Meine kostenlose Doktorarbeit ist online („Bewertung von Eigentumswohnungen“)

Liebe Kunden, liebe Leser, liebe Freunde,

diesen Artikel hätte ich schon viel früher schreiben sollen. Nämlich vor ziemlich genau einem Jahr. Habe ich aber nicht. Ich habe einfach mal Urlaub gemacht und bin ein Jahr lang etwas kürzer getreten. Trotzdem hat es meine Doktorarbeit bis heute (05.07.2021) schon auf 16.000 Downloads geschafft. Sie können mein Werk („Bewertung von Eigentumswohnungen“) hier kostenlos herunterladen:

https://link.springer.com/book/10.1007%2F978-3-658-30840-7

(oder einfach Google-Suche nach „Stephan Walochnik Bewertung von Eigentumswohnungen“)

Dieses Format heißt „Open Access-Dissertation“ und bedeutet, dass jeder das Werk im Netz frei herunterladen kann. Ach ja – Sie müssen und sollten dieses Buch nicht kaufen, um mich zu unterstützen. Das bringt mir nichts, denn an Dissertationsveröffentlichungen verdient der Autor nichts. In meinem Fall („Open Access-Dissertation“) verdiene ich an den Verkäufen vom physischen Buch wirklich – ernsthaft – keinen Pfennig. Sie können es natürlich trotzdem kaufen, unterstützen damit aber nur den Verlag – und nicht mich. Eine kostenlose Veröffentlichung kostet sowieso nur geringfügig mehr als eine normale Dissertationsveröffentlichung, erhöht aber meine Reichweite und trägt meinem Transparenzgedanken rechnung. Womit dann auch alle potentiellen Plagiatsvorwürfe sofort vom Tisch wären, weil einfach jeder Mensch auf der Welt das Buch herunterladen und prüfen könnte.

Worum geht es in dem Buch?

Bei der Investition in eine Eigentumswohnung muss man seine Preisobergrenze kennen, um nicht zu viel zu bezahlen – was man ja ganz bewusst trotzdem machen kann, denn eine Wohnung kann ja auch einen ideellen Wert besitzen (in wissenschaftlicher Sprache heißt die Preisobergrenze dann „Grenzpreis“, „Entscheidungswert“ oder meinetwegen auch „Schmerzgrenze“). Es beginnt mit den Rahmenbedingungen: Zuerst müssen Sie das Bewertungsobjekt (die Eigentumswohnung) und dessen rechtliche Bestimmungen kennen. Wie lauten eigentlich die gesetzlichen Regelungen für Wohnungseigentum und wo finde ich sie? Was darf ich alleine entscheiden und wo haben die Nachbarn ein Mitspracherecht? Das alles finden Sie in Kapitel 2 meiner Doktorarbeit. Anschließend geht es darum, seinen Gewinn (oder Verlust) zu berechnen. Aber wie? Ich zeige Ihnen im Detail, aus welchen Quellen Ihnen als Vermieter Geld zu- oder abfließt und wie Sie das prognostizieren können. Für eine wissenschaftliche Arbeit ist mir das wirklich ziemlich realitätsnah gelungen. Diese zukünftigen Überschüsse werden dann mit einem mathematischen Modell auf den heutigen Zeitpunkt verdichtet (bzw. abgezinst, also Bewertung im engeren Sinne). Das ist aber ganz einfach. Am Schluss erweitere ich das alles noch um Steuern. Richtig gehört, wer Geld verdient, muss auch (Einkommen-) Steuern bezahlen. Keine neue Erkenntnis. Man kann die Steuern ja nicht einfach weglassen und sich reich rechnen. Also geht es am Schluss noch darum, wann Sie welche Steuern zahlen müssen, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten. Wenn Sie trotzdem noch finden, dass das alles ziemlich wissenschaftlich und verklausuliert geschrieben ist, dann habe ich gute Nachrichten für Sie:

Mein zweites Buch ist auch schon in Vorbereitung.

Ganz ohne Uni und Doktortitel, für „normale Menschen“ wie Sie und mich geschrieben, geht es um genau dieses Thema: Investition in Eigentumswohnungen. Wie geht das, worauf müssen Sie achten, wie können Sie Ihr Risiko minimieren, können Sie bestimmte Objekte schon bei der Vorselektion aussortieren – und wie können Sie Ihren Gewinn prognostizieren?

