WEG-Reform 2020: Der neue Umlaufbeschluss. Jetzt nur noch 50 plus x Prozent?

April 2021, die WEG-Reform ist fünf Monate alt – und schon hat sich das erste Missverständnis in den Köpfen festgebrannt: Ein Umlaufbeschluss käme mit einfacher Mehrheit zustande. Aber so einfach ist es nicht.

Aber mal einen Schritt zurück, was ist überhaupt ein Umlaufbeschluss? Grundsätzlich werden Entscheidungen per Beschluss auf der Eigentümerversammlung getroffen, bedeutet: Es wird abgestimmt, bei 50,01%iger Zustimmung (oder mehr) kommt der Beschluss zustande, die Entscheidung ist gefallen.

Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschluss außerhalb einer Eigentümerversammlung.

Das geht so: Der Verwalter formuliert einen Beschlusstext, und wenn 100% (!) der Eigentümer dem Vorschlag zustimmen, kommt der Beschluss zustande – auch ohne EV.Das ist übrigens Verbraucherschutz, weil beim Umlaufbeschluss viele andere Formen und Fristen ersatzlos wegfallen.Die WEG-Reform hat nicht viel am Umlaufbeschluss gerüttelt – nur an seiner Schriftform. Von jetzt an muss es keine Unterschrift aus Tinte mehr sein – es genügt, wenn Sie per E-Mail zustimmen.

Bei den Mehrheitsverhältnissen gibt es zwar ein paar Veränderungen, trotzdem kommt ein Umlaufbeschluss nicht einfach mit 50,01%iger Mehrheit zustande. Das neue WoEigG sieht vor,

  1. dass man auf der Eigentümerversammlung beschließen kann,
  2. eine ganz bestimmte Sache per Umlaufbeschluss zu entscheiden und
  3. dass dieser Umlaufbeschluss dann mit einfacher Mehrheit zustande kommt.

Wichtig! Es geht immer nur um einen ganz bestimmten Sachverhalt, den man jetzt auch ohne EV mit einfacher Mehrheit entscheiden kann.

Und warum beschließt man diesen Sachverhalt dann nicht direkt auf der Eigentümerversammlung?

Vielleicht erinnern Sie sich an die formellen Hürden einer Beschlussfassung? (Siehe ArtikelEigentümerversammlung vs. Umlaufbeschluss.) Ein Beschluss ist nichtig (oder anfechtbar), wenn wichtige Details fehlen. Vor allem, wenn sich aus dem Beschluss keine konkrete Handlung ableiten lässt, ist er meistens wertlos.

Negativ-Beispiel: Die WEG beschließt, „die Fassade anstreichen zu lassen“, mehr nicht. Dieser Beschluss wäre nichtig, ihm fehlen praktisch alle relevanten Details: Welcher Handwerker? Welcher Kostenrahmen? Und vieles mehr. Richtig, die Auswahl des Handwerkers darf (bei größeren Sachen) nicht auf Verwalter oder Beirat delegiert werden, weil sich aus diesem Beschluss ja keine eindeutige Handlung mehr ableiten ließe.

So hangelt man sich von Versammlung zu Versammlung und bekommt den Vorgang nicht erledigt. Wenn der Verwalter kapazitätsmäßig voll ausgelasteter ist, warten Sie vielleicht ein Jahr bis zur nächsten EV. Der Gesetzgeber wollte diese Situation entschärfen, damit man weitermachen kann.

Positiv-Beispiel: Sie beschließen auf der EV den Anstrich der Fassade und geben dafür bereits einen Kostenrahmen frei. Leider liegen noch nicht alle Handwerker-Angebote vor. Deswegen beschließen Sie, die Auswahl der Handwerker per Umlaufbeschluss nachzuholen. Und Sie beschließen, dass dafür eine einfache Mehrheit ausreichen soll.

Für diesen Fall ist die Neuerung im WoEigG gemacht.

Aber dieses Sonderrecht gilt für den Einzelfall – und kann oftmals schon sehr weiterhelfen. Sie können aber nicht beschließen, dass alle Umlaufbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft von nun an mit 50,01%iger Mehrheit entstehen.

Foto: Stephan Walochnik

WEG-Reform 2020: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden

Seit der WEG-Reform im Dezember 2020 können Sie sich schneller vom ehemaligen Verwalter trennen. Die Grundlagen:

Nach der sog. „Trennungstheorie“ unterscheidet man Verwalterbestellung und Verwaltervertrag. Man ist erstens zum Verwalter bestellt, das ist die Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung (die Wahl zum „Amtsträger“, ein Bisschen wie die Bürgermeisterwahl – die ist immer auf Zeit, laut WoEigG maximal fünf Jahre), zweitens hat man ein Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft. Der Verwaltervertrag ist umfangreicher als der EV-Beschluss zur Bestellung. Darin steht, was man darf, welche Aufgaben man hat, wie man bezahlt wird etc.

