Abrechnung - Die Eigentumswohnung

Vermietete Eigentumswohnung: Abrechnung bei Eigentümerwechsel

Sie haben eine bereits vermietete Eigentumswohnung gekauft und der Mieter bleibt weiterhin in der Wohnung. Das Jahr ist vorbei und die Abrechnung muss erstellt werden. Was ist zu tun? Wer muss gegenüber wem abrechnen? Ordnen wir das ganze erstmal ein. Es gibt vier Teilschritte:

Abrechnung zwischen WEG und (neuem) Eigentümer
Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer
Abrechnung gegenüber dem Mieter
Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer

Schritt 1: WEG-Abrechnung zwischen WEG und (neuem) Eigentümer:

Das WEG-Recht macht diesen Teil sehr einfach. Maßgeblich ist, wer am Tag der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch steht. Derjenige

bekommt das gesamte Guthaben
bzw. muss die gesamte Nachzahlung aufbringen.

Intern werden Sie das ja trotzdem miteinander verrechnen, aber dazu kommen wir unter Punkt 2.

Der WEG-Verwalter darf keine formelle WEG-Zwischenabrechnung erstellen (Stichtag von/bis). Natürlich kann er Ihnen bei der Umrechnung behilflich sein und sollte das auch tun, aber dies ist kein formelles WEG-Dokument und darf auch nicht auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Eine Zwischenabrechnung wäre für die WEG unverbindlich. Die WEG-Jahresabrechnung ist eine kalenderjahres- und objektbezogene Abrechnung. Wenn der Verwalter etwas anderes berechnet, wäre der Beschluss über die Jahresabrechnung rechtlich angreifbar. Trotzdem wird ein guter Verwalter Ihnen bei der Anfertigung einer Zwischenabrechnung helfen.

Jeder WEG-Beschluss ist nur für die aktuellen Eigentümer bindend, die auch im Grundbuch stehen. Ähnlich ist es beim Wirtschaftsplan. Bis zur Übertragung der Eigentumsrechte haftet der frühere Eigentümer für die monatlichen Vorauszahlungen, von da an der Käufer. Rechtlich bindend ist die Eintragung im Grundbuch, in der Praxis zahlt üblicherweise der Käufer aber schon früher die Hausgelder, nämlich ab dem wirtschaftlichen Übergang, der im Notarvertrag vereinbart ist, das ist das Datum der Überweisung des Kaufpreises.

Wenn es hart auf hart kommt, greift aber die gesetzliche Regelung: Bis zum Zeitpunkt der Umschreibung im Grundbuch schuldet der Verkäufer der WEG die zu wenig gezahlten Hausgelder. Wenn der Verwalter nicht aufgepasst hat, bleibt die WEG darauf sitzen. Warum? Wenn der Verkäufer im Rückstand war, hätte man seine Wohnung theoretisch sogar pfänden und versteigern können, damit die WEG ihr Geld bekommt. Nach Eigentumsumschreibung steht aber nicht mehr der Schuldner, sondern der neue Eigentümer im Grundbuch und eine Pfändung ist nicht mehr möglich. Deswegen finden Sie in vielen Teilungserklärungen eine „Zustimmung des Verwalters zum Wohnungsverkauf“. Wer im Rückstand ist, bekommt keine Zustimmung.

Ein Beispiel. Folgende Abbildung zeigt eine WEG-Jahresabrechnung, die je nach Verwaltung anders aussieht, aber die Grundstruktur ist ähnlich:

Sie sind Käufer und der Übergang erfolgte am 30.06. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung findet auf der Eigentümerversammlung am 28.02. des Folgejahresstatt.

Das Abrechnungsergebnis der WEG setzt sich aus tatsächlichen Kosten abzgl. SOLL-Vorauszahlungenzusammen. Sie bekommen von der WEG eine Überweisung über 80,49 EUR, da der Verkäufer für den Rückstand zum Wirtschaftsplan (bis zur Umschreibung) verantwortlich ist.

Der Verkäufer hat insgesamt 60 EUR zu wenig an Vorauszahlungen geleistet („Differenz zum Wirtschaftsplan“). Wieso hat der Verwalter beim Notar die Zustimmung erteilt? Vielleicht gab es diese Vorschrift in der Teilungserklärung nicht. Jedenfalls muss der Verwalter dem Verkäufer hinterherlaufen, Sie als Käufer haben gegenüber der WEG damit nichts zu tun. (Oder Sie zahlen die 60 EUR freiwillig und verrechnen sie mit dem Verkäufer in Schritt 2.)

Schritt 2: Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:

Jetzt sind Sie an der Reihe. Für die Verrechnung zwischen Verkäufer und Käufer ist der WEG-Verwalter nicht mehr zuständig.

Achtung, hier geht es noch nicht um den Mieter! Hier geht es um Kosten und Vorauszahlungen an die WEG, die am Jahresende zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden. Das geht ganz einfach.

Fortsetzung des Beispiels: Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso.

Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):

Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der WEG-Jahresabrechnung (siehe roter Rahmen).

Umrechnungsfaktoren berechnen:

Die Heizkosten werden meist vom Dienstleister elektronisch gespeichert. Man muss nur Bescheid sagen und erhält eine Zwischenabrechnung. Hier im Beispiel wurde also genau gemessen, dass 250 EUR Heizkosten vor dem 30.06. verbraucht wurden und 430 EUR danach.

Für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%).

Multiplizieren:

Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:

Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR
Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR
usw.

Nur bei den Heizkosten können Sie direkt die echten Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung eintragen. Wie man es bei Personenzahlen macht, wurde ja bereits im vorherigen Abschnitt erklärt.

In Summe ergeben sich 1.306,85 EUR Kosten für den ehemaligen Eigentümer und 1.492,66 EUR Kosten für den neuen Eigentümer.

Vorauszahlungen:

Das sehen Sie direkt in der WEG-Abrechnung. Im Beispiel hat der Verkäufer 1.380 EUR vorausbezahlt und der Käufer 1.440 EUR.

Ergebnis:

Verkäufer: 1.380,00 EUR Vorauszahlungen minus 1.306,85 EUR Kosten = 73,15 EUR Guthaben.

Käufer: 1.440,00 EUR Vorauszahlungen minus 1.492,66 EUR Kosten = 52,66 EUR Nachzahlung.