Ende oder Zwischenstation einer Reise?

Nach Veröffentlichung und Disputationsvortrag wurde mir schließlich von der FernUniversität in Hagen am 14.05.2020 der Doktortitel verliehen. Der Weg dahin war ziemlich anstrengend und nach „drei Jahren ohne Freunde und Tageslicht“ habe ich erstmal ein „Sabbatjahr“ eingelegt – und von Mai 2020 bis Mai 2021 meine Aktivitäten ziemlich zurückgefahren, um mich ein Bisschen zu erholen. Und so schließt sich der Kreis: Heute schreibe ich diesen Artikel erst, den ich eigentlich – mal eben schnell – im Mai 2020 schon hätte schreiben können.

Wie geht es weiter?

Ich arbeite jedenfalls gerade an meinem nächsten Buch (siehe oben), werde einen Podcast rausbringen und ab 2022 Seminare veranstalten, in denen Sie lernen können, erfolgreich in Eigentumswohnungen zu investieren, und auf denen ich Ihnen „die Geheimnisse des Wohnungseigentumsrechts“ näherbringe, wenn Sie das möchten. Ich verspreche Ihnen: Es bleibt spannend und ich werde Sie auf dem Laufenden halten.

Wenn Sie möchten, können Sie bis dahin meine Dissertation unter diesem Link kostenlos als pdf-Datei herunterladen:

https://link.springer.com/book/10.1007%2F978-3-658-30840-7

(oder einfach Google-Suche nach „Stephan Walochnik Bewertung von Eigentumswohnungen“)

Herzliche Grüße

Dr. Stephan Walochnik

Ich am 14.05.2020

Lohnt sich das? Teil 6: Prognose vs. Kristallkugel und die Analyse-Paralyse

Gibt es überhaupt noch lohnenswerte Eigentumswohnungen? Oder ist das die Suche nach der Nadel im Heuhaufen? Ich denke nicht. Zwar liegt das Geld nicht auf der Straße, aber wenn Sie die vier Grundrechenarten beherrschen, ist es nicht schwer. Trotzdem sollten Sie etwas Zeit investieren, um sich die Zahlen genauer anzuschauen. Schließlich geht es um viel Geld – und um Ihre finanzielle Unabhängigkeit. Ich habe als absoluter Immobilienamateur angefangen und inzwischen sechs Nadeln im Heuhaufen gefunden. Je mehr Routine und Erfahrung Sie sammeln, desto schneller finden Sie weitere Nadeln.

Es gibt also zwei Typen von Ausgaben und zwei Typen von Einnahmen. Jetzt sind Sie gefragt! Setzen Sie sich an den Schreibtisch oder ans Telefon, um das Datenmaterial möglichst genau zusammenzutragen. Bei aller Genauigkeit dürfen Sie aber niemals vergessen, dass vergangenheitsbezogene Zahlen nicht immer auf die Zukunft hochgerechnet werden können.

  • Stand die Wohnung wegen einer größeren Renovierung längere Zeit leer? Diesen Leerstand würde ich nicht hochrechnen, dafür aber vielleicht die Miete.
  • Oder hat die Stadt einmalige Erschließungskosten für eine Straßenbaumaßnahme auf die WEG umgelegt? Wenn die Maßnahme abgeschlossen ist, brauchen Sie mit solchen Kosten nicht mehr zu rechnen.

Beim Kredit und den Mieteinnahmen haben Sie vermutlich etwas mehr Planungssicherheit als bei den nicht umlagefähigen Betriebskosten. Doch auch diese werden relativ konstant sein, wenn sie nur aus Verwaltungs- und Bankgebühren bestehen und die Rücklage locker für alle möglichen Reparaturen ausreicht.

Übernehmen Sie jedenfalls nicht einfach blind irgendwelche Vergangenheitsdaten.

 Zumindest nicht, ohne genauer hinzusehen. Andererseits dürfen Sie sich aber auch nicht tot-analysieren, sonst gehen Sie vermutlich nie zum Notar.

