Grundrechte von Wohnungseigentümern in der Coronapandemie

Wenn man sowas liest, dreht sich einem der Magen um. Amtsgericht Lemgo, Urteil vom 24.08.2020 – 16 C 10/20. Worum streiten die sich? Der WEG-Verwalter hat alle Wohnungseigentümer von der Eigentümerversammlung ausgeladen – und die Versammlung trotzdem durchgeführt. Moment, Eigentümerversammlung ohne Eigentümer? Richtig gelesen.

Das Gericht hat diesen hirnverbrannten Unsinn zum Glück sofort kassiert. Alle gefassten Beschlüsse sind nichtig.

Zur Sachlage: Jeder Eigentümer hat bestimmte Grundrechte, die man ihm nicht nehmen kann. Dazu gehören Teilnahme-, Rede- und Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung.

Andererseits muss ein Beschluss, damit er gültig ist, in der Einladung stehen. Man kann sich also nicht spontan irgendwas ausdenken, was man dann kurzerhand „beschließt“. Gut so. Verbraucherschutz davor, überrumpelt zu werden. Trotzdem erfolgt auf jeder Eigentümerversammlung immer ein Gedankenaustausch, der so nicht in der Einladung stand. Diese kollektive Willensbildung ist sehr wichtig. Und in der aktuellen Coronazeit ist das nicht unbedingt einfacher, vor allem bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften. Wenn Sie sich überhaupt treffen, müssen Sie die Abstands- und Hygienemaßnahmen einhalten, sonst gibt’s Ärger mit dem Gesundheitsamt.

Der „geschulte“ Verwalter wollte es sich jedenfalls einfach machen.

Er lud zur „Eigentümerversammlung im Vollmachtsverfahren“ in sein Büro ein. Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass sein Büro jedoch wegen der Covid-Pandemie für den Publikumsverkehr geschlossen sei und eine Eigentümerversammlung mit Eigentümern (!) wegen der Kontaktsperre nicht stattfinden darf. Die Eigentümer sollten dem Verwalter lieber Vollmacht erteilen und notfalls ihre Abstimmungswünsche anzukreuzen. Und dann schließt er die Einladung ernsthaft mit „Bitte erscheinen Sie nicht persönlich.“

Der Typ sollte sich wirklich mal Gedanken über seine Berufsvorstellung machen. So unschön die aktuelle Situation auch ist. Teilnahme-, Rede- und Stimmrecht sind jedenfalls elementare Rechte jedes Wohnungseigentümers, die man nicht einfach so aushebeln kann.

Ich weiß natürlich auch, dass es nicht mehr so einfach ist wie früher. Siehe auch hier: Artikel Vorschläge zur (Online- und Offline-) Eigentümerversammlung in der Corona-Zeit

Vorsicht Falle! Eine Klimaanlage für Ihre Eigentumswohnung?

a) Problem:

Ich habe selbst 4 Jahre unterm Dach gewohnt und weiß, wie heiß es im Sommer werden kann. Auch meine Kunden fragen mich oft nach einer Klimaanlage.

Wenn Sie eine „echte Klimaanlage“ (incl. Außengerät) anbringen möchten, spricht der Gesetzgeber im WoEigG von einer „baulichen Veränderung“. Dazu brauchen Sie die Erlaubnis der WEG per Beschluss der Eigentümerversammlung. Über die Mehrheitsverhältnisse könnte man ein eigenes Kapitel schreiben, vereinfacht gesagt: Es darf keine Nein-Stimmen geben. Das ist gesetzlich vorgeschrieben, weil…

1) die „Sache“ außen sichtbar ist und das „Erscheinungsbild des Gebäudes“ ändert.

2) Es muss durch Außenwände gebohrt werden – und die sind Gemeinschaftseigentum. Ohne Beschluss wäre das Sachbeschädigung.

Um einen ordnungsgemäßen Beschluss zu fassen, müssen die anderen Eigentümer ausführlich informiert werden, das ist gesetzlich vorgeschrieben: Eine genaue technische Beschreibung für die Beschlussfassung muss vorliegen (Lage, Ort, Typ, Größe in cm, … genaue Beschreibung). Der Eigentümer, der eine Klimaanlage möchte, kommt nicht umhin, vorher ein Angebot mit technischer Planung etc. einzuholen.

Denn wenn der WEG-Beschluss einen Formfehler haben sollte, können man sonst…auch in 20 Jahren auf Rückbau und Schadenersatz in Anspruch genommen werden. Das möchte ja niemand.

b) Lösung:

Besser ist das: Eine mobile Klimaanlage. Kosten: Rund 300 EUR, man kann sich bei Amazon an den Bewertungen orientieren. Hier mal die Daten meiner mobilen Klimaanlage, die ich persönlich verwende:

  • Lautstärke: 55 db (noch besser wären 45 db)
  • 9.000 BTU (Kennzahl, wie schnell es kühl wird)

Im Anhang finden Sie ein Foto von unserer Klimaanlage hier zu Hause. Wohnungseigentumsrechtlich völlig unbedenklich, weil es keine dauerhafte Veränderung ist. Innerhalb von ganz kurzer Zeit ist das Schlafzimmer superkühl. Funktioniert 1a. Schlauch aus dem Fenster und gut. Damit das Fenster während des Betriebs nicht offensteht, gibt es solche Stoffkonstruktionen (siehe Foto), die man um den Rahmen herum innerhalb einer Minute anbringen kann. Mit so einem Reißverschlussding kann man den Schlauch am Fenster befestigen, ohne dass man etwas umbaut. Dann ist auch keine Zustimmung der WEG erforderlich. Unser Schlafzimmer war in den letzten beiden Hochsommern nie wärmer als 22 Grad.

