Wer zahlt bei Regenwasserschaden in der Eigentumswohnung?

In Kurzform:

  • Ein Regenwasserschaden ist grundsätzlich nicht versichert, es sei denn, ein Sturm (oder Starkregen) hätte den Wassereintritt verursacht.
  • Eine „normale Gebäudeversicherung“ umfasst Schäden aufgrund von Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel – moderne Versicherungen enthalten auch Elementarschäden, z.B. Starkregen.
  • Wenn aufgrund einer sowieso erforderlichen Reparatur Regenwasser durch die Decke kommt, ist das kein Wasserschaden im Sinne einer Versicherung.
  • Sofern die WEG nichts von der Reparaturbedürftigkeit wusste (bzw. diese z.B. vertrödelt hat), nennt man das einen Zufallsschaden. Der Eigentümer zahlt selbst die Schäden an seinem Sondereigentum, die Eigentümergemeinschaft zahlt die Schäden am Gemeinschaftseigentum.

Der Schaden

Draußen regnet es unaufhörlich – ich sitze in meiner Eigentumswohnung und höre in der Wand Wassergeräusche. Hier läuft ganz sicher keine Abwasserleitung, und weil man in Heizungsleitungen kein plätscherndes Wasser hört, ist die Sache klar: Niederschlagswasser fließt durch den Hohlraum und macht die Wand nass!

Was ist zu tun – und wer bezahlt das?

Frage 1: Wer ist zuständig?

Generell gilt: Die WEG (bzw. der Verwalter) ist für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zuständig, für das Sondereigentum der jeweilige Eigentümer. Der Verwalter muss Schäden der Versicherung melden – wenn ein versichertes Ereignis vorliegt, zahlt diese. Dass ich in diesem Fall Eigentümer und Verwalter bin, kürzt die Sache etwas ab, die folgenden Regeln gelten aber allgemein.

Wer zahlt was?“ Zunächst ist wichtig, der Ursache schnell auf den Grund zu gehen. In diesem Fall ist Regenwasser aufgrund einer defekten Regenrinne ins Gebäude gelaufen. Aufgrund der Grenze war der Schaden nur vom Nachbargrundstück aus zu sehen. Nun waren alle Schlafzimmerecken nass – auch bei den Wohnungen über mir. Überall die gleichen Wasserflecken.

Frage 2: Ein Schaden für die Gebäudeversicherung?

Ein Telefonat mit der Schadenabteilung bestätigt, was eigentlich klar ist: Der Schaden ist nicht versichert; Regenwasser ist kein „bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser“. Sturm oder Starkregen wären versichert gewesen, waren aber nicht die Ursache. Als Sachversicherung übernimmt die Gebäudeversicherung Schäden an der „Sache“ (Gebäude). Ein genauer Blick in die Police zeigt, dass längst nicht alles versichert ist, sondern nur:

  • Feuer,
  • Leitungswasser,
  • Sturm und
  • Hagel.

Bei zeitgemäßen Versicherungen sind meistens Elementargefahren eingeschlossen, dazu gehört auch Starkregen (sofern er die primäre Ursache für den Schaden ist). Wenn ein Sturm (Windstärke 8!) das Dach abgedeckt hätte und innen alles nass geworden wäre, würden wir von einem Sturmschaden sprechen.

Zwischenfazit: Es handelt sich um einen Instandsetzungsschaden, also ein reparaturbedürftiges Bauteil. Von der Versicherung können wir kein Geld für die Reparatur erwarten.

Frage 3: Was zahlt die Eigentümergemeinschaft?

Hier sprechen wir jedoch von einem sog. „Zufallsschaden“. Hier gilt die gesetzliche Regelung: Die WEG bezahlt Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, die jeweiligen Eigentümer zahlen die Reparaturen am Sondereigentum.

Die Regenrinne war einfach kaputt – und keiner hat es bemerkt. Anders als im Mietrecht gibt es im Wohnungseigentumsrecht keine verschuldensunabhängige Haftung. Wenn die WEG nichts von einem potentiellen Schaden wusste (oder hätte ahnen können), konnte sie auch nichts unternehmen. Die Stelle war nur vom Nachbargrundstück vernünftig einsehbar, und von oben war die Rinne augenscheinlich in Ordnung. Deswegen ist es auch bei der jährlichen Dachkontrolle nicht aufgefallen.

Innenputz und -anstrich sind Sondereigentum. Der Wohnungseigentümer hat die Beschädigung zwar nicht verursacht, die WEG aber auch nicht. Die kaputte Rinne hat niemand sofort gesehen – dadurch ist ein Schaden entstanden, ohne dass jemand fahrlässig gehandelt hätte. Deswegen wird das Sondereigentum in diesem Fall weder von der Versicherung, noch von der WEG geschützt.

Frage 4: Wie wurden die Kosten verteilt?

Es lagen folgende Schäden vor:

  • Die Regenrinne musste repariert werden,
  • die Gebäudewand war nass und musste getrocknet werden,
  • außerdem mussten Wasserflecken an den Wänden nach Trocknung überstrichen werden.

Regenrinnenreparatur

Als WEG-Verwalter habe ich natürlich sofort die Regenrinne reparieren lassen, damit kein weiterer Schaden entsteht. (Ich könnte einen separaten Artikel darüber schreiben: Ein Gerüst musste durch den Keller auf die geschlossene Gebäuderückseite gebracht werden. Aber schließlich hat der Dachdecker erfolgreich die Rinne repariert.)

Trocknung des Mauerwerks

Weil das Mauerwerk nass war, habe ich sofort Trocknungsgeräte für alle drei Wohnungen geliehen. Sicherlich ein Grenzfall Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum mit gewissem Ermessensspielraum. Weil das Mauerwerk (GE!) über mehrere Etagen nass war, habe ich nach Rücksprache mit den Eigentümern entschieden,

  • dass die WEG die Miete für die Geräte bezahlt und
  • die Eigentümer die Stromkosten übernehmen (ca. 100 kWh x 34 Cent = 34 EUR pro Eigentümer).

Wenn das jemandem nicht passen sollte, kann man die Kostenverteilung in Grenzfällen auch per EV-Beschluss verbindlich regeln (auch nachträglich!).

Anstrich der Wände

Zum Schluss waren noch getrocknete, gelbe Feuchtigkeitsflecken an den Wänden übrig. Bevor der Maler kurzerhand alles überstreicht, habe ich mit dem Feuchtigkeitsmessgerät lieber selbst nochmal nachgemessen, ob die betroffenen Wände auch wirklich trocken sind (Daumenformel: < 40 = trocken, > 60 = nass).

Feuchtigkeit in der Wand vor / nach Einsatz des Trocknungsgerätes

Dann kam der Maler, hat das Loch zum Schacht in der Wand wieder geschlossen und alles gestrichen. Die Kosten haben die jeweiligen Wohnungseigentümer selbst getragen.

Kein Zufallsschaden:

Allerdings: Die WEG (bzw. der Verwalter) hätte für den Schaden aufkommen müssen, wenn sie nicht gehandelt hätte, obwohl sie von einem Schaden wusste. Gleiches gilt sicherlich auch, wenn sie ihren Fürsorgepflichten nicht nachgekommen wäre (z.B. unterlassene Dachkontrolle). Zufallsschaden bedeutet, dass niemand etwas wusste und nicht hätte reagieren können.

