Eigentumswohnung - Die Eigentumswohnung

Vermietete Eigentumswohnung: Abrechnung bei Eigentümerwechsel

Sie haben eine bereits vermietete Eigentumswohnung gekauft und der Mieter bleibt weiterhin in der Wohnung. Das Jahr ist vorbei und die Abrechnung muss erstellt werden. Was ist zu tun? Wer muss gegenüber wem abrechnen? Ordnen wir das ganze erstmal ein. Es gibt vier Teilschritte:

Abrechnung zwischen WEG und (neuem) Eigentümer
Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer
Abrechnung gegenüber dem Mieter
Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer

Schritt 1: WEG-Abrechnung zwischen WEG und (neuem) Eigentümer:

Das WEG-Recht macht diesen Teil sehr einfach. Maßgeblich ist, wer am Tag der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch steht. Derjenige

bekommt das gesamte Guthaben
bzw. muss die gesamte Nachzahlung aufbringen.

Intern werden Sie das ja trotzdem miteinander verrechnen, aber dazu kommen wir unter Punkt 2.

Der WEG-Verwalter darf keine formelle WEG-Zwischenabrechnung erstellen (Stichtag von/bis). Natürlich kann er Ihnen bei der Umrechnung behilflich sein und sollte das auch tun, aber dies ist kein formelles WEG-Dokument und darf auch nicht auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Eine Zwischenabrechnung wäre für die WEG unverbindlich. Die WEG-Jahresabrechnung ist eine kalenderjahres- und objektbezogene Abrechnung. Wenn der Verwalter etwas anderes berechnet, wäre der Beschluss über die Jahresabrechnung rechtlich angreifbar. Trotzdem wird ein guter Verwalter Ihnen bei der Anfertigung einer Zwischenabrechnung helfen.

Jeder WEG-Beschluss ist nur für die aktuellen Eigentümer bindend, die auch im Grundbuch stehen. Ähnlich ist es beim Wirtschaftsplan. Bis zur Übertragung der Eigentumsrechte haftet der frühere Eigentümer für die monatlichen Vorauszahlungen, von da an der Käufer. Rechtlich bindend ist die Eintragung im Grundbuch, in der Praxis zahlt üblicherweise der Käufer aber schon früher die Hausgelder, nämlich ab dem wirtschaftlichen Übergang, der im Notarvertrag vereinbart ist, das ist das Datum der Überweisung des Kaufpreises.

Wenn es hart auf hart kommt, greift aber die gesetzliche Regelung: Bis zum Zeitpunkt der Umschreibung im Grundbuch schuldet der Verkäufer der WEG die zu wenig gezahlten Hausgelder. Wenn der Verwalter nicht aufgepasst hat, bleibt die WEG darauf sitzen. Warum? Wenn der Verkäufer im Rückstand war, hätte man seine Wohnung theoretisch sogar pfänden und versteigern können, damit die WEG ihr Geld bekommt. Nach Eigentumsumschreibung steht aber nicht mehr der Schuldner, sondern der neue Eigentümer im Grundbuch und eine Pfändung ist nicht mehr möglich. Deswegen finden Sie in vielen Teilungserklärungen eine „Zustimmung des Verwalters zum Wohnungsverkauf“. Wer im Rückstand ist, bekommt keine Zustimmung.

Ein Beispiel. Folgende Abbildung zeigt eine WEG-Jahresabrechnung, die je nach Verwaltung anders aussieht, aber die Grundstruktur ist ähnlich:

Sie sind Käufer und der Übergang erfolgte am 30.06. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung findet auf der Eigentümerversammlung am 28.02. des Folgejahresstatt.

Das Abrechnungsergebnis der WEG setzt sich aus tatsächlichen Kosten abzgl. SOLL-Vorauszahlungenzusammen. Sie bekommen von der WEG eine Überweisung über 80,49 EUR, da der Verkäufer für den Rückstand zum Wirtschaftsplan (bis zur Umschreibung) verantwortlich ist.

Der Verkäufer hat insgesamt 60 EUR zu wenig an Vorauszahlungen geleistet („Differenz zum Wirtschaftsplan“). Wieso hat der Verwalter beim Notar die Zustimmung erteilt? Vielleicht gab es diese Vorschrift in der Teilungserklärung nicht. Jedenfalls muss der Verwalter dem Verkäufer hinterherlaufen, Sie als Käufer haben gegenüber der WEG damit nichts zu tun. (Oder Sie zahlen die 60 EUR freiwillig und verrechnen sie mit dem Verkäufer in Schritt 2.)

Schritt 2: Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:

Jetzt sind Sie an der Reihe. Für die Verrechnung zwischen Verkäufer und Käufer ist der WEG-Verwalter nicht mehr zuständig.

Achtung, hier geht es noch nicht um den Mieter! Hier geht es um Kosten und Vorauszahlungen an die WEG, die am Jahresende zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden. Das geht ganz einfach.

Fortsetzung des Beispiels: Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso.

Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):

Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der WEG-Jahresabrechnung (siehe roter Rahmen).

Umrechnungsfaktoren berechnen:

Die Heizkosten werden meist vom Dienstleister elektronisch gespeichert. Man muss nur Bescheid sagen und erhält eine Zwischenabrechnung. Hier im Beispiel wurde also genau gemessen, dass 250 EUR Heizkosten vor dem 30.06. verbraucht wurden und 430 EUR danach.

Für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%).

Multiplizieren:

Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:

Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR
Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR
usw.

Nur bei den Heizkosten können Sie direkt die echten Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung eintragen. Wie man es bei Personenzahlen macht, wurde ja bereits im vorherigen Abschnitt erklärt.

In Summe ergeben sich 1.306,85 EUR Kosten für den ehemaligen Eigentümer und 1.492,66 EUR Kosten für den neuen Eigentümer.

Vorauszahlungen:

Das sehen Sie direkt in der WEG-Abrechnung. Im Beispiel hat der Verkäufer 1.380 EUR vorausbezahlt und der Käufer 1.440 EUR.

Ergebnis:

Verkäufer: 1.380,00 EUR Vorauszahlungen minus 1.306,85 EUR Kosten = 73,15 EUR Guthaben.

