Um laufende Kosten bezahlen zu können, werden Finanzierungsvorschüsse erhoben, die man Hausgeld (oder Wohngeld) nennt. Für jedes Jahr stellt der Verwalter eine Prognoserechnung auf, genannt Wirtschaftsplan. Eigentlich ist es eine Liste der erwarteten Auszahlungen, sortiert nach Kostenarten (z.B. Frischwasser, Abwasser, Straßenreinigung, Versicherungsprämien…). Die einzelnen Kosten werden auf die Wohneinheiten umgerechnet, mit den gleichen Umrechnungsfaktoren, die auch in der Jahresabrechnung verwendet werden (sog. Umlageschlüssel). So errechnet der Verwalter für jede Wohnung eine monatliche Vorauszahlung, die man Wohn- oder Hausgeld nennt.
Deswegen sieht der Wirtschaftsplan auch fast so aus wie eine Abrechnung. Sie erkennen den Unterschied an der Überschrift „Wirtschaftsplan“. Ein Beispiel:
Kostenart
Gesamt- kosten
Umlage- schlüssel
Einheiten gesamt
Ihre Einheiten
Ihre Kosten
Wasser
2000
Personen
10
2
400,00
Regen- wasser
450
MEA
1000
115
51,75
Straßen- reinigung
200
MEA
1000
115
23,00
Müll- abfuhr
600
MEA
1000
115
69,00
Haus- meister
6000
MEA
1000
115
690,00
Versiche- rung
1200
MEA
1000
115
138,00
Heizung
4500
Heiz- kosten
4500
900
900,00
Summe gesamt:
14950
Ihre Summe:
2271,75
durch 12 Monate:
189,31
Der Wirtschaftsplan basiert immer auf einer Prognose, die sich auf das Jahr bezieht. Mit den Umlageschlüsseln (Personen, MEA, …) werden die Jahreskosten auf Ihre Wohnung umgerechnet. Ergebnis ist immer ein jahresbezogenes Hausgeld, im Beispiel 2.271,75 EUR. Die Bezahlung erfolgt trotzdem meistens monatlich, weil man das von Stromrechnungen etc. so gewohnt ist.
Bis zum Beschluss auf der Versammlung gilt diese Vorauszahlung übrigens als Entwurf. Und wann ist die Zahlung fällig? Der Gesetzgeber spricht davon, dass der Verwalter von den Eigentümern auf Grundlage des Wirtschaftsplans Zahlungen anfordert. Ein komischer Begriff. In den meisten Fällen werden jedenfalls 12 gleiche Monatsraten gezahlt.
Weil der Verwalter als Treuhänder
von fremdem Vermögen fungiert, muss er den Eigentümern nach Jahresende über
dessen Verwendung Rechenschaft ablegen.
Dazu dient die Jahresabrechnung.
Kann nicht jeder einfachseine eigenen Kosten tragen?
Es gab früher mal den klassischen Vermieter, dem das ganze
Mietshaus allein gehört. Er empfängt jede Rechnung, die mit dem Gebäude in
Zusammenhang steht. Alle Nebenkosten, sei es Wasser, Strom oder die
Versicherungsprämie, bezahlt er von seinem Girokonto. Auf der anderen Seite erhält
er von den Mietern Vorauszahlungen, über die er einmal im Jahr abrechnet.
Natürlich muss er darauf achten, den Mietern nur umlagefähige Kosten in
Rechnung zu stellen – also die gesetzlich definierten Betriebskosten. Hingegen
trägt der Vermieter Bankgebühren und Reparaturkosten selbst. Es gibt immer
weniger von diesen klassischen Vermietern.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften sind die Dinge komplizierter. Zwar gibt es auch hier umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten. Es gibt aber mehr als nur einen Eigentümer. Trotzdem hat das Gebäude nur einen Hauptanschluss für Wasser, die Gebäudeversicherung berechnet nur eine grundstücksbezogene Prämie und die Stadtverwaltung erhebt eine Gebühr für Niederschlagswasser.
Und wer bezahlt das alles? Alle Wohnungseigentümer
abwechselnd? Nein. Zahlungspflichtiger ist stets die WEG. Sie besitzt ja eine
eigene Rechtspersönlichkeit und alle „Anteilseigner“ stehen laut Gesetz
dahinter. Besonders bei großen WEGs wäre das ein ordentliches Gewusel. Deswegen
werden sämtliche Rechnungen an den Verwalter geschickt und er begleicht sie zu
Lasten eines Bankkontos, das auf den Namen der WEG geführt wird.
Die laufenden Kosten werden durch Vorauszahlungen finanziert, genannt Hausgeld oder Wohngeld.
Foto: Stephan Walochnik. (Aufgenommen 2018 in Budapest, Ungarn. Solche Bauwerksschäden habe ich in Deutschland zum Glück bisher nicht gesehen.)
Brenzlig sind Mängel im
Gemeinschaftseigentum:
Es kann vorkommen, dass Schäden am Gemeinschaftseigentum die
Nutzbarkeit des Sondereigentums beeinträchtigen. Das Mitbenutzungsrecht an
Treppenhaus, Aufzug und Heizung gehört in der Regel zum „vertragsgemäßen
Gebrauch“ der Mietsache. Laut Mietvertrag ist der Vermieter verpflichtet, den
Mangel zu beseitigen. Bis dahin darf der Mieter die Miete mindern, egal was die
WEG gerade macht. Der Vermieter kann aber häufig seine Ansprüche gegenüber der WEG
nicht sofort durchsetzen.
Abgedroschenes Beispiel:
Ausfall der Heizung. Heizung = Gemeinschaftseigentum. Die WEG ist zuständig.