Das Dilemma der Hausordnung

In Kurzform: Wenn man sie nicht braucht, dann ist sie überflüssig. Und wenn man sie braucht, dann ist sie nutzlos. Das ist das Dilemma der Hausordnung.

Die Hausordnung – Lieblingskind vieler selbsternannter „Beiratspräsidenten“, Blockwarte und Beschäftigungstherapeuten, Ärgernis vieler Hausverwalter und Geldquelle vieler Rechtsanwälte und „Verbraucherschutz“-Organisationen.

Zum Glück werde ich als Hausverwalter relativ selten um Aufstellung einer Hausordnung gebeten, schließlich braucht man sie ja eigentlich auch nicht (und benötigt sowieso einen WEG-Mehrheitsbeschluss). Meistens wohnen im Haus ja erwachsene Leute, die auch selbst an einem geordneten Zusammenleben interessiert sind und sich sozialkonform verhalten.

Foto: Stephan Walochnik

Also – wann braucht man eine Hausordnung? (Bzw.: … wann glaubt man, sie zu brauchen)? Stellen Sie sich mal vor, irgendjemand lärmt in seiner Wohnung ordentlich herum, und zwar andauernd, hört auch abends richtig laut Musik, grölt bei jedem Fußballspiel, stellt den Müll oder seine Schuhe vor die Türe ins Treppenhaus oder knallt ständig mit den Türen.

Hilft in solchen Fällen eine Hausordnung? Nein. Nach meiner Erfahrung nicht.

Leider ist eine Hausordnung bei solchen Leuten völlig nutzlos, weil sie sie nicht mal lesen würden. Wahrscheinlich hängt sie dann im Glaskasten im Treppenhaus und verstaubt. Genau solche Chaoten werden niemals anhalten, um einen Blick auf den Text zu werfen. Und selbst, wenn man ihnen die Hausordnung postalisch zustellt, dann landet sie im Müll. Soll heißen: Diejenigen (wenigen) Menschen, an die eine Hausordnung eigentlich adressiert wäre, werden sie weder lesen noch beachten.

Natürlich es ist ganz schlimm, mit solchen Nachbarn leben zu müssen, die ihre Schuhe rechtswidrig als Brandlast im Treppenhaus stehen lassen, den Müll vor die Wohnungstüre ins Treppenhaus stellen oder sich sonst wie nicht um die Regeln eines geordneten Zusammenlebens scheren.

Ja, das sind ernsthafte Probleme. Aber die Hausordnung wird sie nicht lösen, weil sie bei solchen Leuten auf taube Ohren stößt. Und dann geht es ja noch weiter, zur Durchsetzbarkeit. Denn: Wer die Hausordnung nicht liest, wird sich auch nicht an ihre Regeln halten. Denken Sie mal einen Schritt weiter: Notfalls müssten Sie die Einhaltung der Regeln einklagen. Besonders vor Gericht wird es schwer sein, zu beweisen, wer im Treppenhaus Zigarette raucht, wessen Hund länger als 10 Minuten am Tag bellt oder wer nach 22 Uhr Klavier spielt. Oftmals dürfte die Beweisführung fast unmöglich sein. Der Nachbar duscht also die ganze Nacht? Sicherlich eine Verhaltensstörung, aber wie wollen Sie die beweisen? Einfach mal den Hausverwalter anrufen, damit er sich um 22 Uhr ins Treppenhaus stellt? (Eine ziemlich bescheuerte Idee, mit der ich sogar schon konfrontiert wurde. Die Frau, die mich darum gebeten hat, hat sogar meine Privatadresse herausgefunden und mich besucht, weigerte sich aber, bei der Nachbarin zu klingeln. Das spricht für sich!)

Foto: Stephan Walochnik

Und jetzt denken Sie mal von der anderen Seite:

Wenn Sie so ein Störenfried wären, dann würden Sie doch versuchen, sich gegen die Hausordnung zu wehren, oder? Schauen Sie doch mal im Netz, wie angreifbar Hausordnungen im Allgemeinen sind. Googeln Sie doch mal, ob Hundehaltungsverbote rechtswidrig sind – oder feste Ruhezeiten. Sie finden sehr schnell sehr viel Rechtsprechung, und die ist keineswegs eindeutig.

Zwei Beispiele:

  • Feste Ruhezeiten können ja auch eine unbillige Benachteiligung sein! Warum? „Duschen und Baden ist von 7 bis 22 Uhr gestattet“? …und dann kommt einer um 23:30 Uhr von der Spätschicht. Natürlich wird der unbillig benachteiligt! Also kann man die Regel schonmal knicken.
  • Oder „Jegliche lauten Geräusche sind nach 23 Uhr zu unterlassen“? Ohne Differenzierung? Und dann hat einer die ganze Nacht lang Coronahusten. Darf er aber nicht! Dann muss er halt zum husten vor die Tür gehen. Ist klar… Auch diese Regel taugt allenfalls als Innendekoration der Mülltonne.

Zu den Punkten, die man häufig zu regeln versucht, gibt es so viel Rechtsprechung, und die ist sehr oft mehrdeutig, wenn sie denn überhaupt zum Einzelfall passt.

  • Wie viele Minuten am Tag darf ein Hund bellen? (Und: Weiß der Hund das?)
  • Unter welchen Voraussetzungen darf man mit Holzkohle auf dem Balkon grillen?
  • Darf der Bekloppte in der EG-Wohnung beim Fußballspiel im TV völlig ausrasten und rumbrüllen?