Bei einem Kredit können Sie z.B. eine zehnjährige Zinsbindung vereinbaren, dann wird sich die Rate ein Jahrzehnt lang nicht ändern. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer vernünftigen Lage mit vernünftiger Ausstattung kaufen, können Sie davon ausgehen, dass Sie die vergangene Miete auch in Zukunft erwarten können.

Möglicherweise wird die Instandhaltung der Immobilie in Zukunft hohe Kosten mit sich bringen. Vielleicht ist es nötig, Balkone oder Fassaden aufwendig zu sanieren und die Eigentümergemeinschaft muss zur Planung auch auf einen Architekten bzw. Fachplaner zurückgreifen. Wenn die Rücklage für bestimmte Maßnahmen nicht ausreicht, ist dann und wann eventuell eine Sonderzahlung erforderlich.

Viele Dinge müssen Sie mangels Alternative auf Basis von Vergangenheitswerten schätzen und hochrechnen. Wenn die Wohnung z.B. vor dem Kauf schon viele Jahre langfristig vermietet gewesen ist, und das bei konstanter Miete, können Sie diese Einnahmen grundsätzlich als stabil betrachten. Gab es in den letzten 20 Jahren keine Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, müssen Sie solche Kosten auch nicht unbedingt für die Zukunft einplanen. Wenn allerdings in den letzten Eigentümerversammlungen immer wieder von Fassadensanierung oder Anstrich gesprochen wurde, dann sollten Sie sich überlegen, was das kosten könnte und nachschauen, ob genügend Geld in der Rücklage vorhanden ist.

Man sollte sich einerseits nicht tot-analysieren, aber andererseits unbedingt solche Überlegungen anstellen, die Ihnen der gesunde Menschenverstand gebietet. Je höher der Bildungsstand, desto eher neigt der Investor dazu, in die Analyse-Paralyse zu verfallen. Damit tun Sie sich auch keinen Gefallen. Entweder verbrauchen Sie zu viel Zeit oder ärgern den Verkäufer so lange mit unwichtigen Fragen, die er auch nicht beantworten kann, bis er kein Interesse mehr am Vertragsabschluss hat.

Wenn Sie also bspw. das geometrische Wachstum der Niederschlagswassergebühren der letzten 10 Jahre ausrechnen, um es auf die nächsten 20 Jahre zu extrapolieren, ist das irgendwie zu viel des Guten. Und bitte fangen Sie auch nicht mit Kaffeesatzleserei an, indem Sie die Lohnkosten des Gärtners für die nächsten 15 Jahre schätzen wollen, oder vom Verwalter eine verbindliche Zusage über sein zukünftiges Honorar verlangen. Damit werden Sie am Ende bei Miteigentümern und Verwaltung nicht auf Gegenliebe stoßen, weil es für die zu anstrengend ist.

Gesucht ist also ein gesundes Mittelmaß aus akribischer Datenanalyse einerseits und andererseits die Kirche im Dorf zu lassen, während Sie die Daten zusammentragen.

Foto: Stephan Walochnik

Lohnt sich das? Teil 3: Die Kreditrate

Die monatliche Kreditrate besteht aus Zins und Tilgung und wird auch Annuität genannt. Bei einem wirklich guten Deal trägt die Wohnung auch die Tilgung und zudem einen (mindestens) einen kleinen Überschuss jeden Monat.

Sie möchten sich ein passives Einkommen aufbauen? Dann lassen Sie sich keinen Bären aufbinden! Die Wohnung muss auch die Tilgung tragen. Zwar verringert die Tilgung Ihre Verbindlichkeiten, trotzdem ist das Geld nicht mehr auf Ihrem Girokonto. Soll Ihre Immobilie unterm Strich etwas beisteuern oder Ihnen zusätzlich auf der Tasche liegen?

Also seien Sie bloß skeptisch, wenn der Banker oder Makler Ihnen erzählt, dass Sie nur durchhalten müssen, bis die Wohnung in 30 Jahren abbezahlt ist, weil das passive Einkommen dann erst kommt. Wenn Sie mit Immobilien ein passives Einkommen aufbauen möchten, dürfen Sie NICHT jeden Monat 50 EUR drauflegen. Die Einnahmen aus der Wohnung müssen alle Ausgaben decken, einschließlich Tilgung, denn die verlässt ja jeden Monat Ihr Konto. Ein passives Einkommen setzt voraus, dass die Zahlen passen. Manchmal muss man erst verhandeln, damit das Geschäft sich lohnt, andere lohnen sich gar nicht.

