Damit die WEG zahlungsfähig bleibt, laufende Kosten bezahlen und in die Rücklage einsparen kann, muss jeder Eigentümer einen monatlichen Vorschuss zahlen, genannt Hausgeld oder Wohngeld. Dieses beruht auf dem Wirtschaftsplan, einer Prognose der erwar-teten Ausgaben in Listenform, sortiert nach Kostenarten (z.B. Frischwasser, Abwasser, Straßenreinigung, Versicherungsprä-mien…).
Die einzelnen Positionen werden mit den gleichen Umlageschlüs-seln auf die Wohneinheiten umgerechnet, die später auch in der Jahresabrechnung verwendet werden, z.B. nach Personenzahl, nach Miteigentumsanteil, nach Verbrauch usw.
Klar, dass der Wirtschaftsplan auch fast so aussieht wie die Jah-resabrechnung. Der Wirtschaftsplan beruht auf prognostizierten, die Jahresabrechnung auf tatsächlichen Kosten. Das ist fast der gesamte Unterschied. Ein vereinfachtes Beispiel:
Kostenart
Gesamt- kosten
Umlage- schlüssel
Einheiten gesamt
Ihre Einheiten
Ihre Kosten
Wasser
2000
Personen
10
2
400,00
Regen- wasser
450
MEA
1000
115
51,75
Straßen- reinigung
200
MEA
1000
115
23,00
Müll- abfuhr
600
MEA
1000
115
69,00
Haus- meister
6000
MEA
1000
115
690,00
Versiche- rung
1200
MEA
1000
115
138,00
Heizung
4500
Heiz- kosten
4500
900
900,00
Summe gesamt:
14950
Ihre Summe:
2271,75
durch 12 Monate:
189,31
Ergebnis ist ein jahresbezogenes Hausgeld, im Beispiel 2.271,75 EUR, bzw. monatlich 189,31 EUR.
Das Hausgeld wird praktisch immer monatlich gezahlt. Bis zur Gesetzesreform (2020) sprach der Gesetzgeber davon, dass die Zahlungen fällig werden, wenn der Verwalter diese bei den Eigentümern auf Grundlage des Wirtschaftsplans anfordert. Nach der neuen Rechtslage ist der geschuldete Betrag im Zweifel sofort fällig. Deshalb ist es sinnvoll, im Beschluss ein klares Fälligkeitsdatum zu benennen. In den meisten Fällen werden zwölf gleiche Monatsraten angefordert und gezahlt.
Der Wirtschaftsplan wird übrigens erst rechtswirksam und fällig, wenn die Eigentümerversammlung einen Beschluss gefasst hat.
Kennen Sie das klassische Bild vom Vermieter? Schlecht gelaunte Person zwischen 50 und 70, verkrustete Ansichten, die Hausordnung ist sein Heiligtum. Wenn er gesichtet wird, gehen alle Türen zu und Fernseher aus: Die Mieter tun so, als seien sie nicht da, weil niemand Kontakt zu ihm haben möchte. Alle drei Jahre kommt eine auf Schreibmaschine getippte Mieterhöhung. Wenn das Treppenhaus nicht geputzt ist, werden „Konsequenzen“ angedroht. Notwendige Reparaturen werden nicht für nötig erachtet und abgelehnt.
Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann es sich nicht leisten, sich so zu verhalten. Er sitzt zwischen allen Stühlen und sieht sich im Wohnungseigentum ziemlich vielen Besonderheiten gegenüber, die ihm das Leben schwer machen. Im Gegensatz zum Vermieter eines ganzen Mehrfamilienhauses kann ein vermietender Wohnungseigentümer nicht agieren, wie er gerne möchte: Gegenüber dem Mieter ist er (miet‑) vertraglich gebunden und muss sich an die BGB-Regeln zum Mietrecht halten (§§ 535 ff. BGB). Im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist er Gesellschafter und muss sich an die Spielregeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) und der Teilungserklärung halten. Außerdem ist er an die Beschlüsse der WEG gebunden, auch wenn sie seinen Wünschen zuwiderlaufen. Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind an manchen Stellen nicht gut aufeinander abgestimmt. Daher geht es in diesem Kapitel um die WEG-rechtlichen Besonderheiten, die Sie als Vermieter wissen müssen.
