Kurzanleitung: Wie ich die Grundsteuererklärung 2022 mit „WISO Grundsteuer“ ausgefüllt habe

Eine kurze Erklärung zum Ablauf der Grundsteuer-Erklärung mit WISO – und noch einmal die Info: „Welche Daten benötige ich für die Grundsteuer-Erklärung und wo finde ich sie?“

Ende 2022. Der Herbst ist noch warm, aber ganz Deutschland zittert vor der Erklärung zur Feststellung der Grundsteuer. Nicht, dass Besitzer von Eigentumswohnungen nicht schon genügend andere Probleme hätten – neben Strom- und Gaspreisexplosion, Handwerkermangel, Rohstoffknappheit und fallenden Immobilienpreisen dürfen Sie sich jetzt auch noch mit dem digitalen Papierkram auf Elster rumschlagen.

Aber ich kann Sie beruhigen. Ich habe die Grundsteuer-Erklärung für meine Eigentumswohnung mit WISO Grundsteuer gemacht. Es war wirklich ganz einfach. Erstens haben Sie die meisten Daten schon per Briefpost vom Finanzamt bekommen, zweitens hat WISO eine Plausibilitätsprüfung.

Bei Eigentumswohnungen ist es also ganz einfach. Und eigentlich selbsterklärend. Deswegen ist eine Erläuterung wirklich nicht nötig. Aber weil ich so oft danach gefragt werde, möchte ich meinen Bildschirm mit Ihnen in diesem Artikel „teilen“, falls Sie sehen möchten, wie das aussieht:

Es geht um eine Eigentumswohnung in Düsseldorf, die einer Person (mir selbst) gehört. Genau hierfür ist dieses Beispiel gedacht.

Für alle anderen Sonderfälle sind Sie hier falsch (z.B. gewerblich vermieteter Supermarkt auf Erbpacht-Grundstück o.ä.).

Nach dem Kauf / Freischaltung / Installation des Web-basierten Programms kommen Sie zuerst in die Maske „Erklärung vorbereiten“. Weil WISO im Hintergrund ja für Sie Elster befüttert, filtert WISO, welche Maske es raussuchen muss – damit Sie das nicht selbst machen müssen. Es wird also vorbereitet, welche Schnittstelle von Elster das Programm ansprechen muss.

Da wir ja wissen, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt, können Sie ruhig auswählen, „Ja, ich kenne mich aus und weiß, um welche Grundstücksart es sich handelt.“

Weiter oben müssen Sie die Adresse eingeben, im Format „Musterstraße 123, 40591 Düsseldorf“– die habe ich hier aber zensiert.

Düsseldorf liegt im Bundesland Nordrhein-Westfalen, eine Eigentumswohnung liegt zwangsläufig auf einem „bebauten Grundstück“ und es handelt sich um „Wohnungseigentum“. (Ein Mietwohngrundstück würde hingegen bedeuten, dass Ihnen das gesamte Grundstück nebst Mehrfamilienhaus allein gehört – während Teileigentum auch WEG ist, aber keine WOHNung, sondern z.B. ein Supermarkt, Bürofläche oder Stellplatz mit separatem Grundbuch.

Für Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke und für denkmalgeschützte Objekte gelten Sonderregeln. Wenn Ihre Eigentumswohnung denkmalgeschützt ist oder auf einem Bauernhof mit Viehzucht liegt, wissen Sie das in der Regel. Meistens ist die Antwort „nein“.

In der folgenden Maske tragen Sie ein, wer Eigentümer ist. Wahrscheinlich sind Sie keine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Es kommt also infrage: Punkt 1 (Sie allein sind Eigentümer), Punkt 2 (Sie mit Ihrem Ehepartner) oder der letzte Punkt (Erbengemeinschaft, Geschwister, etc.).

Die folgenden Aussagen treffen meistens nicht zu (Baujahr vor 1949 vielleicht, aber sowas weiß man). Und mit Kernsanierung ist keine Erneuerung des Badezimmers gemeint – sondern eine richtig massive Sanierung des Gebäudes von Grund auf. Meistens also alles „nein“, weil das in WEGs fast immer an den Mehrheitsverhältnissen scheitert.

Und noch einmal bestätigen…

Jetzt geht’s los:

Hier ist der Vor-Filter von WISO zu Ende und es geht los mit Ihrer Eigentumswohnung. Sie sollten jetzt den Brief zur Hand nehmen, den Sie vom Finanzamt bekommen haben. WISO zeigt auch nochmal die Daten, die Sie benötigen – an einem Beispiel aus Rheinland-Pfalz.

Das hier ist eine Wiederholung:

Zuerst tragen Sie nochmal alle Adressdaten der Wohnung ein. Für die Hausnummer und sogar für den Hausnummern-Zusatz gibt es separate Felder (z.B. „Musterstraße _ 39 _ a“).

Bei „Zusatzangaben“ habe ich noch die Wohnungsbezeichnung laut Teilungserklärung eingetragen, bei mir ist das die C7. Das habe ich aber alles aus dem Brief vom Finanzamt übertragen.

Die meisten Wohnungen liegen ja nicht auf der Grenze von mehreren Gemeinden, oder?

In dieses Formular müssen Sie alle Angaben aus dem Brief vom Finanzamt eintragen. Eigentlich müssen Sie nur alles abschreiben. Beispiel siehe übernächste Abbildung (zensiert)

In die beiden gelb markierten Felder ganz unten müssen Sie den Miteigentumsanteil (MEA) Ihrer Wohnung eintragen. Meine Kunden finden diesen in jeder Jahresabrechnung. Meine Wohnung aus dem Beispiel weiter unten hat 225 / 10.000 MEA, wie ich aus der Jahresabrechnung entnehmen konnte. Die restlichen Daten standen im Brief, den ich vom Finanzamt bekommen habe.

