Vermietete Eigentumswohnung: Abrechnung bei Eigentümerwechsel

Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung gekauft und der Mieter bleibt dort wohnen. Das Jahr ist vorbei und Sie möchten eine Abrechnung erstellen. Aber gegenüber wem? Und was müssen Sie überhaupt abrechnen? Ordnen wir das ganze erstmal ein. Sie müssen vier Ebenen unterscheiden:

  1. Abrechnung zwischen WEG und Eigentümer
  2. Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer
  3. Abrechnung gegenüber dem Mieter 
  4. Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer

Nummer 1: Abrechnung zwischen WEG und Eigentümer (WEG-Jahresabrechnung):

Das WEG-Recht ist da ziemlich stur, deswegen ist dieser Teil einfach (siehe auch Beitrag WEG-Abrechnung bei Eigentümerwechsel). Maßgeblich ist der Tag der Eigentümerversammlung: Wer im Grundbuch steht,

bekommt das gesamte Guthaben

bzw. muss die gesamte Nachzahlung aufbringen.

Fertig. Aus Sicht der WEG war es das schon. Intern werden Sie das ja trotzdem miteinander verrechnen, aber dazu kommen wir unter Punkt 2.

Jedenfalls darf der WEG-Verwalter aus Sicht der WEG keine Zwischenabrechnung (von/bis Stichtag) erstellen. Zumindest kann sowas nicht beschlossen werden, weil der Beschluss über die Jahresabrechnung sonst anfechtbar wäre. Trotzdem wird ein guter Verwalter Ihnen bei der Anfertigung einer Zwischenabrechnung helfen, aber die ist für die WEG völlig unverbindlich.

Jeder WEG-Beschluss ist nur für die aktuellen Eigentümer bindend, die auch im Grundbuch stehen.

Achtung! Etwas anderes gilt für die Vorauszahlungen! Wenn der Verkäufer im Rückstand war, greift ein anderer Beschluss, nämlich der über den Wirtschaftsplan. Weil der ca. ein Jahr früher beschlossen wurde, war er auch für den Verkäufer bindend.

Bis zum Zeitpunkt der Umschreibung gilt deswegen: Zu wenig gezahlte Hausgelder schuldet der Verkäufer der WEG. Wenn der Verwalter nicht aufgepasst hat, bleibt die WEG darauf sitzen. Deswegen finden Sie in vielen Teilungserklärungen eine „Zustimmung des Verwalters zum Wohnungsverkauf“. Wer im Rückstand ist, bekommt keine Zustimmung, der Notar muss warten.

Nehmen wir mal ein Beispiel. Die Daten finden Sie in der unten abgebildeten Jahresabrechnung. Sie sieht je nach Verwaltung immer etwas anders aus, aber die Grundstruktur ist ähnlich:

Sie sind Käufer und wurden am 30.06.2019 ins Grundbuch eingetragen. Die Eigentümerversammlung und Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2019 findet am 28.02.2020 statt.

Sie als Käufer interessiert (gegenüber der WEG) nur das Abrechnungsergebnis! Das sind die tatsächlichen Kosten abzgl. SOLL-Vorauszahlungen. Sie bekommen von der WEG eine Überweisung über 80,49 EUR. Richtig gehört. Das ergibt sich ja daraus, dass der Verkäufer für den Rückstand zum Wirtschaftsplan (bis zur Umschreibung) verantwortlich ist.

Der Verkäufer hat insgesamt 60 EUR zu wenig an Vorauszahlungen geleistet („Differenz zum Wirtschaftsplan“). Wieso hat der Verwalter beim Notar die Zustimmung erteilt? Vielleicht stand diese Vorschrift auch nicht in der Teilungserklärung. Jedenfalls muss der Verwalter dem Verkäufer hinterherlaufen, Sie als Käufer haben (gegenüber der WEG) damit nichts zu tun. (Oder Sie zahlen die 60 EUR freiwillig und verrechnen sie mit dem Verkäufer in Schritt 2.)

Nummer 2: Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:

Jetzt sind Sie an der Reihe. Für die Verrechnung zwischen Verkäufer und Käufer ist der WEG-Verwalter nicht mehr zuständig.

Achtung, hier geht es noch nicht um den Mieter!

Hier geht es um Kosten und Vorauszahlungen an die WEG, die am Jahresende zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden. Das geht ganz einfach. Fortsetzung des Beispiels:

Was tun?

Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso. (Die Exceldatei stelle ich Ihnen gern kostenlos zur Verfügung).

So geht’s:

Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):

Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der WEG-Jahresabrechnung (siehe roter Rahmen).

Umrechnungsfaktoren berechnen:

Die Heizkosten werden meist vom Dienstleister elektronisch gespeichert. Man muss nur Bescheid sagen und erhält eine Zwischenabrechnung. Hier im Beispiel wurde also genau gemessen, dass 250 EUR Heizkosten vor dem 30.06.2019 verbraucht wurden und 430 EUR danach.

Für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%).

Multiplizieren:

Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:

Frischwasser:     111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR
Abwasser:           133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR
usw.

Nur bei den Heizkosten können Sie direkt die „echten“ Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung eintragen.

In Summe ergeben sich 1.306,85 EUR Kosten für den ehemaligen Eigentümer und 1.492,66 EUR Kosten für den neuen Eigentümer.

Vorauszahlungen:

Das sehen Sie ja direkt in der WEG-Abrechnung. Im Beispiel hat der Verkäufer 1.380 EUR vorausbezahlt und der Käufer 1.440 EUR.

Ergebnis:

Verkäufer: 1.380,00 EUR Vorauszahlungen minus 1.306,85 EUR Kosten = 73,15 EUR Guthaben.

Käufer: 1.440,00 EUR Vorauszahlungen minus 1.492,66 EUR Kosten = 52,66 EUR Nachzahlung.

Der Käufer bekommt von der WEG 20,49 EUR. Wenn er dem Verkäufer jetzt 73,15 EUR überweist, dann hat er insgesamt 52,66 EUR nachgezahlt (denn +20,49 -73,15 = -52,66).

Grundsteuer:

Hinzu kommt noch die Grundsteuer. Die wurde ja vom Privatkonto abgebucht und stand nicht in der WEG-Abrechnung. Auch hier müssen Sie nach Tagen umrechnen. Wenn diese (wie in vielen Kommunen) noch das ganze Jahr über vom Konto des Verkäufers abgebucht wurde, dann muss der Käufer ihm (in diesem Beispiel) 49,863% davon erstatten.

Nummer 3: Abrechnung gegenüber dem Mieter: 

Hier geht es nun um die Abrechnung gegenüber dem Mieter.

Von welcher Situation gehen wir hier aus? Sie haben die Wohnung gekauft und der Mieter bleibt. Er war früher Mieter des Verkäufers, jetzt ist er Mieter des Käufers.

Wer muss überhaupt abrechnen? Wenn die Umschreibung innerhalb der Abrechnungsperiode passiert ist, dann muss der Käufer am Ende des Jahres dem Mieter gegenüber abrechnen, und zwar für das ganze Jahr. Beispiel:

Der Käufer wurde am 30.06.2019 ins Grundbuch eingetragen. Wer muss die Betriebskosten abrechnen?

Der Verkäufer muss abrechnen für 2018, 2017, 2016 … Damit hat der Käufer nichts zu tun.

Der Käufer muss abrechnen für 2019 (=das Jahr des Eigentümerwechsels) und natürlich für 2020, 2021,

Andere Daten:

Bei der Betriebskosten-Abrechnung müssen Sie natürlich darauf achten, dass Sie nur die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergeben können und dass gegenüber dem Mieter ganz andere Umlageschlüssel gelten können (siehe Beitrag Rechenwerk Teil 4 – Umlageschlüssel?).

Außerdem sind Sie auf den Verkäufer angewiesen, denn Sie kennen ja die Höhe der Vorauszahlungen gar nicht, die der Mieter an den Verkäufer geleistet hat. Diese Daten brauchen Sie aber für die Betriebskosten-Abrechnung.

In der Abbildung unten sehen Sie schon, das sind ganz andere Zahlen. Die nicht umlagefähigen Kosten incl. Rücklage fehlen vollständig, dafür ist hier die Grundsteuer drin. Außerdem hat der Mieter eine viel niedrigere Vorauszahlung geleistet (logisch, wenn er nur für einen Teil der Kosten herangezogen wird). Insgesamt muss der Mieter 130,19 EUR an den neuen Eigentümer nachzahlen.

Nummer 4: Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:

Die 130 EUR, die der Käufer vom Mieter bekommt, beziehen sich ja auf das gesamte Jahr. Deswegen muss der Käufer diesen Betrag auch mit dem Verkäufer teilen. Er muss die Gelder, die zwischen Eigentümer(n) und Mieter geflossen sind, ebenso wie in Schritt 2 als einzelne Komponenten ausrechnen.

Hier geht es nun um Kosten und Vorauszahlungen, die zwischen dem Mieter und den beiden Eigentümern geflossen sind und nun zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden müssen. Das geht ganz einfach. Fortsetzung des Beispiels:

Was tun?

Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso. (Die Exceldatei stelle ich Ihnen gern kostenlos zur Verfügung).

So geht’s:

Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):

Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der Mieterabrechnung aus Schritt 3 (siehe roter Rahmen).

Umrechnungsfaktoren aus Schritt 2 übernehmen:

Die Daten haben Sie ja bereits.

Die Heizkosten wurden vom Dienstleister bereits in Form einer Zwischenabrechnung geliefert

und für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%), genau wie oben.

Multiplizieren:

Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:

Frischwasser:     111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR
Abwasser:           133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR
usw.

Und bei den Heizkosten übernehmen Sie direkt die „echten“ Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung.

In Summe ergeben sich 933,22 EUR Kosten, die der Mieter rechnerisch dem ehemaligen Vermieter schuldet und 1.116,97 EUR Kosten, die er dem neuen Vermieter schuldet.

Vorauszahlungen:

Hier im Beispiel hat der Mieter je 6 Monate lang 160 EUR an den ehemaligen Vermieter vorausbezahlt und die gleiche Summe an den neuen Vermieter. (jeweils 960 EUR).

Ergebnis:

Die Zahlen in der Abbildung haben ein umgedrehtes Vorzeichen, weil sie aus Sicht des Mieters sind.

Nicht verwechseln! Der Mieter hat die Nachzahlung von 130 EUR in einer Summe an den neuen Vermieter beglichen. Daher nur rein rechnerisch:

Der alte Vermieter schuldet dem Mieter 26,78 EUR Guthaben (933,22 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).

Der neue Vermieter bekommt 156,97 EUR als Nachzahlung des Mieters (1.116,97 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung). Der Käufer bekommt vom Mieter 130,19 EUR.

Wenn der Verkäufer jetzt 26,78 EUR an den Käufer überweist, dann hat der Käufer insgesamt 156,97 EUR erhalten (denn +130,19 +26,78 = 156,97).

Eine Wohnung unter Wert kaufen

Sie versuchen, eine Wohnung unter Wert zu kaufen? Klasse. Dann müssen Sie zuerst wissen, wo der Wert liegt.

Und wie bewertet man eine Eigentumswohnung? Es gibt viele gesetzlich normierte Verfahren, aber die taugen für Ihr Vorhaben nicht. Es sind schablonenhafte Formeln, mit denen man Steuer-Bemessungsgrundlagen oder gerichtlich festzusetzende Abfindungen berechnen kann. Mehr aber auch nicht. Sie werden Ihnen nicht helfen, den wahren Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Hier die gute Nachricht: Zur Immobilienbewertung brauchen Sie fast nur Ihren gesunden Menschenverstand.

Jedenfalls brauchen Sie keine verschachtelten mathematischen Formeln. Da blickt doch eh keiner durch. Bewertung ist einfach! Ich zeige Ihnen, wie es geht: Unter „Wert“ verstehe ich die Preisgrenze, ab der es sich nicht mehr lohnt, sich auf das Geschäft einzulassen.

Ein Beispiel: Sie haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, ob Sie sie behalten oder verkaufen sollten. „Verkauf oder Vermietung“ ist ein Tausch. Mathematisch betrachtet: Wenn Sie verkaufen, dann tauschen Sie einen (dauerhaften) Einkommensstrom (monatliche Mieteinnahmen) gegen einen (einmaligen) Preis.

Sie sind Käufer? Dann tauschen Sie noch mehr:

  • Der Käufer tauscht Geld gegen Immobilie, bzw.: Der Käufer tauscht Einmalbetrag (Kaufpreis) gegen wiederkehrende Mieteinnahmen.
  • Der Käufer braucht meistens auch einen Kredit. Er tauscht also 30 Jahre dauernde Monatsraten gegen einen Einmalbetrag (Darlehensbetrag, der direkt an den Verkäufer fließt). Dieser Zahlungsstrom an Abflüssen besteht aus Zins und Tilgung und zahlt die Verbindlichkeit im Laufe von XY Jahren ab.
  • Und jetzt kommt der Mieter: Der Mieter tauscht Geldabflüsse (monatliche Mietzahlungen) gegen das Nutzungsrecht an 71 qm Wohnraum im 2. OG und damit bezahlt er nach und nach Ihre Wohnung ab.

Und jetzt?

Bewerten heißt vergleichen. Man muss die Zeitkomponente ausschalten, um die ganzen getauschten Gelder miteinander zu vergleichen.

Foto: Stephan Walochnik

Aus Sicht des Käufers als Kapitalanleger:

Nehmen wir an, Sie kaufen eine bereits vermietete Wohnung. Der Wert ist ja Ihre „Preisobergrenze“. Sie suchen also die maximale Belastungsgrenze, bedeutet: Bei einem Kauf zum Wert „trägt sich“ die Wohnung gerade selber. Werttreiber sind Ihre Mieteinnahmen.

Wenn Preis = Wert, dann Mieteinnahmen = Finanzierungskosten.

Damit die Rechnung stimmt, müssen Sie die nicht umlagefähigen Nebenkosten von den Mieteinnahmen abziehen. Wenn die Wohnung komplett kreditfinanziert ist, müssen Sie folgende Daten kennen:

  • Die Kaltmiete
  • aber nicht die Heiz- und Betriebskosten, denn die sind ja ein durchlaufender Posten und fließen direkt weiter zu Stromversorger, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung usw.
  • die nicht umlagefähigen Nebenkosten, denn die dürfen Sie nicht an Ihren Mieter weitergeben (z.B. Hausverwaltung, Rücklage, Reparaturen, Bankgebühren, ggfs. Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten).

Wichtig! Sie müssen Ihre Annuität kennen, d.h. den Prozentsatz von Zins und Tilgung. Deswegen ist es wichtig, frühzeitig mit Ihrer Bank zu sprechen, idealerweise bevor Sie eine Wohnung gefunden haben.

Ein Beispiel, nehmen wir an…:

  • Die Mietüberschüsse (Kaltmiete abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten) betragen jährlich 4.000 EUR.
  • Die Annuität der Bank (= Zins + Tilgung) liegt bei 4% p.a.
  • Ihre Belastbarkeitsgrenze liegtdort, wo Mietüberschüsse genauso groß sind wie Zins + Tilgung. Sie rechnen also 4.000 EUR (Mietüberschüsse) geteilt durch 4% (Annuität) = 100.000 EUR.
  • Wenn Sie die Wohnung (incl. Erwerbsnebenkosten) für 100.000 EUR kaufen, dann zahlen Sie jährlich 4.000 EUR an die Bank (4% von 100.000 EUR) und bekommen pro Jahr 4.000 EUR vom Mieter (, was natürlich unabhängig vom Kaufpreis geschieht). Unter der Annahme, dass der Mieter immer pünktlich zahlt und es keinen Leerstand gibt.
  • Wenn Sie mehr als 100.000 EUR für die Wohnung ausgeben, dann zahlen Sie drauf. Und warum sollten Sie dieses Geschäft eingehen?

Der Wert (=Preisobergrenze) aus Sicht des Käufers liegt in diesem Beispiel also bei 100.000 EUR. Und der Preis? Der sollte natürlich möglichst weit davon weg sein! Ein Immobilieninvestor möchte ja auch etwas mit der Wohnung verdienen!

Sie wissen jetzt also, dass Sie Minus machen, wenn Sie mehr als 100.000 EUR für die Wohnung bezahlen. Wie Sie verhandeln, ist eine ganz andere Sache. Sie müssen natürlich einen Preis weit unterhalb von 100.000 EUR aushandeln, wenn Sie sich ein monatliches, passives Einkommen aufbauen möchten. Vielleicht schaffen Sie es, sich auf einen niedrigeren Preis zu einigen, z.B. 95.000 EUR, 90.000 EUR oder 85.000 EUR. Je niedriger, desto besser. Aber der Verkäufer muss sich ja auch darauf einlassen.

Foto: Stephan Walochnik

Eine praktische Faustformel, mit der Sie schnell Ihre Preisobergrenze berechnen können.

Sie haben schnell erkannt, dass die Preisobergrenze von mehreren Faktoren abhängig ist. In der Berechnung habe ich Annahmen getroffen:

  • Die Mieteinnahmen (4.000 EUR) und
  • die Annuität (4%)
  • stehen fest und sind bekannt.

Wenn Sie unter diesen Annahmen die Wohnung zu 100.000 EUR kaufen, machen Sie gerade ein Nullsummengeschäft. Sie haben aber mehrere Stellschrauben: Vielleicht bietet eine andere Bank einen niedrigeren Zinssatz an? Dann sinkt Ihre Annuität und die monatlichen Finanzierungskosten.

Oder vielleicht können Sie nach dem Kauf eine moderate Mieterhöhung durchführen (obwohl ich da wirklich kein Freund von bin, weil es die Mieter verscheucht).

Und Wert ist ja nicht gleich Preis, sondern Preisobergrenze. Hier können und sollten Sie verhandeln.

