Eigentumswohnung - Die Eigentumswohnung

Eine bisher selbst genutzte Eigentumswohnung vermieten

Sie haben bisher selbst in Ihrer Eigentumswohnung gewohnt und möchten sie jetzt vermieten. Was müssen Sie beachten? Das Wichtigste:

Ein vermietender Eigentümer befindet sich in 2 Rechtsverhältnissen:

1) Gesellschafterverhältnis (WEG):

Erstens sind Sie „Aktionär“. Ihnen gehört ein prozentualer Anteil des Gemeinschaftseigentums. Deswegen haben Sie u.a. ein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung. Der Verwalter erstellt einmal im Jahr eine Abrechnung – und die geht direkt an Sie, ungeachtet dessen, ob die Wohnung vermietet ist oder nicht. Die Jahresabrechnung bezieht sich laut Gesetz auf das vollständige Jahr. Entsprechend der gesetzlichen Regelungen differenziert die WEG-Jahresabrechnung nicht nach Zeiträumen oder Bewohnern. Selbst bei Eigentümerwechsel gibt es laut WoEigG nur eine Jahresabrechnung für die Wohnung für das ganze Jahr. Daher erkennen Sie schon:

Der (unterjährige) Wechsel von „selbstgenutzt“ zu „vermietet“ ist der WEG herzlich egal.

Und: Sie zahlen weiterhin die monatlichen Vorauszahlungen an die WEG, denn die Eigentümergemeinschaft hat mit dem Mieter nichts zu tun.

2) Vertragliches Verhältnis (Mieter):

Zweitens haben Sie ein vertragliches Verhältnis zum Mieter: Den Mietvertrag, an den Sie vertraglich gebunden sind. Bedeutet: Der Mieter schuldet Ihnen die Miete und eine Vorauszahlung für Betriebskosten. Beides überweist er direkt an Sie – und nicht auf das Konto der WEG.

Nein, der Mieter kann die Vorauszahlung nicht direkt auf das WEG-Konto leisten, denn die WEG hat keinerlei vertragliche Bindung zum Mieter und führt auch keine Drittkonten. Zweitens könnten Sie dann gar nicht mehr kontrollieren, ob der Mieter die Nebenkosten bezahlt. Also lassen Sie uns lieber trennen, was nicht zusammen gehört. WEG ist WEG und Miete ist Miete.

Zum Mietvertrag:

Sie brauchen zuerst mal einen Mietvertrag. Es gibt Vorlagen für Mietverträge, z.B. von Immoscout oder von Haus und Grund, aber auch vom Mieterbund usw. Das sind meistens Standard-Formulare, in denen quasi alle gängigen Fragen bereits geregelt sind – Sie müssen sich um fast nichts mehr kümmern.

Achten Sie beim Mietvertrag auf die Betriebskosten: Sie können sich meistens zwischen Vorauszahlung und Pauschale entscheiden. Ich würde immer die Vorauszahlung plus Abrechnung empfehlen. Einmal im Jahr werden die geleisteten Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt und abgerechnet. Das ist die fairste Methode. Man muss aber beachten, dass Nachzahlungen des Mieters ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahres verjähren, also unbedingt die Frist wahren! (Zur Abrechnung siehe diesen Artikel: Abrechnung von Nebenkosten ggü. dem Mieter (Teil 1: Ohne Mieterwechsel in Ihrer Eigentumswohnung))

Sie können auch die Nebenkosten als Pauschale vereinbaren. Ich würde das nicht empfehlen, denn meiner Meinung nach gibt es immer einen Verlierer. Vielleicht steigen die Nebenkosten in den nächsten Jahren? Dann schaut der Vermieter in die Röhre, weil er sich auf die Pauschale eingelassen hat. Oder der Mieter zahlt zu viel, was auch nicht fair ist.

Zur Abrechnung:

Der Mieter zahlt die Nebenkosten-Vorauszahlung an Ihr Girokonto und Sie zahlen wie bisher das Hausgeld an die WEG. Die WEG rechnet Ihnen gegenüber ab, Sie rechnen Ihrem Mieter gegenüber ab.

Sie müssen einmal im Jahr für den Mieter eine Abrechnung erstellen. Als Grundlage müssen Sie die WEG-Jahresabrechnung heranziehen. Welche Kosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen, steht in der sog. BetrKV. Sie müssen diese Kosten aber im Mietvertrag aufführen. In den meisten Standard-Mietverträgen ist das bereits vorbereitet. Die WEG-Jahresabrechnung enthält sogenannte umlagefähige (Mieter-) Kosten und nicht umlagefähige (Vermieter-) Kosten. Viele Verwalterprogramme weisen diesen Unterschied bereits aus. Beispiele für umlagefähige (Mieter-) Kosten sind:

Frischwasser
Abwasser
Niederschlagswasser
Müllabfuhr
Straßenreinigung
Allgemeinstrom (Beleuchtung)
Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gärtner
Wartungskosten (nicht: Reparatur), z.B. Dachkontrolle und Regenrinnenreinigung
Kammerjäger
Versicherungsprämien
Heizkosten, Schornsteinfeger, Miete für Kaltwasserzähler und Warmwasserzähler.

Den vollen Katalog umlagefähiger (Mieter-) Kosten findet man in §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Die sollten Sie dann mindestens in den Mietvertrag übernehmen. Außerdem gehört die Grundsteuer B zu den umlagefähigen Nebenkosten, die aber nicht in der WEG-Jahresabrechnung auftaucht, sondern von Ihrem Girokonto abgebucht wird (persönliche Steuerschuld!). Vergessen Sie nicht, die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag zu vereinbaren.