Wie hoch ist denn die monatliche Annuität?

Der Zinssatz hängt stark von Ihrer Bonität und Einkommenssituation ab. Die kann ja manchmal sehr vielschichtig sein. Deswegen lohnt es sich, schon frühzeitig zur Bank zu gehen, am besten schon, bevor Sie auf Wohnungssuche gehen.

Wenn Sie erst eine Wohnung gefunden haben, dann muss es schnell gehen. Vielleicht stehen noch andere Interessenten vor der Tür? Der Verkäufer verkauft an den, der als erstes eine Finanzierungszusage hat. Deswegen ist es sinnvoll, schon frühzeitig zur Bank zu gehen, um Ihre persönlichen Konditionen herauszufinden.

Ein Beispiel: Bei mir persönlich sind es oft 4 Prozent. Die Bank verlangt von mir rund 1 Prozent Kreditzinsen. Weil ich in den meisten Fällen den gesamten Kaufpreis per Kredit finanziere, möchte sie eine „relativ hohe“ Tilgung von 3 Prozent. In Summe werde ich also jährlich 4 Prozent vom Kaufpreis an die Bank überweisen. Das teile ich durch 12 Monate, um meine monatliche Belastung auszurechnen.

Die monatliche Kreditrate ist in meinem Fall Kaufpreis x 4 Prozent geteilt durch 12.

Zwar hängen die genauen Konditionen auch vom Objekt selber ab, aber eine ungefähre Zahl wird die Bank Ihnen meistens auch so schon sagen können.

Foto: Stephan Walochnik

Lohnt sich das? Teil 2: Die Mieteinnahmen

Das wichtigste zuerst: Die Mieteinnahmen. Mieteinnahmen sind Ihre einzige Einnahme aus der Wohnung. Abgesehen von Betriebskosten, die Sie ja nicht behalten, sondern zur Deckung laufender Kosten verwenden.

Also ist die Kaltmiete ausgesprochen wichtig, denn Sie brauchen sie, um Zins und Tilgung der Kreditrate zu bezahlen. Als allererstes müssen Sie also wissen, wie hoch diese wichtige Einnahme ist!

Fall 1: Die Wohnung ist vermietet und der Mieter möchte auch bleiben.

Dann ist es einfach. Sie können einfach in den bestehenden Mietvertrag schauen, an den Sie sowieso gebunden sind („Kauf bricht nicht Miete“, sagt § 566 BGB).

Das gibt Ihnen Planungssicherheit und sie wissen, wie hoch Ihre monatlichen Einnahmen sind. Dann müssen Sie noch sicherstellen, dass der Mieter auch regelmäßig und pünktlich zahlt. Nichts ist schlimmer, als sich (ohne es zu wissen) in ein problematisches Mietverhältnis einzukaufen. Lassen Sie sich vom Verkäufer Kontoauszüge oder ähnliche Nachweise zeigen. Er kann ja auch sein Online-Banking ausdrucken und den Rest schwärzen.

Entspricht die Höhe der Überweisung dem Mietvertrag?
Wenn nein, wo liegt die Abweichung?

In Deutschland richtet man üblicherweise einen einzigen Dauerauftrag für (Kalt-) Miete UND Nebenkosten ein. Wenn es Abweichungen gibt, müssen Sie klären, wie sich der Dauerauftrag aufteilt (denn nur die Kaltmiete dürfen Sie behalten). Wurde zwischenzeitlich die Miete erhöht, lassen Sie sich die entsprechenden Dokumente zeigen. Oder war es „nur“ eine Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlung?

Rechnen Sie immer nur mit der IST-Miete.

Und wie ist es mit Mietminderungen? Rechnen Sie immer nur mit der tatsächlich gezahlten IST-Miete. Wenn der Mieter einen Teil seiner Miete wegen (tatsächlichen oder behaupteten) Mängeln einbehält, sollten Sie das unbedingt klären, bevor Sie zum Notar gehen.

Das Prinzip gilt in beide Richtungen: Potentielle Mieterhöhungen sollten Sie keinesfalls einkalkulieren, denn Sie wissen nicht, ob der Mieter hier mitspielt oder kündigt.

