Autor: StephanWalochnik

Rechtlicher Hinweis: Weil Versicherungsschäden knifflig sein können, verweise ich nochmals auf den Haftungsausschluss. Sie finden hier allgemein gehaltene Ausführungen, die auf Ihren Einzelfall vielleicht gar nicht so zutreffen. Im Folgenden berichte ich über drei Fälle, die ich in der Vergangenheit so erlebt habe. Lesen Sie unbedingt meinen Haftungsausschluss und konsultieren Sie gute Berater, z.B. Ihren Versicherungsagenten oder Ihren Rechtsanwalt. Verlassen Sie sich – wie immer – nicht blind auf das, was ich schreibe 🙂

Drei Vorkommnisse aus den letzten Jahren meiner Verwaltervergangenheit, drei komische Versicherungsregelungen, die man gar nicht glauben möchte. Was ist passiert?

Fall 1: Sturmtief Ela, Juni 2014. Zumindest aus Verwaltersicht lag Düsseldorf scheinbar in Schutt und Asche. Zumindest hörte mein Telefon von 23 Uhr nachts bis zum nächsten Mittag einfach nicht auf zu klingeln.

Einer der Fälle: Ein Dachziegel ist vom Gebäude auf die Motorhaube eines geparkten PKW gekracht. Man sollte meinen, dass die Versicherung der Eigentümergemeinschaft das Auto bezahlt, meinen Sie nicht? Die Antwort lautet nein. Die Gebäudeversicherung ist eine Sachversicherung, bedeutet: Die „Sache“ namens Gebäude ist versichert, mehr nicht.

Der Ziegel ist versichert, die Motorhaube nicht.

Auch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Eigentümergemeinschaft musste nichts bezahlen, obwohl ich das halbwegs plausibel fände. Vielleicht ein Zweifelsfall, es war jedenfalls nicht so. Es kann sein, dass es ein Grenzfall ist, aber die Eigentümergemeinschaft ist jedenfalls regelmäßig ihrer Pflicht nachgekommen, das Dach regelmäßig auf lockere Ziegel und sonstige Schäden kontrollieren zu lassen. Übrigens: Jede Haftpflichtversicherung hat auch eine „eingebaute Rechtsschutzversicherung“. Das bedeutet, dass berechtigte Ansprüche von Dritten bezahlt werden, während unberechtigte Ansprüche abgewehrt werden, notfalls mit anwaltlicher Hilfe. Die zuständige Versicherung war eine andere, nämlich die Sachversicherung der Sache „Auto“.

Das muss man jetzt erstmal sacken lassen. Wenn Ihr Ziegelstein auf mein Auto fällt, dann zahlt das meine (!) Autoversicherung.

Bei Sachversicherungen geht es auch darum, welche Sache wo versichert ist. Und die beschädigte Sache ist von der (Auto-) Sachversicherung gedeckt, die zum Auto gehört. Wie gesagt: Das ist ein Einzelfall und ich wüsste gerne, wie es wäre, wenn das Auto nur haftpflichtversichert ist.

Fall 2: Bei einem Sturm fällt ein Baum in den Garten des Nachbarn. Er liegt quer, halb in unserem Garten und halb im Garten des Nachbarn, sieht doof aus und muss weg. Zum Glück wurde nur der Gartenzaun beschädigt, der übrigens dem Nachbarn gehört (steht auf seiner Seite der Grenze). Auch hier die gleiche Frage: Wer zahlt eigentlich den Schaden? Man glaubt es nicht, auch hier gilt das gleiche Prinzip: Die Gebäudeversicherung des Nachbarn zahlt den Gartenzaun, weil der zu seinem versicherten Grundstück gehört. Gebäudeversicherungen sind Sachversicherungen und umfassen in der Regel auch „Nebenanlagen“ wie Gartenhäuschen und Gartenzäune. Der Versicherungsschutz endet an der Grundstücksgrenze. Und wenn der Zaun dahinter steht, gehört er Zaun zur versicherten Sache namens „Nachbargrundstück“ und somit zu dessen Sachversicherung.

Und die Aufräumarbeiten? Das kommt darauf an, ob die überhaupt mitversichert sind – oder von der WEG bezahlt werden müssen. In diesem Fall wurden sie von unserem Versicherungsumfang gedeckt. Es lohnt sich durchaus, die Versicherungsbedingungen einmal genau durchzusehen, aber auch das kann ziemlich schnell ausufern: Es gibt gefühlt eine Million Versicherungsklauseln, die man einfach nicht sinnvoll miteinander vergleichen kann.

