Der Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienpreisen

Niedrige Zinsen, hohe Immobilienpreise – wie hängt das eigentlich zusammen?

Sie verstehen nur Bahnhof. Seit Jahren lesen Sie in der Zeitung, dass die EZB billiges Geld druckt und – QE hin oder her – dass der Realgütermarkt durch die niedrigen Zinsen aufgebläht wird. Was soll das eigentlich heißen? Ein Blick in die gängigen VWL-Lehrbücher verrät, dass Zinsen und Aktienmarkt negativ korreliert sind. Okay, kann man sich vielleicht noch merken, weil die Aktien trotz Corona durch die Decke schießen, aber was hat die Zentralbank damit zu tun, dass Sie seit Jahren in Ihrer Nachbarschaft keine bezahlbare Eigentumswohnung mehr finden können?

Betrachten wir das ganze mal aus Ihrer Perspektive – aus Sicht eines Privatkunden:

Was sollten Sie zuerst tun, wenn Sie eine Immobilie suchen? In meiner Bankausbildung habe ich gelernt, dass man zuerst seine Bank fragen sollte: „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ Zuerst wird also der persönliche Kreditrahmen berechnet, damit Sie wissen, wonach Sie suchen können.

„Wie viel Haus“ Sie sich leisten können, hängt ganz maßgeblich vom aktuellen Zins ab.

Die Bank prüft Ihr Einkommen und nimmt verschiedene Abzüge vor. Ein sehr vereinfachtes Beispiel:

Nettoeinkommen2.200 EUR
Lebenshaltungskosten-600 EUR
Auto-200 EUR
Versicherungen, Urlaube, Unvorhergesehenes, etc.-400 EUR
Nebenkosten aktuelle Wohnung-350 EUR
(Aktuelle Miete zählt in der Regel nicht mit, weil sie durch die Bankrate ersetzt wird) 
= potentielle Kreditrate= 650 EUR   (x 12 = 7.800 EUR im Jahr)

Der Rest ist ganz einfach: Nehmen wir an, Ihre Bank verlangt bei selbstbewohntem Wohnungseigentum einen Tilgungssatz von 2%. (Das ist natürlich von Bank zu Bank unterschiedlich, deswegen sollten Sie auch vorher zur Bank gehen!)

Je niedriger der Zins, desto mehr Kapital kann diese Kreditrate stemmen.

Sie können monatlich 650 EUR (bzw. jährlich 7.800 EUR) für Ihre Kreditrate aufwenden. Was Sie für eine Wohnung bezahlen können, hängt also davon ab, welches Kapital diese 650 EUR tragen können. Ein Beispiel:

Bei 1% Zinsen:7.800 / 3 %  = 260.000(3% bedeutet: 1% Zins plus 2 % Tilgung)
Bei 2% Zinsen:7.800 / 4 %  = 195.000(4% bedeutet: 2% Zins plus 2 % Tilgung)
Bei 3% Zinsen:7.800 / 5 %  = 156.000(5% bedeutet: 3% Zins plus 2 % Tilgung)
Bei 4% Zinsen:7.800 / 6 %  = 130.000(6% bedeutet: 4% Zins plus 2 % Tilgung)

(Auf dem Taschenrechner geben Sie einfach ein: 7.800 geteilt durch 0,03. Zins in Dezimalschreibweise, 3% schreibt man 0,03 usw.)

Vielleicht erinnern Sie sich noch an die hohen Zinsen, die Sie im unteren Bereich der Tabelle wiederfinden? Als ich 2007 meine erste Eigentumswohnung gekauft habe, lag der Zins etwa bei 4%. Die Immobilienpreise waren damals völlig anders als heute, wo die Zinsen (für Privatkunden) so etwa bei 1% liegen.

Sie erkennen, dass Sie bei gleicher Tilgung je nach Zinssatz völlig unterschiedliche Kreditobergrenzen tragen können – und dass Sie Ihre monatliche bzw. jährliche Kreditrate über den Zinssatz in einen Gesamtbetrag umrechnen können.

Und wieso werden dann alle Immobilien in Deutschland teurer? Jetzt müssen Sie sich vorstellen, dass nicht nur Sie zur Bank gehen, sondern auch viele andere Leute, die Ihnen in gewissen Parametern ähnlich sind, z.B. Einkommen, Ausgaben, Lebenssituation… Selbstverständlich bekommen die Leute – je nach Bonität – einen (geringfügig) anderen Zins, trotzdem wird die Tendenz ähnlich sein.

Wenn Sie überlegen, dass vielleicht tausende Menschen zur Bank gehen und nach Immobilien suchen, kann sich das natürlich sehr schnell auf die Immobilienpreise auswirken.

Wenn vielleicht vor fünf Jahren viele Leute einen maximalen Kreditrahmen von 130.000 EUR für eine bestimmte Art von Eigentumswohnungen bekommen hätten, dann bekommen heute vielleicht die gleichen Leute 260.000 EUR für die gleiche Art von Eigentumswohnung.

Sie sehen, dass es nicht nur graue Theorie von irgendwelchen krawattentragenden Volkswirten ist, sondern dass es ganz reale Gründe gibt, dass Immobilienpreise von den Zinsen abhängen.

Tendenziell sind Kaufpreise für Immobilien umso höher, je niedriger der Zins ist.

Millionär von Hause aus

Wer mich näher kennt und diese Überschrift liest, denkt sich wahrscheinlich, dass ich jetzt völlig übergeschnappt bin. Dabei ist meine Absicht ganz anders: Ich möchte verdeutlichen, dass Sie – mit Ihrer Investition in eine Eigentumswohnung – Ihrer ersten Million viel näher sind, als sie glauben.

Besser noch – Sie nähern sich der ersten Million praktisch automatisch, und nach Kauf und Vermietung müssen Sie eigentlich nichts mehr dafür tun. Das geht ganz einfach: Ihr Mieter zahlt Ihre Wohnung für Sie ab. Von diesem Effekt hatte ich in diesem Artikel bereits berichtet: Die zwei Arten der Wertsteigerung einer Eigentumswohnung.