Zu vielen Sachverhalten gibt es keine eindeutige oder passende Rechtsprechung. Und oftmals sind die Formulierungen in der Hausordnung sehr vage. Wenn man solche Probleme über die Hausordnung lösen möchte, dann wird man schnell erleben, dass dies kaum möglich ist, oder zumindest nicht rechtssicher. Meine persönliche Meinung:

Eine Hausordnung kann man dann auch ganz sein lassen, und muss seine Probleme auf andere Art lösen.

Ja, es wäre schön und einfach, wenn die Hausordnung das übernehmen könnte, aber in der Realität scheitert das Vorhaben kläglich. Also anders lösen! Es kommt auf die Situation an, aber in vielen Fällen nützt es nichts, Krieg anzufangen. Denn der Andere will sich dann ja wehren, oder es bei der nächsten Gelegenheit heimzahlen. Wenn der Hund also einen Nachmittag lang bellt, muss man nicht direkt beim ersten Mal das Ordnungsamt anrufen. Nicht beim ersten Mal. ZUERST sollte man mal an der Tür des Nachbarn klingeln und ihn darauf ansprechen. Und zwar OHNE dabei unfreundlich zu sein. Menschen spiegeln oftmals das Verhalten. Also reden Sie so, wie Sie auch selbst angesprochen werden möchten.

Wahrscheinlich würde es ihm sehr unangenehm sein. Und wenn es noch mal passiert? Noch mal an der Tür klingeln und nochmal darauf ansprechen, dass man sich gestört fühlt. Mit jedem Besuch wird es ihm unangenehmer und er wird nach und nach das Verhalten ein Stückchen anpassen. Meistens.

Foto: Stephan Walochnik

„An der Tür klingeln? Nein, das ist nun wirklich zu viel verlangt.“

Ja, es erfordert Rückgrat und einen starken Charakter. Aber was ist die Alternative? Den Hausverwalter vor sich her treiben und instrumentalisieren? (Aus meiner Sicht: Zehn Jahre Berufserfahrung, eine Antwort:) Den Hausverwalter oder die Hausordnung vorzuschicken, nützt null und nichts. In null Prozent der Fälle werden Sie auf diese Weise weiterkommen. Leider führt überhaupt kein Weg daran vorbei, selbst Rückgrat zu zeigen (oder zu entwickeln) und den Menschen darauf anzusprechen, dass es stört, wenn er auf dem Balkon unter dem Schlafzimmer raucht und mir die ganze Bude einschmökert.

Und wenn es auf lange Sicht nicht besser wird?

Auch dann hilft eine Hausordnung nicht, aber trotzdem gibt es ja zum Glück für die meisten Dinge ein Gesetz – auch (und erst recht), wenn es keine Hausordnung gibt, die ja meistens das Papier nicht wert ist.

Aber der erste Schritt muss immer sein, das Gespräch zu suchen – auch mehrfach.

Den meisten Menschen ist es unangenehm, wenn schon wieder der Nachbar vor der Tür steht, um sich zu beschweren. Erst danach sollte man über andere Maßnahmen nachdenken.

  • Da stehen also Schuhe im Treppenhaus? Trotz mehrmaliger Ansprache des Nachbarn? Das ist eine gefährliche Brandlast. Vielleicht rufen Sie die Feuerwehr? Möglicherweise ist der Spuk dann schnell vorbei, evtl. verhängt sie sogar ein Ordnungsgeld?
  • Nach den ersten vier Gesprächen bellt der Hund immer noch 8 Stunden am Tag? Erster Gedanke: Wie wollen Sie es beweisen? Vielleicht denken Sie darüber nach, das Mobiltelefon zu zücken und Ton-Aufnahmen zu machen? Aber bevor Sie das Ordnungsamt rufen, denken Sie nochmal darüber nach, wie lange Ihr Baby-Enkelkind beim letzten Besuch gebrüllt hat, nicht wahr?
  • Der Nachbar aus dem 2.OG stellt dauernd den Müll vor seine Wohnungstüre, weil er zu faul ist, ihn runterzubringen, aber ihn trotzdem nicht in der Wohnung haben will? Schreiben Sie doch mal einen (netten!!) Brief ohne Unterschrift und ohne Absender, auffälliger Umschlag (damit er ihn auch findet), und dann vor die Tür legen. Oder Sie machen ein Foto, drucken es aus und legen es dazu? Bleiben Sie nett!

Möchten Sie nicht, oder ist zu viel Arbeit?

Was glauben Sie, wie viel Arbeit es für den Verwalter ist? Eine nutzlose / wirkungslose Hausordnung durchzusetzen, macht keinen Spaß und ruft Stunden an Arbeit ohne Resultate hervor.

Und: Die meisten Menschen sind ehrlich und lassen mit sich reden. In sehr vielen Fällen ist es den Leuten einfach gar nicht klar, dass sie mit ihrem Verhalten jemanden stören.

Deswegen ist die beste Lösung, einfach hinzugehen und an der Tür zu klingeln.

Wer freundlich spricht und nicht provoziert, der kann 95% der Probleme lösen.

Foto: Stephan Walochnik

Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Wem gehört das?

Es gibt in der WEG-Literatur seitenlange Listen, ob ein Gebäudeteil zum Sondereigentum gehört oder Gemeinschaftseigentum ist. (Achtung! Die EIGENTUMSverhältnisse können ganz anders sein als die KOSTENTRAGUNGSpflicht, d.h. wer etwas bezahlen muss. Aber das ist ein anderes Thema.) Die Eigentumsverhältnisse richten sich nach dem Einzelfall, aber es gibt ein paar Grundsätze:

Foto: Stephan Walochnik

 
Grundsätzlich: Gemeinschaftseigentum ist alles,

a) was nicht in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt wurde. Und selbst, wenn etwas laut Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt wurde, ist es trotzdem Gemeinschaftseigentum, wenn folgendes zutrifft:

b) Gemeinschaftseigentum sind Gebäudeteile, die das „äußere Erscheinungsbild des Gebäudes“ determinieren.

