Spätestens jetzt müssen Sie die Daten verifizieren! In den Maklerverträgen bzw. im Exposé steht ja meistens: „Die Angaben wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Angaben ohne Gewähr.“ Wenn die Mieteinnahmen nicht stimmen, so wie bei diesem Objekt hier, dann haftet der Makler nicht dafür. Schlimmer noch: Sie schulden ihm seine Provision trotzdem!
Was kann passieren? Nach Unterschrift des Notarvertrags bekommen Sie viel weniger Miete, als im Exposé stand! Das ist dann Ihr Problem.
Die vertraglich vereinbarten Kaltmieten finden Sie in den Mietverträgen, die der Makler Ihnen zur Verfügung stellen muss, aber selten jemand liest. Das kann ins Auge gehen. Dabei sind die Mieten doch so leicht zu kontrollieren!
Ein Blick in die Mietverträge zeigt, dass etwas nicht stimmt!
Hätten Sie sich auf das Exposé verlassen, hätten Sie sich über die niedrigen Mieteinnahmen auf Ihrem Konto gewundert. Der Makler haftet nicht für das „Missverständnis“ und hätte seine Provision in voller Höhe bekommen! Deswegen müssen Sie die Mieteinnahmen (sowie alle anderen Daten) unbedingt überprüfen (lassen).
Hier fehlte ein Drittel an Mieteinnahmen. Im Gespräch mit dem Makler bedauerte er das „Missverständnis“, aber plötzlich reden wir über ganz andere Zahlen. Schließlich wollte er das Haus ja auch loswerden, damit er seine Provision verdient.
Rechnen wir neu – auf Basis der neuen Zahlen: Wir setzen nur noch 1.005 EUR Kaltmiete an, die rechtsgültig in den Mietverträgen vereinbart ist.
Der maximale Kaufpreis liegt bei rund 175.000 EUR. Im Exposé wurden 419.000 EUR vorgeschlagen! Bei dem Preis hätte sich die Immobilie niemals gerechnet. Heutzutage bekommt man deutlich weniger als vor zwei Jahren, das ist vielen noch nicht klar. Die Käufer müssen rechnen und bleiben aus.
Fazit: Es hat sich am Immobilienmarkt sehr viel getan. Der Zins – der Preis des Geldes hat sich von einem auf vier Prozent vervierfacht. Sie müssen die vierfache Gebühr an die Bank bezahlen, wenn Sie sich Geld leihen.
Im Gegensatz zu selbstgenutzten Immobilien, wo es um emotionale Aspekte geht, müssen Investoren bei Kapitalanlagen wirklich rechnen, und in vielen Fällen lohnt sich eine Immobilie nicht mehr – das weiß aber auch der Makler und der Verkäufer. Es ist Zeit, wieder zu verhandeln!
Ich zeige Ihnen in diesem Artikel, wie Sie rechnen müssen, bis zu welchem Preis sich das Haus selber. Ich zeige Ihnen, wie Sie aus Mieteinnahmen und Zins den maximal tragbaren Kaufpreis errechnen, bis zu dem sich das Geschäft noch lohnt.
Beispiel eins: Ein schönes Dreifamilienhaus in Schwalmtal. Weil der Makler nicht haftet, dürfen Sie ihm auch nicht blind vertrauen. In diesem realen Beispiel hat er sich nämlich aus Versehen „verrechnet“.
Ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – als Investment sind Immobilien nur zu gebrauchen, wenn Sie als künftiger Eigentümer nicht draufzahlen.
Deswegen muss die Kaltmiete die Kreditrate tragen. Punkt. Lassen Sie den Makler ruhig von zukünftiger Wertsteigerung fantasieren oder Ihnen irgendwas von Steuervorteilen erzählen – unterm Strich muss die Kaltmiete die Kreditrate und alle Reparaturen zahlen. So einfach ist das. Wenn Sie aus ideellen Gründen mehr zahlen, z.B. weil Sie die Gegend oder das Haus so schön finden, tun Sie das gerne. In diesem Artikel geht es aber nur um die finanzielle Vorteilhaftigkeit.
Das Beispiel: Dieses Haus in Schwalmtal habe ich mir im April 2023 angeschaut. Der Makler schickt Ihnen meistens eine Übersicht, die so oder so ähnlich wie die folgende Tabelle aussieht:
Es gibt bei Anlageobjekten sehr viel zu analysieren. Da es in diesem Artikel um die grundlegenden Basics geht, betrachten wir mit den einfachsten Daten, die finanziell wichtig sind, nämlich:
Das wichtigste sind die monatlichen Kaltmieteinnahmen. Laut Exposé sind es 1.496 EUR pro Monat.
Heiz- und Betriebskosten sind weniger wichtig, weil Sie diese an die Mieter weitergeben können. Darunter versteht man z.B. Strom, Versicherungsprämien, Müllabfuhr, Hausmeister etc.
Kaltmiete plus (Heiz- und) Betriebskosten bezeichnet man in der Regel als „Warmmiete“. Da Sie aber Heiz- und Betriebskosten an die Versorger abgeben müssen, ist nur die Kaltmiete für Sie interessant.
Übrigens: Neuerdings sind auch die Heizung und die Klasse vom Energieausweis wichtig, da neue Energieeffizienzgesetze auf uns zukommen. Wohngebäude in der EU wird man bis 2033 auf Energieeffizienzklasse D hochsanieren müssen. Haus und Grund rechnet (ziemlich pauschal) mit 1.500 EUR pro qm Wohnfläche, was natürlich von Haus zu Haus unterschiedlich ausfällt. Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen (auf Ihre Kosten!) ausgetauscht werden. Ab 2024 ist der Einbau einer reinen Öl- oder Gasheizung nicht mehr zulässig. Ein Anschluss an das Fernwärmenetz oder der Einbau einer Wärmepumpe kostet erheblich mehr!
Gehen Sie zuerst zur Bank:
Sie müssen zuerst Ihre Annuität kennen! Darunter versteht man die monatliche Rate an die Bank. Vereinbaren Sie zu Beginn Ihrer Immobiliensuche einen Termin mit der Bank. Lassen Sie eine Kreditwürdigkeitsprüfung durchführen und fragen Sie, welche Kaufpreise die Bank finanzieren würde. Es macht keinen Sinn, ein Mehrfamilienhaus von 1,3 Mio. EUR anzusehen, wenn die Bank nicht mitmacht, weil Ihre Ersparnisse oder Ihr Einkommen zu niedrig sind. Daher müssen Sie diesen Rahmen als erstes klären.
Ziel des Gesprächs sind die aktuellen Konditionen, v.a. Zins und Tilgung. Im Beispiel vom April 2023 habe ich von unserer örtlichen Sparkasse folgende Konditionen genannt bekommen:
Das ist die wichtigste Zahl! Egal, wie es mit der Vermietung läuft, die Rate von (jährlich) 6,2 % des Kaufpreises müssen Sie jeden Monat an die Bank überweisen. Der Kreditvertrag ist bindend. Ihre Kaltmieteinnahmen müssen in der Lage sein, diese Annuität zu tragen. Das können Sie im Dreisatz ausrechnen:
Wenn Sie einmal alle Daten haben, ist die Rechnung wirklich sehr einfach und kann ganz einfach mit dem Taschenrechner erledigt werden: Die Jahreskaltmiete von 17.925 EUR muss der Rate an die Bank entsprechen. Wenn die Kreditsumme 289.113 EUR beträgt, dann zahlen Sie jährlich 6,2% davon an die Bank, und das sind 17.925 EUR!