Außenvertretungsbefugt ist allein der WEG-Verwalter und kein anderer. Ungeachtet
dessen stehen dem Mieter in vielen Fällen bereits Minderungsrechte zu, obwohl
der Vermieter gar nichts machen kann. Viel Zeit kann verstreichen, selbst bei
einem kooperativen Verwalter. Er ist zwar außenvertretungsbefugt, darf aber
aufgrund gesetzlicher Regelungen keine Reparaturaufträge erteilen. Ohne
Beschluss der Eigentümerversammlung hat er keinerlei Entscheidungsspielraum.
Die zwingende
gesetzliche Regelung lautet:
Die Willensbildung einer WEG geschieht allein auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss. Verwalter und Beirat entscheiden gar nichts.
Andernfalls handeln sie als Vertreter ohne Vertretungsmacht und zahlen alles selbst. Zugegeben, das Extrembeispiel „Heizung“ ist wirklich ziemlich abgedroschen. Liegen die Reparaturkosten in einem bestimmten Rahmen, darf der Verwalter aufgrund der Vollmacht meist trotzdem sofort Reparaturen beauftragen. Und: Ist die Heizung kalt, sind sich alle Eigentümer schnell einig. Aber was ist in folgenden Fällen?
Die Außenbeleuchtung flackert vor dem
Schlafzimmerfenster des Mieters.
Die schadhafte Abdichtung des Balkons ruiniert den
Parkettboden.
Das Dach ist irgendwo undicht. Keiner weiß, wo. Eintrittsstelle
ungleich Austrittstelle. Aber alle zwei Jahre hat der DG-Mieter Wasserflecken
an der Decke.
Es zieht. Die Fenster sind undicht (Gemeinschaftseigentum!).
Sind sich die WEG-Mitglieder in diesen Situationen auch immer so schnell einig? Die gute Nachricht: Ja, zumindest in einer gesunden WEG.
Seine Nachbarn muss man sich gut aussuchen.
In einer WEG mit vernünftigen Eigentümern, gutem Klima und
fähigem Verwalter ist die gesetzliche Lage schnell erklärt (Verwalter) und notwendige
Beschlüsse schnell gefasst (WEG) und umgesetzt (Verwalter). Der Mieter ist
wieder glücklich und die Mietminderung Schnee von gestern. Die Eigentümer einerguten WEG ziehen am gleichen Strang,
der Verwalter kann Mängel schnell und konsequent beseitigen.
Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Es gibt Eigentümergemeinschaften, die sich in Grund und Boden diskutieren. Vielleicht wird die Notwendigkeit von Reparaturen per se geleugnet, vielleicht wird der Verwalter (spaßeshalber?) damit beschäftigt, ein Angebot nach dem nächsten einzuholen. Der Tagesordnungspunkt wird von einer Versammlung zur nächsten vertagt. Die Substanz bröckelt vor sich hin – und mit ihr die Vermietbarkeit.
Foto: Stephan Walochnik. (Aufgenommen 2018 in Budapest, Ungarn. Solche Bauwerksschäden habe ich in Deutschland zum Glück bisher nicht gesehen… immerhin wurde das Regenfallrohr saniert!)
Für den vermietenden Eigentümer keine schöne Situation. Zwar
hat jeder Wohnungseigentümer einen einklagbaren Anspruch auf Instandhaltung.
Trotzdem sollte man die Blockadehaltungen von Miteigentümern nicht unterschätzen,
wenn sie die notwendige Mehrheit für den Beschluss verhindern. Sei es aus
Unwissen, Gleichgültigkeit oder Geldnot. Und was ist, wenn der Verwalter
Termine verschleppt? Dem Mieter können ungeachtet dessen Mietminderungsrechte
zustehen. Streng genommen ist das ja egal, denn der Vermieter kann sein Recht
ja einklagen.
Aber hält das jeder durch? Finanziell kann es eng werden. Die
Mietminderung läuft weiter, vielleicht zieht der Mieter zwischendurch ins
Hotel? Oder kündigt? Der Eigentümer zahlt jedenfalls erstmal Anwalts- und
Gerichtskostenvorschüsse und kann sich auf eine längere Wartezeit einstellen.
Solche Eigentümergemeinschaften sind zum Glück nicht alltäglich. Die meisten Menschen sind ehrlich und erkennen den Punkt, an dem sich ein anderer Eigentümer in einer Notlage befindet und man besser helfen sollte. Trotzdem lässt sich festhalten: Wie lange Sie warten müssen und mit welchen Folgekosten Sie zu rechnen haben, hängt ab von Erfahrung und Qualifikation des Verwalters und von der Kooperationsbereitschaft und -fähigkeit der Miteigentümer. Suchen Sie sich Ihre Nachbarn gut aus.
Der Gesetzgeber wollte nach dem Krieg möglichst vielen Menschen bezahlbaren Wohnraum ermöglichen und schuf 1951 die Rechtsform „WEG“. Das Prozedere ist ganz einfach: Wenn der bisherige Alleineigentümer (z.B. der Bauträger) zum Notar geht und seinem Haus „die Teilung erklärt“, spricht man von der notariellen Teilungserklärung. Anschließend gibt es ebenso viele Grundbücher wie Wohneinheiten, obwohl es sich um ein einziges Grundstück handelt. Von nun an können unterschiedliche „Teile“ (=Wohnungen) desselben Gebäudes verschiedenen Eigentümern gehören.
Nun können Sie eine einzelne Wohnung kaufen, ohne gleich das ganze Haus mit Grundstück kaufen zu müssen.
