StephanWalochnik - Die Eigentumswohnung

Warum eine regelmäßige Dachkontrolle so wichtig ist.

Viele Leute haben Sorge vor einer großen Dachsanierung, aber eine solche kommt relativ selten vor. Häufiger müssen kleinere Flächen auf Dächern stellenweise repariert bzw. instandgesetzt werden. Wenn es zu einer großen Dachsanierung kommt, haben alle Beteiligten viele Jahre geschlafen und weggesehen.

Daher ist es wichtig, dass ein Dachdecker jedes Jahr einmal „kurz“ Ihr Dach kontrolliert und die Rinnen säubert (, auch wenn man keine Anzeichen für Probleme sieht). Das rechnet er nach Stunden ab und kostet nicht viel Geld. Auf diese Weise ist es möglich, kleinere Schäden sofort zu entdecken, bevor sie große Probleme bereiten. Diese werden in der Regel sofort behoben, z.B. Lötstellen, lockere Ziegel oder vielleicht Kleinigkeiten an der Dachschweißbahn.

Eine Dachkontrolle hilft dabei, kleinere Schäden sofort zu erkennen und gar nicht erst größer werden zu lassen. Es kann auch mal sein, dass Reparaturen anfallen. Aber wenn sein Dach über die Jahre immer beihält, wird langfristig kaum etwas passieren und meiner Meinung nach ist eine vollständige Dachsanierung dann extrem unwahrscheinlich. Natürlich sind Sturmschäden jedweder Art vorstellbar, aber die sind ja versichert. Wenn man sich regelmäßig um das Dach kümmert, dann bleibt die Substanz auch langfristig erhalten.

Aktien vs. Eigentumswohnungen: Welche Anlageklasse schneidet besser ab?

Da ich 14 Jahre lang als Wertpapierhändler gearbeitet habe, kenne ich die Diskussionen um den Vergleich beider Assetklassen nur zu gut. Beide Seiten haben hervorragende Argumente, jedoch überwiegen meiner Meinung nach die Vorteile von Immobilien ganz klar. Dennoch sind Sie gut beraten, bei Ihrer Altersvorsorge im Sinne der Risikostreuung auch einen Teil auf Aktien zu setzen.

Was ist für die einzelnen Anlageklassen typisch?

Mit einer Aktie kaufen Sie Bruchteilseigentum eines Unternehmens. Sie sind jetzt Miteigentümer an einem Unternehmen, entsprechend Ihrem Anteil steht Ihnen ein gewisser Prozentsatz (besser: Promillesatz) des Jahresgewinns zu, der entweder als Dividendenzahlung auf Ihr Konto ausgeschüttet oder ins Unternehmen reinvestiert wird. Sie können die erwartete Dividende zu dem Kurs ins Verhältnis setzen, zu dem Sie die Aktie gekauft haben. Das Ergebnis nennt man Dividendenrendite. Sie sehen, wie viel „Zinsen“ Ihnen diese Anlage (momentan) bringt. Wenn Sie eine Aktie für 100 EUR kaufen und sie jährlich 5 EUR Dividende bringt, beträgt Ihre Dividendenrendite (vor Steuern) 5%.

Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie erstens Bruchteilseigentum am Gemeinschaftseigentum eines Mehrfamilienhauses (Dach, Treppenhaus, Aufzug, Heizung,…). Zweitens kaufen Sie Sondereigentum, d.h. das alleinige Nutzungsrecht an der Innenseite Ihrer Wohnung.

Weder Fenster, Außenfassade noch Wohnungstüre Ihrer Eigentumswohnung gehören Ihnen alleine, das ist alles Gemeinschaftseigentum. Sie besitzen daran einen prozentualen Anteil, wie auch alle anderen Wohnungseigentümer.

Wo ist die Dividende bei Eigentumswohnungen? Sie setzt sich wie folgt zusammen (im Detail werden wir später noch darauf eingehen):

+ Mieteinnahmen

– Kreditrate (Zins und Tilgung)

– Reparaturen

– Verwaltungskosten

– weitere nicht umlagefähige Nebenkosten

= Überschuss

Die Mieteinnahmen sind bei vermieteten Eigentumswohnungen die einzige Einnahmequelle. Davon müssen Sie Kredit-, Reparatur- und Verwaltungskosten abziehen, ebenso alle übrigen Kosten, die Sie nicht auf den Mieter abwälzen können. Diesen Überschuss können Sie ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen, wie Sie es mit der Dividende bei Aktien tun. So wissen Sie, welche „Verzinsung“ Sie erwirtschaftet haben. Dieses Verhältnis wird oft aus zwei Blickwinkeln betrachtet, wobei es sich einfach um den gegenseitigen Kehrwert handelt: Den Multiplikator und die Rendite.

und

Kaufmännisch rechnet man meistens mit der Rendite, während Makler oftmals den Multiplikator angeben, den man auch als Vervielfältiger oder „das x-fache“ nennt. Ein Beispiel: Der Kauf einer Eigentumswohnung für 100.000 EUR mit einem Überschuss von 5.000 EUR p.a.

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Wie werden die beiden Assets finanziert?

Eigentumswohnungen kauft man meistens (fast) vollständig kreditfinanziert. Die Bank bezahlt den Kaufpreis. Die Mieter wiederum zahlen den Kredit zurück. Und Sie besitzen die Immobilie und bekommen die Überschüsse und Verkaufserlöse.

Mit der Kreditfinanzierung setzen Sie Kapital ein, das Ihnen gar nicht gehört. Man spricht von einem Hebeleffekt. Diese Möglichkeit steht Ihnen bei Aktien für gewöhnlich nicht zur Verfügung. Grundsätzlich können Sie in Aktien nur Beträge investieren, die Sie auf dem Konto haben. Theoretisch kann man auch Aktien kreditfinanzieren. Beim Aktienkauf auf Pump spricht man vom „Lombardkredit“. Aber dieser ist nicht besonders verbreitet. Wenn die Aktienkurse fallen, zieht die Bank solch einen Kredit schnell zurück oder fordert zusätzliche Sicherheiten, die man besonders in solchen Marktphasen selten hat. Andernfalls werden die Aktien (teilweise) zwangsverkauft. Das kann bei Aktien schnell gehen, weil deren Kurse täglich festgestellt werden und mitunter erheblichen Schwankungen unterliegen, die es in dieser Extremform bei Immobilien normalerweise nicht gibt.

Wie viel Geld haben Sie für Ihre Immobilien bezahlt?

Sie selbst habenüblicherweise gar nichts bezahlt.Odervielleicht 5% Erwerbsnebenkosten. Davon abgesehen werdenImmobilien durch fremdes Geld finanziert (Bank), und die Verbindlichkeitenwerden von fremden Leuten zurückgezahlt (Mieter). Wenn Sie in Eigentumswohnungen investieren, müssen Sie keinen monatlichen Betrag und keine Rate selbst aufbringen. Üblicherweise bekommen Sie einen Überschuss – und ggfs. auch noch Steuervorteile.