Das hier ist der Brief vom Finanzamt mit allen wesentlichen Daten. Ich habe sie natürlich zensiert, damit nicht jeder Leser eine Grundsteuererklärung für mein Grundbuchblatt abgibt 🙂

Aber trotz meiner „Internetzensur“ verstehen Sie bestimmt, dass ich die Daten einfach übertragen habe. Gehen wir sie nochmal durch. Ich habe alles einfach aus dem Brief vom Finanzamt abgeschrieben, bis auf den Miteigentumsanteil, der aus der Jahresabrechnung von der Hausverwaltung stammt:

  • Die Gemarkung ist Düsseldorf-Wersten. Oft, aber nicht immer, ist das einfach der (historische) Stadtteil. Interessant: Düsseldorf-Oberkassel gehört z.B. zur Gemarkung Düsseldorf-Heerdt.
  • Grundbuchblatt und Flur stand ebenfalls im o.g. Brief – und übrigens auch in Ihrem Notarvertrag.
  • Gleiches gilt für Zähler und Nenner vom Flurstück. Interessant: Der Nenner ist null, scheinbar können Juristen durch null dividieren! Das schafft nicht mal Excel 🙂
  • „Fläche des Flurstücks“ – hier geht es um die gesamte Größe des Grundstücks der Eigentümergemeinschaft. Nicht Ihr Anteil, nicht die Größe Ihrer Wohnung, sondern das gesamte Grundstück, das der WEG gehört und auf dem das Mehrfamilienhaus steht.
  • WICHTIG: Den Begriff „anteilige Fläche“ finde ich etwas irreführend. Bei Zähler und Nenner geht es hier um den Miteigentumsanteil Ihrer Wohneinheit, nicht deren Wohnfläche.

In der folgenden Maske könnte man einen Empfangsbevollmächtigten nennen. Das ist aber eigentlich überflüssig.

Weitere Angaben muss und möchte ich für meine Eigentumswohnung nicht machen.

Das hatten wir schon…

In dieser Maske teilen Sie mit, wer Sie sind und wo Sie wohnen. Weiter unten (hier nicht abgebildet) kommt noch Ihr zuständiges Finanzamt, Ihre Steuer-ID-Nummer (steht oben links auf jeder Steuererklärung) und Ihre Telefonnummer.

Das hatten wir schon…

Auch die folgenden Angaben kopieren Sie aus dem Brief vom Finanzamt. Das ist (nochmal) die Fläche des gesamten Grundstücks, auf dem das Mehrfamilienhaus steht. Der Bodenrichtwert ist der (theoretische) Wert je qm Grund und Boden, der vom Gutachterausschuss ermittelt wurde. Sie können diesen Wert ebenfalls auf der Website von BORIS NRW nachschauen (oder auf dem Pendant für Ihr Bundesland).

Hier tragen Sie die Daten Ihrer Eigentumswohnung ein: Das Baujahr des Gebäudes (steht im Energieausweis), sowie die Wohnfläche Ihrer Eigentumswohnung.

Die folgende Maske ist nur wichtig, wenn Sie gerade erst die Wohnung gekauft haben, aber noch nicht im Grundbuch stehen sollten. Selbst dann verstehe ich sie nicht, denn für die Grundsteuer-Erklärung ist doch derjenige zuständig, der im Januar im Grundbuch gestanden hat…

Das Aktenzeichen für die Grundsteuer Ihrer Wohnung steht erstens im Brief, den Sie vom Finanzamt bekommen haben (…reine Übung fürs Abschreiben…). Ansonsten finden Sie diese auch in jedem Jahr in Ihrem Grundsteuerbescheid. Ich habe die Daten mal so halb zensiert. Das untere Feld ist wohl ein bundeseinheitliches Format und wird von WISO ausgefüllt.

Aufgepasst! In der nächsten Maske geht es nochmal um die Grundstücksfläche. Das ist die einzige Denksportaufgabe im ganzen Spiel. Hierfür brauchen Sie einen Taschenrechner. Mehr nicht. WICHTIG! In der folgenden Maske geht es nicht um die Wohnfläche Ihrer Wohnung!

Sie rechnen die Fläche des gesamten Grundstücks entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil um.

In diesem Beispiel:

1.546 qm Fläche Grundstück gesamt

x 225 / 10.000 MEA

= 34 qm anteilige Grundstücksfläche.

Nochmal: Den Bodenrichtwert finden Sie im Brief vom Finanzamt – und auch auf der Website von BORIS NRW (oder dem Pendant aus Ihrem Bundesland).

Nun folgt nochmal eine Zusammenfassung, die Sie durchlesen und ausdrucken können. Danach verschicken Sie Ihre Grundsteuererklärung. Fertig! Es war nicht so schwer, oder?

Investieren 2022, Teil 4: Plötzlich können Sie als Käufer wieder handeln!

Das habe ich seit Jahren nicht mehr erlebt!

Krefeld-Traar, September 2022. Wir suchen ein neues Domizil und können unseren Ohren kaum trauen. Das Zweifamilienhaus steht für 670.000 EUR im Netz und wir fragen den Makler, wie viel Verhandlungsspielraum sich der Verkäufer denn noch vorstellen könnte. Der Makler ist sichtlich verzweifelt und antwortet ganz unverhohlen: „Ach, wir haben das Gebäude mit 540.000 EUR bewertet.“

Wer seit 2017 Haus oder Wohnung kaufen wollte, war froh, mit zig anderen Interessenten zum Sammeltermin eingeladen zu werden – Finanzierungsbestätigung beim Ersttermin natürlich vorausgesetzt.

Und jetzt plaudert der Makler auf die erste zaghafte Anfrage, dass er uns 130.000 EUR entgegenkommen würde? Ja, wir sind wirklich in einer neuen Welt angekommen. Bis vor wenigen Monaten wurden die wenigen Objekte den Verkäufern förmlich aus der Hand gerissen, aber scheinbar sind die Interessenten vollständig von der Bildfläche verschwunden.

Dass momentan alle Käufer in der Schockstarre sind, schockiert auch die Verkäufer, denn sie merken plötzlich, dass potentielle Käufer ihnen nicht mehr wie selbstverständlich die Bude einrennen, sobald die Eigentumswohnung auf Immoscout steht.

Goldene Zeiten für Sie, wenn Sie gerade auf der Suche nach der nächsten Eigentumswohnung sind. Wenn Sie derzeit ein Wohnungsinserat für 300.000 EUR sehen, ist es durchaus möglich, dass Sie sich letztlich auf 220.000 EUR einigen. Solche versteckten Informationen können Sie auf Immoscout natürlich niemals sehen – deswegen gehört leider ein gewisses Klinkenputzen zum Geschäft. Aber es lohnt sich.

Eine neue Welt.

Investieren 2022, Teil 3: Warum Mietinteressenten auf die Nebenkosten schauen

Und die Betriebskosten? Man könnte es sich einfach machen und sagen, dass der umlagefähige Teil vom WEG-Hausgeld durch die Betriebskosten des Mieters gedeckt wird und somit ein durchlaufender Posten ist. Das ist auch aus juristischer Sicht richtig. Aber wer soll das bezahlen? Zu den (umlagefähigen) Betriebskosten gehört u.a. die Grundsteuer B und die Heizkosten. Die Heizkosten machen täglich Schlagzeilen und die Grundsteuer wird sich mit der Reform im Jahr 2025 ändern – die künftige Höhe ist bisher noch unabsehbar.