Auch die Tilgung müssen Sie einrechnen!
Richtig. Alles, was Ihr Portemonnaie verlässt, auch die Tilgung, müssen Sie einrechnen! Das Anlageobjekt ist ein Zinshaus. Es muss sich selber tragen und alle Geldabflüsse kompensieren. Alles andere ergibt aus finanzieller Sicht überhaupt keinen Sinn.
Der Preisvorschlag aus dem Exposé (419.000 EUR) ist viel zu hoch. Solche Zahlen sind zwar noch in den Köpfen von Verkäufern und Maklern, aber sie kommen aus einer anderen Zeit, als das Geld mit 1% Zinsen noch billig zu haben war. Jetzt liegen sie bei 4%. Kein Wunder, dass vielerorts die Käufer ausbleiben.
Der maximale Preis, bei dem es sich noch lohnt, liegt bei 289.113 EUR. Das ist übrigens der Gesamtpreis incl. Erwerbsnebenkosten! Wenn Sie die Immobilie kaufen, zahlen Sie nämlich noch folgende „Überführungskosten“:
Den maximal tragbaren Preis müssen Sie entsprechend bereinigen. Im Dreisatz geht das ganz einfach:
Am Ende der Rechnung ist klar: Die 419.000 EUR aus dem Exposé sind im Jahr 2023 illusorisch. Sie können dem Verkäufer etwa 260.500 EUR bieten. Bei diesem Preis würde sich die Immobilie bei den aktuellen Mieteinnahmen gerade eben selber tragen. Reparaturen und Modernisierungen sind nicht einmal eingerechnet! Mit diesem Preis gehen Sie in die Verhandlung und Sie werden sich wundern, was 2023 wieder alles möglich ist.
April 2023. Ich fahre durch die Republik und versuche, 100.000 EUR unterzubringen. Gekoppelt mit einem Annuitätendarlehen möchte ich mit diesem Geld mein erstes eigenes Mehrfamilienhaus kaufen. Die Zeiten haben sich gewandelt: Als Käufer haben Sie momentan eine sehr gute Verhandlungsposition. Sie können im Moment auch mit weitaus weniger Geld sehr gute Geschäfte machen, solange Sie einen festen Job haben und damit kreditwürdig sind.
Aber was für eine Immobilie muss ich kaufen und wie kann ich berechnen, ob sich das lohnt? Auf welche Fallstricke muss ich achten?
Und wie berechne ich, ob sich eine Immobilie lohnt?
Mit realen Praxisbeispielen möchte ich Ihnen zeigen, worauf Sie achten müssen und wie man rechnet. Dazu erscheinen in den nächsten Tagen hier mehrere Videos und Artikel.
Wenn Sie in der Umgebung von Düsseldorf wohnen, berate ich Sie gerne auch beim Kauf einer konkreten Immobilie. Melden Sie sich gerne per Mail.
Die Ausgangslage:
Auf einmal können Sie beim Immobilienkauf wieder verhandeln. Wer bei Immoscout seine Wohnung inseriert, staunt nicht schlecht, dass sich keiner mehr meldet, während vor zwei Jahren das Telefon ununterbrochen geklingelt hätte. Als Käufer mussten Sie vor kurzer Zeit noch eine Finanzierungsbestätigung und am besten noch einen notariellen Kaufvertrag mitbringen, um überhaupt zur Besichtigung eingeladen zu werden. Davon keine Spur mehr…
Das hat mehrere Ursachen:
Mit der Zinswende ist die Zeit des billigen Geldes vorbei. Der Zins ist der Preis des Geldes, das die Bank Ihnen für die Investition leiht. Und der hat sich von 1% auf 4% nun vervierfacht. Immobilienpreise müssten sich daher mathematisch gesehen vierteln, oder nicht? Geld hat wieder einen Preis – und als Käufer müssen Sie intensiv rechnen, ob sich eine Investition lohnt. Wie geht das?
Der Krieg in der Ukraine hat die Rohstoffpreise – und damit auch Ihre Heizkosten – auf eine Berg- und Talfahrt geschickt. Im Winter sind die Gaspreise in Düsseldorf von 5 auf 15 Cent pro kWh gestiegen. Derzeit liegen sie wieder bei etwa 10 Cent. Wo werden sie nächstes Jahr stehen? Keiner weiß es. Ein großes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung mit 140 qm kaufen? Derzeit wohl eher nicht. Käufer halten sich zurück.
Was seit den 70ern klar ist, wird nun übers Knie gebrochen. Kinderbuchautor und „Star-Betriebswirt“ Robert Habeck schreibt nun auch Gesetzestexte und ruiniert unsere Immobilienwerte. Ab 2024 dürfen nur noch Heizungen mit mindestens 65% erneuerbaren Energien eingebaut werden. Klar dürfen Sie jetzt noch schnell eine neue Gasheizung einbauen, die müssen Sie aber nach dem neuen GEG nach 15 Jahren wieder rausrupfen. In der EU müssen bis 2033 alle Wohngebäude auf Energieeffizienzklasse D hochsaniert werden. Ziffer D auf Ihrem Energieausweis entspricht der Wärmeschutzverordnung von 1982. Bei vielen älteren Gebäuden stehen somit kostenintensive Investitionen in Heizung und Dämmung an. Die Kosten sind oftmals unkalkulierbar.
Aus diesen Gründen verbreitet sich auf dem Immobilienmarkt eine Schockstarre. Die meisten Käufer sind verunsichert und halten sich zurück. Aber es gibt immer noch Leute, die ihre Immobilien verkaufen möchten oder müssen. Und es werden täglich mehr. Bei ihnen macht sich die Panik breit, weil die Käufer ausbleiben.
Niemand fragt mehr an. Zudem fangen viele Besitzer plötzlich an zu rechnen. Was passiert, wenn meine Zinsbindung ausläuft? Wo liegt die Rate bei 4% Zinsen? Kann ich mit den Mieteinnahmen meine Anschlussfinanzierung decken? Wie viel EUR könnte ich noch für meine Wohnung bekommen? Ist die Energieeffizienzklasse schlechter als D? Fällt der Wert weiter, wenn ich abwarte?
Und so kommen derzeit immer mehr Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser auf den Markt.
Zurück zu meinen 100.000 EUR. Deshalb flitze ich gerade durch die Republik (besser gesagt: durch den linken Niederrhein) und schaue mir Schnäppchen an. Davon gibt es gerade sehr viele.
Aber kann man einfach irgendeine Wohnung kaufen? Nein! Sie müssen gut rechnen. Und auf viele Sachen achten.
Dies zeige ich Ihnen anhand mehrerer Praxisbeispiele, die allesamt real sind. Ich habe alle genannten Immobilien selbst besichtigt. Es sind reale Beispiele. Unter Rücksicht auf die persönlichen Belange der Verkäufer wurden natürlich sämtliche Adressen und sonstige Daten zensiert oder geändert.
