StephanWalochnik - Die Eigentumswohnung

Zweifache Wertsteigerung Ihrer Eigentumswohnung

Ein Eigentümer rief mich an, weil er seine Wohnung in Mönchengladbach verkaufen wollte. Er wollte wissen, welchen Preis er verlangen könnte. Wir haben uns ein paar Vergleichsobjekte und die Mieterträge angeschaut – und kamen so ungefähr auf 150.000 EUR.

Das erstaunliche daran: Im Jahr 1989 hat er (nach seiner Erinnerung) ca. 300.000 Mark für die Wohnung bezahlt. Huch! Das entspricht doch dem heutigen Wert von 150.000 EUR!? Wo ist die Wertentwicklung geblieben? Da war ich aber stutzig.

Ich vermute, dass er sich beim damaligen Kaufpreis vertan hat, mir nicht die ganze Wahrheit gesagt hat, er damals über den Tisch gezogen wurde, oder dass irgendwo anders ein Fehler liegt. Um die Gründe für die schlechte Wertentwicklung soll es hier nicht gehen.

Gekauft und verkauft zum gleichen Preis? Das hat mich zum Nachdenken gebracht. Es klingt nach keinem guten Geschäft. Aber dann fiel es mir wieder ein: Selbst wenn das stimmen sollte, hätte er ein Wahnsinns-Geschäft gemacht! Jede Immobilie hat doch zwei Arten von Wertsteigerungen!

Die erste Art der Wertsteigerung ist die „sichtbare Wertsteigerung“.

Sie kaufen eine Wohnung für 150.000 EUR.
Später verkaufen Sie sie für 200.000 EUR.

Mit diesem Geschäft haben Sie 50.000 EUR verdient, die nach 10 Jahren sogar steuerfrei wären. Diese sichtbare, „normale“ Art der Wertsteigerung versteht man sofort. Jeder wünscht sich das: Sie bekommen mehr Geld zurück, wenn Sie die Wohnung wieder verkaufen. Aber das ist nicht alles!

Die zweite Art der Wertsteigerung ist unsichtbar:

Auch ohne Verkauf ist das damals investierte Geld bereits längst wieder zurückgeflossen! Der Eigentümer besaß 30 Jahre lang eine Wohnung. Ich nehme an, die durchschnittliche Kaltmiete in den letzten 30 Jahren lag bei 600 EUR pro Monat. Das sind (abgerundet) 7.000 EUR im Jahr. Dieses Geld ist zum Vermieter zurückgeflossen, ohne dass er die Wohnung verkauft hat.

In 1 Jahr sind es 7.000 EUR.
In 10 Jahren sind es 70.000 EUR.
In 30 Jahren sind es 210.000 EUR.

Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Vermieter hat die Wohnung per Kredit finanziert oder er hat sie von Ersparnissen bezahlt.

Fall 1: Kreditfinanzierung

Der Eigentümer hat die Wohnung zwar damals für 300.000 D-Mark gekauft, aber eigentlich hat er gar nichts bezahlt. Vielleicht die Erwerbsnebenkosten. Die Bank hat ihm Geld geliehen und der Mieter hat es zurückbezahlt. Einstandskurs: Null, denn fast immer reicht die Miete aus, um die Bankrate zu tragen. Selbst wenn nicht, gibt es im Laufe von 30 Jahren auf jeden Fall Mietsteigerungen, und die Miete überholt die Bankrate.

Der Vermieter hat damals nicht 300.000, sondern null D-Mark investiert. Somit hat nicht der Vermieter, sondern die Bank die Wohnung vollständig bezahlt. Der Mieter (und nicht der Eigentümer) hat den Bankkredit zurückbezahlt. Nicht nur die Zinsen, sondern auch die Tilgung. Vereinfacht gerechnet 210.000 EUR, sicherlich abhängig von Zinssatz und Laufzeit. Ein durchlaufender Posten an die Bank. Der Vermieter hat null EUR investiert und verkauft die abbezahlte Wohnung jetzt für 150.000 EUR. Es ist wichtig, das Ergebniszu verstehen:

Ergibt: 150.000 EUR, die aus null EUR entstanden sind.

Fall 2: Bezahlt aus Ersparnissen

Dieser Fall ist vermutlich weniger verbreitet. Nehmen wir an, der Wohnungseigentümer hätte die Wohnung bar bezahlt. Er hätte damals (umgerechnet) 150.000 EUR für die Wohnung ausgegeben. Jetzt verkauft er sie für 150.000 EUR, also für die gleiche Summe, was auf den ersten Blick wie ein schlechtes Geschäft klingt. Aber:

In der Zwischenzeit hat er 210.000 EUR Miete bekommen (siehe Rechnung oben). Die haben sich bei ihm gesammelt, er hat sie investiert oder ausgegeben. Er hat damals 150.000 EUR gegen die Wohnung „eingetauscht“, tauscht jetzt die Wohnung gegen 150.000 EUR zurück und hat während der Jahre zusätzlich 210.000 EUR in Form von Mieteinnahmen zurückzubekommen.

Ergibt insgesamt 360.000 EUR, die aus 150.000 EUR entstanden sind. Es gibt schlechtere Möglichkeiten, sein Geld anzulegen!

Fazit:

Ob aus Eigenkapital oder per Kredit finanziert – In beiden Fällenentsprach der Verkaufspreis dem Einkaufspreis. Dennoch ist im Laufe der 30 Jahre ein schöner Gewinn entstanden, den ich „unsichtbare“ Wertsteigerung nenne. Ein schönes Geschenk im sechsstelligen Bereich. Und wenn dann noch (wie in den meisten Fällen) eine „sichtbare“ Wertsteigerung dazukommt, also ein höherer Verkaufspreis, dann ist die Investition doch ausgesprochen gut gelaufen, oder?

Bedenken Sie, dass wir hier von extrem schlechten Voraussetzungen ausgegangen sind. Der damalige Kaufpreis kann in dieser Lage von Mönchengladbach unmöglich damals so hoch wie heute gewesen sein und auch die Mieteinnahmen waren schon sehr niedrig angesetzt. Dennoch hat die Immobilie sich selbst in diesem Beispiel sehr gut entwickelt.