Käufer: 1.440,00 EUR Vorauszahlungen minus 1.492,66 EUR Kosten = 52,66 EUR Nachzahlung.

Der Käufer bekommt von der WEG 20,49 EUR. Wenn er dem Verkäufer jetzt 73,15 EUR überweist, dann hat er insgesamt 52,66 EUR nachgezahlt (denn +20,49 -73,15 = -52,66).

Da der Verkäufer mit 60 EUR im Rückstand war, müssen Sie diese hier abziehen und einbehalten. Es sei denn, das wurde, wie oben beschrieben, direkt über die WEG verrechnet.

Grundsteuer:

Hinzu kommt noch die Grundsteuer. Die wurde ja vom Privatkonto abgebucht und stand nicht in der WEG-Abrechnung. Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, d.h. der Bescheid geht an denjenigen, der am 01.01. der Eigentümer war. Der Verkäufer hat sie bezahlt.

Auch hier müssen Sie nach Tagen umrechnen. Wenn diese noch das ganze Jahr vom Konto des Verkäufers abgebucht wurde, dann müssen Sie als Käufer ihm (in diesem Beispiel) 49,863% der Kosten erstatten.

Schritt 3: Abrechnung gegenüber dem Mieter:

Da Sie als Käufer in den Mietvertrag eingetreten sind, bestand früher ein Mietverhältnis mit dem Verkäufer und jetzt besteht es mit Ihnen. Wenn die Umschreibung innerhalb der Abrechnungsperiode erfolgt ist, muss der Käufer am Ende des Jahres gegenüber dem Mieter abrechnen, und zwar für das ganze Jahr.

Beispiel:

Sie wurden am 30.06.2019als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Wer muss die Betriebskosten abrechnen?

Der Verkäufer muss die Betriebskosten für 2018, 2017, 2016 … abrechnen. Damit haben Sie als Käufer nichts zu tun.
Als Käufer müssen Sie für 2019 und alle Folgejahre abrechnen (= ab und inklusive dem Jahr des Eigentümerwechsels).

Nur die Betriebskosten:

Bei der Betriebskosten-Abrechnung müssen Sie natürlich darauf achten, dass Sie nur die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergeben, und dass ggfs. andere Umlageschlüssel gelten.

Sie kennen die Höhe der Vorauszahlungen nicht, die der Mieter an den Verkäufer geleistet hat und sollten diese erfragen. Das gleiche gilt für die Grundsteuer.

In der Abbildung unten sehen Sie: Das sind ganz andere Zahlen. Nicht umlagefähige Kosten incl. Rücklage fehlen in der Betriebskostenabrechnung, dafür ist hier die Grundsteuer enthalten. Da der Mieter nur für einen Teil der Kosten herangezogen werden kann, hat er natürlich eine viel niedrigere Vorauszahlung geleistet. Insgesamt muss der Mieter 130,19 EUR an den neuen Eigentümer nachzahlen.

Schritt 4: Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:

Die 130 EUR, die der Käufer vom Mieter bekommt, beziehen sich ja auf das gesamte Jahr. Deswegen muss der Käufer diesen Betrag auch mit dem Verkäufer teilen. Er muss die Gelder, die zwischen den Eigentümern und dem Mieter geflossen sind, ebenso wie in Schritt 2 als einzelne Komponenten ausrechnen.

Hier geht es nun um Kosten und Vorauszahlungen, die zwischen dem Mieter und den beiden Eigentümern geflossen sind, und nun zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden müssen.

Fortsetzung des Beispiels:

Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso.

Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):

Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der Mieterabrechnung aus Schritt 3 (siehe roter Rahmen). Ebenso übernehmen Sie die Umrechnungsfaktoren und rechnen die Kosten im Dreisatz nach Tagen um (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%), genau wie oben.

Multiplizieren:

Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren (50,137 bzw. 49,863%), um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den früheren Eigentümer:

Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR
Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR
usw.

Und bei den Heizkosten übernehmen Sie direkt die echten Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung.

In Summe ergeben sich 933,22 EUR Kosten, die der Mieter rechnerisch dem ehemaligen Vermieter schuldet und 1.116,97 EUR Kosten, die er dem neuen Vermieter schuldet.

Vorauszahlungen:

Hier im Beispiel hat der Mieter je 6 Monate lang 160 EUR an den ehemaligen Vermieter vorausbezahlt und die gleiche Summe an den neuen Vermieter. (jeweils 960 EUR).

Ergebnis:

Beachten Sie das Vorzeichen! Die Zahlen in der Abbildung sind aus Sicht des Mieters. Der Mieter hat aber bereits in Schritt 3 die Nachzahlung von 130,19 EUR in einer Summe an den neuen Vermieter beglichen.

Rein rechnerisch:

Der frühere Vermieter schuldet dem Mieter 26,78 EUR Guthaben (933,22 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).
Der neue Vermieter bekommt 156,97 EUR als Nachzahlung des Mieters (1.116,97 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).

Der Käufer hat vom Mieter 130,19 EUR bekommen. Wenn der Verkäufer jetzt 26,78 EUR an den Käufer überweist, dann hat der Käufer insgesamt 156,97 EUR erhalten (130,19 +26,78 = 156,97).

Damit ist die Abrechnung bei Eigentümerwechsel erfolgreich abgeschlossen.

Lohnt sich das? Teil 6: Gut prognostizieren oder sich in Grund und Boden analysieren?

Wenn Sie die vier Grundrechenarten beherrschen, ist es nicht schwer, die vier Erfolgsgrößen zu berechnen und eine lohnenswerte Wohnung zu erkennen. Trotzdem sollten Sie etwas Zeit investieren, um sich die Zahlen genauer anzuschauen. Je mehr Routine und Erfahrung Sie sammeln, desto schneller finden Sie weitere Nadeln im Heuhaufen. Viele Wohnungen lohnen sich übrigens erst, wenn Sie den Kaufpreis noch verhandeln bzw. die Miete erhöhen.

Es gibt zwei Typen von Ausgaben und zwei Typen von Einnahmen. Jetzt sind Sie gefragt! Setzen Sie sich an den Schreibtisch oder ans Telefon, um das Datenmaterial möglichst genau zusammenzutragen. Bei aller Genauigkeit dürfen Sie aber niemals vergessen, dass nicht alle Zahlen immer auf die Zukunft hochgerechnet werden können.