Der Vergleich als Beispiel:

Den Hebeleffekt der Kreditfinanzierung können Sie am besten am Vergleich erkennen, eine Eigentumswohnung oder eine Rentenversicherung bzw. einen Aktiensparplan anzulegen:

Sie kaufen eine Wohnung für 100.000 EUR ohne Anzahlung. Sie wird 30 Jahre lang von (ggfs. wechselnden) Mietern abbezahlt. Das Objekt ist vollständig kreditfinanziert. Im vereinfachten Beispiel gibt es 30 Jahre lang weder Mieterhöhungen noch Wertsteigerungen. Ihr monatlicher Überschuss: Plus minus null. Anschließend gehört die Wohnung Ihnen. Geschenkte 100.000 EUR mit null Euro Eigenkapital.

Nun legen Sie einen Aktiensparplan an, der vereinfacht gerechnet jährlich mit 5% verzinst wird. Sie möchten ebenfalls nach 30 Jahren 100.000 EUR besitzen. Sie müssten Monat für Monat 119,50 EUR selbst aufbringen, da es ja keinen Mieter gibt, und diesen Betrag fortwährend an das Institut überweisen. Ihre jährliche Sparrate beträgt demnach 1.434 EUR, um nach 30 Jahren auf 100.000 EUR zu kommen.

Womit wir beim Risiko wären:

Bei Eigentumswohnungen liegen die Risiken in Lage und Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn die Lage sich verschlechtert, können Sie die Wohnung nur noch zu schlechteren Konditionen vermieten (oder verkaufen) und damit ist Ihre Wohnung weniger wert. Sie können die Wohnung nicht von ihrem Standort wegbewegen. Denken Sie an schlimme Beispiele wie Duisburg-Marxloh oder Köln-Chorweiler. Diese Stadtteile haben sich in den letzten Jahrzehnten sehr negativ entwickelt, was zumeist schleichend und praktisch nie ad-hoc passiert ist.

Das zweite Risiko ist eine schlechte Eigentümergemeinschaft, die notwendige Reparaturen verschläft oder fahrlässig vertrödelt, wenn schnelle Hilfe geboten wäre. Mit der Substanz bröckelt dann auch die Vermietbarkeit, während Ihre Wohnung immer weniger wert ist, weil die Miteigentümer die Notwendigkeit üblicher Sanierungen einfach nicht wahrhaben wollen.

Bei Aktien lauern hingegen Risiken, die Sie als Außenstehender zumeist nicht auf Anhieb klar beurteilen können. Die Lage und den Zustand eines Mehrfamilienhauses sowie das Klima in der Eigentümergemeinschaft können Sie relativ schnell selbst durchblicken, während Sie die Verhältnisse in großen Konzernen und deren Aktien unmöglich ebenso schnell in der Detailtiefe selbst analysieren können – zumindest nicht ohne Fehler oder Ungenauigkeiten.

Haben Sie schon von Enron, Worldcom oder Wirecard gehört? Fantastische Großkonzerne, die rund um den Globus gute Geschäfte machen. Oder etwa nicht?

Plötzlich gab es einen Bilanzskandal. Es zeigte sich, dass bestimmte Personen mit viel Kreativität und krimineller Energie Zahlen gefälscht hatten. Den Wirtschaftsprüfern war es wohl nicht aufgefallen. Fast über Nacht waren die Aktien dieser Unternehmen rein gar nichts mehr wert.

Aber auch abseits von betrügerischen Machenschaften können sich Geschäftsmodelle von Aktiengesellschaften zum negativen (oder zum positiven) verändern. Welches Produkt wird verkauft? Wohnraum benötigt man immer, die Nachfrage wird also auch in 1.000 Jahren noch da sein, und natürlich mit der Bevölkerung und dem Standort schwanken. Jedes Unternehmen hingegen hat sein eigenes Geschäftsmodell. Wenn niemand mehr ein bestimmtes Produkt haben will (seien es Kutschen, VHS-Kassetten, Nokia-Handys, Verbrennermotoren oder Gasheizungen), dann verdient die Firma eines Tages weniger Geld, das es in Form von Dividenden an Sie hätte weitergeben können. Vielen Unternehmen hingegen gelingt es, sich selbst neu zu erfinden. Dennoch: Ein Unternehmen, das einen Trend verschläft, verschwindet früher oder später vom Markt, die Aktien eignen sich dann nur noch für das Altpapier. Immer wieder verkalkuliert sich ein Unternehmen und muss zum Insolvenzrichter. Auch bei Immobilien kann es vorkommen, dass man sich verhebt, wenn man die Kosten unter- oder die Miete überschätzt. Dennoch ist es viel schwieriger, Finanzströme eines großen Unternehmens zu überblicken.

Kleinstmöglicher Anlagebetrag Im Vergleich zu Aktien fehlt noch ein Aspekt, der nicht ganz unwichtig ist: Sie können bei Aktiengesellschaften (fast) beliebig kleine Anteile kaufen und deswegen bereits mit sehr überschaubaren Beträgen von wenigen hundert Euro einsteigen. Bei Immobilien bewegen Sie sich auch bei kleinen Objekten fast immer mindestens im sechsstelligen Bereich. Vor allem, wenn Sie Ihr erstes Objekt kaufen, haben Sie ein sog. Klumpenrisiko, d.h. Sie haben einen großen Geldbetrag in einen einzelnen Vermögensgegenstand investiert.

Berufswunsch: Influencer oder Hausverwalter?

Wahrscheinlich möchten sich private Wohnungseigentümer nicht so gern mit dem Berufsbild „Hausverwalter“ und seinen Aussichten auseinandersetzen, aber es wird Ihre Nebenkosten in den nächsten Jahrzehnten deutlich verändern. Gerade komme ich vom jährlichen Branchentreffen in Münster und habe mal wieder festgestellt: Alle Kollegen sind sich einig, dass es fast keine fähigen WEG-Verwalter mehr gibt.

Nicht nur die Eigentümergemeinschaften finden keine Verwalter mehr. Auch die Verwaltungsbetriebe schaffen es nicht, (wenn überhaupt) an bezahlbares Personal zu kommen. Und es wird jährlich schlimmer, oder anders formuliert: Die Konditionen werden sich zu unseren Gunsten verbessern. Das freut mich.