Der Käufer bekommt von der WEG 20,49 EUR. Wenn er dem Verkäufer jetzt 73,15 EUR überweist, dann hat er insgesamt 52,66 EUR nachgezahlt (denn +20,49 -73,15 = -52,66).

Da der Verkäufer mit 60 EUR im Rückstand war, müssen Sie diese hier abziehen und einbehalten. Es sei denn, das wurde, wie oben beschrieben, direkt über die WEG verrechnet.

Grundsteuer:

Hinzu kommt noch die Grundsteuer. Die wurde ja vom Privatkonto abgebucht und stand nicht in der WEG-Abrechnung. Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, d.h. der Bescheid geht an denjenigen, der am 01.01. der Eigentümer war. Der Verkäufer hat sie bezahlt.

Auch hier müssen Sie nach Tagen umrechnen. Wenn diese noch das ganze Jahr vom Konto des Verkäufers abgebucht wurde, dann müssen Sie als Käufer ihm (in diesem Beispiel) 49,863% der Kosten erstatten.

Schritt 3: Abrechnung gegenüber dem Mieter:

Da Sie als Käufer in den Mietvertrag eingetreten sind, bestand früher ein Mietverhältnis mit dem Verkäufer und jetzt besteht es mit Ihnen. Wenn die Umschreibung innerhalb der Abrechnungsperiode erfolgt ist, muss der Käufer am Ende des Jahres gegenüber dem Mieter abrechnen, und zwar für das ganze Jahr.

Beispiel:

Sie wurden am 30.06.2019als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Wer muss die Betriebskosten abrechnen?

Der Verkäufer muss die Betriebskosten für 2018, 2017, 2016 … abrechnen. Damit haben Sie als Käufer nichts zu tun.
Als Käufer müssen Sie für 2019 und alle Folgejahre abrechnen (= ab und inklusive dem Jahr des Eigentümerwechsels).

Nur die Betriebskosten:

Bei der Betriebskosten-Abrechnung müssen Sie natürlich darauf achten, dass Sie nur die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergeben, und dass ggfs. andere Umlageschlüssel gelten.

Sie kennen die Höhe der Vorauszahlungen nicht, die der Mieter an den Verkäufer geleistet hat und sollten diese erfragen. Das gleiche gilt für die Grundsteuer.

In der Abbildung unten sehen Sie: Das sind ganz andere Zahlen. Nicht umlagefähige Kosten incl. Rücklage fehlen in der Betriebskostenabrechnung, dafür ist hier die Grundsteuer enthalten. Da der Mieter nur für einen Teil der Kosten herangezogen werden kann, hat er natürlich eine viel niedrigere Vorauszahlung geleistet. Insgesamt muss der Mieter 130,19 EUR an den neuen Eigentümer nachzahlen.

Schritt 4: Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:

Die 130 EUR, die der Käufer vom Mieter bekommt, beziehen sich ja auf das gesamte Jahr. Deswegen muss der Käufer diesen Betrag auch mit dem Verkäufer teilen. Er muss die Gelder, die zwischen den Eigentümern und dem Mieter geflossen sind, ebenso wie in Schritt 2 als einzelne Komponenten ausrechnen.

Hier geht es nun um Kosten und Vorauszahlungen, die zwischen dem Mieter und den beiden Eigentümern geflossen sind, und nun zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden müssen.

Fortsetzung des Beispiels:

Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso.

Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):

Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der Mieterabrechnung aus Schritt 3 (siehe roter Rahmen). Ebenso übernehmen Sie die Umrechnungsfaktoren und rechnen die Kosten im Dreisatz nach Tagen um (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%), genau wie oben.

Multiplizieren:

Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren (50,137 bzw. 49,863%), um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den früheren Eigentümer:

Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR
Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR
usw.

Und bei den Heizkosten übernehmen Sie direkt die echten Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung.

In Summe ergeben sich 933,22 EUR Kosten, die der Mieter rechnerisch dem ehemaligen Vermieter schuldet und 1.116,97 EUR Kosten, die er dem neuen Vermieter schuldet.

Vorauszahlungen:

Hier im Beispiel hat der Mieter je 6 Monate lang 160 EUR an den ehemaligen Vermieter vorausbezahlt und die gleiche Summe an den neuen Vermieter. (jeweils 960 EUR).

Ergebnis:

Beachten Sie das Vorzeichen! Die Zahlen in der Abbildung sind aus Sicht des Mieters. Der Mieter hat aber bereits in Schritt 3 die Nachzahlung von 130,19 EUR in einer Summe an den neuen Vermieter beglichen.

Rein rechnerisch:

Der frühere Vermieter schuldet dem Mieter 26,78 EUR Guthaben (933,22 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).
Der neue Vermieter bekommt 156,97 EUR als Nachzahlung des Mieters (1.116,97 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).

Der Käufer hat vom Mieter 130,19 EUR bekommen. Wenn der Verkäufer jetzt 26,78 EUR an den Käufer überweist, dann hat der Käufer insgesamt 156,97 EUR erhalten (130,19 +26,78 = 156,97).

Damit ist die Abrechnung bei Eigentümerwechsel erfolgreich abgeschlossen.

WEG-Abrechnung bei Eigentümerwechsel

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung nicht gerade zum 31.12. eines Jahres gekauft haben sollten, möchten Sie wahrscheinlich wissen, wie die Abrechnung zwischen Ihnen und dem ehemaligen Eigentümer aufgeteilt wird. Rechtlich ist das klar geregelt: Die WEG-Abrechnung ist eine „objektbezogene Jahresabrechnung“.

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Sie ist objekt- und jahresbezogen, bezieht sich also auf Kalenderjahr und Eigentumswohnung. Aus Sicht der WEG gibt es keine Zwischenabrechnung, wenn jemand seine Wohnung verkauft oder vermietet. Die positive oder negative Abrechnungsspitze muss der jeweils aktuelle Eigentümer vollständig tragen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch steht.

Jahresbezogen bedeutet, dass beim Verkauf einer Wohnung in der WEG-Abrechnung nicht differenziert wird, von wann bis wann der ehemalige Eigentümer im Grundbuch stand, oder von wann bis wann er vermietet hat. Sobald Guthaben und Nachzahlungen auf der Eigentümerversammlung beschlossen sind, werden diese fällig und müssen vom aktuellen Eigentümer getragen (bzw. an ihn erstattet) werden. Das gilt auch für laufende Kosten: Sobald Sie im Grundbuch eingetragen sind, müssen Sie das monatliche Hausgeld tragen. Genau genommen: Der wirtschaftliche Übergang laut Notarvertrag liegt meist weit vor der Eintragung ins Grundbuch und fällt zeitlich zusammen mit der Kaufpreiszahlung.