Bei Kredit und den Mieteinnahmen haben Sie eine gewisse Planungssicherheit. Bei einem Kredit können Sie z.B. eine zehnjährige Zinsbindung vereinbaren, dann wird sich die Rate ein Jahrzehnt lang nicht ändern. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer vernünftigen Lage mit vernünftiger Ausstattung kaufen, können Sie davon ausgehen, dass Sie die vergangene Miete auch in Zukunft erwarten können.

Die nicht umlagefähigen Kosten können schwanken. Doch auch diese werden relativ konstant sein, wenn sie nur aus Verwaltungs- und Bankgebühren bestehen und die Rücklage für Reparaturen ausreicht.

Übernehmen Sie nicht einfach blind Vergangenheitsdaten, ohne genauer hinzusehen. Andererseits dürfen Sie sich aber auch nicht zugrunde analysieren, sonst werden Sie in diesem Leben vermutlich nie zum Notar kommen.

Viele Dinge müssen Sie mangels Alternative auf Basis von Vergangenheitswerten schätzen. Wenn die Wohnung schon viele Jahre langfristig vermietet ist, können Sie die Einnahmen als stabil betrachten. Gab es in den letzten 20 Jahren keine Rechtsstreitigkeiten innerhalb der WEG, müssen Sie solche Kosten nicht unbedingt einplanen. Wenn in den letzten Eigentümerversammlungen aber immer wieder von Fassadensanierung, Dach oder Anstrich gesprochen wurde, sollten Sie sich überlegen, ob die Rücklage ausreicht.

Man sollte sich einerseits nicht tot-analysieren, aber andererseits unbedingt überlegen, was auf Sie zukommen könnte. Mit der Über-Analyse tun Sie sich auch keinen Gefallen. Entweder brauchen Sie zu lange, oder ärgern den Verkäufer so lange mit unwichtigen Fragen, bis er Ihnen nicht mehr antwortet.

Wenn Sie dasgeometrische Wachstum der Niederschlagswassergebühren der letzten 10 Jahre ausrechnen, um es auf die nächsten 20 Jahre zu extrapolieren, ist das zu viel des Guten. Und bitte fangen Sie auch nicht mit Kaffeesatzleserei an, indem Sie die Lohnkosten des Gärtners für die nächsten Monate schätzen wollen, oder vom Verwalter eine verbindliche Zusage über sein zukünftiges Honorar verlangen. Damit werden Sie am Ende bei Miteigentümern und Verwaltung nicht auf Gegenliebe stoßen, weil es für alle zu anstrengend ist.

Gesucht ist also ein gesundes Mittelmaß aus Datenanalyse einerseits und andererseits die Kirche im Dorf zu lassen, während Sie die Daten zusammentragen. Wenn Sie sich auf die fünfte Nachkommastelle genau in die Zahlen vertiefen, vergessen Sie nämlich, dass es bei jeder Investition bestimmte Unsicherheiten gibt, die man einfach nie ausschalten kann.

Lohnt sich das? Teil 5: Das WEG-Hausgeld

Die Nebenkosten, die Sie an die WEG bezahlen, nennt man Hausgeld oder Wohngeld. Sie gehen über die Betriebskosten hinaus und umfassen alle tatsächlich anfallenden Kosten, über die am Ende des Kalenderjahres mit der sog. Jahresabrechnung abgerechnet wird. Belastbare Zahlen bekommen Sie aus der WEG-Jahresabrechnung. Wichtig sind für Sie nicht umlagefähige Kosten und die Rücklage. Diese Werte können Sie durch zwölf teilen, um Ihre monatliche Belastung zu berechnen, die ebenfalls durch die Mieteinnahmen getragen werden müssen.

Grundsätzlich umfasst das Hausgeld folgende Positionen:

Umlagefähige Kosten sind Heiz- und Betriebskosten, die Sie an den Mieter weitergeben können.
- Nicht umlagefähige Kosten umfassen bspw. Verwaltungskosten, Bankgebühren, Instandhaltung und Instandsetzung (also Reparaturen) und manchmal auch Kosten von Rechtsanwälten und Sachverständigen. Diese müssen vom Eigentümer selbst getragen werden.
- Die Rücklage gehört auch zu den nicht umlagefähigen Kosten. Sie ist das Vereinssparschwein der WEG. Wichtig für Ihren Geldbeutel ist die „Beitragspflicht zur Rücklage“,also die jährliche Zuführung. Hiervon sollen größere Reparaturen bezahlt werden, damit gewährleistet ist, dass es nicht zu finanziellen Engpässen kommt. Auch mit der Rücklage hat der Mieter nichts zu tun.

Worauf sollten Sie achten?

Das Hausgeld deckt sämtliche Kosten ab, die aufgrund des Gemeinschaftseigentums angefallen sind, da Sie ja (Mit-) Eigentümer und kein Mieter sind. Das Hausgeld umfasst neben den Betriebskosten, die Sie an den Mieter weitergeben können, auch nicht umlagefähige Kosten. Letztere sind für Ihre Rechnung besonders wichtig, da Sie diese von Ihren Mieteinnahmen bestreiten müssen.

Schauen Sie sich die nicht umlagefähigen Kosten an: Um Verwaltungs- und Kontoführungsgebühren kommen Sie nicht umher. Aber gab es (vielleicht aufgrund einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft) Anwalts- und Gerichtskosten? Diese Kosten zahlen alle. Ist aufgrund anstehender Sanierungen oder anderweitiger Großprojekte ein Architekt oder Sachverständiger notwendig? Auch diese Kosten müssen Sie einkalkulieren. Eine angemessene Zuführung zur Rücklage ist sinnvoll, damit Sie sich nicht auf überraschende Sonderzahlungen einstellen müssen. Achten Sie auch darauf, wie viel Geld bereits in der Rücklage vorhanden ist. Eine hohe Beitragspflicht zur Rücklage ist nicht unbedingt ein schlechtes Zeichen. Dennoch schmälert es Ihre Überschüsse, weil Sie diese Kosten nicht an den Mieter weitergeben dürfen.

