Vermietete Eigentumswohnung: Abrechnung bei Eigentümerwechsel

Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung gekauft und der Mieter bleibt dort wohnen. Das Jahr ist vorbei und Sie möchten eine Abrechnung erstellen. Aber gegenüber wem? Und was müssen Sie überhaupt abrechnen? Ordnen wir das ganze erstmal ein. Sie müssen vier Ebenen unterscheiden:

  1. Abrechnung zwischen WEG und Eigentümer
  2. Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer
  3. Abrechnung gegenüber dem Mieter 
  4. Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer

Nummer 1: Abrechnung zwischen WEG und Eigentümer (WEG-Jahresabrechnung):

Das WEG-Recht ist da ziemlich stur, deswegen ist dieser Teil einfach (siehe auch Beitrag WEG-Abrechnung bei Eigentümerwechsel). Maßgeblich ist der Tag der Eigentümerversammlung: Wer im Grundbuch steht,

bekommt das gesamte Guthaben

bzw. muss die gesamte Nachzahlung aufbringen.

Fertig. Aus Sicht der WEG war es das schon. Intern werden Sie das ja trotzdem miteinander verrechnen, aber dazu kommen wir unter Punkt 2.

Jedenfalls darf der WEG-Verwalter aus Sicht der WEG keine Zwischenabrechnung (von/bis Stichtag) erstellen. Zumindest kann sowas nicht beschlossen werden, weil der Beschluss über die Jahresabrechnung sonst anfechtbar wäre. Trotzdem wird ein guter Verwalter Ihnen bei der Anfertigung einer Zwischenabrechnung helfen, aber die ist für die WEG völlig unverbindlich.

Jeder WEG-Beschluss ist nur für die aktuellen Eigentümer bindend, die auch im Grundbuch stehen.

Achtung! Etwas anderes gilt für die Vorauszahlungen! Wenn der Verkäufer im Rückstand war, greift ein anderer Beschluss, nämlich der über den Wirtschaftsplan. Weil der ca. ein Jahr früher beschlossen wurde, war er auch für den Verkäufer bindend.

Bis zum Zeitpunkt der Umschreibung gilt deswegen: Zu wenig gezahlte Hausgelder schuldet der Verkäufer der WEG. Wenn der Verwalter nicht aufgepasst hat, bleibt die WEG darauf sitzen. Deswegen finden Sie in vielen Teilungserklärungen eine „Zustimmung des Verwalters zum Wohnungsverkauf“. Wer im Rückstand ist, bekommt keine Zustimmung, der Notar muss warten.

Nehmen wir mal ein Beispiel. Die Daten finden Sie in der unten abgebildeten Jahresabrechnung. Sie sieht je nach Verwaltung immer etwas anders aus, aber die Grundstruktur ist ähnlich:

Sie sind Käufer und wurden am 30.06.2019 ins Grundbuch eingetragen. Die Eigentümerversammlung und Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2019 findet am 28.02.2020 statt.

Sie als Käufer interessiert (gegenüber der WEG) nur das Abrechnungsergebnis! Das sind die tatsächlichen Kosten abzgl. SOLL-Vorauszahlungen. Sie bekommen von der WEG eine Überweisung über 80,49 EUR. Richtig gehört. Das ergibt sich ja daraus, dass der Verkäufer für den Rückstand zum Wirtschaftsplan (bis zur Umschreibung) verantwortlich ist.

Der Verkäufer hat insgesamt 60 EUR zu wenig an Vorauszahlungen geleistet („Differenz zum Wirtschaftsplan“). Wieso hat der Verwalter beim Notar die Zustimmung erteilt? Vielleicht stand diese Vorschrift auch nicht in der Teilungserklärung. Jedenfalls muss der Verwalter dem Verkäufer hinterherlaufen, Sie als Käufer haben (gegenüber der WEG) damit nichts zu tun. (Oder Sie zahlen die 60 EUR freiwillig und verrechnen sie mit dem Verkäufer in Schritt 2.)

Nummer 2: Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:

Jetzt sind Sie an der Reihe. Für die Verrechnung zwischen Verkäufer und Käufer ist der WEG-Verwalter nicht mehr zuständig.

Achtung, hier geht es noch nicht um den Mieter!

Hier geht es um Kosten und Vorauszahlungen an die WEG, die am Jahresende zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden. Das geht ganz einfach. Fortsetzung des Beispiels:

Was tun?

Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso. (Die Exceldatei stelle ich Ihnen gern kostenlos zur Verfügung).

So geht’s:

Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):

Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der WEG-Jahresabrechnung (siehe roter Rahmen).

Umrechnungsfaktoren berechnen:

Die Heizkosten werden meist vom Dienstleister elektronisch gespeichert. Man muss nur Bescheid sagen und erhält eine Zwischenabrechnung. Hier im Beispiel wurde also genau gemessen, dass 250 EUR Heizkosten vor dem 30.06.2019 verbraucht wurden und 430 EUR danach.

Für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%).

Multiplizieren:

Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:

Frischwasser:     111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR
Abwasser:           133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR
usw.

Nur bei den Heizkosten können Sie direkt die „echten“ Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung eintragen.

In Summe ergeben sich 1.306,85 EUR Kosten für den ehemaligen Eigentümer und 1.492,66 EUR Kosten für den neuen Eigentümer.

Vorauszahlungen:

Das sehen Sie ja direkt in der WEG-Abrechnung. Im Beispiel hat der Verkäufer 1.380 EUR vorausbezahlt und der Käufer 1.440 EUR.

Ergebnis:

Verkäufer: 1.380,00 EUR Vorauszahlungen minus 1.306,85 EUR Kosten = 73,15 EUR Guthaben.

Käufer: 1.440,00 EUR Vorauszahlungen minus 1.492,66 EUR Kosten = 52,66 EUR Nachzahlung.

