WEG - Die Eigentumswohnung

Vorsicht Falle? Teil 3: „Komplizierte“ Miteigentümer“

Verhaltensauffällige Miteigentümer – der Horror jedes Wohnungskäufers. Er installiert hinter seinem Türspion eine Kamera, weil Bill Gates ihn impfen und in eine Höhle verschleppen will. „Birds are not real!“ Was faselt der da? Er soll doch bitte die Kamera entfernen, damit Sie nicht auf dem Weg zur Wohnungstüre aufgezeichnet werden. Will er aber nicht. Schließlich zapft die Regierung ja sein Internet an. Die sollen zuerst aufhören, dann kommt die Kamera weg. Kopfschütteln? Sie können ihn verklagen, aber das dauert – und ändert nichts daran, dass Sie neben diesem sonderbaren Menschen wohnen.

Oder gleich mehrere? Zugegeben, richtig Verrückte Menschen findet man selten, aber vielleicht gibt es in Ihrer WEG ein paar Eigentümer, die das WEG-Recht anzweifeln, wenn es dem eigenen Geldbeutel zuwiderläuft? Haben Sie etwa einen Wasserschaden an der Decke, weil die Balkonabdichtung über Ihrer Wohnung schadhaft ist? Die rechtliche Lage ist eindeutig: Die Eigentümergemeinschaft ist zuständig und muss sanieren. Eigentlich. Aber die Antwort der umsichtigen Herrschaften lautet: „Das kann doch gar nicht sein, bisher war immer alles gut. Sie lüften nur verkehrt! Warten Sie ab, das trocknet von alleine wieder.“

Oder parkt etwa jemand auf Ihrem Stellplatz? In der Tat. Sie bitten ihn, woanders zu parken. „Nein!“, so lautet die undifferenzierte Antwort. Sie hören sich die dümmsten Argumente an: Stimmt gar nicht, ist gar nicht Ihrer, das war schon immer so, Gewohnheitsrecht und so weiter. Zwar stehen Sie im Grundbuch dieses Stellplatzes und die Rechtsprechung hat längst entschieden, dass es in Eigentümergemeinschaften kein Gewohnheitsrecht gibt. Trotzdem schaffen Sie dieses Problem nicht ohne den Miteigentümer aus der Welt. Solche Themen können weder eine Hausordnung noch ein Rechtsanwalt lösen, denn auch nach der Räumungsklage des Stellplatzes wohnen sie mit diesem Knilch unter einem Dach.

Wenn Sie das nächste Mal von Ihren Bekannten vor Eigentumswohnungen gewarnt werden, weil Heizung oder Dach erneuert werden müssen, dann wissen Sie, dass Sie gerade im falschen Film sind. Vor dem Kauf Ihrer Wohnung ist es wichtig, dass Sie sich ein Bild von der Verwaltung und von den potentiellen zukünftigen Nachbarn machen. Klingeln Sie einfach an ein paar Türen und stellen Sie sich freundlich vor. So bekommen Sie einen ersten Eindruck, wer da mit Ihnen im Grundbuch steht. Und mit den richtigen Nachbarn bekommen Sie auch jede Heizungs- oder Dachsanierung gemeinsam hin.

Schauen Sie sich vor dem Kauf auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen an. Wenn die Versammlungen sich seit Jahren im Kreis drehen und immer die gleichen Themen von einer EV zur nächsten vertagt werden, weil man die Kosten bestimmter Maßnahmen nicht wahrhaben möchte oder sich nicht einigen kann, dann wird es auch nicht besser, wenn Sie ein akutes Problem haben, bei dem Sie Unterstützung benötigen. Am Aufbau der Protokolle erkennen Sie außerdem, wie der Verwalter seinen Job macht – ob er nur Stichworte aufs Blatt schmiert, oder das Protokoll gründlich aufbereitet und mit wichtigen Anmerkungen anreichert.

Ihre wichtigste Aufgabe vor dem Kauf ist es, die „faulen Eier“ bzw. Eigentumswohnungen möglichst frühzeitig auszusortieren. Hundertprozentige Sicherheit gibt es natürlich nie – siehe das Beispiel von Familie Schmitz und Müller, aber lieber machen Sie eine gründliche Analyse vor der notariellen Unterschrift, als ein dummes Gesicht danach. Ich kann Sie beruhigen: Die meisten Eigentümergemeinschaften sind gut und die meisten Menschen verstehen das Prinzip von Geben und Nehmen.