Woran Lohnt sich das? Teil 4: Die Betriebskosten

Die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter erhalten, sind ein durchlaufender Posten. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sind diese im monatlichen „Hausgeld“ (oder „Wohngeld“) enthalten, das Sie an die WEG überweisen. Dazu gleich mehr.

Betriebskosten können Sie an den Mieter weitergeben. Darunter versteht man Kosten, die durch den laufenden Betrieb eines Gebäudes entstehen, z.B. Niederschlagswasser, Versicherungsprämien, Hausmeister oder die Wartung des Aufzugs, ebenso die Grundsteuer, um nur einige zu nennen. Es gibt viele weitere Betriebskostenarten. Welche Kosten Sie an den Mieter weitergeben dürfen, ist in der sog. BetrkVO (Betriebskostenverordnung) geregelt.

Reparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen sind jedoch keine Betriebskosten, ebenso wenig Verwaltungskosten, die Rücklage oder Kontoführungsgebühren. Ungeachtet der BetrKV, die eine gesetzliche Obergrenze darstellt, gelten die Regelungen des Mietvertrags. Wenn dort Befreiungen des Mieters oder Ausschlüsse bestimmter Betriebskosten ausgehandelt wurden, müssen Sie sich daran halten.

Betriebskosten sind zwar ein durchlaufender Posten, da Sie sie weitergeben können. Jedoch sind sie für Ihre Kalkulation wichtig, wenn der Mieter sie aus irgendwelchen Gründen nicht zahlt. Das gilt vor allem bei Leerstand. Wie auch bei der Kaltmiete müssen Sie sich überlegen, mit wie viel Leerstand Sie kalkulieren.

Sie finden die Höhe der früheren Betriebskosten in den alten WEG-Abrechnungen. Die sehen zwar bei jeder Hausverwaltung etwas anders aus, aber meistens sind sie als „[auf den Mieter] umlagefähige Kosten“ gekennzeichnet. Daneben gibt es noch die „Grundsteuer B“, die nicht über die WEG abgerechnet, sondern von Ihrem privaten Konto abgebucht wird. Auch diese kann auf den Mieter umgelegt werden.

Vorsicht Falle! Zwar muss der Mieter grundsätzlich alle Betriebskosten tragen. Jedoch können extrem hohe Kosten zu Diskussionen führen oder neue Mietinteressenten abschrecken. Hohe Betriebskosten können z.B. durch aufwändige Gebäudetechnik verursacht werden – oder durch hohe Heizkosten bei schlecht gedämmten Gebäuden. Das kann dazu führen, dass der Mieter den Mietvertrag gar nicht erst unterschreibt, siehe Artikel „Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein“.

Denken Sie auch daran: Sie müssen innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode (meist 31.12.) die Betriebskostenabrechnung vorlegen. Halten Sie diese Frist nicht ein, verlieren Sie den Anspruch auf die Nachzahlung des Mieters, während Sie ihm ein Guthaben dennoch auszahlen müssen.

Lohnt sich das? Teil 3: Die Kreditrate

Zins und Tilgungsanteil für den Bankkredit sind die wichtigste Variablen in der Rechnung. Denn solange Sie weder einen Hedgefonds noch eine Millionenerbschaft besitzen, sind sie auf die Unterstützung eines Bankkredites angewiesen. Geordnete Finanzen vorausgesetzt, werden Banken Ihnen helfen, die Wohnung zu finanzieren. Ihre monatliche Kreditrate besteht aus Zins und Tilgung und wird auch Annuität genannt. Bei einem wirklich guten Geschäft tragen die Mieteinnahmen beides und bringen zudem (mindestens) einen kleinen Überschuss.

Wenn Sie sich ein passives Einkommen aufbauen möchten, lassen Sie sich keinen Bären aufbinden! Die Wohnungmuss auch die Tilgung tragen.Auch wenn das nur eine Umbuchung von Ihrem Giro- auf Ihr Kreditkonto ist, und damit keine Ausgabe. Sie verringert ihre Verbindlichkeiten, und trotzdem ist das Geld nicht mehr auf Ihrem Girokonto.

Vermietung ist kein Selbstzweck. Ihre Wohnung soll unterm Strich etwas beisteuern, und Ihnen nicht auf der Tasche liegen. Wenn Sie bei jedem Objekt draufzahlen, wird jede nächste Finanzierung immer schwieriger, da Ihre Einnahmen- und Ausgabenrechnung (sog. Haushaltsrechnung) beider Bank langfristig beeinträchtigt wird.

Seien Sie bloß skeptisch, wenn der Makler Ihnen erzählt, dass Sie nur durchhalten müssen, bis die Wohnung in 30 Jahren abbezahlt ist. Möchten Sie bis dahin auf Ihr Zusatzeinkommen warten und so lange die Zeche zahlen. Wenn Sie sich ein passives Einkommen aufbauen möchten, dürfen Sie langfristig nicht jeden Monat drauflegen – auch wenn ich es aufgrund von Entwicklungsmöglichkeiten der Miete für eine Zeit lang durchaus akzeptieren würde, dass man anfänglich ein Minus in Kauf nimmt. Die Einnahmen aus der Wohnung müssen aber auf absehbare Zeit alle Ausgaben decken. Auch die Tilgung, denn die verlässt ja jeden Monat Ihr Konto.

Wie hoch ist denn die monatliche Annuität?

Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, um die aktuellen Konditionen zu erfragen. Der Zinssatz hängt stark von Ihrer Bonität und Einkommenssituation ab, außerdem vom Objekt.

Es lohnt sich, schon frühzeitig zur Bank zu gehen. Am besten direkt, wenn Sie auf Wohnungssuche gehen. Wenn die Bank Sie und Ihre finanzielle Situation schon kennt, geht die Kreditentscheidung außerdem schneller, wenn Sie ein Objekt gefunden haben. Wenn Sie schon eine Wohnung gefunden haben, muss es nämlich schnell gehen. Vielleicht stehen noch andere Interessenten an? Der Verkäufer verkauft oft an denjenigen, der zuerst eine Finanzierungszusage hat. Deswegen ist es sinnvoll, frühzeitig zur Bank zu gehen, um Ihre persönlichen Konditionen herauszufinden.