Der Käufer bekommt von der WEG 20,49 EUR. Wenn er dem Verkäufer jetzt 73,15 EUR überweist, dann hat er insgesamt 52,66 EUR nachgezahlt (denn +20,49 -73,15 = -52,66).

Grundsteuer:

Hinzu kommt noch die Grundsteuer. Die wurde ja vom Privatkonto abgebucht und stand nicht in der WEG-Abrechnung. Auch hier müssen Sie nach Tagen umrechnen. Wenn diese (wie in vielen Kommunen) noch das ganze Jahr über vom Konto des Verkäufers abgebucht wurde, dann muss der Käufer ihm (in diesem Beispiel) 49,863% davon erstatten.

Nummer 3: Abrechnung gegenüber dem Mieter: 

Hier geht es nun um die Abrechnung gegenüber dem Mieter.

Von welcher Situation gehen wir hier aus? Sie haben die Wohnung gekauft und der Mieter bleibt. Er war früher Mieter des Verkäufers, jetzt ist er Mieter des Käufers.

Wer muss überhaupt abrechnen? Wenn die Umschreibung innerhalb der Abrechnungsperiode passiert ist, dann muss der Käufer am Ende des Jahres dem Mieter gegenüber abrechnen, und zwar für das ganze Jahr. Beispiel:

Der Käufer wurde am 30.06.2019 ins Grundbuch eingetragen. Wer muss die Betriebskosten abrechnen?

Der Verkäufer muss abrechnen für 2018, 2017, 2016 … Damit hat der Käufer nichts zu tun.

Der Käufer muss abrechnen für 2019 (=das Jahr des Eigentümerwechsels) und natürlich für 2020, 2021,

Andere Daten:

Bei der Betriebskosten-Abrechnung müssen Sie natürlich darauf achten, dass Sie nur die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergeben können und dass gegenüber dem Mieter ganz andere Umlageschlüssel gelten können (siehe Beitrag Rechenwerk Teil 4 – Umlageschlüssel?).

Außerdem sind Sie auf den Verkäufer angewiesen, denn Sie kennen ja die Höhe der Vorauszahlungen gar nicht, die der Mieter an den Verkäufer geleistet hat. Diese Daten brauchen Sie aber für die Betriebskosten-Abrechnung.

In der Abbildung unten sehen Sie schon, das sind ganz andere Zahlen. Die nicht umlagefähigen Kosten incl. Rücklage fehlen vollständig, dafür ist hier die Grundsteuer drin. Außerdem hat der Mieter eine viel niedrigere Vorauszahlung geleistet (logisch, wenn er nur für einen Teil der Kosten herangezogen wird). Insgesamt muss der Mieter 130,19 EUR an den neuen Eigentümer nachzahlen.

Nummer 4: Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:

Die 130 EUR, die der Käufer vom Mieter bekommt, beziehen sich ja auf das gesamte Jahr. Deswegen muss der Käufer diesen Betrag auch mit dem Verkäufer teilen. Er muss die Gelder, die zwischen Eigentümer(n) und Mieter geflossen sind, ebenso wie in Schritt 2 als einzelne Komponenten ausrechnen.

Hier geht es nun um Kosten und Vorauszahlungen, die zwischen dem Mieter und den beiden Eigentümern geflossen sind und nun zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden müssen. Das geht ganz einfach. Fortsetzung des Beispiels:

Was tun?

Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso. (Die Exceldatei stelle ich Ihnen gern kostenlos zur Verfügung).

So geht’s:

Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):

Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der Mieterabrechnung aus Schritt 3 (siehe roter Rahmen).

Umrechnungsfaktoren aus Schritt 2 übernehmen:

Die Daten haben Sie ja bereits.

Die Heizkosten wurden vom Dienstleister bereits in Form einer Zwischenabrechnung geliefert

und für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%), genau wie oben.

Multiplizieren:

Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:

Frischwasser:     111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR
Abwasser:           133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR
usw.

Und bei den Heizkosten übernehmen Sie direkt die „echten“ Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung.

In Summe ergeben sich 933,22 EUR Kosten, die der Mieter rechnerisch dem ehemaligen Vermieter schuldet und 1.116,97 EUR Kosten, die er dem neuen Vermieter schuldet.

Vorauszahlungen:

Hier im Beispiel hat der Mieter je 6 Monate lang 160 EUR an den ehemaligen Vermieter vorausbezahlt und die gleiche Summe an den neuen Vermieter. (jeweils 960 EUR).

Ergebnis:

Die Zahlen in der Abbildung haben ein umgedrehtes Vorzeichen, weil sie aus Sicht des Mieters sind.

Nicht verwechseln! Der Mieter hat die Nachzahlung von 130 EUR in einer Summe an den neuen Vermieter beglichen. Daher nur rein rechnerisch:

Der alte Vermieter schuldet dem Mieter 26,78 EUR Guthaben (933,22 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).

Der neue Vermieter bekommt 156,97 EUR als Nachzahlung des Mieters (1.116,97 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung). Der Käufer bekommt vom Mieter 130,19 EUR.

Wenn der Verkäufer jetzt 26,78 EUR an den Käufer überweist, dann hat der Käufer insgesamt 156,97 EUR erhalten (denn +130,19 +26,78 = 156,97).

Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 6: zukünftige Daten, die Kristallkugel und die Analyse-Paralyse

Ist die Suche nach lohnenswerten Eigentumswohnungen eine Suche nach der Nadel im Heuhaufen? Ich denke nicht. Zwar liegt das Geld nicht auf der Straße, aber wenn Sie die vier Grundrechenarten beherrschen, ist es nicht schwer. Trotzdem sollten Sie etwas Zeit investieren, um sich die Zahlen genauer anzuschauen. Schließlich geht es um viel Geld – und um Ihre finanzielle Unabhängigkeit. Ich habe als absoluter Immobilienamateur angefangen und inzwischen sechs Nadeln im Heuhaufen gefunden. Je mehr Routine und Erfahrung Sie sammeln, desto schneller finden Sie weitere Nadeln.