Liebe Eigentümer bitte verstehen Sie das nicht falsch. Sie wissen, dass ich immer 100% gebe, damit Sie zufrieden sind. Aber als ich angefangen habe, musste ich eine Menge Klinken putzen, und ausgesprochen billige Eröffnungsangebote abgeben, anders kam ich als Quereinsteiger vor 10 Jahren nicht in den Markt. Scheinbar hat die ganze Branche mir das nachgemacht, jedenfalls herrschte viele Jahre ein ungerechtfertigter Preiskampf, der scheinbar erst vor ein paar Jahren zu Ende war. Andererseits sind die Verwalterhonorare in den letzten Jahren kaum gestiegen. Ich habe irgendwo aufgeschnappt, dass Grundbesitzabgaben in den letzten Jahrzehnten um 2.000 Prozent gestiegen sind, während sich die Verwalterhonorare nur verdoppelt haben. Doof. Das ist vielen Eigentümern nicht klar, obwohl viele wahrscheinlich mehrfach die Miete erhöht haben und die Eigentumswohnungen eine enorme Wertsteigerung erfahren haben. In der Branche fängt zum Glück langsam ein Umdenken an, dass kein Verwalter mehr seine Arbeitskraft für 25 EUR pro Wohnung und Monat verscherbelt.

Auch in diesem Jahr war auf der Konferenz die Rede davon, dass die Kollegen Objekte unter zehn Einheiten einfach nicht mehr annehmen. „Wir schaffen von der Kapazität her nicht und die Leute sind auch nicht bereit es zu bezahlen.“ Vor allem im Segment der „kleinen Häuser“ unter 10 WE verschärft sich der Wettbewerb (auf Seite der Nachfrager!) dramatisch.

Es ist ja auch kaum zu übersehen: Überall wird gebaut, es gibt immer mehr Eigentumswohnungen und immer weniger WEG-Verwalter. Wer will schon so einen Beruf machen? Verstaubtes Image, Eigentümerversammlung nach 19 Uhr, Büroalltag und häufig Notfälle. Ich habe mich vielleicht schon daran gewöhnt, aber die meisten jungen Leute, die gerade vor der Berufswahl stehen, wollen lieber Blogger werden, Influencer, oder um die Welt reisen. Bestenfalls BWL studieren und Wirtschaftsprüfer werden. Jedenfalls nicht Hausverwalter. Der Nachwuchs geht langsam aus und die Preise werden sich verschärfen.

Warum fehlt Generation Y auf der Eigentümerversammlung?

Die „Millennials”, „Generation Y“. Sie wissen schon, das sind Leute, die zwischen 1980 und 1995 geboren wurden. Man sagt meiner Generation bestimmte Charaktereigenschaften nach. Generation Y, englische Aussprache „Why“, also „Warum“. Die hinterfragen erstmal alles. Außerdem sagt man, sie legen sehr viel Wert auf Selbstverwirklichung, Entfaltungsmöglichkeiten und die Suche nach dem Sinn. Geld besitzt eher untergeordneten Stellenwert, obgleich es zum Leben nötig ist und die ganze Freiheit erst ermöglicht. Eben ein Mittel zum Zweck. Wie auch bei Sternzeichen sind sicherlich ein paar Verallgemeinerungen dabei. Selbstverständlich hat jeder seine individuellen Charaktereigenschaften, aber viele Merkmale treffen generell „schon irgendwie“ auf meine Altersgenossen zu.

Ich wurde jedenfalls 1984 geboren und gehöre ebenfalls zur Generation Y. Zumindest von meiner Wahrnehmung her sehe ich auf den Eigentümerversammlungen nur Menschen, die mit Abstand älter sind als ich.

Meine erste Eigentumswohnung habe ich mit 23 Jahren gekauft. Ich habe mich scheinbar daran gewöhnt, dass auf den Versammlungen nur die Generation 40 oder 50 plus zu finden ist.

Möglicherweise hat sich auch meine eigene Alterswahrnehmung verschoben, denn für mich sind 50-jährige nicht alt. (Redaktioneller Hinweis: Heute, im Jahr 2020, bin ich 36 Jahre alt.) Letztens habe ich mit einer Frau darüber gesprochen, wie alt man mit 70 ist. Dummerweise war sie schon fast 70. Ich wäre am liebsten im Erdboden versunken. Das hätte ich anders eingeschätzt. Ups, unangenehme Panne. Aber da sieht man mal, für wie jung ich sie gehalten habe.

Sei es drum, auf den Eigentümerversammlungen finde ich jedenfalls selten Eigentümer unter 35. Ist das nur meine Wahrnehmung oder ein allgemeiner Trend? Und wenn ja, woran liegt das?

Ehrlich gesagt weiß ich nicht mal, ob meine subjektive Sicht überhaupt richtig ist. Aber wenn ja, hätte ich ein paar Vermutungen, aber auch ein paar Argumente, warum Wohnungseigentum vor allem für diese Generation ganz hervorragend ist.

Zu meinen Vermutungen: Ich glaube, es liegt am Kredit. Ich bekam mit 23 Jahren einen Kredit, weil ich einen unbefristeten Arbeitsvertrag hatte. Wer keinen hat, der hat es schwer. Ziemlich eintönige Perspektive bei den Banken? Möglich, aber meiner Erfahrung nach die erste Hürde. Wer lange selbständig ist, hat ebenfalls gute Aussichten, aber mit befristetem Arbeitsvertrag ist es deutlich schwerer. Aber Zeitarbeit und Zeitverträge haben heutzutage ein viel größeres Gewicht auf dem Arbeitsmarkt. In der Generation Y sind unbefristete Arbeitsverträge plus hohe Gehälter eher die Ausnahme als die Regel, zumindest nicht mehr selbstverständlich. Früher konnte man mit Ausbildungsberuf im Laufe seines Lebens das Eigenheim finanzieren. Ein Freund meiner Eltern arbeitet bei der AOK, hat einen unbefristeten Altvertrag mit fürstlichem Einkommen und Zusatzleistungen, von dem man heute nur träumen kann. Natürlich sind Eigentumswohnungen deutlich billiger als Eigenheime und für die Generation Y besser geeignet. Aber daraus wird nichts, wenn es eine Kredithürde gibt, über die man einfach nicht drüber springen kann.

Zweitens kann es auch am verstaubten Vermieter-Image liegen und am Schreckgespenst „Mietnomaden“, das durch die Medien geistert, alles kaputt macht und nicht auszieht. Allen Schreckgeschichten zum Trotz: Wer nicht zahlt, der hat auch keinen Kündigungsschutz. Ist mir auch schon mal passiert, eine fähige Mietrechtsanwältin hat den Schrecken schnell beendet.

Währenddessen liegt Generation Y lieber in Peru am Strand, taucht mit Haifischen, meditiert in Vietnam oder macht sich sonstwie ein schönes Leben. Zur gleichen Zeit sitze ich in den Eigentümerversammlungen und schaue meine lieben Kunden an, die fast alle 45 und älter sind.