Vorsicht Falle? Teil 1: Mit der Wohnungssuche fängt es an!

„Oh Gott, tu das nicht!“ So oder so ähnlich lauten die weisen Ratschläge von Freunden und Bekannten, die zwar selbst kein Immobilieneigentum besitzen, Sie aber strikt davor beschützen möchten, Ihre erste Eigentumswohnung zu kaufen. „Hast Du nicht gehört, dass Familie Schmitz mit ihrer Wohnung richtig auf die Nase gefallen ist?“ Familie Schmitz hatte nämlich einen Wasserschaden und der Hausverwalter hat nicht so schnell reagiert, wie er sollte. Soweit ich weiß, steht die Wohnung trotzdem noch und die paar Wochen technische Trocknung durch den Dienstleister der Gebäudeversicherung sind auch schon vorbei. „Aber es hätte weitaus schlimmer kommen können.“, werden sie noch gewarnt.

Sind Sie eigentlich verheiratet? Vielleicht haben Sie auch von Familie Müller gehört, denn die sind jetzt geschieden. Eheschließungen und Immobilienkäufe scheinen in unserer Gesellschaft anders wahrgenommen zu werden, obwohl die Scheidungsrate im Jahr 2021 bei 39% lag und die durchschnittliche Ehe nur etwa 14 Jahre hält, während die meisten Leute bis ins hohe Alter mit ihrer Eigentumswohnung „verheiratet“ bleiben, ohne daraus ein großes Thema zu machen.

„Drum prüfe, wer sich ewig bindet…“ gilt natürlich auch – oder vor allem – für Eigentumswohnungen. Sie werden schließlich viele tausend Euro investieren, vermutlich sogar kreditfinanziert. Aus Ihrem Bekanntenkreis hören Sie immer wieder dieselben Unkenrufe (meistens von Leuten, die selbst kein Wohnungseigentum besitzen). Dabei wird dort meistens in die falsche Richtung geschaut. So warnt man Sie vielleicht vor Dingen wie diesen:

Was ist, wenn mal das Dach kaputt geht?
Und wenn mal die Heizung erneuert werden muss?
Wenn der Mieter auszieht, musst Du die ganze Wohnung sanieren!
Wenn mal einer nicht zahlt, dann bekommst Du ihn niemals mehr aus der Wohnung raus!

Solche Kollateralkatastrophen sind aber sehr selten. Und gewiss treten sie nicht ohne Vorwarnung von heute auf morgen ein. Viel schlimmer als ein kaputtes Dach oder eine veraltete Heizung ist es, wenn Sie an eine problematische Eigentümergemeinschaft geraten oder der Verwalter eine Pfeife ist. Mit den falschen Leuten an Bord ist es schier unmöglich, eine Sanierung anständig durchzuziehen. Vor allem laufen die Handwerker Ihnen davon, wenn sie ständig von unterschiedlichen Eigentümern mit Fragen torpediert werden. Deswegen sollten Sie lieber auf genau diese Aspekte achten, wenn Sie nach einer Wohnung suchen:

Verwalter, die weder die Kommunikation noch ihren Job beherrschen. Man erkennt sie am klassischen Dreiklang: Sie gehen nicht ans Telefon, rufen nicht zurück und antworten auch nicht auf Emails. Zu den Gründen später mehr.
„Komplizierte“ Miteigentümer. Eine harmlose Beschreibung für Mitmenschen, mit denen Sie lieber nicht im gleichen Grundbuch stehen möchten.
„Präsidiale“ Verwaltungsbeiräte, die der WEG ihre eigenen Richtungsvorgaben aufzwängen, ihre Befugnisse nicht kennen und übers Ziel hinausschießen.