Nach gesetzlicher Lage muss der Mieter alle Betriebskosten, einschließlich Grundsteuer, Heizkosten etc. bezahlen. An dieser Aussage hat sich nichts geändert.

Die Nebenkosten werden erst dann zum Problem, wenn der Mieter mit seinem Einkommen an gewisse Obergrenzen stößt.

Wenn Sie als Vermieter nicht gerade im Luxussegment unterwegs sind, sondern eine ganz normale Eigentumswohnung vermieten, können Sie damit rechnen, dass Ihre Klientel monatlich ein bestimmtes Haushaltsnettoeinkommen zur Verfügung hat. Vor allem in Zeiten von Rekordinflation müssen Ihre Mieter rechnen, wie viel Geld nach tanken, essen und trinken übrig bleibt. Steigende Heizkosten und unkalkulierbare Grundsteuern tun ihr übriges.

Wenn Ihre Wohnung bereits vermietet ist, können Sie die Preissteigerungen bei den Heizkosten natürlich ganz einfach an den Mieter weitergegeben, was eine Zeit lang auch gut geht. Wenn Sie aber Ihre Eigentumswohnung nach dem Erwerb erst vermieten müssen, werden Sie erleben, dass auch der potentielle Mieter seine Überlegungen anstellen wird. Je nach Lebenssituation kann es sein, dass ein Mieter sich Wohnung und Nebenkosten aufgrund höherer Grundsteuer und Heizkosten einfach nicht mehr leisten kann und gezwungenermaßen eine kleinere Wohnung anmieten wird. Sie haben das Nachsehen, wenn Ihre Wohnung zwar schön ist, aber als 70er-Jahre-Wohnung altersentsprechend gedämmt ist und vielleicht noch nicht mal über einen Balkon verfügt, wird das sich besonders stark auswirken. Es kann jedenfalls sein, dass aufgrund der (erwarteten) Nebenkosten die Interessenten ausbleiben. Und bei Leerstand müssen schließlich alle Nebenkosten von Ihnen allein getragen werden.

Damit möchte ich nicht sagen, dass Neubauwohnungen per se bessere Investitionsobjekte sind. Oftmals sind sie das nicht, weil moderne Aufzugs- und Brandschutztechnik in Neubauten oft zu einer ungeahnten Kostenexplosion führt. (Siehe Artikel „Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein – im Gegenteil“.) Aber bitte bedenken Sie, dass auch die Mieter derzeit sehr verunsichert sind und sich so ihre Gedanken machen.

Während Sie die Grundsteuer noch gar nicht quantifizieren können, können Sie die Heizkosten schnell prognostizieren. Lassen Sie sich die Abrechnung zeigen und notieren Sie die Heizkosten des letzten Jahres. Fragen Sie, welcher kWh-Preis zugrunde lag – und welcher für die WEG aktuell gilt. Die Umrechnung ist einfacher Dreisatz.

Beispiel:

Ich kenne Eigentümergemeinschaften in Düsseldorf, bei denen die Stadtwerke den früheren Gaspreis (rund 6 Cent) auf 9 bis 14 Cent pro kWh angehoben haben. Hier wurden Bestandskunden also sehr loyal behandelt – da gibt es nämlich ganz andere Werte. Auf Verifox und Check24 findet man jedenfalls für Neuverträge nur noch Preise von 33 Cent pro kWh (Stand Oktober 2022). Im o.g. Beispiel könnten Sie die Heizkosten des Vorjahres einfach geteilt durch 6 multipliziert mit 9 bis 14 umrechnen. Schon haben Sie eine Prognose zu den Heizkosten. Weil die Preise für Bestandskunden sich sehr individuell verändert haben, führt kein Weg daran vorbei, die Hausverwaltung nach dem Tarif zu fragen.

Bei der Berechnung sollten Sie also auf jeden Fall bedenken, dass Miete plus Betriebskosten einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, damit Sie überhaupt noch Mieter finden. Bei der Wohnungssuche haben die Leute immer die Möglichkeit, entweder auf Neubau oder auf eine kleinere Wohnung auszuweichen. Bei den gestiegenen Kosten würde es jedenfalls keinen Sinn ergeben, eine 60er-Jahre-Wohnung mit 100 qm ohne Balkon für 2.000 EUR warm anzubieten. Ihnen bleiben sonst die Mieter aus.

Zusammen mit der höheren Rate an die Bank bergen auch die Betriebskosten gewisse Risikofaktoren, die Sie ebenfalls einkalkulieren müssen, auch wenn Sie die Wohnung derzeit zu einem vermeintlichen „Schnäppchenpreis“ bekommen. Auch hier sollten Sie die Rechnung transparent machen, um den Verkäufer von der neuen Wertigkeit seiner Wohnung zu überzeugen.

Lesen Sie jetzt in Teil 4, wie Sie 2022 beim Immobilienkauf wieder handeln können.

Grundsteuerreform 2022 – Welche Daten brauche ich und wo finde ich sie?

März 2022. Auf vielen Eigentümerversammlungen wurde ich schon auf die anstehende Grundsteuerreform angesprochen. Die wird zwar erst 2025 umgesetzt, aber das Finanzamt fängt Mitte 2022 an, die notwendigen Daten zu erheben. Aber welche?

Was ist das eigentlich? Die Grundsteuer ist eine Vermögenssteuer, die jeder Immobilienbesitzer bezahlen muss. Sie wird anhand des Einheitswerts Ihrer Immobilie berechnet, dessen Daten aus dem Jahr 1964 (Ostdeutschland) bzw. 1935 (Westdeutschland) stammen. Zumindest bisher. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass Einheitswerte gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen, also muss die Grundsteuerberechnung reformiert werden.