Objektbezogen bedeutet, dass die Wohnung, wie sie in der Teilungserklärung steht, Gegenstand der Abrechnung bzw. der laufenden Kosten ist – und nicht der Eigentümer mit einem bestimmten Zeitraum.

Diese Regelung stößt verständlicherweise oft auf Verwunderung, aber wir sprechen hier ja nur über die Perspektive von WEG und Verwalter. Sie sind sicherlich gemäß dem Notarvertrag verpflichtet, miteinander zu verrechnen. Aus Sicht der WEG ist aber nur der Eigentümer relevant, der im Grundbuch stand, als der Jahresabschluss beschlossen wurde. Ein Beschluss auf der EV ist nur bindend gegenüber Personen, die gerade im Grundbuch stehen. Dies gilt sogar, wenn der Verkäufer noch das ganze letzte Jahr in der Wohnung gewohnt hat.

Und wieso Eigentümerversammlung? Die Jahresabrechnung ist ja nur ein „Entwurf“, bis die Abrechnungsspitze auf der EVbeschlossen wird. Wenn jemand z.B. seine Wohnung veräußert und der Nachfolger im Januar 2026 im Grundbuch eingetragen wird, und wenn die Eigentümerversammlung im März 2026 stattfindet, dann bekommt der neue Eigentümer das Guthaben aus der Jahresabrechnung 2025, obwohl er im Abrechnungszeitraum noch gar nicht Mitglied der WEG war.

Was für Sie wichtig ist: Käufer und Verkäufer müssen natürlich miteinander verrechnen. Das steht auch in fast jedem Notarvertrag. Aber es ist nicht Aufgabe der WEG-Abrechnung, die Kosten zwischen Ihnen aufzuteilen. Würde schon auf WEG-Ebene eine Zwischenabrechnung erstellt und der Eigentümerversammlung zum Beschluss vorgelegt, wäre der Beschluss nicht rechtswirksam.

Dies widerspricht der Vorstellung einer Stichtagsabrechnung, aber hier gibt es zwei Ebenen. Erstens muss die WEG gegenüber allen Eigentümern abrechnen, und hier gibt es keine Zwischenabrechnung. Zweitens gibt es neuen und alten Wohnungseigentümer, die diese Summe untereinander aufteilen müssen. Am Ende ist alles, wie es sein soll: Der Verkäufer kommt für die Kosten vor dem Stichtag auf und der Käufer für die Zeit danach.

Ein guter Verwalter wird Ihnen helfen, eine interne Zwischenabrechnung zu erstellen, ansonsten kann man das auch sehr schnell selbst mit Excel erledigen. Das geht ganz schnell mit einfachem Dreisatz.

Der Umlageschlüssel in der Mieterabrechnung

Mit der WEG-Reform 2020 wurde auch der Umlageschlüssel zwischen Mietrecht und WEG harmonisiert. Seitdem können Sie die Betriebskosten in der Regel genauso an den Mieter weitergegeben, wie sie Ihnen von der WEG in Rechnung gestellt wurden. In §556a Abs. 3 BGB steht jetzt:

„Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. […]“

Die Kostenaufteilung zwischen WEG-Eigentümern war bisher anders als zwischen Vermieter und Mieter geregelt. Daher war die Änderung überfällig. Standard-Umlageschlüssel im WEG war der Miteigentumsanteil (MEA) – und im Mietrecht der Quadratmeter. Jetzt ist der Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung auch für den Mieter maßgeblich – zumindest wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben.

Wo lag der Unterschied? Quadratmeter waren der Standard im Mietrecht und die Miteigentumsanteile (MEA) waren der Standard im Wohnungseigentumsrecht.

Der Quadratmeter istein Flächenmaß. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden alle Kosten im Verhältnis der Quadratmeter auf die Mieter umgelegt. Man setzt die Flächen der Wohnungen (= des Sondereigentums) zueinander in Beziehung.

Das Wohnungseigentumsrecht ist eine völlig andere Welt! Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht, bzw. nichts anderes beschlossen wurde, werden Kosten im Verhältnis der MEA auf die Eigentümer umgelegt. Ihr MEA gibt Auskunft darüber, wie viel Prozent vom Grundstück / vom Gemeinschaftseigentum Ihnen gehören. Es handelt sich also um kein Flächenmaß der Innenseite Ihrer Wohnung, sondern um einen Prozentsatz Ihres Anteils am Gemeinschaftseigentum. Aus rechtlicher Sicht hat der MEA wirklich nichts mit Quadratmetern zu tun. Allerdings stimmen die prozentualen Verhältnisse von Quadratmeter und MEA in vielen (aber nicht allen) Teilungserklärungen überein.

Wenn das Verhältnis der MEA ein anderes ist als das Verhältnis der qm, wurde das zum Problem

Ein Beispiel:

Ihre Wohnung hat 72,5 / 1.000stel MEA und 65,84 (von 776,9) qm. Ihr MEA entspricht 7,25% und Ihre Quadratmeter machen 8,47 % der Fläche aus. Der WEG-Verwalter muss die Kosten grundsätzlich nach MEA auf die Eigentümer verteilen. In der Abrechnung für Ihren Mieter mussten Sie bis 2020 die Gesamtkosten nach qm umlegen. In der folgenden Abbildung sehen Sie den Unterschied: Ihr Mieter trägt mit 1.901,77 EUR (8,47%) einen höheren Anteil der Kosten als Sie an die WEG bezahlen, nämlich 1.753,83 EUR (7,25%).

Von unterschiedlichen Umlageschlüsseln z.B. bei Heizkosten sehen wir mal ab, ist ja alles vereinfacht dargestellt. Und siehe da – der Mieter zahlt Ihnen ca. 150 EUR mehr, als Sie bezahlt haben. Bis zur WEG-Reform war das gesetzlich so gefordert!

Zumindest, wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben. Das war bis 2020 geltendes Recht. Dann wurde das Mietrecht mit dem WoEigG in diesem Punkt harmonisiert. Jetzt geben Sie als Vermieter 7,25% (und nicht 8,47%) der Kosten an Ihren Mieter weiter – genauso, wie Sie selbst an die WEG bezahlt haben.