Schauen wir uns diese Themen im Detail an, denn auf diese Faktoren müssen Sie beim Wohnungskauf wirklich achten:

Vorsicht Falle? Teil 2: Verwalter, die weder die Kommunikation noch ihren Job beherrschen

Vorsicht Falle? Teil 3: „Komplizierte Miteigentümer“

Vorsicht Falle? Teil 4: „Präsidiale“ Verwaltungsbeiräte

Wenn Gemeinschaftseigentum zum Problem wird

Ob vermietet oder selbstbewohnt – als Inhaber einer Eigentumswohnung sind Sie in bestimmten Situationen auf die Mithilfe der anderen Eigentümer bzw. des Verwalters angewiesen. Wenn Schäden am Gemeinschaftseigentum Ihr Sondereigentum beeinträchtigen, ist die WEG zuständig, den Schaden zu beheben. Sie wird durch den Verwalter vertreten, und dieser ist in vielen Angelegenheiten auf einen Beschluss der WEG angewiesen. Dazu gehören auch Sanierungsthemen. Entsprechend unangenehm kann es für Sie sein, wenn die Miteigentümer Ihnen bei Schäden die Unterstützung verweigern oder der Verwalter trödelt.

Anders als bei einem Mehrfamilienhaus, das Ihnen selbst allein gehört, können Sie als Wohnungseigentümer nicht immer alles alleine entscheiden und umsetzen. Entscheidungsprozesse dauern aufgrund der Mitspracherechte in der Rechtsform WEG einfach länger. Deshalb sollten Sie sich Ihre Nachbarn gut aussuchen. Ebenso den Verwalter, denn niemand außer ihm darf die WEG nach außen hin vertreten, also z.B. Handwerkern Aufträge erteilen.

Aber obwohl nur der Verwalter im Namen der WEG Aufträge erteilen darf – der vorgelagerte Prozess, die sogenannte Willensbildung einer WEG, also das Treffen einer Entscheidung, passiert auf der Eigentümerversammlung. Dort wird entschieden, was der Verwalter beauftragen darf. Die Eigentümerversammlung – zu dieser später mehr – beschließt über das „ob“ und das „wie“, z.B. von baulichen Maßnahmen. Der Verwalter kann nur bei Dingen von untergeordneter Bedeutung selbst eine Entscheidung treffen.

Weder der Beirat noch einzelne Wohnungseigentümer dürfen sich darüber hinwegsetzen. Allerdings darf der Verwalter meist auch ohne Versammlung Reparaturen bis zu einem bestimmten Gegenwert beauftragen, der in der Verwaltervollmacht, im Verwaltervertrag oder in einem Beschluss festgelegt wurde. Ebenso in dringenden Notfällen, bei denen es keinen Ermessensspielraum gibt. In allen anderen Fällen führt kein Weg an einer Versammlung vorbei.

Ein Beispiel: Die Zentralheizung ist ausgefallen. Sie gehört zum Gemeinschaftseigentum, daher ist die WEG zuständig. Der Verwalter muss die Reparatur beauftragen. Liegt der Kostenrahmen oberhalb seiner Verwaltervollmacht, muss schnellstens eine Eigentümerversammlung einberufen werden. Natürlich sind sich bei diesem Extrembeispiel schnell alle einig, weil niemand frieren will. Wenn es um eine Reparatur oder ein Ersatzteil geht, wird sich ein umsichtiger Verwalter sicherlich im Einzelfall über seine Verwaltervollmacht hinwegsetzen, wenn das im Sinne seiner Kunden ist, damit diese nicht während der Einladungsfrist zur EV frieren müssen.

Aber es gibt auch andere Situationen, in denen sich Schäden am Gemeinschaftseigentum auf Ihr Sondereigentum auswirken, bei denen nicht sofort allen Beteiligten klar ist, dass schnelles Handeln geboten ist, zum Beispiel:

Die Außenbeleuchtung flackert vor Ihrem Schlafzimmerfenster und Sie können nicht schlafen.
Die Abdichtung des Balkons ist kaputt und ruiniert Ihren Parkettboden.
Die Fenster sind undicht – es zieht.
Das Dach ist undicht, aber niemand weiß wo. Eintrittsstelle ungleich Austrittstelle. Aber alle zwei Jahre haben Sie in Ihrer DG-Wohnung Wasserflecken an der Decke.

Nehmen wir das letzte Beispiel. Auch wenn „nur“ die DG-Wohnung den Schaden unmittelbar spürt, sollte die WEG schnell handeln. Es kann aber viel Zeit ins Land ziehen, denn bei einem größeren Schaden muss der Verwalter Ursachensuche betreiben, Angebote einholen und eine Eigentümerversammlung vorbereiten. Oftmals ist die Ursache auch einfach nicht so schnell gefunden, wie alle Beteiligten sich das wünschen.