Das „normale“ Gesamteigentum:
Vor 1951 war es nach den „normalen“ Regeln des BGB zwar möglich, dass mehrere Eigentümer eine Sache gemeinsam besitzen. Aber jedem gehört nur ein ideeller Anteil.
Bei BGB-Gesamteigentum besitzt jeder ein Bisschen von allem. Niemandem gehört diese oder jene Wohnung allein.
Beispiele zum Gesamteigentum:
Zwei Freunde kaufen ein Ferienhaus in der Eifel. Jedem gehört 50%. Beide besitzen einen ideellen Anteil an Küche, Bad, Wohnzimmer, etc.
Eheleute kaufen ein neues Auto. Niemand besitzt allein Lenkrad, Beifahrersitz oder Reserverad. Beiden gehört die Hälfte von allem.
Vier Geschwister erben das gemeinsame Elternhaus. Jedem gehört jetzt jeweils ein Viertel. Keller, Treppenhaus, Etagen und Räume gehören zur gemeinsamen Erbmasse. Wenn die Geschwister das Haus vermieten möchten, müssen alle dem Mietvertrag zustimmen (das macht Hausverwaltung bei Erbengemeinschaften zur Strafarbeit…)
„Alles meins“ – das Alleineigentum:
Jeder kennt es, niemand hat Probleme damit: Das Alleineigentum. Alles gehört einem allein, man muss es eigentlich nicht erklären:
Sie kaufen sich einen USB-Stick,
Sie kaufen eine Jacke,
Sie kaufen sich das neueste Handy, …
Alles gehört Ihnen. 🙂
WEG = Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum:
Die Rechtsform „WEG“ kombiniert Gesamteigentum mit Alleineigentum:
Direktes Alleineigentum an bestimmten Räumen (Sondereigentum) und
Ideelles Gesamteigentum am ganzen Rest (Gemeinschaftseigentum).
Sondereigentum findet man z.B. in Form von Gewerbe- oder Wohneinheiten, Kellerräumen, Garagen usw. Wohnräume nennt man Wohnungseigentum. Gewerbe-, Praxis-, Büro-, Kellerräume oder Garagen nennt man Teileigentum. Dann gibt es da noch die „Sondernutzungsrechte“, z.B. Gartenflächen oder Stellplätze. Bis zur WEG-Reform 2020 konnte man sie nicht zu Sondereigentum machen, weil sie räumlich nicht abgeschlossen waren (Sie haben kein Dach!). Seit der Reform hat sich das geändert, aber die alten Teilungserklärungen ändern sich dadurch nicht automatisch. Man behalf sich durch die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechts, dem Sondernutzungsrecht.
Sondereigentum entsteht durch ausdrückliche Zuordnung bestimmter Räume in der Teilungserklärung. Zum Beispiel könnte da stehen:
„Die im Grundriss (Anlage 1) mit Ziffer 4 bezeichneten Wohnräume im 1.OG links (65,43 qm) werden dem Sondereigentum Nr. 4 zugeordnet…“,
Alles andere bleibt Gemeinschaftseigentum und gehört allen zusammen – wie bei der BGB-Gemeinschaft. Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind z.B. Gebäudeteile,
die das äußere Erscheinungsbild beeinflussen (Mauern, Fassade, Fenster, Dach) oder
die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (Treppenhaus, Heizung, Aufzug).
Jeder Sondereigentümer besitzt Anteile am Gemeinschaftseigentum. Der ideelle Miteigentumsanteil (MEA) ist untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden.
Was gehört denn zum Sondereigentum?
Zwar ist vielen Eigentümern klar, was Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheidet, aber nicht, was zum Sondereigentum gehört. Hier tauchen viele Missverständnisse auf.
Zwangsläufig zum Gemeinschaftseigentum gehören jedenfalls:
Tragende Wände,
Fenster (bzw. „Außenfenster“ … aber wer bitteschön hat Innenfenster?),
sogar die Wohnungstüre ist Gemeinschaftseigentum.
Man bekommt schnell den Eindruck, dass auch das Sondereigentum nur so eine Art Nutzungsrecht zu sein scheint, wenn nicht mal die Wohnungstür oder die Fenster Ihnen gehören. Aber unterm Strich ist für Sie ja nur interessant. Türe zu, und keiner darf rein. Willkommen in Ihrem neuen Zuhause! Hier noch einmal die Tabelle zur Einordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum:
Definition Sondereigentum:
Beispiel Sondereigentum:
o In der Teilungserklärung ausdrücklich benannte und nach außen hin abgeschlossene Wohnräume (Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (Teileigentum) und
o zu diesen Räumen gehörende Gebäudeteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch anderes Sondereigentum beeinträchtigt oder gemeinschaftliches Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werden.
Seit der WEG-Reform 2020 können auch Teile des Grundstücks (z.B. Gärten) zum Sondereigentum einer Wohnung gehören.
o „Die im Grundriss (Anlage 1 zur Teilungserklärung) mit Ziffer 4 bezeichneten Wohnräume im 1.OG links. (65,40 qm)…“, einschließlich o nichttragende Zwischenwände, o Innentüren, Heizkörper, o Decken-, Wand- und Fußbodenbelag, o Versorgungsleitungen ab dem Zwischenzähler bzw. ab der ersten Absperrmöglichkeit nach dem Abzweig vom Hauptstrang. o Der Garten einer Wohnung.
Definition Gemeinschaftseigentum:
Beispiel Gemeinschaftseigentum:
Grundstück und
Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen,
o die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch wenn sie sich im Sondereigentum befinden,
o die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder
o die nicht zu Sondereigentum erklärt wurden.
o Dach, o Treppenhaus, o Zentralheizung, o Gartenfläche, o Fassade, o (Außen-) Fenster, o (tragende) Wände, o Wohnungstüren, o Kellerflure, o Hausanschlussraum, o Hebeanlage, o Tiefgaragentor.