Das Dilemma der Hausordnung

Die Hausordnung – Lieblingskind vieler selbsternannter „Beiratspräsidenten“, Blockwarte und Beschäftigungstherapeuten, Ärgernis vieler Hausverwalter und Geldquelle vieler Rechtsanwälte und Verbraucherschutzorganisationen. Das Problem daran: Wenn man sie nicht braucht, dann ist sie überflüssig, weil es auch ohne Hausordnung rund läuft. Und wenn man sie braucht, dann ist sie nutzlos, weil sich Störenfriede in der eigenen Eigentumswohnung nicht um die Hausordnung scheren.

Wann braucht man dann eigentlich eine Hausordnung? Stellen Sie sich mal vor, ein Eigentümer macht in seiner Wohnung ordentlich Lärm, und zwar andauernd. Er hört bis tief in die Nacht so laut Musik, dass Sie als Nachbar mitsingen könnten. Er grölt bei jedem Fußballspiel, stellt Müll oder seine Schuhe vor die Wohnungstüre oder knallt ständig mit den Türen. Leider ist eine Hausordnung bei solchen Leuten völlig nutzlos, weil sie sie nicht mal lesen würden. Sie hängt dann einfach ungelesen im Treppenhaus. Menschen, die sich wie Chaoten benehmen, werden nicht anhalten, um einen Blick auf den Text zu werfen. Selbst wenn man ihnen die Hausordnung postalisch zustellt, landet sie im Müll. Diejenigen Eigentümer, an die eine Hausordnung eigentlich adressiert wäre, werden sie weder lesen noch beachten. Wenn sich einer der Eigentümer nicht um die Regeln eines geordneten Zusammenlebens schert, hat die WEG ernsthafte Probleme. Die Hausordnung wird sie aber nicht lösen, weil sie bei solchen Leuten auf taube Ohren stößt. Und dann geht es ja noch um die Durchsetzbarkeit. Einem Eigentümer können Sie nicht kündigen, denn es ist ja sein Eigentum – und Mieter sind nicht an die Hausordnung einer WEG gebunden. Beziehungsweise nur dann gebunden, wenn der Vermieter sie wirksam zum Bestandteil des Mietvertrags macht, was so gut wie nie passiert.

Dazu kommt, dass Hausordnungen oftmals angreifbar sind. Hundehaltungsverbote sind meist rechtswidrig (und gelten nicht automatisch gegenüber Mietern), feste Ruhezeiten ebenso. Duschen soll nach 22 Uhr verboten sein! Was ist denn mit dem, der um Mitternacht von der Nachtschicht kommt? Er wird unangemessen benachteiligt, damit ist die Regelung dahin. Oftmals sind Formulierungen in der Hausordnung sehr vage. Verbietet die Hausordnung etwa „jegliche lauten Geräusche“ nach 23 Uhr? Auch Coronahusten oder eine umgefallene Vase sind laute Geräusche, somit ist die Regelung zu undifferenziert und damit unhaltbar. In anderen Fällen müsste die WEG die Einhaltung der Hausordnung einklagen, aber die Erfolgsaussichten sind gering. Wie wollen Sie vor Gericht beweisen, wer im Treppenhaus raucht, nach 22 Uhr die Musik voll aufdreht oder wessen Hund länger als zehn Minuten am Tag bellt? In vielen Fällen kann sich ein Störenfried erfolgreich wehren, wie man zuletzt eindrucksvoll beim Gerichtsprozess um den Düsseldorfer Kettenraucher Friedhelm gesehen hat – obwohl dieser nicht Eigentümer, sondern Mieter war.

Aber auch in weniger provokanten Fällen hilft die Hausordnung wenig. Manche Eigentümer stören sich daran, dass ein Nachbar seinen Müll ständig vor die Wohnungstür – und damit ins Treppenhaus – stellt. Wenn man solche Probleme über die Hausordnung lösen möchte, dann wird man schnell erleben, dass dies kaum möglich ist. Denn was ist eigentlich, wenn er sich gar nicht angesprochen fühlt? Es wäre schön, wenn die Hausordnung das alles übernehmen könnte, aber in der Realität scheitert das Vorhaben kläglich. Dann kann man die Hausordnung auch ganz sein lassen, und muss seine Probleme auf andere Art lösen. Wenn der Hund einen Nachmittag lang bellt, könnte man ja selber mal an der Tür klingeln und den Nachbarn darauf ansprechen, anstatt den Hausverwalter mit der Hausordnung vorzuschicken. Wahrscheinlich ist ihm schon dieses Gespräch unangenehm und wird einiges bewirken. Und wenn es noch mal passiert? Nochmal klingeln und nochmal ansprechen. Wenn Sie freundlich sind, verbessern Sie mit jedem Besuch den Kontakt, und machen Ihr Anliegen trotzdem bemerkbar. Und wenn bald mehrere Nachbarn kommen, um sich zu beschweren, ist das hundertmal effektiver als jede Hausordnung. Daran führt fast kein Weg vorbei.

Der erste Schritt muss immer sein, das Gespräch zu suchen – auch mehrfach. Den meisten Menschen ist es unangenehm, wenn schon wieder der Nachbar vor der Tür steht, um sich (freundlich!) zu beschweren. In sehr vielen Fällen ist es den Leuten einfach gar nicht klar, dass sie mit ihrem Verhalten jemanden stören. Deswegen ist die beste Lösung, einfach hinzugehen und miteinander zu reden. So können Sie 95% der Probleme lösen.

Wenn der Verwalter wegläuft oder gar nicht unterschreibt

Offenbar gibt es erwachsene Leute, die ihre Probleme nicht selbst lösen können, sondern jemand anderen vorschicken müssen. Und zum vorgeschickt werden … ja, da eignet sich aus deren Sicht am besten der Hausverwalter. Selbst schuld, wenn er mitmacht. Blöd auch für die Wohnungseigentümer, denn wenn es dem Verwalter zu bunt wird, dann kündigt er. Wie auch bei Versicherungen wird es für WEGs mit jeder Verwalter-Kündigung schwerer, einen neuen zu finden.

Wie auch im restlichen Leben gibt es jede Menge unterschiedlicher Wohnungseigentümer, die unterschiedlichsten Typen von Menschen. Und manche passen einfach nicht zusammen. Dumm nur, wenn man in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwangsläufig zusammenstehen muss. Eine WEG ist von ihrer Natur her eine

Zwangsgemeinschaft,
Zufallsgemeinschaft und
Schicksalsgemeinschaft.