Fall 3: Mieter kauft sich eine Spülmaschine und schließt sie an… nur nicht so hundertprozentig. Er stellt sie an und fährt zur Arbeit. Wasser läuft aus der Spülmaschine raus und durch den Fußboden zum Nachbarn – und schön in seine Decke rein. Außerdem wird eine Etage tiefer die Küche beschädigt.  In diesem Fall lief es anders. Hier war die Haftpflichtversicherung des oberen Mieters zuständig.

Eine Haftpflichtversicherung schützt Sie vor (den finanziellen Auswirkungen von) Schäden, die Sie versehentlich verursacht haben. Schließlich war es keine Absicht.

Die Haftpflichtversicherung schützt den Verursacher davor, die (berechtigten) Ansprüche des Nachbarn selbst zu bezahlen zu müssen.

In diesem Fall kamen noch weitere Versicherungen ins Spiel. Die nasse Etagendecke musste getrocknet werden (dafür gibt es bestimmte Geräte). Weil die Decke zum Gebäude gehört, lief es über die Gebäudeversicherung, die dann aber die Haftpflichtversicherung in Regress genommen hat. Das können ruhig mal die Juristen-Profis der Versicherungsabteilungen unter sich klären, die machen den ganzen Tag nichts anderes, kennen die Ansprüche und wissen ganz genau, wie der Fall einzuordnen ist. Die kaputte Küche vom Mieter darunter war Sache von dessen Hausratversicherung, weil sie ein Möbelstück ist und kein Bauteil des Gebäudes. Und auch die Hausratversicherung hat bei der Haftpflichtversicherung des Verursachers Regress angemeldet.

Aber An diesen Beispielen sieht man, wie unterschiedlich es möglicherweise von Einzelfall zu Einzelfall ist. Natürlich benötigt die WEG eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung und selbstverständlich eine Gebäudeversicherung. Sie als Privatperson und Bewohner sollten unbedingt eine Haftpflichtversicherung besitzen und nicht ohne Hausratversicherung auskommen.

Welche Versicherung „zieht“, kommt sehr stark auf den Einzelfall an. Ich habe Ihnen drei Beispiele aus meiner persönlichen Verwaltervergangenheit erzählt. Deswegen nochmal Hinweis zum Haftungsausschluss. Fragen Sie Ihre Versicherung oder Ihren Rechtsberater, wie die Dinge im Einzelfall gelagert sind. Die Beispiele sind bei so einer komplizierten Materie nicht verallgemeinerbar.

Liebe Kunden,

für Sonntag und Montag ist ein starkes Unwetter angesagt, aber Versicherungsprämie (und Hausverwalter) träumen von zwei Tagen ohne Sturmschäden. Vielleicht klappt es ja 🙂

Bitte seien Sie so nett: Schauen Sie doch mal in Garten, Balkon und Terrasse, ob dort Gegenstände herumstehen. Jeder Gartenstuhl, Blumentopf oder Sonnenschirm kann bei starkem Wind mitten in Ihre Fensterscheibe knallen. Versicherung hin oder her, jeder Schaden macht Arbeit. Nach den letzten beiden „Sturmkatastrophen“ (Ela und Friederike) konnten Sie sich auf acht Wochen Wartezeit bei der Versicherung einstellen.

Vielleicht stellen Sie Gartenstühle, Blumentöpfe, etc. einfach mal zwei Tage rein und lassen die Rollläden runter (Beispielfoto siehe Anhang) 🙂
Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.

Wenn etwas kaputt ist, dann muss es repariert werden. Wem ein Gebäude gehört, der muss es auch instand halten. Das gilt auch für Wohnungseigentümergemeinschaften, aber da ist der Abstimmungsbedarf höher. Nur der Verwalter darf Aufträge erteilen, aber die Eigentümer entscheiden per Beschluss. Der Verwalter muss also Vorarbeit leisten, um den Instandsetzungsbedarf festzustellen und die Eigentümer über Reparaturmöglichkeiten zu informieren. Und dazu trifft er sich mit Handwerkern am Gebäude und bittet sie um ein Angebot.

Manchmal erlebt man aber auch Folgendes: Die Schadenursache ist eindeutig geklärt und die Ursache liegt eindeutig im Gemeinschaftseigentum. In der Teilungserklärung steht nichts Abweichendes über die Kosten, und damit ist klar, wer instand setzen muss, nämlich die WEG.

Kann es losgehen? Nein.