Wie finanziert denn die Generation Y Ihren nächsten Urlaub? Genau dafür eignen sich Eigentumswohnungen doch ganz hervorragend! Deswegen würde diese Anlageform richtig gut passen. Im Idealfall ist eine vermietete Eigentumswohnung der Weg zur Finanzierung des nächsten Urlaubs.

Einnahmen: Miete.

Betriebskosten: Durchlaufender Posten .

Ausgaben: Kreditrate, Beitrag zur Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten.

Ich weiß die Rechnung ist etwas vereinfacht, aber möchte ich damit sagen? Mit meinen vier Eigentumswohnungen verdiene ich jeden Monat 350 EUR (vor Abzug der Einkommensteuer). Mehr Einnahmen als Ausgaben, weil mir das Wohl der Mieter am Herzen liegt. Im Laufe eines Jahres kommen so 4.000 EUR zusammen, ist das nicht schön? Und das, obwohl ich als „privater Kleinvermieter“ in den letzten 10 Jahren nicht ein einziges Mal die Miete erhöht habe. Das ist sogar gut: Ein glücklicher Mieter die beste Investition in die Altersvorsorge. Miettreue bedeutet auch geringe Fluktuation.

Glücklicher Mieter = geringe Fluktuation + keine Probleme

Natürlich muss man irgendwelche Mietrechtsparagraphen beachten, aber einem Mieter ist es viel wichtiger, dass man ihn anständig behandelt und sich um seine Probleme kümmert (sofern Sie denn auftauchen). Ein glücklicher Mieter zahlt meine Wohnungen ab und ermöglicht nach 30 Jahren eine Altersvorsorge, die ich nicht bezahlt habe. Als Hausverwalter bin ich natürlich halbwegs ortsgebunden und mache keine dreimonatigen Selbstfindungstrips durch Peru, damit kann ich persönlich ganz gut leben.

Aber hier schließt sich der Kreis. Investitionen Eigentumswohnungen sind eigentlich genau das, was Generation Y braucht, wenn sie ausschweifende und lange Urlaube haben will. Eine erstklassige Altersvorsorge, gekoppelt mit passivem Einkommen (auch heute schon), das später steigt.

Was gibt es besseres für eine Generation, die sich selbst verwirklichen möchte und gerne durch die Welt reist?

Dach, Keller, Fenster, Aufzug: Jeder Wohnungseigentümer zahlt mit

Manchmal muss etwas repariert werden. Ob Sie als Wohnungseigentümer allein bezahlen müssen, oder ob die ganze WEG daran beteiligt ist, hängt davon ab, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum repariert wird.

Wer als Wohnungseigentümer noch ganz unerfahren ist, der wundert sich oftmals, wie viele Sachen eigentlich Gemeinschaftseigentum sind, aber im Wohnungseigentumsgesetz steht ganz klar, dass

alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes
oder für sein äußeres Erscheinungsbild

von Bedeutung ist, gleichzeitig Gemeinschaftseigentum sein muss. Ein Paar populäre Beispiele finden Sie ja schon in der Überschrift:

Dach,
Keller (-außenwände und -böden),
Fenster,
Aufzug.

Außerdem Fassade, tragende Mauern, das Grundstück selbst, und so weiter… Aber auf Eigentümerversammlungen erlebe ich (zu meinem großen Unverständnis) oft großes Unverständnis, dass es sich bei Bauteil xy nicht um Sondereigentum handelt. Oftmals umso unverständlicher, weil viele Bauteile schon in der Teilungserklärung dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum zugeordnet wurden.

Das häufigste Missverständnis sind Fenster:

Zumindest nach meiner Berufserfahrung. Denn Fenster sind gemeinschaftliches Eigentum. Warum? Laut Wohnungseigentumsgesetz ist alles, was das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägt, Gemeinschaftseigentum. Und das sind auch die Fenster. Wenn Sie also einfach „Ihre“ Fenster austauschen (sie glauben zumindest, es seien Ihre Fenster) dann begehen Sie Sachbeschädigung, wussten Sie das?

WICHTIG! Man unterscheidet Kostentragung und Eigentum:

Schauen Sie also zuerst in die Teilungserklärung. Beispiel Fenster: Diese gehören zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum. Möglicherweise steht aber in der TE, dass jeder Wohnungseigentümer „seine“ Fenster auf eigene Kosten austauschen darf. Wahrscheinlich ist damit nur die Kostentragung gemeint. Es ist also gemeinschaftliches Eigentum, das Sie auf Ihre Kosten instand halten müssen. (Bei Fenstern hat die Rechtsprechung sowieso entscheiden, dass sie zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Doch auch bei anderen Gewerken gilt: Schauen Sie sich die Teilungserklärung unbedingt noch einmal an.)

Das bedeutet also: Sie benötigen trotzdem einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der Ihnen den Austausch / die Instandsetzung erlaubt. Weil das Wohnungseigentumsgesetz sagt, dass weder Verwalter noch Beirat irgendwas zu entscheiden haben, beschließt die Eigentümerversammlung über Reparaturmaßnahmen… und das sind sie. Und Sie entscheiden auch mit Stimmenmehrheit, woher das Geld kommt, also aus der Rücklage oder als Sonderumlage.

Und da schließt sich der Kreis. Die meisten Eigentümer verstehen, dass eine Dachsanierung nicht nur vom Eigentümer der DG-Wohnung bezahlt wird. Soweit logisch. Das gleiche Gesetz gilt aber auch für den Aufzug. Sie haben die Erdgeschosswohnung gekauft und der Aufzug muss saniert werden? Mitgehangen, mitgefangen. Es ist nun mal Gemeinschaftseigentum, und Sie zahlen mit. Hand aufs Herz: Auch Sie können mit dem Aufzug in den Keller fahren, um die schweren Einkäufe runterzubringen, oder vielleicht haben Sie sogar mit dem Aufzug Zugang zur Tiefgarage? Jedenfalls sind Aufzüge Gemeinschaftseigentum und müssen von allen bezahlt werden.

Ich weiß, das muss man erstmal sacken lassen. Die meisten Eigentümer glauben, dass die Fenster ihnen gehören. Es gab genügend Gerichtsprozesse, wo die Eigentümer mit dieser Idee eine Bruchlandung erlebt haben. Wem es nicht passt, der kann sich ein freistehendes Einfamilienhaus kaufen. Die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes sind nicht immer logisch. Aber sie sind da – und deswegen beeinflussen sie Ihr tägliches Leben mehr, als Sie glauben.

Eigentümerversammlung: Was ist der Unterschied zwischen einer Besprechung und einem Beschluss?

Manche Eigentümer sehen sich nur einmal im Jahr, nämlich auf der Versammlung. Das gilt besonders für Vermieter, die nicht selbst im Objekt wohnen. Selbstverständlich gibt es viel Gesprächsbedarf, um Sichtweisen, Vorstellungen und Fragen untereinander auszutauschen und sich Meinungen zu bestimmten Themen zu bilden.