Einmal habe ich einen gefälschten Energieausweis aufgedeckt.
Einmal wurden die Mieteinnahmen um ein Drittel zu hoch angesetzt.
Natürlich alles nur „Missverständnisse“, das ist sicher.
Wie Sie rechnen müssen, und worauf Sie achten müssen, das zeige ich Ihnen in den nachfolgenden realen Praxisbeispielen, die ich in den nächsten Tagen hier veröffentliche. Dazu kommen ein paar YouTube-Videos.
Neben den Vorschriften bzgl. des 65%-Anteils erneuerbarer Energien in Neugeräten gibt es seit 2023 auch Vorschriften für Bestandsanlagen (betroffen sind zentrale Gasheizungen).
Das bedeutet, dass Gasheizungen in 2023 „geprüft und optimiert“ werden müssen. Außerdem muss ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden (Einstellen der Heizkörper). Bei Gebäuden mit 10 oder mehr WE bis Herbst 2023, bei Gebäuden mit 6 oder mehr WE erst bis Herbst 2024.
Worum geht es?
Seit ich klein bin, hat die Politik einen regelrechten Hype um Gasheizungen veranstaltet. Sie seien sauber, emissionsarm und umweltschonend. Deswegen sollten sie in allen Wohngebäuden möglichst die „dreckigen“ alten Ölheizungen ersetzen. Im Jahr 2023 werden Gasheizungen auf einmal selbst zum Kellerkind. Wir alle haben viel Geld in die „Modernisierung“ (Umrüstung) unserer Heizungen von Öl auf Gas investiert, aber nun sind sie nach heutiger Sprache „fossil“, „nicht nachhaltig“ und auch nicht „dekarbonisiert“ (stoßen also CO2 aus). Selbst wenn sich die „vorletzte Generation“ mit Sekundenkleber an ihren liebgewonnenen Gasheizungen festklebt, wir bekommen einige neue Pflichten auferlegt. Neben der Pflicht zur 65%igen Nutzung von erneuerbaren Energien gibt es „mittelfristige Maßnahmen“:
Da wir die Abhängigkeit von Russland erkennen, in die wir durch Gazprom-Aufsichtsratsmitglied Gerhard S. (79) geraten sind, werden eilig „Sofortmaßnahmen“ übers Knie gebrochen. Eine davon ist die EnSimiMaV („Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung“). Der Name ist so lang, dass er von der Grammatikhilfe von Word moniert wird.
Das Ziel: Maßnahmen zur Energieeinsparung in Gebäuden zur Senkung des Gasverbrauchs. „Alternativen: Keine.“, heißt es in der Gesetzesbegründung. Sämtliche Maßnahmen seien der möglichst schonenden Effizienzsteigerung und Energieeinsparung dienlich.
Betroffene: Eigentümerinnen und Eigentümer von Gebäuden, die mit Erdgas ihre Wärme erzeugen. Das bedeutet, dass nur Gasheizungen betroffen sind.
Was ist zu tun? In Kurzform:
Wir müssen unsere Gasheizungen prüfen und optimieren lassen. Außerdem muss bei Gebäuden mit zentraler (!) Gasheizung ein hydraulischer Abgleich vorgenommen werden. Das bedeutet, dass die Heizlast berechnet wird, um alle Heizkörper im ganzen Haus aufeinander abzustimmen, damit sie gleichmäßig heizen. Das ist teuer und viele Installateurbetriebe können das gar nicht, andere sind bis Ende des Jahres ausgebucht. Trotzdem gelten folgende Fristen:
Bei Häusern >10 WE bis 30.09.2023,
bei Häusern >6 WE bis 15.09.2024
die erste Frist gilt auch für Nichtwohngebäude (Büros, Ämter etc.).
Ein hydraulischer Abgleich kostet um die 100 EUR pro Heizkörper, pro Haus summiert sich das schnell auf 4.000 EUR (Quelle: BMWK).
Die Rechnung:
Es lassen sich „bis zu 15%“ Energie einsparen (Quelle: Viessmann – „bis zu“ bedeutet übrigens Maximum im Optimalfall bei schlecht eingestellter Heizung) – oder eher 5-7% (Quelle: Flurfunk / Installateurbetrieb), weshalb sich die Maßnahme binnen 2 Jahren amortisieren soll (Quelle: Habeck-Ministerium). Die Rechnung geht aber nur auf, wenn die Heizung richtig schlecht eingestellt ist (=15% Ersparnis) und mehr als 13.333 EUR Gaskosten pro Jahr anfallen (15% x 2 Jahre x 13.333 EUR = 3.999,90 EUR Ersparnis).
Ausführlich:
Prüfung der Heizung (§2) bedeutet folgendes:
Alle Parameter richtig eingestellt? (Das sind z.B. Vorlauftemperatur, Nachtabsenkung usw.)
Ist die Heizungsanlage hydraulisch abgeglichen?
Verwendet die Heizung effiziente Pumpen?
Sind alle Rohre und Armaturen wärmegedämmt?
Optimierung der Heizung (§2) bedeutet folgendes: Wenn Heizungsmonteur, Schornsteinfeger oder Energieberater schon einmal im Haus sind, sollen sie sie direkt optimal einstellen.
Absenkung der Warmwassertemperatur („unter Berücksichtigung des Gesundheitsschutzes“ = Mindesttemperatur wegen Legionellen).
Absenkung der Grenztemperatur, d.h. ab welcher Außentemperatur die Heizung anspringt.
Hydraulischer Abgleich (§3):
Für Gebäude mit zentraler (!) Gasheizung (also Heizung im Keller für alle) muss ein hydraulischer Abgleich gemacht werden. Man stellt die Heizkörper aufeinander ein, damit nicht die Kellerwohnung die ganze Wärme abbekommt, während es im DG kalt bleibt.
Kosten:
Der hydraulische Abgleich kostet rund 100 EUR pro Heizkörper bzw. rund 4.000 EUR pro Gebäude (je nach Größe), so steht es auch in der Gesetzesbegründung. (Merke: „Alternativen: Keine“). Was wird gemacht?
Raumweise Heizlastberechnung,
Prüfung und Optimierung der Heizflächen (je größer ein Heizkörper / Heizfläche, desto geringer die Vorlauftemperatur, desto geringer der Gasverbrauch),
Durchführung hydraulischer Abgleich (d.h. Einstellung der Heizkörper aufeinander),
Anpassung (=Senkung) der Vorlauftemperatur der Heizung.
„Wer keinen Umsatz macht, ist noch lange nicht pleite“. Mit diesen oder ähnlichen Worten imponierte Star-Betriebswirt und Wirtschaftsminister Robert Habeck vor kurzem dem Publikum einer Talkshow. Als Bezieher konjunkturunabhängiger Bezüge nimmt er es nun mit der SHK-Branche auf und verordnet ihr eine Hauruck-Aktion, die sich gewaschen hat, um sie auf die neue Deutschlandgeschwindigkeit einzuschwören. Wird sein Entwurf beschlossen, dürfen ab Januar 2024 keine reinen Öl- oder Gasheizungen mehr neu eingebaut werden.
In Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen wird das zum Problem. Wenn in jeder Eigentumswohnung eine eigene Heizung verbaut ist, müssen sich viele unterschiedliche Besitzer abstimmen. Dieser Heizungstyp läuft mit 100% fossilen Energien – und somit gar nicht regenerativ. Wie sollen die einzelnen Wohnungen den 65%-Anteil schaffen? Ohne Dach (solar) oder Garten (Geothermie) ist es den Wohnungseigentümern nur schwer möglich, die Gasetagenheizung zu 65% mit erneuerbaren Energien zu ergänzen. Da diese Heizungsform zudem weit verbreitet ist, soll in solchen Gebäuden eine Härtefallregelung greifen:
Die Pflicht, zu 65% „erneuerbar“ zu heizen, entsteht in diesen Häusern frühestens, wenn die allererste Gasetagenheizung kaputt geht.
Dass nicht alle übrigen Eigentümer sofort etwas ändern, hat der Gesetzgeber verstanden, daher soll es drei Jahre Zeit geben, um zu überlegen, ob man auf eine zentrale Heizung mit 65% erneuerbaren Energien umsteigen möchte.
Offenbar kennt der Gesetzgeber sich inzwischen aus, denn: Wenn die WEG bis dahin keine Entscheidung trifft, bekommt sie weitere drei Jahre Zeit, um das gleiche nochmal zu überlegen.
Nachdem die erste Gasetagenheizung kaputtgeht, hat man also sechs Jahre Zeit, um zu überlegen, wie man 65% erneuerbare Energien zentral oder dezentral erreichen möchte.
Was der Entwurf (zumindest bisher) offenlässt: Bis dahin kann man weiterhin mit normalem Erdgas weiterheizen, das gilt auch für denjenigen, dessen Heizung jetzt kaputt ist. Vielleicht denkt sich Minister Habeck: „Dass eine Heizung kaputt ist, heißt ja nicht, dass sie nicht mehr funktioniert“.
Witzig ist der Vorschlag im Konzeptpapier des Ministeriums, sich für die Übergangszeit ein gebrauchtes Gerät einbauen zu lassen. Vielleicht ist bei den Mietern im Bundestag bisher noch nicht angekommen, dass so ein Gerät sich nicht von selbst einbaut.
Jedenfalls kommt auf WEGs mit Gasetagenheizungen ein größeres Problem zu, was spätestens sechs Jahre nach Ausfall der ersten Heizung gelöst werden muss – höchstwahrscheinlich durch Umstieg auf eine Zentralheizung mit erneuerbaren Energien.
Die Bundesregierung möchte im Laufe des April 2023 im Gebäudeenergiegesetz GEG verankern, dass Gebäude ab 2045 keine CO2-Emissionen mehr verursachen. Sie sollen bis dahin also zu 100% mit erneuerbaren Energien beheizt werden.
Als Zwischenschritt ist geplant, dass ab Januar 2024 beim Neueinbau von Heizungen die Heizenergie mindestens zu 65% aus erneuerbaren Energien gewonnen werden muss. Es geht um den Einbau neuer Heizungen in bestehende Wohngebäude. Alte Heizungen müssen nicht sofort rausgerissen werden. Sie dürfen sie weiter betreiben und auch reparieren lassen. Ihre Lebensdauer bleibt – wie bisher – begrenzt: Fossile (Öl- und Gas-) Heizungen muss man nach 30 Jahren tauschen lassen.
Wir reden immer noch vom Neueinbau einer Heizung – und nicht davon, was mit bestehenden Heizungen zu passieren hat. Diese haben 30 Jahre Lebensdauer.
Wie bekommen Sie den Anteil von 65% erneuerbaren Energien hin? – „Technologieoffenheit“ bedeutet, dass man selbst entscheiden kann, wie man die 65% erneuerbare Energien erreichen möchte – ob mit Fernwärme, Wärmepumpe oder grünen Gasen. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klima sieht u.a. folgende Optionen vor:
Für Neubau oder Bestandsgebäude:
Fernwärme:
Anschluss an ein „Wärmenetz“: Sie kennen den Begriff vermutlich als „Fernwärme“. Wenn die Stadtwerke Düsseldorf durch Müllverbrennung sowieso anfallende Abwärme erzeugen und die Gebäude der Umgebung dann über Rohrleitungen mit Warmwasser und Heizungsenergie versorgen, spricht man von einem Wärmenetz.
Somit delegieren Sie als Wohnungseigentümergemeinschaft die Wärmeerzeugung an professionelle Firmen und sparen sich die eigene Heizung. Ohne Heizung haben Sie auch weniger Wartungskosten, aber: Sie sind an den Vertragspartner gebunden. Wenn er die Preise erhöht, können Sie nicht mal eben so wechseln. In den Medien wird manchmal die intransparente Preisgestaltung kritisiert. Trotzdem haben Sie das „Erneuerbare Energien“-Thema damit dauerhaft vom Hals, weil man annimmt, dass der Versorger diese einsetzt. Ihr Gebäude hat die Quote von 100% erreicht. (Die Anbieter müssen bis 2030 eine Quote von 50% erneuerbarer Energien erreichen und bis 2045 sogar 100%.)
Wärmepumpe:
Sie ist eine reine Stromheizung und bezieht ihre Energie aus der Umgebung (v.a. Außenluft oder Erdwärme). Weil man annimmt, dass Sie bald nur noch reinen Ökostrom beziehen, werden auch hier 100% erneuerbare Energien unterstellt und Sie haben Ihr Ziel erreicht. Das Problem ist, dass Gebäude mit Heizkörpern in den kalten Wintertagen meist mit einer Wärmepumpe nicht auskommen und eine zusätzliche Heizquelle benötigen (z.B. eine Gasheizung als sog. Spitzenlastkessel).
Giftiger grüner Stromfresser. Man darf bei dem ganzen Rummel um Wärmepumpen nicht vergessen, dass sie sehr viel Strom brauchen, um die Umgebungsenergie zu Wärme zu machen. Ein Wirkungsgrad von 2,5 sagt bspw., dass man 10.000 kWh Strom benötigt, um 25.000 kWh Wärme (also das 2,5-fache) zu erzeugen. Ein kWh Strom kostet aber auch deutlich mehr als ein kWh Gas. Aber Strom soll ja in Zukunft „ganz unfossil“ zu 100% aus erneuerbaren Energien hergestellt werden.
Leider wird nur am Rande darüber berichtet, dass viele Wärmepumpen PFAS als Trägermedium enthalten (per- und polyfluorierte Alkylsubstanzen). Diese Substanzen sind giftig und krebserregend, verflüchtigen sich nicht und bauen sich in der Natur auch nicht von selbst ab. Solange kein Leck in der Wärmepumpe ist – kein Problem. Ein Deja-Vu aus den 1960-Jahren, in denen Asbest als „modernes Wundermittel“ gefeiert wurde? Das natürlich vorkommende Material war hitzebeständig, zugfest, korrosionsfrei und einfach zu verarbeiten, wurde Asbest seinerzeit beworben.