Kennen Sie das klassische Bild vom Vermieter? Merkwürdige Person zwischen 50 und 60, komische Ansichten, streng, keine Kinder, schlecht gelaunt (warum wohl?), die Hausordnung ist sein Heiligtum. Wenn er auftaucht, gehen schnell alle Türen zu und Fernseher aus: Die Mieter tun so, als ob sie nicht da wären. Dem gehört das ganze Haus, dafür aber keine Email-Adresse, schickt alle zwei Jahre eine auf Schreibmaschine getippte Mieterhöhung, meckert rum, repariert nichts und „verbittet sich Rückfragen“.
Komisches Märchen.
Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann sich sowas nicht
leisten. Er sitzt zwischen allen Stühlen und sieht sich im Wohnungseigentum ziemlich
vielen Besonderheiten gegenüber, die ihm das Leben schwer machen.
Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind kaum aufeinander abgestimmt.
Anders als der Vermieter eines ganzen Mehrfamilienhauses
kann ein vermietender Wohnungseigentümer nicht agieren, wie er gerne möchte: Gegenüber
dem Mieter ist er (miet-) vertraglich gebunden und muss sich an die BGB-Regeln
zum Mietrecht halten (§§ 535 ff. BGB). Im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft
ist er Gesellschafter und muss sich an die Spielregeln des
Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) und der Teilungserklärung halten.
Im Verhältnis zur WEG gelten u.a. folgende Rechte und
Pflichten:
Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (Heizung, Aufzug, …),
anteilige Kostenbeteiligung,
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
Im Verhältnis zum Mieter ist er Vertragspartner: Jeder
Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum „nach Belieben verfahren“, sofern
„nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen“ (§ 13 WoEigG). Es besteht
Vertragsfreiheit. Der Vermieter entscheidet über die Auswahl der Mieter und über
die Gestaltung des Mietvertrags.
Der Mietvertrag führt zu völlig anderen Rechten und
Pflichten, z.B.:
Anspruch auf Miete
Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlung,
Recht zur Mieterhöhung,
Pflicht zur jährlichen Abrechnung der
Betriebskosten,
Sorgfaltspflichten, z.B. Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen
Zustands.
Der Mieter wohnt zwar im Gebäude, ist aber überhaupt nicht an Beschlüsse bzw. Vereinbarungen der WEG gebunden.
Die Teilungserklärung und jegliche Beschlüsse haben nur
„Bindungswirkung“ für im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Was in der WEG
erlaubt oder verboten ist, gilt für den Mieter nicht. Andererseits kann der
Mieter aus dem Mietvertrag Ansprüche herleiten, die der Vermieter gegenüber der
Eigentümergemeinschaft vielleicht gar nicht durchsetzen kann.
Doof.
Sie ahnen schon, hier gibt es Zündstoff: Zum Beispiel entfaltet eine Hausordnung nur innerhalb der Eigentümergemeinschaft Bindungswirkung und ein Hundehaltungsverbot gilt für den Mieter nicht. Zwar ist es für die Mitglieder der WEG bindend. Die WEG kann deren Einhaltung nur vom vermietenden Sondereigentümer, nicht aber von seinem Mieter fordern.
Wenn Sie bisher selbst in Ihrer Wohnung gewohnt haben und
jetzt vermieten, sollten Sie Folgendes beachten:
Ein vermietender Eigentümer befindet sich zwangsläufig in 2 „Rechtssphären“:
Erstens sind Sie „Aktionär“ der WEG. Ihnen gehört ein prozentualer
Anteil des Gemeinschaftseigentums und Sie haben ein Stimmrecht auf der
Eigentümerversammlung. Der Verwalter erstellt einmal im Jahr eine Abrechnung
für Sie, betreffend das ganze Jahr. Entsprechend der gesetzlichen Regelungen
hat die unterscheidet die WEG-Jahresabrechnung nicht nach Zeiträumen oder
Bewohnern. Selbst bei Eigentümerwechsel gibt es laut WoEigG nur eine
Jahresabrechnung für die Wohnung für das ganze Jahr.
Sie zahlen weiterhin die monatlichen Vorauszahlungen an die WEG.
Die zweite Rechtssphäre ist Ihr vertragliches Verhältnis zum
Mieter: Sie haben einen Mietvertrag ausgehandelt und sind vertraglich gebunden.
Der Mieter zahlt Ihnen Miete und eine Vorauszahlung für Betriebskosten. Beides
überweist er direkt an Sie.
Gelegentlich werde ich gefragt, ob der Mieter die
Vorauszahlung direkt an das WEG-Konto leisten soll. Diese Annahme ist falsch, denn die WEG hat gar keine vertragliche
Bindung zum Mieter. Zweitens können Sie doch gar nicht kontrollieren, ob der
Mieter die Nebenkosten auch bezahlt oder nicht. Sollten Sie dennoch diese
Wackelkonstruktion gehen, dann bekommen Sie eine Mahnung von der Verwaltung,
wenn er es nicht tut. Viele Verwaltungen nehmen dafür Gebühren. Also lassen Sie
uns lieber trennen, was nicht zusammen gehört. WEG ist WEG und Miete ist Miete.
Der Mieter zahlt die Nebenkosten-Vorauszahlung an Ihr
Girokonto und Sie zahlen wie bisher das Hausgeld an die WEG. Die WEG rechnet
Ihnen gegenüber ab, Sie rechnen Ihrem Mieter gegenüber ab.
Zum Mietvertrag:
Es gibt für wenig Geld Vorlagen für Mietverträge, z.B. von
Haus und Grund, aber auch vom Mieterbund, usw. Dort sind viele Standard-Fragen
bereits geregelt und Sie müssen sich um wenig kümmern.