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Kurzanleitung: Wie ich die Grundsteuererklärung 2022 mit „WISO Grundsteuer“ ausgefüllt habe

Eine kurze Erklärung zum Ablauf der Grundsteuer-Erklärung mit WISO – und noch einmal die Info: „Welche Daten benötige ich für die Grundsteuer-Erklärung und wo finde ich sie?“

Ende 2022. Der Herbst ist noch warm, aber ganz Deutschland zittert vor der Erklärung zur Feststellung der Grundsteuer. Nicht, dass Besitzer von Eigentumswohnungen nicht schon genügend andere Probleme hätten – neben Strom- und Gaspreisexplosion, Handwerkermangel, Rohstoffknappheit und fallenden Immobilienpreisen dürfen Sie sich jetzt auch noch mit dem digitalen Papierkram auf Elster rumschlagen.

Aber ich kann Sie beruhigen. Ich habe die Grundsteuer-Erklärung für meine Eigentumswohnung mit WISO Grundsteuer gemacht. Es war wirklich ganz einfach. Erstens haben Sie die meisten Daten schon per Briefpost vom Finanzamt bekommen, zweitens hat WISO eine Plausibilitätsprüfung.

Bei Eigentumswohnungen ist es also ganz einfach. Und eigentlich selbsterklärend. Deswegen ist eine Erläuterung wirklich nicht nötig. Aber weil ich so oft danach gefragt werde, möchte ich meinen Bildschirm mit Ihnen in diesem Artikel „teilen“, falls Sie sehen möchten, wie das aussieht:

Es geht um eine Eigentumswohnung in Düsseldorf, die einer Person (mir selbst) gehört. Genau hierfür ist dieses Beispiel gedacht.

Für alle anderen Sonderfälle sind Sie hier falsch (z.B. gewerblich vermieteter Supermarkt auf Erbpacht-Grundstück o.ä.).

Nach dem Kauf / Freischaltung / Installation des Web-basierten Programms kommen Sie zuerst in die Maske „Erklärung vorbereiten“. Weil WISO im Hintergrund ja für Sie Elster befüttert, filtert WISO, welche Maske es raussuchen muss – damit Sie das nicht selbst machen müssen. Es wird also vorbereitet, welche Schnittstelle von Elster das Programm ansprechen muss.

Da wir ja wissen, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt, können Sie ruhig auswählen, „Ja, ich kenne mich aus und weiß, um welche Grundstücksart es sich handelt.“

Weiter oben müssen Sie die Adresse eingeben, im Format „Musterstraße 123, 40591 Düsseldorf“– die habe ich hier aber zensiert.

Düsseldorf liegt im Bundesland Nordrhein-Westfalen, eine Eigentumswohnung liegt zwangsläufig auf einem „bebauten Grundstück“ und es handelt sich um „Wohnungseigentum“. (Ein Mietwohngrundstück würde hingegen bedeuten, dass Ihnen das gesamte Grundstück nebst Mehrfamilienhaus allein gehört – während Teileigentum auch WEG ist, aber keine WOHNung, sondern z.B. ein Supermarkt, Bürofläche oder Stellplatz mit separatem Grundbuch.

Für Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke und für denkmalgeschützte Objekte gelten Sonderregeln. Wenn Ihre Eigentumswohnung denkmalgeschützt ist oder auf einem Bauernhof mit Viehzucht liegt, wissen Sie das in der Regel. Meistens ist die Antwort „nein“.

In der folgenden Maske tragen Sie ein, wer Eigentümer ist. Wahrscheinlich sind Sie keine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Es kommt also infrage: Punkt 1 (Sie allein sind Eigentümer), Punkt 2 (Sie mit Ihrem Ehepartner) oder der letzte Punkt (Erbengemeinschaft, Geschwister, etc.).

Die folgenden Aussagen treffen meistens nicht zu (Baujahr vor 1949 vielleicht, aber sowas weiß man). Und mit Kernsanierung ist keine Erneuerung des Badezimmers gemeint – sondern eine richtig massive Sanierung des Gebäudes von Grund auf. Meistens also alles „nein“, weil das in WEGs fast immer an den Mehrheitsverhältnissen scheitert.

Und noch einmal bestätigen…

Jetzt geht’s los:

Hier ist der Vor-Filter von WISO zu Ende und es geht los mit Ihrer Eigentumswohnung. Sie sollten jetzt den Brief zur Hand nehmen, den Sie vom Finanzamt bekommen haben. WISO zeigt auch nochmal die Daten, die Sie benötigen – an einem Beispiel aus Rheinland-Pfalz.

Das hier ist eine Wiederholung:

Zuerst tragen Sie nochmal alle Adressdaten der Wohnung ein. Für die Hausnummer und sogar für den Hausnummern-Zusatz gibt es separate Felder (z.B. „Musterstraße _ 39 _ a“).

Bei „Zusatzangaben“ habe ich noch die Wohnungsbezeichnung laut Teilungserklärung eingetragen, bei mir ist das die C7. Das habe ich aber alles aus dem Brief vom Finanzamt übertragen.

Die meisten Wohnungen liegen ja nicht auf der Grenze von mehreren Gemeinden, oder?

In dieses Formular müssen Sie alle Angaben aus dem Brief vom Finanzamt eintragen. Eigentlich müssen Sie nur alles abschreiben. Beispiel siehe übernächste Abbildung (zensiert)

In die beiden gelb markierten Felder ganz unten müssen Sie den Miteigentumsanteil (MEA) Ihrer Wohnung eintragen. Meine Kunden finden diesen in jeder Jahresabrechnung. Meine Wohnung aus dem Beispiel weiter unten hat 225 / 10.000 MEA, wie ich aus der Jahresabrechnung entnehmen konnte. Die restlichen Daten standen im Brief, den ich vom Finanzamt bekommen habe.

Das hier ist der Brief vom Finanzamt mit allen wesentlichen Daten. Ich habe sie natürlich zensiert, damit nicht jeder Leser eine Grundsteuererklärung für mein Grundbuchblatt abgibt 🙂

Aber trotz meiner „Internetzensur“ verstehen Sie bestimmt, dass ich die Daten einfach übertragen habe. Gehen wir sie nochmal durch. Ich habe alles einfach aus dem Brief vom Finanzamt abgeschrieben, bis auf den Miteigentumsanteil, der aus der Jahresabrechnung von der Hausverwaltung stammt:

  • Die Gemarkung ist Düsseldorf-Wersten. Oft, aber nicht immer, ist das einfach der (historische) Stadtteil. Interessant: Düsseldorf-Oberkassel gehört z.B. zur Gemarkung Düsseldorf-Heerdt.
  • Grundbuchblatt und Flur stand ebenfalls im o.g. Brief – und übrigens auch in Ihrem Notarvertrag.
  • Gleiches gilt für Zähler und Nenner vom Flurstück. Interessant: Der Nenner ist null, scheinbar können Juristen durch null dividieren! Das schafft nicht mal Excel 🙂
  • „Fläche des Flurstücks“ – hier geht es um die gesamte Größe des Grundstücks der Eigentümergemeinschaft. Nicht Ihr Anteil, nicht die Größe Ihrer Wohnung, sondern das gesamte Grundstück, das der WEG gehört und auf dem das Mehrfamilienhaus steht.
  • WICHTIG: Den Begriff „anteilige Fläche“ finde ich etwas irreführend. Bei Zähler und Nenner geht es hier um den Miteigentumsanteil Ihrer Wohneinheit, nicht deren Wohnfläche.