Weil eine Wärmepumpe im Einzelfall auch mal 50.000 EUR kosten kann, rechnet die Politik damit, dass sich Contracting- und Mietmodelle durchsetzen. Das würde bedeuten, dass Ihnen Ihre Heizung nicht gehört und Sie an einen Anbieter gebunden sind, dem Sie monatlich eine feste Rate bezahlen.
Stromdirektheizung:
Darunter versteht man „bessere Heizöfen“. Sie werden daher auch nur für besonders gut gedämmte Häuser empfohlen.
2. Für Bestandsgebäude
Biomasse, z.B. Einbau einer Pelletheizung:
Eine Art moderner Holzofen. Für die ganzen Pellets brauchen Sie aber Lagerfläche, ähnlich früher dem Öltank. Nach derzeitigem Stand wird auch bei Pelletheizungen vom Staat eine 100%ig erneuerbare Energiequelle ohne weiteren Nachweis angenommen, sagt die FAQ-Seite des Habeck-Ministeriums. Man rechnet zudem mit steigenden Preisen beim Brennstoff.
Grüne Gasheizung:
Ja, auch das geht. Sie bauen sich einfach eine neue Gasheizung ein. Man kann neue oder bestehende Gasheizungen nämlich (> 65%) mit „grünem Gas“ betreiben. Im Einzelnen nennt das BMWK
Nachhaltiges Biomethan,
biogenes Flüssiggas,
grünen Wasserstoff.
Gasförmige Brennstoffe, die in verschiedenen Herstellungsverfahren aus erneuerbaren bzw. regenerativen Energiequellen gewonnen werden. Sie versorgen Gasheizungen mit regenerativer Energie. So gibt es z.B. Wasserstoff, der aus Wasser und (Windkraft-) Strom hergestellt wird. Weil im Straßen-, Schiffs- und Luftverkehr solche Brennstoffe ebenfalls benötigt werden und dort kaum zu substituieren sind, rechnet man langfristig mit sehr hohen Preisen aufgrund hoher Nachfrage und verknapptem Angebot. So denkt zumindest die Politik, die diese Variante möglichst unattraktiv machen möchte: Vermieter sollen den Aufpreis ggü. dem Gas-Grundversorgungspreis alleine tragen und oberhalb dieser Grenze nicht auf die Mieter umlegen können. Der Gas-Grundversorgungspreis liegt derzeit bei ca. 12 Cent / kWh. man rechnet aber damit, dass die Herstellungskosten von grünem Wasserstoff langfristig von ca. 16 Cent auf 9 Cent / kWh fallen werden. Die Wette könnte man eingehen, oder?
Jedenfalls können Gasheizungen und sogar neue Gasheizungen auch nach 2045 weiter betrieben werden, wenn sie mit grünen Gasen heizen.
Hybridheizung:
Wenn ein älteres Gebäude z.B. noch Heizkörper und keine Fußbodenheizung hat, reicht eine Wärmepumpe oft nicht aus, um das Gebäude in den kalten Wintertagen zu heizen. Man könnte die mit erneuerbaren Energien (Strom) betriebene Wärmepumpe mit einer „kleinen“ Gasheizung koppeln, die nur zu den Extremzeiten arbeiten muss. Daher spricht man von einem „Spitzenlastkessel“. Andere Varianten einer Hybridheizung sind z.B. Gasheizung plus Solarkollektoren, Gasheizung plus Pelletheizung, Wärmepumpen plus Photovoltaik usw.
Generell können Hybridheizungen nur eine Übergangslösung sein, denn bis 2045 werden alle Heizungen zu 100% mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.
Härtefälle:
In seinem Konzeptpapier spricht das Ministerium noch von verschiedenen Härtefällen, bei denen man i.d.R. erst später auf erneuerbare Energien umsteigen darf. Dazu gehören Denkmalgeschützte Immobilien, Fernwärmenetze, die noch nicht fertiggestellt, aber schon weit geplant sind, Gasetagenheizungen (siehe separater Artikel) und die Heizungshavarie:
Wenn Ihre Gaszentralheizung von heute auf morgen vollständig kaputt geht, spricht man von einer Heizungshavarie.
Bei allem Ärger bekommen Sie immerhin eine Fristverlängerung von 3 Jahren, um die 65%-Quote zu erfüllen. Bis dahin schlägt die Politik „zum Beispiel“ den Einbau von gebrauchten Gas- oder Ölheizungen als Übergangslösung vor. Vermutlich gibt es in Berlin keine Immobilieneigentümer, oder hat noch nie die Rechnung einer neuen Heizung gesehen, denn: Die Lohnkosten machen oft einen sehr großen Teil einer solchen Rechnung aus. Keiner kauft mal eben eine gebrauchte Heizung bei Ebay und baut sie selbst ein. Innerhalb von drei Jahren hat man jedenfalls Zeit, die Heizung mit 65% erneuerbaren Energien zu ergänzen, zur Hybridheizung umzubauen oder danach als Spitzenlastkessel (z.B. in Kombination mit einer Wärmepumpe) zu verwenden. Ebenfalls höchst interessant sind die politischen Gedanken, dass sich „ein Mietmarkt für Heizungen“ entwickeln wird. Dann gehört der Kessel nicht einmal Ihnen.
Die EU möchte bis 2050 klimaneutral sein. Sie möchte nicht mehr CO2 ausstoßen, als wieder gebunden wird. Die CO2-Emissionen sollen zudem bis 2030 auf 55% vom Niveau von 1990 verringert werden. Daher hat die EU-Kommission u.a. eine Änderung der „EU-Richtlinie über die Gesamt-Energieeffizienz von Gebäuden“ vorgeschlagen. Richtig gehört: Vorgeschlagen. Der Entscheidungsprozess läuft derzeit noch (Stand 25.03.2023) und ist somit noch nicht verbindlich beschlossen.
Bestandsgebäude seien verantwortlich für 36% der CO2-Emissionen, heißt es. Dazu gehört sicherlich auch Ihre Eigentumswohnung, oder? Das will man ändern und bis 2050 alle Gebäude in der EU zu vollständig emissionsfreien Immobilien umbauen. Die Umsetzung soll in mehreren Stufen geschehen und sich an den Energieeffizienzklassen der Energieausweise orientieren. Noch verwenden Deutschland und EU übrigens andere Skalen. Die EU zählt von A bis G, Deutschland von A+ bis H. Das wird man aber schnell harmonisieren können. Die Aussage ist letztlich ähnlich: Je niedriger, desto emissionsärmer. „A+“ steht für emissionsfrei, während „H“ quasi die Dampflokomotive unter den Immobilien ist und eine Menge Energie verschwendet.
Energieausweise betrachten den gesamten Energiebedarf (bzw. -verbrauch) eines Gebäudes. Sie kennen das von Kühlschränken: Der Energiebedarf von Gebäuden wird Kilowattstunden pro qm und Jahr gemessen (sog. kWh/m² x a) und in bestimmte Klassen eingeteilt. Er hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, z.B. Wärmeerzeugung („Heizung“), Wärmebedarf („Dämmung“), Energieträger (Öl, Gas, Strom, Sonne) – und beim Verbrauchsausweis auch vom Nutzerverhalten. Im derzeitigen deutschen Standard repräsentiert Klasse E bspw. ein Gebäude mit rund 160 kWh / m²a, was etwa dem Standard der 2. Wärmeschutzverordnung von 1982 entspricht. Klasse A+ repräsentiert einen Verbrauch von unter 30 kWh/m²a, was einem Passivhaus oder KfW 40+-Haus entspricht. Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Wert zu verbessern. Beispielsweise eine neue Heizung (effizientere Wärmeerzeugung) oder Dämmung von Dach oder Wänden (Verringerung Wärmebedarf).