Vereinbaren Sie einen Termin mit der Baufinanzierungsabteilung und bereiten Sie Ihre Bonitätsunterlagen sorgfältig vor. Die Bank wird Ihnen schnell sagen, mit welchen Konditionen Sie ungefähr rechnen können – damit meine ich Zins, Tilgung und Mindestanteil Eigenkapital. Möglicherweise sagt die Bank Ihnen, dass sich das derzeit täglich ändert, aber dann fragen Sie eben nach den heutigen Konditionen – und rechnen vielleicht mit einem Sicherheitspuffer.

Im Januar 2025 hat die Bank mir eine Annuität von 5,25 Prozent genannt. Das bedeutet 3,75 Prozent Zinsen zzgl. 1,5 Prozent Tilgung. Die Konditionen haben sich aber in den letzten Monaten immer wieder zum Teil stark verändert. Zudem sind sie von Bank zu Bank unterschiedlich – und zudem von Ihrem Eigenkapital und Ihren persönlichen finanziellen Verhältnissen abhängig. Jedoch müssen Sie wissen, mit welchen Zahlen Sie rechnen können, wenn Sie sich auf die Suche begeben.

Die monatliche Kreditbelastung errechnen Sie aus dem Kaufpreis multipliziert mit der Annuität in Prozent – also Zins und Tilgung.

In diesem Beispiel beträgt die Annuität 5,25 Prozent der Kreditsumme, die Sie verteilt auf 12 Monate an die Bank überweisen. Sie teilen die Annuität durch 12, um die monatliche Belastung auszurechnen.

Bei einer Kreditsumme von 100.000 EUR und einer Annuität von 5,25 Prozent wären es

im Monat.

Die monatliche Kreditrate ist in diesem Beispiel:

Kreditsumme x 5,25 Prozent geteilt durch 12.

Gehen Sie zur Bank, bevor Sie ein Objekt gefunden haben. Zwar hängen die genauen Konditionen auch vom Objekt ab, aber eine ungefähre Zahl wird die Bank Ihnen auch so schon sagen können.

Lohnt sich das? Teil 2: Die Mieteinnahmen

Die Mieteinnahmen sind praktisch Ihre einzige Einnahmequelle aus der Wohnung. Abgesehen von Betriebskosten, die Sie aber nicht behalten, sondern als durchlaufender Posten zur Deckung laufender Kosten weitergeben.

Die Kaltmiete ist ausgesprochen wichtig, um die Kreditrate bezahlen zu können. Wie ermitteln Sie die Kaltmiete?

Fall 1: Die Wohnung ist vermietet und der Mieter möchte auch bleiben.

Wenn Sie nicht gerade Eigenbedarf geltend machen, um selbst dort zu wohnen, sind Sie an den bestehenden Mietvertrag gebunden („Kauf bricht nicht Miete“, sagt § 566 BGB) und müssen ihn zu bestehenden Konditionen fortführen – abgesehen von Ihrem Recht auf Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen. Oftmals sind die Mieten in solchen Wohnungen sehr niedrig, denn viele private Vermieter machen nur selten von einer Mieterhöhung gebrauch. Möglicherweise kaufen Sie eine Wohnung, in der seit 20 Jahren die Miete nicht mehr erhöht wurde.

Die aktuelle Miethöhe finden Sie im Mietvertrag. Sie haben Planungssicherheit und wissen, wie hoch Ihre monatlichen Einnahmen sind. Im Idealfall lassen Sie sich Kontoauszüge oder ähnliche Nachweise der Mietzahlung zeigen, oder lassen sich im Notarvertrag bestätigen, ob der Mieter bisher regelmäßig und pünktlich gezahlt hat.

Üblicherweise richtet man einen einzigen Dauerauftrag für (Kalt-) Miete und Nebenkosten ein. Entspricht die Höhe der Geldeingänge dem Mietvertrag? Wenn es Abweichungen gibt, müssen Sie klären, wie sich der Dauerauftrag aufteilt. Liegt eine Mieterhöhung oder eine Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlung zugrunde? Denn nur die Kaltmiete dürfen Sie behalten. Wurde zwischenzeitlich die Miete erhöht, lassen Sie sich die entsprechenden Dokumente zeigen. Im Zweifelsfall kann der Mieter einwenden, es handele sich um eine höhere Betriebskostenvorauszahlung, die er über eine Abrechnung zurück bzw. abgerechnet haben möchte. Nur schriftlich vereinbarte Mieterhöhungen bleiben in Ihrer Tasche.

Rechnen Sie immer nur mit der IST-Miete.

Potenzielle Mieterhöhungen, die Sie selbst nach dem Kauf durchführen müssen, sollten Sie nicht einkalkulieren, denn Sie wissen nicht, ob sie durchsetzbar sind. Bei Neuvermietungen können Sie die aktuell mögliche Marktmiete verlangen, aber Bestandsmieten können Sie nur 20 Prozent in drei Jahren erhöhen (bzw. 15 Prozent bei Anwendbarkeit der Mietpreisbremse) – und auch nur, wenn die aktuelle Miete unterhalb des örtlichen Mietspiegels liegt. Da dieser auf vergangenheitsbezogenen Daten beruht, liegt er zum Teil sehr weit unterhalb der Miete, die Sie bei einer Neuvermietung verlangen können bzw. die Sie in Wohnungsinseraten im Netz finden.

Wenn der Mieter einen Teil seiner Miete wegen (tatsächlicher oder behaupteter) Mängel einbehält, sollten Sie das unbedingt wissen, bevor Sie zum Notar gehen – und in Ihrer Kalkulation nur die tatsächlich gezahlte Miete einkalkulieren.

Wenn die Miete nicht ganz so hoch ist, können Sie das auch als Argument für die Kaufpreisverhandlung nutzen. Denn der Verkäufer hätte sie ja ansonsten auch erhöhen können, oder?

Fall 2: Die Wohnung wird unvermietet verkauft.