Es gibt also zwei Typen von Ausgaben und zwei Typen von Einnahmen. Jetzt sind Sie gefragt! Setzen Sie sich an den Schreibtisch oder ans Telefon, um das Datenmaterial möglichst genau zusammenzutragen. Bei aller Genauigkeit dürfen Sie aber niemals vergessen, dass vergangenheitsbezogene Zahlen nicht immer auf die Zukunft hochgerechnet werden können.

  • Stand die Wohnung wegen einer größeren Renovierung längere Zeit leer? Diesen Leerstand würde ich nicht hochrechnen, dafür aber vielleicht die Miete.
  • Oder hat die Stadt einmalige Erschließungskosten für eine Straßenbaumaßnahme auf die WEG umgelegt? Wenn die Maßnahme abgeschlossen ist, brauchen Sie mit solchen Kosten nicht mehr zu rechnen.

Beim Kredit und den Mieteinnahmen haben Sie vermutlich etwas mehr Planungssicherheit als bei den nicht umlagefähigen Betriebskosten. Doch auch diese werden relativ konstant sein, wenn sie nur aus Verwaltungs- und Bankgebühren bestehen und die Rücklage locker für alle möglichen Reparaturen ausreicht.

Übernehmen Sie jedenfalls nicht einfach blind irgendwelche Vergangenheitsdaten.

 Zumindest nicht, ohne genauer hinzusehen. Andererseits dürfen Sie sich aber auch nicht tot-analysieren, sonst gehen Sie vermutlich nie zum Notar.

Bei einem Kredit können Sie z.B. eine zehnjährige Zinsbindung vereinbaren, dann wird sich die Rate ein Jahrzehnt lang nicht ändern. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer vernünftigen Lage mit vernünftiger Ausstattung kaufen, können Sie davon ausgehen, dass Sie die vergangene Miete auch in Zukunft erwarten können.

Möglicherweise wird die Instandhaltung der Immobilie in Zukunft hohe Kosten mit sich bringen. Vielleicht ist es nötig, Balkone oder Fassaden aufwendig zu sanieren und die Eigentümergemeinschaft muss zur Planung auch auf einen Architekten bzw. Fachplaner zurückgreifen. Wenn die Rücklage für bestimmte Maßnahmen nicht ausreicht, ist dann und wann eventuell eine Sonderzahlung erforderlich.

Viele Dinge müssen Sie mangels Alternative auf Basis von Vergangenheitswerten schätzen und hochrechnen. Wenn die Wohnung z.B. vor dem Kauf schon viele Jahre langfristig vermietet gewesen ist, und das bei konstanter Miete, können Sie diese Einnahmen grundsätzlich als stabil betrachten. Gab es in den letzten 20 Jahren keine Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, müssen Sie solche Kosten auch nicht unbedingt für die Zukunft einplanen. Wenn allerdings in den letzten Eigentümerversammlungen immer wieder von Fassadensanierung oder Anstrich gesprochen wurde, dann sollten Sie sich überlegen, was das kosten könnte und nachschauen, ob genügend Geld in der Rücklage vorhanden ist.

Man sollte sich einerseits nicht tot-analysieren, aber andererseits unbedingt solche Überlegungen anstellen, die Ihnen der gesunde Menschenverstand gebietet. Je höher der Bildungsstand, desto eher neigt der Investor dazu, in die Analyse-Paralyse zu verfallen. Damit tun Sie sich auch keinen Gefallen. Entweder verbrauchen Sie zu viel Zeit oder ärgern den Verkäufer so lange mit unwichtigen Fragen, die er auch nicht beantworten kann, bis er kein Interesse mehr am Vertragsabschluss hat.

Wenn Sie also bspw. das geometrische Wachstum der Niederschlagswassergebühren der letzten 10 Jahre ausrechnen, um es auf die nächsten 20 Jahre zu extrapolieren, ist das irgendwie zu viel des Guten. Und bitte fangen Sie auch nicht mit Kaffeesatzleserei an, indem Sie die Lohnkosten des Gärtners für die nächsten 15 Jahre schätzen wollen, oder vom Verwalter eine verbindliche Zusage über sein zukünftiges Honorar verlangen. Damit werden Sie am Ende bei Miteigentümern und Verwaltung nicht auf Gegenliebe stoßen, weil es für die zu anstrengend ist.

Gesucht ist also ein gesundes Mittelmaß aus akribischer Datenanalyse einerseits und andererseits die Kirche im Dorf zu lassen, während Sie die Daten zusammentragen.

Foto: Stephan Walochnik

Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 5: Das WEG-Hausgeld

Hausgeld oder Wohngeld nennt man die Nebenkosten, die Sie an die WEG bezahlen. Und: Mit der sog. Jahresabrechnung wird am Ende vom Kalenderjahr über die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet. Belastbare Zahlen bekommen Sie also aus der WEG-Jahresabrechnung.

Es deckt sämtliche Kosten ab, die aufgrund des Gemeinschaftseigentums angefallen sind, denn es gibt ja keine übergeordnete Instanz wie einen Vermieter, der anstelle des Wohnungseigentümers irgendwelche Kosten übernehmen würde.