Nichts Genaues weiß man nicht – Datenabfrage zur Grundsteuerreform 2022

Für 36 Millionen Grundstücke in Deutschland muss also die Grundsteuer neu berechnet werden. Damit hat der Gesetzgeber eigentlich Zeit bis 2025, die relevanten Daten sollen aber schon im Sommer 2022 erhoben werden, weil die Finanzverwaltung für die Neubewertung dieser vielen Grundstücke ein paar Jahre Zeit braucht. Die Steuerberater meckern schon und Wohnungseigentümer fragen den Hausverwalter. Als Düsseldorfer Immobilienbesitzer haben Sie mit dem Grundsteuerbescheid einen gelben Infobrief bekommen, in dem aber auch nicht viel mehr steht. Fest steht bisher nur, dass Sie zwischen Juli und Oktober 2022 mit der Steuerplattform Elster „MerkmaleIhrer Immobilie an die Finanzverwaltung melden müssen. Was bedeutet nun eigentlich „Merkmale“? Die Fachpresse vermutet, dass die Finanzverwaltung folgende Daten abfragen wird, die auch noch je nach Bundesland variieren:

  • Grundstücks- und Wohnungsfläche,
  • bei Eigentumswohnungen: Ihren Miteigentumsanteil,
  • Art des Gebäudes, z.B. Wohnung, Gewerbe, Büro, Lagerhalle – oder unbebautes Grundstück?,
  • Gemarkung, Flur, Flurstück,
  • Baujahr des Gebäudes und
  • Bodenrichtwert.

Sie können also schon Vorarbeit leisten. Aber woher bekommen Sie diese Daten?

  • Ihr Miteigentumsanteil steht in der Teilungserklärung. Und sollte die Ihnen nicht vorliegen, bekommen Sie sie von Ihrem WEG-Verwalter oder vom Grundbuchamt (beim Amtsgericht).
  • Beim Grundbuchamt bekommen Sie auch den (kostenpflichtigen) Grundbuchauszug, falls Sie Ihren seit dem Kauf verlegt haben sollten. Dort finden Sie Gemarkung, Flur und Flurstück.
  • Die Größe des Grundstücks steht in Ihrer Teilungserklärung. Die Größe Ihrer Wohnung finden Sie dort nicht zwangsläufig, denn die Quadratmeter betreffen ja nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern Ihr Sondereigentum.
  • Die Größe der Wohnung (Wohnflächenberechnung) finden Sie vielleicht in den Kaufunterlagen Ihrer Wohnung, ansonsten hat jede Stadt ein Bauamt mit Bauaktenarchiv – in Düsseldorf befindet es sich auf der Brinkmannstraße 5. Gleiches gilt auch für das Baujahr.
  • Die Art des Gebäudes kennen Sie meistens, weil Sie zwischen Büro, Lagerhalle und Eigentumswohnung (=Wohnraum) differenzieren können. In der Regel ist Ihre Eigentumswohnung ein Wohngebäude. Aber es gibt auch Ausnahmen, z.B. WEGs mit Ladenzeile im EG. Im Zweifel fragen Sie das örtliche Bauamt, inwieweit eine gewerbliche Nutzung vorliegt.
  • Der Bodenrichtwert: Vorsicht! Das ist nicht der Kaufpreis pro Quadratmeter, sondern der ideelle Wert für einen Quadratmeter unbebauten Grund und Boden. In Düsseldorf (und NRW) finden Sie diesen auf der Webseite von BORIS NRW (=BOdenRIchtwertSkala). Auf der Webseite gibt es eine Landkarte, mit der Sie Ihre Adresse ganz einfach finden und den Bodenrichtwert ablesen können. Funktioniert genau wie Google Maps 🙂

Übrigens: Die Grundsteuer dürfen Sie laut Betriebskostenverordnung mit der jährlichen Abrechnung an Ihre Mieter weitergeben. Das hat sich nicht geändert.

Nachtrag: Die Grundsteuererklärung ist wirklich ganz einfach. Ich habe sie mit WISO Grundsteuer gemacht. Aber weil ich trotzdem so oft danach gefragt werde, habe ich in diesem Artikel eine kurze Anleitung mit zensiertem Bildschirm für Sie erstellt.

Eine bisher selbst genutzte Eigentumswohnung vermieten

Sie haben bisher selbst in Ihrer Eigentumswohnung gewohnt und möchten sie jetzt vermieten. Was müssen Sie beachten? Das Wichtigste:

Ein vermietender Eigentümer befindet sich in 2 Rechtsverhältnissen:

1) Gesellschafterverhältnis (WEG):

Erstens sind Sie „Aktionär“. Ihnen gehört ein prozentualer Anteil des Gemeinschaftseigentums. Deswegen haben Sie u.a. ein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung. Der Verwalter erstellt einmal im Jahr eine Abrechnung – und die geht direkt an Sie, ungeachtet dessen, ob die Wohnung vermietet ist oder nicht. Die Jahresabrechnung bezieht sich laut Gesetz auf das vollständige Jahr. Entsprechend der gesetzlichen Regelungen differenziert die WEG-Jahresabrechnung nicht nach Zeiträumen oder Bewohnern. Selbst bei Eigentümerwechsel gibt es laut WoEigG nur eine Jahresabrechnung für die Wohnung für das ganze Jahr. Daher erkennen Sie schon:

Der (unterjährige) Wechsel von „selbstgenutzt“ zu „vermietet“ ist der WEG herzlich egal.

Und: Sie zahlen weiterhin die monatlichen Vorauszahlungen an die WEG, denn die Eigentümergemeinschaft hat mit dem Mieter nichts zu tun.

2) Vertragliches Verhältnis (Mieter):

Zweitens haben Sie ein vertragliches Verhältnis zum Mieter: Den Mietvertrag, an den Sie vertraglich gebunden sind. Bedeutet: Der Mieter schuldet Ihnen die Miete und eine Vorauszahlung für Betriebskosten. Beides überweist er direkt an Sie – und nicht auf das Konto der WEG.

Nein, der Mieter kann die Vorauszahlung nicht direkt auf das WEG-Konto leisten, denn die WEG hat keinerlei vertragliche Bindung zum Mieter und führt auch keine Drittkonten. Zweitens könnten Sie dann gar nicht mehr kontrollieren, ob der Mieter die Nebenkosten bezahlt. Also lassen Sie uns lieber trennen, was nicht zusammen gehört. WEG ist WEG und Miete ist Miete.

Zum Mietvertrag:

Sie brauchen zuerst mal einen Mietvertrag. Es gibt Vorlagen für Mietverträge, z.B. von Immoscout oder von Haus und Grund, aber auch vom Mieterbund usw. Das sind meistens Standard-Formulare, in denen quasi alle gängigen Fragen bereits geregelt sind – Sie müssen sich um fast nichts mehr kümmern.