Eine unvermietete Wohnung ist für Kapitalanleger das Beste, weil Sie die Wohnung direkt renovieren und neu vermieten können, um direkt die aktuelle Marktmiete zu verlangen. Sie sind nicht an die 15- oder 20-Prozent-Grenze von Mieterhöhungen gebunden.

Sie haben dann zwar keine Vergangenheitsdaten, mit denen Sie die zukünftigen Mieteinnahmen verlässlich schätzen können, aber Sie können die Angebote auf den gängigen Online-Portalen sichten. Die Wohnungen sollten allerdings auch vergleichbar sein. Lage, Ausstattung, Qualität, Aussicht usw. sollten halbwegs ähnlich sein.

Am besten schauen Sie mit der Umkreissuche, welche ähnlichen Wohnungen momentan zur Vermietung angeboten werden und wie dort die Kaltmiete pro Quadratmeter ist. Diese Zahl können Sie dann auf Ihre Wohnung umrechnen. Denken Sie daran, dass Sie nach der Kaltmiete ohne Heiz- und Betriebskosten suchen!

Mietentwicklung

Bei der Verhandlung des Kaufpreises sollten Sie nur von der aktuell erzielten Ist-Miete ausgehen, aber trotzdem sollten Sie für sich einkalkulieren, dass sich die Mieten im Laufe der Jahre mit der Inflation nach oben entwickeln werden. Vor allem bei der aktuellen Wohnungsnot in Deutschland werden Mietpreise steigen. Setzen Sie die Steigerungen aber nicht zu hoch an. Vielleicht rechnen Sie mit zwei Prozent, das ist das Inflationsziel der EZB.

Bei einem Objekt in einer guten Lage und in gutem Zustand können Sie vielleicht in Kauf nehmen, anfangs sogar ein kleines Minus zu machen, wenn Sie sich sicher sind, dass dieses in einigen Jahren durch Mietsteigerungen überkompensiert wird. Achten Sie aber unbedingt darauf, wo der Mietspiegel gerade steht, damit Sie nicht ein langfristiges Mietverhältnis eingehen und dann bei der Mieterhöhung an gesetzliche Obergrenzen stoßen, die Sie nicht eingerechnet haben.

Leerstand?

Zum Schluss müssen Sie noch überlegen, ob und mit wie vielen Monaten Leerstand pro Jahr Sie kalkulieren. Bei einem langfristigen Mietverhältnis in einem voll vermieteten Haus dürften Sie nicht allzu viele Probleme haben.

In Düsseldorf und Umgebung – und an vielen anderen Orten – herrscht derzeit (2025) große Wohnungsnot. Es gibt viel mehr Nachfrage als Wohnungsangebot. Aber es gibt vielleicht auch andere Gegenden, in denen die Bevölkerungsentwicklung rückläufig ist. Hier sollten Sie natürlich entsprechend kalkulieren. In solchen Fällen sollten Sie auch potenzielle Leerstände einkalkulieren. Vielleicht rechnen Sie mit einem halben Monat Leerstand pro Jahr, also mit 11,5 Monatsmieten. Passt diese Zahl zu Ihrer Situation – und vor allem zu Ihrer Gegend? In einer strukturschwachen Region mit viel Wegzug sind vielleicht zwei Monatsmieten angebracht, während Sie in Metropolregionen wie München, Düsseldorf, Hamburg oder Köln aufgrund der enormen Nachfrage mit keinerlei Leerstand rechnen müssen. Neuvermietungen sind dort im Moment überhaupt kein Problem.

Wie auch bei vielen anderen Aspekten gilt auch beim Leerstand: Bitte überanalysieren Sie nicht, weil Sie ansonsten niemals eine Wohnung kaufen werden. Eine gute Wohnung wird sich auch immer wieder gut vermieten lassen.

Lohnt sich das? Teil 1: Die vier Erfolgsgrößen

Nach der Vorselektion haben Sie ungeeignete Objekte aussortiert und mehrere Objekte in die engere Wahl genommen. Kommen wir nun dazu, wie Sie berechnen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt.

Nicht jede Eigentumswohnung ist geeignet für den Aufbau eines passiven Einkommens. Manche Objekte rechnen sich einfach nicht, weil das Verhältnis aus Einnahmen und Ausgaben nicht stimmt. Das wichtigste Prinzip, um mit Ihrer Eigentumswohnung Geld zu verdienen, lautet:

Es muss eine schwarze Null geben – zumindest muss diese durch Mieterhöhungen oder Kostensenkungen perspektivisch absehbar sein. Der Überschuss, den Sie mit Ihrer Eigentumswohnung erzielen, setzt sich aus vier Einflussfaktoren zusammen:

Einnahmen: (Kalt-) Miete
Einnahmen: Betriebskosten (durchlaufender Posten)
Ausgaben: Kreditrate (incl. Tilgung!)
Ausgaben: WEG-Hausgeld

Darum geht es: Diese vier Eingangsdaten müssen Sie zusammentragen. Anhand dieser Daten können Sie berechnen, ob sich eine Eigentumswohnung lohnt oder nicht.

In diesem 4-teiligen Artikel möchte Ihnen die „Vier Riesen“ Ihres Erfolgs genauer vorstellen, aus denen sich Ihr Geldfluss zusammensetzt:

Vorselektion Teil 3: Die WEG-Jahresabrechnung

Fordern Sie vom Verkäufer die letzten WEG-Jahresabrechnungen an – dort finden Sie weitere Hinweise. Suchen Sie nach auffälligen Kostenpositionen. Weil jede Geldbewegung in die Jahresabrechnung aufgenommen werden muss, finden Sie dort auch alles! Wenn Streitigkeiten juristisch ausgetragen wurden, finden Sie z.B. eine Kostenart „Gerichts- und Anwaltsgebühren“.

Solche Dinge stehen in der Regel unter den „nicht umlagefähigen Kosten“. Gibt es Rechtsberatungskosten? Bei niedrigeren Beträgen können diese auch nur auf eine routinemäßige Beratung hindeuten, die in vielen Fällen sinnvoll ist. Kommen diese jedoch in nennenswerter Höhe vor,könnte es einenRechtsstreit geben. Eine Kostenposition „Gerichtskosten“ hingegen wäre sehr eindeutig.