In einer WEG mit vernünftigen Eigentümern, anständigem Miteinander und fähigem Verwalter ist die Eigentümerversammlung schnell einberufen, es wird umfassend über die Situation aufgeklärt, und die Lage ist schnell verstanden. Alle wissen, dass man schnell etwas tun muss. Notwendige Beschlüsse werden gefasst und kurzfristig umgesetzt. Ihre Decke ist wieder trocken, gestrichen und Ihr Mieter ist wieder glücklich. Der Vorfall ist bald Schnee von gestern. Die Eigentümer einerguten WEG ziehen am gleichen Strang, um zu einem Beschluss zu kommen, damit es weitergeht, und der Verwalter kann Mängel schnell und konsequent beseitigen.

Hier trennt sich die Spreu vom Weizen.Leider gibt es auch Eigentümergemeinschaften, die sich auf der Versammlung in Grund und Boden diskutieren, sich immer wieder vertagen, bevor Entscheidungen getroffen, geschweige denn umgesetzt werden. Vielleicht wird die Notwendigkeit nicht erkannt, die Reparatur als Unfug abgetan, es ist kein Geld da oder der Tagesordnungspunkt wird von einer Versammlung zur nächsten vertagt, um immer neue Angebote einzuholen oder sich nicht festzulegen. Sei es aus Unwissen, Gleichgültigkeit oder Geldnot – Sie bekommen einfach nicht die notwendige Mehrheit, obwohl es doch so dringend weitergehen müsste. Auch viele Verwalter sind mit Arbeit so überladen oder mit manchen Situationen derart überfordert, dass sie gar nicht erst zur Eigentümerversammlung einladen oder Beschlüsse nur im Schneckentempo umsetzen. Sprich: Sie kommen mit Ihrem Problem nicht vom Fleck. Die Substanz bröckelt vor sich hin und der Wert Ihrer Eigentumswohnung schmilzt wie Eis im Sommer. Zwar haben Sie einen Anspruch auf Instandhaltung, aber den können Sie ja mal einklagen. Anwalts- und Gerichtskosten müssen Sie vorstrecken – und sich auf längere Wartezeiten einstellen. Wenn Sie in einer WEG auf dem Klageweg weiterkommen möchten, kann das Monate oder Jahre dauern.

Solche Extremfälle in Eigentümergemeinschaften sind glücklicherweise sehr selten. Die meisten Menschen erkennen, wenn ein Nachbar Hilfe benötigt. Als Wohnungseigentümer sind Sie aber in jedem Fall auf die Kooperationsbereitschaft anderer Menschen angewiesen, was Sie in eine gewisse Abhängigkeit bringt. Suchen Sie sich Ihre Nachbarn also gut aus.

Beispiel Heizung (Sonder- und Gemeinschaftseigentum)

Obwohl die Heizungsanlage eines Gebäudes ein geschlossenes System ist, gibt es auch hier Sonder- und Gemeinschaftseigentum – genau wie bei den Wasserleitungen.

Die Zentralheizung im Keller versorgt alle Eigentumswohnungen mit Heizungswärme – und über die Erwärmung des Warmwassertanks auch mit Warmwasser, sofern es keine Durchlauferhitzer gibt. Beides dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch und ist damit natürlich Gemeinschaftseigentum.

Das Leitungsnetz gehört, genau wie bei Frischwasserleitungen, auch nach dem Abzweig von der Hauptleitung noch zum Gemeinschaftseigentum, nämlich bis zur ersten Absperrmöglichkeit. Das ist meistens die Stelle, an der die Heizkörper angebracht werden. Es könnte ja sein, dass Heizungsleitungen von einer Wohnung zur nächsten laufen. Das ist manchmal nicht ganz so offensichtlich wie bei Wasserleitungen, weil es bei Heizungen ja Vorlauf- und Rücklaufleitungen gibt. Und daher hat die Rechtsprechung das so entschieden.