Achten Sie beim Mietvertrag auf die Betriebskosten: Sie
können sich meistens zwischen Vorauszahlung und Pauschale entscheiden. Ich
würde die Vorauszahlung empfehlen. Einmal im Jahr werden die geleisteten
Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt und abgerechnet. Das
ist zwar etwas mehr Aufwand, aber ich halte es für die fairste Methode. Man
muss aber beachten, dass Nachzahlungen des Mieters ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahres
verjähren, also unbedingt die Frist wahren.
Sie können auch die Nebenkosten als Pauschale vereinbaren.
Ich würde das nicht empfehlen, denn meiner Meinung nach gibt es immer einen
Verlierer. Vielleicht steigen die Nebenkosten in den nächsten Jahren? Dann
schaut der Vermieter in die Röhre, weil er sich auf die Pauschale eingelassen
hat. Klammern wir das Pauschalmodell nachfolgend einmal aus.
Sie müssen einmal im Jahr für den Mieter eine Abrechnung
erstellen. Als Grundlage müssen Sie die WEG-Jahresabrechnung heranziehen. Welche
Kosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen, steht in der sog. BetrKV. Sie müssen diese
Kosten aber im Mietvertrag aufführen. In den meisten Standard-Mietverträgen ist
das bereits vorbereitet.
Datenquelle: Die WEG-Jahresabrechnung. Sie enthält
sogenannte umlagefähige (Mieter-) Kosten und nicht umlagefähige (Vermieter-) Kosten.
Viele Verwalterprogramme weisen diesen Unterschied bereits aus. Beispiele für
umlagefähige (Mieter-) Kosten sind:
Frischwasser
Abwasser
Niederschlagswasser
Müllabfuhr
Straßenreinigung
Allgemeinstrom (Beleuchtung)
Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gärtner
Wartungskosten (nicht: Reparatur), z.B.
Dachkontrolle und Regenrinnenreinigung
Kammerjäger
Versicherungsprämien
Heizkosten, Schornsteinfeger, Miete für
Kaltwasserzähler und Warmwasserzähler.
Den vollen Katalog umlagefähiger (Mieter-) Kosten findet man im Gesetz namens Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Ein weiteres Beispiel für umlagefähige Nebenkosten ist die
Grundsteuer. Weil es eine persönliche Steuerschuld ist, läuft sie aber nicht über
das Konto der WEG, sondern wird von Ihrem Privatkonto abgebucht. Vergessen Sie
sie bitte nicht in der Abrechnung.
Bitte denken Sie daran, die Hausverwalter rechtzeitig zu
informieren. Er muss der Heizkosten-Firma Bescheid geben, damit die
Heizkosten-Abrechnung aufgeteilt wird. So haben Sie es leichter, für Ihren
Mieter eine Abrechnung zu erstellen.
Zur Berechnung des Beitrags zur Rücklage verwendet man Durchschnittswerte,
weil man praktisch keine Alternative hat. Der Beitrag sollte sich an zukünftigen
Instandhaltungskosten orientieren, aber wie hoch sind die? In der Literatur
findet man immer die gleichen Formeln und Werte: Die Peters’sche Formel sowie
die drei Werte aus der II.BV (Zweite Berechnungsverordnung).
Es mangelt nicht an Kritik. Die II. Berechnungsverordnung ist ein Gesetz für den sozialen Wohnungsbau. Man differenziert dort lediglich drei Altersklassen von Gebäuden: Jünger als 22 Jahre, zwischen 22 und 32 Jahren sowie ältere Gebäude. Keine Würdigung, ob ein Gebäude einen Aufzug oder eine Tiefgarage hat. Die Instandhaltungskosten, die man in §28 findet, haben sich nicht geändert, seit ich sie 2009 zum ersten Mal gesehen habe … obwohl Baukosten täglich klettern. Aber die Werte sind ja auch gar nicht für den Ansatz im Wirtschaftsplan einer WEG gedacht. Man verwendet sie einfach.
Eigentlich sollte es ganz anderes sein: Instandhaltungskosten sind stark vom Einzelfall abhängig, z.B. Alter und Zustand des Gebäudes, Gebäudetechnik, etc. Praktisch werden solche Faktoren aber fast nie berücksichtigt. Dass man Durchschnittswerte verwendet, liegt nicht daran, dass bisher niemand eine bessere Idee hatte. Ein Hochrechnen von Lebensdauer und Folgekosten jedes Bauteils würde zu einer Komplexitätsexplosion führen, die jeden Verwalter sofort auf Jahre beschäftigen würde.
Jede Immobilie umfasst so viele unterschiedliche Gewerke. Möchten Sie wirklich für Heizung, Dach, Abwasserleitungen und vieles mehr die Verarbeitungsqualität, Haltbarkeit und Restnutzungsdauer abschätzen? Oder zukünftige Sanierungskosten? Sachverständige kommen nicht umsonst. Für Dach, Heizung und Tiefgaragentor brauchen Sie andere Fachleute. Und am Ende der ganzen zeit- und kostenintensiven Besichtigungen sind sie auch nicht schlauer als vorher.
Es hilft nicht, den Austausch des Heizkessels in 4,3 Jahren vorauszusagen (Preis?). Oder die Lebensdauer Ihres Balkons mit 21,7 Jahren zu prognostizieren (Folgekosten?). Entweder Ihre Heizung geht kaputt oder nicht.
Durchschnitte und statistische Vergangenheitsdaten sind nun einmal mit Vorsicht zu genießen. Viele Autoren sind zahlenverliebt und in den Lehrbüchern steht, dass man nur genug Daten erheben muss, um treffende Prognosen abzugeben.