Zu den Umlageschlüsseln in der Abrechnung:

Die Umlageschlüssel zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterscheiden sich (siehe Artikel: Eine Ausnahme kommt selten allein – Andere Umlageschlüssel in Betriebskosten- und Jahresabrechnung). Um Arbeit zu sparen, sollten Sie diese möglichst aufeinander abstimmen. Eine Regel im Mietvertrag, die besagt, dass die Umlageschlüssel der WEG auch für den Mietvertrag gelten, nennt man „dynamische Verweisklausel“. Manche Autoren halten so eine Regel für „umstritten“, liefern aber selbst kein besseres Lösungskonzept – gültig ist sie trotzdem, mindestens solange niemand Streit sucht und vor Gericht zieht. Außerdem kann man sie dem Mieter gut und nachvollziehbar mit dem Gebot der Fairness begründen.

Zu den Versorgern:

Mit der Aufteilung der verbrauchsabhängigen Kosten zwischen Eigentümer und Mieter hat die WEG herzlich wenig zu tun. Trotzdem sollten Sie in Ihrem Sinne darauf achten, die folgenden Kosten auseinanderzudividieren:

Sie sollten die Hausverwaltung rechtzeitig über den Nutzerwechsel informieren, damit die Heizkosten-Firma die Heizkosten-Abrechnung aufteilt. Dann gibt es eine Zwischenabrechnung von der Heizkostenfirma und Sie haben es leichter, für Ihren Mieter eine Abrechnung zu erstellen.

Der Stromzähler der Wohnung ist direkt auf Ihren Namen angemeldet. In der Regel genügt eine einfache Mail an die Stadtwerke, damit Sie als Vertragspartner ab- und der Mieter angemeldet werden kann.

Wenn Sie Gasetagenheizungen haben, gilt das auch für den Gaszähler.

Abrechnung von Nebenkosten ggü. dem Mieter (Teil 2: Mieterwechsel während des Jahres)

Sie dachten, Sie hätten alles im Griff. Jetzt haben Sie das Excel-Sheet aus dem ersten Artikel benutzt, um aus der WEG-Abrechnung eine Mieterabrechnung zu machen. Ok. Und jetzt gibt es einen unterjährigen Mieterwechsel. Echt jetzt? Hätte der nicht zum Jahresende kündigen können?

Und wie rechnen Sie jetzt aus, welcher Mieter welchen Anteil der Nebenkosten bezahlen muss?

Unlösbare Katastrophe? Nein, eine sehr einfache Umrechnung (Dreisatz), die Sie mit jedem handelsüblichen Excel-Sheet hinbekommen. Wenn Sie möchten, stelle ich Ihnen gerne (unter Ausschluss jeglicher Haftung) die Excel-Datei zur Verfügung, die ich verwendet habe, um das folgende Beispiel zu generieren.

So, Ihr Mieter ist im Laufe des Jahres ausgezogen und ein neuer ist eingezogen.
Jetzt müssen Sie umrechnen, aber wie?

Beispiel:

Es kommt natürlich darauf an, was Sie in den Mietverträgen ausgehandelt haben. Ich unterstelle, dass Sie die Kosten zeitanteilig umrechnen (d.h. einfacher Dreisatz, nach Tagen umgerechnet). Im unten abgebildeten Beispiel erkennen Sie, dass ich den Umlageschlüssel „Personen“ eingebaut habe, um die Umrechnung auch für solche Fälle zu erklären.

Kosten, die nach Miteigentumsanteil (MEA) abgerechnet werden, können Sie proportional umrechnen, also geteilt durch 365 Tage mal … Tage. Einfacher Dreisatz. Thema erledigt.
Die Heizkosten werden ohnehin durch einen externen Dienstleister nach Verbrauch berechnet. Wenn Sie der Hausverwaltung rechtzeitig Bescheid gegeben haben, ist die Heizkosten-Abrechnung bereits auf alten / neuen Mieter aufgeteilt.

Für Kosten, die nach Personen verteilt werden (im Beispiel „Allgemeinstrom“), sollten Sie sich eine Personen x Tage-Liste machen (Excel-Vorlage gerne auf Anfrage – oder schnell selbst machen):
- Wie viele Personen x Tage (PxT) entfallen für das Gesamtjahr auf Ihre Wohnung?
- Im Beispiel: 2 Personen vom 01.01. bis 30.06. = 181 Tage x 2 Personen = 362 PxT
  und vom 01.07. bis 31.12. = 184 Tage x 1 Person = 184 PxT
  in Summe 362 + 184 = 546 PxT.
- Wie viele PxT entfallen auf den alten Mieter? (Im Beispiel: 362 PxT)
- Wie viele PxT entfallen auf den neuen Mieter? (Im Beispiel: 184 PxT)

Der Rest ist einfache Mathematik, nämlich: Gesamtkosten geteilt durch 546 x 362 bzw. 184.

Abrechnung von Nebenkosten ggü. dem Mieter (Teil 1: Kein Mieterwechsel)

Achtung! Folgende Hinweise sind nicht allgemeingültig. Es kommt auf den Mietvertrag und auf den Aufbau der WEG-Abrechnung an.