Schnell wird aus der langfristig vermieteten Kapitalanlage ein Leerstand.

Sie tun sich keinen Gefallen damit, als neuer Vermieter mit einer Mieterhöhung ins Haus zu fallen. Möglicherweise haben Sie dann zwar monatlich 30 oder 50 EUR mehr auf dem Konto, aber der Mieter wird meistens verärgert reagieren und manchmal möchte er sich bei jeder Gelegenheit „revanchieren“. Vielleicht sucht er von jetzt an jedes kleine Problem, mit dem er Sie behelligen kann. Vielleicht können Sie sich bei der nächsten Betriebskostenabrechnung auf eine lange Debatte einstellen. Vielleicht zweifelt er die Ausgaben an, fordert Belegeinsicht oder wird Ihnen am Telefon zwei Stunden lang Fragen stellen. Vielleicht bekommen Sie auch Briefe vom Mieterschutzverein. Wenn Sie ehrlich und transparent sind, brauchen Sie nichts zu befürchten. Trotzdem können Sie auf die ganzen Scherereien verzichten. Ich persönlich bin kein Freund von Mieterhöhungen – und halte das meinen Mietern auch regelmäßig vor Augen („Tue Gutes und rede darüber“).

Und: Wenn die Miete bisher nicht ganz so hoch ist, können Sie das auch als Argument für die Kaufpreisverhandlung nutzen.

Foto: Stephan Walochnik

Fall 2: Die Wohnung wird unvermietet verkauft.

Zum Beispiel, wenn der Mieter ausziehen möchte oder die Wohnung vom Verkäufer selbst benutzt wurde. Dann haben Sie keine Vergangenheitsdaten, mit denen Sie die zukünftigen Mieteinnahmen verlässlich schätzen können und müssen sich auf Datensuche begeben. Überlegen Sie, welche Mieteinnahmen Sie erzielen können.

Gute Anhaltspunkte bieten Mietspiegel und Online-Portale.

„Wie hoch die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter in der Gegend?“ Diese Frage beantwortet Ihnen der Mietspiegel, meistens in Form einer Tabelle. Manche beziehen sich auf eine Stadt (z.B. Düsseldorf), andere auf einen Landkreis (z.B. Rhein-Kreis Neuss). Die Mietspiegel sind meistens sortiert nach große/mittlere/kleine Wohnung und/oder nach Baujahr in neue/mittlere/alte Wohnung. Die Details unterscheiden sich von Stadt zu Stadt.

Meistens sind auch Mietspannen „von / bis“ angegeben. Um sich nicht in falsche Sicherheit zu wiegen, sollten Sie sich für Ihre Rechnung vielleicht zuerst an den Mittelwerten orientieren. Natürlich nur dann, wenn es sich nicht um eine ausgesprochen luxuriöse und hochwertige Wohnung handelt, dann können Sie sich natürlich trotzdem an den obersten Werten orientieren.

Aber Sie sollten sich nicht allein auf den Mietspiegel verlassen.

Vorsicht! Die Daten des Mietspiegels basieren auf statistischen Vergangenheitswerten. Die Erhebung ist bestimmt eine enorme Arbeit und Meisterleistung, und trotzdem ist er bereits bei seiner Veröffentlichung veraltet. In vielen Gemeinden werden Mietspiegel auch nur alle paar Jahre erhoben. Vielleicht sind die Durchschnittsmieten seit seiner Veröffentlichung auch wieder gestiegen?

Es lohnt sich also, nach weiteren Datenquellen zu suchen, bspw. in Online-Portalen. Aktuelle Angebote von Mietwohnungen bei Immoscout, Immowelt und Immonet sind für Sie ein weiterer Anhaltspunkt.

Erinnerung: Sie suchen nach der KALTmiete ohne Nebenkosten!

Hier sollten Sie einfach mal mit der Umkreissuche schauen, welche ähnlichen Wohnungen momentan zu vermieten sind und wie dort die Kaltmiete pro Quadratmeter ist. Diese Zahl können Sie dann auf Ihre Wohnung umrechnen.

