Obwohl die Heizungsanlage eines Gebäudes ein geschlossenes System ist, gibt es auch hier Sonder- und Gemeinschaftseigentum – genau wie bei den Wasserleitungen.
Die Zentralheizung im Keller versorgt alle Eigentumswohnungen mit Heizungswärme – und über die Erwärmung des Warmwassertanks auch mit Warmwasser, sofern es keine Durchlauferhitzer gibt. Beides dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch und ist damit natürlich Gemeinschaftseigentum.
Das Leitungsnetz gehört, genau wie bei Frischwasserleitungen, auch nach dem Abzweig von der Hauptleitung noch zum Gemeinschaftseigentum, nämlich bis zur ersten Absperrmöglichkeit. Das ist meistens die Stelle, an der die Heizkörper angebracht werden. Es könnte ja sein, dass Heizungsleitungen von einer Wohnung zur nächsten laufen. Das ist manchmal nicht ganz so offensichtlich wie bei Wasserleitungen, weil es bei Heizungen ja Vorlauf- und Rücklaufleitungen gibt. Und daher hat die Rechtsprechung das so entschieden.
Heizkörper sind immer Ihr Sondereigentum. Wenn Sie Ihre Wohnung renovieren und einen neuen Heizkörper einbauen lassen möchten, können Sie das jederzeit auf eigene Kosten tun. Aber auch hier sollten Sie vorher mit der Verwaltung oder Ihren Miteigentümern sprechen, denn möglicherweise muss danach das ganze Heizungssystem entlüftet werden. Zumindest, wenn unmittelbar nach dem Heizkörpertausch viele andere Heizkörper im Haus nicht mehr richtig warm werden, ist Ihr neuer Heizkörper höchstwahrscheinlich dafür verantwortlich. Dann müssen Sie sich auch um die Entlüftung des restlichen Systems kümmern.
Etwas anderes gilt natürlich, wenn Sie eine Gasetagenheizung haben. So nennt man die Heizungen, die nur eine einzige Wohnung versorgen. Meistens hängen sie in Bad oder Küche an der Wand hängen und versorgen die Wohnung über ein autonomes Rohrleitungsnetz. Dieses System gehört dann natürlich Ihnen alleine, da es ja keiner gemeinschaftlichen Nutzung dient.
Es ist Samstagabend, Ihr Mieter ruft an und sagt, sein Waschbecken läuft nicht ab. Was tun? Wer zuständig ist und wer bezahlen muss, hängt davon ab, wo die Verstopfung sich befindet.
Verschiedene Abschnitte des Abwasserrohrs sind Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Wie kann das sein? Die Hauptleitung ist immer Gemeinschaftseigentum, denn sie dient ja dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Das gilt übrigens auch für solche Hauptleitungen, die durch Ihre Wohnung hindurch verlaufen, z.B. zur Entwässerung des darüber liegenden Badezimmers. Irgendwo gibt es einen Abzweig von der Hauptleitung in Ihre Wohnung. Von da an gehört Ihre Nebenleitung Ihnen allein. Wenn die Verstopfung in Ihrer Nebenleitung (oder z.B. in Ihrem Siphon) liegt, dann müssen Sie die Rohrreinigung selbst bezahlen, ansonsten zahlt die WEG. Siehe auch die nachfolgende Abbildung.
Das Problem ist nur, dass Sie ohne Röntgenblick gar nicht wissen können, an welcher Stelle das Rohr verstopft ist. Eine gute Idee ist es, Ihren Mieter zu fragen, ob er bei den Nachbarn klingeln könnte, um zu fragen, ob diese das Problem auch haben. Wenn nein, liegt es wahrscheinlich in Ihrer Nebenleitung, wenn doch, ist vermutlich Gemeinschaftseigentum betroffen und der Verwalter muss sich darum kümmern.