In der folgenden Maske könnte man einen Empfangsbevollmächtigten nennen. Das ist aber eigentlich überflüssig.

Weitere Angaben muss und möchte ich für meine Eigentumswohnung nicht machen.

Das hatten wir schon…

In dieser Maske teilen Sie mit, wer Sie sind und wo Sie wohnen. Weiter unten (hier nicht abgebildet) kommt noch Ihr zuständiges Finanzamt, Ihre Steuer-ID-Nummer (steht oben links auf jeder Steuererklärung) und Ihre Telefonnummer.

Das hatten wir schon…

Auch die folgenden Angaben kopieren Sie aus dem Brief vom Finanzamt. Das ist (nochmal) die Fläche des gesamten Grundstücks, auf dem das Mehrfamilienhaus steht. Der Bodenrichtwert ist der (theoretische) Wert je qm Grund und Boden, der vom Gutachterausschuss ermittelt wurde. Sie können diesen Wert ebenfalls auf der Website von BORIS NRW nachschauen (oder auf dem Pendant für Ihr Bundesland).

Hier tragen Sie die Daten Ihrer Eigentumswohnung ein: Das Baujahr des Gebäudes (steht im Energieausweis), sowie die Wohnfläche Ihrer Eigentumswohnung.

Die folgende Maske ist nur wichtig, wenn Sie gerade erst die Wohnung gekauft haben, aber noch nicht im Grundbuch stehen sollten. Selbst dann verstehe ich sie nicht, denn für die Grundsteuer-Erklärung ist doch derjenige zuständig, der im Januar im Grundbuch gestanden hat…

Das Aktenzeichen für die Grundsteuer Ihrer Wohnung steht erstens im Brief, den Sie vom Finanzamt bekommen haben (…reine Übung fürs Abschreiben…). Ansonsten finden Sie diese auch in jedem Jahr in Ihrem Grundsteuerbescheid. Ich habe die Daten mal so halb zensiert. Das untere Feld ist wohl ein bundeseinheitliches Format und wird von WISO ausgefüllt.

Aufgepasst! In der nächsten Maske geht es nochmal um die Grundstücksfläche. Das ist die einzige Denksportaufgabe im ganzen Spiel. Hierfür brauchen Sie einen Taschenrechner. Mehr nicht. WICHTIG! In der folgenden Maske geht es nicht um die Wohnfläche Ihrer Wohnung!

Sie rechnen die Fläche des gesamten Grundstücks entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil um.

In diesem Beispiel:

1.546 qm Fläche Grundstück gesamt

x 225 / 10.000 MEA

= 34 qm anteilige Grundstücksfläche.

Nochmal: Den Bodenrichtwert finden Sie im Brief vom Finanzamt – und auch auf der Website von BORIS NRW (oder dem Pendant aus Ihrem Bundesland).

Nun folgt nochmal eine Zusammenfassung, die Sie durchlesen und ausdrucken können. Danach verschicken Sie Ihre Grundsteuererklärung. Fertig! Es war nicht so schwer, oder?

Investieren 2022, Teil 4: Plötzlich können Sie als Käufer wieder handeln!

Das habe ich seit Jahren nicht mehr erlebt!

Krefeld-Traar, September 2022. Wir suchen ein neues Domizil und können unseren Ohren kaum trauen. Das Zweifamilienhaus steht für 670.000 EUR im Netz und wir fragen den Makler, wie viel Verhandlungsspielraum sich der Verkäufer denn noch vorstellen könnte. Der Makler ist sichtlich verzweifelt und antwortet ganz unverhohlen: „Ach, wir haben das Gebäude mit 540.000 EUR bewertet.“

Wer seit 2017 Haus oder Wohnung kaufen wollte, war froh, mit zig anderen Interessenten zum Sammeltermin eingeladen zu werden – Finanzierungsbestätigung beim Ersttermin natürlich vorausgesetzt.

Und jetzt plaudert der Makler auf die erste zaghafte Anfrage, dass er uns 130.000 EUR entgegenkommen würde? Ja, wir sind wirklich in einer neuen Welt angekommen. Bis vor wenigen Monaten wurden die wenigen Objekte den Verkäufern förmlich aus der Hand gerissen, aber scheinbar sind die Interessenten vollständig von der Bildfläche verschwunden.

Dass momentan alle Käufer in der Schockstarre sind, schockiert auch die Verkäufer, denn sie merken plötzlich, dass potentielle Käufer ihnen nicht mehr wie selbstverständlich die Bude einrennen, sobald die Eigentumswohnung auf Immoscout steht.

Goldene Zeiten für Sie, wenn Sie gerade auf der Suche nach der nächsten Eigentumswohnung sind. Wenn Sie derzeit ein Wohnungsinserat für 300.000 EUR sehen, ist es durchaus möglich, dass Sie sich letztlich auf 220.000 EUR einigen. Solche versteckten Informationen können Sie auf Immoscout natürlich niemals sehen – deswegen gehört leider ein gewisses Klinkenputzen zum Geschäft. Aber es lohnt sich.

Eine neue Welt.

Investieren 2022, Teil 3: Warum Mietinteressenten auf die Nebenkosten schauen

Und die Betriebskosten? Man könnte es sich einfach machen und sagen, dass der umlagefähige Teil vom WEG-Hausgeld durch die Betriebskosten des Mieters gedeckt wird und somit ein durchlaufender Posten ist. Das ist auch aus juristischer Sicht richtig. Aber wer soll das bezahlen? Zu den (umlagefähigen) Betriebskosten gehört u.a. die Grundsteuer B und die Heizkosten. Die Heizkosten machen täglich Schlagzeilen und die Grundsteuer wird sich mit der Reform im Jahr 2025 ändern – die künftige Höhe ist bisher noch unabsehbar.

Nach gesetzlicher Lage muss der Mieter alle Betriebskosten, einschließlich Grundsteuer, Heizkosten etc. bezahlen. An dieser Aussage hat sich nichts geändert.

Die Nebenkosten werden erst dann zum Problem, wenn der Mieter mit seinem Einkommen an gewisse Obergrenzen stößt.

Wenn Sie als Vermieter nicht gerade im Luxussegment unterwegs sind, sondern eine ganz normale Eigentumswohnung vermieten, können Sie damit rechnen, dass Ihre Klientel monatlich ein bestimmtes Haushaltsnettoeinkommen zur Verfügung hat. Vor allem in Zeiten von Rekordinflation müssen Ihre Mieter rechnen, wie viel Geld nach tanken, essen und trinken übrig bleibt. Steigende Heizkosten und unkalkulierbare Grundsteuern tun ihr übriges.