Natürlich ist es besser, eine Wohnung zu kaufen, bei der Sie monatliche Überschüsse erwirtschaften, aber sagen wir mal, Sie schaffen es nicht, sondern sind froh, überhaupt eine Wohnung zu finden, bei der Sie gerade bei null landen. Also dass Zins, Tilgung und Rücklage von Ihrer Kaltmiete gerade so gedeckt werden (dazu siehe ausführlich: Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 1).

Selbst dann ist es nur eine Frage der Zeit, bis Ihre Mieter die Wohnung für Sie abbezahlt haben und Ihre erste Million zum Greifen nah ist. Und nein, Sie brauchen kein großes Mehrfamilienhaus, eine Handvoll Eigentumswohnungen tut’s auch.

Ein Beispiel: Ich.

Und meine finanziellen Bedingungen waren wirklich nicht besonders gut. Ich bin nicht gerade in finanziell privilegierten Verhältnissen aufgewachsen, im Gegenteil.

Schon bevor ich volljährig war, wusste ich, dass ich unbedingt Vermieter werden möchte. Und heute (37 Jahre alt) bereue ich es nicht. Ich habe früh angefangen und mit 23 Jahren (2007) meine erste Wohnung gekauft, 2010 die zweite, dann kam eine längere Pause, 2015 die dritte, 2020 die vierte und 2021 die fünfte. Hier ist meine Liste (den Mietern und Miteigentümern zuliebe zensiert):

AdresseKaufpreis (Jahr)Restschuld heuteWann abbezahlt?
F**str. 6, Grevenbroich78.000 EUR (2007)-63.305 EUR (2021)2034
B**str. 80, Düsseldorf54.000 EUR (2010)-42.765 EUR (2021)2038
M** Weg 10, Kaarst85.000 EUR (2015)-70.109 EUR (2021)2035
H**str. 26, Mönchengladbach106.500 EUR (2020)-112.637 EUR (2021)2047
G**str. 60, Düsseldorf305.000 EUR (2021)-254.000 EUR (2021)2049
Summe:628.500 EUR-542.817 EUR

Und jetzt denken wir uns mal 29 Jahre weiter. Der längste Kredit läuft noch bis 2049. Dann bin ich 65 Jahre alt. Zu diesem Zeitpunkt ist auch der letzte Kredit bezahlt. Restschuld: Null.

Bis dahin haben meine Mieter die Wohnungen für mich abbezahlt – selbst wenn ich keinen monatlichen Überschuss erwirtschaftet habe.

Und gehen wir mal davon aus, dass die Immobilien nur eine moderate Wertsteigerung von 1,5% pro Jahr erfahren haben. Dann sieht meine Vermögensliste im Jahr 2049 in etwa so aus. Nur, um mal zu zeigen, was selbst bei nur sehr geringer Wertsteigerung passieren würde, wenn einfach nur die Kredite von den Mietern abbezahlt würden:

AdresseWert (1,5% Steigerung p.a.)Restschuld (2049)
F**str. 6, Grevenbroich145.770 EUR0,00 EUR
B**str. 80, Düsseldorf96.509 EUR0,00 EUR
M** Weg 10, Kaarst141.014 EUR0,00 EUR
H**str. 26, Mönchengladbach164.007 EUR0,00 EUR
G**str. 60, Düsseldorf462.752 EUR0,00 EUR
Summe:1.010.054 EUR0,00 EUR

Da ist sie: Meine erste Million! Das ist die Summe der Werte der Immobilien im Jahr 2049. In Summe sind meine Eigentumswohnungen dann rund 1 Mio. EUR wert. Und was habe ich dafür bezahlt? Nichts. Das waren alles die Mieter. Das heißt, dass sogar jemand wie ich es schafft, mit Immobilien zum Millionär zu werden, wenn er nur rechtzeitig anfängt zu investieren und es laufen lässt. Dann können Sie das auch.

Dabei sind in dieser Rechnung viele wichtige Faktoren gar nicht berücksichtigt! Normalerweise sind Wertsteigerungen bei Immobilien weit höher als hier angesetzt – und normalerweise schafft man es auch, einen monatlichen Überschuss zu erwirtschaften, den man dann auch wieder verzinslich anlegen könnte. Und dann wären da noch die Mieterhöhungen. Aber selbst, wenn man das alles nicht macht, sind allein die Immobilienwerte Ihre sichere Fahrkarte zu einem finanziell sehr beruhigten Ruhestand.

Und zum Schluss möchte ich mit Ihnen noch überlegen, welche Mieten die abbezahlten Immobilien reinbringen würden – und das nach heutigem Stand ohne Mieterhöhungen:

AdresseKaltmiete mtl.Kaltmiete p.a.
F**str. 6, Grevenbroich459,005.508,00
B**str. 80, Düsseldorf455,005.460,00
M** Weg 10, Kaarst449,945.399,28
H**str. 26, Mönchengladbach505,756.069,00
G**str. 60, Düsseldorf1.148,0013.776,00
Summe:3.017,6936.212,28

Davon geht ja nichts mehr an die Bank! Es ergibt sich also in Summe ein passives Einkommen von rund 3.000 EUR monatlich, einfach eine Kaltmiete, die in meine Tasche fließt, unter der Annahme, dass ich bis dahin noch nicht einmal die Mieten erhöhe.

Das verherrlichte Motiv Steuerersparnis

Verlustverrechnung:

Steuerliche Verluste können Sie mit anderen, positiven Einkünften verrechnen, soweit klar. Trotzdem möchten Sie als Vermieter keine steuerlichen Verluste erleben. Genauer: Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) ist eine sog. „Überschusseinkunftsart“, das bedeutet, dass hier – von der Abschreibung mal abgesehen – fast nur echte Geldbewegungen steuerlich relevant sind. Anders ausgedrückt: Sie können Ihre Steuerlast nur senken, indem Sie das verfügbare Geld in Ihrem Geldbeutel reduzieren – und das möchten Sie ja auf keinen Fall –, weil steuerliche Bemessungsgrundlage und zugrundeliegende Geldbewegungen weitgehend deckungsgleich sind.