Sie sollten nicht zu viel Energie auf die Analyse verschwenden, denn es gibt ja schließlich eine Verstopfung und eine Kanalreinigungsfirma muss her. Am besten wäre es, wenn Sie beim Verwalter oder bei dessen Notfalltelefonnummer noch jemanden erreichen und die Kanalreinigungsfirma von dort aus beauftragt wird. Damit wäre der Kostenvorschuss schon mal geklärt. Nach dem Einsatz wissen Sie, wo die Verstopfung lag. Wenn das Problem in der Hauptleitung lag oder die genaue Position nicht ermittelbar war, trägt die WEG die Rechnung. Wenn die Verstopfung aber in Ihrer Nebenleitung war, müssen Sie die Rechnung zahlen. Das müssten Sie dann aber sowieso, unabhängig davon, wer die Kanalreinigungsfirma ruft. Der Anruf beim Verwalter ist jedenfalls die beste Idee, um doppelte Beauftragungen zu vermeiden. Wenn mehrere Anwohner gleichzeitig Kanalreinigungsfirmen rufen, ohne sich abzusprechen, wird der Verwalter vermutlich nicht jedem die Kosten erstatten – Sie hätten ja miteinander sprechen oder sich melden können. Sie sollten also unbedingt versuchen, den Verwalter zu erreichen. Und wenn er nicht erreichbar ist, zumindest mit den Nachbarn, damit der Auftrag nicht doppelt und dreifach erteilt wird.
Bei Frischwasserleitungen ist das Prinzip ähnlich. Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2016 entschieden, dass auch die Nebenleitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit (z.B. Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum sind. Wenn ein Absperrventil ganz fehlt, sind die ganzen Leitungen bis zum Anschluss an Waschbecken, Badewanne etc. Gemeinschaftseigentum.
Vielleicht gehört zu Ihrer Eigentumswohnung auch ein Balkon? Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist bei Balkonen etwas komplizierter als bei Fenstern, denn dieser besteht aus vielen Elementen, Schichten und Bauteilen, die größtenteils zum Gemeinschafts- und wenige zum Sondereigentum gehören. Folgende Skizze soll die Verhältnisse erläutern:
Zum Sondereigentum gehört neben dem Bodenbelag eigentlich nur der „Balkonraum“, also der Luftraum, der von den Balkonbrüstungen umgeben ist. Immer diese Juristen! Jetzt besitzen Sie also einen Aufenthaltsraum im Außenbereich Ihrer Wohnung.
Vielleicht fragen Sie sich, was Sie überhaupt gekauft haben, wenn Ihnen weder Fenster, Rollläden, Wohnungstür noch der eigentliche Balkon gehören. Als Besitzer einer Eigentumswohnung gehören Ihnen eigentlich nur sehr wenige Baumaterialien – vielleicht ein paar nichttragende Innenwände, Heizkörper, Tapeten und Vinylboden sowie die Küche. Viel wichtiger – Sie sind Besitzer einer Vielzahl von Nutzungsrechten, die Sie zudem für bares Geld vermieten können – und Sie haben zudem den Anspruch gegenüber der Eigentümergemeinschaft, dass Sachen repariert werden, wenn sie kaputt sind. Das ist doch eigentlich ganz praktisch.
Viele Teile des Balkons sind jedenfalls Gemeinschaftseigentum, weil sie entweder das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinflussen oder tragend-konstruktiv sind („Bestand oder Sicherheit des Gebäudes“). Es ist ja eigentlich das gleiche wie in Ihrer Wohnung, wo die tragenden Mauern ja auch der WEG gehören, aber der Innenraum der Wohnung ganz allein Ihr Sondereigentum ist – und von niemandem außer Ihnen genutzt werden kann. Genauso ist es auch bei Ihrem Balkon.
Gehen wir das Bild einmal von links nach rechts durch:
Markisen sind Gemeinschaftseigentum, denn sie sind von außen sichtbar und beeinflussen das Erscheinungsbild des Gebäudes. Wenn Sie eine Markise neu anbringen möchten, brauchen Sie die Genehmigung der WEG. Nicht zuletzt, weil diese für Folgekosten verantwortlich wäre – Schäden am Gemeinschaftseigentum zahlt die Eigentümergemeinschaft! Es kommt häufig vor, dass in der Teilungserklärung Sonderregelungen zu finden sind, also schauen Sie genau hin. Möglicherweise erlaubt Ihre Teilungserklärung die eigenständige, fachmännische Anbringung von Markisen, wenn ein bestimmtes Modell oder eine bestimmte Farbe verwendet wird. Üblicherweise werden Reparaturkosten an Sie übertragen.