Achten Sie beim Mietvertrag auf die Betriebskosten: Sie können sich meistens zwischen Vorauszahlung und Pauschale entscheiden. Ich würde immer die Vorauszahlung plus Abrechnung empfehlen. Einmal im Jahr werden die geleisteten Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt und abgerechnet. Das ist die fairste Methode. Man muss aber beachten, dass Nachzahlungen des Mieters ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahres verjähren, also unbedingt die Frist wahren! (Zur Abrechnung siehe diesen Artikel: Abrechnung von Nebenkosten ggü. dem Mieter (Teil 1: Ohne Mieterwechsel in Ihrer Eigentumswohnung))

Sie können auch die Nebenkosten als Pauschale vereinbaren. Ich würde das nicht empfehlen, denn meiner Meinung nach gibt es immer einen Verlierer. Vielleicht steigen die Nebenkosten in den nächsten Jahren? Dann schaut der Vermieter in die Röhre, weil er sich auf die Pauschale eingelassen hat. Oder der Mieter zahlt zu viel, was auch nicht fair ist.

Zur Abrechnung:

Der Mieter zahlt die Nebenkosten-Vorauszahlung an Ihr Girokonto und Sie zahlen wie bisher das Hausgeld an die WEG. Die WEG rechnet Ihnen gegenüber ab, Sie rechnen Ihrem Mieter gegenüber ab.

Sie müssen einmal im Jahr für den Mieter eine Abrechnung erstellen. Als Grundlage müssen Sie die WEG-Jahresabrechnung heranziehen. Welche Kosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen, steht in der sog. BetrKV. Sie müssen diese Kosten aber im Mietvertrag aufführen. In den meisten Standard-Mietverträgen ist das bereits vorbereitet. Die WEG-Jahresabrechnung enthält sogenannte umlagefähige (Mieter-) Kosten und nicht umlagefähige (Vermieter-) Kosten. Viele Verwalterprogramme weisen diesen Unterschied bereits aus. Beispiele für umlagefähige (Mieter-) Kosten sind:

  • Frischwasser
  • Abwasser
  • Niederschlagswasser
  • Müllabfuhr
  • Straßenreinigung
  • Allgemeinstrom (Beleuchtung)
  • Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gärtner
  • Wartungskosten (nicht: Reparatur), z.B. Dachkontrolle und Regenrinnenreinigung
  • Kammerjäger
  • Versicherungsprämien
  • Heizkosten, Schornsteinfeger, Miete für Kaltwasserzähler und Warmwasserzähler.

Den vollen Katalog umlagefähiger (Mieter-) Kosten findet man in §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Die sollten Sie dann mindestens in den Mietvertrag übernehmen. Außerdem gehört die Grundsteuer B zu den umlagefähigen Nebenkosten, die aber nicht in der WEG-Jahresabrechnung auftaucht, sondern von Ihrem Girokonto abgebucht wird (persönliche Steuerschuld!). Vergessen Sie nicht, die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag zu vereinbaren.

Zu den Umlageschlüsseln in der Abrechnung:

Die Umlageschlüssel zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterscheiden sich (siehe Artikel: Eine Ausnahme kommt selten allein – Andere Umlageschlüssel in Betriebskosten- und Jahresabrechnung). Um Arbeit zu sparen, sollten Sie diese möglichst aufeinander abstimmen. Eine Regel im Mietvertrag, die besagt, dass die Umlageschlüssel der WEG auch für den Mietvertrag gelten, nennt man „dynamische Verweisklausel“. Manche Autoren halten so eine Regel für „umstritten“, liefern aber selbst kein besseres Lösungskonzept – gültig ist sie trotzdem, mindestens solange niemand Streit sucht und vor Gericht zieht. Außerdem kann man sie dem Mieter gut und nachvollziehbar mit dem Gebot der Fairness begründen.

Zu den Versorgern:

Mit der Aufteilung der verbrauchsabhängigen Kosten zwischen Eigentümer und Mieter hat die WEG herzlich wenig zu tun. Trotzdem sollten Sie in Ihrem Sinne darauf achten, die folgenden Kosten auseinanderzudividieren:

Sie sollten die Hausverwaltung rechtzeitig über den Nutzerwechsel informieren, damit die Heizkosten-Firma die Heizkosten-Abrechnung aufteilt. Dann gibt es eine Zwischenabrechnung von der Heizkostenfirma und Sie haben es leichter, für Ihren Mieter eine Abrechnung zu erstellen.

Der Stromzähler der Wohnung ist direkt auf Ihren Namen angemeldet. In der Regel genügt eine einfache Mail an die Stadtwerke, damit Sie als Vertragspartner ab- und der Mieter angemeldet werden kann.

Wenn Sie Gasetagenheizungen haben, gilt das auch für den Gaszähler.

Abrechnung von Nebenkosten ggü. dem Mieter (Teil 2: Mieterwechsel während des Jahres)

Sie dachten, Sie hätten alles im Griff. Jetzt haben Sie das Excel-Sheet aus dem ersten Artikel benutzt, um aus der WEG-Abrechnung eine Mieterabrechnung zu machen. Ok. Und jetzt gibt es einen unterjährigen Mieterwechsel. Echt jetzt? Hätte der nicht zum Jahresende kündigen können?

Und wie rechnen Sie jetzt aus, welcher Mieter welchen Anteil der Nebenkosten bezahlen muss?

Unlösbare Katastrophe? Nein, eine sehr einfache Umrechnung (Dreisatz), die Sie mit jedem handelsüblichen Excel-Sheet hinbekommen. Wenn Sie möchten, stelle ich Ihnen gerne (unter Ausschluss jeglicher Haftung) die Excel-Datei zur Verfügung, die ich verwendet habe, um das folgende Beispiel zu generieren.

So, Ihr Mieter ist im Laufe des Jahres ausgezogen und ein neuer ist eingezogen.
Jetzt müssen Sie umrechnen, aber wie?

Beispiel:

Es kommt natürlich darauf an, was Sie in den Mietverträgen ausgehandelt haben. Ich unterstelle, dass Sie die Kosten zeitanteilig umrechnen (d.h. einfacher Dreisatz, nach Tagen umgerechnet). Im unten abgebildeten Beispiel erkennen Sie, dass ich den Umlageschlüssel „Personen“ eingebaut habe, um die Umrechnung auch für solche Fälle zu erklären.