Nur wenn Sie echtes Geld verlieren, können Sie es steuerlich geltend machen. Das gilt übrigens auch für die Abschreibung – für die Wohnung haben Sie Geld ausgegeben! Zwar hat die Bank Ihnen das Geld geliehen, aber sie möchte es im Laufe der Jahre von Ihnen wiederhaben – und zwar mit Zinsen!

Nur wenn Sie echtes Geld verlieren, können Sie steuerlich
irgendwas geltend machen, sonst nicht.

Die steuerliche Verlustverrechnung hilft Ihnen lediglich, diesen Verlust abzufedern, weil die Bemessungsgrundlage anderer Einkünfte gesenkt wird (z.B. aus angestellter Tätigkeit).

Verlustvortrag:

Und dann gäbe es ja noch den Verlustvortrag… Mit einem Verlustvortrag werden negative Einkünfte in folgende Jahre fortgeschrieben. Das ist hier etwas anderes als bei Wertpapiergeschäften. Was Vermietung und Verpachtung angeht, müssen die Verluste zuerst mit anderen Einkünften verrechnet werden (z.B. mit nichtselbständiger Arbeit, also Verlustverrechnung, s.o.), bevor sie auf Folgejahre übertragen werden können. Es muss also das gesamte zu versteuernde Einkommen eines Jahres (für alle Einkunftsarten) insgesamt negativ sein, bevor Sie einen Verlustvortrag geltend machen können. Ihr zu versteuerndes Einkommen ist dann für dieses Jahr bereits bis auf null gesunken und Sie haben auch keine Steuern bezahlt. Der Verlustvortrag hilft Ihnen, die Steuerlast zukünftiger Jahre zu senken. In dem Jahr, wo der Verlustvortrag entsteht, müssen die Verluste jedoch größer sein als die Einkünfte.

Und wovon haben Sie dann gelebt?

Im besten Fall von Ersparnissen, ansonsten von Sozialhilfe.

Deswegen wünsche ich meinem ärgsten Feind keinen Verlustvortrag aus der Vermietung einer Wohnung.

Wenn Sie jetzt aber keinen Verlust machen, sondern mehr verdienen und dann auch mehr Steuern zahlen, kann die höhere Steuerlast niemals den Zuwachs des Einkommens überkompensieren. Selbst mit dem Spitzensteuersatz zahlen Sie maximal 45% Einkommensteuer (plus Soli) auf Ihre Einkünfte. Aber wenn Sie Verluste machen, können Sie höchstens 45% davon (plus Soli) über Steuererstattungen kompensieren. Im Gegenteil:

Verluste vermindern trotz aller steuerlichen Effekte
Ihre Einnahmen und damit den Wert Ihrer Wohnung.

Steuerliche Aspekte werden häufig vor allem gegenüber Privatanlegern stark betont. Besonders, wenn es manchen Vertriebsleuten darum geht, Kredite an den Mann zu bringen („mit steuerlich absetzbaren Zinsen“). Wenn jemand über Steuervorteile spricht oder steuerbegünstigte Kapitalanlagen anpreist, vergessen viele Steuerpflichtige scheinbar ihre Entscheidungsrationalität.

Ich muss Sie warnen, bleiben Sie aufmerksam, denn sonst laufen Sie „steuerlichen Tipps“ hinterher, ohne dass Sie die Konsequenzen im Einzelnen überblicken können. Sie müssen schon etwas genauer rechnen, um zu beurteilen, ob im Einzelfall überhaupt ein Steuervorteil vorliegt.

Zwar führen Abschreibungen sowie eine Handvoll weiterer Sonderfälle auch bei den Überschusseinkünften zu Abweichungen zwischen Geldfluss und Bemessungsgrundlage (z.B. das hochgejubelte Ansatzwahlrecht bei größeren Erhaltungsaufwendungen).

Abschreibungen und Ansatzwahlrechte führen aber nur dazu, dass sich die Steuerpflicht in andere Jahre verschiebt. Denken Sie mal an die Abschreibung. Wenn Sie im ersten Jahr 100% abschreiben könnten, dann hätten Sie sofort den maximalen steuerlichen Effekt.

Selbst erhöhte Abschreibungen in den Anfangsjahren (z.B. bei denkmalgeschützten Immobilien) müssen durch niedrigere Abschreibungen in der Zukunft erkauft werden, denn die Abschreibungsbasis kann ja nicht mehr als 100% betragen.

Fluch und Segen von langfristigen Kreditzinsen

Wenn Sie die Wohnung während der Darlehenslaufzeit wieder verkaufen möchten, muss auch der Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden. Meistens steht der Bank vertraglich eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Sie soll den Schaden durch entgangene Zinsen bis zum Ende der Zinsbindungsfrist ersetzen.

Zinsbindung? Das bedeutet, für wie lange die Höhe der Darlehenszinsen verbindlich zwischen Kreditnehmer und Bank vereinbart wurde. Wenn man beispielsweise von einem 2%igen Zins mit 10-jähriger Zinsbindung spricht, dann haben Bank und Kreditnehmer einen Kreditvertrag, dessen 2%iger Zins während der nächsten 10 Jahre weder steigt noch fällt.

Neben Immobilienfinanzierungen mit fester Zinsbindung gibt es noch Darlehen mit variabler (bzw. monatlicher) Zinsbindung. Bei einem Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung fixieren Sie den Zins vertraglich auf 10 Jahre, bei einem variabel verzinsten Darlehen wird der Zins bei jeder monatlichen Rate neu ermittelt.

Mit der Entscheidung für eine langfristige Zinsbindung tauschen Sie Sicherheit gegen Flexibilität – aber auch gegen die Möglichkeit, Geld zu sparen.

Die Zinsbindung ist i.d.R. deutlich kürzer als die geplante Darlehenslaufzeit. Nach deren Ablauf können Sie bei einer anderen Bank ein Anschlussdarlehen aufnehmen oder den Kredit vorzeitig zurückbezahlen. Aber so viel Geld hat man meistens nicht.

Die Darlehenssumme ist in der Regel nicht nach zehn Jahren abbezahlt. Aber der Zins muss dann neu verhandelt werden. Für die meisten Menschen ist langfristige Planbarkeit etwas sehr wichtiges. Sie bekommen von Ihrem Arbeitgeber schließlich auch Monat für Monat das gleiche Gehalt, da passt es doch gut, dass Sie auch der Bank monatlich das gleiche Geld bezahlen.