Aber auch wenn MEA und Quadratmeter übereinstimmten, gab es Komplikationen. Möglicherweise hat die WEG beschlossen, die Kosten der Treppenhausreinigung nach der Anzahl der Wohneinheiten umzulegen und das Treppenhauslicht nach der Personenzahl. Ihrem Mieter gegenüber mussten Sie das aber möglicherweise alles nach Quadratmetern umlegen. Es gab jedenfalls viel Spielraum für Missverständnisse, der jetzt ausgeräumt ist.

Keine automatische Änderung durch die WEG-Reform

Wenn Sie im Mietvertrag bestimmte Umlageschlüssel vereinbart haben, ändern diese sich durch die WEG-Reform nicht automatisch, sondern haben weiterhin Gültigkeit. Im Gesetzestext steht ja: „…haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart…“

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Die WEG-Jahresabrechnung hat mit dem Mieter nichts zu tun!

Manche Wohnungseigentümer staunen, dass sie gegenüber der WEG eine Nachzahlung leisten müssen, während sie auch ihren Mietern ein Guthaben auszahlen müssen. Ist an der Abrechnung etwas falsch?

In den meisten Fällen nicht, denn die Mieterabrechnung hat praktisch nichts mit der Hausgeldabrechnung zu tun. Die einzige Schnittmenge sind die umlagefähigen Kosten. Davon abgesehen wurden die Vorauszahlungen der Mieter und Eigentümer auf ganz anderen Grundlagen berechnet. Ihre Höhe unterschied sich ebenso wie die Höhe der angefallenen Kosten.

Noch einmal zur Grafik von oben. Nur der blau markierte Teil (oben links) kann auf den Mieter umgelegt werden (umlagefähige Kosten incl. Heizkosten und Grundsteuer). Sie selbst müssen an die WEG aber den gesamten Kostenblock bezahlen.

Die Abrechnungsspitze der WEG sagt nichts darüber aus, wie die Abrechnung Ihrem Mieter gegenüber ausfällt. Wenn Sie eine Nachzahlung leisten müssen, kommt es auf das Verhältnis von Vorauszahlungen und Kosten an. Anstatt auf Guthaben oder Nachzahlung sollten Sie auf die Gesamtkosten schauen.

Sagen wir, die Kosten Ihrer Wohnung betrugen 2.000 EUR. Wenn Sie 100 EUR im Monat vorausgezahlt haben (1.200 EUR im Jahr), müssen Sie 800 EUR nachzahlen. Wenn Sie 200 EUR im Monat vorausgezahlt haben (2.400 EUR im Jahr), bekommen Sie 400 EUR zurück. Und das bei gleichen Kosten. Wenn Sie der WEG gegenüber nachzahlen müssen, liegt es am Verhältnis der auf Ihre Wohneinheit entfallenen Kosten zu Ihren geleisteten Vorauszahlungen. Gleiches gilt für Ihren Mieter.

Bei Ihrem Mieter kann das Verhältnis zwischen Vorauszahlungen und Kosten nochmal ein ganz anderes sein. Die Erstattung oder Nachzahlung Ihrem Mieter gegenüber hängt vom Verhältnis der tatsächlichen, umlagefähigen Kosten zu seiner Betriebskostenvorauszahlung ab.

Da Ihr Mieter einen einheitlichen Betrag überweist, der sich aus Miete und Vorauszahlung zusammensetzt, kann es sein, dass Ihnen als Vermieter nicht so schnell ins Auge fällt, ob seine Vorauszahlung vielleicht inzwischen zu niedrig angesetzt ist.

Transparenzgebot! Oder: Wem gehört das Geld?

Wenn ein Verwalter keine Lust hat, Ihnen Auskünfte zu geben, war es bisher ein beliebter Trick, Ihr Anliegen aufgrund von „Datenschutz“ abzuschmettern. Auch berechtigte Informationsbedürfnisse wurden Eigentümern leider oftmals verwehrt, obwohl jedem WEG-Verwalter klar sein müsste, dass Sie Mitglieder derselben Vermögensgemeinschaft sind. Nun wird Ihr berechtigtes Interesse in §18 Abs. 4 des neuen WoEigG festgehalten:

„Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“

Wem gehört z.B. das Geld in der Rücklage? Einen Vermieter gibt es ja nicht. Gehört das Geld etwa dem Verwalter oder dem Beirat? Nein, es ist das Vermögen der Eigentümergemeinschaft. Sie sind doch Wohnungseigentümer und kein Mieter. Der Verwalter ist nur Treuhänder von fremdem Vermögen. Eigentlich logisch, dass Ihnen ein unbeschränktes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen zusteht. Der Gesetzgeber hat nur etwas klargestellt, aber rein logisch betrachtet, gab es auch früher schon keinen Grund, dass man Ihnen den Einblick in die Verwaltungsunterlagen verwehren sollte.

Und warum können Sie Auskunft von „der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ verlangen? Weil der WEG-Verwalter immer als gesetzlicher Vertreter der WEG handelt. Er ist einfach nur das ausführende Organ für die Bereitstellung der Unterlagen, wenn Sie Einsichtnahme verlangen.

Nach § 9b WoEigG ist die Vollmacht des Verwalters für die Bankkonten der WEG nicht beschränkbar. Es darf auch niemand anders eine Vollmacht bekommen, auch nicht der Beirat. Der Verwalter hat also alleinigen Zugriff auf alle Girokonten, auf denen sich durchaus größere Geldbeträge befinden können. Ein korrupter Verwalter könnte Geld abheben und sich aus dem Staub machen. Die Konten werden ja höchstens einmal im Jahr vom Beirat kontrolliert. Wer Gelder verschwinden lässt, würde erst sehr zeitverzögert auffliegen, während der Verwalter andersrum ohne weiteres Ihre Wohnung versteigern lassen kann, wenn Sie Ihr Hausgeld nicht bezahlen. Nach seinem Umgang mit dem WEG-Konto fragt niemand.

Es ist logisch, dass Ihnen somit jederzeit Einsichtnahme in die Unterlagen zustehen muss. Da der Verwalter so viele nicht beschränkbare Befugnisse hat (denn ansonsten wäre das „Schiff“ ja kaum zu steuern), ist es doch nur konsequent, dass die Eigentümer ihn auch kontrollieren können, denn ihnen gehört das Geld.