Im Verhältnis zur WEG gibt es u.a. folgende Rechte und Pflichten:
Recht auf Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (Heizung, Treppenhaus, Aufzug, …),
Pflicht zur anteiligen Beteiligung an allen Kosten,
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
Im Verhältnis zum Mieter ist der Vermieter Vertragspartner: Jeder Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum „nach Belieben verfahren“, sofern „nicht das Gesetz entgegensteht“ (§ 13 WoEigG). Es besteht Vertragsfreiheit. Der Vermieter entscheidet über die Auswahl der Mieter und über die Gestaltung des Mietvertrags. Der Mietvertrag führt zu völlig anderen Rechten und Pflichten, z.B.:
Anspruch auf Mietzahlung,
Anspruch auf Vorauszahlungen auf die Betriebskosten,
Recht zur Mieterhöhung innerhalb der gesetzlichen Grenzen,
Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten,
Sorgfaltspflichten, z.B. Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen bzw. ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache.
Der Mieter hingegen wohnt zwar im Gebäude, ist aber überhaupt nicht an Beschlüsse bzw. Vereinbarungen der WEG gebunden. Teilungserklärung und Beschlüsse sind nur für die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer verbindlich. Was in der WEG erlaubt oder verboten ist, z.B. eine Hausordnung, kann dem Mieter zunächst egal sein. Er muss sich an die Dinge halten, die im Mietvertrag vereinbart sind. Andererseits kann der Mieter aus dem Mietvertrag Ansprüche herleiten, die der Vermieter gegenüber der Eigentümergemeinschaft vielleicht gar nicht (sofort) durchsetzen kann. Sie ahnen schon, hier gibt es Zündstoff: Die Hausordnung ist nur innerhalb der Eigentümergemeinschaft bindend, und ein Hundehaltungsverbot gilt für den Vermieter. Brenzlig wird es bei Mängeln im Gemeinschaftseigentum, über die wir im folgenden Abschnitt sprechen.
Oft sieht man im Eingangsbereich von Mehrfamilienhäusern Schilder wie „Türe bitte ab 22 Uhr abschließen“. Wenn Ihr Verwalter solche Schilder duldet oder darüber hinwegsieht, bekommt er große Probleme, wenn etwas passiert. Und die Eigentümergemeinschaft auch. Die Haustüre ist nämlich der erste Rettungsweg, der niemals blockiert werden darf.
Stellen Sie sich vor, der Notarzt steht nachts vor der Türe. Die Türe ist abgeschlossen und jemand aus der zweiten Etage braucht Hilfe. Er schafft es vielleicht zum Türöffner an der Gegensprechanlage, aber weiter kommt er nicht. Weil die Türe abgeschlossen ist, tut sich nichts. Während der Hilferufende die Treppen nicht benutzen kann, reagieren andere Anwohner nicht, schlafen oder sind nicht zu Hause. Nun gibt es zwei Möglichkeiten:
Erstens: Der Notarzt ruft die Feuerwehr, die kommt zehn Minuten später und zertrümmert die Haustüre. Das Beste, was Ihnen passieren kann.
Zweitens: Der Hilferufende stirbt oder sein Gesundheitszustand verschlimmert sich, weil der Notarzt nicht rechtzeitig zu ihm gelangt.
In beiden Fällen können sich Anwohner und Hausverwalter am nächsten Morgen mit der Schuldfrage auseinandersetzen, und nichts ist mehr wie vorher. Im Optimalfall ist nur die teure Haustüre ruiniert und lädt Einbrecher zum nächtlichen Besuch ein. Ihr Hausverwalter wird seiner Haftpflicht-Versicherung kaum erklären können, wieso er nicht gegen das ständige Abschließen der Haustür vorgegangen ist. Und wer bezahlt dann die neue Haustür? Vielleicht findet die Gebäudeversicherung heraus, wer die Türe abgeschlossen hat – und macht ihn haftbar.
Im schlimmsten Fall ist jemand tot, weil der Notarzt nicht reinkam. Sind Sie der Meinung, Sie vermeiden Einbrüche, indem Sie Flucht- und Rettungswege versperren? Jedes Haus hat dutzende Sicherheitslücken. Die Haustüre ist nur eine davon.
Dass jedes Gebäude zumindest über einen gut passierbaren ersten Flucht- und Rettungsweg verfügen muss, darf nicht ins Leere laufen. Die Passierbarkeit wird durch eine abgeschlossene Tür erheblich beeinträchtigt. Wenn es brennt, sind die Leute in Panik. Sie merken erst unten, dass die Türe zu und ihr Schlüssel noch oben ist. Wenn Menschenmassen in Panik zum Ausgang laufen, können sie auch einem Schlüsselinhaber den Weg verstellen. Schnell überschätzt man seine Kräfte: Wieder nach oben rennen? Zu gefährlich! Ich bin stark, ich trete die Türe ein. Klappt nicht. Erst jetzt merken Sie, wie sicher die Türe wirklich ist.