Verständlicherweise sprechen Sie meistens über weit mehr, als auf der Tagesordnung stand. Das ist auch gut so, damit Ihnen und Ihren Miteigentümern klar ist, wie das gegenseitige Meinungsbild zu bestimmten Themen aussieht. Solange aber nicht über einen Tagesordnungspunkt abgestimmt wird, hat diese kollektive Meinungsfindung nichts mit einer Beschlussfassung zu tun, sondern ist eine ganz normale Besprechung, die Sie theoretisch auch im Hausflur oder per WhatsApp halten können.

Ein Beispiel: Vielleicht möchten Sie den Eingangsbereich umgestalten oder wünschen sich eine neue Haustür. Um die richtigen Angebote einzuholen, muss zuerst besprochen werden, was sich die Mehrheit wünscht, z.B. Farbton, Gestaltung, Layout usw. Und natürlich, ob die Mehrheit das überhaupt so haben möchte. Diese Willensbildung ist sehr wichtig, damit der Verwalter weiß, welche Angebote er einholen soll und welche Wünsche er den Handwerkern vermitteln soll. Wenn die Angebote dann vorliegen, die Details und der Kostenrahmen klar sind, dann ist ein Beschluss nötig – und erst dann ist er möglich, damit es in die Umsetzung gehen kann.

Der Beschluss nämlich ist eine konkrete Anweisung an den Verwalter, eine klar bezeichnete Maßnahme mit einem bestimmten Kostenrahmen zu beauftragen. Und das ist der ganze Unterschied zwischen Beschlüssen einerseits und bloßen Anregungen, Ideen, Fragen oder Anmerkungen andererseits: Der Beschluss regelt eine ganz bestimmte Sache verbindlich, z.B. die Ausrüstung der Heizung mit einem Fernwartungssystem, die Aufstellung einer neuen Hausordnung oder die Beauftragung einer bestimmten Reparatur. Ein Beschluss ist für Sie und alle übrigen Eigentümer verbindlich – auch für Ihren Nachfolger, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen. Aufgrund dieser Tragweite werden bestimmte Anforderungen an jeden Beschluss gestellt. Er ist nur gültig, wenn die Formulierungen und Anweisungen klar und verständlich zu deuten sind – auch für diejenigen, die nicht an der EV teilgenommen haben.

Die Beschlüsse von morgen entstehen oft durch die unverbindlichen Gespräche auf der Eigentümerversammlung von heute. Wenn Sie auf der EV mit Ihren Nachbarn oder dem Verwalter ins Gespräch kommen, äußern Sie vielleicht Ihre Vorstellungen zu einem bestimmten Thema, hören die Sichtweise der Nachbarn und einigen sich sogar schon vorläufig auf Kompromisse oder Alternativen. Das alles ist ungeheuer wichtig, aber Sie dürfen nicht so weit gehen, dass ein spontan aufgekommenes Thema heute sofort beschlossen wird – sofern es nicht in der Einladung angekündigt wurde. Eine sofortige Entscheidung scheitert meistens an gesetzlichen Formvorschriften zum Verbraucherschutz, weil jeder Beschlussgegenstand, über den eine Entscheidung getroffen werden soll, klar und eindeutig in der Einladung stehen muss. Diese muss Ihnen drei Wochen vor der Versammlung zugestellt worden sein. Sie sollen auf der Eigentümerversammlung nicht spontan überrumpelt und zur Stimmabgabe genötigt werden, sonst wäre der Beschluss ungültig oder zumindest angreifbar.

Bei der Besprechung auf der Eigentümerversammlung – oftmals im letzten Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ stellen Sie also die Weichen für die Zukunft. Es ist eine Einordnung, damit auch der Verwalter weiß, was Sie sich wünschen und wo die Reise hingehen soll. Der letzte Punkt der Eigentümerversammlung darf gerne etwas länger dauern, denn eine ausgiebige Meinungsfindung ist sehr wichtig, aber sie hat nichts mit Beschlussfassung zu tun.

Unwetterwarnung für Sonntag und Montag (09.02.2020 und 10.02.2020)

Liebe Kunden,

für Sonntag und Montag ist ein starkes Unwetter angesagt, aber Versicherungsprämie (und Hausverwalter) träumen von zwei Tagen ohne Sturmschäden. Vielleicht klappt es ja 🙂

Bitte seien Sie so nett: Schauen Sie doch mal in Garten, Balkon und Terrasse, ob dort Gegenstände herumstehen. Jeder Gartenstuhl, Blumentopf oder Sonnenschirm kann bei starkem Wind mitten in Ihre Fensterscheibe knallen. Versicherung hin oder her, jeder Schaden macht Arbeit. Nach den letzten beiden „Sturmkatastrophen“ (Ela und Friederike) konnten Sie sich auf acht Wochen Wartezeit bei der Versicherung einstellen.

Vielleicht stellen Sie Gartenstühle, Blumentöpfe, etc. einfach mal zwei Tage rein und lassen die Rollläden runter (Beispielfoto siehe Anhang) 🙂
Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.

Archivbild: Sturmtief Ela, 2014. Foto: Stephan Walochnik.

Süchtig nach Angeboten, blind für den Rest

Wem ein Gebäude gehört, der muss es auch instand halten. In Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es jedoch einiges an Abstimmungsbedarf zu beachten. Zwar darf nur der Verwalter Aufträge erteilen, aber die Eigentümerversammlung entscheidet, wer in welchem Kostenrahmen beauftragt werden soll. Der Verwalter muss Vorarbeit leisten, um den Instandsetzungsbedarf festzustellen und Eigentümer über Reparaturmöglichkeiten zu informieren.

Dazu gehört es auch, mehrere Angebote einzuholen. Die Grundidee dahinter ist einfach: Wenn man drei Angebote für die gleiche Leistung hat, erkennt man den fairen Marktpreis. Sie können vergleichen und den Billigsten beauftragen. Soweit die Theorie. Bei einfachen Sachen (z.B. Anstrich Treppenhaus) kann man das auch so machen.

Die Suche nach drei Angeboten kann aber ziemlich anstrengend sein. Viele gute Handwerker reißen sich nicht gerade um Eigentümergemeinschaften, denn sie wissen auch, dass WEGs drei Angebote einholen und den Billigsten beauftragen werden. Gute Handwerker lassen sich immer seltener darauf ein, schließlich wissen sie, dass der niedrigste Preis gewinnt. Wenn ein Hausverwalter anfragt, weiß jeder Handwerker, was gerade abläuft. Für den Verwalter besonders blöd: Wenn zu viele Angebote nicht beauftragt werden, sind Handwerker irgendwann nicht mehr bereit, weiterhin Angebote abzugeben.