Sie haben Ihre Eigentumswohnung vermietet und irgendwann müssen Sie Ihrem Mieter gegenüber auch abrechnen. Und wie geht das? Ein guter Ausgangspunkt Ihrer Mieter-Abrechnung-Excel-Datei ist die WEG-Abrechnung, und der Verwalter hilft Ihnen sicherlich gerne bei der Erstellung Ihrer ersten eigenen Excel-Datei oder hat sogar eine Vorlage für Sie (Ansonsten schicke ich Ihnen gerne unter Ausschluss jeglicher Haftung eine leere Excel-Vorlage). Dann geht die Rechnung so:

Ausgaben:

Erster Block der WEG-Jahresabrechnung: „Nicht umlagefähige Kosten“
Zweiter Block der WEG-Jahresabrechnung: „Heizkosten“
Grundsteuer, die von Ihrem persönlichen Girokonto abgebucht wurde (nicht vergessen!)

Einnahmen:

Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen des Mieters
Aber nicht die Nachzahlung vom letzten Jahr oder die Mietkaution.

Die Summe daraus ergibt Guthaben oder Nachzahlung des Mieters.

Die folgenden Abbildungen zeigen eine typische WEG-Jahresabrechnung. Darin markiert sind (Abbildung 1):

1) Erster Block der WEG-Jahresabrechnung: „Nicht umlagefähige Kosten“,
2) Zweiter Block der WEG-Jahresabrechnung: „Heizkosten“.

Diese zahlt der Mieter. Beziehungsweise: Es kommt auf den Mietvertrag an. Die Übernahme durch den Mieter muss schon vereinbart sein, sonst zahlt der Vermieter alles selbst. Im Normalfall muss der Mieter jedenfalls alle umlagefähigen Nebenkosten tragen, die in der WEG-Abrechnung auftauchen.

Vergessen Sie nicht die Grundsteuer in Ihrer Betriebskosten-Abrechnung!

3) Die Grundsteuer vergisst man wirklich schnell. Die wird aber von Ihrem eigenen Girokonto abgebucht und taucht deswegen einfach nicht in der WEG-Abrechnung auf. Meistens ist im Mietvertrag vereinbart (und laut BetrKV zulässig!), dass der Mieter auch die Grundsteuer trägt.

Unwichtig für Ihre Betriebskosten-Abrechnung sind (Abbildung 2):

die nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten und
die Vorauszahlungen des Eigentümers an die WEG (logisch).

Nochmal zu den nicht umlagefähigen Kosten: Die von den Eigentümern zu tragenden Kosten gehen über die mietrechtlichen Betriebskosten hinaus und umfassen bspw. Instandhaltung und Instandsetzung, Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren oder Kosten von Sachverständigen und Rechtsstreitigkeiten.

Beispiel:

In der folgenden Abbildung 3 sehen Sie eine typische Mieter-Betriebskosten-Abrechnung, die mit einer einfachen Excel-Datei erstellt wurde. Hier tauchen die o.g. Daten aus der WEG-Jahresabrechnung auf. Ich unterstelle, dass Sie mit dem Mieter rechtswirksam vereinbart haben, die WEG-Umlageschlüssel auch für den Mietvertrag zu übernehmen.

Die Grundsteuer B kommt nicht in der WEG-Jahresabrechnung vor und wurde unten ergänzt.

Die Vorauszahlungen des Mieters entnehmen Sie Ihrem Girokonto, weil sie ja gar nicht in der WEG-Jahresabrechnung vorgekommen sind. Der Mieter überweist ja auf Ihr persönliches Girokonto und nicht auf das Konto der WEG.

Ausgaben:

Erster Block der WEG-Jahresabrechnung („Nicht umlagefähige Kosten“) wurde mit gleichem Umlageschlüssel in die Betriebskosten-Abrechnung übernommen (1.320,19 EUR).
Zweiter Block der WEG-Jahresabrechnung: („Heizkosten“) wurde mit gleichem Umlageschlüssel in die Betriebskosten-Abrechnung übernommen (680,00 EUR).
Die Grundsteuer, die von Ihrem persönlichen Girokonto abgebucht wurde, haben Sie von Hand bei den umlagefähigen Kosten nachgetragen (50,00 EUR).
In Summe 2.050,19 EUR.

Einnahmen:

Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen des Mieters (12 Monate x 160 EUR = 1.920 EUR).

Die Summe (minus 2.050,19 plus 1.920,00) ergibt die Nachzahlung des Mieters (minus 130,19 EUR).

So eine Excel-Datei sollte jeder Wohnungseigentümer schnell selbst auf die Beine stellen können. Ansonsten schicke ich Ihnen gerne unter Ausschluss jeglicher Haftung eine kostenlose, leere Excel-Vorlage.

Begriffschaos: Instandhaltung, Instandsetzung, Wartung

Soweit klar: Reparaturen zahlt der Vermieter, Wartungskosten der Mieter. Aber was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung? Und worin unterscheiden sich Instandhaltung und Wartung? Im Netz wirft man oft wie selbstverständlich mit Begriffen um sich, die uneinheitlich verwendet, meistens einfach dahingestellt und als bekannt vorausgesetzt werden.

Wie soll der Leser daraus schlau werden? Egal. Der Versuch einer Hilfestellung:

Bezogen auf Wohnungseigentum:

Wenn es um WEG geht, liest man häufig das Begriffspaar „Instandhaltung und Instandsetzung“ – fast immer zusammen, oft einfach nur „I&I“.