Heizkörper sind immer Ihr Sondereigentum. Wenn Sie Ihre Wohnung renovieren und einen neuen Heizkörper einbauen lassen möchten, können Sie das jederzeit auf eigene Kosten tun. Aber auch hier sollten Sie vorher mit der Verwaltung oder Ihren Miteigentümern sprechen, denn möglicherweise muss danach das ganze Heizungssystem entlüftet werden. Zumindest, wenn unmittelbar nach dem Heizkörpertausch viele andere Heizkörper im Haus nicht mehr richtig warm werden, ist Ihr neuer Heizkörper höchstwahrscheinlich dafür verantwortlich. Dann müssen Sie sich auch um die Entlüftung des restlichen Systems kümmern.

Etwas anderes gilt natürlich, wenn Sie eine Gasetagenheizung haben. So nennt man die Heizungen, die nur eine einzige Wohnung versorgen. Meistens hängen sie in Bad oder Küche an der Wand hängen und versorgen die Wohnung über ein autonomes Rohrleitungsnetz. Dieses System gehört dann natürlich Ihnen alleine, da es ja keiner gemeinschaftlichen Nutzung dient.

Beispiel Wasserzähler (Gemeinschaftseigentum)

Vor allem bei neueren Gebäuden werden die Kosten von Frischwasser und Abwasser oft mit Hilfe von Wasserzählern abgerechnet. Meistens gehören die Zähler ja der Heizkostenfirma, sind gemietet und damit weder Sonder- noch Gemeinschaftseigentum.

Wenn nicht, gehören auch Wasserzähler zum Gemeinschaftseigentum. Die Zähler dienen für die Abrechnung der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung und damit einem gemeinschaftlichen Gebrauch. Der Verwalter verwendet die Zählerstände im Namen der WEG, um die Abrechnung zu erstellen. Daher gehören Wasserzähler zum Gemeinschaftseigentum.

Nach dem Mess- und Eichgesetz müssen die Zähler übrigens alle fünf bis sechs Jahre ausgetauscht werden, das gilt auch für Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler bei Heizkörpern und Fußbodenheizungen.

Beispiel verstopfte Abwasserleitung (Sonder- und Gemeinschaftseigentum)

Es ist Samstagabend, Ihr Mieter ruft an und sagt, sein Waschbecken läuft nicht ab. Was tun? Wer zuständig ist und wer bezahlen muss, hängt davon ab, wo die Verstopfung sich befindet.

Verschiedene Abschnitte des Abwasserrohrs sind Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Wie kann das sein? Die Hauptleitung ist immer Gemeinschaftseigentum, denn sie dient ja dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Das gilt übrigens auch für solche Hauptleitungen, die durch Ihre Wohnung hindurch verlaufen, z.B. zur Entwässerung des darüber liegenden Badezimmers. Irgendwo gibt es einen Abzweig von der Hauptleitung in Ihre Wohnung. Von da an gehört Ihre Nebenleitung Ihnen allein. Wenn die Verstopfung in Ihrer Nebenleitung (oder z.B. in Ihrem Siphon) liegt, dann müssen Sie die Rohrreinigung selbst bezahlen, ansonsten zahlt die WEG. Siehe auch die nachfolgende Abbildung.

Das Problem ist nur, dass Sie ohne Röntgenblick gar nicht wissen können, an welcher Stelle das Rohr verstopft ist. Eine gute Idee ist es, Ihren Mieter zu fragen, ob er bei den Nachbarn klingeln könnte, um zu fragen, ob diese das Problem auch haben. Wenn nein, liegt es wahrscheinlich in Ihrer Nebenleitung, wenn doch, ist vermutlich Gemeinschaftseigentum betroffen und der Verwalter muss sich darum kümmern.

Sie sollten nicht zu viel Energie auf die Analyse verschwenden, denn es gibt ja schließlich eine Verstopfung und eine Kanalreinigungsfirma muss her. Am besten wäre es, wenn Sie beim Verwalter oder bei dessen Notfalltelefonnummer noch jemanden erreichen und die Kanalreinigungsfirma von dort aus beauftragt wird. Damit wäre der Kostenvorschuss schon mal geklärt. Nach dem Einsatz wissen Sie, wo die Verstopfung lag. Wenn das Problem in der Hauptleitung lag oder die genaue Position nicht ermittelbar war, trägt die WEG die Rechnung. Wenn die Verstopfung aber in Ihrer Nebenleitung war, müssen Sie die Rechnung zahlen. Das müssten Sie dann aber sowieso, unabhängig davon, wer die Kanalreinigungsfirma ruft. Der Anruf beim Verwalter ist jedenfalls die beste Idee, um doppelte Beauftragungen zu vermeiden. Wenn mehrere Anwohner gleichzeitig Kanalreinigungsfirmen rufen, ohne sich abzusprechen, wird der Verwalter vermutlich nicht jedem die Kosten erstatten – Sie hätten ja miteinander sprechen oder sich melden können. Sie sollten also unbedingt versuchen, den Verwalter zu erreichen. Und wenn er nicht erreichbar ist, zumindest mit den Nachbarn, damit der Auftrag nicht doppelt und dreifach erteilt wird.