Was passiert nun, wenn der Verwalter schläft und trödelt und einfach nicht ans Telefon geht – und sich die WEG konsequenterweise von ihm trennen möchte? Nun, bis zur WoEigG-Reform 2020 war das alles etwas unbefriedigend, weil die meisten Wohnungseigentümer dieses Spezialwissen nicht haben. Dann wurde eben beschlossen, den WEG-Verwalter abzuberufen, aber meistens hat man vergessen, gleichzeitig den Vertrag zu kündigen. Für große Verwalter war / ist das oft ein Problem, weil er ja Löhne und Gehälter zahlen muss, während gleichzeitig die Einnahmen ausfallen. Also hat man sich als Verwalter häufig darauf berufen, dass man zwar nicht mehr zum WEG-Verwalter gewählt war (wegen der Abberufung), aber der Vertrag trotzdem eine Laufzeit von xy Jahren hat. Obwohl schon jemand anders zum Verwalter bestellt war, floss das Geld an den ehemaligen Verwalter weiter, ohne dass er arbeiten musste. Ziemlich unschön. Trotzdem legal – schauen Sie mal die Rechtsprechung an.

Außerdem konnte vor der WEG-Reform die Abberufung des Verwalters auf einen sog. „wichtigen Grund“ beschränkt werden. Was bedeutet das? Stellen Sie sich mal vor, der Verwalter bringt zwar keine vernünftige Leistung, ist aber für fünf Jahre bestellt und schläft vor sich hin. Weil er nicht geraubt und geklaut hat, bleib er trotzdem Verwalter, weil man keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung hatte.

Ich kann nachvollziehen, dass viele Verwalter Rechtsstreit geführt haben, weil sie Löhne und Gehälter bezahlen müssen und die Kalkulation in manchen Verwalter-Kapitalgesellschaften sowieso ziemlich spitz gerechnet ist. Trotzdem unschön für die Eigentümer. Das hat auch der Gesetzgeber erkannt und in der WEG-Reform berücksichtigt.

§26 (3) WoEigG (neu) sagt: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“

Die WEG kann also jederzeit einen Beschluss auf der Eigentümerversammlung fassen, den Verwalter rauszuwerfen. Zwar braucht man hierfür trotzdem eine Eigentümerversammlung, aber der Verwalter muss den Tagesordnungspunkt aufnehmen (rechtlich gesehen müssen mindestens 25% der Eigentümer diesen TO-Punkt verlangen). Natürlich muss der Verwalter alle Formen und Fristen der Einladung einhalten. Dann wird ein einfacher Mehrheitsbeschluss gefasst und gut.

Jetzt kann sich der ehemalige Verwalter nur noch an dem Verwaltervertrag festkrallen, weil der nämlich eine Kündigungsfrist haben kann (die Abberufung ist ja JEDERZEIT möglich). Abe das neue WoEigG sagt, dass der Verwaltervertrag eben maximal sechs Monate weiterläuft, nachdem der Verwalter abberufen wurde.

Was bedeutet eigentlich „ordnungsmäßige Verwaltung“?

Wer sich im Netz umschaut, findet schnell heraus, dass der Begriff nicht genau definiert ist. Vereinfacht kann man sagen, dass man unter ordnungsmäßiger Verwaltung solche Maßnahmen versteht, die man halt so von einer ordentlichen, normalen Verwaltung erwarten kann. Also z.B. Erhaltungs-, Verbesserungs- und Nutzungsmaßnahmen und Beschlüsse, die dem gewöhnlichen Interesse des durchschnittlichen Wohnungseigentümers im Allgemeinen entsprechen.

Nicht viel schlauer als vorher? Das kann ich gut nachvollziehen, denn manchmal verursachen Gesetzgeber und Rechtsprechung durch undefinierte Begriffe, dass die Leute sich selbst etwas zusammenreimen, was so nicht stimmt.

Viele Eigentümer glauben nämlich, dass der Verwalter sich (ohne Eigentümerversammlung) kurzfristig um dies oder jenes kümmern kann, auch wenn es teuer ist, weil es ja „ordnungsmäßiger Verwaltung“ entspricht.

Jedenfalls kann man Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung in einer WEG meist mit einfacher Mehrheit beschließen. Im Gesetz findet man verschiedene Beispiele (§19 Abs. 2 WoEigG):

  • „Die Aufstellung einer Hausordnung,
  • die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
  • die angemessene Versicherung […],
  • die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“, usw.

Vielleicht ist das Fenster undicht, pfeift und beschert Probleme mit den Mieter? Es wäre im Interesse aller, wenn der Verwalter sich kurzfristig darum kümmern dürfte. So ist es ja auch. Dafür braucht der Verwalter aber grundsätzlich trotzdem einen Beschluss (, wenn die Maßnahme nicht gerade durch den Verwaltervertrag abgedeckt ist).

Ordnungsmäßige Verwaltung bedeutet also nicht, dass der Verwalter einfach so handeln kann, wie er möchte. Grundsätzlich dürfen weder Beirat noch Verwalter einfach irgendetwas nach Gutdünken entscheiden. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass man eine Eigentümerversammlung benötigt, denn nur diese darf Entscheidungen treffen – niemand sonst. Dann wird die Eigentümerversammlung abgehalten und der Beschluss gefasst. Ordnungsmäßige Verwaltung bedeutet also nicht, dass man als Eigentümer kurzerhand an den Verwalter herantreten kann, wenn man einen Wunsch hat. Beziehungsweise: Natürlich darf man das, aber der Verwalter darf nicht einfach etwas umsetzen, denn er würdedie anderen Eigentümer sonst umgehen. Das ist der springende Punkt. Er muss einen Mehrheitsbeschluss herbeiführen, um eine Rechtsgrundlage zu haben.