Die EU möchte also, dass die Gebäude nach und nach energetisch saniert werden – beginnend mit den größten Spritschleudern der Klassen F abwärts. Bis 2030 müssen dann alle Wohngebäude mindestens die Klasse E erreichen, bis 2033 mindestens die Klasse D. Bis 2050 will man dann in jedem Gebäude die Klasse A erreichen, also nur noch komplett emissionsfreie Gebäude sehen. Deutschland will das sogar bis 2045 schaffen. Wer sein Haus nicht saniert, dem sollen Sanktionen drohen. Welche das sind, wird erst noch durch die Mitgliedsstaaten festgelegt. Noch ist nichts bekannt. Sie sollen jedenfalls abschreckend, aber auch verhältnismäßig sein.
Andere Regeln gelten für Neubauten und Nichtwohngebäude: Ab 2028 sollen nur noch reine Nullemissionsgebäude (mit Solaranlage) neu gebaut werden dürfen, für Behördengebäude gilt dies schon 2026. Nichtwohngebäude sollen die Klassen E bzw. D schon bis 2027 bzw. 2030 erreichen müssen. Auch wenn die neuen Regeln derzeit noch nicht rechtsverbindlich sind, Fakt ist: Energetische Sanierungen, die bisher nur belächelt wurden, werden bald verpflichtend sein. Ähnlich den Emissionswerten von Autos werden sich die Vorschriften zur Wärmedämmung an Gebäuden alle paar Jahre verschärfen. Wir Wohnungseigentümer werden in den nächsten Jahren jedenfalls damit beschäftigt sein, auf vielen Eigentümerversammlung zu diskutieren, wie man Gebäude in die Klasse D bringen kann.
Seit Wochen berichten Medien von neuen Vorschriften zum Verbot von Heizungen und energetischen Sanierungspflichten von Gebäuden. Was gilt nun? Ein kurzer Überblick über den aktuellen Stand der Planung:
In Kurzform:
Sowohl EU als auch Bundesregierung möchten bis 2050 einen CO2-neutralen Gebäudebestand erreichen, der von fossilen, importierten Brennstoffen unabhängig ist. Die Ansätze unterscheiden sich. Die Entscheidungen über die neuen Gesetze befinden sich in der Endphase, auch wenn heute (25.03.2023) noch nichts beschlossen ist. Die EU arbeitet an Vorschriften für die Einhaltung bestimmter Energieeffizienzklassen (die auch in Deutschland gelten werden), während sich die Bundesregierung Vorschriften zur Heizung widmet.
Auf EU-Ebene geht es um die „EU-Richtlinie zur Gesamt-Energieeffizienz von Gebäuden“ als Teil eines Maßnahmenpakets zur Reduzierung von CO2-Emissionen. Alte, weniger energieeffiziente Gebäude sollen in bestimmten Zeitabschnitte energetisch saniert werden. Man orientiert sich an den Buchstaben auf dem Energieausweis. Die EU will bis 2050 jedes Gebäude in die Energieeffizienzklasse A (emissionsfrei) bringen. Zwischenschritte sehen vor, dass bis 2030 jede Wohnimmobilie mindestens die Klasse E erreicht (2. Wärmeschutzverordnung von 1982), bis 2033 sogar Klasse D.
EU-Richtlinien müssen in Deutschland in nationales Recht umgesetzt werden. Die Bundesregierung ergänzt die Gesamtbetrachtung der EU bzgl. Energieeffizienzklassen um die Form der Heizung: Ab 2024 sollen alle neu (!) eingebaute Gebäudeheizungen mindestens zu 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden, bis 2045 sollen Gebäude ausschließlich mit erneuerbaren Energien beheizt werden. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und auch repariert werden. „Technologieoffenheit“ bedeutet, dass man den Heizungstyp (z.B. Fernwärme oder Wärmepumpe etc.) frei wählen darf.
Ein Regenwasserschaden ist grundsätzlich nicht versichert, es sei denn, ein Sturm (oder Starkregen) hätte den Wassereintritt verursacht.
Eine „normale Gebäudeversicherung“ umfasst Schäden aufgrund von Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel – moderne Versicherungen enthalten auch Elementarschäden, z.B. Starkregen.
Wenn aufgrund einer sowieso erforderlichen Reparatur Regenwasser durch die Decke kommt, ist das kein Wasserschaden im Sinne einer Versicherung.
Sofern die WEG nichts von der Reparaturbedürftigkeit wusste (bzw. diese z.B. vertrödelt hat), nennt man das einen Zufallsschaden. Der Eigentümer zahlt selbst die Schäden an seinem Sondereigentum, die Eigentümergemeinschaft zahlt die Schäden am Gemeinschaftseigentum.
Der Schaden
Draußen regnet es unaufhörlich – ich sitze in meiner Eigentumswohnung und höre in der Wand Wassergeräusche. Hier läuft ganz sicher keine Abwasserleitung, und weil man in Heizungsleitungen kein plätscherndes Wasser hört, ist die Sache klar: Niederschlagswasser fließt durch den Hohlraum und macht die Wand nass!
Was ist zu tun – und wer bezahlt das?
Frage 1: Wer ist zuständig?
Generell gilt: Die WEG (bzw. der Verwalter) ist für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zuständig, für das Sondereigentum der jeweilige Eigentümer. Der Verwalter muss Schäden der Versicherung melden – wenn ein versichertes Ereignis vorliegt, zahlt diese. Dass ich in diesem Fall Eigentümer und Verwalter bin, kürzt die Sache etwas ab, die folgenden Regeln gelten aber allgemein.
„Wer zahlt was?“ Zunächst ist wichtig, der Ursache schnell auf den Grund zu gehen. In diesem Fall ist Regenwasser aufgrund einer defekten Regenrinne ins Gebäude gelaufen. Aufgrund der Grenze war der Schaden nur vom Nachbargrundstück aus zu sehen. Nun waren alle Schlafzimmerecken nass – auch bei den Wohnungen über mir. Überall die gleichen Wasserflecken.
Frage 2: Ein Schaden für die Gebäudeversicherung?
Ein Telefonat mit der Schadenabteilung bestätigt, was eigentlich klar ist: Der Schaden ist nicht versichert; Regenwasser ist kein „bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser“. Sturm oder Starkregen wären versichert gewesen, waren aber nicht die Ursache. Als Sachversicherung übernimmt die Gebäudeversicherung Schäden an der „Sache“ (Gebäude). Ein genauer Blick in die Police zeigt, dass längst nicht alles versichert ist, sondern nur:
Feuer,
Leitungswasser,
Sturm und
Hagel.
Bei zeitgemäßen Versicherungen sind meistens Elementargefahren eingeschlossen, dazu gehört auch Starkregen (sofern er die primäre Ursache für den Schaden ist). Wenn ein Sturm (Windstärke 8!) das Dach abgedeckt hätte und innen alles nass geworden wäre, würden wir von einem Sturmschaden sprechen.