Bis dass der Tod euch scheidet: Eheschließungen und Immobilieninvestitionen – ein kritischer Vergleich

Immobilien und Scheidung? Ein Artikel, den Sie nicht ernst nehmen müssen. Und mal wieder ein Artikel über die panische Angst der Deutschen vor Immobilieninvestitionen. Denn obwohl Immobilien mein Beruf sind, habe ich mehr Scheidungskatastrophen gesehen als insolvente Wohnungseigentümer. Was ja auch nicht schwer ist, weil ich in zehn Berufsjahren noch keinen einzigen insolventen Wohnungseigentümer erlebt habe.

Diese Panikmache… wie läuft sie eigentlich ab? Meistens sind es die Freunde und Bekannten ohne immobilienbesitz, die einem mit ihren Horrorgeschichten so richtig Angst machen: Von der Investition in Eigentumswohnungen kann man ja nur abraten, so müsste man denken. Aber ja, Sie haben richtig gehört: Es sind die Leute, die in keinem einzigen Grundbuch stehen, aber die auf irgendwelchen Internetseiten gelesen haben, dass Vermietersein ja quasi gleichbedeutend mit der nahenden Privatinsolvenz ist. Und sowieso, es passiere ja alles auf einmal: Der Mieter zahlt nicht, und kann (angeblich) auch nicht rausgeklagt werden, gleichzeitig explodiert die Heizung und das Dach stürzt ein. Da kann man sich ja lieber gleich den Strick nehmen, anstatt eine Eigentumswohnung zu kaufen. Diesen Käse hört man auf jeder Geburtstagsparty.

Foto: Stephan Walochnik

Ich ärgere mich über diese Märchenstunden, und ich bin traurig über die fehlende Investitionsneigung der Deutschen, denn eine kreditfinanzierte Eigentumswohnung ist eine der besten Altersvorsorgen, die man haben kann. Besonders wenn man dem Mieter zeigt, dass man ein verlässlicher und vertrauenswürdiger Vertragspartner auf Augenhöhe ist, kann nicht mehr viel schiefgehen. Und wenn doch, hat man es ja mit Menschen zu tun, mit denen man sprechen und Probleme lösen kann. Betrachten wir es doch mal so:

Ich frage mich, warum überhaupt noch Leute heiraten,
obwohl es so viele teure Scheidungen gibt?

Vor der Investition in Immobilien haben offenbar viele Leute Todesangst, obwohl die Quote hier deutlich besser aussieht! Wenn sie konsequent wären, dann müssten dieselben Freunde und Bekannten doch eisern von jeder Eheschließung abraten, oder nicht?

Zugegeben, ich ziehe mal wieder ein Extrembeispiel aus dem Hut. Und zugegeben, ich bin nach wie vor (seit 2012) verheiratet und habe auch keine persönliche Erfahrung mit Scheidungen. Aber auch nicht mit Mietnomaden und Horrorimmobilien.

Aber auf jeder Cocktailparty und auf jedem Grillfest in der Nachbarschaft trifft man auf diese bestimmte Gruppe von Leuten, die so vehement vor der Investition in Eigentumswohnungen warnen und alles schwarzmalen. Mietbetrüger, zieht nicht aus, unkündbar, Wohnung wird versteigert, Privatinsolvenz. Die Wahrheit ist: Das habe ich noch nie erlebt. Nicht in dieser Extremform.

Aber im Freundeskreis (und auch bei manchen Kunden) habe ich (aus der Ferne) Scheidungen erlebt. Manche liefen friedlich, andere liefen unterhalb der Gürtellinie. Manchmal kochen die Emotionen hoch, einer ist fremdgegangen (oder beide), was bei Immobilien ja per se gar nicht geht, Streit um das Sorgerecht, um die Höhe vom Unterhalt oder den Zugewinnausgleich. Das sind alles gesellschaftliche Tabuthemen.

Aber sie sind oft deutlich teurer als eine fehlgeschlagene Eigentumswohnungsinvestition.

Nach der Scheidung bekommt also der Partner neben seinen begrabenen Träumen noch eine sechsstellige Abfindung? Chapeau! Und wieder einmal hantiere ich mit Extrembeispielen. Aber ich will das gar nicht werten. Eine Ehe sollte eine Partnerschaft sein. Man ist als Team angetreten und so teilt man sich die Aufgaben. Der eine leistet vielleicht seinen Beitrag, indem er ein hohes Gehalt nach Hause bringt und Ersparnisse aufbaut, der andere kümmert sich um Haushalt, Kinder, seelischen Ballast, Vorsorge, Aufmunterung, Gleichgewicht und emotionale Stabilität. Wie es auch immer gelagert ist; derjenige, der nicht gearbeitet hat, bekommt auch nach der Scheidung oft noch eine gewisse Zeit lang Unterhalt und seinen Anteil am Zugewinnausgleich. Gut so, ich will es gar nicht werten. Und gleichzeitig auch ein durchaus veraltetes Bild, das längst nicht mehr der Normalfall ist. Es gibt auch Scheidungen ohne jeglichen Unterhaltsanspruch und Zugewinnausgleich, und es gibt Fälle, da nimmt ein Partner auch mal ein sechsstelliges Vermögen mit aus der Ehe.

Ist das schlimm? Sofern es mit rechten Dingen und fair abläuft, nicht unbedingt. Aber wenn hohe Geldsummen von einem Konto auf das andere fließen, tut es immer weh. Aber die Leute wissen ja, worauf sie sich einlassen. Bei Eigentumswohnungen auch:

Und obwohl Immobilien mein Beruf sind, habe ich mehr Scheidungskatastrophen gesehen als insolvente Wohnungseigentümer.

„Meine Wohnung. Hier bin ich zu Hause, das ist mein Heim, alles ist traumhaft.“ In gewisser Weise gleicht der Kauf der ersten Eigentumswohnung ein Bisschen dem anfänglichen Gefühl der Verliebtheit.

Foto: Stephan Walochnik

„Sieben Wohnungen? Du musst ja wissen, was Du tust.“ So einen Quark höre ich öfters, auch: „Du musst verrückt sein.“ Als wäre das etwas Neues. Anstatt Leuten wie mir den Kauf einer Eigentumswohnung zu versalzen, sollten die oben beschriebenen Panikmacher lieber auf den Grillfesten und Cocktailpartys dieser Welt herumrennen und vor der Eheschließung warnen. „Oh, Ihr seid verlobt? Gratuliere!“ Wie wäre es, anstatt zu gratulieren, lieber einen Scheidungsanwalt zu empfehlen? Taktlos? Stillos? „Das macht man aber nicht“? Stimmt.

Genauso takt-, stil- und ahnungslos ist auch die Panikmache bei Eigentumswohnungen. Wenn jemand seiner Ex-Frau 5 Jahre lang 2.000 EUR im Monat überweisen muss, dann tut das bestimmt weh. Und ebenfalls, wenn in der WEG eine Heizung kaputtgeht und jeder Eigentümer einmalig (!) eine Sonderumlage von 800 EUR überweisen muss, um die kurzfristige Reparatur sicherzustellen. Macht sich aber weniger bemerkbar als eine 5 Jahre dauernde Leibrente.

Oder wenn die Hälfte eines 50.000 EUR-Aktiendepots scheidungsbedingt den Besitzer wechselt. Was macht es da aus, wenn der Mieter aufgrund von Lärm, Bauarbeiten oder sonstwas vielleicht mal zwei Monate lang 20 % Mietminderung geltend macht?

Oder wenn die Wohnung aufgrund Ihrer Renovierungsarbeiten mal 3 Monate leer steht, die Renovierungsmaßnahmen 8.000 EUR kosten, Sie aber anschließend eine höhere Miete erwarten können? Ich glaube, Sie werden es überleben. Wenn Sie also auf dem nächsten Grillfest von jemandem angesprochen werden, der Ihnen erklärt, dass der Kauf einer Wohnung angeblich eine dumme und riskante Idee ist, fragen Sie ihn doch lieber mal nach seinem Güterstand 🙂

Ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung ist keine Investition!

Zu Beginn Ihrer Investitionentscheidung steht die Frage, ob Sie die Wohnung als Konsumgut oder als Investition kaufen. Auch wenn Sie kein Mathe-Nerd sind, für den die Welt nur aus Zahlen besteht: Bei Ihrer Immobilieninvestition sollten Sie sich angewöhnen, genauer auf die Zahlen zu schauen. Denn da geistern viele Halbwahrheiten durch die Köpfe:

  • Eine Eigentumswohnung ist immer eine gute Altersvorsorge.
  • Die Preise von Immobilien werden immer steigen.
  • Wenn Du selbst drin wohnst, sparst Du die Miete.
  • Du solltest jetzt investieren. Die Zinsen waren noch nie so günstig.
  • Du kannst die Wohnung später immer noch vermieten. Bis dahin werden die Mieten steigen.