  • z.B. Dach, Fassade,
  • Aber auch Fenster, und zwar auch solche Fenster, die zu Ihrer Wohnung gehören!
  • Auch das Treppenhaus gehört zum „äußeren Erscheinungsbild“ des Gebäudes, laut Rechtsprechung zumindest im weiteren Sine. Daher sind Ihre Wohnungstüren auch Gemeinschaftseigentum, und zwar zwangsläufig.

c) Gemeinschaftseigentum sind Gebäudeteile, die dem „gemeinschaftlichen Gebrauch“ dienen,

  • z.B. Zentralheizung, Treppenhaus, Aufzug, Haustür, Wasserrohre…
  • Aber auch die Wasserzähler (sofern nicht gemietet) innerhalb Ihrer Wohnung sind Gemeinschaftseigentum! Denn deren „gemeinschaftlicher Gebrauch“ besteht in der Verwendung der Zählerstände in der Jahresabrechnung.

d) Gemeinschaftseigentum sind Gebäudeteile, die „nicht verändert oder beseitigt werden“ können, ohne die Konstruktion oder z.B. (Stand-) Sicherheit des Gebäudes zu gefährden.

  • z.B. tragende Wände, auch wenn sie innerhalb der Wohnung sind
  • oder die Abdichtung vom Balkon / vom Dach (weil sie andere WEs vor Nässe schützt).

Damit wird schnell klar, dass Ihr Wohnungseigentum

  • erstens ein ausschließliches Nutzungsrecht an der Innenseite Ihrer Wohnung ist. Wenige Dinge befinden sich wirklich in Ihrem Alleineigentum, oftmals z.B. Fußbodenbelag, Tapeten, Innenputz, Badewanne, Fliesen, Steckdosen, Heizkörper…
  • zweitens ist Ihr Wohnungseigentum eine Aktie am Gemeinschaftseigentum. Sie sind Mit-Eigentümer nach ideellen Bruchteilen am Gemeinschaftseigentum. Ein Aktionär, gemeinsam mit Ihren Nachbarn.

Bitte beachten Sie meinen Haftungsausschluss! Meine allgemeine Beschreibung muss auf Ihren Einzelfall nicht unbedingt zutreffen!

Foto: Stephan Walochnik

Transparenzgebot! Oder: Wem gehört das Geld?

Bislang wird „Datenschutz“ oftmals als Ausrede benutzt, um berechtigte Informationsbedürfnisse abzuwehren. Auch manche WEG-Verwalter verstecken sich hinter diesem Vorwand, obwohl ihnen klar sein müsste, dass Wohnungseigentümer Mitglieder derselben Vermögensgemeinschaft sind.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Nun wird in §18 Abs. 4 des neuen WoEigG klargestellt:

„Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“

Eigentlich logisch, dass jedem Eigentümer ein unbeschränktes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen zusteht, denn er ist „Aktionär“ der WEG:

Wem gehört das Geld? Ist es das Vermögen des Verwalters? Oder gehört es vielleicht den Wohnungseigentümern?

Eine provokante Frage, die manchen Leuten nicht ganz klar zu sein scheint. Die Wohnungseigentümer sind doch keine Mieter. Und als Verwalter bin ich Treuhänder von fremdem Vermögen. Ich hantiere mit Geld, das nicht mir gehört. Es gehört den Wohnungseigentümern. Punkt.

Warum kann er das von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen? Weil der WEG-Verwalter immer als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft handelt. Er ist dann das ausführende Organ, wenn einer der Eigentümer etwas von der WEG verlangt. Ganz einfach.

Noch deutlicher formuliert: Als Verwalter bin ich verantwortlich für zwei Sorten von Vermögen:

  • Erstens: Das Immobilienvermögen. Das Gemeinschaftseigentum gehört ja den Eigentümern zusammen. Jedem gehört eine „Aktie“, ein ideeller Bruchteil. Niemand kann sagen, welcher Teil des Gebäudes ihm gehört. Meine Aufgabe als Verwalter ist es, für eine ordnungsgemäße Instandhaltung zu sorgen. Wenn die Bausubstanz bröckelt, dann bröckelt auch ihre / Ihre Vermietbarkeit – und das will niemand. Also ist der Verwalter verantwortlich, das Gemeinschaftseigentum in einem vernünftigen Zustand zu erhalten. (Selbstverständlich sind Formalien erforderlich, insb. Beschlussfassung. Soll bedeuten: Es gibt ja WEGs, die eine Instandsetzung per Mehrheitsbeschluss ablehnen. Das ist in Ordnung, solange keine Verkehrssicherungspflicht verletzt wird. Davon abgesehen muss der Verwalter die Entscheidung von erwachsenen Kunden tolerieren.)
  • Zweitens: Mit Blick auf die vielen amateurhaften Verwalter noch viel gefährlicher: Als Verwalter hat man die alleinige und nicht beschränkbare Vollmacht über die Bankkonten der WEG. Per Gesetz darf niemand anders eine Vollmacht bekommen (auch nicht der Beirat). Das wäre illegal.

Deswegen muss ein Verwalter vertrauenswürdig und zuverlässig sein.

Foto: Stephan Walochnik.

Ist es nicht verständlich? Ist es nicht verständlich, dass manche Wohnungseigentümer Transparenz haben wollen? Wieso sollte man ihnen Einblick in die Verwaltungsunterlagen verwehren?