Andere Umlageschlüssel in Betriebskosten- und Jahresabrechnung?

Der Standard-Umlageschlüssel in WEGs ist der MEA, der auch für die Mieterabrechnung gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Wie bereits erwähnt werden Kosten in der WEG nach dem Umlageschlüssel „Miteigentumsanteil (MEA)“ auf die Eigentümer verteilt, wenn in der Teilungserklärung oder per Beschluss nichts anderes vereinbart wurde. Üblicherweise sind in der Teilungserklärung bereits für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Umlageschlüssel definiert.

Im Mietrecht hingegen ist der Quadratmeter der Standard, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Für Eigentumswohnungen wurden die Unterschiede zwischen WEG- und Mietrecht im Jahr 2020 harmonisiert. Seitdem gelten die Umlageschlüssel der WEG auch für die Betriebskostenabrechnung des Mieters. Im (mietrechtlichen) § 556a Abs. 3 BGB steht seitdem: „Ist Wohnungseigentum [=eine Eigentumswohnung] vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen.“

Es kann sein, dass im Mietvertrag eben doch etwas anderes vereinbart wurde, z.B. eine Umlage nach Personen, wo in der WEG nach MEA abgerechnet wird. Diese individuelle Regel hat dann Vorrang. Sie sollten den Unterschied mal ausrechnen. Es muss nicht unbedingt zu Ihrem Nachteil sein.

Wo finden Sie die verbindlichen Umlageschlüssel?

Was die Mieterabrechnung angeht, ist es einfach: Schauen Sie in Ihren Mietvertrag, bevor Sie eine falsche Betriebskostenabrechnung erstellen. Wenn dort Umlageschlüssel vereinbart wurden, sind Sie daran gebunden, ansonsten gelten die der WEG.

Was die WEG angeht, sollte man eigentlich davon ausgehen, dass der Verwalter weiß, wie er abrechnet. Sie können die Umlageschlüssel trotzdem heraussuchen, um diese auf Richtigkeit zu überprüfen: Die Rechtsgrundlagen der in der Abrechnung verwendeten Umlageschlüssel liegen zumeist in der notariellen Teilungserklärung. Dort finden Sie die ursprünglich vereinbarten Umlageschlüssel. Es kann sein, dass die WEG die Umlageschlüssel später per EV-Beschluss geändert haben, was mit Stimmenmehrheit zulässig ist. Wenn ein solcher Beschluss gefasst worden ist, finden Sie ihn in der Beschlusssammlung, die alle Beschlüsse aller Eigentümerversammlungen enthalten muss und beim Verwalter angefordert werden kann. Falls die Teilungserklärung zu einer bestimmten Kostenposition nichts sagt und es auch keinen abweichenden Beschluss gibt, wird diese Kostenart in einer WEG nach MEA auf die Eigentümer umgerechnet.

Jahresabrechnung (WEG) vs. Betriebskostenabrechnung (Mieter)

Die Abrechnung der WEG heißt „Jahresabrechnung“, im Mietrecht „Betriebskostenabrechnung“. Hier gibt es einige Unterschiede zu beachten. In Kurzform:

WEG- und Mietrecht sind an vielen Stellen inkompatibel, aber bei den Umlageschlüsseln der Abrechnung wurde inzwischen vieles harmonisiert.
Welche Kosten man an den Mieter weitergeben kann, ist gesetzlich auf Heiz- und Betriebskosten begrenzt, und hängt außerdem vom Mietvertrag ab.
Die WEG-Jahresabrechnung geht über die Betriebskosten hinaus, weil die Eigentümer für alle Kosten der Immobilie aufkommen müssen (und Mieter nicht).
Der Standard-Umlageschlüssel in WEGs ist der MEA, der auch für die Mieterabrechnung gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

WEG- und Mietrecht sind an vielen Stellen inkompatibel, aber bei den Umlageschlüsseln der Abrechnung wurde inzwischen vieles harmonisiert.

Zwischen „Eigentümerkosten“ und „Mieterkosten“ gibt es viele Unterschiede. Vieles ist im WEG- Recht anders als im Mietrecht geregelt. Das Mietrecht ist an vielen Stellen auf Gebäude im Alleinbesitz ausgelegt. Das WEG-Recht hofft auf demokratisch funktionierende Eigentümergemeinschaften, deren Miteigentümer sich selbstverantwortlich organisieren können. Ihr Mieter muss sich an den Nebenkosten beteiligen, die über die WEG entstehen (sofern Sie keine Pauschalmiete vereinbart haben).

Was die Abrechnungen angeht, unterscheiden sich Formalitäten, Darstellungsformen, Inhalt und Fristen. Es gibt Parallelen, aber auch Unterschiede. Während die WEG-Abrechnung vom Gesetzgeber „Jahresabrechnung“ genannt wird, heißt die „Mieterabrechnung“ einfach „Betriebskostenabrechnung“. Die Vorauszahlung der Eigentümer heißt „Hausgeld“, bei den Mietern ist es die „Betriebskosten (‑vorauszahlung)“.

Welche Kosten man an den Mieter weitergeben kann, ist gesetzlich auf Heiz- und Betriebskosten begrenzt, und hängt außerdem vom Mietvertrag ab.

Nicht alle Kosten, die Sie als Eigentümer tragen müssen, können Sie auch an Ihren Mieter weitergeben. Nur solche Nebenkosten, die in §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannt sind, können auf den Mieter abgewälzt werden. Es handelt sich um bestimmte, im Gesetzeskatalog genannte Heiz- und Betriebskosten, die durch den laufenden Gebrauch des Objekts entstehen.

Wenn eine sog. Pauschalmiete im Mietvertrag vereinbart wurde (, was sehr selten ist), darf der Vermieter diese Kosten gar nicht weitergeben, sondern erhält eine monatliche Pauschale. Ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich: Ob und welche Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden dürfen, muss dort ausdrücklich vereinbart sein.

Die geläufigsten Heiz- und Betriebskosten sind:

Allgemeinstrom,
Frisch- und Abwasser,
Niederschlagswasser,
Gebäude- und Haftpflichtversicherungsprämien,
Grundsteuer,
Kosten von Hausmeister, Gartenpflege und Treppenhausreinigung sowie Winterdienst,
Heiz- und Warmwasserkosten
(incl. Kostenerfassung, Legionellenprobe, Schornsteinfeger und Wartung der Heizung),
Müllabfuhr und Straßenreinigung,
Schädlingsbekämpfung,
Kosten des Betriebes bestimmter Anlagen, z.B. des Aufzugs oder eines Springbrunnens im Gemeinschaftsgartens,
verschiedene Wartungs- und Kontrollkosten (z.B. Dachkontrolle und Rinnenreinigung, Wartung der Heizung) und
umstritten sind gemietete Rauchmelder und Kaltwasserzähler.