Auch ein Anstrich beeinflusst das äußere Erscheinungsbild. Daher sind alle Stellen, die man (potentiell) von außen sehen kann, Gemeinschaftseigentum. Welche dies sind, kann im Einzelfall sehr unterschiedlich sein und umfasst auch den Blick von anderen Balkonen. Wenn jemand seinen verwitterten Balkon auf der Innenseite in derselben Farbe neu streicht, wird sich wahrscheinlich niemand daran stören. Aber was würden Sie sagen, wenn der Nachbar schräg unter Ihnen die Innenseiten seines Balkons orange oder grün streicht? Sie fänden es wahrscheinlich nicht besonders einladend. Daher ist der Begriff hier eher weit auszulegen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, gibt es auch hier entweder eine Regel in der Teilungserklärung oder noch besser: Sprechen Sie das Thema in der Eigentümerversammlung an und bitten Sie Ihre Nachbarn, einen Beschluss zu fassen, um das Thema dauerhaft zu klären.
Nicht nur die Außenwand an sich, sondern auch der Übergang zwischen Balkonboden und Außenwand hat eine Isolierung, z.B. eine Abdichtung gegen Feuchtigkeit oder bei neueren Baujahren auch eine Wärmedämmung. Diese schützt die Bausubstanz vor Witterungs- und anderen äußeren Einflüssen und gehört somit zu den Bauteilen, die „für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes“ wichtig sind. Damit sprechen wir von Gemeinschaftseigentum.
Die Unterkonstruktion von Balkonen besteht aus mehreren Teilen. Die tragende Schicht ist oftmals eine Betonplatte (auskragende Geschossdecke) oder eine vorgesetzte Metallkonstruktion. Darauf befinden sich in der Regel eine Dämmschicht und Estrich. Weil all dies tragend-konstruktiv (Bestand und Sicherheit des Gebäudes) und von außen sichtbar ist (äußeres Erscheinungsbild), muss auch dies alles Gemeinschaftseigentum sein.
Oft verläuft auch ein Abfluss durch die Unterkonstruktion, z.B. ein Regenfallrohr. Auch dies gehört zum Gemeinschaftseigentum, denn nicht abfließendes Wasser könnte die Bausubstanz schädigen. Damit sind wir wieder bei Bestand und v.a. Sicherheit des Gebäudes. Außerdem wird ja das Niederschlagswasser aller Balkone über die Abläufe entwässert, womit wir hier ebenfalls im Bereich der gemeinschaftlichen Nutzung sind.
Immerhin ist der Fußbodenbelag Ihr Sondereigentum. Wenn Sie also neue Fliesen haben oder Holzbohlen verlegen möchten – auf in den Baumarkt! Aber bitte lesen Sie trotzdem vorsichtshalber Ihre Teilungserklärung. Nicht dass Sie noch eine Sonderregelung finden. Schließlich kann man auch den Fußbodenbelag von anderen Balkonen aus sehen. Ein potentieller Streitpunkt, den der Gesetzgeber so nicht bedacht hat?
Bei Balkonsanierungen gilt es hinsichtlich des Fußbodens auch die Regelungen aus §14 Abs. 3 WoEigG zu beachten. Es kommt oft vor, dass die Abdichtungsschicht unter den Platten eines Tages undicht wird und Wasser in den Unterboden eindringen kann. Sie erkennen das oft an Ausblühungen an der Balkondecke eine Etage tiefer. Bei einer Sanierung der Abdichtungsschichten von Balkonen ist die WEG zuständig. Sie muss ein Unternehmen beauftragen, den Untergrund abzutragen und komplett zu erneuern (Gemeinschaftseigentum). Um überhaupt dort dranzukommen, werden höchstwahrscheinlich auch Fliesen kaputtgehen (Sondereigentum). Laut §14 Abs. 3 WoEigG bekommen Sie von der WEG einen „angemessenen Ausgleich in Geld“ – und können davon neue Fliesen verlegen lassen. Noch besser wäre es, wenn die WEG die Fliesen im Rahmen der Gesamtmaßnahme gleich mit erneuern lässt, damit es keine Unstimmigkeiten zum „angemessenen Ausgleich“ gibt.