Zwischenfazit: Es handelt sich um einen Instandsetzungsschaden, also ein reparaturbedürftiges Bauteil. Von der Versicherung können wir kein Geld für die Reparatur erwarten.
Frage 3: Was zahlt die Eigentümergemeinschaft?
Hier sprechen wir jedoch von einem sog. „Zufallsschaden“. Hier gilt die gesetzliche Regelung: Die WEG bezahlt Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, die jeweiligen Eigentümer zahlen die Reparaturen am Sondereigentum.
Die Regenrinne war einfach kaputt – und keiner hat es bemerkt. Anders als im Mietrecht gibt es im Wohnungseigentumsrecht keine verschuldensunabhängige Haftung. Wenn die WEG nichts von einem potentiellen Schaden wusste (oder hätte ahnen können), konnte sie auch nichts unternehmen. Die Stelle war nur vom Nachbargrundstück vernünftig einsehbar, und von oben war die Rinne augenscheinlich in Ordnung. Deswegen ist es auch bei der jährlichen Dachkontrolle nicht aufgefallen.
Innenputz und -anstrich sind Sondereigentum. Der Wohnungseigentümer hat die Beschädigung zwar nicht verursacht, die WEG aber auch nicht. Die kaputte Rinne hat niemand sofort gesehen – dadurch ist ein Schaden entstanden, ohne dass jemand fahrlässig gehandelt hätte. Deswegen wird das Sondereigentum in diesem Fall weder von der Versicherung, noch von der WEG geschützt.
Frage 4: Wie wurden die Kosten verteilt?
Es lagen folgende Schäden vor:
Die Regenrinne musste repariert werden,
die Gebäudewand war nass und musste getrocknet werden,
außerdem mussten Wasserflecken an den Wänden nach Trocknung überstrichen werden.
Regenrinnenreparatur
Als WEG-Verwalter habe ich natürlich sofort die Regenrinne reparieren lassen, damit kein weiterer Schaden entsteht. (Ich könnte einen separaten Artikel darüber schreiben: Ein Gerüst musste durch den Keller auf die geschlossene Gebäuderückseite gebracht werden. Aber schließlich hat der Dachdecker erfolgreich die Rinne repariert.)
Trocknung des Mauerwerks
Weil das Mauerwerk nass war, habe ich sofort Trocknungsgeräte für alle drei Wohnungen geliehen. Sicherlich ein Grenzfall Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum mit gewissem Ermessensspielraum. Weil das Mauerwerk (GE!) über mehrere Etagen nass war, habe ich nach Rücksprache mit den Eigentümern entschieden,
dass die WEG die Miete für die Geräte bezahlt und
die Eigentümer die Stromkosten übernehmen (ca. 100 kWh x 34 Cent = 34 EUR pro Eigentümer).
Wenn das jemandem nicht passen sollte, kann man die Kostenverteilung in Grenzfällen auch per EV-Beschluss verbindlich regeln (auch nachträglich!).
Anstrich der Wände
Zum Schluss waren noch getrocknete, gelbe Feuchtigkeitsflecken an den Wänden übrig. Bevor der Maler kurzerhand alles überstreicht, habe ich mit dem Feuchtigkeitsmessgerät lieber selbst nochmal nachgemessen, ob die betroffenen Wände auch wirklich trocken sind (Daumenformel: < 40 = trocken, > 60 = nass).
Feuchtigkeit in der Wand vor / nach Einsatz des Trocknungsgerätes
Dann kam der Maler, hat das Loch zum Schacht in der Wand wieder geschlossen und alles gestrichen. Die Kosten haben die jeweiligen Wohnungseigentümer selbst getragen.
Kein Zufallsschaden:
Allerdings: Die WEG (bzw. der Verwalter) hätte für den Schaden aufkommen müssen, wenn sie nicht gehandelt hätte, obwohl sie von einem Schaden wusste. Gleiches gilt sicherlich auch, wenn sie ihren Fürsorgepflichten nicht nachgekommen wäre (z.B. unterlassene Dachkontrolle). Zufallsschaden bedeutet, dass niemand etwas wusste und nicht hätte reagieren können.
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Ende 2022. Der Herbst ist noch warm, aber ganz Deutschland zittert vor der Erklärung zur Feststellung der Grundsteuer. Nicht, dass Besitzer von Eigentumswohnungen nicht schon genügend andere Probleme hätten – neben Strom- und Gaspreisexplosion, Handwerkermangel, Rohstoffknappheit und fallenden Immobilienpreisen dürfen Sie sich jetzt auch noch mit dem digitalen Papierkram auf Elster rumschlagen.
Aber ich kann Sie beruhigen. Ich habe die Grundsteuer-Erklärung für meine Eigentumswohnung mit WISO Grundsteuer gemacht. Es war wirklich ganz einfach. Erstens haben Sie die meisten Daten schon per Briefpost vom Finanzamt bekommen, zweitens hat WISO eine Plausibilitätsprüfung.
Bei Eigentumswohnungen ist es also ganz einfach. Und eigentlich selbsterklärend. Deswegen ist eine Erläuterung wirklich nicht nötig. Aber weil ich so oft danach gefragt werde, möchte ich meinen Bildschirm mit Ihnen in diesem Artikel „teilen“, falls Sie sehen möchten, wie das aussieht:
Es geht um eine Eigentumswohnung in Düsseldorf, die einer Person (mir selbst) gehört. Genau hierfür ist dieses Beispiel gedacht.
Für alle anderen Sonderfälle sind Sie hier falsch (z.B. gewerblich vermieteter Supermarkt auf Erbpacht-Grundstück o.ä.).
Nach dem Kauf / Freischaltung / Installation des Web-basierten Programms kommen Sie zuerst in die Maske „Erklärung vorbereiten“. Weil WISO im Hintergrund ja für Sie Elster befüttert, filtert WISO, welche Maske es raussuchen muss – damit Sie das nicht selbst machen müssen. Es wird also vorbereitet, welche Schnittstelle von Elster das Programm ansprechen muss.
Da wir ja wissen, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt, können Sie ruhig auswählen, „Ja, ich kenne mich aus und weiß, um welche Grundstücksart es sich handelt.“
Weiter oben müssen Sie die Adresse eingeben, im Format „Musterstraße 123, 40591 Düsseldorf“– die habe ich hier aber zensiert.
Düsseldorf liegt im Bundesland Nordrhein-Westfalen, eine Eigentumswohnung liegt zwangsläufig auf einem „bebauten Grundstück“ und es handelt sich um „Wohnungseigentum“. (Ein Mietwohngrundstück würde hingegen bedeuten, dass Ihnen das gesamte Grundstück nebst Mehrfamilienhaus allein gehört – während Teileigentum auch WEG ist, aber keine WOHNung, sondern z.B. ein Supermarkt, Bürofläche oder Stellplatz mit separatem Grundbuch.
Für Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke und für denkmalgeschützte Objekte gelten Sonderregeln. Wenn Ihre Eigentumswohnung denkmalgeschützt ist oder auf einem Bauernhof mit Viehzucht liegt, wissen Sie das in der Regel. Meistens ist die Antwort „nein“.