Ihr Mieter zahlt also die laufenden Betriebskosten, mehr aber auch nicht. Sie als Vermieter müssen für Reparaturen, Bankgebühren, Verwaltungskosten etc. selbst aufkommen, ebenso für die WEG-Rücklage.

Auch die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Kosten, wird aber von Ihrem privaten Konto eingezogen, und nicht vom WEG-Konto. Sie ist in der WEG-Jahresabrechnung daher nicht zu finden. Dennoch gehört sie zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Die WEG-Jahresabrechnung geht über die Betriebskosten hinaus. (Siehe dazu Beitrag Eine Ausnahme kommt selten allein – Andere Umlageschlüssel in Betriebskosten- und Jahresabrechnung.)

Erhaltungsrücklage: Das Vereinssparschwein der WEG

Als Wohnungseigentümer müssen Sie neben Betriebskosten auch Ihren Anteil an der Erhaltungsrücklage bezahlen. Sie ist das Vereinssparschwein der WEG.

Selbst die beste WEG bekäme Zahlungsprobleme, wenn sie sich erst bei Fälligkeit ums Geld kümmert. Je größer die Wohnanlage, desto mehr Beteiligte sind involviert. Daher dient die Beitragspflicht zur Rücklage dem vorsorglichen Sparen für zukünftige Reparaturen, die Sie heute noch gar nicht absehen können – oder für solche, die bereits erkennbar sind, wie ein neues Dach, und auf die Sie hin sparen.

Jeder Eigenheimbesitzer weiß, dass Reparaturen unregelmäßig auftreten und meistens dann kommen, wenn man sie nicht gebrauchen kann. Und dass Heizung, Waschmaschine und Backofen komischerweise immer gleichzeitig kaputtgehen. Aber der Eigenheimbesitzer wohnt allein im eigenen Haus, seine Heizung versorgt keine Nachbarn, mit denen man sich abstimmen muss. Und Mietminderungen gibt es im selbstbewohnten Eigenheim sowieso nicht.

In der WEG gibt es keinen Alleineigentümer – der Verwalter ist verantwortlich für Reparaturen des Gemeinschaftseigentums. Und im Gegensatz zum Eigenheimbesitzer sorgen WEGs meistens systematisch vor, weil sie schon aus gesetzlichen Gründen eine „angemessene“ Rücklage ansammeln müssen (§19 Abs. 2 WoEigG). Gäbe es keine, käme der Verwalter in Zugzwang, wenn plötzlich eine unvorhergesehene Reparatur notwendig ist – und er könnte das nötige Geld oftmals nicht auftreiben, zumindest nicht kurzfristig. Selbst wenn er mit dem Klingelbeutel durchs Treppenhaus geht – es wäre schon ein kleines Wunder, wenn 100% der Eigentümer praktisch über Nacht ihren Anteil an einer neuen Heizung oder einer Dachreparatur aus dem Ärmel schütteln könnten – von Formalitäten wie der notwendigen Beschlussfassung ganz abgesehen. Der Verwalter müsste hilflos zusehen, wie verschiedene Eigentümer mit Mietminderungen und Hotelkosten der Mieter konfrontiert werden.

So ein Extremfall ist sicherlich eher die Ausnahme. Aber es bleibt ja nicht bei einer Maßnahme. Während der Lebensdauer eines Gebäudes tritt immer wieder Instandhaltungsbedarf auf. Ohne Rücklage würde das Gemeinschaftseigentum im Laufe der Zeit verwahrlosen, weil bei jeder größeren Kleinigkeit regelmäßig jemand Probleme hätte, kurzfristig das nötige Geld aufzubringen. Irgendwann würde der Verwalter resignieren und immer häufiger wegsehen. Die Bausubstanz beginnt mit der Zeit zu bröckeln – und mit ihr die Vermietbarkeit Ihrer Eigentumswohnung.

Deswegen wird fleißig gespart. Es ist beruhigend, dass der Verwalter notfalls einen Rücklagentopf hat, auf den er zurückgreifen könnte. Natürlich darf er das Geld nur verwenden, wenn es hierfür einen Beschluss gibt, oder wenn es keinen Ermessensspielraum gibt. Aber im Notfall können so auch größere Maßnahmen schnell finanziert werden, ohne einzelne Eigentümer finanziell zu überfordern.

Über die „richtige“ Höhe der Rücklage streiten sich die Geister! Dazu näheres in diesem Beitrag 🙂

Interessanterweise fragen Eigentümer öfters danach, ob sie für die Rücklage einen separaten Dauerauftrag einrichten sollen. Aber die Beitragspflicht zur Rücklage ist ja bereits im monatlichen Hausgeld enthalten. Die Zahlungspflicht entsteht durch Beschluss über die monatlichen Vorschüsse (auf der Basis des Wirtschaftsplans). Hierin ist neben allen anderen Kosten auch der Beitrag zur Erhaltungsrücklage enthalten.

Hier ein Beispiel eines Wirtschaftsplans mit Rücklagenbeitrag:

Kosten- art	Gesamt-kosten	Umlage-schlüssel	Einheiten gesamt	Ihre Einheiten	Ihre Kosten
Wasser	2.000	Personen	10	2	400,00
Regen- wasser	450	MEA	1000	115	51,75
Straßen- reinigung	200	MEA	1000	115	23,00
Müll- abfuhr	600	MEA	1000	115	69,00
Haus- meister	6.000	MEA	1000	115	690,00
Versiche- rung	1.200	MEA	1000	115	138,00
Heizung	4.500	Heizk.	4500	900	900,00
…	…	…	…	…	…
Beitrag Rücklage	2.600	MEA	1000	115	299,00

Summe gesamt:	17.550			Ihre Summe:	2.570,75
				durch 12 Monate:	214,23

Der Wirtschaftsplan führt zu einem Gesamtbetrag und differenziert nicht zwischen „Rücklage und Rest“. Trotzdem haben viele Eigentümer das Bedürfnis, den Rücklagenanteil zu berechnen.