Die Außenwände des Balkons, die Brüstungsmauer bzw. das Geländer gehören zum Gemeinschaftseigentum, weil man sie von überall sehen kann und sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes ausmachen. Die obere Abdeckung der Mauer (genannt Kronenblech) ist nicht nur sichtbar, sondern schützt die Mauer auch vor eindringendem Wasser (Schutz des Gebäudes) und damit Gemeinschaftseigentum.
Gärten sind fast immer Sondernutzungsrechte. Zumindest, wenn sie nicht Gemeinschaftseigentum sind. Unter Sondernutzungsrechten versteht man Grundstücks- bzw. Gartenflächen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, an denen aber einer bestimmten Partei das ausschließliche Nutzungsrecht eingeräumt wurde.
Bis zur WEG-Reform 2020 war der Gesetzgeber nämlich der Meinung, dass Gärten räumlich nicht abgeschlossen sein können, weil sie weder Wände noch ein Dach haben. Räumliche Abgeschlossenheit war bis 2020 aber die wesentliche Voraussetzung für die Schaffung von Sondereigentum. Und so hat man behelfsweise das Recht eingeräumt, diesen Teil des Grundstücks alleine zu nutzen, obwohl er Gemeinschaftseigentum ist.
Sowohl die Zuordnung zu Sondereigentum als auch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts bewirkt, dass Sie Ihren Garten alleine nutzen dürfen. Es macht aber durchaus einen Unterschied in Bezug auf die Kostentragung und das Recht, Veränderungen vorzunehmen. Ein Garten mit Sondernutzungsrecht ist immer noch Gemeinschaftseigentum, daher dürfen Sie keine wesentlichen Veränderungen vornehmen, z.B. kein Gartenhäuschen bauen und keinen großen Baum pflanzen, ohne die Nachbarn zu fragen.
Besonders brisant: Wenn es in der Teilungserklärung keine anderslautende Regelung gibt, muss die gesamte WEG sich an den Kosten der Gartenpflege beteiligen, z.B. an den Kosten für den Gärtner, weil die Fläche nach wie vor Gemeinschaftseigentum ist – auch wenn dieses mit einem Sondernutzungsrecht belegt ist. Weil das vielen Leuten unfair erscheint, gibt es in vielen Teilungserklärungen individuelle Regeln zu den Pflege- und Instandhaltungskosten. Es ist auch zulässig, die Kostentragung über einen Beschluss zu regeln.
Wie bereits angekündigt, können Gärten seit der WEG-Reform im Jahr 2020 auch ohne Dach und Wänden zu Sondereigentum erklärt werden. Aber Vorsicht! Ältere Teilungserklärungen ändern sich nicht automatisch durch die Gesetzesreform – und Sie haben auch keinen Anspruch auf Anpassung. In Ihren alten Passat von 1970 wurde ja auch nicht nachträglich ein Airbag nachgerüstet, oder? Wenn Ihr Garten bisher ein Sondernutzungsrecht gewesen ist, dann bleibt es so. Es sei denn, alle Eigentümer würden freiwillig beim Notar einer Änderung der Teilungserklärung zustimmen.
Wer bezahlt, wer ist zuständig und wer darf was nutzen?
Nehmen wir zum Beispiel Fenster, Rollläden oder Wohnungstüren. All das gehört laut §5 WoEigG zwangsläufig zum Gemeinschaftseigentum. Zu den Gründen kommen wir gleich. Für Sie als Eigentümer ist der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum wichtig, denn danach richtet sich, wer zuständig ist, wer zahlen muss und wer was nutzen darf.