Bei Frischwasserleitungen ist das Prinzip ähnlich. Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2016 entschieden, dass auch die Nebenleitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit (z.B. Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum sind. Wenn ein Absperrventil ganz fehlt, sind die ganzen Leitungen bis zum Anschluss an Waschbecken, Badewanne etc. Gemeinschaftseigentum.

Beispiel Fenster (Gemeinschaftseigentum)

Fenster und Wohnungstür gehören nicht Ihnen, sondern der WEG, obwohl diese doch eigentlich ganz klar ein Teil Ihrer Eigentumswohnung sind. Vielleicht fühlen Sie sich bevormundet? Der Gesetzgeber sieht es aus einer anderen Perspektive: Wenn Ihre Nachbarn sich nach Belieben grüne, gelbe oder weiße Fenster (‑rahmen) einbauen dürften, sähe das Haus in ein paar Jahren aus wie die Villa Kunterbunt. Na gut, üblicherweise sind Fensterrahmen in weiß, braun oder anthrazit erhältlich. Aber wenn Ihr ästhetischer Anspruch sich auch bei dieser engeren Farbauswahl gerne mehr Einheitlichkeit bei den Fenstern wünscht, können Sie mit den gesetzlichen Regeln leben, die nun doch gar nicht mehr so missverständlich sind.

Damit will der Gesetzgeber bewirken, dass Sie die Genehmigung der WEG einholen müssen, selbst wenn Sie sich auf eigene Kosten neue Fenster einbauen lassen möchten. Ziel ist, dass sich das äußere Erscheinungsbild des Hauses einschließlich der Farbwahl nicht ändert – weder von der Straße, noch vom Treppenhaus aus gesehen. Daher gilt das „äußere Erscheinungsbild“ auch für Wohnungstüren.

Neue Fenster können Sie sich somit natürlich trotzdem einbauen lassen, wenn sie dem äußeren Erscheinungsbild entsprechen. Sie benötigen für einen Austausch lediglich die Genehmigung der WEG, auf die Sie bei reparaturbedürftigen Bauteilen übrigens ein Anrecht haben.

Ihr Garten – ein ganz besonderes Privileg

Gärten sind fast immer Sondernutzungsrechte. Zumindest, wenn sie nicht Gemeinschaftseigentum sind. Unter Sondernutzungsrechten versteht man Grundstücks- bzw. Gartenflächen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, an denen aber einer bestimmten Partei das ausschließliche Nutzungsrecht eingeräumt wurde.

Bis zur WEG-Reform 2020 war der Gesetzgeber nämlich der Meinung, dass Gärten räumlich nicht abgeschlossen sein können, weil sie weder Wände noch ein Dach haben. Räumliche Abgeschlossenheit war bis 2020 aber die wesentliche Voraussetzung für die Schaffung von Sondereigentum. Und so hat man behelfsweise das Recht eingeräumt, diesen Teil des Grundstücks alleine zu nutzen, obwohl er Gemeinschaftseigentum ist.

Sowohl die Zuordnung zu Sondereigentum als auch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts bewirkt, dass Sie Ihren Garten alleine nutzen dürfen. Es macht aber durchaus einen Unterschied in Bezug auf die Kostentragung und das Recht, Veränderungen vorzunehmen. Ein Garten mit Sondernutzungsrecht ist immer noch Gemeinschaftseigentum, daher dürfen Sie keine wesentlichen Veränderungen vornehmen, z.B. kein Gartenhäuschen bauen und keinen großen Baum pflanzen, ohne die Nachbarn zu fragen.