Wenn einer aus der Reihe tanzt, beschert er den anderen zwangsläufig eine Wertminderung. Schließlich ist es anstrengend, wenn einer auf jeder Eigentümerversammlung sein Theater abspielen will.

Nach 10 Jahren Berufserfahrung glaube ich, dass ich viele Typen schlechter Kunden erkennen und herausfiltern kann. Ich möchte Ihnen von einem aktuellen Beispiel aus meinem Berufsalltag erzählen, weil es mich geärgert und traurig gemacht hat: Selbstverständlich nenne ich hier keine personenbezogenen Daten, sondern nur ganz allgemeine Sachverhalte!

Am Freitag hatte ich ein Treffen mit einem potentiellen Neukunden (WEG mit 4 WE) und habe schon beim ersten Gespräch die Übernahme der WEG abgelehnt. Obwohl ich zu den Verwaltern gehöre, die auch solche kleinen WEGs gerne annehmen, wenn die Chemie stimmt und wenn ein angenehmes, freundschaftliches Verhältnis unter den Eigentümern besteht. Hier jedenfalls nicht.

Im vorangegangenen Telefonat erwähnte ich, dass es mir am Anfang immer ganz wichtig ist, mich mit einem paar Wohnungseigentümern zu treffen, über die Rahmendaten und gegenseitigen Erwartungen zu sprechen. Nein, es muss keine Vollversammlung sein, aber einfach mal ein paar Wohnungseigentümer sollten da sein. Zwar habe ich das am Telefon gesagt. Aber irgendwie schienen diese Worte bei der Frau auf taube Ohren gestoßen zu sein.

Die Frau war also alleine und betonte, es sei ja nur ein Vorgespräch. Eben!

Denn in einem Vorgespräch interessiert es mich, ob ich mich mit den Eigentümern verstehe oder nicht. Jedenfalls hat sie meine Bitte konsequent ignoriert und wollte sich nur alleine treffen. Doch bis hierhin keine Sorge: Die Verpeiltheit einer einzelnen Wohnungseigentümerin bedeutet ja nicht, dass es sich um einen schlechten WEG-Kunden handelt.

Gebäudezustand: Kritisch

Wahnsinn, selten so ein runtergekommenes Haus gesehen. Allein der Garten! Keine Ahnung, wann hier das letzte Mal einer gemäht hat! Der Rasen ging mir jedenfalls bis zum Knie. Und der Zustand vom Treppenhaus! Überall und nirgends Spuren von Feuchtigkeit. Und irgendein Clown hat im Erdgeschoss ein komisches Baustellenschild von außen an seine Wohnungseingangstüre geklebt. Ob der wohl wusste, dass er Sachbeschädigung begangen hat? Schließlich gehört die Wohnungstür ja der WEG, das ist zwingendes Recht. Na ja, der scheint wohl nur auf dem Papier erwachsen zu sein und lebt in seinem Kinderzimmer … verzeihung … Wohnungseigentum. Die verpeilte Eigentümerin erklärte mir, dass er auch oft mit (wiederum) seinen Kindern in der Wohnung Fußball spielt und dabei laut schreit.

An dieser Stelle habe ich mich dann bereits mental von dem Neukunden verabschiedet.

Aber ein Bisschen habe ich noch so getan, als hätte ich noch immer Interesse und ließ mich weiter durchs Gebäude führen.

Lag ja alles am Verwalter:

Natürlich, an wem sonst? Dabei ist der Verwalter doch oftmals ein Spiegelbild der WEG-Mitglieder. Jedenfalls hieß es, der alte Verwalter sei doof. Klar kann das sein! Trotzdem deutete die Wohnungseigentümerin immer wieder an, dass „manche nicht so wollen, wie die anderen“. Ja was meinen Sie denn die ganze Zeit damit? Sind Sie nicht erwachsen genug, und Klartext zu sprechen? Scheinbar nicht. Ich musste es ihr aus der Nase ziehen, dass die Wohnungseigentümer sich untereinander nicht grün sind.

Und das ist genau der Kernpunkt, wie man Verwalter verschleißt.

Wenn die Eigentümer sich gegenseitig angreifen, aufeinander rumhacken, ihre Probleme nicht wie erwachsene Menschen lösen können (oder wollen), wenn die Chemie der Eigentümer untereinander nicht stimmt, dann hilft der beste Verwalter nichts. Hier sind häufige Verwalterwechsel vorprogrammiert.

Und dann die unrealistischen Vorstellungen:

Es gibt scheinbar Wohnungseigentümer, die glauben, dass man nur einen Verwalter braucht (bzw. instrumentalisieren könnte), um die eigenen Interessen bei den Miteigentümern durchzusetzen. Aber wenn man selbst nicht in der Lage ist, seine Interessen zum Ausdruck zu bringen und zu verteidigen, dann wird das auch kein anderer tun! Wie verbohrt muss man eigentlich sein, um zu glauben, dass das funktioniert?

Natürlich, die Hausordnung:

Weiter ging es zum ehemaligen Ölkeller. Ja, der ist Gemeinschaftseigentum. Als vor vielen Jahren die Gasheizung eingebaut wurde, kam der Öltank raus. Jetzt wäre es ja eigentlich ein toter Raum, wenn nicht die ganzen Fahrräder hier stehen würden. Aber die haben sich hier nun mal angesammelt. Aha. Wäre ein toter Raum denn besser? Und sollen die Fahrräder lieber im Treppenhaus rumstehen? Klar, man sollte schon eine Nutzungsvereinbarung treffen, und wenn es nur ein klärendes Gespräch auf der Eigentümerversammlung ist. Da wäre bei vielen WEGs schon viel gewonnen.

Jedenfalls haben sich hier die Fahrräder mit der Zeit einfach so gesammelt und die verpeilte Eigentümerin hat was dagegen. Sie traut sich aber nicht, mit ihren Mitmenschen zu sprechen. Das soll lieber der Verwalter machen. Den kann man schön vorschicken, am besten mit Hausordnung in der Hand, damit man selbst nicht mit den Nachbarn reden muss. Die verpeilte Eigentümerin hätte also lieber einen 15 Quadratmeter großen toten Kellerraum ohne Fahrräder – aber bitte ohne eigenen „Personaleinsatz“. Ihren Herzenswunsch, dass die Fahrräder hier verschwinden, soll gefälligst der Verwalter umsetzen. Hier liegt also der Hase im Pfeffer.