Wenn Ihre Wohnung bereits vermietet ist, können Sie die Preissteigerungen bei den Heizkosten natürlich ganz einfach an den Mieter weitergegeben, was eine Zeit lang auch gut geht. Wenn Sie aber Ihre Eigentumswohnung nach dem Erwerb erst vermieten müssen, werden Sie erleben, dass auch der potentielle Mieter seine Überlegungen anstellen wird. Je nach Lebenssituation kann es sein, dass ein Mieter sich Wohnung und Nebenkosten aufgrund höherer Grundsteuer und Heizkosten einfach nicht mehr leisten kann und gezwungenermaßen eine kleinere Wohnung anmieten wird. Sie haben das Nachsehen, wenn Ihre Wohnung zwar schön ist, aber als 70er-Jahre-Wohnung altersentsprechend gedämmt ist und vielleicht noch nicht mal über einen Balkon verfügt, wird das sich besonders stark auswirken. Es kann jedenfalls sein, dass aufgrund der (erwarteten) Nebenkosten die Interessenten ausbleiben. Und bei Leerstand müssen schließlich alle Nebenkosten von Ihnen allein getragen werden.

Damit möchte ich nicht sagen, dass Neubauwohnungen per se bessere Investitionsobjekte sind. Oftmals sind sie das nicht, weil moderne Aufzugs- und Brandschutztechnik in Neubauten oft zu einer ungeahnten Kostenexplosion führt. (Siehe Artikel „Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein – im Gegenteil“.) Aber bitte bedenken Sie, dass auch die Mieter derzeit sehr verunsichert sind und sich so ihre Gedanken machen.

Während Sie die Grundsteuer noch gar nicht quantifizieren können, können Sie die Heizkosten schnell prognostizieren. Lassen Sie sich die Abrechnung zeigen und notieren Sie die Heizkosten des letzten Jahres. Fragen Sie, welcher kWh-Preis zugrunde lag – und welcher für die WEG aktuell gilt. Die Umrechnung ist einfacher Dreisatz.

Beispiel:

Ich kenne Eigentümergemeinschaften in Düsseldorf, bei denen die Stadtwerke den früheren Gaspreis (rund 6 Cent) auf 9 bis 14 Cent pro kWh angehoben haben. Hier wurden Bestandskunden also sehr loyal behandelt – da gibt es nämlich ganz andere Werte. Auf Verifox und Check24 findet man jedenfalls für Neuverträge nur noch Preise von 33 Cent pro kWh (Stand Oktober 2022). Im o.g. Beispiel könnten Sie die Heizkosten des Vorjahres einfach geteilt durch 6 multipliziert mit 9 bis 14 umrechnen. Schon haben Sie eine Prognose zu den Heizkosten. Weil die Preise für Bestandskunden sich sehr individuell verändert haben, führt kein Weg daran vorbei, die Hausverwaltung nach dem Tarif zu fragen.

Bei der Berechnung sollten Sie also auf jeden Fall bedenken, dass Miete plus Betriebskosten einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, damit Sie überhaupt noch Mieter finden. Bei der Wohnungssuche haben die Leute immer die Möglichkeit, entweder auf Neubau oder auf eine kleinere Wohnung auszuweichen. Bei den gestiegenen Kosten würde es jedenfalls keinen Sinn ergeben, eine 60er-Jahre-Wohnung mit 100 qm ohne Balkon für 2.000 EUR warm anzubieten. Ihnen bleiben sonst die Mieter aus.

Zusammen mit der höheren Rate an die Bank bergen auch die Betriebskosten gewisse Risikofaktoren, die Sie ebenfalls einkalkulieren müssen, auch wenn Sie die Wohnung derzeit zu einem vermeintlichen „Schnäppchenpreis“ bekommen. Auch hier sollten Sie die Rechnung transparent machen, um den Verkäufer von der neuen Wertigkeit seiner Wohnung zu überzeugen.

Lesen Sie jetzt in Teil 4, wie Sie 2022 beim Immobilienkauf wieder handeln können.

Investieren 2022, Teil 2: Wie Sie jetzt berechnen, ob die Investition sich lohnt

Seit ich 2007 meine erste Eigentumswohnung gekauft habe, gab es am Immobilienmarkt nur eine Richtung: Nach oben. Die Zinsen sind Jahr für Jahr gefallen – und mit ihnen die Finanzierungskosten für Wohnraum. Heute (2022) sehen wir Zinsen, die schlagartig in die Höhe schnellen und Immobilieneigentümer und Makler, die keine Käufer mehr finden.

Doch gerade jetzt lohnt es sich, in Eigentumswohnungen zu investieren. Vor allem gibt es jetzt endlich wieder Möglichkeiten, günstig einzusteigen, wie schon lange nicht mehr.

Woran können Sie erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt? Es ist einfache Schulmathematik, siehe auch Artikel „Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 1: Die vier Erfolgsgrößen“. Diese Formel gilt unverändert.

Die Einnahmen aus Kaltmiete und Betriebskosten müssen Hausgeld und Kreditrate (incl. Tilgung) decken. Das ist alles.

Diese vier Größen sind im Jahr 2022 sehr viel unsicherer als in der Vergangenheit. Deswegen können Sie jetzt auch bei den Preisen viel mehr verhandeln, weil nach und nach die Käufer ausbleiben.

Das wichtigste ist, dass Sie die Informationen zu diesen vier Variablen zusammentragen können.

Der Zins für den Bankkredit ist – neben Heizkosten und Strom – die wichtigste Variable in der Rechnung. Denn solange Sie weder einen Hedgefonds noch eine Millionenerbschaft besitzen, sind sie auf die Unterstützung eines Bankkredites angewiesen. Geordnete Finanzen vorausgesetzt, werden die Banken Ihnen immer helfen, die Wohnung zu finanzieren.

Die monatliche Kreditbelastung errechnen Sie aus dem Kaufpreis multipliziert mit der Annuität – also Zins und Tilgung. Zuallererst sollten Sie zur Bank gehen und nach den Rahmenbedingungen fragen, bevor Sie nach einer passenden Eigentumswohnung suchen.

Vereinbaren Sie einen Termin mit der Baufinanzierungsabteilung und bereiten Sie Ihre Bonitätsunterlagen sorgfältig vor. Die Bank wird Ihnen schnell sagen, mit welchen Konditionen Sie ungefähr rechnen können – damit meine ich Zins, Tilgung und Mindestanteil Eigenkapital. Möglicherweise sagt die Bank Ihnen, dass sich das derzeit täglich ändert, aber dann fragen Sie eben nach den heutigen Konditionen – und rechnen vielleicht mit einem Sicherheitspuffer.

Nach meiner Erfahrung möchte die Bank mindestens 2% Tilgung und etwa 4% Zinsen für ein Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung (Stand Oktober 2022). Sie müssen also mit 2+4 = 6% Annuität rechnen.

Ein Beispiel:

Im Jahr 2020:

Gehen wir von einer Eigentumswohnung für 300.000 EUR aus und machen eine kleine Zeitreise zurück ins Jahr 2020. Hier wollte die Bank vielleicht 1% Zinsen + 2% Tilgung, also 3% jährlich.

Das ergibt folgende Rechnung:

  • 300.000 EUR Kaufpreis + 12% Erwerbsnebenkosten = 336.000 EUR.
  • Davon 3% jährlich = 10.080 EUR im Jahr / 12 = 840 EUR (kalt) im Monat.