Nochmal: Die WEG-Rücklage ist ein Buchungsposten und hat NICHTS mit dem Sparkonto zu tun!

Es gibt ein paar Irrtümer, die sich hartnäckig in den Köpfen vieler Wohnungseigentümer festgesetzt haben. Dazu gehört z.B. der „Vorratsbeschluss“ und die „Weisungsbefugnis“ des Beirats gegenüber dem Verwalter. Mindestens genauso hartnäckig hält sich das Gerücht, dass die Rücklage der Höhe des Sparkontos entspricht. Das glauben sogar viele WEG-Verwalter.

Die Rechtsprechung hat aber schon lange klargestellt, dass die Rücklage nicht durch Überweisung ans Sparbuch entsteht, sondern durch Buchungsvorgang im Computer der Hausverwaltung. Natürlich muss der Betrag der Rücklage durch die Guthaben auf Sparbuch und Girokonto der WEG gedeckt sein, sonst geht die Rechnung nicht auf.

Aber stellen Sie sich mal vor: Am 01. Januar dürfte sich ja normalerweise kein Geld auf dem Girokonto der WEG befinden, abgesehen von den (noch zu berechnenden) Guthaben und Nachzahlungen der Eigentümer aus dem Vorjahr. Das Girokonto wäre quasi immer bei null. Und wenn die Stadtwerke dann am 02. Januar den Abschlag für Gas und Wasser abbuchen? Eben. Dann platzt die Lastschrift. Schon allein deswegen befindet sich immer etwas Geld auf dem Girokonto, weil der Verwalter nicht ins Minus geraten darf. Bitte verstehen Sie das nicht falsch, denn die (buchungstechnische) Rücklage darf nicht dazu genutzt werden, um ständig irgendwas vorzufinanzieren. Aber genau wie die Vorauszahlungen an die Stadtwerke verteilt sich auch die Zuführung zur Rücklage rechnerisch über das ganze Jahr.

Die Zuführung zur Rücklage ist ein Buchungsposten – und geschieht durch einen Mausklick am Jahresende.

Es kann sogar sein, dass die WEG nur ein einziges (Giro-) Konto führt, ganz ohne Sparkonto. Oder wie wäre das: Die WEG wählt einen neuen Verwalter, und der kündigt die alte Kontoverbindung und geht zu einer anderen Bank, wo er ein neues Giro- und Sparkonto eröffnet. Muss der Verwalter jetzt eine (temporäre) Auflösung der Rücklage buchen? Das ist natürlich Unsinn.

Merke: Nicht das Vorhandensein irgendeines Sparbuchs entscheidet über die Höhe der Rücklage, sondern nur der buchungstechnische Vorgang.

Siehe auch: BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19.

Grundrechte von Wohnungseigentümern in der Coronapandemie

Wenn man sowas liest, dreht sich einem der Magen um. Amtsgericht Lemgo, Urteil vom 24.08.2020 – 16 C 10/20. Worum streiten die sich? Der WEG-Verwalter hat alle Wohnungseigentümer von der Eigentümerversammlung ausgeladen – und die Versammlung trotzdem durchgeführt. Moment, Eigentümerversammlung ohne Eigentümer? Richtig gelesen.

Das Gericht hat diesen hirnverbrannten Unsinn zum Glück sofort kassiert. Alle gefassten Beschlüsse sind nichtig.

Zur Sachlage: Jeder Eigentümer hat bestimmte Grundrechte, die man ihm nicht nehmen kann. Dazu gehören Teilnahme-, Rede- und Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung.

Andererseits muss ein Beschluss, damit er gültig ist, in der Einladung stehen. Man kann sich also nicht spontan irgendwas ausdenken, was man dann kurzerhand „beschließt“. Gut so. Verbraucherschutz davor, überrumpelt zu werden. Trotzdem erfolgt auf jeder Eigentümerversammlung immer ein Gedankenaustausch, der so nicht in der Einladung stand. Diese kollektive Willensbildung ist sehr wichtig. Und in der aktuellen Coronazeit ist das nicht unbedingt einfacher, vor allem bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften. Wenn Sie sich überhaupt treffen, müssen Sie die Abstands- und Hygienemaßnahmen einhalten, sonst gibt’s Ärger mit dem Gesundheitsamt.

Der „geschulte“ Verwalter wollte es sich jedenfalls einfach machen.

Er lud zur „Eigentümerversammlung im Vollmachtsverfahren“ in sein Büro ein. Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass sein Büro jedoch wegen der Covid-Pandemie für den Publikumsverkehr geschlossen sei und eine Eigentümerversammlung mit Eigentümern (!) wegen der Kontaktsperre nicht stattfinden darf. Die Eigentümer sollten dem Verwalter lieber Vollmacht erteilen und notfalls ihre Abstimmungswünsche anzukreuzen. Und dann schließt er die Einladung ernsthaft mit „Bitte erscheinen Sie nicht persönlich.“

Der Typ sollte sich wirklich mal Gedanken über seine Berufsvorstellung machen. So unschön die aktuelle Situation auch ist. Teilnahme-, Rede- und Stimmrecht sind jedenfalls elementare Rechte jedes Wohnungseigentümers, die man nicht einfach so aushebeln kann.