Aber wer Lehrbücher schreibt, kümmert sich nicht um die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum.
Vor diesem Hintergrund ist es durchaus gerechtfertigt, wenn die (ohnehin überlastete) Verwalterbranche sich dann eben doch gerne an einfachen Formeln und Werten aus dem Netz orientiert. Man sollte trotzdem ein Bisschen differenziert vorgehen.
Was also tun?
Zweck der Rücklage ist es, einen Puffer zu bieten, um die
Eigentümer vor plötzlichen finanziellen Lasten größeren Umfangs zu schützen. Anstatt einen Leistungswettbewerb
mit dem Kraken-Orakel Paul vom Zaun zu brechen, sollten Verwalter alles tun, um
Wohnungseigentümer vor der finanziellen Katastrophe zu bewahren.
Als Verwalter kann man durchaus in den eigenen Akten recherchieren, wie viel Geld in der Vergangenheit für Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurde. Wenn man genügend Daten findet, kann man daraus einen (z.B. gewichteten) Durchschnitt bilden oder mit einem bestimmten Prozentsatz in die Zukunft hochrechnen, um eine angemessene Beitragspflicht zu berechnen.
Auch hier sollte man ruhig mal näher hinsehen, anstatt die Werte blindlings hochzurechnen. Sind die eigenen Vergangenheitsdaten deutlich niedriger als in der II.BV? Dann verwenden Sie lieber den höheren Wert, denn Sie wollen die Eigentümer ja vor dicken Sonderumlagen schützen! Gab es in der Vergangenheit größere Schwankungen? Dann lassen Sie niedrige Werte beim Hochrechnen lieber aus. Das Ansparen einer Rücklage hat ja zumindest theoretisch einen periodischen Glättungseffekt und gleicht größere Sprünge im Zeitverlauf aus – zumindest theoretisch.
Deswegen spielt nicht nur die jährliche Zuführung zur
Rücklage eine Rolle – wichtig ist auch ein Blick auf die bereits angesparten Mittel.
Wenn der jährliche Rücklagenbeitrag niedrig und die Kasse fast leer ist, sollte
die WEG schnellstens höhere Sparraten beschließen. Oder ist die Kasse bereits
sehr voll, obwohl in den letzten Jahren kaum Instandhaltungen aufgetreten sind?
Möglicherweise kann man die Beitragspflicht etwas reduzieren oder zumindest
nicht weiter erhöhen, um die Eigentümer zu entlasten? Es kann aber auch sein, dass
die WEG in letzter Zeit viel Glück hatte und größere Reparaturen bevorstehen.
Oft sieht man in Mehrfamilienhäusern im Eingangsbereich
Schilder wie „Türe bitte ab 22 Uhr abschließen“.
Wer als Verwalter derartige Schilder duldet oder auch nur
darüber hinwegsieht, kommt in Teufels Küche, wenn etwas passiert. Und diese
Gefahr wird wirklich unterschätzt.
Stellen Sie sich vor, der Notarzt steht nachts vor der Türe.
Die Türe ist abgeschlossen. Jemand aus der 2ten Etage braucht akut Hilfe. Er
betätigt zwar den Türöffner – weiter kommt er nicht – aber es tut sich nichts,
weil die Türe abgeschlossen ist.
Die anderen, meist alten Anwohner im Haus öffnen auch nicht
die Türe, weil sie nachts aus Angst nicht mal an die Gegensprechanlage gehen.
Und der Hilferufende kann nicht die Treppen benutzen. Andere Anwohner reagieren
nicht, schlafen oder sind nicht zu Hause.
Es gibt zwei Möglichkeiten:
Erstens: Die Feuerwehr kommt und die zertrümmert die Haustüre.
Zweitens: Der Hilferufende stirbt, weil der Notarzt nicht rechtzeitig zu ihm gelangt.
In beiden Fällen können sich Anwohner und Hausverwalter am
nächsten Morgen mit der Schuldfrage auseinandersetzen und nichts ist mehr wie
vorher. Im Optimalfall ist nur die 3.000-EUR-Haustüre ruiniert und bietet nun
ein offenes Einfallstor für jeden Einbrecher. Der Hausverwalter wird seiner
Haftpflicht-Versicherung kaum erklären können, wieso er nicht gegen das
Abschließen-Gebot vorgegangen ist. Und vielleicht bekommt die
Gebäudeversicherung auch raus, wer die Türe abgeschlossen hat.
Und im schlimmsten Fall ist jemand tot, weil der Notarzt nicht reinkam.
Ich möchte in beiden Fällen nicht Verwalter, geschweige denn
in der Nähe sein.
Sind Sie der Meinung, Sie vermeiden Einbrüche, indem Sie Fluchtwege versperren?
Jedes Haus hat oft dutzende weitere Sicherheitslücken, nicht
nur die Haustüre.
Das Gebot, dass jedes Gebäude zumindest über einen gut
passierbaren ersten Rettungsweg verfügen muss, darf nicht leer laufen. Die
Passierbarkeit wird durch eine Tür, die sich von innen nur durch ein besonderes
Hilfsmittel (Schlüssel) öffnen lässt, aber erheblich beeinträchtigt. Besondere Gefahren
drohen, wenn sich viele Menschen im Gebäude aufhalten. die über keinen
Schlüssel verfügen.
In Panik zum Ausgang laufende Menschenmassen können dann
auch einem Schlüsselinhaber den Weg verstellen. Wenn es brennt, sind die Leute
in Panik. Sie merken erst unten, dass die Türe zu ist und dass ihr Schlüssel
noch oben ist. Schnell überschätzt man seine Kräfte: Wieder nach oben rennen?