Besonders brisant: Wenn es in der Teilungserklärung keine anderslautende Regelung gibt, muss die gesamte WEG sich an den Kosten der Gartenpflege beteiligen, z.B. an den Kosten für den Gärtner, weil die Fläche nach wie vor Gemeinschaftseigentum ist – auch wenn dieses mit einem Sondernutzungsrecht belegt ist. Weil das vielen Leuten unfair erscheint, gibt es in vielen Teilungserklärungen individuelle Regeln zu den Pflege- und Instandhaltungskosten. Es ist auch zulässig, die Kostentragung über einen Beschluss zu regeln.

Wie bereits angekündigt, können Gärten seit der WEG-Reform im Jahr 2020 auch ohne Dach und Wänden zu Sondereigentum erklärt werden. Aber Vorsicht! Ältere Teilungserklärungen ändern sich nicht automatisch durch die Gesetzesreform – und Sie haben auch keinen Anspruch auf Anpassung. In Ihren alten Passat von 1970 wurde ja auch nicht nachträglich ein Airbag nachgerüstet, oder? Wenn Ihr Garten bisher ein Sondernutzungsrecht gewesen ist, dann bleibt es so. Es sei denn, alle Eigentümer würden freiwillig beim Notar einer Änderung der Teilungserklärung zustimmen.

Miteigentumsanteil vs. Quadratmeter

Zähler und Nenner, mit denen die Gesamtkosten auf die Wohnungen umgerechnet werden, nennt man Umlageschlüssel oder Kostenverteilschlüssel.

Wie werden die Kosten in der WEG-Jahresabrechnung eigentlich aufgeteilt? Wenn Sie nichts anderes vereinbart haben (z.B. in der Teilungserklärung oder per Beschluss), werden alle Kosten nach Miteigentumsanteil (MEA) verteilt. Sie werden oft auch als Tausendstel Anteil bezeichnet. Das ist Ihr Eigentumsanteil am Grundstück und Gemeinschaftseigentum. Im Mietrecht hingegen ist der Standard der Quadratmeter, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Mit der WEG-Reform 2020 wurde endlich eine Annäherung zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht geschaffen: Die Betriebskosten des Mieters einer Eigentumswohnung werden nach dem Umlageschlüssel verteilt, der auch in der WEG genutzt wird – sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Somit haben Sie keine Abweichungen mehr zwischen WEG- und Mieterabrechnung zu befürchten. (In Mehrfamilienhäusern, die einer einzigen Person gehören, ist der Quadratmeter weiterhin der mietrechtliche Standard, denn dort gibt es ja keine WEG.)

Da im WEG-Recht nur die Miteigentumsanteil von Bedeutung sind, habe ich tatsächlich schon viele Teilungserklärungen gesehen, in denen überhaupt keine Quadratmeter erwähnt werden. Dennoch glauben manche Wohnungseigentümer, dass die MEA mit dem Verhältnis der Quadratmeter der Wohnungen übereinstimmen, was jedoch ein Mythos ist. MEA und Quadratmeter müssen keineswegs prozentual gleich sein. Zwischen den beiden gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Verbindung. Falsch ist damit auch die Schlussfolgerung, die Teilungserklärung enthielte einen Fehler, da es bei irgendwelchen Quadratmetern eine Abweichung gibt. Der MEA hat wirklich nichts mit den Quadratmetern der Wohnung zu tun.

Der im Mietrecht geltende Quadratmeter ist ein Flächenmaß für die Wohnfläche innerhalb des Sondereigentums / der Wohnung.
Der MEA ist ein prozentuales Anteilsrecht am Gemeinschaftseigentum – also an Dingen, welche sich außerhalb des Sondereigentums / der Wohnung befinden.

In manchen Teilungserklärungen entsprechen sich qm und MEA trotzdem,was auch sinnvoll ist, um genau diese Missverständnisse zu umgehen. Dies ist aber keiner gesetzlichen Vorschrift geschuldet, sondern einem weitsichtigen Notar oder Bauträger, der spätere Diskussionen und Schwierigkeiten von Anfang an vermeiden wollte.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Nutzungsrechte und Instandhaltungspflichten in der WEG

Wer bezahlt, wer ist zuständig und wer darf was nutzen?