Für Sie als Vermieter ist das besonders wichtig, denn die Beitragspflicht zur Rücklage ist oft der größte Anteil der Posten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Zudem wird dieser Teil zunächst gar nicht ausgegeben, sondern gespart. Anders als die übrigen Nebenkosten verlässt der Rücklagenbeitrag das Konto der WEG (erstmal) nicht. Umbuchungen ans Sparbuch ändern daran nichts: Das Geld, das Sie ins Rücklagen-Sparschwein stecken, befindet sich weiterhin im Vermögen der WEG, bis damit Reparaturmaßnahmen bezahlt werden. Im Beispiel müssten Sie monatlich 214 EUR an die WEG überweisen. Darin enthalten ist eine Beitragspflicht zur Rücklage in Höhe von 299 EUR pro Jahr bzw. 299 / 12 = 24,92 EUR pro Monat.

Der Beitrag muss aber trotzdem im Abrechnungsjahr als Ausgabe aufgeführt werden, auch wenn er zunächst nicht ausgegeben wird. Wenn das Geld, das im Sparschwein landet, den Eigentümern nicht in Rechnung gestellt würde, bekämen sie es mit der Jahresabrechnung erstattet und die Rücklage bliebe leer. Also hat die Rechtsprechung entschieden, dass die Rücklage durch einen Buchungsvorgang im Computer der Hausverwaltung entsteht – und nicht durch Überweisung ans Sparbuch. Die Hin- und Herbucherei muss rechnerisch in der Jahresabrechnung die gleiche Wirkung haben wie echte Ausgaben. Das gilt selbst dann, wenn gar kein Sparkonto existiert und die Rücklage sich mit auf dem Girokonto der WEG befindet!

Merke: Der Buchungsvorgang (bzw. der Beschluss der Eigentümerversammlung) entscheidet über die Höhe der Rücklage, und nicht das Vorhandensein eines Sparbuchs.

Rechnungsabgrenzung oder nicht? Über Heizkosten und die (ehemals) simple Logik der WEG-Abrechnung

Liebe Buchhalter und Wirtschaftsprüfer aufgepasst, haltet Euch Augen und Ohren zu, dieser Artikel wird Euch nicht gefallen. Vieles ist im Wohnungseigentumsrecht verboten, was für Jahresabschlüsse von Kapitalgesellschaften vorgeschrieben ist. Und andersrum. Vor allem Rechnungsabgrenzungsposten, die Lieblinge von Wirtschaftsprüfern, Bilanzbuchhaltern und Steuerberatern, gibt es bei Wohnungseigentümergemeinschaften nicht. Keine Regel ohne Ausnahme, aber dazu später.

Jede Kapitalgesellschaft (AG, GmbH,…) muss laut Handelsgesetzbuch einen Jahresabschluss veröffentlichen. Also eine Gewinnrechnung, aus der die Anteilseigner ablesen können, wie viel man verdient hat. Außerdem eine Bilanz, in der man erkennt, wie es um die Vermögenslage eines gewinnorientierten Unternehmens steht. Gewinnrechnung und Bilanz sind u.a. wichtig für Gewinnbeteiligung und Gläubigerschutz.

Der Jahresabschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft heißt Jahresabrechnung und hat andere Ziele. Hier kommt es weder auf Gewinnbeteiligung noch auf Gläubigerschutz an, denn WEGs machen keinen Überschuss, sondern decken laufende Kosten. Und nur sehr selten finanzieren sie Maßnahmen per Kredit. Die WEG-Jahresabrechnung hat das Ziel, für jeden Eigentümer leicht verständlich zu sein. Man soll sie schnell und einfach nachvollziehen können. Daher ist die Jahresabrechnung eine einfache Kassenrechnung, die sich an Geldbewegungen auf dem Konto orientiert.

Bei Kapitalgesellschaften nutzt man Rechnungsabgrenzungsposten, um periodenfremde Zahlungen dem richtigen Jahr zuzuordnen, damit der Gewinnausweis nicht verzerrt wird. So könnte man bspw. Wartungskosten, die nur alle drei Jahre anfallen, jedem der drei Jahre zu einem Drittel zuordnen. In Wohnungseigentümergemeinschaften darf man so etwas nicht, damit jeder Eigentümer die Jahresabrechnung anhand von Kontobewegungen desselben Jahres einfach und schnell selbst prüfen kann. Zum Beispiel:

Die Rechnung für den Winterdienst im Dezember wird erst im Januar gezahlt.
Sie überweisen Hausgeld am 31.12., es kommt aber erst am 02.01. an.

Und nun, was macht man mit solchen Rechnungen? Gar nichts, keine Änderung, so die Regeln im Wohnungseigentumsrecht. Zu welchem Jahr die Kosten gehören, ist ohne Bedeutung. Sie werden im Jahr der Kontobewegung gebucht. Ganz simpel:

Der Winterdienst gehört zwar eigentlich zum letzten Dezember, aber er wurde im Januar gezahlt und somit auch im Januar gebucht.
Ihre Vorauszahlung haben Sie zwar im Dezember abgeschickt, aber sie ist im Januar angekommen und wird daher auch im Januar gebucht.

Fertig. Was im Abrechnungsjahr über das Konto fließt, gehört ausnahmslos in die Abrechnung, alles andere bleibt draußen. Eine WEG verfolgt keine Gewinnerzielungsabsicht, deswegen müssen „Aufwendungen und Erträge“ auch nicht periodisiert werden. Gegenstand einer WEG-Jahresabrechnung sind die Geldbewegungen auf dem Bankkonto.

Simpel, klar und gut. Wenn Sie oder der Beirat die Abrechnung auf Richtigkeit überprüfen möchten, haben Sie nicht unbedingt die Routine eines Wirtschaftsprüfers, der sowas beruflich macht. Wahrscheinlich machen Sie sich eine Liste für Nebenrechnungen oder Summen. Vielleicht nehmen Sie sich die Kontoauszüge und summieren gleichartige Kosten (z.B. Strom, Hausmeister, …), die Sie dann mit den Gesamtbeträgen aus der Abrechnung vergleichen. Wenn Sie die Kontoauszüge von Januar bis Dezember in der Hand haben, muss dort alles zu finden sein, was Sie zur Kontrolle brauchen. Dann ist die Arbeit einfach – und Manipulationen praktisch unmöglich.