Manchmal passiert es, dass Wohnungseigentümer weder die Notwendigkeit noch die Kosten einer Reparaturmaßnahme richtig einordnen können. Sie fühlen sich vielleicht unsicher, nicht ausreichend über die Maßnahme aufgeklärt oder glauben, dass es noch viele andere Möglichkeiten gibt, um das zu reparieren. Jedenfalls möchten sie die Reparatur nicht, obwohl ja jeder weiß, dass Gebäudesubstanz mit der Zeit erhalten werden muss. Vielleicht hat der Verwalter keine gute Vorarbeit geleistet und die Eigentümer nicht gut informiert? Seine Aufgabe ist ja schließlich die Kommunikation. Wenn die Eigentümer sich vor einer Baumaßnahme verschließen, erlebt man auf den Eigentümerversammlungen oft zwei Klassen von Ausreden:

• Weigerung oder Unverständnis oder
• die Forderung nach mindestens 3 Vergleichsangeboten.

Weigerung und Unverständnis:

Manchmal stößt der Verwalter bei der WEG auf Widerstand. Manche Eigentümer verweigern sich und zeigen wenig Verständnis dafür, dass Bausubstanz auch erhalten sein will. Da kommen konstruierte Ausreden, z.B. Geldnot („Haben wir überhaupt genug in der Rücklage?“, eine Frage, die jeder auch vor der Eigentümerversammlung stellen konnte.). Manchmal erklärt sich ein Eigentümer auch zum allwissenden Fachmann und sagt, dass es ja noch gar nicht klar ist, ob überhaupt repariert werden muss (oder kann?). Oft wird auch das vorliegende Angebot angezweifelt, wird damit auch wirklich die Ursache behoben? Kann der Handwerker dafür einen Garantieschein ausstellen?

Bestimmt sind hier ein paar berechtigte Fragen dabei. Aber es ist schade, wenn die Eigentümer schon lange vom Schaden wussten, den Verwalter auf Lösungssuche geschickt haben („Mach Du mal“), nur um das Thema dann hinauszuzögern. Da gibt es den (grundlosen) Wunsch zur Vertagung: „Das besprechen wir dann auf der nächsten Eigentümerversammlung“ … im nächsten Jahr? Lass‘ bröckeln das Bauwerk!

Juristisch besonders heiß ist die rechtswidrige Delegation der Entscheidung auf den Verwaltungsbeirat. Der Beirat ist kein Entscheidungsorgan (§29 (2) WoEigG: „Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.“) Hoffentlich passiert nichts, denn wenn der Beirat etwas entscheidet, macht er sich voll persönlich haftbar. Er darf nichts entscheiden (ebenso wenig wie der Verwalter) – im Gesetz steht, dass die (also alle!) Eigentümer per Mehrheit entscheiden (§23 WoEigG). Und noch vieles mehr.

Wenn es ganz hart kommt, taucht bei manchen Wohnungseigentümern auch Skepsis gegenüber dem Wohnungseigentumsgesetz auf, manche zweifeln die Wirksamkeit der Teilungserklärung an („Kann doch nicht sein“). Manche probieren lieber Hokuspokus aus, also „unkonventionelle“ Sanierungsmethoden, die natürlich deutlich billiger und – fast immer – völlig wirkungslos sind.

Und natürlich die Forderung nach drei (, vier, fünf oder zehn?) Vergleichsangeboten:

Und natürlich: Eine viel zu geringe Anzahl an Reparaturangeboten. Die Eigentümer „beschließen“ dass der Verwalter zunächst mal drei Vergleichsangebote einzuholen soll. (Anmerkung: Beschlussgegenstand? Hier passiert nichts als Gelaber, daher muss man auch nichts beschließen.)

Moment. 3 Angebote? Die Grundidee ist in Ordnung. Aber meistens ist der Weg trotzdem eine Sackgasse. Die Eigentümer werden selten Geld sparen. Warum?

Die Grundidee ist so einfach wie simpel: Wenn man 3 Angebote für die gleiche Leistung hat, erkennt man den fairen Marktpreis und preisliche Ausreißer. Die Ausreißer werden erstmal aussortiert und dann kann man den Billigsten beauftragen. Soweit die Theorie. Bei einfachen Sachen (z.B. Anstrich Treppenhaus) kann man das auch so machen.

Selten sind die Angebote überhaupt vergleichbar,
weil es sich um unterschiedliche Ausführungsvorschläge handelt.

Die Handwerker bieten unterschiedliche Leistungen an. Selten führen sie Untersuchungen durch, denn die Angebotserstellung ist meistens für den Kunden kostenlos. Da möchte niemand mehr Arbeit als nötig investieren.

Und das ist dann wie Lotto. Falls Sie nicht gerade selbst Architekt sind und Leistungsverzeichnisse verstehen, beauftragt die WEG einen der nicht vergleichbaren Ausführungsvorschläge. Ob der Handwerker das Problem hundertprozentig verstanden hat, sehen Sie in der Ausführungsphase. Da kann es richtig teuer werden: Plötzlich kommen Handwerker mit unabsehbaren Zusatz- und Nachtragsangeboten um die Ecke.