Das ist ganz schlimm, wenn Wohnungseigentümer glauben, dass der Verwalter ihre zwischenmenschlichen Probleme lösen muss. Das kann er nicht! Der Verwalter ist der Beauftragte von ALLEN Wohnungseigentümern. Er ist deren gesetzlicher Vertreter.

Er darf keine Individualinteressen durchboxen, sondern ist verpflichtet, allparteiisch zu sein.

Er muss die Interessen aller Wohnungseigentümer wahren und notfalls gegeneinander abwägen. Es ist nicht Sinn der Sache, dass ein einzelner Eigentümer den WEG-Verwalter vor den Karren spannt, um gegen andere Wohnungseigentümer vorzugehen. Denn sonst müsste das konsequenterweise in beide Richtungen gehen. Sie sehen schon, so beginnt Krieg. Und bekanntlich gibt es im Krieg niemals einen Gewinner. Also sollte man es auch nicht versuchen. Wenn die Wohnungseigentümer trotzdem glauben, der Verwalter wäre dafür da, ihre Eigeninteressen bei den anderen zu vertreten, dann liegen sie falsch.

Nochmal: Ein WEG-Verwalter muss unparteiisch sein, bzw. die Interessen aller Eigentümer wahren!

Natürlich ist es eine Katastrophe, wenn ein „erwachsenes Kleinkind“ sich eine Eigentumswohnung kauft und dann lärmt und knallt und in der Wohnung Fußball spielt und „seine“ Wohnungstür mit Baustellenschild sachbeschädigt. Was glaubt der eigentlich? Wahnsinn, dass so einer aufrecht gehen kann. Na ja, jedenfalls wohnt da anscheinend ein erwachsener Teenie im Erdgeschoss, macht eine Menge Lärm und begeht Sachbeschädigung. Das ist eine Katastrophe und leider sehr, sehr schwer, Abhilfe zu schaffen.

Das Problem ist jedenfalls, zu glauben, dass der Verwalter die Situation lösen könnte.

Hier bedarf es schon einer starken und erwachsenen Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn man einen Einzelnen zurück in seine Schranken weisen muss. Aber die gibt es im vorliegenden Fall offenbar nicht. Probleme löst man nicht, indem man sich für den Hausverwalter eine Beschäftigungstherapie ausdenkt und ihn damit beauftragt, nutzlose Briefe zu schreiben, die bei so Leuten sowieso im Müll landen. Vielmehr bedarf es hier sozialem Engagement und einer gewissen Größe, denn bei solchen Problemen muss man auch auf seinen Miteigentümer zugehen können und ihn darauf ansprechen, wie sein Verhalten auf andere wirkt. Anders klappt es leider nicht, denn Charakterstärke kann man am Markt für Hausverwalter leider nicht kaufen.

Was passiert beim Verwalterwechsel?

Verwalterwechsel:

Kommen wir zum Zeitplan. Angenommen, wir haben uns bereits kennengelernt, Sie hatten Ihre Eigentümerversammlung, auf der Sie mich zum neuen Verwalter gewählt haben. Wie geht es weiter?

Ich benötige folgende Unterlagen:

1. Am wichtigsten sind:

Versammlungsprotokoll mit Verwalterwahl
Unterschriebenen Verwaltervertrag

, weil ich mich ohne beides zusammen gar nicht als Verwalter legitimieren kann.

2. Dies können meistens die Eigentümer liefern:

Kontaktdaten / Eigentümerliste,
Kontaktdaten der bisherigen Hausverwaltung und
letzte Jahresabrechnung (wegen der Kostenverteilschlüssel)

3. Diese Unterlagen bekomme ich von der ehemaligen Hausverwaltung:

Liste der Vertragspartner (z.B. Heizungsfirma, Aufzugsfirma, Versicherung, …),
Beschlusssammlung und
vieles mehr, weil ich bald darauf die Unterlagen abholen werde.

Zurück zur Verwalterwahl:

Die Verwalterbestellung geschieht per Beschluss auf der Versammlung. Das ist die Rechtsgrundlage. Deswegen ist das Protokoll so wichtig. Ohne das Protokoll lässt mich die Bank nicht mal ein Konto eröffnen oder eine Vollmacht einrichten.

Der Verwaltervertrag enthält auch eine Vollmacht, die den meisten anderen Vertragspartner als Legitimation reicht. Übrigens: Der Verwaltervertrag, der meistens von 2 Eigentümern unterschrieben wird, sollte nicht von der Version abweichen, die auf der Versammlung allen Eigentümern vorgelegen hat (denn dies war der Beschluss-Gegenstand!)

Brainstorming-Eigentümerversammlung:

Gute Idee, aber leider kaum verbreitet: Wir treffen uns zu einer unverbindlichen Brainstorming-Eigentümerversammlung. Denn die Interessen, Wünsche und Vorstellungen der Wohnungseigentümer unterscheiden sich von Haus zu Haus sehr stark.

Beispiel Handwerker: Manche WEGs möchten mitreden oder ausschließlich ihre eigenen Handwerker unterbringen. Gerne. Andere Eigentümergemeinschaften möchten, dass schnell jemand beauftragt wird, und dass der Verwalter nicht lange fackelt, damit die Dinge schnell erledigt werden. (Übrigens: Wir reden darüber, was passiert, wenn der Aufzug ausfällt oder die Türschließer nicht mehr funktionieren. Für alle Reparaturen von nennenswertem Umfang braucht man aus gesetzlichen Gründen einen Beschluss, egal was Verwalter oder Beirat sagen.)

Jedenfalls sind die Wünsche und Vorstellungen der Wohnungseigentümer in jedem Gebäude SEHR unterschiedlich. Damit ich Ihren Interessen gerecht werden kann, muss ich Ihre Vorstellungen erstmal kennen.

Deswegen lade ich Sie (vor dem Beginn meiner Amtszeit) zu einem unverbindlichen Treffen ein.

Ohne verbindliche Beschlussfassung besprechen wir,
welche Wünsche und Interessen Sie haben.