Die vom Wohnungseigentümer an die WEG zu bezahlenden Nebenkosten unterteilt man wie folgt:

  1. Unter „umlagefähigen Kosten“ versteht man die Heiz- und Betriebskosten, die man an den Mieter weitergeben kann.
  2. Die „nicht umlagefähigen Kosten“ dürfen nicht an (Wohnraum-) Mieter weitergegeben werden. Darunter versteht man bspw. Verwaltungskosten, Bankgebühren, Instandhaltung und Instandsetzung (also Reparaturen) und leider manchmal auch Kosten von Rechtsanwälten und Sachverständigen.
  3. Die „Rücklage“, also das Vereinssparschwein der WEG. Wichtig für Ihren Geldbeutel ist die „Beitragspflicht zur Rücklage“, also die jährliche Zuführung. Hiervon sollen größere Reparaturen bezahlt werden, damit gewährleistet ist, dass es nicht zu finanziellen Engpässen kommt.

Worauf sollten Sie achten?

Während die Betriebskosten ein durchlaufender Posten sind und vom Mieter getragen werden, sind die beiden anderen Bestandteile für Sie sehr wichtig.

Eine angemessene Zuführung zur Rücklage ist sinnvoll, damit Sie sich nicht auf überraschende Sonderzahlungen einstellen müssen. Eine hohe Beitragspflicht zur Rücklage ist also kein schlechtes Zeichen! Über die „angemessene“ Höhe könnte man einen separaten Artikel schreiben. Rund ein EUR pro Quadratmeter und Jahr sollten nicht unterschritten werden. Aber auch das muss nicht sein, denn wenn die Bausubstanz noch sehr gut und die Rücklage gerappelt voll ist, dann ist eine hohe Beitragspflicht vielleicht gar nicht nötig. Außerdem kommt es auf Zustand und Ausstattung des Gebäudes an.

Schauen Sie sich aber die nicht umlagefähigen Kosten genauer an: Um Verwaltungs- und Kontoführungsgebühren kommen Sie nicht drumrum. Aber gab es (vielleicht aufgrund einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft) schon Anwalts- und Gerichtskosten? Mitgehangen, mitgefangen! Diese Kosten zahlen alle. Oder ist aufgrund anstehender Sanierungen oder anderweitiger Großprojekte ein Architekt oder Sachverständiger notwendig? Der kostet Geld und das zahlen dann die Eigentümer – und Sie gehören dazu.

Foto: Stephan Walochnik

Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 4: Die Betriebskosten

Die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter erhalten, sind ein durchlaufender Posten. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sind diese im monatlichen „Hausgeld“ (oder „Wohngeld“) enthalten, das Sie an die WEG überweisen. Dazu komme ich im darauffolgenden Artikel.

Betriebskosten sind alle Kosten, die durch den laufenden Betrieb eines Gebäudes entstehen, z.B. Niederschlagswasser, Versicherungsprämien, Hausmeister oder die Wartung des Aufzugs. Es gibt eine gesetzliche Obergrenze. Sie dürfen nur das an den Mieter weitergeben, was in der sog. BetrkVO (Betriebskostenverordnung) steht. Also keine Reparaturen, Fassadenanstriche und so weiter. Ungeachtet der Obergrenze gelten die Regelungen des Mietvertrags. Wenn bereits ein Mietverhältnis besteht, schauen Sie unbedingt nach, ob im Vertrag keine Befreiungen oder Ausschlüsse bestimmter Betriebskosten ausgehandelt wurden.

Weil sie Betriebskosten an den Mieter weitergeben können, ist der Stellenwert meistens weniger wichtig. Anders bei Leerstand, denn in diesen Monaten müssen Sie selbst bezahlen. Genau wie bei der Kaltmiete müssen Sie sich also überlegen, mit wie viel Leerstand Sie kalkulieren: Die Wohnung ist bereits langfristig vermietet und es sieht auch nicht danach aus, dass der Mieter bald auszieht? Dann können Sie natürlich mit vollen 12 Monaten rechnen. In allen anderen Fällen sollten Sie auch potenzielle Leerstände einkalkulieren. Ich persönlich rechne oft mit einem halben Monat Leerstand pro Jahr, also mit 11,5 Monatsmieten. Passt diese Zahl auch zu Ihrer Situation? In einer strukturschwachen Region mit viel Wegzug sind vielleicht zwei Monatsmieten angebrachter, während Sie in Metropolregionen wie München oder Köln aufgrund der enormen Nachfrage mit überhaupt keinem Leerstand rechnen müssen

Sie finden die Betriebskosten der Vergangenheit in den alten WEG-Abrechnungen. Die sehen zwar bei jeder Hausverwaltung etwas anders aus, aber meistens sind sie als „[auf den Mieter] umlagefähige Kosten“ gekennzeichnet.

Daneben gibt es noch die „Grundsteuer B“, die nicht über die WEG abgerechnet, sondern von Ihrem privaten Konto abgebucht wird.

Vorsicht Falle!

Obwohl der Mieter grundsätzlich alle Betriebskosten tragen muss, können extrem hohe Kosten (verursacht durch aufwändige Gebäudetechnik) den Mieter abschrecken, sodass er den Mietvertrag gar nicht erst unterschreibt, siehe Artikel Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein.

Foto: Stephan Walochnik

Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 3: Die Kreditrate

Die monatliche Kreditrate besteht aus Zins und Tilgung und wird auch Annuität genannt. Bei einem wirklich guten Deal trägt die Wohnung auch die Tilgung und zudem einen (mindestens) einen kleinen Überschuss jeden Monat.

Sie möchten sich ein passives Einkommen aufbauen? Dann lassen Sie sich keinen Bären aufbinden! Die Wohnung muss auch die Tilgung tragen. Zwar verringert die Tilgung Ihre Verbindlichkeiten, trotzdem ist das Geld nicht mehr auf Ihrem Girokonto. Soll Ihre Immobilie unterm Strich etwas beisteuern oder Ihnen zusätzlich auf der Tasche liegen?