Auch hier gilt es zu differenzieren. Bei jüngeren Gebäuden kann es auch Streitigkeiten mit dem Bauträger geben, der bestimmte Mängel nicht beseitigen wollte. So etwas wäre eine mehr oder weniger einmalige Sache, die sich nicht wiederholen sollte. Es kann aber auch bedeuten, dass sich ein Streit unter Eigentümern entladen hat und vor Gericht geklärt werden musste. Ist der Streit erst einmal vom Zaun gebrochen, gibt es in einer WEG nie wieder Frieden. Finger weg!

In der Jahresabrechnung finden Sie auch Hinweise auf die finanzielle (In-) Stabilität der WEG, z.B. bei größeren Zahlungsrückständen oder leeren Erhaltungsrücklagen.

Die Jahresabrechnung gibt zu erkennen, ob der Verwalter sein Handwerk beherrscht. Produziert er eine verständliche Jahresabrechnung – oder ein durcheinandergewürfeltes Zahlendickicht? Wenn Sie vergangene Wirtschaftspläne mit den korrespondierenden Jahresabrechnungen vergleichen, sehen Sie, wie gut die Prognose der Kosten gelungen ist.

Sprechenden Menschen kann geholfen werden: Die persönliche Kontaktaufnahme zu Hausverwaltung, Beirat oder Nachbarn kann ebenso wertvolle Hinweise liefern.

Vorselektion Teil 1: Woran erkennt man eine schlechte WEG vor dem Kauf?

Sie haben eine Wohnung gefunden? Alles sieht soweit gut aus? Dann ist es an der Zeit, die faulen Eier auszusortieren, denn es gibt schlechte Wohnungen, die Sie nicht kaufen sollten. Nun geht es darum, eventuelle Katastrophenwohnungen schon vor dem Kauf zu erkennen und auszusortieren. Zeit für eine Vorselektion.

Auch wenn wir uns an dieser Stelle etwas wiederholen: Das Wichtigste an einer Eigentumswohnung sind nicht unbedingt Dach, Heizung oder Mietspiegel, sondern Eigentümergemeinschaft und Verwaltung. Beides können Sie nicht beeinflussen, sind aber auf deren Hilfe angewiesen, wenn es einen Schaden gibt, der Ihre Wohnung beeinträchtigt und beseitigt werden muss – oder ein anderes Problem, bei dem Sie auf die Hilfe der Eigentümergemeinschaft angewiesen sind. Umso wichtiger ist es, einen großen Bogen um WEGs zu machen, bei denen etwas nicht stimmt.

Warum ist eine funktionierende WEG so wichtig? Wenn Dach, Fenster oder Heizung nicht in Ordnung sind, sind Sie in vielen Fällen auf die Hilfe, Mitwirkung oder zumindest Zustimmung der Miteigentümer für eine Reparatur angewiesen. Es ist wichtig, dass Ihnen in solchen Situationen nicht unnötig Steine in den Weg gelegt werden. Um auch das mal zu sagen: Die meisten WEGs sind unproblematisch. Aber selten – und darauf müssen Sie achten – gibt es WEGs, in denen die Stimmung vergiftet ist oder es zumindest einen Schlechte-Laune-Anführer gibt, der immer seine Meinung zum Besten geben muss und meint, er müsste sein Veto einlegen, um wichtige Dinge zu blockieren. Vielleicht haben sich Streitigkeiten mit der Zeit hochgeschaukelt und es haben sich Fraktionen gebildet. Wenn das so ist, warten Sie bestimmt lange auf Ihre Erlaubnis zum Austausch der Fenster. Sie warten, wenn Sie an eine WEG geraten, deren Eigentümer nicht miteinander zurechtkommen. Und Sie warten noch länger, wenn der Verwalter mit seinem Job überfordert ist oder trödelt.

Zwar können Sie klagen – aber nach den langwierigen Verfahren und dem Gerichtsurteil stehen Sie weiterhin im Grundbuch und müssen mit den Nachbarn klarkommen. Mitglied einer solchen WEG zu sein, kostet Zeit, Nerven und Anwaltsgebühren. Von der emotionalen Seite gar nicht zu sprechen. Am besten sollten Sie solche Wohnungen gar nicht erst kaufen!

Eine schlechte WEG kann man – unter Umständen – anhand von Anhaltspunkten in den oben genannten Dokumenten erkennen. Denken Sie aber daran: Nirgendwo werden Sie einen Vermerk finden „Achtung Finger weg!“ Die Hinweise finden Sie zwischen den Zeilen.

Nun geht es darum, wonach Sie in diesen Dokumenten suchen müssen. Fangen wir bei den Eigentümerversammlungen an:

Eine Wohnung unter Wert kaufen

Vielleicht haben Sie schon einmal davon gehört, dass jemand versucht, eine Wohnung „unter Wert“ zu kaufen. Was vermutlich nur dann funktioniert, wenn es keine anderen Käufer gibt oder niemand rechnen kann.

Um die Hintergründe zu verstehen, müssen wir zuerst verstehen, was „Wert“ denn eigentlich bedeutet. Wo liegt der Wert einer Wohnung?

Um den Hintergrund zu verstehen, sollten wir uns zuerst klarmachen, dass ein Wohnungskauf eine Art Tauschgeschäft ist. Und dass der Wert dort liegt, wo der Tausch gerade eben weder Vorteile noch Nachteile bringt. (Besser wäre natürlich, er würde sehr viele Vorteile bringen, d.h. er würde sich lohnen – das wäre dann bereits ein Kauf unter Wert.) Ein Wohnungskauf ist also ein Tausch:

Als Käufer tauschen Sie Geld gegen die Eigentumswohnung, bzw. Sie tauschen einen Einmalbetrag (Kaufpreis) gegen wiederkehrende Mieteinnahmen.
Als Kreditnehmer leihen Sie sich einen Darlehensbetrag, mit dem Sie die Wohnung bezahlen, also wiederum eintauschen. Sie tauschen diese große Geldsumme gegen Monatsraten, die Sie z.B. 30 Jahre lang incl. Zinsen zurückzahlen.
Ihr Mieter tauscht monatliche Mietzahlungen gegen das Nutzungsrecht am Wohnraum und bezahlt damit Ihre Wohnung ab.