Jedenfalls wird es einen Zeitpunkt geben, wo Sie die Rate neu verhandeln müssen – wenn auch erst in 10 Jahren. Die Höhe des Zinses wird sich am dann geltenden Zinsniveau orientieren. Und das kann durchaus schwanken: Als ich 2007 meine erste Wohnung gekauft habe, war ein Zinssatz von 5% üblich. Natürlich gab es auch Banken, die für 4,75% oder für 4,5% Kredite vergeben haben, aber eben nicht zu 2%. Heute (2021) ist eher ein Zinssatz von 1% üblich.

Mit dem Abschluss eines Annuitätendarlehens mit langfristiger Zinsbindung versprechen Banken Planungssicherheit über viele Jahre. Oft wird den Kunden empfohlen, sich den historisch niedrigen Zinssatz zu sichern. Allerdings ist der Zins schon seit Beginn meiner Bankausbildung (2004) „noch nie so günstig wie heute“. Vor allem angesichts eines negativen Leitzinses ist es aber durchaus richtig, dass Zinsen auch wieder steigen können.

Was die langfristige Zinsbindung angeht, müssen Sie nur verstehen,
dass es Zins- und Planungssicherheit nicht geschenkt gibt.

Der Preis für die langfristige Zinssicherheit ist ein teurerer Zins, der über dem variablen Zinssatz liegt. Langfristige Zinsbindungen schützen Sie vor dem Zinsänderungsrisiko, weshalb die Bank von Ihnen einen Aufpreis verlangen wird.

Die langfristige Zinssicherheit „erkaufen“ Sie mit Einbußen bei der Tilgungsflexibilität. Sie müssen sich hier und heute für eine Darlehenshöhe entscheiden. Eine vorzeitige Rückzahlung ist während der Zinsbindung meistens nicht möglich, ohne der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen zahlen zu müssen. Diese kann sich auf mehrere tausend Euro summieren.

Wenn die Kreditzinsen steigen, ist eine langfristige Zinsbindung Ihr Vorteil – aber nicht bei fallenden Kreditzinsen.

Und was ist, wenn die Zinsen weiter fallen?

„Unter null“ ist ja zur neuen Normalität geworden, auch wenn das nie jemand geglaubt hätte. Und so wird klar, dass Sie nicht nur Risiken eingehen, wenn Sie auf eine langfristige Zinsfestschreibung verzichten. Als Inhaber eines variabel verzinslichen Darlehens können Sie jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe leisten und profitieren bei sinkenden Zinsen von einer höheren Tilgung (die Rate bleibt ja gleich!). Das ist die andere Seite der Medaille.

Außerdem haben Sie bei variabler Verzinsung einen gewissen Zinspuffer nach oben, denn variable Zinssätze liegen in der Regel (deutlich) unterhalb vom 10-Jahres-Zins. Wenn wir nur mal annehmen, die Differenz würde 0,5% betragen, dann fließt dieser Betrag bei gleicher Rate zusätzlich in Ihre Tilgung ein!

Übrigens: Sie können dem Zinsänderungsrisiko auch dadurch begegnen, dass Sie nicht einen Kredit, sondern mehrere kleine Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit aufnehmen.

Wie erkennen Sie eine schlechte WEG-Verwaltung schon vor dem Kauf? – Teil 2: Warnhinweise und Merkmale einer schlechten Hausverwaltung

Worauf können Sie als Kapitalanleger schon bei der Suche achten?:

Man kann den Leuten – und auch Hausverwaltern – nur vor den Kopf gucken. Also müssen Sie nach Merkmalen suchen, aus denen Sie Rückschlüsse ziehen können. Worauf können Sie achten?

Erstens: Mitmenschen

Bei der Besichtigung können Sie im Treppenhaus andere Leute ansprechen – oder klingeln, um sich potentiellen zukünftigen Miteigentümern höflich vorzustellen. Die meisten Menschen sind freundlich, wenn Sie sie um Hilfe bitten. Fragen Sie, wie WEG und Hausverwaltung so sind. Weil Sie hier die meisten Informationen erwarten können, sollten Sie das ohnehin unbedingt tun. Zwar sind wir Deutschen manchmal etwas negativ gepolt, was das Risiko birgt, dass Sie sich Gemecker über die Jahresabrechnung anhören können, aber grundsätzlich können Sie mit etwas Fingerspitzengefühl schnell heraushören, ob jemand im Allgemeinen zufrieden ist oder nicht.

Zweitens: Hausverwaltung

Sie sollten auf jeden Fall auch bei der Hausverwaltung anrufen – So erleben Sie auch direkt deren Reaktionsgeschwindigkeit. Fragen Sie nach Objekt, Eigentümergemeinschaft, Zahlungsrückständen oder Rechtsstreitigkeiten. Zwar darf die Verwaltung Ihnen aufgrund von Datenschutz nur relativ wenig sagen, aber eine professionelle Hausverwaltung wird Ihnen schon allgemeine Auskünfte geben – ob es sich z.B. um eine ruhige, angenehme Eigentümergemeinschaft ohne großen Sanierungsstau handelt.

Wenn die Hausverwaltung übrigens jetzt bereits nur schwer ans Telefon zu bekommen ist, die Rückrufe auf sich warten lassen oder ganz ausbleiben, oder sich bei jedem Kleinkram hinter „Datenschutz“ versteckt, ist das ja auch mal eine Aussage. Das wird sich das nach dem Kauf bestimmt nicht bessern.

Drittens: Papier

Lassen Sie sich die Beschlusssammlung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die letzten Jahresabrechnungen zeigen. Ich verstehe gar nicht, weshalb das so selten gemacht wird, das ist doch ein ideales Instrument zur Informationsgewinnung.

Schon am Datum erkennen Sie vieles: Wenn die Abrechnung erst im August fertig ist und die Eigentümerversammlung im November stattfindet, dann ist das kein gutes Zeichen: Hier wird getrödelt – aus welchen Ursachen auch immer.