Also seien Sie bloß skeptisch, wenn der Banker oder Makler Ihnen erzählt, dass Sie nur durchhalten müssen, bis die Wohnung in 30 Jahren abbezahlt ist, weil das passive Einkommen dann erst kommt. Wenn Sie mit Immobilien ein passives Einkommen aufbauen möchten, dürfen Sie NICHT jeden Monat 50 EUR drauflegen. Die Einnahmen aus der Wohnung müssen alle Ausgaben decken, einschließlich Tilgung, denn die verlässt ja jeden Monat Ihr Konto. Ein passives Einkommen setzt voraus, dass die Zahlen passen. Manchmal muss man erst vorhandeln, damit das Geschäft sich lohnt, andere lohnen sich gar nicht.

Wie hoch ist denn die monatliche Annuität?

Der Zinssatz hängt stark von Ihrer Bonität und Einkommenssituation ab. Die kann ja manchmal sehr vielschichtig sein. Deswegen lohnt es sich, schon frühzeitig zur Bank zu gehen, am besten schon, bevor Sie auf Wohnungssuche gehen.

Wenn Sie erst eine Wohnung gefunden haben, dann muss es schnell gehen. Vielleicht stehen noch andere Interessenten vor der Tür? Der Verkäufer verkauft an den, der als erstes eine Finanzierungszusage hat. Deswegen ist es sinnvoll, schon frühzeitig zur Bank zu gehen, um Ihre persönlichen Konditionen herauszufinden.

Ein Beispiel: Bei mir persönlich sind es oft 4 Prozent. Die Bank verlangt von mir rund 1 Prozent Kreditzinsen. Weil ich in den meisten Fällen den gesamten Kaufpreis per Kredit finanziere, möchte sie eine „relativ hohe“ Tilgung von 3 Prozent. In Summe werde ich also jährlich 4 Prozent vom Kaufpreis an die Bank überweisen. Das teile ich durch 12 Monate, um meine monatliche Belastung auszurechnen.

Die monatliche Kreditrate ist in meinem Fall Kaufpreis x 4 Prozent geteilt durch 12.

Zwar hängen die genauen Konditionen auch vom Objekt selber ab, aber eine ungefähre Zahl wird die Bank Ihnen meistens auch so schon sagen können.

Foto: Stephan Walochnik

Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 2: Die Mieteinnahmen

Das wichtigste zuerst: Die Mieteinnahmen. Mieteinnahmen sind Ihre einzige Einnahme aus der Wohnung. Abgesehen von Betriebskosten, die Sie ja nicht behalten, sondern zur Deckung laufender Kosten verwenden.

Also ist die Kaltmiete ausgesprochen wichtig, denn Sie brauchen sie, um Zins und Tilgung der Kreditrate zu bezahlen. Als allererstes müssen Sie also wissen, wie hoch diese wichtige Einnahme ist!

Fall 1: Die Wohnung ist vermietet und der Mieter möchte auch bleiben.

Dann ist es einfach. Sie können einfach in den bestehenden Mietvertrag schauen, an den Sie sowieso gebunden sind („Kauf bricht nicht Miete“, sagt § 566 BGB).

Das gibt Ihnen Planungssicherheit und sie wissen, wie hoch Ihre monatlichen Einnahmen sind. Dann müssen Sie noch sicherstellen, dass der Mieter auch regelmäßig und pünktlich zahlt. Nichts ist schlimmer, als sich (ohne es zu wissen) in ein problematisches Mietverhältnis einzukaufen. Lassen Sie sich vom Verkäufer Kontoauszüge oder ähnliche Nachweise zeigen. Er kann ja auch sein Online-Banking ausdrucken und den Rest schwärzen.

Entspricht die Höhe der Überweisung dem Mietvertrag?
Wenn nein, wo liegt die Abweichung?

In Deutschland richtet man üblicherweise einen einzigen Dauerauftrag für (Kalt-) Miete UND Nebenkosten ein. Wenn es Abweichungen gibt, müssen Sie klären, wie sich der Dauerauftrag aufteilt (denn nur die Kaltmiete dürfen Sie behalten). Wurde zwischenzeitlich die Miete erhöht, lassen Sie sich die entsprechenden Dokumente zeigen. Oder war es „nur“ eine Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlung?

Rechnen Sie immer nur mit der IST-Miete.

Und wie ist es mit Mietminderungen? Rechnen Sie immer nur mit der tatsächlich gezahlten IST-Miete. Wenn der Mieter einen Teil seiner Miete wegen (tatsächlichen oder behaupteten) Mängeln einbehält, sollten Sie das unbedingt klären, bevor Sie zum Notar gehen.

Das Prinzip gilt in beide Richtungen: Potentielle Mieterhöhungen sollten Sie keinesfalls einkalkulieren, denn Sie wissen nicht, ob der Mieter hier mitspielt oder kündigt.

Schnell wird aus der langfristig vermieteten Kapitalanlage ein Leerstand.

Sie tun sich keinen Gefallen damit, als neuer Vermieter mit einer Mieterhöhung ins Haus zu fallen. Möglicherweise haben Sie dann zwar monatlich 30 oder 50 EUR mehr auf dem Konto, aber der Mieter wird meistens verärgert reagieren und manchmal möchte er sich bei jeder Gelegenheit „revanchieren“. Vielleicht sucht er von jetzt an jedes kleine Problem, mit dem er Sie behelligen kann. Vielleicht können Sie sich bei der nächsten Betriebskostenabrechnung auf eine lange Debatte einstellen. Vielleicht zweifelt er die Ausgaben an, fordert Belegeinsicht oder wird Ihnen am Telefon zwei Stunden lang Fragen stellen. Vielleicht bekommen Sie auch Briefe vom Mieterschutzverein. Wenn Sie ehrlich und transparent sind, brauchen Sie nichts zu befürchten. Trotzdem können Sie auf die ganzen Scherereien verzichten. Ich persönlich bin kein Freund von Mieterhöhungen – und halte das meinen Mietern auch regelmäßig vor Augen („Tue Gutes und rede darüber“).