Ich weiß natürlich auch, dass es nicht mehr so einfach ist wie früher. Siehe auch hier: Artikel Vorschläge zur (Online- und Offline-) Eigentümerversammlung in der Corona-Zeit

Warum erklärt der Notar Ihnen das nicht?

Die Beurkundung des Kaufvertrags ist gewissermaßen die Türschwelle zum Wohnungseigentum. Doch selten leistet der Notar umfangreiche Aufklärungsarbeit über diese Eigentumsform, die sowohl besonders als auch einzigartig ist. Meistens stellt er lieber Geschwindigkeitsrekorde auf, wenn er den Kaufvertrag vorliest.

Beim Führerschein ist das ganz anders: Bevor Sie auf die anderen Verkehrsteilnehmer losgelassen werden, müssen Sie zum Theorieunterricht und Fahrstunden nehmen, bevor Sie überhaupt zur Prüfung gehen dürfen. Wenn Sie mit dem TÜV im Auto die Leitplanke rammen oder über rot fahren, war’s das.

So eine kleine Prüfung für werdende Wohnungseigentümer fände ich klasse. Gibt‘s aber leider nicht, meistens nicht einmal eine Infobroschüre. Wie schade. Während Sie bei einer Autofahrt intuitiv wissen, dass Sie dem Vordermann nicht zu dicht auffahren sollten oder besser nicht in den Gegenverkehr geraten sollten, steckt im WoEigG viel Zündstoff, der nicht so intuitiv zu erkennen ist.

Lückenhafte Kenntnisse über die Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts bergen Konfliktpotential. Woher soll ein „durchschnittlicher“ Wohnungseigentümer z.B. wissen, dass er Sachbeschädigung begeht, wenn er ohne WEG-Beschluss „seine“ Fenster erneuert? Richtig gehört: Fenster sind Gemeinschaftseigentum, das ist zwingendes Recht. Ihre Wohnungstür übrigens auch.

Schlimmstenfalls führen Missverständnisse
zu langwierigen Grabenkämpfen in einer WEG.

Anwalts- und Gerichtskosten sind Wertminderungen! Wann immer Geld (ohne Gegenleistung) aus Ihrer Tasche fließt, haben Sie Wert verloren. Und jetzt erzählen Sie mir nicht, dass ein Rechtsstreit ein zielkonformer Gegenwert ist.

Das Statistische Bundesamt sagt, dass es im Jahr 2017 beispielsweise 22.500 gerichtlich ausgetragene WEG-interne Streitigkeiten gab. Was für eine Zahl! Natürlich dürfen (und sollen) Sie sich wehren, wenn Ihnen Unrecht geschieht. Aber viele WEG-Prozesse dienen nur irgendwem zur Befriedigung seines Egos. Manche Eigentümer hinterlassen eine vernichtende Spur gerichtlicher Aktenleichen, bloß um am Ende zu sagen „Ich hatte recht“.

Oder auch nicht. So Leute erleiden nämlich meistens Schiffbruch, weil sie ihr „rechtsformspezifisches Spezialwissen“ aus Film und Fernsehen beziehen. Oder aus dem Internet. Dort findet man viel Gebrabbel. Schlimmer noch: Viele Beiträge stammen aus dem Bereich des Mietrechts und werden dann einfach so interpretiert, als ginge es um Wohnungseigentum.

Kommt einer zur Eigentümerversammlung: „Ich hab da mal was aus dem Internet ausgedruckt: Der Vermieter darf …“. Moment, Vermieter? Hier verwechseln Sie schon wieder WEG- und Mietrecht. Das Wort „Vermieter“ kommt im WoEigG genau einmal vor, und zwar im § 36 (2). Dort geht es um das Dauerwohnrecht, dem verkümmerten zweiten Teil des Gesetzes, das keiner nutzt und kennt.

Die Rechtsgrundlagen von Miet- und WEG-Recht sind völlig anders.

Was im Mietrecht vorgeschrieben ist, kann im WEG-Recht verboten sein und andersrum. Zwei Paar Schuhe. Es ist keine Schande, dass man schnell mit seinem Latein am Ende ist und im Internet nichts Brauchbares findet.

Sollte man sich wirklich darauf verlassen, was der Benutzer „WEG_Kenner_m_1994“ im Forum „Plauderecke/Sonstiges“ zum Besten gibt?

Anstatt irgendwas zusammenzugoogeln, kann ich nur empfehlen, einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht anzurufen. Ein guter Fachanwalt ist wie ein Kompass. Er hilft Ihnen bei der Orientierung und Einordnung, und er erklärt Ihnen, welche Möglichkeiten Sie haben und was Sie nicht dürfen. Ein guter Anwalt bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie, bevor das Kind in den Brunnen gefallen ist. Gute Anwälte findet man z.B. in den jährlichen Bestenlisten von Focus Money, aber auch über gute Bewertungen im Internet sowie über ihre Publikationen in Sammelwerken und Fachzeitschriften.