In der WEG-Sprache besteht überwiegend Konsens, dass man unter Instandhaltung vorbeugende Maßnahmen versteht, während Instandsetzung die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands bezeichnet.

Leider benutzt jeder die Wörter unterschiedlich: Manchmal wird der Begriff „Instandhaltung“ auch mit Wartung gleichgesetzt. Ich finde das sogar logisch, denn Wartung steht ja für regelmäßige Inspektionen und Prüfungen der Betriebsbereitschaft. Zum Beispiel die Wartung der Heizung, eben solche Vorgänge, die zur Pflege und Aufrechterhaltung des ordnungsmäßigen Zustands dienen, bevor Schäden entstehen.

Was Mietrecht angeht:

Der Unterschied zwischen „Instandhaltung“ und „Wartungskosten“ ist im mietrechtlichen Sinne ziemlich wichtig. Denn – anders als Reparaturen – können Wartungskosten an den Mieter weitergegeben werden, aber die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands – also „Instandhaltung“ – muss der Vermieter tragen. Das kann manchmal ein sehr feiner Unterschied sein! Bei bestimmten, gesetzlich definierten Modernisierungsmaßnahmen besteht wiederum die Möglichkeit, deren Kosten aufgrund der dauerhaften Zustandsverbesserung in Form einer Mieterhöhung an den Mieter weiterzubelasten (im Zusammenspiel von § 555b BGB mit § 559 BGB).

Bei der Steuer:

Wenn Sie zufällig gerade einen steuerrechtlichen Artikel gelesen haben, ging es wohl eher um Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig) und nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten (müssen abgeschrieben werden). Beliebtes Thema sind auch größere Erhaltungsaufwendungen – also Aufwendungen, die zur Erneuerung bereits vorhandener Teile, Einrichtungen oder Anlagen dienen – und damit zur Erhaltung des Gebäudes beitragen. Zwar ist nirgendwo so richtig gesagt, ab wann eine Erhaltungsaufwendung „größer“ ist, aber wenn sie es ist, besteht ein Wahlrecht, die Kosten in der Steuererklärung über zwei bis fünf Jahre abzuschreiben (…was entsprechend der Berechnung in meiner Doktorarbeit höchst selten etwas bringt…).

Also nochmal kompakt:

Es trägt zwar nicht gerade zur besseren Verständlichkeit bei, ein ganzes Bündel von Begriffen für dasselbe zu benutzen, aber jeder Fachmann pflegt da so seine eigenen Begriffe, eine kurze Zusammenfassung:

Wohnungseigentum:
- Oberbegriff: „Instandhaltung und Instandsetzung“
- Instandhaltung = Vorbeugende Maßnahmen.
- Instandsetzung = Reparatur, wenn bereits kaputt.
- Wartung = Regelmäßige Reinigungs- und Inspektionsarbeiten, z.B. Regenrinnenreinigung, Heizungsinspektion, Funktionsprüfung Rauchabzugsanlage.

Miete:
- Reparaturen / Erhaltungsmaßnahmen = Reparaturen von etwas, das bereits kaputt ist. Zahlt der Vermieter.
- Wartung = Vorbeugende Maßnahmen, Regelmäßige Reinigungs-, Prüf- und Inspektionsarbeiten. Zahlt der Mieter.
- Modernisierungsmaßnahmen = Bestimmte Verbesserungen. Ermöglichen in bestimmten Fällen eine Mieterhöhung.

Steuern:
- Erhaltungsaufwand = Kann im gleichen Jahr vollständig steuerlich geltend gemacht werden.
- Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten = Müssen mit dem Gebäude abgeschrieben werden. Da haben Sie 50 Jahre lang Spaß 🙂
- Größere Erhaltungsaufwendungen = Wahlrecht. Können entweder im gleichen Jahr vollständig steuerlich geltend gemacht oder über zwei bis fünf Jahre abgeschrieben werden. Meiner Erfahrung nach lohnt Sofortabzug fast immer.

Lohnt sich das? Teil 6: Prognose vs. Kristallkugel und die Analyse-Paralyse

Gibt es überhaupt noch lohnenswerte Eigentumswohnungen? Oder ist das die Suche nach der Nadel im Heuhaufen? Ich denke nicht. Zwar liegt das Geld nicht auf der Straße, aber wenn Sie die vier Grundrechenarten beherrschen, ist es nicht schwer. Trotzdem sollten Sie etwas Zeit investieren, um sich die Zahlen genauer anzuschauen. Schließlich geht es um viel Geld – und um Ihre finanzielle Unabhängigkeit. Ich habe als absoluter Immobilienamateur angefangen und inzwischen sechs Nadeln im Heuhaufen gefunden. Je mehr Routine und Erfahrung Sie sammeln, desto schneller finden Sie weitere Nadeln.

Es gibt also zwei Typen von Ausgaben und zwei Typen von Einnahmen. Jetzt sind Sie gefragt! Setzen Sie sich an den Schreibtisch oder ans Telefon, um das Datenmaterial möglichst genau zusammenzutragen. Bei aller Genauigkeit dürfen Sie aber niemals vergessen, dass vergangenheitsbezogene Zahlen nicht immer auf die Zukunft hochgerechnet werden können.

Stand die Wohnung wegen einer größeren Renovierung längere Zeit leer? Diesen Leerstand würde ich nicht hochrechnen, dafür aber vielleicht die Miete.