Sie erkennen an den letzten Abrechnungen auch, ob und wie oft größere Sanierungen stattgefunden haben – das wäre zumindest ein Zeichen, dass es an der Umsetzung nicht hapert. Außerdem sehen Sie den Aufbau der Abrechnung: Ob sie mit der Schreibmaschine am Küchentisch geschrieben wurde oder ein professionelles Layout besitzt.

Auch aus den Protokollen der EVs lasst sich einiges ablesen: Macht die Verwaltung nur Dienst nach Vorschrift oder dient das Protokoll zur echten Informationsweitergabe, auch an die Eigentümer, die nicht da waren? Gibt es unter den Eigentümern Spaßvögel, die die Eigentümerversammlung immer wieder als eigene Bühne missbrauchen, um ihre eigenen Monologe ins Protokoll aufnehmen zu lassen? Wenn immer wieder mehrere Eigentümerversammlungen pro Jahr stattfinden, deutet das auf eine unruhige Eigentümergemeinschaft hin – auch ein potenzielles KO-Kriterium, aber daran kann auch der beste Verwalter nichts machen.

Wie erkennen Sie eine schlechte WEG-Verwaltung schon vor dem Kauf? – Teil 1: Ursache und Wirkung

Das wäre ja eine Katastrophe: Nachdem Sie den Notarvertrag unterschrieben haben, erkennen Sie, dass es den WEG-Verwalter zwar gibt, eraber einfach nicht in die Gänge kommt und nicht für Sie da ist, wenn Sie ihn brauchen. Das ist ein großes Problem, denn (nur) der Verwalter ist der „gesetzliche Vertreter“ der WEG und kann Reparaturaufträge erteilen, die Abrechnung machen, oder Ihnen wichtige Auskünfte geben. Er ist der Dreh- und Angelpunkt, ohne den in der WEG gar nichts geht.

Leider gibt es mit vielen Verwaltern Probleme. Das ist sogar offiziell! Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. hat 2017 eine Studie veröffentlicht.

Das Ergebnis: Auch viele Verwalter erleben bei der Übernahme einer neuen WEG ihr blaues Wunder. Wegen „fehlerhafter Vor-Verwaltung“ entstehen Schäden in Millionenhöhe – auch für Honorare für die Aufarbeitung durch die neue Hausverwaltung.

Die Zustände in der Branche sind so schlimm, dass viele Verwalter schon WEGs ablehnen, wenn aufgrund einer depperten Vor-Verwaltung die Unterlagen allzu chaotisch erwartet wurden.

Zu den größten Problemen zählen:

  • Unkorrekte Buchführung (76 Prozent),
  • Instandhaltungs- und Sanierungsstau (75 Prozent),
  • nicht umgesetzte EV-Beschlüsse (68 Prozent),
  • die Nichteinhaltung gesetzlicher Auflagen (57 Prozent),
  • fehlende oder nicht erstellte Abrechnungen (48 Prozent) und / oder
  • Mängel in der Beschlusssammlung (35 Prozent)

Quelle: Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V., 5. DDIV-Branchenbarometer, Ergebnisse der Jahresumfrage 2017 des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter in der Immobilienverwalterwirtschaft, Berlin 2017, S. 37.

Sie könnten sich fragen: Was geht mich das an? Ich will meine Wohnung vermieten und gut. Weit gefehlt, denn ein tölpeliger Verwalter beeinträchtigt Sie mehr, als Sie denken.

Probleme für die Wohnungseigentümer:

Abrechnung:

Sie müssen einmal im Jahr die Mieter-Abrechnung erstellen, damit Ihre Ansprüche nicht verjähren. Dazu brauchen Sie die WEG-Jahresabrechnung, oder zumindest deren Zahlen. Dazu muss – theoretisch – die WEG-Jahresabrechnung noch nicht beschlossen sein, aber – was die Rechtsprechung oft übersieht – mindestens müssen die Gesamtkosten für das Jahr vorliegen, am besten geordnet nach Kostenarten, damit Sie als normaler Vermieter daraus die Betriebskosten-Abrechnung erstellen können.

Reparaturen:

Stellen Sie sich nur mal vor, dass eine Reparatur nötig ist. Meistens ist das ja Gemeinschaftseigentum, wie praktisch die gesamte Außenseite (Fenster, Fassade, Balkone, Dach, etc.) oder Dinge, die der gemeinschaftlichen Nutzung dienen, z.B. Treppenhaus oder Heizungsanlage. Sogar die Wohnungstüren sind Gemeinschaftseigentum.

Beispiel: Das Treppenhaus – die Visitenkarte des Hauses. Wenn es in die Jahre gekommen oder abgenutzt ist, sollten Sie es mal streichen lassen. Dazu brauchen Sie einen Beschluss. Der Vorgang sollte einfach nicht allzu lange liegen bleiben. Wenn der Verwalter trödelt oder mit anderen Sachen zu beschäftigt ist, dann bleibt das Treppenhaus abgenutzt und Sie können bei der nächsten Neuvermietung vielleicht nicht so viel Miete verlangen, wie Sie gerne möchten.

Eigentümerversammlung:

Schlimm sind Eigentümerversammlungen, die so viel Informationsgehalt haben wie ein leeres Blatt Papier. Ich kenne Kollegen, die schaffen Anschreiben, Einladung und Tagesordnung auf einer Seite. Das spart zwar Papier, hebelt aber die Mitbestimmungsrechte der Eigentümer aus, weil es um Ihr gemeinschaftliches Vermögen geht. Zumindest müssen Sie aus der Einladung klar erkennen können, was Gegenstand der Beschlussfassung ist. Bei intransparenter Kommunikation ist der Verwalter selber schuld, dass er seine vorhandene Bühne nicht nutzt. Schließlich generiert er Weiterempfehlungen ohne Ende, wenn er hier eine gute Figur macht. Vergeigte Chancen in der Immobilienwirtschaft.

Die Wirkung:

Was Sie als Wohnungseigentümer im Endeffekt sehen, sind sehr späte Jahresabrechnungen und / oder sehr späte Eigentümerversammlungen. Und schlimmstenfalls, dass das Gemeinschaftseigentum vor sich hingammelt. In so einer WEG möchten Sie lieber keine Eigentumswohnung haben.