Foto: Stephan Walochnik

Größere Baumaßnahme? Immer mit einem Architekten!

Eine WEG hat beschlossen, die Fassade anstreichen zu lassen. Das ist ein umfangreicheres Projekt, weil es keine glatte, homogene Fassade ist. Hier finden Sie viele Vorsprünge, Erker, Markisen, Ecken, Winkel, Gitter, Zierelemente und so weiter. Meine Empfehlung: Das Bauprojekt dürfen Sie nicht ohne Architekten machen. Sie fahren ja auch nicht ohne Anschnallgurt Auto.

Foto: Stephan Walochnik

Was macht der Architekt?

Erstens: Er macht die Angebote vergleichbar, indem er ein einheitliches Leistungsverzeichnis erstellt. Er erstellt ein „Blanko-Angebot“ und schickt es an die Handwerker, damit sie es mit ihren Preisen ausfüllen. Das Ergebnis nennt man Preisspiegel.

Wenn man einfach nur Angebote bei Handwerkern einholt, erkennt man schnell, dass man sie einfach nicht vergleichen kann. Sie erkennen, dass sich nicht nur der Preis unterscheidet, sondern auch die enthaltenen Positionen. Es sind Ausführungsvorschläge – und damit nicht vergleichbar.

Oft erlebt man, dass die Angebote teils um den Faktor 3 bis 5 auseinanderliegen. Schon komisch, beim Anstrich der gleichen Fassade. Da muss es Leistungsunterschiede geben … oder einer klaut den Lack 🙂

Zweitens: Der Architekt überwacht die Baustelle. Das ist sehr wichtig. Es folgen ein paar Anekdoten aus früheren Bauprojekten (von mir oder Kollegen), die leider alle wahr sind. Ohne Bauleiter sieht man schnell alt aus:

  • „Oh, diese Arbeiten haben wir nicht mit eingerechnet. Wollen Sie die Balkone denn wirklich auch von innen angestrichen haben? Das war leider nicht absehbar, sorry, das hätten Sie sagen müssen. Hier ist das erste Nachtragsangebot – 20.000 EUR.“ (Malerwerkstatt mit „goldenem Meisterbrief“)
  • „Überlegen Sie sich das Nachtragsangebot in Ruhe. Währenddessen steht das Gerüst hier rum und kostet 400 EUR pro Woche.“
  • „Leider waren weitere unabsehbare Arbeiten notwendig. Sie waren telefonisch nicht erreichbar, deswegen haben wir einfach gemacht. Unseren Preisrahmen von 20.000 EUR mussten wir daher leider minimal überschreiten. Hier die Rechnung über 24.000 EUR. Sorry, leider 20% teurer, ging nicht anders. Den Skonto gewähren wir übrigens nur, wenn Sie binnen 7 Tagen zahlen.“
  • …oder das Ordnungsamt kontrolliert, ob wir alle möglichen Vorschriften einhalten (Dixi-Toilette, …). Besonders angenehm, wenn der Nachbar gepetzt hat.
  • Die Baustelle steht, weil die neue Fassadenbeleuchtung auch ein neues „Vorschaltgerät“, Trafo o.ä. braucht. Das war leider nicht absehbar, wir brauchen einen Elektriker, und zwar schnell. Bis dahin steht die Baustelle. Nix zu machen.
  • Huch, die Rücklage reicht nicht aus, weil der Handwerker sich „verkalkuliert“ hat (, um als Billigster den Zuschlag zu bekommen?!). Der Verwalter muss die Eigentümer kurzfristig um eine Sonderumlage bitten. Das macht keinen Spaß.

WEG-Reform 2020: Eine kurze Zusammenfassung

Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Auf dieser Seite finden Sie eine kurze Zusammenfassung der neuen Regeln – ohne Anspruch auf Vollständigkeit, denn bei einer Zusammenfassung gehen ja schließlich Informationen verloren.

Eigentümerversammlung:

Die Einladungsfrist wurde von zwei auf drei Wochen verlängert. Der Hintergrund erschließt sich mir nicht. Nach wie vor handelt es sich um eine Soll-Frist, die aufgrund von Dringlichkeit abgekürzt werden kann. Die Einladung zur EV kann von jetzt an in Textform versendet werden (per E-Mail).

Die Eigentümerversammlung ist jetzt immer beschlussfähig, auch wenn weniger als 50% der Miteigentumsanteile vertreten sind. Die „Zweitversammlung“ mit gleicher Tagesordnung ist somit Geschichte.

Vereinfachter Umlaufbeschluss

Anstatt auf der Eigentümerversammlung kann man einen Beschluss auch als „Umlaufbeschluss“ fassen. Bisher war das ein „Unterschriftenzettel“, den aber 100% (!) der Eigentümer unterschreiben müssen. Seit der Reform entfällt die Schriftform (Unterschrift aus Tinte). Die Zustimmung kann jetzt auch in Textform erteilet werden(also per Mail, Fax, Whatsapp).Das vereinfacht den Vorgang erheblich. So kann man Formen und Fristen verkürzen und sinnvolle Entscheidungen „entkomplizieren“. Trotzdem müssen 100% der Eigentümer zustimmen.