Oder hat die Stadt einmalige Erschließungskosten für eine Straßenbaumaßnahme auf die WEG umgelegt? Wenn die Maßnahme abgeschlossen ist, brauchen Sie mit solchen Kosten nicht mehr zu rechnen.

Beim Kredit und den Mieteinnahmen haben Sie vermutlich etwas mehr Planungssicherheit als bei den nicht umlagefähigen Betriebskosten. Doch auch diese werden relativ konstant sein, wenn sie nur aus Verwaltungs- und Bankgebühren bestehen und die Rücklage locker für alle möglichen Reparaturen ausreicht.

Übernehmen Sie jedenfalls nicht einfach blind irgendwelche Vergangenheitsdaten.

Zumindest nicht, ohne genauer hinzusehen. Andererseits dürfen Sie sich aber auch nicht tot-analysieren, sonst gehen Sie vermutlich nie zum Notar.

Bei einem Kredit können Sie z.B. eine zehnjährige Zinsbindung vereinbaren, dann wird sich die Rate ein Jahrzehnt lang nicht ändern. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer vernünftigen Lage mit vernünftiger Ausstattung kaufen, können Sie davon ausgehen, dass Sie die vergangene Miete auch in Zukunft erwarten können.

Möglicherweise wird die Instandhaltung der Immobilie in Zukunft hohe Kosten mit sich bringen. Vielleicht ist es nötig, Balkone oder Fassaden aufwendig zu sanieren und die Eigentümergemeinschaft muss zur Planung auch auf einen Architekten bzw. Fachplaner zurückgreifen. Wenn die Rücklage für bestimmte Maßnahmen nicht ausreicht, ist dann und wann eventuell eine Sonderzahlung erforderlich.

Viele Dinge müssen Sie mangels Alternative auf Basis von Vergangenheitswerten schätzen und hochrechnen. Wenn die Wohnung z.B. vor dem Kauf schon viele Jahre langfristig vermietet gewesen ist, und das bei konstanter Miete, können Sie diese Einnahmen grundsätzlich als stabil betrachten. Gab es in den letzten 20 Jahren keine Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, müssen Sie solche Kosten auch nicht unbedingt für die Zukunft einplanen. Wenn allerdings in den letzten Eigentümerversammlungen immer wieder von Fassadensanierung oder Anstrich gesprochen wurde, dann sollten Sie sich überlegen, was das kosten könnte und nachschauen, ob genügend Geld in der Rücklage vorhanden ist.

Man sollte sich einerseits nicht tot-analysieren, aber andererseits unbedingt solche Überlegungen anstellen, die Ihnen der gesunde Menschenverstand gebietet. Je höher der Bildungsstand, desto eher neigt der Investor dazu, in die Analyse-Paralyse zu verfallen. Damit tun Sie sich auch keinen Gefallen. Entweder verbrauchen Sie zu viel Zeit oder ärgern den Verkäufer so lange mit unwichtigen Fragen, die er auch nicht beantworten kann, bis er kein Interesse mehr am Vertragsabschluss hat.

Wenn Sie also bspw. das geometrische Wachstum der Niederschlagswassergebühren der letzten 10 Jahre ausrechnen, um es auf die nächsten 20 Jahre zu extrapolieren, ist das irgendwie zu viel des Guten. Und bitte fangen Sie auch nicht mit Kaffeesatzleserei an, indem Sie die Lohnkosten des Gärtners für die nächsten 15 Jahre schätzen wollen, oder vom Verwalter eine verbindliche Zusage über sein zukünftiges Honorar verlangen. Damit werden Sie am Ende bei Miteigentümern und Verwaltung nicht auf Gegenliebe stoßen, weil es für die zu anstrengend ist.

Gesucht ist also ein gesundes Mittelmaß aus akribischer Datenanalyse einerseits und andererseits die Kirche im Dorf zu lassen, während Sie die Daten zusammentragen.

Lohnt sich das? Teil 5: Das WEG-Hausgeld

Hausgeld oder Wohngeld nennt man die Nebenkosten, die Sie an die WEG bezahlen. Und: Mit der sog. Jahresabrechnung wird am Ende vom Kalenderjahr über die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet. Belastbare Zahlen bekommen Sie also aus der WEG-Jahresabrechnung.

Es deckt sämtliche Kosten ab, die aufgrund des Gemeinschaftseigentums angefallen sind, denn es gibt ja keine übergeordnete Instanz wie einen Vermieter, der anstelle des Wohnungseigentümers irgendwelche Kosten übernehmen würde.

Die vom Wohnungseigentümer an die WEG zu bezahlenden Nebenkosten unterteilt man wie folgt:

Unter „umlagefähigen Kosten“ versteht man die Heiz- und Betriebskosten, die man an den Mieter weitergeben kann.
Die „nicht umlagefähigen Kosten“ dürfen nicht an (Wohnraum-) Mieter weitergegeben werden. Darunter versteht man bspw. Verwaltungskosten, Bankgebühren, Instandhaltung und Instandsetzung (also Reparaturen) und leider manchmal auch Kosten von Rechtsanwälten und Sachverständigen.
Die „Rücklage“, also das Vereinssparschwein der WEG. Wichtig für Ihren Geldbeutel ist die „Beitragspflicht zur Rücklage“, also die jährliche Zuführung. Hiervon sollen größere Reparaturen bezahlt werden, damit gewährleistet ist, dass es nicht zu finanziellen Engpässen kommt.

Worauf sollten Sie achten?

Während die Betriebskosten ein durchlaufender Posten sind und vom Mieter getragen werden, sind die beiden anderen Bestandteile für Sie sehr wichtig.