Als Verwalter hantiert man mit großen Geldvermögen, hat alleinigen Zugriff auf alle Girokonten. Die Wohnungseigentümer zahlen ihre monatlichen Hausgeldraten und der Verwalter überweist von hier aus Rechnungen. Das alles macht er als Treuhänder, denn kein Pfennig davon gehört dem Verwalter. Auf einem gewöhnlichen WEG-Konto kann sich durchaus mal ein größerer Geldbetrag befinden.

Ein korrupter Verwalter könnte das Geld entnehmen und abhauen. Die Konten werden allenfalls einmal im Jahr vom Beirat kontrolliert. Wer als Verwalter Gelder verschwinden lässt, der würde erst sehr zeitverzögert bemerkt. Der Verwalter kann eine Wohnung versteigern lassen, wenn jemand sein Hausgeld nicht bezahlt. Der Verwalter kann alleine mit dem WEG-Konto hantieren und in der Regel völlig unbehelligt arbeiten, und niemand fragt.

Wo ist das Problem mit dem Transparenzgebot, wenn man nichts zu verbergen hat??

Ich war immer der Meinung, dass dieses Transparenzgebot bereits gilt.

Zumindest war es allerhöchste Zeit, dass es gesetzlich verankert wird. Vielleicht ist es auch nur als Klarstellung gedacht, weil derzeit viele Dienstleister glauben, mit der „DSGVO“ eine tolle Ausrede gefunden zu haben, um Kunden mit ihren Auskunftsersuchen wieder nach Hause zu schicken.

Wenn der Verwalter das alles darf und unbeschränkbaren Zugriff auf die Konten der WEG hat (denn ansonsten wäre das „Schiff“ ja kaum zu steuern), dann ist es doch nur konsequent, dass die Eigentümer den Verwalter auch kontrollieren können. Und nicht nur der Beirat , der oftmals nur seine Eigeninteressen verfolgt, sondern jeder Wohnungseigentümer! Denn: Wem gehört das Geld?

Foto: Stephan Walochnik

Rechtswidriger Beschluss Teil 3: Der rechtsGÜLTIGE Beschluss

Und wie sollte man das machen? Ein Beschluss kommt nicht am Anfang, sondern am Ende vom Vorgang der Entscheidungsfindung, siehe Abbildung:

Skizze: Stephan Walochnik

In der ersten Phase kommen Verwalter, Beirat oder Eigentümer mit bestimmten Ideen, Wünschen usw. und dann wird erstmal vorbereitet, dann wird erstmal die Eigentümergemeinschaft informiert, da werden Wünsche und Details vorgetragen, Fragen geklärt, …

Jeder professionelle Verwalter sollte bei großen Maßnahmen wie einer Balkonsanierung (mindestens) eine Eigentümerversammlung zur Vorbesprechung veranstalten.

Es geht ja um Gebäude und Vermögen der Wohnungseigentümer. Dann sollten die es doch auch entscheiden, oder etwa nicht? Und ja, in den meisten Verwalterverträgen gibt es dann eine geringfügige Sondervergütung – aber die ist allemal billiger als ein schiefgegangener (sogenannter) Beschluss (siehe vorherige Punkte), mit anschließenden jahrelangen Rechtsstreitigkeiten – viel Spaß. Außerdem verteilen sich die paar Mark Sondervergütung sowieso auf sehr viele Schultern und können bei Vermietung sogar noch steuerlich geltend gemacht werden.

Ja, man sollte also wirklich eine Brainstorming-Eigentümerversammlung veranstalten, damit jeder Eigentümer mal seine Gedanken äußern kann, was er sich wünscht.

Diese Versammlung dient nur dazu, einen Beschluss vorzubereiten. Da werden keine Beschlüsse gefasst.

Im Nachgang zu einer solchen unverbindlichen Versammlung hat der Verwalter dann die Aufgabe, das alles zusammenzutragen und in einen vernünftigen Beschluss zu gießen. Dieser Beschluss-Vorschlag steht dann in der Einladung, die allen Eigentümern per Post mindestens 14 Tage vor der entscheidenden (!) Versammlung zugeht.

Und ein solcher Beschluss kann nur gültig sein, wenn er wirklich so gemacht ist, dass auch ein x-beliebiger Wohnungseigentümer aus der Ferne mit JA oder NEIN abstimmen könnte.

Dann wird abgestimmt und dann verkündet der Verwalter, ob der Beschluss zustande gekommen ist oder nicht. Und dann kann er den Auftrag rechtsgültig erteilen, ohne dass es zu gefährlichen Schadenersatzansprüchen kommen könnte.

Das ist dann ein gültiger Beschluss. Und der bedarf natürlich sehr viel Vorbereitung und Vorbesprechung. Aber man kann es nicht anders machen, also nicht einfach irgendwie mal was besprechen und im Nachhinein die Entscheidungen aus der Versammlung herausdelegieren. Das wäre rechtswidrig.

Foto: Stephan Walochnik

Rechtswidriger Beschluss Teil 2: Heute lassen wir mal den Beirat zahlen

Fortsetzung: Oft genug wird in so einer Eigentümerversammlung die „Entscheidung“ an den Beirat delegiert.

Der kann sich freuen und gleichzeitig warm anziehen,

weil ihm Entscheidungen ja per Gesetz verboten sind. Und wenn er dann doch etwas entscheidet (wenn er sich bspw. für ein Handwerker entscheidet, der Insolvenz anmeldet), dann ist das ja Vorsatz, dann zahlt der Beirat den Schaden auch aus seinem Geldbeutel, denn seine Versicherung trägt das nicht. Es ist ja Vorsatz und keine Fahrlässigkeit. Der Beirat sollte die Entscheidung lieber dort lassen, wo sie hingehört: In der Eigentümerversammlung.