Per Whatsapp hat der Verwalter allerdings ein Dokumentationsproblem…

Online-Eigentümerversammlung

Ab sofort ist es zulässig, Eigentümer online zu einer ortsgebundenen Versammlung zuzuschalten. Das bedeutet, dass auch eine reine Online-Versammlung zulässig ist, denn: Ein Sonderfall der Online-Zuschaltung zu einer ortsgebundenen Versammlung ist die Online-Zuschaltung aller Eigentümer zu einem Ort, an dem der Verwalter ganz alleine sitzt.

Eine Online-EV hat viele Vorteile. Fernab wohnende Eigentümer müssen nicht extra anreisen. Es gibt keinen Stress im Berufsverkehr und keine mühsame Parkplatzsuche. Außerdem entfällt die Gebühr für den Versammlungsort.

Die Beschlusssammlung bleibt

In der Beschlusssammlung findet man alle Beschlüsse aus der Vergangenheit einer WEG. Auch nach neuem Recht muss der Verwalter weiterhin die Beschlusssammlung führen. Richtig so! Sie ist ein wichtiges Informationsinstrument für Käufer.

Transparenzgebot!

Bislang wird „Datenschutz“ oftmals als Ausrede benutzt, um berechtigte Informationsbedürfnisse abzuwehren. Auch manche WEG-Verwalter verstecken sich hinter diesem Vorwand, obwohl ihnen klar sein müsste, dass Wohnungseigentümer Mitglieder derselben Vermögensgemeinschaft sind. Nun wird in §18 Abs. 4 des neuen WoEigG klargestellt:

„Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“

Warum „von der Gemeinschaft“? Weil der WEG-Verwalter immer als gesetzlicher Vertreter der WEG handelt. Er ist dann das ausführende Organ, wenn einer der Eigentümer Einsichtnahme verlangt.

Beirat

Der Verwaltungsbeirat besteht nicht mehr zwangsläufig aus drei, sondern aus beliebig vielen (oder wenigen) Eigentümern. Nach wie vor ist es die Hauptaufgabe des Beirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Neu ist, dass der Beirat die WEG gegenüber dem Verwalter vertritt. Da hat sich der Gesetzgeber ziemlich missverständlich ausgedrückt. „Vertreten“ bedeutet NICHT, dass der Beirat Entscheidungen treffen oder dem Verwalter Anweisungen geben darf, sonst macht er sich ggf. schadenersatzpflichtig. Auch der Verwalter darf keine weitreichenden Entscheidungen treffen. Das Entscheidungsorgan einer WEG ist und bleibt die Eigentümerversammlung – niemand sonst.

Bauliche Veränderungen

Achtung, bauliche Veränderungen sind Umgestaltungen, z.B. nachträglicher Einbau einer Markise oder einer Klimaanlage. Nicht zu verwechseln mit normalen Renovierungsmaßnahmen, z.B. Neuanstrich der Fassade.

Stimmenmehrheit: Bisher scheiterte der Beschluss über eine bauliche Veränderung, wenn auch nur ein Eigentümer mit „nein“ stimmt. Von nun an genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Kostentragung: Früher wurden die Kosten grundsätzlich nach MEA aufgeteilt. Von nun an zahlen grundsätzlich nur die Eigentümer, die mit „ja“ gestimmt haben. Der Gesetzgeber geht scheinbar von einer knappen Mehrheit aus, denn es gibt eine „Ausnahme“: Wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen UND mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile mit „ja“ stimmen, dann zahlen alle Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile (also wie früher).

Privilegierte bauliche Veränderungen

Jeder Eigentümer kann von nun an verlangen, dass die WEG ihm gestattet, auf eigene Kosten eine „privilegierte bauliche Veränderung“ durchzuführen, nämlich der Einbau von…

  • Ladestationen (für E-Autos)
  • Einbruchschutz
  • Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität
  • Maßnahmen zur Barrierefreiheit

WEG-Verwalter

Der bisherige gesetzliche Aufgabenkatalog existiert nicht mehr, der geregelt hat, welches die Aufgaben des WEG-Verwalters sind. Der Verwalter kann die WEG im Außenverhältnis uneingeschränkt vertreten. (z.B. einen Handwerker beauftragen, die Heizung zu reparieren). Im Innenverhältnis (= gegenüber den Eigentümern) kann die WEG beschließen, was der Verwalter alleine entscheiden darf. Laut Gesetz darf der Verwalter von nun folgende Dinge auf jeden Fall allein entscheiden:

  • Maßnahmen „zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils“,
  • Gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen sowie
  • Maßnahmen von „untergeordneter Bedeutung“, die „nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“.

Endlich, der Sachkundenachweis!

Ab 2022 (Übergangsfrist) können Eigentümer verlangen, dass der WEG-Verwalter bei seiner Bestellung einen Sachkundenachweis vorlegt. Im Moment (17.12.2020) gibt es den Sachkundenachweis noch gar nicht, weil die IHK die Prüfungen erst vorbereiten muss. Wenn die WEG einverstanden ist, kann sich ein Verwalter natürlich trotzdem auch ohne Sachkundenachweis mit einfachem Mehrheitsbeschluss wählen lassen. Der Beschluss ist aber anfechtbar.