Wenn diese Wohnung bspw. 1.000 EUR Kaltmiete abwirft, hätten Sie (ohne Betrachtung nicht umlagefähiger Nebenkosten) monatlich 160 EUR Überschuss erwirtschaftet. Das lohnt sich.

Zurück im Jahr 2022:

Angenommen, die damaligen Preise wären immer noch zu erzielen und Sie kaufen dieselbe Wohnung, die für 1.000 EUR kalt vermietet ist, für 300.000 EUR. Jetzt aber mit 4% Zins + 2% Tilgung.

  • 300.000 EUR Kaufpreis + 12% Erwerbsnebenkosten = 336.000 EUR.
  • Davon 6% jährlich = 20.160 EUR im Jahr / 12 = 1.680 EUR (kalt) im Monat.

Bei 1.000 EUR Kaltmiete zahlen Sie monatlich 680 EUR drauf. Es würde sich überhaupt nicht lohnen. Deswegen lassen Sie lieber die Finger von der Wohnung – genau wie jeder andere Käufer, der rechnen kann. Und das nur, weil der Zins sich verändert hat. (Die steigenden Zinsen hatten ja keinen direkten Einfluss auf die Mieten, zumal es gesetzliche Beschränkungen für die Mieterhöhung gibt.)

Anders gerechnet:

Gehen wir mal von der monatlichen Rate im Jahr 2020 aus: 840 EUR. Wir können diese auch in einen aktuellen Kaufpreis umrechnen.

  • 840 EUR im Monat x 12 = 10.080 EUR im Jahr.
  • 10.080 EUR / 6% x 100% = 168.000 EUR – 12% Erwerbsnebenkosten = 150.000 EUR.

Bei den aktuellen Zinsen (2022) können Sie (verglichen mit dem Jahr 2020) mit der gleichen Rate nicht mehr 300.000 EUR, sondern nur noch 150.000 EUR stemmen.

Machen wir die Probe:

  • 150.000 EUR Kaufpreis + 12% Erwerbsnebenkosten = 168.000 EUR.
  • Davon 6% jährlich = 10.080 EUR im Jahr / 12 = 840 EUR (kalt) im Monat.

Die gleiche Rate, die vor zwei Jahren noch gereicht hätte, um 300.000 EUR Kaufpreis zu stemmen, reicht heute nur noch für die Hälfte (logisch, denn 6% sind das Doppelte von 3%).

Bei solchen Berechnungen ist es wichtig, dass Sie den Verkäufer mit ins Boot holen, damit er den Rechenweg versteht, weil er vermutlich die Hoffnung noch nicht aufgegeben hat, die Wohnung zum Preis von vor zwei Jahren zu verkaufen – reine Mathematik deckt sich selten mit Emotionen und Wünschen. Aber der Verkäufer merkt auch, dass plötzlich niemand mehr seine Eigentumswohnung kaufen möchte, weil sich der Zins und die Rahmenbedingungen verändert haben. Deswegen muss diese Rechnung so transparent wie möglich sein, damit der Verkäufer Ihre Gedanken nachvollziehen kann. Hilfreich ist z.B. der Zinschart von Interhyp, den jeder auf Google findet.

Lesen Sie jetzt in Teil 3, warum die Betriebskosten für Mietinteressenten so wichtig sind.

Investieren 2022, Teil 1: Eine neue Welt

Droht der Katastrophen-Crash am deutschen Immobilienmarkt?

Düsseldorf, im Oktober 2022. Gaspreis-Explosion, Grundsteuerreform und Zinswende. Immobilieninvestoren trauen ihren Augen kaum. Innerhalb weniger Monate haben sich die Rahmenbedingungen fundamental gewandelt. Immobilienpreise fangen an zu bröckeln und werden bald noch stärker fallen, während Finanzierungskosten und Nebenkosten in ungeahnte Höhen steigen. Die Sicherheit, die der Immobilienmarkt in den letzten Jahrzehnten geboten hat, gibt es nicht mehr. Wer in Immobilien investiert, verdient schon Geld – das war doch immer klar. Und jetzt? Auf einmal bleiben die Käufer aus und die Renditen brechen weg. Was unmöglich schien, ist Realität geworden. Doch für Käufer bieten sich genau jetzt ungeahnte Chancen.

Bevor ich Ihnen im nächsten Artikel erkläre, wie Käufer jetzt handeln können und worauf sie achten müssen, kurz zu den Hauptgründen für den plötzlichen Wandel:

  • Die Zinsen steigen ins Unermessliche – und mit ihnen die Finanzierungskosten.
  • Die Rohstoffpreise explodieren – und mit ihnen die Energiekosten für Wohnraum.
  • 2025 steigt die Grundsteuer – und verteuert die Wohnkosten abermals.

Im Detail:

  • Die Zinsen steigen ins Unermessliche – und mit ihnen die Finanzierungskosten für Eigentumswohnungen. Der Zins ist der Preis des Geldes und hat sich seit 2021 vervierfacht (von 1% auf 4% – Stand Oktober 2022). Die monatlichen Raten, die Sie als Käufer an Ihre Bank abdrücken müssen, sind entsprechend gestiegen. Deswegen kann (und sollte) niemand mehr die Immobilienpreise von 2021 bezahlen. Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung, die für monatlich 1.000 EUR (kalt) vermietet ist, hätten Sie 2021 noch für 300.000 EUR kaufen können. Damit hätten Sie monatlich rund 100 EUR verdient (bei 1% Zins und 2% Tilgung). Bei den heutigen Zinsen zahlen Sie monatlich etwa 700 EUR drauf – ein riesiges Verlustgeschäft (bei 4% Zins und 2% Tilgung – Details zur Rechnung im nächsten Artikel).
  • Putin „befreit“ die Ukraine und dreht Europa den Gashahn zu. Unsere Versorgungssicherheit ist nicht mehr gegeben und lässt die Rohstoffpreise explodieren. Mit ihnen explodieren auch die Nebenkosten, besonders Gas, aber auch Öl und Strom. Das trifft uns besonders hart, weil in Deutschland etwa 70% der Wohnimmobilien eine Gasheizung haben. Solange der Strompreis an den Gaspreis gekoppelt ist, werden auch Wärmepumpen nicht helfen, die ja bekanntlich große Stromfresser sind.
  • Die Grund(besitz)steuer steigt. Zwar nicht heute, aber spätestens 2025. Weil das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, dass die Bemessungsgrundlagen der Grundsteuer in Ost und West unterschiedlich und damit unfair sind, tobt in Deutschland gerade das Chaos der Neuerfassung und Neubewertung aller Gebäude und stürzt jeden zweiten Rentner in die Verzweiflung. Zwar „soll“ die Reform aufkommensneutral sein (also unterm Strich sollen alle Menschen nachher nicht mehr bezahlen als vorher), aber die Höhe der neuen Grundsteuer hängt von den individuellen Hebesätzen der Gemeinden ab. Sie sind nicht untereinander abgestimmt. Was meinen Sie: Welchen Anreiz hat eine Gemeinde mit leerer Kasse, wenn sie den Hebesatz einseitig vorgibt und die Bürger sich nicht wirklich wehren können? Auch wenn Sie die Grundsteuer an den Mieter weitergeben können – dessen Wohnkosten werden sich verteuern. Bei gegebenem Einkommen bleibt weniger Geld und eine geringere Zahlungsbereitschaft für die Kaltmiete.