  • Kosten, die nach Miteigentumsanteil (MEA) abgerechnet werden, können Sie proportional umrechnen, also geteilt durch 365 Tage mal … Tage. Einfacher Dreisatz. Thema erledigt.
  • Die Heizkosten werden ohnehin durch einen externen Dienstleister nach Verbrauch berechnet. Wenn Sie der Hausverwaltung rechtzeitig Bescheid gegeben haben, ist die Heizkosten-Abrechnung bereits auf alten / neuen Mieter aufgeteilt.
  • Für Kosten, die nach Personen verteilt werden (im Beispiel „Allgemeinstrom“), sollten Sie sich eine Personen x Tage-Liste machen (Excel-Vorlage gerne auf Anfrage – oder schnell selbst machen):
    • Wie viele Personen x Tage (PxT) entfallen für das Gesamtjahr auf Ihre Wohnung?
    • Im Beispiel: 2 Personen vom 01.01. bis 30.06. = 181 Tage x 2 Personen = 362 PxT
      und vom 01.07. bis 31.12. = 184 Tage x 1 Person = 184 PxT
      in Summe 362 + 184 = 546 PxT.
    • Wie viele PxT entfallen auf den alten Mieter? (Im Beispiel: 362 PxT)
    • Wie viele PxT entfallen auf den neuen Mieter? (Im Beispiel: 184 PxT)

Der Rest ist einfache Mathematik, nämlich: Gesamtkosten geteilt durch 546 x 362 bzw. 184.

Abrechnung von Nebenkosten ggü. dem Mieter (Teil 1: Kein Mieterwechsel)

Achtung! Folgende Hinweise sind nicht allgemeingültig. Es kommt auf den Mietvertrag und auf den Aufbau der WEG-Abrechnung an.

Sie haben Ihre Eigentumswohnung vermietet und irgendwann müssen Sie Ihrem Mieter gegenüber auch abrechnen. Und wie geht das? Ein guter Ausgangspunkt Ihrer Mieter-Abrechnung-Excel-Datei ist die WEG-Abrechnung, und der Verwalter hilft Ihnen sicherlich gerne bei der Erstellung Ihrer ersten eigenen Excel-Datei oder hat sogar eine Vorlage für Sie (Ansonsten schicke ich Ihnen gerne unter Ausschluss jeglicher Haftung eine leere Excel-Vorlage). Dann geht die Rechnung so:

Ausgaben:

  • Erster Block der WEG-Jahresabrechnung: „Nicht umlagefähige Kosten“
  • Zweiter Block der WEG-Jahresabrechnung: „Heizkosten“
  • Grundsteuer, die von Ihrem persönlichen Girokonto abgebucht wurde (nicht vergessen!)

Einnahmen:

  • Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen des Mieters
  • Aber nicht die Nachzahlung vom letzten Jahr oder die Mietkaution.

Die Summe daraus ergibt Guthaben oder Nachzahlung des Mieters.

Die folgenden Abbildungen zeigen eine typische WEG-Jahresabrechnung. Darin markiert sind (Abbildung 1):

  • 1) Erster Block der WEG-Jahresabrechnung: „Nicht umlagefähige Kosten“,
  • 2) Zweiter Block der WEG-Jahresabrechnung: „Heizkosten“.

Diese zahlt der Mieter. Beziehungsweise: Es kommt auf den Mietvertrag an. Die Übernahme durch den Mieter muss schon vereinbart sein, sonst zahlt der Vermieter alles selbst. Im Normalfall muss der Mieter jedenfalls alle umlagefähigen Nebenkosten tragen, die in der WEG-Abrechnung auftauchen.

Vergessen Sie nicht die Grundsteuer in Ihrer Betriebskosten-Abrechnung!

  • 3) Die Grundsteuer vergisst man wirklich schnell. Die wird aber von Ihrem eigenen Girokonto abgebucht und taucht deswegen einfach nicht in der WEG-Abrechnung auf. Meistens ist im Mietvertrag vereinbart (und laut BetrKV zulässig!), dass der Mieter auch die Grundsteuer trägt.

Unwichtig für Ihre Betriebskosten-Abrechnung sind (Abbildung 2):

  • die nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten und
  • die Vorauszahlungen des Eigentümers an die WEG (logisch).

Nochmal zu den nicht umlagefähigen Kosten: Die von den Eigentümern zu tragenden Kosten gehen über die mietrechtlichen Betriebskosten hinaus und umfassen bspw. Instandhaltung und Instandsetzung, Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren oder Kosten von Sachverständigen und Rechtsstreitigkeiten.

Beispiel:

In der folgenden Abbildung 3 sehen Sie eine typische Mieter-Betriebskosten-Abrechnung, die mit einer einfachen Excel-Datei erstellt wurde. Hier tauchen die o.g. Daten aus der WEG-Jahresabrechnung auf. Ich unterstelle, dass Sie mit dem Mieter rechtswirksam vereinbart haben, die WEG-Umlageschlüssel auch für den Mietvertrag zu übernehmen.

Die Grundsteuer B kommt nicht in der WEG-Jahresabrechnung vor und wurde unten ergänzt.

Die Vorauszahlungen des Mieters entnehmen Sie Ihrem Girokonto, weil sie ja gar nicht in der WEG-Jahresabrechnung vorgekommen sind. Der Mieter überweist ja auf Ihr persönliches Girokonto und nicht auf das Konto der WEG.

Ausgaben:

  • Erster Block der WEG-Jahresabrechnung („Nicht umlagefähige Kosten“) wurde mit gleichem Umlageschlüssel in die Betriebskosten-Abrechnung übernommen (1.320,19 EUR).
  • Zweiter Block der WEG-Jahresabrechnung: („Heizkosten“) wurde mit gleichem Umlageschlüssel in die Betriebskosten-Abrechnung übernommen (680,00 EUR).
  • Die Grundsteuer, die von Ihrem persönlichen Girokonto abgebucht wurde, haben Sie von Hand bei den umlagefähigen Kosten nachgetragen (50,00 EUR).
  • In Summe 2.050,19 EUR.

Einnahmen:

  • Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen des Mieters (12 Monate x 160 EUR = 1.920 EUR).

Die Summe (minus 2.050,19 plus 1.920,00) ergibt die Nachzahlung des Mieters (minus 130,19 EUR).

So eine Excel-Datei sollte jeder Wohnungseigentümer schnell selbst auf die Beine stellen können. Ansonsten schicke ich Ihnen gerne unter Ausschluss jeglicher Haftung eine kostenlose, leere Excel-Vorlage.