Und: Wenn die Miete bisher nicht ganz so hoch ist, können Sie das auch als Argument für die Kaufpreisverhandlung nutzen.

Foto: Stephan Walochnik

Fall 2: Die Wohnung wird unvermietet verkauft.

Zum Beispiel, wenn der Mieter ausziehen möchte oder die Wohnung vom Verkäufer selbst benutzt wurde. Dann haben Sie keine Vergangenheitsdaten, mit denen Sie die zukünftigen Mieteinnahmen verlässlich schätzen können und müssen sich auf Datensuche begeben. Überlegen Sie, welche Mieteinnahmen Sie erzielen können.

Gute Anhaltspunkte bieten Mietspiegel und Online-Portale.

„Wie hoch die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter in der Gegend?“ Diese Frage beantwortet Ihnen der Mietspiegel, meistens in Form einer Tabelle. Manche beziehen sich auf eine Stadt (z.B. Düsseldorf), andere auf einen Landkreis (z.B. Rhein-Kreis Neuss). Die Mietspiegel sind meistens sortiert nach große/mittlere/kleine Wohnung und/oder nach Baujahr in neue/mittlere/alte Wohnung. Die Details unterscheiden sich von Stadt zu Stadt.

Meistens sind auch Mietspannen „von / bis“ angegeben. Um sich nicht in falsche Sicherheit zu wiegen, sollten Sie sich für Ihre Rechnung vielleicht zuerst an den Mittelwerten orientieren. Natürlich nur dann, wenn es sich nicht um eine ausgesprochen luxuriöse und hochwertige Wohnung handelt, dann können Sie sich natürlich trotzdem an den obersten Werten orientieren.

Aber Sie sollten sich nicht allein auf den Mietspiegel verlassen.

Vorsicht! Die Daten des Mietspiegels basieren auf statistischen Vergangenheitswerten. Die Erhebung ist bestimmt eine enorme Arbeit und Meisterleistung, und trotzdem ist er bereits bei seiner Veröffentlichung veraltet. In vielen Gemeinden werden Mietspiegel auch nur alle paar Jahre erhoben. Vielleicht sind die Durchschnittsmieten seit seiner Veröffentlichung auch wieder gestiegen?

Es lohnt sich also, nach weiteren Datenquellen zu suchen, bspw. in Online-Portalen. Aktuelle Angebote von Mietwohnungen bei Immoscout, Immowelt und Immonet sind für Sie ein weiterer Anhaltspunkt.

Erinnerung: Sie suchen nach der KALTmiete ohne Nebenkosten!

Hier sollten Sie einfach mal mit der Umkreissuche schauen, welche ähnlichen Wohnungen momentan zu vermieten sind und wie dort die Kaltmiete pro Quadratmeter ist. Diese Zahl können Sie dann auf Ihre Wohnung umrechnen.

Das gilt natürlich nur, sofern Lage, Ausstattung, Qualität, Aussicht usw. halbwegs vergleichbar sind. Wenn die „Vergleichsobjekte“ nicht vergleichbar sind, denken Sie über prozentuale Zu- oder Abschläge nach, obwohl man die kaum verallgemeinern kann. Am besten eignet sich eine Nutzwertanalyse, dazu gibt es bald einen separaten Artikel. Im Zweifelsfall rechnen Sie lieber etwas mehr herunter, damit Sie nicht am Ende in die Röhre gucken.

Leerstand?

Am Schluss müssen Sie noch überlegen, ob und mit wie viel Monaten Leerstand Sie im Jahr kalkulieren. Die Wohnung ist bereits langfristig vermietet und es sieht auch nicht danach aus, dass der Mieter bald auszieht? Dann können Sie natürlich mit vollen 12 Monaten rechnen. In allen anderen Fällen sollten Sie auch potenzielle Leerstände einkalkulieren. Ich persönlich rechne oft mit einem halben Monat Leerstand pro Jahr, also mit 11,5 Monatsmieten. Passt diese Zahl auch zu Ihrer Situation? In einer strukturschwachen Region mit viel Wegzug sind vielleicht zwei Monatsmieten angebrachter, während Sie in Metropolregionen wie München oder Köln aufgrund der enormen Nachfrage mit überhaupt keinem Leerstand rechnen müssen. Neuvermietungen sind dort überhaupt kein Problem. Hier ist natürlich Fingerspitzengefühl für die Situation gefragt.

Foto: Stephan Walochnik

Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 1: Die vier Erfolgsgrößen

Ich habe gute Nachrichten für Sie: Es gibt jede Menge Eigentumswohnungen, mit denen Sie sich Ihr passives Einkommen aufbauen können. Aber nicht jede Eigentumswohnung ist geeignet. Manche Objekte rechnen sich einfach nicht. Das wichtigste Prinzip, um mit Ihrer Eigentumswohnung Geld zu verdienen, lautet:

Der Überschuss Ihrer Eigentumswohnung darf nicht negativ sein.

Für den Überschuss gibt es vier Einflussfaktoren, auf die es ankommt:

In diesem 4-teiligen Artikel möchte Ihnen die „Vier Riesen“ Ihres Erfolgs genauer vorstellen, aus denen sich Ihr Geldfluss zusammensetzt:

  1. Einnahmen: (Kalt-) Miete
  2. Einnahmen: Betriebskosten (durchlaufender Posten)
  3. Ausgaben: Kreditrate (incl. Tilgung!)
  4. Ausgaben: WEG-Hausgeld

Ich wünsche mir, dass Sie am Ende dieses Artikels selber berechnen können, ob sich eine bestimmte Eigentumswohnung lohnt oder nicht.