Skizze: Stephan Walochnik

Und schon sind wir beim nächsten Thema: Stellen Sie sich mal vor, Verwalter oder Beirat entscheiden über die Auswahl der Handwerker – Anzahlung 15.000 EUR und der Handwerker geht pleite. Passiert nicht? Dann googeln Sie mal die vielen schönen Gerichtsurteile zu dem Thema.

Weder Verwalter noch Beirat dürfen das entscheiden! Die Handwerkerauswahl (zumindest ja wohl bei großen, teuren Maßnahmen) trifft alleine die Eigentümergemeinschaft. Wenn Verwalter oder Beirat meinen, sie müssten den Handwerker auswählen, dann müssen sie auch dafür geradestehen. Wenn das Geld weg ist, dann zahlt es der, der über die Köpfe der Eigentümer hinweg entschieden hat.

Der Beirat ist doch versichert? Nö. Nicht bei Vorsatz.

Wenn der Beirat dem Verwalter eine Anweisung gibt, überschreitet er massiv seine Kompetenz, weil Entscheidungen ja nur die Eigentümerversammlung treffen darf. Und auch der Verwalter muss sein Beruf beherrschen und sollte das wissen.

Und wenn einer von beiden trotzdem entscheidet, dann muss er den Wohnungseigentümern halt das Geld erstatten, wenn der Handwerker pleite ist.

…es sei denn, die Eigentümerversammlung hätte entschieden.

Foto: Stephan Walochnik

Rechtswidriger Beschluss Teil 1: Autsch, das kann teuer werden

„Wir reden auf der Eigentümerversammlung mal darüber und dann schauen wir mal weiter“. Das scheint das Motto vieler Wohnungseigentümer zu sein – oder zumindest eine immer noch verbreitete Ansicht. Knapp 70 Jahre nach Einführung des WoEigG hat sich die Erkenntnis, was der Gesetzgeber eigentlich wollte, leider immer noch nicht durchgesetzt, zumindest nicht flächendeckend. Dabei hat das Wohnungseigentumsrecht eine klare Vorstellung:

Entscheidungen trifft allein die Eigentümerversammlung, niemand sonst.

  • Der Verwalter hat die Aufgabe, Entscheidungen vorzubereiten und muss die WEG über vieles informieren. Der Beirat hat bei dieser Vorbereitung die Aufgabe, den Verwalter zu unterstützen.
  • Die Entscheidung trifft die Eigentümerversammlung.
  • Danach ist wieder der Verwalter gefragt, seine Aufgabe ist wieder die Umsetzung der Entscheidung, welche die Eigentümerversammlung gefällt hat. Der Verwaltungsbeirat muss ihm bei der Umsetzung helfen, so steht es im Gesetz.

Die (rechtswidrige) Realität sieht in vielen Fällen noch so aus, siehe Abbildung.

Skizze: Stephan Walochnik

Da gibt es also eine lockere Idee, aber wenig konkretes. Die Idee heißt z.B. „Sanierung der Balkone“. Das steht dann manchmal ohne weitere Informationen als Überschrift auf der Einladung zur Eigentümerversammlung. Das ist kein Beschluss, schon allein deshalb nicht, weil der Inhalt nicht hinreichend bestimmbar ist.

Wenn sich aus einem „Beschluss“ keine konkrete Handlung ableiten lässt, dann ist der „Beschluss“ nichtig. Er ist schlichtweg nicht rechtsgültig.

Einen potentiell gültigen Beschluss erkennen Sie daran, dass auch ein x-beliebiger Wohnungseigentümer aus der Ferne mit JA oder NEIN abstimmen könnte.

In so einem „Beschlussvorschlag“ bleibt aber vieles ungeklärt:

  • Über welche Balkone reden wir eigentlich? Alle Balkone? Nur die Straßenseite, nur die Rückseite?
  • Was soll „Sanierung“ genau heißen? Sollen nur die Fliesen neu gelegt werden oder geht es um eine Komplettsanierung im handwerklichen Sinne, inklusive Estrich, tragender Schichten, einschließlich fachgerechter Herstellung eines vernünftigen Gefälles?
  • Also was versteht man unter den Begriffen? Schon allein dafür ist ja mal ein Angebot notwendig, und daraus geht dann die nächste Frage hervor:
  • Wie hoch sind die Kosten und wer bezahlt sie? Gibt es eine Sonderumlage oder geht es zu Lasten der Rücklage?
  • Und welcher Handwerker soll es machen?

Alle diese Fragen müssen vorher in einem Beschluss geklärt werden. Noch mal: Ein Beschluss, aus dem sich keine konkrete Handlung ableiten lässt, ist nichtig! Er ist einfach nicht gültig.

Nochmal zurück zu der rechtswidrigen Wackelkonstruktion. Ein solcher „Beschluss“ (oder sollten wir besser sagen, so eine „Überschrift“) geht dann in die Versammlung. Dann wird da viel geplappert und alle sind sich irgendwie einig: „Ja, ja, machen wir“.

Einig zumindest solange, wie die Eigentümer nicht wissen, dass eine fachgerechte Balkonsanierung (je nach Komplexität) pro Balkon mindestens 5.000 EUR kostet, oftmals viel mehr.  Und wenn der Eigentümer das vorher wüsste, dann würde er so einem „Beschluss“ wie hier ganz sicher nicht zustimmen.