Eine angemessene Zuführung zur Rücklage ist sinnvoll, damit Sie sich nicht auf überraschende Sonderzahlungen einstellen müssen. Eine hohe Beitragspflicht zur Rücklage ist also kein schlechtes Zeichen! Über die „angemessene“ Höhe könnte man einen separaten Artikel schreiben. Rund ein EUR pro Quadratmeter und Jahr sollten nicht unterschritten werden. Aber auch das muss nicht sein, denn wenn die Bausubstanz noch sehr gut und die Rücklage gerappelt voll ist, dann ist eine hohe Beitragspflicht vielleicht gar nicht nötig. Außerdem kommt es auf Zustand und Ausstattung des Gebäudes an.

Schauen Sie sich aber die nicht umlagefähigen Kosten genauer an: Um Verwaltungs- und Kontoführungsgebühren kommen Sie nicht drumrum. Aber gab es (vielleicht aufgrund einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft) schon Anwalts- und Gerichtskosten? Mitgehangen, mitgefangen! Diese Kosten zahlen alle. Oder ist aufgrund anstehender Sanierungen oder anderweitiger Großprojekte ein Architekt oder Sachverständiger notwendig? Der kostet Geld und das zahlen dann die Eigentümer – und Sie gehören dazu.

Woran Lohnt sich das? Teil 4: Die Betriebskosten

Die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter erhalten, sind ein durchlaufender Posten. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sind diese im monatlichen „Hausgeld“ (oder „Wohngeld“) enthalten, das Sie an die WEG überweisen. Dazu komme ich im darauffolgenden Artikel.

Betriebskosten sind alle Kosten, die durch den laufenden Betrieb eines Gebäudes entstehen, z.B. Niederschlagswasser, Versicherungsprämien, Hausmeister oder die Wartung des Aufzugs. Es gibt eine gesetzliche Obergrenze. Sie dürfen nur das an den Mieter weitergeben, was in der sog. BetrkVO (Betriebskostenverordnung) steht. Also keine Reparaturen, Fassadenanstriche und so weiter. Ungeachtet der Obergrenze gelten die Regelungen des Mietvertrags. Wenn bereits ein Mietverhältnis besteht, schauen Sie unbedingt nach, ob im Vertrag keine Befreiungen oder Ausschlüsse bestimmter Betriebskosten ausgehandelt wurden.

Weil sie Betriebskosten an den Mieter weitergeben können, ist der Stellenwert meistens weniger wichtig. Anders bei Leerstand, denn in diesen Monaten müssen Sie selbst bezahlen. Genau wie bei der Kaltmiete müssen Sie sich also überlegen, mit wie viel Leerstand Sie kalkulieren: Die Wohnung ist bereits langfristig vermietet und es sieht auch nicht danach aus, dass der Mieter bald auszieht? Dann können Sie natürlich mit vollen 12 Monaten rechnen. In allen anderen Fällen sollten Sie auch potenzielle Leerstände einkalkulieren. Ich persönlich rechne oft mit einem halben Monat Leerstand pro Jahr, also mit 11,5 Monatsmieten. Passt diese Zahl auch zu Ihrer Situation? In einer strukturschwachen Region mit viel Wegzug sind vielleicht zwei Monatsmieten angebrachter, während Sie in Metropolregionen wie München oder Köln aufgrund der enormen Nachfrage mit überhaupt keinem Leerstand rechnen müssen

Sie finden die Betriebskosten der Vergangenheit in den alten WEG-Abrechnungen. Die sehen zwar bei jeder Hausverwaltung etwas anders aus, aber meistens sind sie als „[auf den Mieter] umlagefähige Kosten“ gekennzeichnet.

Daneben gibt es noch die „Grundsteuer B“, die nicht über die WEG abgerechnet, sondern von Ihrem privaten Konto abgebucht wird.

Vorsicht Falle!

Obwohl der Mieter grundsätzlich alle Betriebskosten tragen muss, können extrem hohe Kosten (verursacht durch aufwändige Gebäudetechnik) den Mieter abschrecken, sodass er den Mietvertrag gar nicht erst unterschreibt, siehe Artikel „Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein“.

Lohnt sich das? Teil 3: Die Kreditrate

Die monatliche Kreditrate besteht aus Zins und Tilgung und wird auch Annuität genannt. Bei einem wirklich guten Deal trägt die Wohnung auch die Tilgung und zudem einen (mindestens) einen kleinen Überschuss jeden Monat.

Sie möchten sich ein passives Einkommen aufbauen? Dann lassen Sie sich keinen Bären aufbinden! Die Wohnung muss auch die Tilgung tragen. Zwar verringert die Tilgung Ihre Verbindlichkeiten, trotzdem ist das Geld nicht mehr auf Ihrem Girokonto. Soll Ihre Immobilie unterm Strich etwas beisteuern oder Ihnen zusätzlich auf der Tasche liegen?

Also seien Sie bloß skeptisch, wenn der Banker oder Makler Ihnen erzählt, dass Sie nur durchhalten müssen, bis die Wohnung in 30 Jahren abbezahlt ist, weil das passive Einkommen dann erst kommt. Wenn Sie mit Immobilien ein passives Einkommen aufbauen möchten, dürfen Sie NICHT jeden Monat 50 EUR drauflegen. Die Einnahmen aus der Wohnung müssen alle Ausgaben decken, einschließlich Tilgung, denn die verlässt ja jeden Monat Ihr Konto. Ein passives Einkommen setzt voraus, dass die Zahlen passen. Manchmal muss man erst verhandeln, damit das Geschäft sich lohnt, andere lohnen sich gar nicht.