Das mag alles sein. Aber kaufen Sie sich die Eigentumswohnung zur Selbstverwirklichung? Oder als Investitionsgut, um regelmäßige Rückflüsse zu erhalten? Das macht einen großen Unterschied.

Ihre selbstbewohnte Eigentumswohnung ist keine Investition.
Sie ist ein Konsumgut. Punkt.

Sie sagen jetzt vielleicht: „Aber bei der selbstgenutzten Wohnung spare ich mir doch die Miete.“ Das ist auch erstmal richtig. Doch steht die ersparte Miete wirklich immer so im Vordergrund, wie man glaubt? Oder wollen sie sich (berechtigterweise) auch ein Bisschen selbst verwirklichen, und die Wohnung nach Ihrem Geschmack gestalten? Machen sie das ruhig, es ist in Ordnung und ich verurteile es auch nicht. Ich möchte Ihnen nur folgende Perspektive aufzeigen: Viele Leute reden sich ein, dass sie eine Wohnung kaufen, um die Miete zu ersparen, die sie für eine gleichwertige Mietwohnung bezahlen müssten. Das greift zu kurz – davon abgesehen, dass Sie anstatt einer Miete erstmal viele Jahre die Rate an die Bank zahlen.

Und nach dem Einzug wird erstmal eine teure Küche gekauft und das Bad ganz nach Ihrem eigenen Geschmack saniert, schließlich wollen Sie sich zu Hause auch wohlfühlen. Machen Sie das. Aber reden Sie sich nicht ein, dass Sie damit Geld sparen oder fürs Alter vorsorgen. Ich kann das nachvollziehen und möchte es gar nicht abwerten. Der Mieter in seiner Mietwohnung würde wahrscheinlich nicht so viel investieren.

Sie kaufen sich doch auch kein Auto, um Bahn- und Taxikosten zu sparen. Sie wollen mit dem Cabrio dem Sonnenuntergang entgegendüsen.

Foto: Stephan Walochnik

Was ist der Unterschied zwischen Investition und Konsumgut?

Sagen wir, Sie hätten einen bestimmten Geldbetrag.

Fall 1: Schulden bzw. Verschwendung: Sie kaufen sich ein teures Auto, die Kohle ist weg und kommt auch nicht wieder. Sie fahren mit dem Auto durch die Gegend und in den ersten Wochen hat man viel Spaß an einem Neuwagen. Aber der Wagen ist nur noch die Hälfte wert, sobald Sie beim Autohändler vom Hof fahren. Natürlich ist der Wagen versichert und hat auch einen gewissen Restwert, der allerdings von Tag zu Tag und von Kilometer zu Kilometer immer weiter sinkt. Geld = weg.

Falls 2: Sie kaufen sich von dem Geld Aktien. Natürlich keine Zockeraktien, von denen Sie über einen heißen Tipp, einen Bekannten oder halbseriöse Newsletter erfahren haben. Sondern Anteile von großen Unternehmen, die jeder kennt, und natürlich streuen Sie. Das ist eine ganz andere Art der Geldverwendung, nämlich eine Investition. Das Geld ist zwar nicht mehr auf Ihrem Konto, aber es vermehrt sich, denn jedes Jahr fließt ein Teil davon in Form von Dividenden zurück auf Ihr Konto. Geld = kommt wieder.

Das gleiche gibt es auch bei Eigentumswohnungen:

Fall 1: Entweder Sie kaufen eine Wohnung, in der Sie sich selbst verwirklichen, selbst darin wohnen und sich pudelwohl fühlen. Sie kaufen sich eine 200.000 EUR-Wohnung und wohnen selbst darin. (Fall 1: Der Sportwagen, ein persönliches Konsumgut.)

Fall 2: Oder Sie kaufen eine Investition, eine vermietete Eigentumswohnung, die Ihr Geld in kleinen Schritten, aber kontinuierlich zurück auf Ihr Konto fließen lässt. Sie kaufen sich eine 100.000 EUR-Wohnung und vermieten sie. Dann bringt sie jedes Jahr z.B. 7.000 EUR Rückflüsse (Fall 2: Das Investitionsgut, die Dividendenaktie mit regelmäßigen Rückflüssen. Und Immobilien kann man kreditfinanzieren und braucht sehr wenig Kapitaleinsatz).

Natürlich gibt’s schlimmstenfalls auch mal Mietausfall oder Leerstand. Oder instandhaltungsmaßnahmen, bei denen jeder Eigentümer seinen Beitrag leisten muss. Genau wie selbst bei den besten Dividendenaktien in der Coronazeit mal die Dividende ganz ausfällt. Aber das macht keinen Unterschied, denn auf lange Sicht bringen Aktien und Immobilien viel zurück.

Und das Einfamilienhaus, in dem Sie wohnen? Das ist ein Konsumgut. Sie nehmen einen Kredit auf, bezahlen davon das Haus und Sie zahlen es 30 Jahre lang zurück. Sie konsumieren Ihr Haus langfristig, indem Sie darin wohnen. Dadurch wird es zum Konsumgut.

Ihr Einfamilienhaus bringt keine Dividende, vielmehr konsumieren Sie es.

Denken Sie doch mal an andere Konsumgüter, z.B. Äpfel, Nüsse, ein Audiobuch, den Sportwagen, ein Klavier oder Ihr Monatsticket für die Straßenbahn. Unabhängig davon, ob es vergänglich oder dauerhaft ist, ob Sie es bar bezahlen oder kreditfinanzieren – es dient erstmal Ihrem Konsum. Und bitte hoffen Sie nicht auf die Wertsteigerung in 20 Jahren. Die haben Sie nämlich auch, wenn Ihr Auto zum Oldtimer oder das Klavier zum Sammlerstück wird. Ich würde nicht darauf hoffen.

Die Wertsteigerung Ihrer selbstgenutzten Immobilie hängt von der Drittverwendungsmöglichkeit ab:

Eine selbstgenutzte Immobilie hat oft für die Eigentümer selbst einen sehr viel höheren Nutzen als für Dritte. Nach dem Kauf und vor dem Einzug möblieren oder renovieren Sie, wie Sie es in dieser hochwertigen Ausstattung niemals machen würden, wenn die Immobilie vermietet wäre. Vielleicht ein schickes neues Badezimmer, vielleicht in Luxusausstattung? Oder eine aufwendige Gestaltung des Gartens, wo Sie dem Mieter höchstens sagen würden: Ich erlaube es Dir, aber mach selber. Eine maßgeschneiderte Schreibtischausstattung für Ihr Homeoffice? Die passt aber nur in dieses Arbeitszimmer, sie ist ja maßgeschneidert.

In der eigenen Immobilie versucht man immer, sich selbst zu verwirklichen. Das ist auch in Ordnung.

Foto: Stephan Walochnik

Es spricht auch überhaupt nichts dagegen; für sein eigenes Leben und seine eigene Zufriedenheit sollte man unbedingt sorgen. Man darf sich dann nur nicht mehr einreden, dass man mit der Eigentumswohnung ganz viel Miete erspart, oder dass sie ein Investitionsgut ist, denn an den Stellen, wo die Renovierungs- und Bauarbeiten darüber hinausgehen, was man dem Mieter vertraglich schuldet, wird aus dem Konsumgut ein Luxusgut. Diese Wohnung (oder das Einfamilienhaus) würden Sie in der Form nicht so gut an Dritte vermieten können, weil Sie es individualisiert haben.

Und das sollen Sie ja auch, Sie sollen sich ja zu Hause wohlfühlen. Aber in erster Linie ist eine selbstgenutzte Immobilie wie ein schickes Auto: Man nutzt es selbst, man nutzt es gerne und genie0t es auch. Aber nicht nur, weil man sich dafür die Taxi- oder Bahnkosten spart.

Sondern weil man gerne mit dem Cabrio dem Sonnenuntergang entgegenfährt.

Langsam nervt’s! „Aber der Vermieter muss doch alle Reparaturen bezahlen!“

Eigentumswohnungen lohnen sich nicht?

Fortsetzung von einem Artikel, wo ein fiktiver Wohnungseigentümer seine Wohnung nach 30 Jahren wieder verkauft und bis dahin 210.000 EUR Mieteinnahmen bekommen hat.

Artikel: Siehe hier.

Kosten werden manchmal auch UNTERschätzt, aber immer dieses: „Davon muss der Vermieter erstmal die Reparaturen bezahlen.“ Ich kann es nicht mehr hören.

Würden Sie diese Eigentumswohnung kaufen? Foto: Stephan Walochnik

Als ob 30 Jahre Mieteinnahmen komplett in Reparaturkosten verschwinden würden, ich bitte Sie!

Diese 210.000 EUR sind erstmal zum Vermieter nach Hause gekommen.

  • Ungefähr 7000 EUR im Jahr.
  • In 10 Jahren sind es 70.000 EUR
  • Und in 30 Jahren sind es 210.000 EUR.