Nach der Eigentümerversammlung geht es oft noch weiter: Da erlebt man Dinge, die eigentlich für den Beschluss wichtig gewesen wären. Im Nachgang gibt es dann plötzlich Eigentümer mit neuen und zusätzlichen Ideen, die ihnen vorher irgendwie nicht eingefallen sind, z.B. Änderungswünsche, usw. Dann gibt es ein unglaubliches Durcheinander,

aber die Eigentümerversammlung ist ja schon zu Ende und man kann gar nicht mehr miteinander zu einem Konsens finden.

Und oft trifft am Schluss der Beirat die sogenannte „Entscheidung“, die natürlich keine ist. Wenn der Verwalter blöd genug ist, erteilt er dann einen Auftrag ohne jegliche Rechtsgrundlage. Das ist vielen Leuten gar nicht klar: Der Verwalter kann nur auf Basis eines gültigen Beschlusses einen Auftrag erteilen. Aus so einem Beschluss muss ganz klar hervorgehen, wer / was / wann / wie teuer gemacht werden soll. Und wenn jemand den Verwalter ärgern möchte, verklagt er ihn auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, der aber schwer zu erreichen bzw. zu definieren ist.

Also führen Sie bis zur Rente einen Gerichtsprozess. Das wünsche ich niemandem.

Foto: Stephan Walochnik

Datenschutz als Beschäftigungs-Therapie und Ausrede, sich vor der Arbeit zu drücken?

Schauen Sie sich mal um. Beim Zahnarzt muss man neuerdings ein Kilo Formulare ausfüllen, weil die einen sonst nicht mehr zurückrufen dürfen. „Aus datenschutzrechtlichen Gründen“ geht so vieles nicht mehr, z.B. den Kunden anrufen oder – noch viel schlimmer – ihm eine kurze Mail schicken. Ohne mich zu „belehren“ darf der Handwerker meine Telefonnummer nicht mehr in seinem Handy speichern.

Nicht nur Corona bringt unser Leben zum Stillstand, sondern auch die DSGVO. Lassen wir uns an der Nase rumführen? Oder sind wir eine Republik von Angsthasen geworden? Oder sind es manchmal doch bloß Ausreden? Faulheit und schlechten Kundenservice kann man auf einmal mit „datenschutzrechtlichen Bedenken“ unterfüttern.

Verstehen Sie mich nicht falsch. Ich möchte nicht Ihre Erlaubnis, mit Ihren Daten um mich zu schmeißen, weil ich das sowieso nicht tue. Als WEG-Verwalter „verarbeite“ ich Ihre Daten (so heißt das). Anders geht es gar nicht. Aber wer mich kennt, der weiß, dass ich (auch ohne DSGVO) immer sorgfältig bin, denn ich sehe mich als Treuhänder von fremdem Vermögen. Für mich bräuchte es den Datenschutzrummel überhaupt nicht.

Ihr Datenschutz war mir auch vorher schon sehr wichtig. Digitale Daten sind ausschließlich auf verschlüsselten Festplatten gespeichert, so sorgfältig war ich auch schon vor der DGSVO. Und ja, ich habe auch Aktenordner, wo ich die Papierberge für jedes Gebäude abhefte. Diese Ordner stehen einfach so im Regal. Manche vertraulichen Dinge landen deswegen erst im Scanner und dann im Schredder … falls mal ein Einbrecher Langeweile haben sollte. Aber Ihre Kontoauszüge und Rechnungen muss ich aufbewahren. Das ist ganz schön viel, pro Haus pro Jahr manchmal drei Aktenordner. Die Menge an Ordnern passt in keinen Tresor. Also stehen die hier im Regal und sind datenschutzmäßig ein kleiner Weltuntergang.

Aber was ist mit Ihren E-Mail-Adressen?

Wer keine Mailadresse besitzt, geht schnurstracks zurück in die Steinzeit. Weil ich Ihr gemeinsames Eigentum verwalte, haben Sie zwangsläufig Berührungspunkte. Genau, Sie haben richtig gelesen. Die WEG gehört Ihnen allen zusammen.

Wenn ich der WEG eine Rundmail schicke, bei der jeder die anderen Mailadressen lesen kann, dann spricht man von einem „offenen Verteiler“.

Foto: Stephan Walochnik

Neulich hatte ich ein fragwürdiges Gespräch mit einem anderen Verwalter über „offene Verteiler“.

Ich bin Ihr WEG-Verwalter. Darf ich die Mailadressen der Wohnungseigentümer benutzen? Darf ich Sie mit „offenem Verteiler“ anschreiben? Meine Kunden haben mir das zu Verwaltungsbeginn unterschrieben. Sie wurden „belehrt“ (typisch deutsche Formulierung), welche Mails ich der WEG schicke (keine Werbung – kein Verkauf Ihrer Mailadressen, ist ja klar).

Meine Kunden haben offenbar verstanden, dass es ein Zeichen von gutem Service ist, wenn ich Sie über Baumaßnahmen am Gebäude informiere, Ihnen Fotos dazu schicke oder Sie über den Stand der Dinge auf dem Laufenden halte. Oder wenn ich Ihnen eine Unwetterwarnung schicke, damit Ihre Gartenstühle nicht in Ihre Fensterscheibe gewirbelt werden, wenn ich Sie an die Eigentümerversammlung oder an Handwerkertermine erinnere, dann ist das für mich guter Kundenservice.

Zurück zu meinem … hochbegabten … Kollegen. Als ich ihm sagte, dass ich Mails mit offenem Verteiler verschicke, hat er mich beschimpft wie einen Massenmörder. Wenn er mein Kunde wäre, dann würde er mir das Leben zur Hölle machen. Aha. Scheinbar ist es für manche Leute traumatisch, dass jeder Eigentümer die Mail-Adressen der anderen sehen kann. Gewissermaßen ein krasses Kapitalverbrechen.