Viele Dinge, mit denen Sie auch innerhalb Ihrer Wohnung zwangsläufig Berührungspunkte haben – z.B. Ihre Rollläden – gehören zum Gemeinschaftseigentum, sie gehören also allen. Wenn sich der Rollladen im Wohnzimmer nicht mehr hochziehen lässt, ist der Verwalter (als Vertreter der WEG) zuständig, die Reparatur zu beauftragen und die Rechnung vom WEG-Konto zu bezahlen. Es gibt Ausnahmen, auf die wir noch zu sprechen kommen.
Das gilt natürlich auch für Ihre Nachbarn. Wenn eine Etage höher das Fenster kaputt ist, dann bezahlen Sie anteilsmäßig mit. Der Grund ist der gleiche: Die Fenster gehören allen. Ihr Miteigentumsanteil (MEA) besagt, wie viel Prozent des Gemeinschaftseigentums Ihnen gehören. Entsprechend diesem Prozentsatz zahlen Sie sowohl bei „Ihren eigenen“ als auch bei den Reparaturen Ihrer Nachbarn mit. Was man aber so eigentlich gar nicht sagen kann, denn es gehört ja weder Ihnen noch Ihren Nachbarn, sondern allen – und befindet sich eben nur zufällig im Bereich des Sondereigentums. Rechtlich gibt es keinen Unterschied zu anderen Teilen des Gemeinschaftseigentums, z.B. Heizung oder Dach. Deswegen zahlen Sie nur dann mit, wenn Gemeinschaftseigentum „im räumlichen Bereich“ Ihres Nachbarn zu reparieren ist. Wenn er aber sein Badezimmer saniert oder eine neue Küche bekommt, hat Ihr Geldbeutel damit nichts zu tun. Was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, können Sie meist in Ihrer Teilungserklärung nachlesen.
Nun gibt es Teilungserklärungen, in denen steht, dass Sie trotzdem die Kosten Ihrer Fenster oder Rollläden selbst bezahlen müssen, obwohl sie Gemeinschaftseigentum sind. Das ist zulässig. Die Verfasser solcher Urkunden wollten wahrscheinlich dem Prinzip Fairness entsprechen, damit jeder „seine“ Fenster selbst bezahlt. Eine gute Idee. Aber Vorsicht: Eigentum und Kostentragung sind zwei Paar Schuhe! Die Fenster bleiben trotzdem Gemeinschaftseigentum, es wird nur geregelt, dass Sie diese selbst bezahlen müssen. Sie dürfen „Ihre“ Fenster trotzdem nur mit Zustimmung der WEG ersetzen, damit sichergestellt ist, dass das äußere Erscheinungsbild gewahrt bleibt.
Der „Haken“ an der Sache: Auch wenn Sie die Kosten tragen, dürfen Sie „Ihre“ Fenster nur mit Zustimmung der WEG ersetzen, auf die Sie bei reparaturbedürftigen Bauteilen aber ein Anrecht haben. So ist sichergestellt, dass das äußere Erscheinungsbild gewahrt bleibt. Sinn der gesetzlichen Regelung ist, dass niemand ohne Erlaubnis der Nachbarn „gelbe Rollläden“ oder „grüne Fensterrahmen“ anbringen – oder die äußere Gestaltung des Gebäudes anderweitig verhunzen – kann.
In manchen Teilungserklärungen werden Fenster kurzerhand zu Sondereigentum erklärt. Solche Regelungen sind aber ungültig. Gerichte legen diese Bestimmungen oftmals so aus, als ob nur die Kostentragung gemeint wäre. Es gibt jedenfalls zwingende gesetzliche Regelungen, was zwangsläufig zum Gemeinschaftseigentum gehören muss, unabhängig davon, was in der Teilungserklärung steht. Darauf kommen wir später noch einmal zurück. Wenn die Teilungserklärung von zwingendem Recht abweicht, ist sie (in diesen Punkten) nicht gültig.
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