Das ist eine große Menge Geld. Ich gratuliere Ihnen. Anstatt ebenfalls zu gratulieren, kommen jetzt die Angsthasen (, die kein Immobilienvermögen besitzen,) und sagen, dass das gesamte Geld für Reparaturen draufgeht. („Davon muss man ja auch erstmal die Reparaturen bezahlen.“)

Ich als langjähriger Hausverwalter und Wohnungseigentümer verspreche Ihnen, dass es meistens nicht so schlimm ist! Sie geben doch nicht in 30 Jahren 210.000 EUR an Reparaturen aus! Wofür?! So ein Blödsinn, der da immer verzapft wird.

Und von welchen Reparaturen reden wir denn hier? Was wird repariert? Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zahlt die WEG gemeinsam, meistens aus der Rücklage. Die füllen Sie über Ihr monatliches Hausgeld.

Nur Reparaturen am Sondereigentum zahlt der Vermieter selbst. Sondereigentum? Das sind Reparaturen an der INNENseite Ihrer Wohnung. Zum Sondereigentum gehören z.B.

  • Tapeten,
  • Laminat und Fliesen,
  • Innentüren,
  • Innenseite vom Balkon,
  • Heizkörper und Wasserhähne,
  • Deckenlampen, Lichtschalter und Steckdosen,
  • Einbauküche,
  • Badezimmerausstattung.

Das war’s fast schon. Grob gesagt. Wen es genau interessiert: Da gibt es tonnenweise juristische Literatur, wo ganz genau auseinandergefriemelt wird, was Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist. Aber ganz vieles ist Gemeinschaftseigentum! (Auch dazu gibt’s hier einen eigenen Beitrag.)

Und beim Neueinzug habe ich selten erlebt, dass jemand die ganze Wohnung kernsaniert. Wieso auch? Wenn Sie tragende Wände oder den Estrich rausreißen, ist das Sachbeschädigung (Gemeinschaftseigentum). Vielmehr überlässt man dem Mieter meistens die Schönheitsreparaturen und die Renovierung beim Einzug. Der soll die Wohnung vor dem Einzug so streichen, wie er gerne möchte. Schließlich soll der sich ja wohlfühlen! Dann ist man das Problem schon mal los, und der Mieter ist glücklich, weil er eine Wohnung gefunden hat, in der er sich selbst verwirklichen kann. Sie ist ja für viele Jahre sein Zuhause.

Und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum? Die zahlt man als Vermieter ja auch nicht selber. Zumindest nicht ganz. Alle Eigentümer zahlen, so steht das im Gesetz. Dafür gibt man ja einen regelmäßigen Obolus ins Sparschwein der WEG, die sog. Rücklage. Die ist dafür gedacht, dass man daraus Reparaturen bezahlt. Nur wenn der Verwalter schlecht gewirtschaftet hat, oder nicht vorausgeschaut hat, oder wenn die Wohnungseigentümer sich gegen eine Zuführung zur / Erhöhung der Rücklage gesträubt haben, meistens nur dann gibt es eine Sonderumlage. Also eine Reparatur, die durch eine Sonderzahlung bezahlt werden muss.

Und selbst wenn. Denken Sie nochmal an das Beispiel oben. Das ist ein Fünffamilienhaus. Als die mal eine neue Heizung kaufen mussten, da waren das 7.000 EUR, macht 1.400 EUR pro Eigentümer. Selbst wenn die keine Rücklage gehabt hätten. Der Eigentümer hat in 30 Jahren 210.000 EUR eingenommen und dann muss er halt mal 1.400 EUR für eine neue Heizung bezahlen, die er sogar noch von der Steuer absetzen kann. Also bitte!

Foto: Stephan Walochnik

Und in den meisten Fällen werden die Reparaturen am Gemeinschaftseigentum von der Rücklage abgedeckt. Und den monatlichen Betrag, den kennt man ja. Der steht in der Abrechnung. Und die Rücklage reicht ja meistens auch aus.

Dann bekommt der Eigentümer im Beispiel halt nicht 7.000 EUR im Jahr, sondern nur 6.500 EUR (bei z.B. 500 EUR jährlicher Beitragspflicht zur Rücklage). Und ich hatte ja schon von 7.200 EUR abgerundet! Oder man macht die Reparatur steuerlich geltend. Oder man erhöht die Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahme an der Heizung!

Ich will nicht sagen, dass man nicht scharf rechnen soll.

Doch, das sollte man! Aber immer diese übertriebene Panikmache. Und natürlich gibt es Eigentümergemeinschaften, die ihr Geld nur so rausschmeißen. Wenn z.B. die Substanz vor sich hin bröckelt, oder wenn die Eigentümer ihr Geld für staatlich subventionierte Konjunkturmaßnahmen verplempern, z.B. Sondermüllverpackungen für Bestandsgebäude (sog. „Wärmedämmung“). Klar kann man sein Geld auch zum Fenster rausschmeißen.

Aber ich kann das Argument nicht mehr hören, dass der Vermieter seine ganzen Mieteinnahmen für Reparaturen ausgeben muss. So ein Unsinn.

Meistens sagen es übrigens Leute, die selbst kein Immobilieneigentum (und keine Ahnung davon) haben 🙂 „Ja, aber der Kollege eines Schwagers, der hatte mal eine Eigentumswohnung, und da…“

Die zwei Arten der Wertsteigerung einer Eigentumswohnung

Da rief mich ein Eigentümer an, der seine Wohnung verkaufen möchte. Welchen Preis er denn so verlangen könnte? Wir haben uns ein paar Vergleichsobjekte und die vergangenen Mieterträge angeschaut – und kamen Pi mal Daumen auf rund 150.000 EUR.

Und jetzt kommt’s: 1989 hat er ca. 300.000 Mark für die Wohnung bezahlt. Huch! Das sind doch ungefähr 150.000 EUR. Und damit das gleiche, was er heute für die Wohnung bekommt. Da war ich stutzig. Aber darum geht es hier nicht, denn darüber könnte man einen eigenen Artikel schreiben.

Kurzer Exkurs:

Aus seiner Sicht gibt es bei Eigentumswohnungen nicht so viel Wertsteigerungen. Aber das glaube ich nicht, denn ich habe das oft erlebt. Vielleicht ist es in den Außenbezirken von Mönchengladbach wirklich etwas anderes? Eigentlich ist die Lage dieser Wohnung ganz gut.
Ich sehe drei Möglichkeiten:

Erstens: Zu teuer gekauft.

Zweitens: unrealistische bzw. zu niedrige Vorstellungen vom Verkaufspreis.

Drittens: Wirklich die Lage.

Aber genug damit, hierüber könnte man einen eigenen Artikel füllen.

Es hat mich jedenfalls nachdenklich gemacht. Klingt ja erstmal schlecht: Gekauft und verkauft zum gleichen Preis. Kein gutes Geschäft. Aber halt, stopp! Jetzt fiel es mir ein:

Jede Immobilie hat ja doch zwei Arten von Wertsteigerungen!

Die erste Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „externe Wertsteigerung“.

  • Ich kaufe eine Wohnung für 150.000 EUR.
  • Jahre später verkaufe ich sie für 200.000 EUR.

Dann habe ich (vor Steuern) 50.000 EUR verdient. Die „normale“ Art der Wertsteigerung also. Sie leuchtet vielen Leuten noch ein, und das möchten ja auch alle: Dass man mehr Geld bekommt, wenn man die Wohnung wieder verkauft. Aber da kommt ja noch eine zweite Komponente hinzu!

Die zweite Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „interne Wertsteigerung“. Die funktioniert so: Er besaß 30 Jahre lang eine Eigentumswohnung. Und mal angenommen,

die Wohnung hat in den letzten 30 Jahren durchschnittlich 600 EUR Kaltmiete pro Monat gebracht.

Das sind dann gut 7.000 EUR im Jahr (Sie sehen, ich runde ab). Dieses Geld ist „nach Hause gekommen“, zu dem, der die Wohnung vermietet hat.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

  • Im Jahr sind es ungefähr 7.000 EUR.
  • In 10 Jahren sind es etwa 70.000 EUR.
  • Und in 30 Jahren sind es 210.000 EUR.
Foto: Stephan Walochnik

Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:

Entweder der Vermieter hat die Wohnung per Kredit finanziert
oder er hat sie von Ersparnissen bezahlt.

Fall 1:

Kreditfinanzierung. Finde ich persönlich viel besser.

Eigentümer hat die Wohnung zwar damals für 300.000 D-Mark gekauft, aber eigentlich hat er gar nix bezahlt.

Er hat einfach gar nichts (oder vielleicht nur die Erwerbsnebenkosten) selbst bezahlt. Die Bank hat ihm Geld geliehen und der Mieter hat es zurückbezahlt. In Kaufmannsrechnung: Einstandskurs null. In den meisten Fällen reicht die Miete aus, um die Bankrate zu tragen.