Lesen Sie in Teil 2, wie Sie berechnen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt.

Grundsteuerreform 2022 – Welche Daten brauche ich und wo finde ich sie?

März 2022. Auf vielen Eigentümerversammlungen wurde ich schon auf die anstehende Grundsteuerreform angesprochen. Die wird zwar erst 2025 umgesetzt, aber das Finanzamt fängt Mitte 2022 an, die notwendigen Daten zu erheben. Aber welche?

Was ist das eigentlich? Die Grundsteuer ist eine Vermögenssteuer, die jeder Immobilienbesitzer bezahlen muss. Sie wird anhand des Einheitswerts Ihrer Immobilie berechnet, dessen Daten aus dem Jahr 1964 (Ostdeutschland) bzw. 1935 (Westdeutschland) stammen. Zumindest bisher. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass Einheitswerte gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen, also muss die Grundsteuerberechnung reformiert werden.

Nichts Genaues weiß man nicht – Datenabfrage zur Grundsteuerreform 2022

Für 36 Millionen Grundstücke in Deutschland muss also die Grundsteuer neu berechnet werden. Damit hat der Gesetzgeber eigentlich Zeit bis 2025, die relevanten Daten sollen aber schon im Sommer 2022 erhoben werden, weil die Finanzverwaltung für die Neubewertung dieser vielen Grundstücke ein paar Jahre Zeit braucht. Die Steuerberater meckern schon und Wohnungseigentümer fragen den Hausverwalter. Als Düsseldorfer Immobilienbesitzer haben Sie mit dem Grundsteuerbescheid einen gelben Infobrief bekommen, in dem aber auch nicht viel mehr steht. Fest steht bisher nur, dass Sie zwischen Juli und Oktober 2022 mit der Steuerplattform Elster „MerkmaleIhrer Immobilie an die Finanzverwaltung melden müssen. Was bedeutet nun eigentlich „Merkmale“? Die Fachpresse vermutet, dass die Finanzverwaltung folgende Daten abfragen wird, die auch noch je nach Bundesland variieren:

  • Grundstücks- und Wohnungsfläche,
  • bei Eigentumswohnungen: Ihren Miteigentumsanteil,
  • Art des Gebäudes, z.B. Wohnung, Gewerbe, Büro, Lagerhalle – oder unbebautes Grundstück?,
  • Gemarkung, Flur, Flurstück,
  • Baujahr des Gebäudes und
  • Bodenrichtwert.

Sie können also schon Vorarbeit leisten. Aber woher bekommen Sie diese Daten?

  • Ihr Miteigentumsanteil steht in der Teilungserklärung. Und sollte die Ihnen nicht vorliegen, bekommen Sie sie von Ihrem WEG-Verwalter oder vom Grundbuchamt (beim Amtsgericht).
  • Beim Grundbuchamt bekommen Sie auch den (kostenpflichtigen) Grundbuchauszug, falls Sie Ihren seit dem Kauf verlegt haben sollten. Dort finden Sie Gemarkung, Flur und Flurstück.
  • Die Größe des Grundstücks steht in Ihrer Teilungserklärung. Die Größe Ihrer Wohnung finden Sie dort nicht zwangsläufig, denn die Quadratmeter betreffen ja nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern Ihr Sondereigentum.
  • Die Größe der Wohnung (Wohnflächenberechnung) finden Sie vielleicht in den Kaufunterlagen Ihrer Wohnung, ansonsten hat jede Stadt ein Bauamt mit Bauaktenarchiv – in Düsseldorf befindet es sich auf der Brinkmannstraße 5. Gleiches gilt auch für das Baujahr.
  • Die Art des Gebäudes kennen Sie meistens, weil Sie zwischen Büro, Lagerhalle und Eigentumswohnung (=Wohnraum) differenzieren können. In der Regel ist Ihre Eigentumswohnung ein Wohngebäude. Aber es gibt auch Ausnahmen, z.B. WEGs mit Ladenzeile im EG. Im Zweifel fragen Sie das örtliche Bauamt, inwieweit eine gewerbliche Nutzung vorliegt.
  • Der Bodenrichtwert: Vorsicht! Das ist nicht der Kaufpreis pro Quadratmeter, sondern der ideelle Wert für einen Quadratmeter unbebauten Grund und Boden. In Düsseldorf (und NRW) finden Sie diesen auf der Webseite von BORIS NRW (=BOdenRIchtwertSkala). Auf der Webseite gibt es eine Landkarte, mit der Sie Ihre Adresse ganz einfach finden und den Bodenrichtwert ablesen können. Funktioniert genau wie Google Maps 🙂

Übrigens: Die Grundsteuer dürfen Sie laut Betriebskostenverordnung mit der jährlichen Abrechnung an Ihre Mieter weitergeben. Das hat sich nicht geändert.

Nachtrag: Die Grundsteuererklärung ist wirklich ganz einfach. Ich habe sie mit WISO Grundsteuer gemacht. Aber weil ich trotzdem so oft danach gefragt werde, habe ich in diesem Artikel eine kurze Anleitung mit zensiertem Bildschirm für Sie erstellt.

Der Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienpreisen

Niedrige Zinsen, hohe Immobilienpreise – wie hängt das eigentlich zusammen?

Sie verstehen nur Bahnhof. Seit Jahren lesen Sie in der Zeitung, dass die EZB billiges Geld druckt und – QE hin oder her – dass der Realgütermarkt durch die niedrigen Zinsen aufgebläht wird. Was soll das eigentlich heißen? Ein Blick in die gängigen VWL-Lehrbücher verrät, dass Zinsen und Aktienmarkt negativ korreliert sind. Okay, kann man sich vielleicht noch merken, weil die Aktien trotz Corona durch die Decke schießen, aber was hat die Zentralbank damit zu tun, dass Sie seit Jahren in Ihrer Nachbarschaft keine bezahlbare Eigentumswohnung mehr finden können?

Betrachten wir das ganze mal aus Ihrer Perspektive – aus Sicht eines Privatkunden:

Was sollten Sie zuerst tun, wenn Sie eine Immobilie suchen? In meiner Bankausbildung habe ich gelernt, dass man zuerst seine Bank fragen sollte: „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ Zuerst wird also der persönliche Kreditrahmen berechnet, damit Sie wissen, wonach Sie suchen können.

„Wie viel Haus“ Sie sich leisten können, hängt ganz maßgeblich vom aktuellen Zins ab.

Die Bank prüft Ihr Einkommen und nimmt verschiedene Abzüge vor. Ein sehr vereinfachtes Beispiel:

Nettoeinkommen2.200 EUR
Lebenshaltungskosten-600 EUR
Auto-200 EUR
Versicherungen, Urlaube, Unvorhergesehenes, etc.-400 EUR
Nebenkosten aktuelle Wohnung-350 EUR
(Aktuelle Miete zählt in der Regel nicht mit, weil sie durch die Bankrate ersetzt wird) 
= potentielle Kreditrate= 650 EUR   (x 12 = 7.800 EUR im Jahr)

Der Rest ist ganz einfach: Nehmen wir an, Ihre Bank verlangt bei selbstbewohntem Wohnungseigentum einen Tilgungssatz von 2%. (Das ist natürlich von Bank zu Bank unterschiedlich, deswegen sollten Sie auch vorher zur Bank gehen!)