Außerdem gehen viele alte Handwerker in den Ruhestand, und „Generation Z“ will lieber Blogger oder Influencer werden. Nur leider sterben hierdurch die Handwerker aus.

Selten sind die Angebote wirklich vergleichbar. Handwerker bieten unterschiedliche Leistungen an. Weil die Angebotserstellung für den Kunden meistens kostenlos ist, führen sie selten Untersuchungen durch. Niemand möchte mehr Arbeit als nötig investieren. Am Ende beauftragt die WEG den Günstigsten. Vielleicht hat er auch bewusst Positionen vergessen, um der Billigste zu sein und den Auftrag zu bekommen. Möglicherweise droht während der Ausführung das erste Nachtragsangebot. Ob der Handwerker das Problem hundertprozentig verstanden hat, sehen Sie, wenn er fertig ist.

Ich möchte meine Wohnung renovieren – muss ich irgendwas beachten?

Vielleicht möchten Sie nach einigen Jahren in Ihrer Eigentumswohnung renovieren, die Küche oder das Bad erneuern? Es gibt viel zu beachten, aber vor allem sollten Sie zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheiden. Mit Ihrem Sondereigentum können Sie nämlich grundsätzlich tun und lassen, was Sie möchten. Wichtig ist, dessen Grenzen zu kennen, denn auch innerhalb Ihrer Wohnung geraten Sie schnell an Gemeinschaftseigentum, z.B. an Fenster oder Balkon. Wenn Sie hieran etwas verändern möchten, brauchen Sie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Die häufigsten Missverständnisse passieren bei Fenstern und Wohnungstür, denn sie gehören zum Gemeinschaftseigentum. Schnell glauben Sie, es wären „Ihre“ Fenster, denn sie befinden sich ja in Ihrer Wohnung. Der Gesetzgeber möchte aber das äußere Erscheinungsbild der WEG beschützen, damit nicht jeder Eigentümer neue Fensterrahmen in jeder beliebigen Farbe einbauen kann.

Wenn Sie Ihre Fenster im Rahmen der Renovierungsarbeiten gerne gleich mit erneuern möchten, müssen Sie vorher die WEG um Genehmigung bitten. Weil der Verwalter das nicht alleine entscheiden darf, kann das etwas dauern. Ein Beschluss ist nötig, entweder auf der nächsten EV, oder als Umlaufbeschluss. Beides ist mit Aufwand verbunden, also planen Sie etwas Vorlaufzeit ein.

Ob ein Gebäudeteil Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist, hängt vom Wohnungseigentumsgesetz und von Ihrer Teilungserklärung ab. Laut WoEigG gehören zum Gemeinschaftseigentum auf jeden Fall das Grundstück und

Gebäudeteile,
die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen oder
die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder
die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes beeinflussen oder
die nicht zu Sondereigentum erklärt wurden.

Das Gesetz gibt einen Rahmen vor, der immer Vorrang hat. Ergänzend dazu können in Ihrer Teilungserklärung weitere Dinge oder Räume zu Gemeinschaftseigentum erklärt worden sein. Sondereigentum wiederum entsteht nur an Dingen, die in der Teilungserklärung auch ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt wurden.

Wenn in Ihrer Teilungserklärung etwas anderes steht, z.B. Fenster zu Sondereigentum erklärt wurden, geht die gesetzliche Regel vor. Die Rechtsprechung hat oftmals entschieden, dass so eine Klausel in eine Regel zur Kostentragung umzudeuten sein kann. Das bedeutet: Die Fenster bleiben Gemeinschaftseigentum, weil sie das äußere Erscheinungsbild beeinflussen, aber die Kosten der neuen Fenster müssen dann vom Sondereigentümer selbst getragen werden. Im WoEigG sind Kosten und Eigentum zwei unterschiedliche Paar Schuhe! Sie müssen also die WEG um Erlaubnis fragen, bevor Sie Fenster, Rollläden oder Wohnungstüren austauschen, müssen diese aber trotzdem selbst bezahlen.

Vielleicht ist Ihre Wohnung in der Teilungserklärung wie folgt beschrieben:

Das besagt nun, welche Räume Ihnen gehören. Sie wissen aber noch nicht, welche Gebäudeteile innerhalb dieser Räume vielleicht doch Gemeinschaftseigentum sein könnten, die Sie nicht ohne zu fragen mit renovieren können.

An einer späteren Stelle könnte in Ihrer Teilungserklärung ein Abschnitt zu finden sein, der erklärt, was zum Sondereigentum gehört. Ein Beispiel:

Weil vielen Wohnungseigentümern dieses Wissen fehlt, werden Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei Renovierungen oft verwechselt. Unwissenheit schützt leider nicht vor Strafe – und das kann schnell teuer werden. Schauen Sie also lieber einmal zu viel als einmal zu wenig in die Teilungserklärung oder fragen Sie Ihren Verwalter.

Nachfolgende Liste gibt einen Überblick über die Zuordnung verschiedener Gewerke, die im Einzelfall natürlich auch anders geregelt sein können:

Bauteil	Zuordnung
Abwasser- leitungen	Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Bad	Sondereigentum Fliesen, Badewanne, Armaturen, Waschtisch, Schränke, Dusche usw. können Sie nach Belieben verändern und erneuern lassen. Vorsicht bei den Frischwasserleitungen! Diese sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit Gemeinschaftseigentum, weil Ihre Arbeiten ja erst nach der Absperrung die Nachbarn nicht mehr beeinflussen.
Balkon, Anstrich	Gemeinschaftseigentum Balkonwände sind Außenwände des Gebäudes und beeinflussen das äußere Erscheinungsbild. Sie benötigen für einen Anstrich die Genehmigung der WEG. Ggfs. sind die Innenseiten der Brüstungswände laut Teilungserklärung Sondereigentum. Trotzdem Vorsicht mit einem auffälligen Anstrich, wenn er von außen – auch von einem anderen Balkon aus – erkennbar ist.
Balkon, Fußbodenbelag	Sondereigentum Evtl. abhängig von Ihrer Teilungserklärung, aber der Fußbodenbelag Ihres Balkons gehört fast immer zum Sondereigentum. Vorsicht! Die Abdichtungsschicht unter dem Fußboden ist Gemeinschaftseigentum und schützt die Etage darunter vor Feuchtigkeit.
Decken, Anstrich, Tapete, Putz	Sondereigentum Wände und Decken können Sie beliebig verputzen, spachteln, tapezieren und anstreichen lassen.
Elektro- installation	Sondereigentum Ab Ihrer Unterverteilung (Sicherungskasten) ist die Elektroinstallation Sondereigentum und kann beliebig modernisiert werden. Sie können auch zusätzliche Steckdosen oder Lichtquellen installieren lassen. Es versteht sich von selbst, dass Sie nicht selbst werkeln, sondern einen zugelassenen Meisterbetrieb beauftragen sollten.
Fenster, Anstrich der Fensterrahmen von innen	Sondereigentum Die Innenseiten der Fensterrahmen beeinflussen das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht und können von Ihnen grundsätzlich angestrichen oder mit spezieller Texturfolie für Fensterrahmen beklebt werden.
Fenster, Austausch	Gemeinschaftseigentum Fenster sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Einheitlichkeit muss gewahrt bleiben!
Frischwasserleitungen	Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Fußboden	Sondereigentum Sie können Ihren Fußbodenbelag beliebig austauschen und neu verlegen lassen. Achtung! Wenn Fliesen rausgestemmt werden müssen, sollten die Handwerker darauf achten, dass keine Fußbodenheizung oder Heizungsrohre beschädigt werden (Gemeinschaftseigentum)!
Fußbodenheizung	Gemeinschaftseigentum Fußbodenheizungen liegen im Estrich.
Fußleisten	Sondereigentum Fußleisten können beliebig ausgetauscht werden.
Garten	Gemeinschaftseigentum Bei Teilungserklärungen vor 2020 konnte der Garten nur Sondernutzungsrecht sein, d.h. Gemeinschaftseigentum, an dem Sie das ausschließliche Nutzungsrecht besitzen. Ohne Zustimmung der anderen Eigentümer dürfen Sie keine größeren Umgestaltungen vornehmen und z.B. keinen Baum fällen. Etwas anderes gilt nur für Teilungserklärungen ab 2020, und auch nur, wenn der Garten ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt wurde.
Gegensprechanlage	Sondereigentum Die in Ihrer Wohnung liegende Klingel bzw. Gegensprechanlage ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden, die Klingel- und Gegensprechanlage draußen dient mehreren Eigentümern und ist Gemeinschaftseigentum.
Heizkörper	Sondereigentum Sie können Ihre Heizkörper beliebig austauschen lassen. Wenn hierdurch Luft ins System kommt, müssen Sie das Entlüften der Heizkörper bei Ihren Nachbarn bezahlen.
Heizungsrohre	Gemeinschaftseigentum bis zur ersten Absperrmöglichkeit.
Innentüren	Sondereigentum Innentüren sind Ihr Sondereigentum und können nach Belieben gestrichen oder ausgetauscht werden.
Klingel	Sondereigentum Die in Ihrer Wohnung liegende Klingel bzw. Gegensprechanlage ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden, die Klingel- und Gegensprechanlage draußen dient mehreren Eigentümern und ist Gemeinschaftseigentum.
Küche	Sondereigentum Die Küche mit allen Einbaumöbeln, Elektrogeräten, Waschbecken, Stromanschlüssen usw. ist Ihr Sondereigentum. Vorsicht, wenn Sie eine Dunstabzugshaube mit Luftauslass nach draußen anbringen möchten. Sobald Außenwände durchbohrt werden, ist eine Zustimmung der WEG erforderlich!
Lampen	Sondereigentum Deckenlampen sind immer Sondereigentum und können beliebig ersetzt werden. Lampen außen am Balkon könnten das äußere Erscheinungsbild verändern. Ein Blick in die Teilungserklärung hilft. Wahrscheinlich Sondereigentum.
Lichtschalter	Sondereigentum
Lüfter, z.B. Ventilator im Bad	Sondereigentum Der elektrische Ventilator, der oft im Bad zu finden ist, ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden. Der dahinter liegende Lüftungsschacht, der oft bis zum Dach reicht, ist Gemeinschaftseigentum.
Markise	Gemeinschaftseigentum Eine Markise beeinflusst das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Sie darf nur mit Zustimmung der WEG angebracht werden.
Steckdosen	Sondereigentum
Türspion	Gemeinschaftseigentum Das Erscheinungsbild aus dem Treppenhaus gesehen ändert sich, daher ist auch der Einbau eines Türspions von der Genehmigung der WEG abhängig.
Wände, Anstrich, Tapete, Putz	Sondereigentum Wände und Decken können Sie beliebig verputzen, spachteln, tapezieren und anstreichen lassen.
Wände, Versetzen	Unterschiedlich Tragende Wände sind zwangsläufig Gemeinschaftseigentum und dürfen von Ihnen nicht beschädigt oder versetzt werden. Auch nicht, wenn Sie einen Statiker hinzuziehen oder einen Träger einsetzen. Die Genehmigung der WEG ist zwingend erforderlich. Nichttragende Innenwände dürfen von Ihnen beliebig hinzugefügt oder entfernt werden. Bitte lassen Sie unbedingt von fachlicher Seite prüfen, ob es sich wirklich um eine nichttragende Wand handelt, denn sonst droht großer Ärger.
Wasser- leitungen	Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Wohnungstür, Anstrich von innen	Sondereigentum Von innen können Sie die Wohnungstür grundsätzlich anstreichen oder mit spezieller Folie bekleben, sofern es vom Treppenhaus aus nicht zu erkennen ist.
Wohnungstür, Austausch	Gemeinschaftseigentum Wohnungstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Einheitlichkeit muss auch im Treppenhaus gewahrt bleiben!

Worauf Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung wirklich achten sollten

Vielleicht sind Sie gerade auf der Suche nach einer Eigentumswohnung – und werden von Freunden gewarnt: Ob Sie sich das wirklich antun möchten? Meistens sind es Leute, die selbst kein Immobilieneigentum besitzen, die Ihnen ausführlich darlegen, dass Sie in Zukunft urplötzlich mit unvorhersehbaren Großreparaturen konfrontiert sein werden und unabsehbare Sonderzahlungen leisten müssen. Wissen diese Leute, wovon sie reden? Ist vielleicht der Kauf einer Eigentumswohnung der beste Weg in die Privatinsolvenz?

Wenn Sie keine Eigentumswohnung, sondern ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufen würden, dann müssten Sie vor allem auf Dach, Fenster und Heizung achten. Das sind die größten Kostenblöcke, die Sie im Fall der Fälle allein tragen müssten, was Sie tunlichst vermeiden sollten. Nach dem Kauf eines Mehrfamilienhauses sind Sie der Alleineigentümer. Alle anstehenden Sanierungen müssten aus Ihrem eigenen Geldbeutel bezahlt werden. Beim Kauf eines ganzen Mehrfamilienhauses können solche Großreparaturen durchaus vorkommen, und Sie müssten sie allein bezahlen.

Aber Sie sind ja auf der Suche nach einer Eigentumswohnung! Bei dieser Art von Immobilie sollten Sie lieber auf andere Faktoren achten. Denn alle Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden von allen Eigentümern gemeinsam getragen – und zwar meistens aus der Rücklage, d.h. aus dem gemeinsamen WEG-Geldbeutel aller Eigentümer, in den bereits in der Vergangenheit hineingespart worden ist.