(An dieser Stelle gibt es meistens einen Aufschrei, dass das nicht geht. Aber dem widme ich keinen Exkurs. Lassen Sie sich bitte gesagt sein: Bei meinen eigenen vier Eigentumswohnungen trägt jede Miete die Bankrate – und meine Mieter sind trotzdem alle zufrieden und hoffentlich glücklich in ihrem langjährigen Zuhause. Zu jeder Regel gibt es Ausnahmen, aber die entstehen, wenn man bei Anschaffung der Wohnung nicht intensiv rechnen möchte.)

Er hat also damals nicht 300.000 D-Mark, sondern null Mark investiert, und die Bank hat das bezahlt. Und der Mieter hat den Bankkredit zurückbezahlt. Das heißt, er hat also null EUR investiert und verkauft die abbezahlte Wohnung jetzt für 150.000 EUR. Ergebnis:

Ergibt 150.000 EUR, die aus null EUR entstanden sind.

Foto: Stephan Walochnik

Fall 2:

Bezahlt aus Ersparnissen. Eher selten, geht aber auch:Nehmen wir an, der Wohnungseigentümer hätte die Wohnung bar bezahlt. Dann hat er 300.000 D-Mark (= 150.000 EUR) abgegeben, im Gegenzug erhielt er die Wohnung. Jetzt gibt er die Wohnung wieder ab und bekommt 150.000 EUR zurück. Das Geld ist also wieder zu Hause. Und noch mehr:

In der Zwischenzeit hat er 210.000 EUR Miete bekommen. Die sind jetzt auch bei ihm zu Hause. Also hat er 150.000 EUR gegeben, und bekommt jetzt 150.000 EUR zurück PLUS die 210.000 EUR, die er in den Jahren als Miete bekommen hat:

Ergibt insgesamt 360.000 EUR, die aus 150.000 EUR entstanden sind.

Zugegeben, das war Pi mal Daumen, man könnte genauer rechnen, aber jetzt nicht hier. Aber in beiden Fällen war Verkaufspreis = Einkaufspreis. Und dennoch ist da ein schöner Gewinn entstanden. Das nenne ich die „interne Wertsteigerung“. Trotzdem ein schönes Geschenk im sechsstelligen Bereich, das ist der innere Wert Ihrer Wohnung. Und wenn dann noch eine externe Wertsteigerung (also ein höherer Verkaufspreis) dazukommt, na dann gratuliere ich Ihnen ganz herzlich!

Exkurs 2:

Und jetzt kommen Sie mir bloß nicht mit Steuern! „Das müssen Sie aber alles versteuern.“ Wenn ich das schon höre :-) Schließlich gehen Sie ja auch arbeiten, obwohl Ihr Gehalt voll steuerpflichtig ist. Ich suche mir doch keinen Job in Holland, bloß weil man da weniger Steuern zahlt!

Auch darüber können wir einen eigenen Beitrag füllen. Nur so viel: Den Kaufpreis können Sie über die Abschreibung steuerlich absetzen. Und alle Reparaturen auch. Und die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern, wobei sie von der Abschreibung meistens ordentlich gemindert wird. Auch den „Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften“ müssen Sie versteuern, ja. Aber: Sie versteuern doch nur das, was Sie verdient haben!! Also die Überschüsse!

Wenn ich Ihnen jetzt 500 EUR schenken würde, aber Sie müssten davon 50 Prozent Steuern abgeben, würden Sie das Geld nicht annehmen?

Na also. In Deutschland kann man die Leute ganz schnell verrückt machen:

„Das ist aber voll steuerpflichtig“ => Alle Leute laufen weg.

„Das können Sie steuerlich geltend machen“ => Jeder will’s haben.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

Harmonisierung zum Mietrecht? Der Kostenverteilschlüssel für die Abrechnung

Die Reform des WoEigG gefällt mir richtig gut, zugegeben. Nachdem die Politik leider die Berufszulassungsregelung 2018 vor die Wand gefahren hatte, bin ich im positiven Sinne überrascht. Umso mehr habe ich mich über den geplanten Entwurf des neuen WoEigG gefreut, denn hier sehe ich viele Vorteile für die Wohnungseigentümer.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Es gibt auch eine Änderung im Mietrecht, mit der die Umlageschlüssel harmonisiert werden. In §556a Abs. 3 BGB steht jetzt:

„Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. […]“

Wer meinen Blog verfolgt, der hat wahrscheinlich gelesen, dass ich mein Geld als WEG-Verwalter verdiene und ebenfalls Eigentumswohnungen besitze, weil ich die Investition in Eigentumswohnungen für eine ganz tolle Idee zur Altersvorsorge halte.

Skizze: Stephan Walochnik

Ein vermietender Wohnungseigentümer befindet sich in zwei Rechtssphären: Er ist zweiseitig gebunden. Gegenüber der WEG und dem Mietvertrag gelten völlig andere Regeln.

  • Gegenüber der WEG ist er Gesellschafter,
  • gegenüber dem Mieter ist er Vertragspartner.

Aus beiden Verhältnissen entstehen ganz andere Rechte und Pflichten, die teilweise miteinander kollidieren. Hierüber schreiben sich die Juristen die Finger wund, aber zumindest hat die geplante WEG-Reform ein paar Ideen, um das ein Bisschen zu harmonisieren.

So ist beispielsweise geplant, dass der Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung auch für den Mieter maßgeblich sein soll.

Foto: Stephan Walochnik

Und wo liegt das Problem?

Das Problem ist traurigerweise fast 70 Jahre nach Einführung des WoEigG immer noch nicht bei den Wohnungseigentümern angekommen. Daher nochmal: Bitte beachten Sie, dass Quadratmeter (Mietrecht) und Miteigentumsanteil (MEA, Wohnungseigentumsrecht) wirklich überhaupt nichts miteinander zu tun haben.

Mietrecht: Der Quadratmeter ist ein Flächenmaß und gilt im Mietrecht. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, dann werden die Kosten des gesamten Hauses auf die einzelnen Mieter zwangsläufig nach Quadratmeter umgelegt. Ist ja auch irgendwie fair, die Kosten nach Fläche aufzuteilen. Das Flächenmaß „Quadratmeter“ setzt die Flächen der Wohnungen (also des Sondereigentums) zueinander in Beziehung.

Im Wohnungseigentumsrecht ist das ganz anders. Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes drin steht, werden die Kosten nach Miteigentumsanteil (MEA) aufgeteilt. Der MEA hat überhaupt nichts mit Quadratmetern zu tun. MEA bedeutet: Wie viel Prozent vom Grundstück / vom Gesamteigentum gehört dem einzelnen Wohnungseigentümer? Also kein Flächenmaß für die Innenseite der Wohnung, sondern ein Prozentmaß für das Eigentumsverhältnis an Gemeinschaftseigentum. Das ist etwas völlig anderes. Ja, in vielen Teilungserklärungen stimmen die prozentualen Verhältnisse von Quadratmeter und MEA überein, dann ist das auch kein Problem. Aber das muss halt nicht so sein.

Es gibt sogar Teilungserklärungen, in denen nicht mal steht, wie viele Quadratmeter die Eigentumswohnungen besitzen.

Zugegeben, das ist auch nicht besonders professionell vom Bauträger, außerdem könnte man im Bauaktenarchiv der Stadt nachgucken.

Foto: Stephan Walochnik.

Wann wird das zum Problem?

Es gibt viele Häuser, wo es wie folgt läuft: Stellen Sie sich mal ein Dreifamilienhaus vor. Die Wohnungen sind zwar unterschiedlich groß, aber jede Wohnung hat genau ein Drittel der Miteigentumsanteile.

Das bedeutet, dass der WEG-Verwalter die Kosten nach MEA auf die Wohnungen verteilen muss (also je 33,33% der Kosten). Und der vermietende Wohnungseigentümer muss jetzt für seinen Mieter eine Abrechnung erstellen. Die erkennt man schon am anderen Namen, sie heißt „Betriebskosten-Abrechnung“ und hat mit der WEG-Jahresabrechnung überhaupt nichts zu tun.

Wenn jetzt z.B. eine der drei Wohnung 80 von 200 Quadratmetern hat, dann muss er dem Mieter gegenüber die umlagefähigen Kosten nach 80/200stel umlegen, und nicht nach einem Drittel.

Hier ergeben sich Verschiebungen der Kostenlast. Im Extremfall kann es passieren, dass ein Mieter dem Vermieter viel mehr Kosten zu bezahlen hat, als der Vermieter überhaupt an die Eigentümergemeinschaft bezahlt hat. Das war bis 2020 geltendes Recht und erlaubte keine andere Möglichkeit.

Nun wird das Mietrecht dem WoEigG in diesem Punkt angepasst. In diesem Beispiel darf der Vermieter nun die 33,33% der Kosten (und nicht 80/200stel) an den Mieter genauso weitergeben, wie er sie selbst bezahlt.

Konnte die alte Regelung fair sein? Ich finde nicht.

Natürlich geht Fairness / Unfairness (wie vieles im Leben) in zwei Richtungen. Entweder der Vermieter oder der Mieter zahlt drauf. Beides ist nicht fair.