Je niedriger der Zins, desto mehr Kapital kann diese Kreditrate stemmen.

Sie können monatlich 650 EUR (bzw. jährlich 7.800 EUR) für Ihre Kreditrate aufwenden. Was Sie für eine Wohnung bezahlen können, hängt also davon ab, welches Kapital diese 650 EUR tragen können. Ein Beispiel:

Bei 1% Zinsen:7.800 / 3 %  = 260.000(3% bedeutet: 1% Zins plus 2 % Tilgung)
Bei 2% Zinsen:7.800 / 4 %  = 195.000(4% bedeutet: 2% Zins plus 2 % Tilgung)
Bei 3% Zinsen:7.800 / 5 %  = 156.000(5% bedeutet: 3% Zins plus 2 % Tilgung)
Bei 4% Zinsen:7.800 / 6 %  = 130.000(6% bedeutet: 4% Zins plus 2 % Tilgung)

(Auf dem Taschenrechner geben Sie einfach ein: 7.800 geteilt durch 0,03. Zins in Dezimalschreibweise, 3% schreibt man 0,03 usw.)

Vielleicht erinnern Sie sich noch an die hohen Zinsen, die Sie im unteren Bereich der Tabelle wiederfinden? Als ich 2007 meine erste Eigentumswohnung gekauft habe, lag der Zins etwa bei 4%. Die Immobilienpreise waren damals völlig anders als heute, wo die Zinsen (für Privatkunden) so etwa bei 1% liegen.

Sie erkennen, dass Sie bei gleicher Tilgung je nach Zinssatz völlig unterschiedliche Kreditobergrenzen tragen können – und dass Sie Ihre monatliche bzw. jährliche Kreditrate über den Zinssatz in einen Gesamtbetrag umrechnen können.

Und wieso werden dann alle Immobilien in Deutschland teurer? Jetzt müssen Sie sich vorstellen, dass nicht nur Sie zur Bank gehen, sondern auch viele andere Leute, die Ihnen in gewissen Parametern ähnlich sind, z.B. Einkommen, Ausgaben, Lebenssituation… Selbstverständlich bekommen die Leute – je nach Bonität – einen (geringfügig) anderen Zins, trotzdem wird die Tendenz ähnlich sein.

Wenn Sie überlegen, dass vielleicht tausende Menschen zur Bank gehen und nach Immobilien suchen, kann sich das natürlich sehr schnell auf die Immobilienpreise auswirken.

Wenn vielleicht vor fünf Jahren viele Leute einen maximalen Kreditrahmen von 130.000 EUR für eine bestimmte Art von Eigentumswohnungen bekommen hätten, dann bekommen heute vielleicht die gleichen Leute 260.000 EUR für die gleiche Art von Eigentumswohnung.

Sie sehen, dass es nicht nur graue Theorie von irgendwelchen krawattentragenden Volkswirten ist, sondern dass es ganz reale Gründe gibt, dass Immobilienpreise von den Zinsen abhängen.

Tendenziell sind Kaufpreise für Immobilien umso höher, je niedriger der Zins ist.

Millionär von Hause aus

Wer mich näher kennt und diese Überschrift liest, denkt sich wahrscheinlich, dass ich jetzt völlig übergeschnappt bin. Dabei ist meine Absicht ganz anders: Ich möchte verdeutlichen, dass Sie – mit Ihrer Investition in eine Eigentumswohnung – Ihrer ersten Million viel näher sind, als sie glauben.

Besser noch – Sie nähern sich der ersten Million praktisch automatisch, und nach Kauf und Vermietung müssen Sie eigentlich nichts mehr dafür tun. Das geht ganz einfach: Ihr Mieter zahlt Ihre Wohnung für Sie ab. Von diesem Effekt hatte ich in diesem Artikel bereits berichtet: Die zwei Arten der Wertsteigerung einer Eigentumswohnung.

Natürlich ist es besser, eine Wohnung zu kaufen, bei der Sie monatliche Überschüsse erwirtschaften, aber sagen wir mal, Sie schaffen es nicht, sondern sind froh, überhaupt eine Wohnung zu finden, bei der Sie gerade bei null landen. Also dass Zins, Tilgung und Rücklage von Ihrer Kaltmiete gerade so gedeckt werden (dazu siehe ausführlich: Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 1).

Selbst dann ist es nur eine Frage der Zeit, bis Ihre Mieter die Wohnung für Sie abbezahlt haben und Ihre erste Million zum Greifen nah ist. Und nein, Sie brauchen kein großes Mehrfamilienhaus, eine Handvoll Eigentumswohnungen tut’s auch.

Ein Beispiel: Ich.

Und meine finanziellen Bedingungen waren wirklich nicht besonders gut. Ich bin nicht gerade in finanziell privilegierten Verhältnissen aufgewachsen, im Gegenteil.

Schon bevor ich volljährig war, wusste ich, dass ich unbedingt Vermieter werden möchte. Und heute (37 Jahre alt) bereue ich es nicht. Ich habe früh angefangen und mit 23 Jahren (2007) meine erste Wohnung gekauft, 2010 die zweite, dann kam eine längere Pause, 2015 die dritte, 2020 die vierte und 2021 die fünfte. Hier ist meine Liste (den Mietern und Miteigentümern zuliebe zensiert):

AdresseKaufpreis (Jahr)Restschuld heuteWann abbezahlt?
F**str. 6, Grevenbroich78.000 EUR (2007)-63.305 EUR (2021)2034
B**str. 80, Düsseldorf54.000 EUR (2010)-42.765 EUR (2021)2038
M** Weg 10, Kaarst85.000 EUR (2015)-70.109 EUR (2021)2035
H**str. 26, Mönchengladbach106.500 EUR (2020)-112.637 EUR (2021)2047
G**str. 60, Düsseldorf305.000 EUR (2021)-254.000 EUR (2021)2049
Summe:628.500 EUR-542.817 EUR

Und jetzt denken wir uns mal 29 Jahre weiter. Der längste Kredit läuft noch bis 2049. Dann bin ich 65 Jahre alt. Zu diesem Zeitpunkt ist auch der letzte Kredit bezahlt. Restschuld: Null.

Bis dahin haben meine Mieter die Wohnungen für mich abbezahlt – selbst wenn ich keinen monatlichen Überschuss erwirtschaftet habe.

Und gehen wir mal davon aus, dass die Immobilien nur eine moderate Wertsteigerung von 1,5% pro Jahr erfahren haben. Dann sieht meine Vermögensliste im Jahr 2049 in etwa so aus. Nur, um mal zu zeigen, was selbst bei nur sehr geringer Wertsteigerung passieren würde, wenn einfach nur die Kredite von den Mietern abbezahlt würden:

AdresseWert (1,5% Steigerung p.a.)Restschuld (2049)
F**str. 6, Grevenbroich145.770 EUR0,00 EUR
B**str. 80, Düsseldorf96.509 EUR0,00 EUR
M** Weg 10, Kaarst141.014 EUR0,00 EUR
H**str. 26, Mönchengladbach164.007 EUR0,00 EUR
G**str. 60, Düsseldorf462.752 EUR0,00 EUR
Summe:1.010.054 EUR0,00 EUR

Da ist sie: Meine erste Million! Das ist die Summe der Werte der Immobilien im Jahr 2049. In Summe sind meine Eigentumswohnungen dann rund 1 Mio. EUR wert. Und was habe ich dafür bezahlt? Nichts. Das waren alles die Mieter. Das heißt, dass sogar jemand wie ich es schafft, mit Immobilien zum Millionär zu werden, wenn er nur rechtzeitig anfängt zu investieren und es laufen lässt. Dann können Sie das auch.