Wie hoch ist denn die monatliche Annuität?

Der Zinssatz hängt stark von Ihrer Bonität und Einkommenssituation ab. Die kann ja manchmal sehr vielschichtig sein. Deswegen lohnt es sich, schon frühzeitig zur Bank zu gehen, am besten schon, bevor Sie auf Wohnungssuche gehen.

Wenn Sie erst eine Wohnung gefunden haben, dann muss es schnell gehen. Vielleicht stehen noch andere Interessenten vor der Tür? Der Verkäufer verkauft an den, der als erstes eine Finanzierungszusage hat. Deswegen ist es sinnvoll, schon frühzeitig zur Bank zu gehen, um Ihre persönlichen Konditionen herauszufinden.

Ein Beispiel: Bei mir persönlich sind es oft 4 Prozent. Die Bank verlangt von mir rund 1 Prozent Kreditzinsen. Weil ich in den meisten Fällen den gesamten Kaufpreis per Kredit finanziere, möchte sie eine „relativ hohe“ Tilgung von 3 Prozent. In Summe werde ich also jährlich 4 Prozent vom Kaufpreis an die Bank überweisen. Das teile ich durch 12 Monate, um meine monatliche Belastung auszurechnen.

Die monatliche Kreditrate ist in meinem Fall Kaufpreis x 4 Prozent geteilt durch 12.

Zwar hängen die genauen Konditionen auch vom Objekt selber ab, aber eine ungefähre Zahl wird die Bank Ihnen meistens auch so schon sagen können.

Lohnt sich das? Teil 2: Die Mieteinnahmen

Das wichtigste zuerst: Die Mieteinnahmen. Mieteinnahmen sind Ihre einzige Einnahme aus der Wohnung. Abgesehen von Betriebskosten, die Sie ja nicht behalten, sondern zur Deckung laufender Kosten verwenden.

Also ist die Kaltmiete ausgesprochen wichtig, denn Sie brauchen sie, um Zins und Tilgung der Kreditrate zu bezahlen. Als allererstes müssen Sie also wissen, wie hoch diese wichtige Einnahme ist!

Fall 1: Die Wohnung ist vermietet und der Mieter möchte auch bleiben.

Dann ist es einfach. Sie können einfach in den bestehenden Mietvertrag schauen, an den Sie sowieso gebunden sind („Kauf bricht nicht Miete“, sagt § 566 BGB).

Das gibt Ihnen Planungssicherheit und sie wissen, wie hoch Ihre monatlichen Einnahmen sind. Dann müssen Sie noch sicherstellen, dass der Mieter auch regelmäßig und pünktlich zahlt. Nichts ist schlimmer, als sich (ohne es zu wissen) in ein problematisches Mietverhältnis einzukaufen. Lassen Sie sich vom Verkäufer Kontoauszüge oder ähnliche Nachweise zeigen. Er kann ja auch sein Online-Banking ausdrucken und den Rest schwärzen.

Entspricht die Höhe der Überweisung dem Mietvertrag?
Wenn nein, wo liegt die Abweichung?

In Deutschland richtet man üblicherweise einen einzigen Dauerauftrag für (Kalt-) Miete UND Nebenkosten ein. Wenn es Abweichungen gibt, müssen Sie klären, wie sich der Dauerauftrag aufteilt (denn nur die Kaltmiete dürfen Sie behalten). Wurde zwischenzeitlich die Miete erhöht, lassen Sie sich die entsprechenden Dokumente zeigen. Oder war es „nur“ eine Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlung?

Rechnen Sie immer nur mit der IST-Miete.

Und wie ist es mit Mietminderungen? Rechnen Sie immer nur mit der tatsächlich gezahlten IST-Miete. Wenn der Mieter einen Teil seiner Miete wegen (tatsächlichen oder behaupteten) Mängeln einbehält, sollten Sie das unbedingt klären, bevor Sie zum Notar gehen.

Das Prinzip gilt in beide Richtungen: Potentielle Mieterhöhungen sollten Sie keinesfalls einkalkulieren, denn Sie wissen nicht, ob der Mieter hier mitspielt oder kündigt.

Schnell wird aus der langfristig vermieteten Kapitalanlage ein Leerstand.

Sie tun sich keinen Gefallen damit, als neuer Vermieter mit einer Mieterhöhung ins Haus zu fallen. Möglicherweise haben Sie dann zwar monatlich 30 oder 50 EUR mehr auf dem Konto, aber der Mieter wird meistens verärgert reagieren und manchmal möchte er sich bei jeder Gelegenheit „revanchieren“. Vielleicht sucht er von jetzt an jedes kleine Problem, mit dem er Sie behelligen kann. Vielleicht können Sie sich bei der nächsten Betriebskostenabrechnung auf eine lange Debatte einstellen. Vielleicht zweifelt er die Ausgaben an, fordert Belegeinsicht oder wird Ihnen am Telefon zwei Stunden lang Fragen stellen. Vielleicht bekommen Sie auch Briefe vom Mieterschutzverein. Wenn Sie ehrlich und transparent sind, brauchen Sie nichts zu befürchten. Trotzdem können Sie auf die ganzen Scherereien verzichten. Ich persönlich bin kein Freund von Mieterhöhungen – und halte das meinen Mietern auch regelmäßig vor Augen („Tue Gutes und rede darüber“).