Das ist keine Beschlussfassung, sondern wir diskutieren Vorstellungen und stellen die Weichen für die Zukunft.

Beispiel: Sie möchten „das Treppenhaus neu gestalten“. Was ist damit gemeint? Können Sie das sagen? Ohne konkrete Vorschläge wäre es sinnlos, Angebote einzuholen. Ganz davon abgesehen, dass ein Beschluss mangels inhaltlicher Bestimmtheit ungültig ist, also einfach nicht wirksam. Diese Besprechung hat zwar nichts mit Beschlussfassung zu tun, ist aber ausgesprochen wichtig, um zu wissen, wo die Reise langgeht.

Ihre Daten:

Ich sende Ihnen ein Formular für Ihre Kontaktdaten. Ich brauche Ihre „ladungsfähige Adresse“, denn dahin sende ich die Einladung zur Eigentümerversammlung. Mit Ihren Mailadressen lege ich einen offenen Verteiler an (das bedeutet, dass jeder die Mailadressen von den Nachbarn sieht). Dafür brauche ich Ihre Unterschrift, sofern Sie einverstanden sind. Ich schicke Ihnen niemals Werbung, sondern informiere Sie z.B. über den Stand der Dinge bei Baumaßnahmen, erinnere Sie an Handwerkertermine oder an die Eigentümerversammlung.

DGSVO-Hinweis: Ja, dazu speichere ich die Mailadresse, und wenn es für eine Terminvereinbarung (z.B. Handwerker) sinnvoll ist, dann gebe ich sie sogar weiter. Auch die Einladung zur EV sowie die Jahresabrechnung erhalten Sie (zusätzlich) per Mail, beides muss ich aus gesetzlichen Gründen trotzdem per Post versenden. Es könnte ja mal jemand seine Mail-Adresse ändern.

Handwerker-Kontaktdaten für Notfälle:

Ich lege auch eine Liste mit Ihren Vertragspartnern an, z.B. Telefonnummern von Heizungs- und Aufzugfirma. Diese Liste schicke ich Ihnen, damit auch Sie im Notfall einen Handwerker beauftragen können. Im Notfall darf nämlich jeder Eigentümer immer einen Handwerker beauftragen.

Diese Daten hinterlege ich außerdem bei meinem Notfalltelefon, einer 24 Stunden erreichbaren Hotline, die über einen Branchendienstleister geschaltet ist. Auch nachts können Sie dort anrufen, wenn z.B. der Aufzug steckengeblieben ist oder die Heizung nicht funktioniert. Die Kollegen in der Telefonzentrale verständigen dann in meinem Namen einen Handwerker im Notdienst.

Mitbestimmung:

Wir werden uns im Laufe der nächsten Jahre kennenlernen, aber so viel vorab:

Das Gesetz sieht vor, dass Entscheidungen auf Ebene der Eigentümergemeinschaft gefällt werden (Eigentümerversammlung). Verwalter und Beirat haben grundsätzlich keine Entscheidungsbefugnis.

Und an dieses Gesetz halte ich mich. Also sind mir schon aus gesetzlichen Gründen Transparenz und Mitbestimmung aller Eigentümer sehr wichtig. Schließlich bin ich ja Treuhänder von fremdem Vermögen. Natürlich helfe ich jederzeit pragmatisch bei Kleinigkeiten, aber wenn z.B. das Treppenhaus gestrichen werden soll, führt kein Weg an einem Beschluss vorbei. Leider ein häufiges Missverständnis vieler Beiratsmitglieder.

Ich bereite die Maßnahmen vor und sende Ihnen einen ausführlichen Bericht mit der Einladung zur Eigentümerversammlung, damit Sie eine Entscheidungsgrundlage haben. Ich informiere alle Eigentümer (und nicht nur den Beirat) transparent über alle laufenden Maßnahmen, denn ich verwalte hier Ihr Gebäude und Ihr Vermögen, deswegen muss ich volle Transparenz bieten.

Transparenz:

Diese Transparenz finden Sie auch in der Jahresabrechnung wieder. Sie ist ein Rechenschaftsbericht, ob ich sorgfältig mit Ihrem Vermögen umgegangen bin. Deswegen enthält die Abrechnung auch eine CD-ROM mit allen Kontoauszügen und Belegen, z.B. für Ihren Steuerberater – oder schlicht und einfach als Beleg dafür, dass ich nichts zu verbergen habe und sorgfältig mit Ihrem Geld umgegangen bin. Der Kontoauszug gehört ja schließlich den Wohnungseigentümern – und nicht mir oder irgendeiner überbordenden Instanz wie einem Vermieter.

Was im Hintergrund passiert:

Ganz schön viel. Weil so viel zu tun ist, verdient ein Hausverwalter im ersten Jahr mit einem neuen Kunden kein Geld.

Ich schreibe alle Eigentümer und Vertragspartner an, und stelle mich mit Kontaktdaten vor. Übrigens:

Bestehende Verträge werden durch den Verwalterwechsel nicht berührt,

ich bin nur der neue „gesetzliche Vertreter“ des Vertragspartners.

Ich muss auch die Abrechnung für das Vorjahr machen, und darf kein Geld dafür verlangen. Diese Abrechnung stütze ich auf die Buchhaltung meines Vorgängers. Falls notwendig, muss ich alle seine Kontoauszüge abtippen und selber eine Buchhaltung für das letzte erstellen. Das fällt dann zwar unter die kostenpflichtige „Wiederherstellung von Verwaltungsunterlagen“, aber bisher habe ich dafür trotzdem noch nie Gebühren erhoben.

Außerdem hole ich die Unterlagen beim ehemaligen Verwalter ab. Das passiert meistens irgendwann im Laufe des Januar. Zwar nicht vorgeschrieben, aber branchenüblich: Der neue Verwalter holt die Unterlagen es beim Vorgänger ab.

Übrigens, falls Sie es noch beeinflussen können: Der Verwalterwechsel muss nicht zum 01. Januar passieren! Der Januar ist eine Stoßzeit in der Verwalterbranche. Jetzt gehen die Jahresabrechnungen los, kurz danach fangen die ersten Eigentümerversammlungen an. Falls auch der alte Verwalter mitmacht, können wir auch Oktober oder März als Beginn des neuen Verwaltervertrags vereinbaren, um die Aufgaben aus diesem überfüllten Zeitraum heraus zu delegieren.