Immobilienkredit: Zinsbindung und Hebeleffekt

Im Normalfall sind Eigentumswohnungen kreditfinanziert. Die häufigste Form der Immobilienfinanzierung sind grundpfandrechtlich besicherte Darlehen von Banken und Versicherungen.

Man spricht auch von einem Hebeleffekt, weilder Kreditbetrag oft um ein Vielfaches höher ist als Ihr Jahreseinkommen. Wegen der langen Lebensdauer und hohen Kapitalbindung finanziert man Eigentumswohnungen meistens auch sehr langfristig. Meistens geht man davon aus, dass der Betrag erst nach etwa 30 bis 40 Jahren zurückgezahlt ist – das ist ein ganzes Erwerbsleben lang.

Zwar ist der Immobilienkredit auf 30 bis 40 Jahre ausgelegt, aber die „Zinsbindung“ ist meistens viel kürzer. Was bedeutet das? Der Kreditzins wird meistens für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart. Ihre monatliche Rate, bestehend aus Zins und Tilgung, ändert sich während dieser Zeit nicht. Danach muss man mit der Bank neu verhandeln. Üblicherweise schreibt man den Zins „nur“ für fünf oder zehn Jahre fest.

Zum Beispiel leihen Sie sich von der Bank 300.000 EUR zu 0,8 Prozent Zinsen. Sie einigen sich auf eine Zinsbindung von 10 Jahren. Während dieser Zeit werden Sie 0,8 Prozent Zinsen bezahlen. Was danach kommt, weiß der Geier. Obwohl es bei einer so hohen Summe sehr gefährlich sein kann, macht es irgendwie jeder.

Der Hebeleffekt ist wirklich erheblich. Bei Ablauf der Zinsbindung können die monatlichen Kosten sprunghaft steigen – selbst bei relativ geringen Zinserhöhungen. Anders als z.B. Aktien können Sie Ihre Eigentumswohnung nicht kurzfristig verkaufen. Selbst wenn Sie schnell einen Käufer finden, dauert allein die Abwicklung eine gewisse Zeit, weil so viele Akteure mitspielen (z.B. Bank, Grundbuchamt, Käufer, Notar).

Denken Sie bspw. an eine Kreditsumme von „nur“ 100.000 EUR. Wenn der Zins um zwei Prozent steigt, zahlen Sie jährlich 2.000 EUR mehr – nur für die Zinsen. Das sind 166 EUR im Monat. Wenn Sie nicht aufpassen, geraten Sie in erhebliche Zahlungsschwierigkeiten. Es geht aber auch andersrum:

Seit meiner Berufsausbildung zum Bankkaufmann (2006) war „der Zins noch nie so günstig wie heute“. Aber jedes Jahr aufs Neue 🙂

Wenn der Zins um zwei Prozent fällt, dann ist Ihre neue Kreditrate auch 166 EUR niedriger.

Foto: Stephan Walochnik

Die drei Arten von Immobilienkrediten

Im Normalfall sind Eigentumswohnungen kreditfinanziert. Nur sehr selten wird ein größerer Anteil des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufgebracht. Private Immobilieninvestoren nehmen meistens ein langfristiges Bankdarlehen auf.

Banken bieten zur Finanzierung von Immobilieneigentum in der Regel grundpfandrechtlich besicherte Darlehen an. Über eine Grundschuld oder Hypothek wird die Immobilie an das Darlehen gekoppelt. Die Verpfändung ist die Kreditvoraussetzung. Sie können die Wohnung also nur deswegen kaufen, weil die Bank Ihnen einen langfristigen Kredit zur Verfügung stellt und im Gegenzug das Grundbuch Ihres Eigenheims mit einer Verbindlichkeit belastet.

Grundpfandrechtliche Immobilienkredite unterscheidet man oft hinsichtlich der Tilgungsmodalitäten in Annuitäten-, Raten- und endfällig zu tilgende Festdarlehen:

  • Annuitätendarlehen sind in Deutschland am verbreitetsten: Durch die kontinuierliche Tilgung nimmt die Restschuld immer weiter ab, aber die monatliche Rate (sog. Annuität) verändert sich nicht. Die enthaltenen Schuldzinsen nehmen immer weiter ab, während der Tilgungsanteil der Rate steigt.
  • Der Tilgungsanteil von Raten(tilgungs)darlehen bleibt immer gleich. Damit „schmilzt“ die Restschuld von Monat zu Monat. Damit nimmt auch die Zinslast immer weiter ab – und ebenfalls die monatliche Rate. Ich habe noch nie verstanden, wer sowas braucht. Wer sich die hohe Anfangsrate leisten kann, sollte sie beibehalten, um die Schulden schnellstens loszuwerden, und wer „steuerliche Vorteile“ sucht, sollte seine Bank um 12 Prozent Zinsen bitten.
  • Festdarlehen (oder endfällige Darlehen) sind genauso komisch: Während der gesamten Laufzeit ist überhaupt keine Tilgung vorgesehen, Sie zahlen ausschließlich Zinsen – und die werden deshalb auch nicht weniger. Ein sog. „Tilgungsersatzmittel“ (z.B. eine Lebensversicherung), dient zur vollständigen Rückzahlung am Laufzeitende (und nicht vorher). Bis 2005 wurde dieses „Wackelmodell“ beworben mit der steuerlichen Absetzbarkeit von Schuldzinsen im Rahmen von Vermietung und Verpachtung, zudem waren die Habenzinsen aus Lebensversicherungen steuerfrei. Aber auch nach Steuern waren die Kreditzinsen viel höher als die Guthabenzinsen der Lebensversicherung! Ich befürchte, sobald man den Leuten mit „steuerlichen Vorteilen“ kommt, unterschreiben sie alles.
Foto: Stephan Walochnik

Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein

Die Wohnung gefällt Ihnen eigentlich ganz gut, aber Sie können sich noch nicht ganz mit dem Gedanken anfreunden, sie zu kaufen, weil das Gebäude in den 70ern gebaut wurde?