Begriffschaos: Instandhaltung, Instandsetzung, Wartung

Soweit klar: Reparaturen zahlt der Vermieter, Wartungskosten der Mieter. Aber was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung? Und worin unterscheiden sich Instandhaltung und Wartung? Im Netz wirft man oft wie selbstverständlich mit Begriffen um sich, die uneinheitlich verwendet, meistens einfach dahingestellt und als bekannt vorausgesetzt werden.

Wie soll der Leser daraus schlau werden? Egal. Der Versuch einer Hilfestellung:

Bezogen auf Wohnungseigentum:

Wenn es um WEG geht, liest man häufig das Begriffspaar „Instandhaltung und Instandsetzung“ – fast immer zusammen, oft einfach nur „I&I“.

In der WEG-Sprache besteht überwiegend Konsens, dass man unter Instandhaltung vorbeugende Maßnahmen versteht, während Instandsetzung die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands bezeichnet.

Leider benutzt jeder die Wörter unterschiedlich: Manchmal wird der Begriff „Instandhaltung“ auch mit Wartung gleichgesetzt. Ich finde das sogar logisch, denn Wartung steht ja für regelmäßige Inspektionen und Prüfungen der Betriebsbereitschaft. Zum Beispiel die Wartung der Heizung, eben solche Vorgänge, die zur Pflege und Aufrechterhaltung des ordnungsmäßigen Zustands dienen, bevor Schäden entstehen.

Was Mietrecht angeht:

Der Unterschied zwischen „Instandhaltung“ und „Wartungskosten“ ist im mietrechtlichen Sinne ziemlich wichtig. Denn – anders als Reparaturen – können Wartungskosten an den Mieter weitergegeben werden, aber die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands – also „Instandhaltung“ – muss der Vermieter tragen. Das kann manchmal ein sehr feiner Unterschied sein! Bei bestimmten, gesetzlich definierten Modernisierungsmaßnahmen besteht wiederum die Möglichkeit, deren Kosten aufgrund der dauerhaften Zustandsverbesserung in Form einer Mieterhöhung an den Mieter weiterzubelasten (im Zusammenspiel von § 555b BGB mit § 559 BGB).

Bei der Steuer:

Wenn Sie zufällig gerade einen steuerrechtlichen Artikel gelesen haben, ging es wohl eher um Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig) und nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten (müssen abgeschrieben werden). Beliebtes Thema sind auch größere Erhaltungsaufwendungen – also Aufwendungen, die zur Erneuerung bereits vorhandener Teile, Einrichtungen oder Anlagen dienen – und damit zur Erhaltung des Gebäudes beitragen. Zwar ist nirgendwo so richtig gesagt, ab wann eine Erhaltungsaufwendung „größer“ ist, aber wenn sie es ist, besteht ein Wahlrecht, die Kosten in der Steuererklärung über zwei bis fünf Jahre abzuschreiben (…was entsprechend der Berechnung in meiner Doktorarbeit höchst selten etwas bringt…).

Also nochmal kompakt:

Es trägt zwar nicht gerade zur besseren Verständlichkeit bei, ein ganzes Bündel von Begriffen für dasselbe zu benutzen, aber jeder Fachmann pflegt da so seine eigenen Begriffe, eine kurze Zusammenfassung:

  • Wohnungseigentum:
    • Oberbegriff: „Instandhaltung und Instandsetzung“
    • Instandhaltung = Vorbeugende Maßnahmen.
    • Instandsetzung = Reparatur, wenn bereits kaputt.
    • Wartung = Regelmäßige Reinigungs- und Inspektionsarbeiten, z.B. Regenrinnenreinigung, Heizungsinspektion, Funktionsprüfung Rauchabzugsanlage.

  • Miete:
    • Reparaturen / Erhaltungsmaßnahmen =  Reparaturen von etwas, das bereits kaputt ist. Zahlt der Vermieter.
    • Wartung = Vorbeugende Maßnahmen, Regelmäßige Reinigungs-, Prüf- und Inspektionsarbeiten. Zahlt der Mieter.
    • Modernisierungsmaßnahmen = Bestimmte Verbesserungen. Ermöglichen in bestimmten Fällen eine Mieterhöhung.

  • Steuern:
    • Erhaltungsaufwand = Kann im gleichen Jahr vollständig steuerlich geltend gemacht werden.
    • Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten = Müssen mit dem Gebäude abgeschrieben werden. Da haben Sie 50 Jahre lang Spaß 🙂
    • Größere Erhaltungsaufwendungen = Wahlrecht. Können entweder im gleichen Jahr vollständig steuerlich geltend gemacht oder über zwei bis fünf Jahre abgeschrieben werden. Meiner Erfahrung nach lohnt Sofortabzug fast immer.

Foto: Stephan Walochnik

Lohnt sich das? Teil 6: Prognose vs. Kristallkugel und die Analyse-Paralyse

Gibt es überhaupt noch lohnenswerte Eigentumswohnungen? Oder ist das die Suche nach der Nadel im Heuhaufen? Ich denke nicht. Zwar liegt das Geld nicht auf der Straße, aber wenn Sie die vier Grundrechenarten beherrschen, ist es nicht schwer. Trotzdem sollten Sie etwas Zeit investieren, um sich die Zahlen genauer anzuschauen. Schließlich geht es um viel Geld – und um Ihre finanzielle Unabhängigkeit. Ich habe als absoluter Immobilienamateur angefangen und inzwischen sechs Nadeln im Heuhaufen gefunden. Je mehr Routine und Erfahrung Sie sammeln, desto schneller finden Sie weitere Nadeln.

Es gibt also zwei Typen von Ausgaben und zwei Typen von Einnahmen. Jetzt sind Sie gefragt! Setzen Sie sich an den Schreibtisch oder ans Telefon, um das Datenmaterial möglichst genau zusammenzutragen. Bei aller Genauigkeit dürfen Sie aber niemals vergessen, dass vergangenheitsbezogene Zahlen nicht immer auf die Zukunft hochgerechnet werden können.

  • Stand die Wohnung wegen einer größeren Renovierung längere Zeit leer? Diesen Leerstand würde ich nicht hochrechnen, dafür aber vielleicht die Miete.
  • Oder hat die Stadt einmalige Erschließungskosten für eine Straßenbaumaßnahme auf die WEG umgelegt? Wenn die Maßnahme abgeschlossen ist, brauchen Sie mit solchen Kosten nicht mehr zu rechnen.

Beim Kredit und den Mieteinnahmen haben Sie vermutlich etwas mehr Planungssicherheit als bei den nicht umlagefähigen Betriebskosten. Doch auch diese werden relativ konstant sein, wenn sie nur aus Verwaltungs- und Bankgebühren bestehen und die Rücklage locker für alle möglichen Reparaturen ausreicht.