Im nächsten Kapitel zeige ich Ihnen, woran Sie einen langsamen Verwalter erkennen.

Was ist die Lebensdauer einer Eigentumswohnung?

Jetzt stehen Sie vor einer der wichtigsten Investitionen Ihres Lebens, dem Kauf Ihrer Eigentumswohnung, zu dem ich Sie nur allzu herzlich beglückwünschen kann. Nach mühevoller Vorselektion und Verhandlungen mit dem Verkäufer steht der Notartermin und Sie sind gerade dabei, mit der Bank einen langfristigen Kreditvertrag zu unterschreiben. Damit binden Sie sehr viel Kapital, was von Ihnen bzw. Ihren Mieter im Laufe der nächsten Jahrzehnte zurückbezahlt wird. Auch die Zinsbindung ist nicht ohne: Oft vereinbart man in Deutschland eine 10-jährige Zinsbindung.

Da stellt sich doch die Frage, wie lange so eine Eigentumswohnung eigentlich hält.

 Auf jeder Milchpackung finden Sie ein Mindesthaltbarkeitsdatum, wieso steht das eigentlich nicht auch auf Ihrer Eigentumswohnung?

Weil es nicht so einfach ist. Die Milch „kippt um“ und am nächsten Tag ist sie sauer oder grün. Das sieht man sofort. Und die Milch ist im Gegensatz zu Ihrer Eigentumswohnung homogen. Bei der Eigentumswohnung ist es gar nicht so einfach. Auch, weil sie aus mehreren Bauteilen besteht. Denn Ihre Wohnung ist nicht heute noch benutzbar und stürzt morgen ein. Im Gegenteil. Es ist ein schleichender Prozess. Deswegen ist der Verfall von Immobilien und Eigentumswohnungen ein sehr langfristiger Prozess – man kann ihn (zu Ihrem Vorteil!) schon viele Jahre im Voraus erkennen – und mit entsprechenden Maßnahmen entgegenwirken.

Schauen wir einmal in die Literatur. Thomas Herr spricht z.B. von einer achtzigjährigen Nutzungsdauer, während die steuerrechtlichen Abschreibungstabellen bei Wohngebäuden von 50 Jahren ausgehen.

Man spricht häufig vom Ende der wirtschaftlichen Nutzbarkeit. Wenn das Gebäude abgenutzt ist und nicht mehr verkauft werden kann, ist ein Abriss erforderlich, der weitere Kosten nach sich zieht. Sicherlich gibt es diesen Fall. Andererseits sollte man an Altbauwohnungen denken, wie sie u.a. in Budapest oder Wien zu finden sind. Bei entsprechender Pflege, Wartung und Instandhaltung kann eine Immobilie durchaus mehrere 100 Jahre bestehen, sagt Björn Kurzrock. Zusätzlich gilt es zu bedenken, dass die Abrissentscheidung nicht von einem allein, sondern von der gesamten WEG zu treffen ist. Und die werden sich wohl kaum darauf einigen.

Deswegen wage ich zu behaupten, dass die Lebensdauer einer Eigentumswohnung weit über 100 Jahre hinaus gehen kann. Auch Nico Rottke, Julian Eibel und Sebastian Krautz gehen davon aus, dass die technische Lebensdauer von Gebäuden jenseits von 100 Jahren liegen kann, sofern hier fortlaufend investiert wird.

Schließlich kippt nicht das ganze Gebäude um, vielmehr werden einzelne Bauteile im Laufe der Zeit schadhaft. Die häufigsten Beispiele sind Dach und Heizung. Das Dach kann man gut von außen sehen, und die Heizung kündigt sich rechtzeitig an, wenn sie ihrem Lebensende nahe ist – beispielsweise durch häufigere Ausfälle oder Wasserverlust. Es bleibt fast immer Zeit zu handeln.

Das bedeutet also, dass nie das ganze Gebäude einsturzgefährdet ist, sondern sich immer weit im Voraus einzelne Bauteile zeigen, die bald ersetzt werden müssen. Und dann muss man dort halt investieren – und sollte es auch, damit es keinen Mietausfall gibt. Nur wenn man blöd genug ist, erst das Dach verfaulen zu lassen, anschließen die Heizung ausfallen zu lassen und am Ende auch noch die Fenster. Es ist ja klar, dass ein Gebäude, wo nie irgendetwas reingesteckt wird, im Laufe der Zeit vor sich hin verrottet und zu nichts mehr zu gebrauchen ist. Aber die Erkenntnis ist nicht neu – vergleichen wir es mal mit Ihren Zähnen. Wenn Sie nie zum Zahnarzt gehen würden, die ständigen Zahnschmerzen ignorieren würden, dann würde es ja auch niemanden wundern, wenn Sie anschließend ein künstliches Gebiss brauchen. Aber niemand würde sagen, dass das der Normalfall ist. Das bedeutet aber auch bei Immobilien, dass man jahrelang wegsehen muss, bevor das Gebäude verrottet – und dann ist man auch selber schuld.

Aber man soll sich ja niemals abwärts orientieren, schauen wir doch lieber mal nach Budapest oder Wien, wo man solche Altbauwohnungen findet, die mehrere hundert Jahre alt sind. In der innerstädtischen Pfarrkirche in Budapest wurde 1046 bereits Bischof Gellért bestattet – und das Gebäude steht noch heute. Im Burgviertel findet man Wohngebäude aus dem 18ten Jahrhundert. Das Fuhrmannshaus in Wien ist über dreihundert Jahre alt, sieht schick aus und ist immer noch in Betrieb. Auch ein Blick nach New York zeigt z.B. die Saint Pauls Chapel (Ecke Broadway und Fulton Street), die 1764 gebaut wurde und damit das älteste durchgehend benutzte Gebäude in New York ist. Man muss nur ein bisschen im Internet suchen, um New Yorker Wohngebäude zu finden, die auch aus dem 18 Jahrhundert stammen und immer noch sowohl in Benutzung als auch in gutem Zustand sind.