In der folgenden Maske tragen Sie ein, wer Eigentümer ist. Wahrscheinlich sind Sie keine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Es kommt also infrage: Punkt 1 (Sie allein sind Eigentümer), Punkt 2 (Sie mit Ihrem Ehepartner) oder der letzte Punkt (Erbengemeinschaft, Geschwister, etc.).
Die folgenden Aussagen treffen meistens nicht zu (Baujahr vor 1949 vielleicht, aber sowas weiß man). Und mit Kernsanierung ist keine Erneuerung des Badezimmers gemeint – sondern eine richtig massive Sanierung des Gebäudes von Grund auf. Meistens also alles „nein“, weil das in WEGs fast immer an den Mehrheitsverhältnissen scheitert.
Und noch einmal bestätigen…
Jetzt geht’s los:
Hier ist der Vor-Filter von WISO zu Ende und es geht los mit Ihrer Eigentumswohnung. Sie sollten jetzt den Brief zur Hand nehmen, den Sie vom Finanzamt bekommen haben. WISO zeigt auch nochmal die Daten, die Sie benötigen – an einem Beispiel aus Rheinland-Pfalz.
Das hier ist eine Wiederholung:
Zuerst tragen Sie nochmal alle Adressdaten der Wohnung ein. Für die Hausnummer und sogar für den Hausnummern-Zusatz gibt es separate Felder (z.B. „Musterstraße _ 39 _ a“).
Bei „Zusatzangaben“ habe ich noch die Wohnungsbezeichnung laut Teilungserklärung eingetragen, bei mir ist das die C7. Das habe ich aber alles aus dem Brief vom Finanzamt übertragen.
Die meisten Wohnungen liegen ja nicht auf der Grenze von mehreren Gemeinden, oder?
In dieses Formular müssen Sie alle Angaben aus dem Brief vom Finanzamt eintragen. Eigentlich müssen Sie nur alles abschreiben. Beispiel siehe übernächste Abbildung (zensiert)
In die beiden gelb markierten Felder ganz unten müssen Sie den Miteigentumsanteil (MEA) Ihrer Wohnung eintragen. Meine Kunden finden diesen in jeder Jahresabrechnung. Meine Wohnung aus dem Beispiel weiter unten hat 225 / 10.000 MEA, wie ich aus der Jahresabrechnung entnehmen konnte. Die restlichen Daten standen im Brief, den ich vom Finanzamt bekommen habe.
Das hier ist der Brief vom Finanzamt mit allen wesentlichen Daten. Ich habe sie natürlich zensiert, damit nicht jeder Leser eine Grundsteuererklärung für mein Grundbuchblatt abgibt 🙂
Aber trotz meiner „Internetzensur“ verstehen Sie bestimmt, dass ich die Daten einfach übertragen habe. Gehen wir sie nochmal durch. Ich habe alles einfach aus dem Brief vom Finanzamt abgeschrieben, bis auf den Miteigentumsanteil, der aus der Jahresabrechnung von der Hausverwaltung stammt:
Die Gemarkung ist Düsseldorf-Wersten. Oft, aber nicht immer, ist das einfach der (historische) Stadtteil. Interessant: Düsseldorf-Oberkassel gehört z.B. zur Gemarkung Düsseldorf-Heerdt.
Grundbuchblatt und Flur stand ebenfalls im o.g. Brief – und übrigens auch in Ihrem Notarvertrag.
Gleiches gilt für Zähler und Nenner vom Flurstück. Interessant: Der Nenner ist null, scheinbar können Juristen durch null dividieren! Das schafft nicht mal Excel 🙂
„Fläche des Flurstücks“ – hier geht es um die gesamte Größe des Grundstücks der Eigentümergemeinschaft. Nicht Ihr Anteil, nicht die Größe Ihrer Wohnung, sondern das gesamte Grundstück, das der WEG gehört und auf dem das Mehrfamilienhaus steht.
WICHTIG: Den Begriff „anteilige Fläche“ finde ich etwas irreführend. Bei Zähler und Nenner geht es hier um den Miteigentumsanteil Ihrer Wohneinheit, nicht deren Wohnfläche.
In der folgenden Maske könnte man einen Empfangsbevollmächtigten nennen. Das ist aber eigentlich überflüssig.
Weitere Angaben muss und möchte ich für meine Eigentumswohnung nicht machen.
Das hatten wir schon…
In dieser Maske teilen Sie mit, wer Sie sind und wo Sie wohnen. Weiter unten (hier nicht abgebildet) kommt noch Ihr zuständiges Finanzamt, Ihre Steuer-ID-Nummer (steht oben links auf jeder Steuererklärung) und Ihre Telefonnummer.
Das hatten wir schon…
Auch die folgenden Angaben kopieren Sie aus dem Brief vom Finanzamt. Das ist (nochmal) die Fläche des gesamten Grundstücks, auf dem das Mehrfamilienhaus steht. Der Bodenrichtwert ist der (theoretische) Wert je qm Grund und Boden, der vom Gutachterausschuss ermittelt wurde. Sie können diesen Wert ebenfalls auf der Website von BORIS NRW nachschauen (oder auf dem Pendant für Ihr Bundesland).
Hier tragen Sie die Daten Ihrer Eigentumswohnung ein: Das Baujahr des Gebäudes (steht im Energieausweis), sowie die Wohnfläche Ihrer Eigentumswohnung.
Die folgende Maske ist nur wichtig, wenn Sie gerade erst die Wohnung gekauft haben, aber noch nicht im Grundbuch stehen sollten. Selbst dann verstehe ich sie nicht, denn für die Grundsteuer-Erklärung ist doch derjenige zuständig, der im Januar im Grundbuch gestanden hat…
Das Aktenzeichen für die Grundsteuer Ihrer Wohnung steht erstens im Brief, den Sie vom Finanzamt bekommen haben (…reine Übung fürs Abschreiben…). Ansonsten finden Sie diese auch in jedem Jahr in Ihrem Grundsteuerbescheid. Ich habe die Daten mal so halb zensiert. Das untere Feld ist wohl ein bundeseinheitliches Format und wird von WISO ausgefüllt.
Aufgepasst! In der nächsten Maske geht es nochmal um die Grundstücksfläche. Das ist die einzige Denksportaufgabe im ganzen Spiel. Hierfür brauchen Sie einen Taschenrechner. Mehr nicht. WICHTIG!In der folgenden Maske geht es nicht um die Wohnfläche Ihrer Wohnung!
Sie rechnen die Fläche des gesamten Grundstücks entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil um.
In diesem Beispiel:
1.546 qm Fläche Grundstück gesamt
x 225 / 10.000 MEA
= 34 qm anteilige Grundstücksfläche.
Nochmal: Den Bodenrichtwert finden Sie im Brief vom Finanzamt – und auch auf der Website von BORIS NRW (oder dem Pendant aus Ihrem Bundesland).
Nun folgt nochmal eine Zusammenfassung, die Sie durchlesen und ausdrucken können. Danach verschicken Sie Ihre Grundsteuererklärung. Fertig! Es war nicht so schwer, oder?