Stellen Sie sich nur mal vor, dass der Vermieter an die WEG 500 EUR im Jahr an Nebenkosten bezahlen muss. Und genau die gleichen Kostenpositionen gibt er jetzt an seinen Mieter weiter, der aber 700 EUR bezahlen muss. Oder andersrum. Das war doch unfair und das hat das neue Gesetz abgeschafft, klasse!

Lustigerweise habe ich gelesen, dass eine „soziale“ Partei im Mai im Bundestag gesagt hat, dass der Mieter jetzt weniger geschützt wird. Habe ich was missverstanden? Wenn jetzt hier eine Harmonisierung erfolgen soll, dann gilt doch genau der gleiche Kostenmaßstab für Mieter und Vermieter. Das ist doch ein Fortschritt in Richtung Fairness, das ist doch besser für alle Parteien, weil weder Mieter noch Vermieter sich von jetzt an die Taschen vollmachen können.

Weil viele private Kleinvermieter in Deutschland (so auch ich) sich ein gutes Verhältnis zum Mieter wünschen, fühle ich mich damit auch subjektiv viel wohler, wenn ich dem Mieter jetzt die Kosten so weitergeben kann, wie sie tatsächlich gewesen sind, und weder mehr noch weniger, nicht nach einem gekünstelte Maßstab. Gute Idee!

Die WEG-Jahresabrechnung hat mit dem Mieter nichts zu tun!

Manche Wohnungseigentümer sind ganz erstaunt, dass sie z.B. gegenüber der WEG eine Nachzahlung leisten müssen, während sie gleichzeitig ihren Mietern ein Guthaben ausbezahlen müssen. Da wundern sich die Eigentümer und vermuten, dass im Rechenwerk irgendwas falsch sein muss.

Aber in den meisten Fällen ist es völlig richtig, denn die Abrechnung gegenüber dem Mieter hat überhaupt nichts mit der Hausgeldabrechnung zu tun.

Die Jahresabrechnung einer WEG besteht (je nach Darstellungsart) aus drei Blöcken:

  1. Umlagefähige Kosten (z.B. Wasser, Heizkosten, Versicherungsprämien, Grundsteuer…)
  2. Nicht umlagefähige Kosten (z.B. Kontoführungsgebühren, Verwalter…)
  3. Rücklage (Beitragspflicht, Entnahme für Reparaturen…)

Selbst wenn die Kostenverteilschlüssel von Mietvertrag und Teilungserklärung übereinstimmen, kann nur der erste Block auf den Mieter umgelegt werden (umlagefähige Kosten incl. Heizkosten und Grundsteuer).

Skizze: Stephan Walochnik

Wenn Sie eine Nachzahlung an die Eigentümergemeinschaft leisten müssen, dann liegt das vereinfacht gesagt am Verhältnis zwischen den tatsächlichen, auf Ihre Wohneinheit entfallenen Kosten Ihren Vorauszahlungen, die Sie an die WEG geleistet haben.

Ihren Mietern gegenüber haben Sie ein ganz anderes Rechtsverhältnis. Hier sind Sie nicht Gesellschafter, wie in der WEG, sondern Vertragspartner. Die Erstattung / Nachzahlung gegenüber Ihrem Mieter liegt am Verhältnis der tatsächlichen, UMLAGEFÄHIGEN Kosten und seiner Betriebskostenvorauszahlung.

Wie viel er im Monat vorausbezahlt hat, sehen viele Vermieter nicht so deutlich. Warum? Der Mieter überweist einen einheitlichen Betrag, der aus Miete UND Vorauszahlung besteht.

Vielleicht ist seine monatliche Nebenkostenvorauszahlung (im Vergleich zur Kaltmiete) sehr hoch? Dann bekommt er tendenziell viel zurückerstattet. Vielleicht bekommen Sie im Monat zwar 700 EUR, aber davon sind z.B. nur 400 EUR Miete und 300 EUR Nebenkostenvorauszahlung. Dann wäre ja klar, dass er bei einer eher hohen Vorauszahlung schnell ein Guthaben herausbekommt. Aber diese Zahlen hat man als Vermieter ja meistens nicht so alltäglich vor Augen. Und weil Sie sowieso nur die umlagefähigen Kosten (und nicht sämtliche Kosten) an den Mieter weitergeben können, kommt die Überraschung manchmal nur einmal im Jahr. Einfach weil Sie das ganze Jahr über nicht gesehen haben, wie viel der Mieter vorausbezahlt, und wie wenig Sie im Vergleich dazu an die Eigentümergemeinschaft vorauszahlen.

Aktien vs. Eigentumswohnungen: Welche Anlageklasse schneidet besser ab?

Da ich mit ein paar Wertpapierhändlern befreundet bin, habe ich über dieses Thema schon oft diskutiert. Beide Seiten haben hervorragende Argumente, und auch in diesem Beitrag werden Sie keine Antwort finden, weil es „besser“ oder „schlechter“ nicht gibt. Ob man bei der Geldanlage mehr auf Aktien oder Eigentumswohnungen vertraut, ist manchmal auch einfach eine Glaubensfrage, deren allgemeinverbindliche Antwort völlig unmöglich ist.

Schauen wir uns doch mal an, was für die einzelnen Anlageklassen typisch ist:

Mit einer Aktie kaufen Sie Bruchteilseigentum eines Unternehmens.

Sie sind jetzt Miteigentümer an einem Unternehmen, entsprechend Ihrem Anteil steht Ihnen ein gewisser Prozentsatz des Jahresgewinns zu, der entweder ausgeschüttet oder reinvestiert wird. Den ausgeschütteten Teil des Gewinns nennt man Dividende. Sie kaufen also eine Aktie zu einem bestimmten Börsenkurs und erhalten von da an (hoffentlich jedes Jahr) xy EUR als Dividende. Dann können Sie beides zueinander ins Verhältnis setzen und wissen, wie viel „Zinsen“ Ihnen diese Anlage (momentan) bringt.

Foto: Stephan Walochnik

Wie geht das bei Wohnungseigentum? Sie kaufen zwei Dinge: Erstens Bruchteilseigentum am Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Aufzug, Heizung,…). Zweitens, untrennbar mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden, kaufen Sie Sondereigentum, d.h. das alleinige Nutzungsrecht an der Innenseite (!) Ihrer Wohnung.

Genau, Ihnen gehört kein einziger Ziegelstein – zumindest nicht von tragenden Mauern. Weder Fenster, Außenfassade noch Wohnungstüre gehört Ihnen alleine, das ist alles Gemeinschaftseigentum, und Sie besitzen daran nur einen prozentualen Anteil, wie alle anderen Wohnungseigentümer auch.

Wo ist der Gewinn, ähnlich der Dividende? Er besteht bei vermieteten Eigentumswohnungen aus Mieteinnahmen minus Kredit-, Reparatur- und Verwaltungskosten. Was übrig bleibt, finden Sie am Jahresende auf Ihrem Konto. Diesen Überschuss können Sie ebenso ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen, dann wissen Sie, welche „Verzinsung“ Sie erwirtschaftet haben.

Hier fehlt noch was: Bei einer Aktie können Sie zwar beliebig kleine Anteile kaufen und deswegen mit kleineren Beträgen einsteigen. Sie müssen aber alles bar bezahlen, d.h. Sie können nur Geld investieren, das Sie bereits angespart haben. Eigentumswohnungen kauft man in vielen Fällen vollständig kreditbasiert. Die Bank bezahlt den Kaufpreis. Und wer zahlt den Kredit zurück? Die Mieter.

Die Kreditfinanzierung wird am besten im Vergleich mit einer Rentenversicherung klar: Stellen Sie sich mal eine Wohnung für 100.000 EUR vor, die Sie ohne Anzahlung kaufen und von (ggfs. wechselnden) Mietern 30 Jahre lang abbezahlt wird. Dann gehört die Wohnung Ihnen: Vergleichen Sie das doch mal mit einer Lebensversicherung über 100.000 EUR. Blendet man sowohl Wertsteigerung (der Immobilie) als auch Zinsen (der Lebensversicherung) aus, müsste man 30 Jahre x 12 Monate x 278 EUR investieren. Also 278 EUR, die Sie Monat für Monat auf ein Konto legen müssten, um nach 30 Jahren (!) auf 100.000 EUR zu kommen.

Und was haben Sie für die Wohnung bezahlt? Gar nichts. Der Mieter hat die Wohnung für Sie getilgt. Das ist der Unterschied mit der Kreditfinanzierung.

Für mich sind Eigentumswohnungen interessante Investitionsobjekte, weil sie häufig kreditfinanziert werden können und von anderen Leuten abbezahlt werden.

Foto: Stephan Walochnik

Natürlich, bei Aktien gibt es auch einen „Lombardkredit“, d.h. Aktienkauf auf Pump. Aber das ist wirklich nicht sehr verbreitet, zumal der Kurswert fallen kann. Ich nehme mal an, dass die Bank nach einem Börsenkrach entweder zusätzliche Kreditsicherheiten fordert (, die man genau dann aber nicht hat,) oder die Aktien zwangsverkauft.