Meiner Meinung nach sollten Sie sich keine Gedanken machen, dass Ihre Eigentumswohnung nach 100 Jahren das Ende ihrer Lebensdauer erreicht hätte. Es kommt natürlich auf den Einzelfall an. Das einzige, was Sie zu tun haben, ist als Eigentümergemeinschaft nicht wegsehen, sondern zupacken und handeln, sobald sich irgendwo Instandhaltungsbedarf zeigt.

Dann wird Ihre Eigentumswohnung vermutlich sogar Ihre Kinder überleben.

Ein sehr altes Wohngebäude in Budapest, Ungarn. Foto: Stephan Walochnik

Meine kostenlose Doktorarbeit ist online („Bewertung von Eigentumswohnungen“)

Liebe Kunden, liebe Leser, liebe Freunde,

diesen Artikel hätte ich schon viel früher schreiben sollen. Nämlich vor ziemlich genau einem Jahr. Habe ich aber nicht. Ich habe einfach mal Urlaub gemacht und bin ein Jahr lang etwas kürzer getreten. Trotzdem hat es meine Doktorarbeit bis heute (05.07.2021) schon auf 16.000 Downloads geschafft. Sie können mein Werk („Bewertung von Eigentumswohnungen“) hier kostenlos herunterladen:

https://link.springer.com/book/10.1007%2F978-3-658-30840-7

(oder einfach Google-Suche nach „Stephan Walochnik Bewertung von Eigentumswohnungen“)

Dieses Format heißt „Open Access-Dissertation“ und bedeutet, dass jeder das Werk im Netz frei herunterladen kann. Ach ja – Sie müssen und sollten dieses Buch nicht kaufen, um mich zu unterstützen. Das bringt mir nichts, denn an Dissertationsveröffentlichungen verdient der Autor nichts. In meinem Fall („Open Access-Dissertation“) verdiene ich an den Verkäufen vom physischen Buch wirklich – ernsthaft – keinen Pfennig. Sie können es natürlich trotzdem kaufen, unterstützen damit aber nur den Verlag – und nicht mich. Eine kostenlose Veröffentlichung kostet sowieso nur geringfügig mehr als eine normale Dissertationsveröffentlichung, erhöht aber meine Reichweite und trägt meinem Transparenzgedanken rechnung. Womit dann auch alle potentiellen Plagiatsvorwürfe sofort vom Tisch wären, weil einfach jeder Mensch auf der Welt das Buch herunterladen und prüfen könnte.

Worum geht es in dem Buch?

Bei der Investition in eine Eigentumswohnung muss man seine Preisobergrenze kennen, um nicht zu viel zu bezahlen – was man ja ganz bewusst trotzdem machen kann, denn eine Wohnung kann ja auch einen ideellen Wert besitzen (in wissenschaftlicher Sprache heißt die Preisobergrenze dann „Grenzpreis“, „Entscheidungswert“ oder meinetwegen auch „Schmerzgrenze“). Es beginnt mit den Rahmenbedingungen: Zuerst müssen Sie das Bewertungsobjekt (die Eigentumswohnung) und dessen rechtliche Bestimmungen kennen. Wie lauten eigentlich die gesetzlichen Regelungen für Wohnungseigentum und wo finde ich sie? Was darf ich alleine entscheiden und wo haben die Nachbarn ein Mitspracherecht? Das alles finden Sie in Kapitel 2 meiner Doktorarbeit. Anschließend geht es darum, seinen Gewinn (oder Verlust) zu berechnen. Aber wie? Ich zeige Ihnen im Detail, aus welchen Quellen Ihnen als Vermieter Geld zu- oder abfließt und wie Sie das prognostizieren können. Für eine wissenschaftliche Arbeit ist mir das wirklich ziemlich realitätsnah gelungen. Diese zukünftigen Überschüsse werden dann mit einem mathematischen Modell auf den heutigen Zeitpunkt verdichtet (bzw. abgezinst, also Bewertung im engeren Sinne). Das ist aber ganz einfach. Am Schluss erweitere ich das alles noch um Steuern. Richtig gehört, wer Geld verdient, muss auch (Einkommen-) Steuern bezahlen. Keine neue Erkenntnis. Man kann die Steuern ja nicht einfach weglassen und sich reich rechnen. Also geht es am Schluss noch darum, wann Sie welche Steuern zahlen müssen, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten. Wenn Sie trotzdem noch finden, dass das alles ziemlich wissenschaftlich und verklausuliert geschrieben ist, dann habe ich gute Nachrichten für Sie:

Mein zweites Buch ist auch schon in Vorbereitung.

Ganz ohne Uni und Doktortitel, für „normale Menschen“ wie Sie und mich geschrieben, geht es um genau dieses Thema: Investition in Eigentumswohnungen. Wie geht das, worauf müssen Sie achten, wie können Sie Ihr Risiko minimieren, können Sie bestimmte Objekte schon bei der Vorselektion aussortieren – und wie können Sie Ihren Gewinn prognostizieren?

Ende oder Zwischenstation einer Reise?

Nach Veröffentlichung und Disputationsvortrag wurde mir schließlich von der FernUniversität in Hagen am 14.05.2020 der Doktortitel verliehen. Der Weg dahin war ziemlich anstrengend und nach „drei Jahren ohne Freunde und Tageslicht“ habe ich erstmal ein „Sabbatjahr“ eingelegt – und von Mai 2020 bis Mai 2021 meine Aktivitäten ziemlich zurückgefahren, um mich ein Bisschen zu erholen. Und so schließt sich der Kreis: Heute schreibe ich diesen Artikel erst, den ich eigentlich – mal eben schnell – im Mai 2020 schon hätte schreiben können.

Wie geht es weiter?

Ich arbeite jedenfalls gerade an meinem nächsten Buch (siehe oben), werde einen Podcast rausbringen und ab 2022 Seminare veranstalten, in denen Sie lernen können, erfolgreich in Eigentumswohnungen zu investieren, und auf denen ich Ihnen „die Geheimnisse des Wohnungseigentumsrechts“ näherbringe, wenn Sie das möchten. Ich verspreche Ihnen: Es bleibt spannend und ich werde Sie auf dem Laufenden halten.