Der Umlageschlüssel in der Mieterabrechnung

Mit der WEG-Reform 2020 wurde auch der Umlageschlüssel zwischen Mietrecht und WEG harmonisiert. Seitdem können Sie die Betriebskosten in der Regel genauso an den Mieter weitergegeben, wie sie Ihnen von der WEG in Rechnung gestellt wurden. In §556a Abs. 3 BGB steht jetzt:

„Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. […]“

Die Kostenaufteilung zwischen WEG-Eigentümern war bisher anders als zwischen Vermieter und Mieter geregelt. Daher war die Änderung überfällig. Standard-Umlageschlüssel im WEG war der Miteigentumsanteil (MEA) – und im Mietrecht der Quadratmeter. Jetzt ist der Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung auch für den Mieter maßgeblich – zumindest wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben.

Wo lag der Unterschied? Quadratmeter waren der Standard im Mietrecht und die Miteigentumsanteile (MEA) waren der Standard im Wohnungseigentumsrecht.

Der Quadratmeter istein Flächenmaß. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden alle Kosten im Verhältnis der Quadratmeter auf die Mieter umgelegt. Man setzt die Flächen der Wohnungen (= des Sondereigentums) zueinander in Beziehung.

Das Wohnungseigentumsrecht ist eine völlig andere Welt! Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht, bzw. nichts anderes beschlossen wurde, werden Kosten im Verhältnis der MEA auf die Eigentümer umgelegt. Ihr MEA gibt Auskunft darüber, wie viel Prozent vom Grundstück / vom Gemeinschaftseigentum Ihnen gehören. Es handelt sich also um kein Flächenmaß der Innenseite Ihrer Wohnung, sondern um einen Prozentsatz Ihres Anteils am Gemeinschaftseigentum. Aus rechtlicher Sicht hat der MEA wirklich nichts mit Quadratmetern zu tun. Allerdings stimmen die prozentualen Verhältnisse von Quadratmeter und MEA in vielen (aber nicht allen) Teilungserklärungen überein.

Wenn das Verhältnis der MEA ein anderes ist als das Verhältnis der qm, wurde das zum Problem

Ein Beispiel:

Ihre Wohnung hat 72,5 / 1.000stel MEA und 65,84 (von 776,9) qm. Ihr MEA entspricht 7,25% und Ihre Quadratmeter machen 8,47 % der Fläche aus. Der WEG-Verwalter muss die Kosten grundsätzlich nach MEA auf die Eigentümer verteilen. In der Abrechnung für Ihren Mieter mussten Sie bis 2020 die Gesamtkosten nach qm umlegen. In der folgenden Abbildung sehen Sie den Unterschied: Ihr Mieter trägt mit 1.901,77 EUR (8,47%) einen höheren Anteil der Kosten als Sie an die WEG bezahlen, nämlich 1.753,83 EUR (7,25%).

Von unterschiedlichen Umlageschlüsseln z.B. bei Heizkosten sehen wir mal ab, ist ja alles vereinfacht dargestellt. Und siehe da – der Mieter zahlt Ihnen ca. 150 EUR mehr, als Sie bezahlt haben. Bis zur WEG-Reform war das gesetzlich so gefordert!

Zumindest, wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben. Das war bis 2020 geltendes Recht. Dann wurde das Mietrecht mit dem WoEigG in diesem Punkt harmonisiert. Jetzt geben Sie als Vermieter 7,25% (und nicht 8,47%) der Kosten an Ihren Mieter weiter – genauso, wie Sie selbst an die WEG bezahlt haben.

Aber auch wenn MEA und Quadratmeter übereinstimmten, gab es Komplikationen. Möglicherweise hat die WEG beschlossen, die Kosten der Treppenhausreinigung nach der Anzahl der Wohneinheiten umzulegen und das Treppenhauslicht nach der Personenzahl. Ihrem Mieter gegenüber mussten Sie das aber möglicherweise alles nach Quadratmetern umlegen. Es gab jedenfalls viel Spielraum für Missverständnisse, der jetzt ausgeräumt ist.

Keine automatische Änderung durch die WEG-Reform

Wenn Sie im Mietvertrag bestimmte Umlageschlüssel vereinbart haben, ändern diese sich durch die WEG-Reform nicht automatisch, sondern haben weiterhin Gültigkeit. Im Gesetzestext steht ja: „…haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart…“

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Die WEG-Jahresabrechnung hat mit dem Mieter nichts zu tun!

Manche Wohnungseigentümer staunen, dass sie gegenüber der WEG eine Nachzahlung leisten müssen, während sie auch ihren Mietern ein Guthaben auszahlen müssen. Ist an der Abrechnung etwas falsch?

In den meisten Fällen nicht, denn die Mieterabrechnung hat praktisch nichts mit der Hausgeldabrechnung zu tun. Die einzige Schnittmenge sind die umlagefähigen Kosten. Davon abgesehen wurden die Vorauszahlungen der Mieter und Eigentümer auf ganz anderen Grundlagen berechnet. Ihre Höhe unterschied sich ebenso wie die Höhe der angefallenen Kosten.

Noch einmal zur Grafik von oben. Nur der blau markierte Teil (oben links) kann auf den Mieter umgelegt werden (umlagefähige Kosten incl. Heizkosten und Grundsteuer). Sie selbst müssen an die WEG aber den gesamten Kostenblock bezahlen.

Die Abrechnungsspitze der WEG sagt nichts darüber aus, wie die Abrechnung Ihrem Mieter gegenüber ausfällt. Wenn Sie eine Nachzahlung leisten müssen, kommt es auf das Verhältnis von Vorauszahlungen und Kosten an. Anstatt auf Guthaben oder Nachzahlung sollten Sie auf die Gesamtkosten schauen.

Sagen wir, die Kosten Ihrer Wohnung betrugen 2.000 EUR. Wenn Sie 100 EUR im Monat vorausgezahlt haben (1.200 EUR im Jahr), müssen Sie 800 EUR nachzahlen. Wenn Sie 200 EUR im Monat vorausgezahlt haben (2.400 EUR im Jahr), bekommen Sie 400 EUR zurück. Und das bei gleichen Kosten. Wenn Sie der WEG gegenüber nachzahlen müssen, liegt es am Verhältnis der auf Ihre Wohneinheit entfallenen Kosten zu Ihren geleisteten Vorauszahlungen. Gleiches gilt für Ihren Mieter.