Dabei sind in dieser Rechnung viele wichtige Faktoren gar nicht berücksichtigt! Normalerweise sind Wertsteigerungen bei Immobilien weit höher als hier angesetzt – und normalerweise schafft man es auch, einen monatlichen Überschuss zu erwirtschaften, den man dann auch wieder verzinslich anlegen könnte. Und dann wären da noch die Mieterhöhungen. Aber selbst, wenn man das alles nicht macht, sind allein die Immobilienwerte Ihre sichere Fahrkarte zu einem finanziell sehr beruhigten Ruhestand.

Und zum Schluss möchte ich mit Ihnen noch überlegen, welche Mieten die abbezahlten Immobilien reinbringen würden – und das nach heutigem Stand ohne Mieterhöhungen:

AdresseKaltmiete mtl.Kaltmiete p.a.
F**str. 6, Grevenbroich459,005.508,00
B**str. 80, Düsseldorf455,005.460,00
M** Weg 10, Kaarst449,945.399,28
H**str. 26, Mönchengladbach505,756.069,00
G**str. 60, Düsseldorf1.148,0013.776,00
Summe:3.017,6936.212,28

Davon geht ja nichts mehr an die Bank! Es ergibt sich also in Summe ein passives Einkommen von rund 3.000 EUR monatlich, einfach eine Kaltmiete, die in meine Tasche fließt, unter der Annahme, dass ich bis dahin noch nicht einmal die Mieten erhöhe.

Das verherrlichte Motiv Steuerersparnis

Verlustverrechnung:

Steuerliche Verluste können Sie mit anderen, positiven Einkünften verrechnen, soweit klar. Trotzdem möchten Sie als Vermieter keine steuerlichen Verluste erleben. Genauer: Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) ist eine sog. „Überschusseinkunftsart“, das bedeutet, dass hier – von der Abschreibung mal abgesehen – fast nur echte Geldbewegungen steuerlich relevant sind. Anders ausgedrückt: Sie können Ihre Steuerlast nur senken, indem Sie das verfügbare Geld in Ihrem Geldbeutel reduzieren – und das möchten Sie ja auf keinen Fall –, weil steuerliche Bemessungsgrundlage und zugrundeliegende Geldbewegungen weitgehend deckungsgleich sind.

Nur wenn Sie echtes Geld verlieren, können Sie es steuerlich geltend machen. Das gilt übrigens auch für die Abschreibung – für die Wohnung haben Sie Geld ausgegeben! Zwar hat die Bank Ihnen das Geld geliehen, aber sie möchte es im Laufe der Jahre von Ihnen wiederhaben – und zwar mit Zinsen!

Nur wenn Sie echtes Geld verlieren, können Sie steuerlich
irgendwas geltend machen, sonst nicht.

Die steuerliche Verlustverrechnung hilft Ihnen lediglich, diesen Verlust abzufedern, weil die Bemessungsgrundlage anderer Einkünfte gesenkt wird (z.B. aus angestellter Tätigkeit).

Verlustvortrag:

Und dann gäbe es ja noch den Verlustvortrag… Mit einem Verlustvortrag werden negative Einkünfte in folgende Jahre fortgeschrieben. Das ist hier etwas anderes als bei Wertpapiergeschäften. Was Vermietung und Verpachtung angeht, müssen die Verluste zuerst mit anderen Einkünften verrechnet werden (z.B. mit nichtselbständiger Arbeit, also Verlustverrechnung, s.o.), bevor sie auf Folgejahre übertragen werden können. Es muss also das gesamte zu versteuernde Einkommen eines Jahres (für alle Einkunftsarten) insgesamt negativ sein, bevor Sie einen Verlustvortrag geltend machen können. Ihr zu versteuerndes Einkommen ist dann für dieses Jahr bereits bis auf null gesunken und Sie haben auch keine Steuern bezahlt. Der Verlustvortrag hilft Ihnen, die Steuerlast zukünftiger Jahre zu senken. In dem Jahr, wo der Verlustvortrag entsteht, müssen die Verluste jedoch größer sein als die Einkünfte.

Und wovon haben Sie dann gelebt?

Im besten Fall von Ersparnissen, ansonsten von Sozialhilfe.

Deswegen wünsche ich meinem ärgsten Feind keinen Verlustvortrag aus der Vermietung einer Wohnung.

Wenn Sie jetzt aber keinen Verlust machen, sondern mehr verdienen und dann auch mehr Steuern zahlen, kann die höhere Steuerlast niemals den Zuwachs des Einkommens überkompensieren. Selbst mit dem Spitzensteuersatz zahlen Sie maximal 45% Einkommensteuer (plus Soli) auf Ihre Einkünfte. Aber wenn Sie Verluste machen, können Sie höchstens 45% davon (plus Soli) über Steuererstattungen kompensieren. Im Gegenteil:

Verluste vermindern trotz aller steuerlichen Effekte
Ihre Einnahmen und damit den Wert Ihrer Wohnung.

Steuerliche Aspekte werden häufig vor allem gegenüber Privatanlegern stark betont. Besonders, wenn es manchen Vertriebsleuten darum geht, Kredite an den Mann zu bringen („mit steuerlich absetzbaren Zinsen“). Wenn jemand über Steuervorteile spricht oder steuerbegünstigte Kapitalanlagen anpreist, vergessen viele Steuerpflichtige scheinbar ihre Entscheidungsrationalität.

Ich muss Sie warnen, bleiben Sie aufmerksam, denn sonst laufen Sie „steuerlichen Tipps“ hinterher, ohne dass Sie die Konsequenzen im Einzelnen überblicken können. Sie müssen schon etwas genauer rechnen, um zu beurteilen, ob im Einzelfall überhaupt ein Steuervorteil vorliegt.

Zwar führen Abschreibungen sowie eine Handvoll weiterer Sonderfälle auch bei den Überschusseinkünften zu Abweichungen zwischen Geldfluss und Bemessungsgrundlage (z.B. das hochgejubelte Ansatzwahlrecht bei größeren Erhaltungsaufwendungen).

Abschreibungen und Ansatzwahlrechte führen aber nur dazu, dass sich die Steuerpflicht in andere Jahre verschiebt. Denken Sie mal an die Abschreibung. Wenn Sie im ersten Jahr 100% abschreiben könnten, dann hätten Sie sofort den maximalen steuerlichen Effekt.

Selbst erhöhte Abschreibungen in den Anfangsjahren (z.B. bei denkmalgeschützten Immobilien) müssen durch niedrigere Abschreibungen in der Zukunft erkauft werden, denn die Abschreibungsbasis kann ja nicht mehr als 100% betragen.

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