Viel zu gefährlich! Ich bin stark, ich trete die Türe ein. Von wegen. Erst
jetzt merkt man, wie sicher die Türe wirklich ist.
In Anfragen potentieller Neukunden lese ich manchmal
folgendes:
„Eine
Dachsanierung steht an. Ein Angebot wurde bereits eingeholt“
„Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen sind geplant“
„Die
Wohnungseigentümergemeinschaft plant den Einbau energiesparender Fenster und
einer neuen Heizung. Die Maßnahmen sollten vom neuen Verwalter begleitet und
abgenommen werden und binnen 6 Monaten abgeschlossen sein.“
Obwohl ich auf derartige Anfragen nicht antworte, scheinen
sie durchaus ernst gemeint zu sein. Es sind Textschnipsel von echten Anfragen,
die ich in den letzten Jahren gesammelt habe.
Bei Neukunden ist sowieso genug zu tun.
Dass ein Verwalter an Neukunden im ersten Jahr Geld
verdient, dürfte ausgesprochen selten vorkommen, denn für den Verwalter gibt es
genug zu tun. Unter der Überschrift „Datenübernahme und Einpflegen ins System“ verbirgt
sich weit mehr, als man sich vorstellt. Zuerst muss er die ganzen Daten aus den
Unterlagen des Vorverwalters übernehmen. Und die sind ja selten digital, mit
anderen Worten – sie müssen von Hand abgetippt werden, und am besten werden die
wichtigsten Unterlagen gescannt. Also ganz viel zu tun, was meistens sehr viel
Mühe macht. Es geht um Stammdaten, Buchhaltung, bestehende Verträge, Versorger,
Ämter (natürlich müssen die alle angeschrieben werden). Dann noch Eröffnung
oder Wechsel des WEG-Kontos und selbstverständlich muss man die neuen Kunden
kennen lernen – also alle Eigentümer und deren Wünsche und Vorstellungen. Nur
so kann man eine WEG entsprechend den Wünschen der Eigentümer verwalten.
Und dann bringen die Neukunden noch einen Rucksack voll mit außerplanmäßigen
Großprojekten mit?
Scheinbar glauben viele Eigentümer, dass WEG-Verwalter für 50 EUR Stundenlohn eine Berufsqualifikation besitzen, die einem Architekten gleichgeordnet ist.
Das ist nicht nur kurzsichtig, sondern sehr gefährlich.
Warum soll der Verwalter das machen? Ein WEG-Verwalter sitzt in erster Linie am Schreibtisch. Er kümmert sich um Konten, Abrechnung, Aufträge, organisiert und kommuniziert. Sein Job ist es, auf alle Belange Ihres Hauses aufzupassen – und Sie ständig auf dem Laufenden zu halten. Aber er hat weder Architekturstudium noch Baustellenerfahrung.
Foto: Stephan Walochnik
Hausverwalter oder Architekt?
Manchmal überfordern größere Instandhaltungsmaßnahmen die Eigentümergemeinschaft
– nicht nur finanziell, sondern auch inhaltlich. Damit die Maßnahme gutgeht,
braucht man gute Beratung. Ein Fachmann mit Routine und Erfahrung muss her. Ein
nach Stundenhonorar bezahlten Fachplaner also jemand, der tagein tagaus nichts
anderes macht, als Instandhaltungsmaßnahmen zu begleiten. Anstatt so jemanden
mit einer gründlichen Diagnose (und später auch mit der Planung der Maßnahme) zu
beauftragen, haben bestimmte „kostensensitive“ Kapitalanleger etwas andere
Vorstellungen: Sie verwechseln plötzlich den Verwalter mit einem Hochbauingenieur
und erwarten von ihm die kosten- und ziellose Beschaffung von drei, vier oder
besser fünf Reparaturangeboten.
Es kann ja auch sinnvoll sein, dass der Verwalter selbst Angebote einholt und vergleicht – aber nur, wenn es um überschaubare Vorgänge geht, z.B. den Anstrich eines Treppenhauses. Aber bei komplexeren Maßnahmen sind die Angebote (=Ausführungsvorschläge!) der Handwerker selten vergleichbar! Und so stolpern WEGs von einem Angebot zum nächsten und schimpfen auf den Verwalter, weil alles so lange dauert, während die Rücklage leer bleibt und die Substanz vor sich hin bröckelt. Darunter leidet dann auch die Vermietbarkeit Ihrer Eigentumswohnung!
Foto: Stephan Walochnik
Kein gutes Ende?
Eins sollte klar sein: Ihr Verwalter riskiert seine Mitgliedschaft im Berufsverband, wenn er glaubt, dass er mir nichts dir nichts Bauplanungen ausführen oder Abnahmen erklären darf.
Das kollidiert mit der Berufsordnung und gefährdet den Versicherungsschutz.
Architekten und Ingenieure durchlaufen ein mehrjähriges,
intensives Studium an einer Fachhochschule oder Universität und müssen
verschiedene Voraussetzungen erfüllen, um Mitglied in der Berufskammer zu
werden. Wollen sie auch als Bauplaner zugelassen werden, müssen sie eine bestimmte
(und teure) Berufshaftpflichtversicherung abschließen, die es für Verwalter nicht gibt.
Begibt sich ein Verwalter trotz besserem Wissen auf das
millimeterdünne Eis, ist er selbst schuld.