Übrigens: Auch wenn Sie kein Beiratsmitglied sind, können Sie laut §18 Abs. 4 WoEigG jederzeit von der WEG (vertreten durch den Verwalter) Einsicht in die Unterlagen verlangen, um genau diese Prüfung vorzunehmen.

Keine Regel ohne Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten.

Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951, die Heizkostenverordnung kam in den 70er-Jahren. Der Gesetzgeber hatte erkannt, dass man die Leute zum Energiesparen animieren sollte, weil Öl- und Gaskosten immer teurer wurden. Schnell gab es andere Pläne, die nicht mehr zur simplen Logik der Kassenrechnung im WEG passten.

Damit möglichst viele Bürger (Heiz‑) Energie sparen, wurde eine allgemeinverbindliche Heizkostenverordnung (HeizKV) auf die Beine gestellt. Diese räumte sich in den Paragraphen eins bis drei kurzerhand Vorrang gegenüber allen anderen Regelungen ein und wurde auch für WEGs verbindlich.

Das einfache Prinzip der Kassenrechnung passt nicht ins Bild der HeizKV. Man nahm an, dass Sie nur auf Ihren Brennstoffverbrauch achten würden, wenn die Heizkosten periodengerecht zugeordnet werden, d.h. dem jeweiligen Verbrauchsjahren zugerechnet. Wenn im Januar 2026 die Gasrechnung für 2025 kommt, dann gehört sie zum Jahr 2025. Und zwar, obwohl sie erst 2026 bezahlt wird! Sie sehen schon, das ist ein ziemlicher Unterschied zu den bisherigen WEG-Regeln. Die konsequente Schlichtheit der WEG-Kassenrechnung war damit ausgehebelt. Seitdem gibt es einen Unterschied zwischen Einzel- und Gesamtabrechnung. Die Gesamtabrechnung ist eine Liste der tatsächlich abgeflossenen Gelder und zeigt auch nur solche Heizkosten, die im Kalenderjahr bezahlt wurden. In der Einzelabrechnung für Ihre Wohnung müssen Kosten für Heizung und Warmwasser aber nach dem Leistungsprinzip abgerechnet, d.h. abgegrenzt werden. Ausschließlich der im Abrechnungszeitraum verbrauchte Brennstoff darf angesetzt werden – nicht die Geldbewegungen auf dem Bankkonto. Für Heiz- und Warmwasserkosten sind Rechnungsabgrenzungsposten seitdem also doch vorgeschrieben.

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WEG-Jahresabrechnung Teil 4 – Die Umlageschlüssel

Die Gesamtabrechnung ist eine geordnete Übersicht der Gesamtkosten für das ganze Haus. Sie zeigt Ihnen die tatsächlich abgeflossenen Beträge, sortiert nach Kostenarten.

Ein Beispiel:

Kostenart	Gesamtkosten 2025
Frisch- und Abwasser	2.200 EUR
Regenwasser	450 EUR
Müllabfuhr	1.600 EUR
Straßenreinigung	50 EUR
Allgemeinstrom	200 EUR
Hausreinigung	1.500 EUR
Gartenpflege	900 EUR
Winterdienst	200 EUR
Versicherung	1.600 EUR
Wartungskosten	330 EUR
Heizkosten	7.100 EUR
Summe Gesamthaus	16.130 EUR

In der Einzelabrechnung für Ihre Wohnung finden Sie die Höhe der Kosten, die auf Ihre Einheit entfallen. Die Beträge aus der Gesamtabrechnung werden in der Einzelabrechnung auf Ihre Wohnung umgerechnet. Das macht man mit den sog. Umlageschlüsseln.

Ein Beispiel:

Kosten Müllabfuhr	/ Einheiten gesamt	x Ihre Einheiten	= Ihre Kosten
1.600 EUR	/ 1.000 MEA	x 115 MEA	= 184 EUR

Weil jede Kostenart einen anderen Umlageschlüssel haben kann, muss der Verwalter (bzw. dessen Software) in der Einzelabrechnung jede Kostenposition einzeln umrechnen. In der Einzelabrechnung wird dieser Rechenschritt nacheinander für sämtliche Kostenarten aufgeführt.

Kostenart	Gesamt-kosten	Umlage-schlüssel	Einheiten Gesamt	Ihre Einheiten	Ihre Kosten
Frisch- und Abwasser	2.200 EUR	Zähler-stand	4.000	535	294,25 EUR
Regen-wasser	450 EUR	MEA	1.000	115	51,75 EUR
Müll-abfuhr	1.600 EUR	MEA	1.000	115	184,00 EUR
Straßen-reinigung	50 EUR	MEA	1.000	115	5,75 EUR
Allgemein-strom	200 EUR	Personen	15	2	26,67 EUR
Haus-reinigung	1.500 EUR	MEA	1.000	115	172,50 EUR
Garten-pflege	900 EUR	MEA	1.000	115	103,50 EUR
Winter-dienst	200 EUR	MEA	1.000	115	23,00 EUR
Versiche-rung	1.600 EUR	MEA	1.000	115	184,00 EUR
Wartungs-kosten	330 EUR	MEA	1.000	115	37,95 EUR
Heiz-kosten	7.100 EUR	Heiz-kosten	7.100	815	815,00 EUR
Summe gesamt:	16.130 EUR			Ihre Summe:	1.898 EUR

Das WoEigG sieht als gesetzlichen Standard zur Kostenverteilung den Miteigentumsanteil (MEA) vor. Das ist aber nicht zwingend vorgeschrieben. Die aktuell gültigen Umlageschlüssel Ihrer WEG finden Sie in der Teilungserklärung bzw. in der Beschlusssammlung.

In der Teilungserklärung können Umlageschlüssel für bestimmte Kostenarten verbindlich vorgegeben sein. Außerdem können Sie auf der Eigentümerversammlung andere Umlageschlüssel beschließen, sofern niemand dadurch erheblich benachteiligt wird. Der Begriff „erhebliche Benachteiligung“ ist eine sehr schwammige Formulierung, denn es liegt ja in der Natur der Sache, dass manche Leute weniger und andere mehr bezahlen, wenn man die Umlageschlüssel ändert. Das allein reicht nicht als Grund, um die Änderung von Umlageschlüsseln zu blockieren.

Hier finden Sie Beispiele für häufig verwendete Umlageschlüssel.