Selbst bei großen Bauprojekten gibt es immer wieder bestimmte Eigentümer, die sich das Geld für die fachkundige Planung lieber sparen möchten. Ein Architekt sei doch überhaupt nicht nötig, brauchen wir nicht, hört man dann auf den Eigentümerversammlungen. Und so glauben manche Wohnungsbesitzer, dass WEG-Verwalter eine Berufsqualifikation besitzen, die einem Architekten gleichgeordnet ist. Das ist nicht nur kurzsichtig, sondern sehr gefährlich.
WEG-Verwalter ist ein kaufmännischer Beruf. Warum sollte er die Bauleitung übernehmen? Sein Job ist es, Eigentümerversammlungen zu organisieren, die Buchhaltung im Griff zu haben und eine klare und verständliche Jahresabrechnung zu erstellen. Er kümmert sich um Konten, Abrechnung, Aufträge, Mahnwesen, Nachhalten von Terminen, organisiert Versammlungen, Besprechungen und Umlaufbeschlüsse, erstellt Ihre Steuerbescheinigungen und erklärt Ihnen das Stimmrecht und die Formalitäten auf der Versammlung, informiert und kommuniziert. Sein Job ist es, alle Belange Ihres Hauses zusammenzuführen und Sie ständig auf dem Laufenden zu halten. Aber er hat weder Architekturstudium noch alltägliche Baustellenerfahrung.
Manchmal überfordern größere Instandhaltungsmaßnahmen die Eigentümergemeinschaft – nicht nur finanziell, sondern auch inhaltlich. Damit die Maßnahme gutgeht, braucht man kompetente Beratung. Ein Fachmann mit Routine und Erfahrung muss her. Ein Fachplaner, der meist nach Stundenhonorar bezahlt wird. Also jemand, der tagein tagaus nichts anderes macht, als Instandhaltungsmaßnahmen zu planen und zu begleiten. Anstatt so jemanden mit einer gründlichen Diagnose (und später mit der Planung der Maßnahme) zu beauftragen, haben „kostensensitive“ Kapitalanleger manchmal etwas andere Vorstellungen: Sie verwechseln den Verwalter mit einem Hochbauingenieur und erwarten von ihm die Beschaffung von mehreren Reparaturangeboten und deren Vergleich. Das kann sogar sinnvoll sein, wenn es um überschaubare Vorgänge geht, z.B. den Anstrich eines Treppenhauses oder die Reparatur vom Tiefgaragentor. Aber bei komplexeren Maßnahmen sind die Angebote der Handwerker selten vergleichbar! Zudem müssen ja die Angebote von mehreren Gewerken zusammengeführt werden, wenn es um eine komplexe Maßnahme geht. Vielleicht müssen Gerüstbauer und Dachdecker zusammenarbeiten und sich absprechen? Wurden wirklich alle Leistungen bedacht und angeboten?
Foto: Stephan Walochnik
Architekten und Ingenieure durchlaufen ein mehrjähriges Studium an einer Fachhochschule oder Universität und müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um Mitglied in der Berufskammer zu werden. Um als Bauplaner zugelassen zu werden, müssen sie eine teure Berufshaftpflichtversicherung abschließen, die es für Verwalter nicht gibt.
Der Architekt kennt auch die juristischen Zusammenhänge, z.B. Unfallverhütungsvorschriften, Hinweispflichten gegenüber Nachbarn, Brandschutzvorschriften, Abnahme. Muss man die Baustelle beim Amt anmelden? Welche Beschilderung muss man aufstellen? Der Architekt weiß, was zu tun ist. Wussten Sie, dass Verstöße grundsätzlich auf Sie als Eigentümergemeinschaft zurück fallen? Als Bauherr ist die WEG Träger von Rechten und Pflichten – und verantwortlich. Jeder Eigentümer haftet im Außenverhältnis persönlich. Sobald mehrere Gewerke im Spiel sind (Elektriker, Maurer, Gerüstbauer, Maler, Dachdecker, …), ist Koordinationsarbeit nötig. Ohne fundierte Baukenntnisse geht das schief: Plötzlich fällt während der Bauarbeiten auf, dass irgendwas doch nicht so läuft, wie geplant. Schlecht geplant? Naja, manche Handwerker geben ein möglichst günstiges Angebot ab, um den Zuschlag zu bekommen. Dass der Verwalter nicht alle Details durchblickt, wissen viele ganz genau. Und dann kommt das Nachtragsangebot – während der laufenden Bauarbeiten. Nun will es keiner schuld sein. Und jetzt? Völlig unerwartet oder nicht – es muss sofort entschieden werden, wie es weitergeht. Denn das Gerüst steht bereits und kostet für jeden Tag der Standzeit Miete. Erpressung? Meinetwegen, aber keiner der Handwerker wird sich den Schuh anziehen – es war eben bei Angebotserstellung „nicht absehbar“.
Foto: Stephan Walochnik.
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