Bei Ihrem Mieter kann das Verhältnis zwischen Vorauszahlungen und Kosten nochmal ein ganz anderes sein. Die Erstattung oder Nachzahlung Ihrem Mieter gegenüber hängt vom Verhältnis der tatsächlichen, umlagefähigen Kosten zu seiner Betriebskostenvorauszahlung ab.

Da Ihr Mieter einen einheitlichen Betrag überweist, der sich aus Miete und Vorauszahlung zusammensetzt, kann es sein, dass Ihnen als Vermieter nicht so schnell ins Auge fällt, ob seine Vorauszahlung vielleicht inzwischen zu niedrig angesetzt ist.

Kurzlaufende Kreditzinsen: Ihre Schleudersitzoption

Es kann ja auch mal etwas schiefgehen. Nun haben Sie Ihre Eigentumswohnung gekauft. Notar, Makler und Grunderwerbsteuer sind bezahlt und Sie haben einen Kredit am Hals, der zehn Jahre läuft. Die Wohnung ist schnell vermietet, der Mieter glücklich und Sie haben jahrelange Ruhe und ein schönes Leben.

Aber manchmal entdeckt man nach dem Kauf eine unschöne Überraschung. Vielleicht haben Sie nicht gut genug hingeschaut, oder die Eigentümergemeinschaft entpuppt sich als übler Verein, wo jeder gegen jeden kämpft. Vielleicht steht eine große Sanierung an, die der Verkäufer Ihnen verschwiegen hat, die zudem auch noch per Sonderumlage finanziert werden soll. Vielleicht haben Sie einfach nicht das Geld dafür. Oder die Eigentümergemeinschaft streitet sich auf jeder Eigentümerversammlung. In manchen WEGs gibt es Vorgeschichten, die sich über Jahrzehnte hochgeschaukelt haben und nicht enden wollen. Ein Rechtsstreit nach dem anderen. Da wollen Sie nicht Eigentümer sein.

Im Nachhinein merken Sie, dass der Kauf der Eigentumswohnung keine gute Entscheidung war. In diesen seltenen Fällen ist es gut, sich schlimmstenfalls schnell wieder von der Immobilie trennen zu können.

Für fast alles im Leben gilt, dass Sie sich immer neu entscheiden können. Und zwar auch für eine Eigentumswohnung. Sie haben es vergeigt? Nicht schön, aber Sie können die Wohnung ja wieder verkaufen, vielleicht auch mit einem gewissen Verlust. Nach dem Motto: „Besser ein Ende mit Schrecken, als ein Schrecken ohne Ende.“ (Zur Erinnerung: Wir reden von Extremfällen!)

Das Problem ist dann: Sie haben einen langjährigen Kredit an der Backe. Die Bank muss Sie bei Verkauf aus dem Kredit entlassen, jedoch darf sie bei vorzeitiger Rückzahlung eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das bedeutet, Sie müssen Ersatz für die zukünftigen Zinsen leisten, die der Bank durch die Kündigung entgehen. Schließlich haben Sie einen bindenden Vertrag unterschrieben.

Je nach Zinssatz, Kredithöhe und Bank kann da schnell eine fünfstellige Summe zusammenkommen! Kredite mit langfristiger Zinsbindung sind eine der größten Hürden beim Verkauf einer Wohnung.

Es kann sinnvoll sein, zumindest am Anfang ein variabel verzinsliches Darlehen aufzunehmen. Das ist ein Darlehen mit einer Zinsbindung von nur einem Monat. Entsprechend ändert sich die Bankrate auch monatlich. Der Vorteil ist, dass Sie jederzeit die volle Summe sondertilgen können, ohne Strafe zahlen zu müssen.

Einige Wochen oder Monate später können Sie so ein Darlehen auch in einen Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung umwandeln. Machen Sie das vielleicht ein Jahr später. Innerhalb der ersten 12 Monate merken Sie, ob die Eigentümergemeinschaft gut ist und Sie zueinander passen. Wenn alles in Ordnung ist, schreiben Sie den Zins bei Ihrer Bank auf fünf, zehn oder 15 Jahre fest. Eine solche Verlängerung ist praktisch bei allen Banken möglich.

Wenn Sie ein variables Darlehen haben, kann der Zins natürlich in beide Richtungen schwanken. Wenn er steigt, zahlen Sie eine höhere monatliche Rate. Wenn er fällt, sinkt Ihre monatliche Belastung bzw. je nach Vertragsgestaltung steigt deren Tilgungsanteil. Aber Sie können das variable Darlehen jederzeit sofort ablösen, wenn Sie merken, dass etwas mit der WEG oder mit der Wohnung nicht stimmt. Auch wenn Sie an anderer Stelle Geld verlieren sollten: Zumindest können Sie die Wohnung ohne zusätzliche Bankgebühren wieder verkaufen und Ihren Kredit zurückbezahlen

Banken in Frankfurt. Foto: Stephan Walochnik

51 Prozent für alle! Das zweischneidige Schwert der geänderten Mehrheitsverhältnisse

Anders als beim Umlaufbeschluss wurden die erforderlichen Mehrheiten auf der Eigentümerversammlung grundlegend geändert. Mit großem Anlauf hat der Gesetzgeber sowohl die doppelt qualifizierte Mehrheit (bei Modernisierungsmaßnahmen und Änderungen des Umlageschlüssels) als auch die Zustimmung aller Betroffenen (bei baulichen Veränderungen) abgeschafft und gegen die einfache Mehrheit getauscht.

Nun können Sie fast alle Themen auf der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen. Früher gab es für verschiedene Fälle drei unterschiedliche Stimmenmehrheiten:

Im Normalfall konnten Sie Beschlüsse mit einfacher Mehrheit fassen, d.h. mit 50,01 %.
Modernisierungsmaßnahmen – außerhalb von erforderlichen Reparaturmaßnahmen – machten eine sog. doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich,also die Zustimmung von ¾ aller Eigentümer und 50 Prozent aller Miteigentumsanteile.
Dann gab es noch Beschlüsse zu baulichen Veränderungen, bei denen es keine Nein-Stimmen geben durfte. Wenn Sie eine außenliegende Klimaanlage oder eine Markise installieren wollten, haben Sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert und brauchten somit die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die sich potentiell daran stören könnten.