Übernehmen Sie jedenfalls nicht einfach blind irgendwelche Vergangenheitsdaten.

 Zumindest nicht, ohne genauer hinzusehen. Andererseits dürfen Sie sich aber auch nicht tot-analysieren, sonst gehen Sie vermutlich nie zum Notar.

Bei einem Kredit können Sie z.B. eine zehnjährige Zinsbindung vereinbaren, dann wird sich die Rate ein Jahrzehnt lang nicht ändern. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer vernünftigen Lage mit vernünftiger Ausstattung kaufen, können Sie davon ausgehen, dass Sie die vergangene Miete auch in Zukunft erwarten können.

Möglicherweise wird die Instandhaltung der Immobilie in Zukunft hohe Kosten mit sich bringen. Vielleicht ist es nötig, Balkone oder Fassaden aufwendig zu sanieren und die Eigentümergemeinschaft muss zur Planung auch auf einen Architekten bzw. Fachplaner zurückgreifen. Wenn die Rücklage für bestimmte Maßnahmen nicht ausreicht, ist dann und wann eventuell eine Sonderzahlung erforderlich.

Viele Dinge müssen Sie mangels Alternative auf Basis von Vergangenheitswerten schätzen und hochrechnen. Wenn die Wohnung z.B. vor dem Kauf schon viele Jahre langfristig vermietet gewesen ist, und das bei konstanter Miete, können Sie diese Einnahmen grundsätzlich als stabil betrachten. Gab es in den letzten 20 Jahren keine Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, müssen Sie solche Kosten auch nicht unbedingt für die Zukunft einplanen. Wenn allerdings in den letzten Eigentümerversammlungen immer wieder von Fassadensanierung oder Anstrich gesprochen wurde, dann sollten Sie sich überlegen, was das kosten könnte und nachschauen, ob genügend Geld in der Rücklage vorhanden ist.

Man sollte sich einerseits nicht tot-analysieren, aber andererseits unbedingt solche Überlegungen anstellen, die Ihnen der gesunde Menschenverstand gebietet. Je höher der Bildungsstand, desto eher neigt der Investor dazu, in die Analyse-Paralyse zu verfallen. Damit tun Sie sich auch keinen Gefallen. Entweder verbrauchen Sie zu viel Zeit oder ärgern den Verkäufer so lange mit unwichtigen Fragen, die er auch nicht beantworten kann, bis er kein Interesse mehr am Vertragsabschluss hat.

Wenn Sie also bspw. das geometrische Wachstum der Niederschlagswassergebühren der letzten 10 Jahre ausrechnen, um es auf die nächsten 20 Jahre zu extrapolieren, ist das irgendwie zu viel des Guten. Und bitte fangen Sie auch nicht mit Kaffeesatzleserei an, indem Sie die Lohnkosten des Gärtners für die nächsten 15 Jahre schätzen wollen, oder vom Verwalter eine verbindliche Zusage über sein zukünftiges Honorar verlangen. Damit werden Sie am Ende bei Miteigentümern und Verwaltung nicht auf Gegenliebe stoßen, weil es für die zu anstrengend ist.

Gesucht ist also ein gesundes Mittelmaß aus akribischer Datenanalyse einerseits und andererseits die Kirche im Dorf zu lassen, während Sie die Daten zusammentragen.

Foto: Stephan Walochnik

Lohnt sich das? Teil 5: Das WEG-Hausgeld

Hausgeld oder Wohngeld nennt man die Nebenkosten, die Sie an die WEG bezahlen. Und: Mit der sog. Jahresabrechnung wird am Ende vom Kalenderjahr über die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet. Belastbare Zahlen bekommen Sie also aus der WEG-Jahresabrechnung.

Es deckt sämtliche Kosten ab, die aufgrund des Gemeinschaftseigentums angefallen sind, denn es gibt ja keine übergeordnete Instanz wie einen Vermieter, der anstelle des Wohnungseigentümers irgendwelche Kosten übernehmen würde.

Die vom Wohnungseigentümer an die WEG zu bezahlenden Nebenkosten unterteilt man wie folgt:

  1. Unter „umlagefähigen Kosten“ versteht man die Heiz- und Betriebskosten, die man an den Mieter weitergeben kann.
  2. Die „nicht umlagefähigen Kosten“ dürfen nicht an (Wohnraum-) Mieter weitergegeben werden. Darunter versteht man bspw. Verwaltungskosten, Bankgebühren, Instandhaltung und Instandsetzung (also Reparaturen) und leider manchmal auch Kosten von Rechtsanwälten und Sachverständigen.
  3. Die „Rücklage“, also das Vereinssparschwein der WEG. Wichtig für Ihren Geldbeutel ist die „Beitragspflicht zur Rücklage“, also die jährliche Zuführung. Hiervon sollen größere Reparaturen bezahlt werden, damit gewährleistet ist, dass es nicht zu finanziellen Engpässen kommt.

Worauf sollten Sie achten?

Während die Betriebskosten ein durchlaufender Posten sind und vom Mieter getragen werden, sind die beiden anderen Bestandteile für Sie sehr wichtig.

Eine angemessene Zuführung zur Rücklage ist sinnvoll, damit Sie sich nicht auf überraschende Sonderzahlungen einstellen müssen. Eine hohe Beitragspflicht zur Rücklage ist also kein schlechtes Zeichen! Über die „angemessene“ Höhe könnte man einen separaten Artikel schreiben. Rund ein EUR pro Quadratmeter und Jahr sollten nicht unterschritten werden. Aber auch das muss nicht sein, denn wenn die Bausubstanz noch sehr gut und die Rücklage gerappelt voll ist, dann ist eine hohe Beitragspflicht vielleicht gar nicht nötig. Außerdem kommt es auf Zustand und Ausstattung des Gebäudes an.

Schauen Sie sich aber die nicht umlagefähigen Kosten genauer an: Um Verwaltungs- und Kontoführungsgebühren kommen Sie nicht drumrum. Aber gab es (vielleicht aufgrund einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft) schon Anwalts- und Gerichtskosten? Mitgehangen, mitgefangen! Diese Kosten zahlen alle. Oder ist aufgrund anstehender Sanierungen oder anderweitiger Großprojekte ein Architekt oder Sachverständiger notwendig? Der kostet Geld und das zahlen dann die Eigentümer – und Sie gehören dazu.

Foto: Stephan Walochnik

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