Wenn Sie möchten, können Sie bis dahin meine Dissertation unter diesem Link kostenlos als pdf-Datei herunterladen:

https://link.springer.com/book/10.1007%2F978-3-658-30840-7

(oder einfach Google-Suche nach „Stephan Walochnik Bewertung von Eigentumswohnungen“)

Herzliche Grüße

Dr. Stephan Walochnik

Ich am 14.05.2020

Reparaturen zahlt der Vermieter

Der Unterschied zwischen Erhaltungskosten (Reparaturen) und Wartungskosten ist im mietrechtlichen Sinne ziemlich wichtig. Denn Wartungskosten können – anders als Reparaturen – an den Mieter weitergegeben werden.

Unter Reparaturen versteht man grundsätzlich die Erneuerung bereits vorhandener Bauteile, also keine wesentliche Erweiterung, Veränderung oder Verbesserung des Gebäudes bzw. keine Modernisierung (Anpassung an den Stand der Technik), sondern eben dessen Erhaltung.

Die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands muss vom Vermieter bezahlt werden, weil sie kein „Luxus“ sind und zu keiner Wohnwertverbesserung beitragen. Es sind in der Regel zwingende Reparaturen. Deswegen ziehen Erhaltungskosten keine Mieterhöhung nach sich und können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Der Vermieter schuldet die Aufrechterhaltung
des ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache.

Dies entspringt seiner vertraglichen Fürsorgepflicht. Die Miete ist die Gegenleistung für einen vertragsgemäßen Zustand, die während der gesamten Dauer des Mietvertrags aufrechterhalten werden muss – unabhängig davon, ob der Vermieter für eine Beeinträchtigung verantwortlich ist oder nicht. Andernfalls hat der Mieter in der Regel das Recht zur Mietminderung. Erhaltungsaufwendungen gehen also grundsätzlich zu Lasten des Vermieters und sind durch Zahlung der Miete bereits abgegolten.

Und da wären dann noch bestimmte, gesetzlich definierte Modernisierungsmaßnahmen. Hier hat der Vermieter oftmals die Möglichkeit, die Kosten aufgrund der dauerhaften Zustandsverbesserung in Form einer Mieterhöhung an den Mieter weiterzubelasten (im Zusammenspiel von § 555b BGB mit § 559 BGB).

Foto: Stephan Walochnik (in Szeged)

Kostenlose Girokonten für Wohnungseigentümergemeinschaften

Als Kapitalanleger interessieren Sie in erster Linie die nicht umlagefähigen Nebenkosten, weil Sie diese nicht an den Mieter weitergeben können und selbst bezahlen müssen. In erster Linie handelt es sich um Kontoführungsgebühren, Verwaltungskosten, die Beitragspflicht zur Erhaltungsrücklage – bzw. ganz allgemein um Reparaturkosten, ob sie nun aus der Rücklage bezahlt werden oder über die Jahresabrechnung (ohne Umweg übers Sparschwein) direkt auf die Eigentümer umgelegt werden.

Neulich rief mich ein Neukunde an (d.h. ein Mitglied einer WEG, die mich zum neuen Verwalter gewählt hat). Das war ganz ulkig. Er sagte, dass er „entsetzt“ sei, warum ich kein kostenloses Girokonto bei der xy-Bank für die WEG eröffnen würde. Ein Spaßvogel: Jetzt hätte er gerne von mir die Kontoführungsgebühren anteilig ersetzt. Naja, das war wohl nicht ganz ernst gemeint, aber es ist immer lustig, auf welche Ideen manche Menschen kommen.

Viele der Banken, die immer noch kostenlose Girokonten anbieten, richten dieses Angebot nicht an Eigentümergemeinschaften, sondern an Privatpersonen – und möglichst noch mit regelmäßigem Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit. Dies ist die Zielgruppe dieser (meist Online‑) Banken.

Wir befinden uns nun leider in einer Niedrigzinsphase, die so gut wie jede Bank vor größere Probleme stellt. Kostenlose Girokonten gehören immer mehr der Vergangenheit an. Ich persönlich führe meine WEG-Konten bei einer genossenschaftlichen Bank, weil sie dort – bis vor kurzem – kostenlos waren. Auch das gehört der Vergangenheit an. Wie es aussieht, steht auch diese Bank genauso vor Problemen wie alle anderen. Die Filiale in meiner Heimatstadt wurde geschlossen und die kostenlosen Konten gibt es nicht mehr. Weder für Eigentümergemeinschaften, noch für Privatpersonen.

Zumindest vor ein paar Jahren gab es noch sehr viele Banken, die ebenfalls Konten ohne Kontoführungsgebühr angeboten haben, doch es werden immer weniger. Die Niedrigzinsen setzen den Banken scheinbar ordentlich zu. Ich fand es schon ein Zeichen von Größe, dass der Vorstand der besagten genossenschaftlichen Bank sich in einem Brief bei den Kunden entschuldigt hat, dass er (aufgrund von Ertragslage, Negativzinsen, etc.) leider keine kostenlosen Konten mehr anbieten kann. Dazu braucht man eine große Portion Ehrlichkeit. Ich bleibe jedenfalls bei dieser Bank.

Als Kapitalanleger möchten Sie jedenfalls nicht, dass die umlagefähigen Kosten unnötig hoch sind, schließlich können Sie diese nicht auf die Mieter umlegen. Doch ein gewisser Bodensatz an Verwaltungs- und Bankgebühren sowie Reparaturkosten und Instandhaltungsrücklagen wird wohl immer dazugehören. Man sollte vor allem nicht an den Rücklagen sparen, denn wenn das Gebäude nicht in Schuss gehalten wird, dann bröckelt seine Substanz – und damit auch langfristig Ihre Mieterträge. Deswegen niemals an der falschen Stelle sparen. Übrigens: Die vom Kunden so ersehnte xy-Bank hat mir inzwischen auch einen Brief geschrieben: Aufgrund der Ertragslage in der Niedrigzinsphase bedauert man sehr, mir mitteilen zu müssen, dass ab nächstem Monat ebenfalls Kontoführungsgebühren erhoben werden.