Aber Sie haben doch einen festen Kostenrahmen beschlossen! Der beauftragte Kostenrahmen ist plötzlich egal. Auf einmal nicht mehr gültig, sagt der Handwerker: „Die zusätzlichen Arbeiten waren bei Angebotserstellung halt nicht absehbar, tut uns leid, leider müssen Sie mehr bezahlen – oder wir stellen die Arbeiten ein.“ Erpressung? Mag sein. Keine einfache Entscheidung? Selber schuld, wenn die WEG an der falschen Stelle Geld sparen wollte.

Schlimmer noch: Wenn nicht genug Geld in der Rücklage ist, müssen die Eigentümer eine kurzfristige Sonderumlage zahlen – das Geld muss ja irgendwo herkommen. Und spätestens hier schimpfen alle auf den Verwalter und Beirat.

Ach ja: Gute Handwerker finden Sie nicht mit dem 3-Angebots-Modell.

Die Suche nach drei Angeboten kann ziemlich anstrengend sein. In der derzeitigen Konjunkturlage (Stand 2020) ist den Handwerkern nicht gerade langweilig und sie reißen sich nicht gerade darum, ein Angebot abzugeben. Das war 2007 zwar mal anders, aber heutzutage muss man sich als Hausverwalter bei (guten) Handwerkern ganz hinten anstellen, um möglicherweise und mit viel Wohlwollen ein Angebot und keine Absage zu bekommen.

Immer mehr Aufträge und immer weniger Handwerker? Ein großes Problem – ich höre immer wieder, dass es einfach keinen Nachwuchs mehr gibt. Die alten Handwerker gehen in den Ruhestand, und „Generation Z“ will lieber Blogger oder Influencer werden – oder schlimmstenfalls studieren und Wirtschaftsprüfer werden. Warum auch nicht? Nur leider sterben hierdurch die Handwerker aus. Für die Immobilienbranche entwickelt sich der Handwerkermangel zum ernsthaften Problem.

Gute Handwerker lassen sich immer seltener darauf ein, eines von drei Angeboten abzugeben. Warum auch? Schließlich wissen auch die Handwerker, dass der niedrigste Preis gewinnt. (Wenn ein Hausverwalter anfragt, weiß jeder Handwerker, dass der gerade dabei ist, 3 Angebote einzuholen.) Es gibt immer jemanden, der bereit ist, die Arbeiten etwas billiger und ein kleines Bisschen schlechter zu machen. Das billigste Angebot wird nicht das Beste sein.

Für den Verwalter besonders blöd: Wenn zu viele Angebote nicht beauftragt wurden, sind Handwerker irgendwann nicht mehr dazu bereit, mit ihm nochmal zusammenzuarbeiten, geschweige denn das x-te Angebot abzugeben.

Wenn es also nicht gerade darum geht, das Treppenhaus anzustreichen, den Handlauf oder sonstige Kleinigkeiten zu reparieren:

Es geht auch besser:

Beauftragen Sie einen Architekten mit der Fachplanung. Der kennt sich aus – und kostet nicht viel (noch so ein Irrglaube…). So ein Fachplaner hat tägliche Routine und sieht sofort, welche Arbeiten zu tun sind – und welche Folgearbeiten es für gewöhnlich gibt.

Er hat viele Jahre Ingenieurswissenschaften studiert und kennt auch die juristischen Hintergründe, z.B. Unfallverhütungsvorschriften, Brandschutzvorschriften, Hinweispflichten, Anmeldung, Abnahme, etc. Wussten Sie, dass Verstöße grundsätzlich auf Sie als Eigentümergemeinschaft zurück fallen? Egal, gegen welche Vorschrift hier gerade verstoßen wird – Bauherr = Träger von Pflichten und Verantwortlicher ist in den meisten Fällen die WEG. Jeder Eigentümer haftet im Außenverhältnis in voller Höhe persönlich.

Muss man die Baustelle beim Amt anmelden? Welche Beschilderung etc. muss man aufstellen? Der Architekt weiß, was zu tun ist.

Damit bewahrt er die Eigentümer im Handumdrehen vor vierstelligen Bußgeldern.

Zu den rechtlichen Hintergründen gehört natürlich auch die Gewährleistung. Der Fachplaner weiß, wann Gewerke abnahmereif sind und wann Nachbesserungen erforderlich sind. Selbst wenn in mehreren Jahren Reklamationen auftauchen, weiß er sofort, was zu tun ist.