Früher konnte jeder, der sich von einer baulichen Veränderung potentiell beeinträchtigt fühlen könnte, die Maßnahme ablehnen. Der Beschluss kam dann nicht zustande. Selbst die Installation von neuen, außenliegenden Briefkästen erhielt oft nicht die erforderliche Einstimmigkeit. Vor allem in großen Eigentümergemeinschaften fand sich oft jemand, der da so seine „Bedenken“ hatte. Das hat viele Wohnungseigentümergemeinschaften blockiert.

Nun gilt das andere Extrem. Auf einmal können Sie bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschließen. Abgesehen von den Sonderfällen zur Kostentragung, um die es im Abschnitt „Bauliche Veränderungen“ geht, wurde die Hürde für Beschlüsse nun deutlich gesenkt. Einerseits erfreulich, dass ein Einzelner nicht mehr die gesamte WEG blockieren kann. Andererseits ist es jetzt möglich, dass ein einzelner Mehrheitseigentümer praktisch über alles regieren kann, wie er gerne möchte.

Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

An dieser Stelle möchte ich Ihnen einen Überblick über die Definitionen und die gängigsten Beispiele zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum geben:

Definition Sondereigentum:

In der Teilungserklärung ausdrücklich benannte und nach außen hin abgeschlossene Wohnräume (Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (Teileigentum) (§1 Abs. 1 WoEigG) und

zu diesen Räumen gehörende Gebäudeteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch anderes Sondereigentum beeinträchtigt oder gemeinschaftliches Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werden (§5 Abs. 1 WoEigG).

Seit der WEG-Reform des Jahres 2020 können auch Grundstücksteile (z.B. Gärten) zum Sondereigentum einer Wohnung gehören. Bis dahin konnte daran nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden.

Beispiele Sondereigentum:

„Die im Grundriss (Anlage 1 zur Teilungserklärung) mit Ziffer 4 bezeichneten Wohnräume im 1.OG links. (65,40 qm)…“, einschließlich der
nichttragenden Zwischenwände,
Innentüren, Heizkörper,
Decken-, Wand- und Fußbodenbeläge,
Versorgungsleitungen ab dem Zwischenzähler bzw. ab der ersten Absperrmöglichkeit nach dem Abzweig vom Hauptstrang.
„Die in Anlage 1 zur Teilungserklärung mit Ziffer 4 bezeichnete Gartenfläche.“

Definition Gemeinschaftseigentum:

Grundstück und Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen,

die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch wenn sie sich im Sondereigentum befinden (§5 Abs. 2 WoEigG),
- die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (§5 Abs. 2 WoEigG) oder
- nicht zu Sondereigentum erklärt wurden.

Beispiele Gemeinschaftseigentum:

Fassade,
Dach,
(Außen-) Fenster und Rollläden,
(tragende) Wände,
Treppenhaus,
Zentralheizung,
zentraler Warmwassertank,
Gartenfläche (oft belegt mit einem Sondernutzungsrecht zugunsten einer bestimmten [Wohn-]Einheit),
Wohnungstüren (!),
Wasserzähler,
Kellerflur,
Hausanschlussraum,
Hebeanlage,
Aufzug,
Hoffläche (ggf. belegt mit Sondernutzungsrechten als Stellplätze),
Tiefgaragentor.

Transparenzgebot! Oder: Wem gehört das Geld?

Wenn ein Verwalter keine Lust hat, Ihnen Auskünfte zu geben, war es bisher ein beliebter Trick, Ihr Anliegen aufgrund von „Datenschutz“ abzuschmettern. Auch berechtigte Informationsbedürfnisse wurden Eigentümern leider oftmals verwehrt, obwohl jedem WEG-Verwalter klar sein müsste, dass Sie Mitglieder derselben Vermögensgemeinschaft sind. Nun wird Ihr berechtigtes Interesse in §18 Abs. 4 des neuen WoEigG festgehalten:

„Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“

Wem gehört z.B. das Geld in der Rücklage? Einen Vermieter gibt es ja nicht. Gehört das Geld etwa dem Verwalter oder dem Beirat? Nein, es ist das Vermögen der Eigentümergemeinschaft. Sie sind doch Wohnungseigentümer und kein Mieter. Der Verwalter ist nur Treuhänder von fremdem Vermögen. Eigentlich logisch, dass Ihnen ein unbeschränktes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen zusteht. Der Gesetzgeber hat nur etwas klargestellt, aber rein logisch betrachtet, gab es auch früher schon keinen Grund, dass man Ihnen den Einblick in die Verwaltungsunterlagen verwehren sollte.

Und warum können Sie Auskunft von „der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ verlangen? Weil der WEG-Verwalter immer als gesetzlicher Vertreter der WEG handelt. Er ist einfach nur das ausführende Organ für die Bereitstellung der Unterlagen, wenn Sie Einsichtnahme verlangen.

Nach § 9b WoEigG ist die Vollmacht des Verwalters für die Bankkonten der WEG nicht beschränkbar. Es darf auch niemand anders eine Vollmacht bekommen, auch nicht der Beirat. Der Verwalter hat also alleinigen Zugriff auf alle Girokonten, auf denen sich durchaus größere Geldbeträge befinden können. Ein korrupter Verwalter könnte Geld abheben und sich aus dem Staub machen. Die Konten werden ja höchstens einmal im Jahr vom Beirat kontrolliert. Wer Gelder verschwinden lässt, würde erst sehr zeitverzögert auffliegen, während der Verwalter andersrum ohne weiteres Ihre Wohnung versteigern lassen kann, wenn Sie Ihr Hausgeld nicht bezahlen. Nach seinem Umgang mit dem WEG-Konto fragt niemand.

Es ist logisch, dass Ihnen somit jederzeit Einsichtnahme in die Unterlagen zustehen muss. Da der Verwalter so viele nicht beschränkbare Befugnisse hat (denn ansonsten wäre das „Schiff“ ja kaum zu steuern), ist es doch nur konsequent, dass die Eigentümer ihn auch kontrollieren können, denn ihnen gehört das Geld.