Jederzeitige Abberufung des Verwalters

Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (und er kann sein Amt jederzeit niederlegen, siehe Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 31.08 2015, 2-13 s 87/19).

Der Verwaltervertrag ist bekanntlich vom Verwalteramt zu trennen. Der Anspruch auf Vergütung endet spätestens sechs Monate nach der fristlosen Abberufung/Niederlegung.

„Dreidimensionale Sondernutzungsrechte“

Jetzt können auch Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden, z.B. der Garten der EG-Wohnung. Bisher war für die Gartenfläche nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt. Das hat vor allem Auswirkungen auf Kostentragung und Umgestaltungsmöglichkeiten.

Änderung der Kostenverteilung

In manchen Fällen kann es fair sein, die sog. „Umlageschlüssel“ zu ändern, also den Maßstab, nach dem bestimmte Kostenarten verteilt werden. Denken Sie z.B. an die Kosten der Treppenhausreinigung. Vielleicht möchten Sie diese lieber nach der Anzahl der Wohneinheiten umlegen anstatt nach MEA? Bisher waren die Möglichkeiten eingeschränkt. Sie konnten nur (umlagefähige) Betriebskosten und die Kosten einmaliger Baumaßnahmen anders verteilen. Diese Beschränkung existiert nicht mehr. Das neue WoEigG erlaubt, dass die WEG per Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung aller Kostenarten ändern darf. Trotzdem muss die Änderung „verteilungsgerecht“ sein, also niemanden beliebig benachteiligen.

WEG-Reform 2020: WEG-Verwalter = Geschäftsführer einer Kapitalgesellschaft?

Nicht ganz, aber es geht jetzt eindeutig in diese Richtung. Man unterscheidet zwischen Außen- und Innenverhältnis.

Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:

Außenverhältnis: Der Verwalter kann die WEG uneingeschränkt vertreten. Diese Berechtigung kann nicht eingeschränkt werden.

Außenverhältnis bedeutet gegenüber Dritten, also wenn der Verwalter z.B. einen Handwerker beauftragt, die Heizung zu reparieren.

Innenverhältnis (= Haftung gegenüber den Eigentümern): Die WEG kann beschließen, was der Verwalter alleine entscheiden darf, ohne dass er sich ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig macht.

Innenverhältnis bedeutet, dass der Verwalter sich vor der Eigentümergemeinschaft rechtfertigen muss, dass er das Geld (Treuhandvermögen!) ausgegeben hat, um die Heizung reparieren zu lassen.

Bisher gab es einen gesetzlichen Aufgabenkatalog, also eine Liste im WoEigG, welches die Aufgaben eines WEG-Verwalters sind. Diesen Katalog gibt es nicht mehr.

Von nun an kanndie WEG die Aufgaben des Verwalters „per Beschluss erweitern oder einschränken“. Ich frage mich, wie man etwas erweitern kann, wenn es keinen gesetzlichen Katalog mehr gibt…

Von nun an gibt es jedenfalls Dinge, die derVerwalter alleine entscheiden darf:

  • Maßnahmen die „zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind“,
  • Gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen (, weil die Hausgelder ja schon beschlossen sind).

Soweit klar. Außerdem darf der Verwalter alleine entscheiden über

  • Maßnahmen von „untergeordneter Bedeutung“, die
  • nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“.

Was das ist, hängt vom Einzelfall ab. Worauf kommt es an?

  • Die Größe der Anlage und
  • das Volumen des Wirtschaftsplans .

Beispiel:

Der Wirtschaftsplan einer WEG hat ein Volumen von 100.000 EUR. Wenn der Antrieb des Tiefgaragentors kaputt geht, darf der Verwalter auch ohne Beschluss die Reparatur im Gegenwert von 1.000 EUR beauftragen.

Ebenfalls neu ist, dass der Verwalter sich nach außen hin nicht mehr durch die Verwaltervollmacht legitimieren muss, sondern durch seinen Bestellungsbeschluss. … Ob das die Sache einfacher macht…?

Endlich, der Sachkundenachweis!

(Der Verwalter als Multitalent MIT Zulassungspflicht.) Ab 2022 (Übergangsfrist) können Eigentümer verlangen, dass der WEG-Verwalter bei seiner Bestellung einen Sachkundenachweis vorlegt, also bei der Verwalterwahl auf Eigentümerversammlung.

Eine Alternative zum Sachkundenachweis ist eine adäquate Ausbildung oder höherwertige Qualifikation. Im Moment (17.12.2020) gibt es den Sachkundenachweis noch gar nicht, weil die IHK die Prüfungen erst vorbereiten muss.

Nur diese Art der qualifizierten Verwalterbestellung entspricht ab 2022 noch „ordnungsgemäßer Verwaltung“. Was bedeutet dieser Begriff? Er wird so oft missverstanden. Ordnungsgemäße Verwaltung bedeutet, dass ein einfacher Mehrheitsbeschluss anfechtbar ist, wenn ein Verwalter ohne Zertifizierung bestellt wird. Wenn die Eigentümergemeinschaft einverstanden ist, geht das natürlich trotzdem. Aber ein einfacher Mehrheitsbeschluss mit 50,01% ist eben anfechtbar.