Den Wert zu finden bedeutet, die getauschten Gelder miteinander zu vergleichen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, ist der Wert Ihre Belastungsgrenze, der höchste Betrag, den Sie bezahlen können, ohne draufzuzahlen. Das heißt, der Wert wäre der Preis, bei dem sich die Wohnung gerade eben selber trägt. (Zukünftige Wertsteigerungen werden hier ausgeblendet, weil diese sich heute noch nicht sicher berechnen lassen – sie sind Spekulation, die in vielen Fällen aufgeht.)

Wenn Sie eine Wohnung genau zu ihrem Wert kaufen, dann decken Ihre Mieteinnahmen Ihre Finanzierungskosten – und alle übrigen Kosten, die Sie nicht an Ihren Mieter weitergeben können. Damit die Rechnung stimmt, müssen Sie die nicht umlagefähigen Nebenkosten von den Mieteinnahmen abziehen. Denn nur dieser geringere Betrag steht für die Kreditrate zur Verfügung. Sie müssen folgende Daten kennen:

Die Kaltmiete.
Die nicht umlagefähigen Nebenkosten, denn die dürfen Sie nicht an Ihren Mieter weitergeben (z.B. Hausverwaltung, Rücklage, Reparaturen, Bankgebühren). Diese müssen Sie herausrechnen.
Ihre Annuität, d.h. Zins und Tilgung in Prozent.
Uninteressant sind die Heiz- und Betriebskosten, denn die sind ein durchlaufender Posten – außer bei Leerstand.

Ein Beispiel

Die Mieteinnahmen betragen jährlich 4.500 EUR und die nicht umlagefähigen Nebenkosten (incl. Rücklage) liegen bei 500 EUR p.a.
Die Mietüberschüsse (Kaltmiete abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten) betragen somit jährlich 4.000 EUR. Dieser Betrag bleibt von der Miete übrig und steht für die Bankrate zur Verfügung.
Die Annuität der Bank (= Zins + Tilgung) liegt bei 5% p.a.
Ihre Preisobergrenze, d.h. der Wert, liegtdort, wo Mietüberschüsse gleich Zins + Tilgung sind. Sie rechnen also 4.000 EUR (Mietüberschüsse) geteilt durch 5% (Annuität) = 80.000 EUR.
Wenn Sie die Wohnung (incl. Erwerbsnebenkosten) für 80.000 EUR kaufen, dann zahlen Sie jährlich 4.000 EUR an die Bank (5% von 80.000 EUR) und bekommen pro Jahr 4.000 EUR vom Mieter. Unter der Annahme, dass der Mieter immer pünktlich zahlt und es keinen Leerstand gibt, geht die Rechnung genau auf.
Wenn Sie mehr als 80.000 EUR für die Wohnung ausgeben, zahlen Sie drauf, weil bei dem Zins Ihre Bankrate dann höher ist als die Mietüberschüsse.

Warum sollten Sie dieses Geschäft eingehen, die Wohnung für mehr als 80.000 EUR zu kaufen? Hierfür kann es durchaus plausible Gründe geben.

Vielleicht nehmen Sie an, dass Sie die Miete in Zukunft steigern können, z.B. bei Neuvermietung oder mit einer Mieterhöhung.
Vielleicht finanzieren Sie mit einem variablen Zins (mehr dazu in Kapitel 9) und rechnen damit, dass die Zinsen in Zukunft wieder sinken werden.
Eventuell rechnen Sie damit, dass der Wert der Wohnung in Zukunft steigt und Sie sie in zehn Jahren teurer und steuerfrei verkaufen können.

Diese und weitere Gründe sind plausibel und gut nachvollziehbar. Dennoch gehören sie in den Bereich der Spekulation und nicht der Investition. Die heutigen Zahlen – und nur um diese geht es – begründen nur einen Preis von 80.000 EUR. Dies ist der Wert (= Ihre Preisobergrenze) in diesem Beispiel. Wenn Sie mehr als 80.000 EUR bezahlen, zahlen Sie erstmal drauf.

Und der Preis? Wie Sie verhandeln, ist eine ganz andere Sache. Sie sollten versuchen, einen Preis möglichst weit unterhalb von 80.000 EUR auszuhandeln, um ein monatliches, passives Einkommen zu erzielen. Sie möchten ja auch etwas mit der Wohnung verdienen! Es wäre sinnvoll, jeden Monat etwas weniger Geld an die Bank zu überweisen, als Sie vom Mieter bekommen. Vielleicht schaffen Sie es, sich auf einen niedrigeren Preis zu einigen. Aber der Verkäufer muss sich ja auch darauf einlassen. Das Beste ist, ihm diese Rechnung transparent und nachvollziehbar zu machen.

Nachverhandeln mit Dritten?

Sie haben gesehen, dass die Preisobergrenze von mehreren Variablen abhängig ist, hauptsächlich:

4.000 EUR Mieteinnahmen
5% Annuität

Wenn Sie unter den o.g. Annahmen die Wohnung für 80.000 EUR kaufen, machen Sie ein Nullsummengeschäft. Sie können aber nicht nur am Kaufpreis, sondern auch an den anderen Stellschrauben drehen:

Vielleicht bietet eine andere Bank einen niedrigeren Zinssatz an? Das würde Ihre Annuität und die monatlichen Finanzierungskosten senken. Aber verhandeln Sie nicht zu viel. Eine Bank, die Sie kennt und sehr schnell die Kreditzusage erteilt, ist sehr viel wert. Aus meiner Sicht ist es mehr wert als ein paar Nachkommastellen beim Zinssatz. Auch wenn sich dieser über die Jahre ebenfalls bemerkbar macht – mit einer schnellen Bank bekommen Sie vielleicht überhaupt erst das Objekt, und Sie können mit viel Selbstbewusstsein verhandeln.

Eventuell schaffen Sie es unabhängig von der Kaufpreisverhandlung, die Mieten zu erhöhen? Das machen Sie aber für gewöhnlich erst, nachdem Sie gekauft haben. Sie können sich aber jetzt schon mal den Mietspiegel für das Baujahr ansehen, um die gesetzlichen Grenzen zu prüfen.