Und: Wenn die Miete bisher nicht ganz so hoch ist, können Sie das auch als Argument für die Kaufpreisverhandlung nutzen.

Fall 2: Die Wohnung wird unvermietet verkauft.

Zum Beispiel, wenn der Mieter ausziehen möchte oder die Wohnung vom Verkäufer selbst benutzt wurde. Dann haben Sie keine Vergangenheitsdaten, mit denen Sie die zukünftigen Mieteinnahmen verlässlich schätzen können und müssen sich auf Datensuche begeben. Überlegen Sie, welche Mieteinnahmen Sie erzielen können.

Gute Anhaltspunkte bieten Mietspiegel und Online-Portale.

„Wie hoch die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter in der Gegend?“ Diese Frage beantwortet Ihnen der Mietspiegel, meistens in Form einer Tabelle. Manche beziehen sich auf eine Stadt (z.B. Düsseldorf), andere auf einen Landkreis (z.B. Rhein-Kreis Neuss). Die Mietspiegel sind meistens sortiert nach große/mittlere/kleine Wohnung und/oder nach Baujahr in neue/mittlere/alte Wohnung. Die Details unterscheiden sich von Stadt zu Stadt.

Meistens sind auch Mietspannen „von / bis“ angegeben. Um sich nicht in falsche Sicherheit zu wiegen, sollten Sie sich für Ihre Rechnung vielleicht zuerst an den Mittelwerten orientieren. Natürlich nur dann, wenn es sich nicht um eine ausgesprochen luxuriöse und hochwertige Wohnung handelt, dann können Sie sich natürlich trotzdem an den obersten Werten orientieren.

Aber Sie sollten sich nicht allein auf den Mietspiegel verlassen.

Vorsicht! Die Daten des Mietspiegels basieren auf statistischen Vergangenheitswerten. Die Erhebung ist bestimmt eine enorme Arbeit und Meisterleistung, und trotzdem ist er bereits bei seiner Veröffentlichung veraltet. In vielen Gemeinden werden Mietspiegel auch nur alle paar Jahre erhoben. Vielleicht sind die Durchschnittsmieten seit seiner Veröffentlichung auch wieder gestiegen?

Es lohnt sich also, nach weiteren Datenquellen zu suchen, bspw. in Online-Portalen. Aktuelle Angebote von Mietwohnungen bei Immoscout, Immowelt und Immonet sind für Sie ein weiterer Anhaltspunkt.

Erinnerung: Sie suchen nach der KALTmiete ohne Nebenkosten!

Hier sollten Sie einfach mal mit der Umkreissuche schauen, welche ähnlichen Wohnungen momentan zu vermieten sind und wie dort die Kaltmiete pro Quadratmeter ist. Diese Zahl können Sie dann auf Ihre Wohnung umrechnen.

Das gilt natürlich nur, sofern Lage, Ausstattung, Qualität, Aussicht usw. halbwegs vergleichbar sind. Wenn die „Vergleichsobjekte“ nicht vergleichbar sind, denken Sie über prozentuale Zu- oder Abschläge nach, obwohl man die kaum verallgemeinern kann. Am besten eignet sich eine Nutzwertanalyse, dazu gibt es bald einen separaten Artikel. Im Zweifelsfall rechnen Sie lieber etwas mehr herunter, damit Sie nicht am Ende in die Röhre gucken.

Leerstand?

Am Schluss müssen Sie noch überlegen, ob und mit wie viel Monaten Leerstand Sie im Jahr kalkulieren. Die Wohnung ist bereits langfristig vermietet und es sieht auch nicht danach aus, dass der Mieter bald auszieht? Dann können Sie natürlich mit vollen 12 Monaten rechnen. In allen anderen Fällen sollten Sie auch potenzielle Leerstände einkalkulieren. Ich persönlich rechne oft mit einem halben Monat Leerstand pro Jahr, also mit 11,5 Monatsmieten. Passt diese Zahl auch zu Ihrer Situation? In einer strukturschwachen Region mit viel Wegzug sind vielleicht zwei Monatsmieten angebrachter, während Sie in Metropolregionen wie München oder Köln aufgrund der enormen Nachfrage mit überhaupt keinem Leerstand rechnen müssen. Neuvermietungen sind dort überhaupt kein Problem. Hier ist natürlich Fingerspitzengefühl für die Situation gefragt.

Lohnt sich das? Teil 1: Die vier Erfolgsgrößen

Ich habe gute Nachrichten für Sie: Es gibt jede Menge Eigentumswohnungen, mit denen Sie sich Ihr passives Einkommen aufbauen können. Aber nicht jede Eigentumswohnung ist geeignet. Manche Objekte rechnen sich einfach nicht. Das wichtigste Prinzip, um mit Ihrer Eigentumswohnung Geld zu verdienen, lautet:

Der Überschuss Ihrer Eigentumswohnung darf nicht negativ sein.

Für den Überschuss gibt es vier Einflussfaktoren, auf die es ankommt:

In diesem 4-teiligen Artikel möchte Ihnen die „Vier Riesen“ Ihres Erfolgs genauer vorstellen, aus denen sich Ihr Geldfluss zusammensetzt:

Ich wünsche mir, dass Sie am Ende dieses Artikels selber berechnen können, ob sich eine bestimmte Eigentumswohnung lohnt oder nicht.