Auch hier gibt es im neuen Gesetz Ausnahmen: Die Regelung greift nicht:

  • In Eigentümergemeinschaften mit weniger als neun Wohneinheiten (Vielleicht weiß der Gesetzgeber, dass sich ansonsten keiner mehr bewirbt?).
  • Wenn weniger als 33% der Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird.

Jederzeitige Abberufung des Verwalters

1.) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (und er kann sein Amt jederzeit niederlegen, siehe Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 31.08 2015, 2-13 s 87/19).

2.) Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung/Niederlegung.

Moment, passiert das nicht gleichzeitig? Nein. Nach der herrschenden juristischen Meinung muss man das Verwalteramt (Bestellung / Abberufung) vom Verwaltervertrag trennen. Diese herrschende Meinung finden Sie jetzt auch im neuen WoEigG.

Das ist kein Problem, wenn man den Verwalter rechtzeitig zum Ende der Laufzeit kündigt und abberuft (Richtig gelesen, Sie müssen beides tun! Kündigung und Abberufung).

Bei fristlosem Rauswurf („Abberufung“) eines unfähigen Verwalters kann es also sein, dass Sie trotz fristloser Abberufung noch das Honorar laut Verwaltervertrag bezahlen müssen. Viele Verwalter nutzen das aus, und fordern trotz Abberufung (und Beendigung der Tätigkeit) noch die Vergütung laut Verwaltervertrag, weil sie z.B. Löhne und Gehälter bezahlen müssen. Ich persönlich halte das zwar für unangebracht, aber es ist üblich und die Rechtsprechung hat diese Praxis bestätigt. Nach neuem Recht ist die Zahlung des Verwalterhonorars auf maximal (!) sechs Monate nach der Abberufung beschränkt.

WEG-Reform 2020: (Bauliche) Veränderungen am Gebäude

„Bauliche Veränderung“ – so nennt man es, wenn etwas am Erscheinungsbild oder am Wesen der Anlage umgestaltet wird. Dazu gehören große Änderungen wie der nachträgliche Einbau einer Klimaanlage, eines Aufzugs, aber auch kleiner Dinge wie einer Markise. Übrigens: Ein Anstrich der Fassade ist keine bauliche Veränderung, sondern Instandhaltung, weil nichts verändert wird!

Was ändert sich bei baulichen Veränderungen?

Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:

„Normale“ bauliche Veränderungen

1) Erforderliche Stimmenmehrheit:

Früher: Wenn nur ein Eigentümer mit „nein“ stimmt, scheitert die ganze Maßnahme.

Neu: Für die Entscheidung genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

2) Kostentragung:

Früher: Die Kosten der Maßnahme wurden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer aufgeteilt (, sofern der Beschluss denn zustande kam).

Neu:

  • Grundsätzlich zahlen nur die Eigentümer, die mit „ja“ gestimmt haben.
  • Der Gesetzgeber geht scheinbar von einer knappen Mehrheit aus, denn es gibt eine „Ausnahme“: Wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen UND mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile mit „ja“ stimmen, dann zahlen alle Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile (also wie früher).

Neu: Der Beschluss ist anfechtbar, wenn

  1. ein oder mehrere Eigentümer unbillig benachteiligt werden oder
  2. die Anlage „grundlegend umgestaltet“ wird.

Privilegierte bauliche Veränderungen

Von nun an kann jeder Eigentümer verlangen, dass die WEG ihm gestattet, auf eigene Kosten eine „privilegierte bauliche Veränderung“ durchzuführen, darunter versteht man:

  • Ladestationen (für E-Autos)
  • Einbruchschutz
  • Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität
  • Maßnahmen zur Barrierefreiheit

Die Kosten trägt nur der Eigentümer, dem es gestattet wurde. Aber: Zu einem späteren Zeitpunkt können weitere Eigentümer verlangen, dass sie die geschaffene Infrastruktur mitbenutzen dürfen, wenn sie sich nachträglich an den Kosten beteiligen.

Beispiel:

Eigentümer 1 fordert die Erlaubnis, auf eigene Kosten eine E-Auto-Ladestation einbauen zu lassen. Natürlich reicht die Kapazität des Gebäudeanschlusses nicht, und es muss oben auf der Straße eine neue Trafostation installiert werden. Eigentümer 1 zahlt 20.000 EUR an die Stadtwerke für das Trafohäuschen.

Ein Jahr später möchte Eigentümer 2 auch eine Ladestation haben. Er darf von Eigentümer 1 verlangen, die Infrastruktur (= Trafohäuschen) mitzubenutzen und muss sich nachträglich an den Kosten beteiligen. Eigentümer 2 zahlt 10.000 EUR (also die Hälfte) an Eigentümer 1.

Zwei Jahre später möchte auch Eigentümer 3 eine Ladestation. Er darf von Eigentümer 1 und Eigentümer 2 verlangen, die Infrastruktur mitzubenutzen. Er muss sich dann ebenfalls am Trafohäuschen beteiligen, mit einem Drittel, also 6.666 EUR. Eigentümer 3 zahlt 3.333 EUR an Eigentümer 1 sowie 3.333 EUR an Eigentümer 2.