Auch bei einer Eigentumswohnung sind Fenster, Dach und Heizung eine gewisse Belastung für den Geldbeutel. Diese Dinge sind meistens sehr früh absehbar und werden nur selten übers Knie gebrochen. Solche Großprojekte lenken Sie aber von denjenigen Merkmalen ab, auf die Sie beim Wohnungskauf tatsächlich achten sollten.

Denn: Reparaturen müssen von allen Eigentümern getragen werden, und diese haben daher ein Mitspracherecht. Und es kann passieren, dass notwendige Reparaturen aus den unterschiedlichsten Gründen von der WEG vertrödelt werden und dann zunächst überhaupt nicht stattfinden. Ihnen bleibt in extremen Fällen nur der Rechtsweg, um eine notwendige Reparatur durchzusetzen.

Bei Eigentümergemeinschaften kann es nämlich vorkommen, dass Sie sich mit unnötigen Nebensächlichkeiten herumschlagen müssen, was Sie unbedingt vermeiden sollten. Wenn Sie mit der Wohnung ein passives Einkommen aufbauen möchten, sollten Sie nur wenige Stunden Arbeit im Jahr mit der Wohnung zubringen. Das bedeutet:

Sie brauchen zufriedene Mieter,
Sie müssen größere Gefahrenquellen vermeiden und
Sie sollten zeitraubenden Streitigkeiten mit anderen Eigentümern aus dem Weg gehen.

Nochmal zurück zu den panischen Freunden: Die lenken Sie von den wesentlichen Merkmalen ab, weil sie immer nur vom Dach und von der Heizung reden. Schön, dass im Fernsehen immer die Rede ist von tropfenden Wasserhähnen, undichten Toiletten und großflächiger Dachsanierung, bei der jeder Vermieter sofort springen muss. Viel schlimmer für Besitzer einer Eigentumswohnung sind aber WEGs, in denen es ständig Stress um Kleinigkeiten gibt, dauernde Diskussionen und Feindseligkeiten auf den Eigentümerversammlungen, Beiräte, die über die Köpfe der anderen Eigentümer hinweg nur ihre Eigeninteressen durchsetzen und Verwalter, die nicht arbeiten und nie erreichbar sind. Eigentümergemeinschaften, die ihre Energie mit internen Streitigkeiten verschwenden, müssen Sie vermeiden.

Der Wert einer Eigentumswohnung steht und fällt mit der Fähigkeit von Verwalter und Miteigentümern, Probleme und Reparaturen gemeinsam anzupacken und zu lösen, anstatt sich über Jahre hinweg gegenseitig zu blockieren. Sie sind in vielen Fällen auf die Mitwirkung von Verwalter und Miteigentümern angewiesen, daher müssen Sie bei der Analyse jeder Wohnung auf deren Charaktere achten.

Eine Reihe von Faktoren können (müssen aber nicht) auf eine problematische Eigentümergemeinschaft schließen lassen. Dazu gehören verhaltensauffällige Eigentümer, die die Beschlusssammlung auswendig gelernt haben, Beiratsvorsitzende mit eigenen Visitenkarten. Aber mindestens genauso schlimm sind überforderte Verwalter, die ihren Job nicht machen und praktisch nicht erreichbar sind. Letztere verraten sich selber, weil sie einfach nicht auf Ihre Anfragen reagieren. Wenn Sie vor dem Kauf versuchen, Kontakt aufzunehmen und keine Antwort bekommen, wird sich das auch nach dem Kauf nicht ändern.

Wie können Sie etwas über diese Probleme in Erfahrung bringen?

Eine gute Quelle sind die Protokolle von früheren Eigentümerversammlungen und ggfs. die Kostenpositionen von ehemaligen Jahresabrechnungen, weil sich Rechtsstreitigkeiten auch auf der Kostenseite niederschlagen. Ob Miteigentümer kompliziert sind, können Sie nirgends so richtig ablesen, aber Sie können in diesen Dokumenten nach Warnzeichen suchen. Ganz wichtig – sprechen Sie mit Eigentümern und Verwalter. Natürlich gibt kein Eigentümer mit komplizierter Persönlichkeit gern zu, dass er die ganze WEG mit Unfug blockiert. Aber Sie können sich herantasten und fragen, wie man sich in der Vergangenheit bei bestimmten Themen arrangiert hat.

In den Protokollen können Sie erkennen, ob Reparaturen – aus welchen Gründen auch immer – abgelehnt oder ständig „vertagt“ wurden. Dann sind größere Probleme absehbar. Eine Umfrage des Berufsverbands DDIV aus dem Jahr 2019 hat gezeigt, dass Sie keineswegs davon ausgehen können, dass der Verwalter professionell ist und alle Vorschriften kennt – selbst, wenn er den Job hauptberuflich seit vielen Jahren macht. Ein Anhaltspunkt für einen guten oder schlechten Verwalter ist auch die Jahresabrechnung, denn sie erfordert die Einhaltung sehr vieler Formalien. Ist sie gut strukturiert und für Sie nachvollziehbar? Dann ist schon viel gewonnen.

Indizien für eine schlechte WEG bzw. Verwaltung können sein:

Späte Jahresabrechnungen (siehe Datum auf der Jahresabrechnung).
Späte Eigentümerversammlungen (siehe Datum der EV in der Beschlusssammlung oder im Protokoll).
Häufige oder lang dauernde Eigentümerversammlungen – häufiger als einmal im Jahr (siehe Beschlusssammlung oder Uhrzeit auf den Protokollen).
Tagesordnungspunkte zu Versicherungsschäden, Zahlungsrückständen oder juristischen Konflikten (siehe Beschlusssammlung).
Häufige oder „vertagte“ Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (siehe vergangene EV-Protokolle. In der Beschlusssammlung nicht erkennbar, denn Beschlüsse, die nicht zustande gekommen sind, werden hier nicht eingetragen).

Indizien für eine gute Wohnungseigentümergemeinschaft können (müssen aber nicht) sein:

Nur eine Eigentümerversammlung pro Jahr (siehe Datumsangaben in der Beschlusssammlung).
Kein Rechtsstreit (siehe Beschlusssammlung).
Keine Zahlungsrückstände (siehe Jahresabrechnung – Abschnitt Gesamtabrechnung).
Kein Sanierungsstau, d.h. immer wieder auftretende Reparatur-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen (siehe Beschlusssammlung oder Teil „Rücklage“ in der Jahresabrechnung).
Überschaubare Anzahl von Versicherungsschäden (siehe „Bericht der Verwaltung“ in den früheren Protokollen, ggfs. Beschlusssammlung oder Posten „Versicherungsschäden“ in der Jahresabrechnung).