Und warum hält er das für so schlimm? Angeblich gab es mal einen Immobilienmakler, der einen Wohnungseigentümer überredet hat, ihm die Mailadressen aller anderen Eigentümer aus dem Verteiler zu kopieren. Ehrlich gesagt, ziemlich idiotisch und doof noch dazu. Ist das die Schuld vom Verwalter? Es wäre ja nicht passiert, wenn der keinen offenen Verteiler geführt hätte. Wo ist die Selbstverantwortung, die man von erwachsenen Menschen erwarten sollte? Glauben Sie an den Weihnachtsmann? Wenn nein: Glauben Sie nicht auch, dass der kleinkriminelle Makler einen anderen Weg gefunden hätte?

Foto: Stephan Walochnik

Und BCC?

BCC bedeutet, dass die Empfänger ihre gegenseitigen Mailadressen nicht mehr sehen können. Und raten Sie mal… genau das empfahl mir der „souveräne Kollege“, damit von jetzt an niemand mehr die Mailadressen von den anderen sehen kann.

Nein, das mache ich nicht, denn es lähmt die Eigentümer, wenn sie etwas untereinander besprechen möchten. Gerade habe ich mit einem Neukunden gesprochen. Die WEG wollte den alten Verwalter loswerden, aber sie wussten nicht mal, wie sie miteinander kommunizieren sollen, um sich abzustimmen. Er hielt es für kühle Taktik des ehemaligen Verwalters, dass der alle Mails immer nur an BCC schickte.

Damit komme ich auf meine anfangs gestellte Frage zurück:

Sind wir eine Republik von Angsthasen geworden?

Das denkwürdige Gespräch mit dem Kollegen macht mir ernsthaft Sorgen über unsere Zukunft (sowohl der Republik, aber viel mehr noch die der Branche). Machen wir Dinge aus Selbstzweck – und ohne nachzudenken? Dürfen wir wegen der DGSVO keinen Mut mehr für etwas Neues haben? Alle plappern von „Digitalisierung“, und dann rollt die DGSVO-Dampfwalze darüber? Sind wir nicht erwachsen genug, um eigene Entscheidungen zu treffen? Brauchen wir immer und immer wieder eine neue Ausrede, warum man einem Kunden nicht helfen kann [oder „darf“]? Es gibt für jeden Anlass eine Ausrede, die Arbeit ein kleines Bisschen schlechter zu machen. Sind wir erwachsen genug oder kann man uns wirklich so schnell ins Bockshorn jagen?

Mit der DGSVO gibt es ein neues Geschäftsmodell, mit dem sich viele Abmahn-Anwälte die Taschen voll machen können.

Ich glaube, die Datenschutzgrundverordnung wurde gemacht, weil ganz, ganz große Konzerne im großen Stil mit Ihren Daten herumtoben und sie für kommerzielle Zwecke verwenden (Facebook, Amazon, Google…).

Ach ja… wie haben Sie eigentlich bei Google reagiert?

Popup => „Ich akzeptiere“ => Thema erledigt?

Wahrscheinlich war es so, oder? Den eigentlichen Adressaten der Datenschutzvorschrifthaben Sie also mit einem Klick abgehakt und erledigt, während tausende kleine Zahnarztpraxen im Papier ersaufen.

Foto: Stephan Walochnik

Nichtigkeit vs. Anfechtbarkeit von Beschlüssen

Foto: Stephan Walochnik

Damit ein Beschluss einwandfrei und rechtsgültig ist, muss er „inhaltlich hinreichend bestimmbar“ sein und darf nicht gegen Rechtsvorschriften verstoßen. Ansonsten ist er nichtig oder anfechtbar. Das ist abhängig vom Einzelfall und wahrscheinlich entscheidet jeder Richter in Grenzfällen anders.

a) NICHTIGKEIT:

Ein Beschluss ist z.B. nichtig, wenn er gegen eine zwingende rechtliche Vorschrift verstößt. Nehmen wir ein bewusst übertriebenes Beispiel:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, das Auto vom nervigen Nachbarn Herrn Meier-Müller zu verkaufen, weil der immer vor unserer Einfahrt parkt.

JA: 720 MEA,

NEIN: 160 MEA,

ENTHALTUGEN: 120 MEA“

(Ich würde gern mal wissen, wer mit „Nein“ gestimmt und wer sich enthalten hat…)

Es ist (glaube ich) jedem sofort klar, dass dieser Beschluss illegal ist, weil er gegen den Willen des Eigentümers über fremdes Eigentum disponiert. Man muss ihn nicht anfechten, der Beschluss ist ungültig und besteht gar nicht erst. (Jedoch, falls das unklar ist, muss der Beschluss von einem Gericht für ungültig erklärt werden.)

Ein Beschluss ist auch nichtig, wenn er inhaltlich so überhaupt nicht bestimmbar ist, z.B. „jegliche Ruhestörung ist zu unterlassen“ => wie definiert man „jegliche Ruhestörung“?

b) ANFECHTBARKEIT:

Ein Beschluss ist i.d.R. anfechtbar, wenn er dem WoEigG zwar zuwider läuft, aber nicht zwingend illegal ist. Schwer zu beschreiben, es kommt wirklich auf den Einzelfall an.

Beispiel:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Wahl von Herrn Schmitz als Beirat.“

Im WoEigG steht, dass der Beirat aus genau drei Personen bestehen muss. So ein Beschluss kann innerhalb von einem Monat nach der EV angefochten werden. Wenn sich keiner die Mühe macht, wird er danach bestandskräftig.