Nehmen wir zum Beispiel Fenster, Rollläden oder Wohnungstüren. All das gehört laut §5 WoEigG zwangsläufig zum Gemeinschaftseigentum. Zu den Gründen kommen wir gleich. Für Sie als Eigentümer ist der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum wichtig, denn danach richtet sich, wer zuständig ist, wer zahlen muss und wer was nutzen darf.

Viele Dinge, mit denen Sie auch innerhalb Ihrer Wohnung zwangsläufig Berührungspunkte haben – z.B. Ihre Rollläden – gehören zum Gemeinschaftseigentum, sie gehören also allen. Wenn sich der Rollladen im Wohnzimmer nicht mehr hochziehen lässt, ist der Verwalter (als Vertreter der WEG) zuständig, die Reparatur zu beauftragen und die Rechnung vom WEG-Konto zu bezahlen. Es gibt Ausnahmen, auf die wir noch zu sprechen kommen.

Das gilt natürlich auch für Ihre Nachbarn. Wenn eine Etage höher das Fenster kaputt ist, dann bezahlen Sie anteilsmäßig mit. Der Grund ist der gleiche: Die Fenster gehören allen. Ihr Miteigentumsanteil (MEA) besagt, wie viel Prozent des Gemeinschaftseigentums Ihnen gehören. Entsprechend diesem Prozentsatz zahlen Sie sowohl bei „Ihren eigenen“ als auch bei den Reparaturen Ihrer Nachbarn mit. Was man aber so eigentlich gar nicht sagen kann, denn es gehört ja weder Ihnen noch Ihren Nachbarn, sondern allen – und befindet sich eben nur zufällig im Bereich des Sondereigentums. Rechtlich gibt es keinen Unterschied zu anderen Teilen des Gemeinschaftseigentums, z.B. Heizung oder Dach. Deswegen zahlen Sie nur dann mit, wenn Gemeinschaftseigentum „im räumlichen Bereich“ Ihres Nachbarn zu reparieren ist. Wenn er aber sein Badezimmer saniert oder eine neue Küche bekommt, hat Ihr Geldbeutel damit nichts zu tun. Was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, können Sie meist in Ihrer Teilungserklärung nachlesen.

Nun gibt es Teilungserklärungen, in denen steht, dass Sie trotzdem die Kosten Ihrer Fenster oder Rollläden selbst bezahlen müssen, obwohl sie Gemeinschaftseigentum sind. Das ist zulässig. Die Verfasser solcher Urkunden wollten wahrscheinlich dem Prinzip Fairness entsprechen, damit jeder „seine“ Fenster selbst bezahlt. Eine gute Idee. Aber Vorsicht: Eigentum und Kostentragung sind zwei Paar Schuhe! Die Fenster bleiben trotzdem Gemeinschaftseigentum, es wird nur geregelt, dass Sie diese selbst bezahlen müssen. Sie dürfen „Ihre“ Fenster trotzdem nur mit Zustimmung der WEG ersetzen, damit sichergestellt ist, dass das äußere Erscheinungsbild gewahrt bleibt.

Der „Haken“ an der Sache: Auch wenn Sie die Kosten tragen, dürfen Sie „Ihre“ Fenster nur mit Zustimmung der WEG ersetzen, auf die Sie bei reparaturbedürftigen Bauteilen aber ein Anrecht haben. So ist sichergestellt, dass das äußere Erscheinungsbild gewahrt bleibt. Sinn der gesetzlichen Regelung ist, dass niemand ohne Erlaubnis der Nachbarn „gelbe Rollläden“ oder „grüne Fensterrahmen“ anbringen – oder die äußere Gestaltung des Gebäudes anderweitig verhunzen – kann.

In manchen Teilungserklärungen werden Fenster kurzerhand zu Sondereigentum erklärt. Solche Regelungen sind aber ungültig. Gerichte legen diese Bestimmungen oftmals so aus, als ob nur die Kostentragung gemeint wäre. Es gibt jedenfalls zwingende gesetzliche Regelungen, was zwangsläufig zum Gemeinschaftseigentum gehören muss, unabhängig davon, was in der Teilungserklärung steht. Darauf kommen wir später noch einmal zurück. Wenn die Teilungserklärung von zwingendem Recht abweicht, ist sie (in diesen Punkten) nicht gültig.