Womit wir beim Risiko wären:

Bei Eigentumswohnungen sehe ich die Risiken bei Lage und Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn die Lage sich verschlechtert, können Sie die Wohnung nur noch zu schlechteren Konditionen vermieten und damit ist Ihre Wohnung weniger wert. Denken Sie nur an die schlimmen Beispiele Duisburg-Marxloh oder Köln-Chorweiler. Das zweite Risiko ist eine schlechte Eigentümergemeinschaft, die notwendige Reparaturen verschläft. Mit der Substanz bröckelt dann auch die Vermietbarkeit, während Ihre „Bude“ immer weniger wert besitzt, weil erwachsene Menschen die Notwendigkeit üblicher Sanierungen einfach nicht wahrhaben wollen.

Bei Aktien sehe ich persönlich deutlich mehr Risiken. Welches Produkt wird verkauft? Wohnraum benötigt man immer, die Nachfrage wird also auch in 1.000 Jahren noch da sein. Jedes Unternehmen hat hingegen ein eigenes Geschäftsmodell. Wenn dieses Produkt keiner mehr haben will (z.B. Kutschen, VHS-Kassetten oder Solarzellen aus Deutschland), dann hat sich das Thema erledigt und die Firma verdient kein Geld mehr. Anders formuliert: Eine Firma, die einen Trend verschläft, verschwindet früher oder später vom Markt, Ihre Aktien eignen sich dann nur noch zum Tapezieren (Ihrer Eigentumswohnung). Immer wieder verkalkuliert sich mal ein Unternehmen und muss zum Insolvenzrichter. Es ist ja auch viel schwieriger, Finanzströme eines großen Unternehmens im Blick zu halten, verglichen mit einer (oder auch mehreren) Eigentumswohnungen. Hier ist es einfach, siehe oben. Bei großen Konzernen mit vielen Mitarbeitern, Abteilungen, etc. ist das schon anders. Außerdem muss man erstmal Mitarbeiter bezahlen, bevor der kleine Rest vom Gewinn beim Aktionär ankommt.

Warum fehlt Generation Y auf der Eigentümerversammlung?

Die „Millennials”, „Generation Y“. Sie wissen schon, das sind Leute, die zwischen 1980 und 1995 geboren wurden. Man sagt meiner Generation bestimmte Charaktereigenschaften nach. Generation Y, englische Aussprache „Why“, also „Warum“. Die hinterfragen erstmal alles. Außerdem sagt man, sie legen sehr viel Wert auf Selbstverwirklichung, Entfaltungsmöglichkeiten und die Suche nach dem Sinn. Geld besitzt eher untergeordneten Stellenwert, obgleich es zum Leben nötig ist und die ganze Freiheit erst ermöglicht. Eben ein Mittel zum Zweck. Wie auch bei Sternzeichen sind sicherlich ein paar Verallgemeinerungen dabei. Selbstverständlich hat jeder seine individuellen Charaktereigenschaften, aber viele Merkmale treffen generell „schon irgendwie“ auf meine Altersgenossen zu.

Foto: Stephan Walochnik

Ich wurde jedenfalls 1984 geboren und gehöre ebenfalls zur Generation Y. Zumindest von meiner Wahrnehmung her sehe ich auf den Eigentümerversammlungen nur Menschen, die mit Abstand älter sind als ich.

Meine erste Eigentumswohnung habe ich mit 23 Jahren gekauft. Ich habe mich scheinbar daran gewöhnt, dass auf den Versammlungen nur die Generation 40 oder 50 plus zu finden ist.

Möglicherweise hat sich auch meine eigene Alterswahrnehmung verschoben, denn für mich sind 50-jährige nicht alt. (Redaktioneller Hinweis: Heute, im Jahr 2020, bin ich 36 Jahre alt.) Letztens habe ich mit einer Frau darüber gesprochen, wie alt man mit 70 ist. Dummerweise war sie schon fast 70. Ich wäre am liebsten im Erdboden versunken. Das hätte ich anders eingeschätzt. Ups, unangenehme Panne. Aber da sieht man mal, für wie jung ich sie gehalten habe.

Sei es drum, auf den Eigentümerversammlungen finde ich jedenfalls selten Eigentümer unter 35. Ist das nur meine Wahrnehmung oder ein allgemeiner Trend? Und wenn ja, woran liegt das?

Ehrlich gesagt weiß ich nicht mal, ob meine subjektive Sicht überhaupt richtig ist. Aber wenn ja, hätte ich ein paar Vermutungen, aber auch ein paar Argumente, warum Wohnungseigentum vor allem für diese Generation ganz hervorragend ist.

Zu meinen Vermutungen: Ich glaube, es liegt am Kredit. Ich bekam mit 23 Jahren einen Kredit, weil ich einen unbefristeten Arbeitsvertrag hatte. Wer keinen hat, der hat es schwer. Ziemlich eintönige Perspektive bei den Banken? Möglich, aber meiner Erfahrung nach die erste Hürde. Wer lange selbständig ist, hat ebenfalls gute Aussichten, aber mit befristetem Arbeitsvertrag ist es deutlich schwerer. Aber Zeitarbeit und Zeitverträge haben heutzutage ein viel größeres Gewicht auf dem Arbeitsmarkt. In der Generation Y sind unbefristete Arbeitsverträge plus hohe Gehälter eher die Ausnahme als die Regel, zumindest nicht mehr selbstverständlich. Früher konnte man mit Ausbildungsberuf im Laufe seines Lebens das Eigenheim finanzieren. Ein Freund meiner Eltern arbeitet bei der AOK, hat einen unbefristeten Altvertrag mit fürstlichem Einkommen und Zusatzleistungen, von dem man heute nur träumen kann. Natürlich sind Eigentumswohnungen deutlich billiger als Eigenheime und für die Generation Y besser geeignet. Aber daraus wird nichts, wenn es eine Kredithürde gibt, über die man einfach nicht drüber springen kann. 

Zweitens kann es auch am verstaubten Vermieter-Image liegen und am Schreckgespenst „Mietnomaden“, das durch die Medien geistert, alles kaputt macht und nicht auszieht. Allen Schreckgeschichten zum Trotz: Wer nicht zahlt, der hat auch keinen Kündigungsschutz. Ist mir auch schon mal passiert, eine fähige Mietrechtsanwältin hat den Schrecken schnell beendet.

Währenddessen liegt Generation Y lieber in Peru am Strand, taucht mit Haifischen, meditiert in Vietnam oder macht sich sonstwie ein schönes Leben. Zur gleichen Zeit sitze ich in den Eigentümerversammlungen und schaue meine lieben Kunden an, die fast alle 45 und älter sind.

Wie finanziert denn die Generation Y Ihren nächsten Urlaub? Genau dafür eignen sich Eigentumswohnungen doch ganz hervorragend! Deswegen würde diese Anlageform richtig gut passen. Im Idealfall ist eine vermietete Eigentumswohnung der Weg zur Finanzierung des nächsten Urlaubs.

Einnahmen: Miete.

Betriebskosten: Durchlaufender Posten .

Ausgaben: Kreditrate, Beitrag zur Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten.

Ich weiß die Rechnung ist etwas vereinfacht, aber möchte ich damit sagen? Mit meinen vier Eigentumswohnungen verdiene ich jeden Monat 350 EUR (vor Abzug der Einkommensteuer). Mehr Einnahmen als Ausgaben, weil mir das Wohl der Mieter am Herzen liegt. Im Laufe eines Jahres kommen so 4.000 EUR zusammen, ist das nicht schön? Und das, obwohl ich als „privater Kleinvermieter“ in den letzten 10 Jahren nicht ein einziges Mal die Miete erhöht habe. Das ist sogar gut: Ein glücklicher Mieter die beste Investition in die Altersvorsorge. Miettreue bedeutet auch geringe Fluktuation.

Glücklicher Mieter = geringe Fluktuation + keine Probleme

Natürlich muss man irgendwelche Mietrechtsparagraphen beachten, aber einem Mieter ist es viel wichtiger, dass man ihn anständig behandelt und sich um seine Probleme kümmert (sofern Sie denn auftauchen). Ein glücklicher Mieter zahlt meine Wohnungen ab und ermöglicht nach 30 Jahren eine Altersvorsorge, die ich nicht bezahlt habe. Als Hausverwalter bin ich natürlich halbwegs ortsgebunden und mache keine dreimonatigen Selbstfindungstrips durch Peru, damit kann ich persönlich ganz gut leben.

Aber hier schließt sich der Kreis. Investitionen Eigentumswohnungen sind eigentlich genau das, was Generation Y braucht, wenn sie ausschweifende und lange Urlaube haben will. Eine erstklassige Altersvorsorge, gekoppelt mit passivem Einkommen (auch heute schon), das später steigt.

Was gibt es besseres für eine Generation, die sich selbst verwirklichen möchte und gerne durch die Welt reist?

Foto: Stephan Walochnik