Ich teile diese Sorge nicht. Dann heißt es immer, Strom- und Wasserleitungen müssten vielleicht bald erneuert werden, aber ich kann diesen Gedanken nicht ohne weiteres bestätigen. Ganz davon abgesehen, dass eine Sanierung des Leitungsnetzes vermutlich die Höchststrafe für jeden Verwalter ist. Zum Glück habe ich auch das in meinen 10 Verwalterjahren noch nicht erlebt.

Nein, ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein. Ganz im Gegenteil:

Insbesondere bei Neubauten drohen ausufernde Wartungskosten, wenn umfangreiche technische Ausstattung vorhanden ist.

Manche alten Gebäude hingegen verfügen über (fast) gar keine Anlagen mit viel Wartungsaufwand, abgesehen vielleicht von Heizung und Dach. Manchmal kommt noch ein Gärtner, Hausmeister oder Treppenhausreiniger dazu. Aber vor allem im bei Neubauten findet man zum Teil ausufernde Gebäudetechnik, die ein Gebäude aufgrund von Brandschutz- und Betreibervorschriften (und ähnlichem) mit hohen Folgekosten belasten und für Selbstnutzer und Mieter sehr unattraktiv machen.

Wenn das Gebäude einen Aufzug besitzt, kommen hohe Kosten auf die Eigentümer zu: Da gibt es eine ganze Reihe von Betreibervorschriften. Betreiber ist nicht die Aufzugsfirma, sondern die Eigentümergemeinschaft. Sie können sich einstellen auf quartalsweise Wartungen und jährliche TÜV-Prüfungen. Die kosten richtig Geld. Und wehe, Sie versäumen mal eine Prüfung – das ist nämlich genauso, als würden Sie mit dem Auto ohne TÜV durch die Gegend fahren. Wenn Sie einen Aufzug betreiben, gibt es die monatliche oder quartalsweise Wartung (Aufzugsfirma), die Haupt- und Zwischenprüfung (TÜV), Stromkosten (Stadtwerke), Telefonleitung (Telekom) und die Aufschaltung zur Notrufzentrale (Aufzugsfirma), wenn mal jemand steckenbleiben sollte.

Ich möchte Ihnen eine Vorstellung von den Kosten eines Aufzugs geben. Als Beispiel schaue ich in die Abrechnung 2019 eines 10-Familien-Hauses mit Aufzug:

  • Quartalsweise Wartung (Aufzugsfirma): 970 EUR p.a.
  • Zwischenprüfung (TÜV): 440 EUR
  • Stromkosten (Stadtwerke): 930 EUR p.a.
  • Telefonleitung für den Notruf (Telekom): 265 EUR p.a.
  • Aufschaltung zur Notrufzentrale (d.h. Call-Center der Aufzugsfirma): 625 EUR p.a.
  • Reparaturen im Jahr 2019: 400 EUR
  • Gesetzlich vorgeschriebene Einweisung von Eigentümern als „Aufzugswärter“: 265 EUR

In Summe 3.895 EUR für 2019.

Ganz schön viel für einen Aufzug, finden Sie nicht?

Foto: Stephan Walochnik

Besonders Brandschutzvorschriften können bei Neubauten ganz schön ins Geld gehen: Ich kenne ein Wohngebäude mit Tiefgarage (11 Doppel- und 16 Einzelstellplätze, sagen wir also 38 Stellplätze). Die Tiefgarage besitzt eine breite Palette an Brandschutztechnik und zieht enorme Kosten nach sich.

Die Nebenkosten (nicht Miete!) pro Einzelstellplatz lagen bei etwa 500 EUR für das Jahr 2019, bei Doppelstellplätzen ca. 850 EUR für 2019.

Neben gewöhnlichen Grundbesitzabgaben wie Verwaltungs- und Hausmeisterkosten war die umfangreiche Gebäudetechnik der Grund für die extremen Kosten – und die ist in Neubauten größtenteils vorgeschrieben.

Kaufmännisch gerundet entfielen im Jahr 2019 die folgenden Kosten auf die Tiefgarage:

  • 4.100 EUR Strom Beleuchtung,
  • 4.300 EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Sprinkleranlage,
  • 400 EUR TÜV-Prüfung Sprinkleranlage,
  • 1.000 EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Abluftanlage,
  • 200 EUR (planmäßige!) WartungskostenTiefgaragentor sowie
  • 200 EUR TÜV-Prüfung von Notbeleuchtung und deren Stromversorgung,

In Summe 10.200 EUR für 38 Stellplätze.

Dann gibt es noch Brandschutztechnik, die für Gebäude und Tiefgarage gemeinsam vorgesehen ist. Hier wurden weitere Kosten verursacht (auch kaufmännisch gerundet):

  • 700 EUR (planmäßige!) WartungskostenderBrandmeldeanlage (BMA),
  • 3.300 EUR Aufschaltung der BMA zur Feuerwehr sowie
  • 800 EUR (planmäßige!) Wartungskostenvon Brandschutzklappen.

Ergibt in Summe nochmal 4.800 EUR, zusammen also rund 15.000 EUR.

Diese laufenden Wartungskosten beinhalten keinerlei Reparaturen und keinerlei außerplanmäßige Kosten.

Das ist vielleicht ein Extrembeispiel, aber es zeigt die Auswirkungen der teuren (und vorgeschriebenen) Gebäudetechnik bei Neubauten. Ich persönlich kaufe jedenfalls lieber 70er-Jahre-Wohnungen.

Foto: Stephan Walochnik