Sobald mehrere Gewerke im Spiel sind (Elektriker, Maurer,
Gerüstbauer, Maler, Dachdecker, …), ist Koordinationsarbeit nötig. Ohne
fundierte Baukenntnisse, die nur ein Architekt haben kann, geht es ganz
bestimmt schief: Plötzlich fällt während der Bauarbeiten auf, dass irgendwas
doch nicht so geht, wie geplant. Schlecht geplant? Jedenfalls will keiner der
Handwerker schuld sein. Und jetzt? Völlig unerwartet muss jetzt entschieden
werden, wie es weitergeht – aus dem Stegreif. Das Gerüst steht jedenfalls rum und
kostet Miete für jeden Tag der Standzeit. Erpressung? Meinetwegen, aber keiner
der Handwerker wird sich den Schuch anziehen – es war eben bei
Angebotserstellung nicht absehbar.
Jetzt wird es teuer – und zwar richtig. Wenn die Eigentümer
konsequent sind, zahlen sie die Zeche, in die sie den Verwalter getrieben
haben, aber meistens wollen selbst erwachsene Menschen nichts mehr von ihrer
eigenen Entscheidung wissen. Beliebter ist – bzw. praktischer erscheint es
manchen Eigentümergemeinschaften, den Verwalter vor Gericht zu ziehen.
Vergessen sind die Versprechungen von gestern („Ein Architekt kostet doch nur
Geld“, „das möchten wir uns sparen“, „Unfug“). Die Eigentümer, die am lautesten
geschrien haben, besinnen sich urplötzlich auf den gesunden Menschenverstand:
„Das hätten Sie uns doch sagen müssen“. Selten hat der umsichtige Verwalter
einen schriftlichen Vermerk im Protokoll der Eigentümerversammlung gemacht.
Die Haftpflichtversicherung des Verwalters wird sich auf die
AGB berufen, denn versichert sind Schreibtischtätigkeiten, Organisation, Koordination
und Kommunikation – Verwaltertätigkeiten eben.
Versucht sich der Hausverwalter sich als Hobbyelektriker, Steuerberater oder Chauffeur, ist das ebenso wenig versichert wie tollkühne Ausflüge ins Land der Architekten.
Die Jahresabrechnung ist für Sie gemacht. Sie müssen sie verstehen, auch wenn Sie kein ausgebildeter Buchhalter sind. Auch die Bank schickt Ihnen Kontoauszüge in einer Form, die Sie verstehen. Das gleiche gilt auch in der WEG: Der Verwalter ist verantwortlich, Ihnen darzulegen, wohin Ihr Geld geflossen ist.
Ich weiß nicht genau, warum derart viele Beschlüsse angefochten
werden. Oftmals hat es damit zu tun, dass Eigentümer
sich verschaukelt fühlen. Müssen Sie ein ausgebildeter Buchalter sein, um
Ihr Zahlenwerk zu durchblicken? Muss eine Jahresabrechnung unbedingt ein Urwald voller komischer Begriffe und
Zahlen sein? Was ist ein Sollsaldo (aus wessen Sicht? WEG oder Eigentümer)?
Was bitte soll eine „Beiratsabrechnung“ sein, hat der Sonderrechte? Was ist ein
„Rücklagensoll“ oder ein „Soll laut Wirtschaftsplan“?
Es wird einem ganz schwindelig, wenn man sich die
Jahresabrechnung anschaut. Angenommen, Sie bekommen eine Jahresabrechnung, die
Sie einfach nicht verstehen. Vielleicht fechten Sie den Beschluss an, weil Sie
einen größeren Betrag nachzahlen müssen? Weil Sie nicht verstehen, warum? Und
weil die Hausverwaltung keine Anstalten
macht, es Ihnen zu erklären? Manchmal sind Anfechtungsklagen berechtigt und
manchmal unvermeidbar. Dennoch sollten wir überlegen, was wir tun können, damit
Transparenz herrscht darüber, was
mit dem Geld der Eigentümergemeinschaft letztes Jahr passiert ist.
Die Jahresabrechnung
hat zwei Gesichter:
Erstens soll sie dem Eigentümer zeigen, ob er etwas
zurückbekommt oder nachzahlen muss. Jeder soll sie verstehen können. Vor allem
die Eigentümer, die keine Bilanzbuchhalter sind. Sie soll einfach sein. Ach ja:
Und sie soll im März fertig sein.
Zweitens möchte der Gesetzgeber, dass die Abrechnung bestimmte
Angaben enthält. Deswegen wird sie manchmal viel länger, als man es möchte. Was
ist der goldene Mittelweg zwischen diesen beiden Anforderungen?
Selbstverständlich kann es sein, dass Sie einen größeren Betrag nachzahlen müssen. Aber der Aufbau ist entscheidend dafür, ob der Eigentümer die Abrechnung versteht. Diese Frage muss immer im Mittelpunkt stehen.
Wie kann man das tun? Es ist wichtig, dass Sie als
Eigentümer die Abrechnung verstehen. Auch – oder erst recht – dann, wenn Sie
kein Bilanzbuchhalter sind. Deswegen ist die Jahresabrechnung keine Bilanz. Sie
ist eine einfache
Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Natürlich gibt es für bestimmte Dinge
Sonderregelungen und alle Hausverwalter müssen sich an bestimmte
Darstellungsformen halten.
Vertrauen kommt von Vertrauenswürdigkeit. Deswegen muss ein Hausverwalter die Abrechnung so transparent wie möglich machen für diejenigen, die sie überprüfen möchten, nicht nur für den Beirat.
Im Mittelpunkt des Rechenwerks steht die Transparenz gegenüber den Eigentümern. Der Verwalter legt durch die Abrechnung Rechenschaft ab, dass er gut auf das treuhänderische Vermögen aufgepasst hat. Die Rechnung soll so einfach und verständlich wie möglich aufgebaut sein, damit jeder Eigentümer sie verstehen kann.
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