Das gilt natürlich nur, sofern Lage, Ausstattung, Qualität, Aussicht usw. halbwegs vergleichbar sind. Wenn die „Vergleichsobjekte“ nicht vergleichbar sind, denken Sie über prozentuale Zu- oder Abschläge nach, obwohl man die kaum verallgemeinern kann. Am besten eignet sich eine Nutzwertanalyse, dazu gibt es bald einen separaten Artikel. Im Zweifelsfall rechnen Sie lieber etwas mehr herunter, damit Sie nicht am Ende in die Röhre gucken.

Leerstand?

Am Schluss müssen Sie noch überlegen, ob und mit wie viel Monaten Leerstand Sie im Jahr kalkulieren. Die Wohnung ist bereits langfristig vermietet und es sieht auch nicht danach aus, dass der Mieter bald auszieht? Dann können Sie natürlich mit vollen 12 Monaten rechnen. In allen anderen Fällen sollten Sie auch potenzielle Leerstände einkalkulieren. Ich persönlich rechne oft mit einem halben Monat Leerstand pro Jahr, also mit 11,5 Monatsmieten. Passt diese Zahl auch zu Ihrer Situation? In einer strukturschwachen Region mit viel Wegzug sind vielleicht zwei Monatsmieten angebrachter, während Sie in Metropolregionen wie München oder Köln aufgrund der enormen Nachfrage mit überhaupt keinem Leerstand rechnen müssen. Neuvermietungen sind dort überhaupt kein Problem. Hier ist natürlich Fingerspitzengefühl für die Situation gefragt.

Foto: Stephan Walochnik

Lohnt sich das? Teil 1: Die vier Erfolgsgrößen

Ich habe gute Nachrichten für Sie: Es gibt jede Menge Eigentumswohnungen, mit denen Sie sich Ihr passives Einkommen aufbauen können. Aber nicht jede Eigentumswohnung ist geeignet. Manche Objekte rechnen sich einfach nicht. Das wichtigste Prinzip, um mit Ihrer Eigentumswohnung Geld zu verdienen, lautet:

Der Überschuss Ihrer Eigentumswohnung darf nicht negativ sein.

Für den Überschuss gibt es vier Einflussfaktoren, auf die es ankommt:

In diesem 4-teiligen Artikel möchte Ihnen die „Vier Riesen“ Ihres Erfolgs genauer vorstellen, aus denen sich Ihr Geldfluss zusammensetzt:

  1. Einnahmen: (Kalt-) Miete
  2. Einnahmen: Betriebskosten (durchlaufender Posten)
  3. Ausgaben: Kreditrate (incl. Tilgung!)
  4. Ausgaben: WEG-Hausgeld

Ich wünsche mir, dass Sie am Ende dieses Artikels selber berechnen können, ob sich eine bestimmte Eigentumswohnung lohnt oder nicht.

Vorselektion Teil 3: Die WEG-Jahresabrechnung

Fordern Sie vom Verkäufer die letzten WEG-Jahresabrechnungen an (und bitte mehr als eine!)

Sie sollten sich nach auffälligen Kostenpositionen umschauen. Jede Geldbewegung muss in die Jahresabrechnung aufgenommen werden! Wenn Probleme juristisch ausgetragen wurden, kostet das Geld – und dann werden Sie fündig.

Vor allem unter den „nicht (auf den Mieter) umlagefähigen Kosten“ wird es spannend. Gibt es „Rechtsberatungskosten“? Sind diese niedrig, deuten sie evtl. nur auf eine routinemäßige Beratung des Verwalters bei einem Fachanwalt hin. Während „Rechtsberatungskosten“ in nennenswerter Höhe einen Rechtsstreit nahelegen, sind „Gerichtskosten“ der eindeutige Beweis, dass es ihn gab.

In diesem Fall wissen Sie, dass sich der Groll der Eigentümer untereinander bereits entladen hat und vor Gericht „geklärt“ werden sollte. Aber wenn der Streit erst einmal vom Zaun gebrochen ist, dann wird es in dieser WEG ganz bestimmt nie wieder Frieden geben, und sie sollten die Finger davon lassen.

In der Jahresabrechnung finden Sie auch Hinweise auf die finanzielle (In-) Stabilität der WEG, z.B. bei größeren Zahlungsrückständen oder leeren Instandhaltungsrücklagen.

Zudem können Sie erkennen, ob der Verwalter sein Handwerk beherrscht und eine verständliche Jahresabrechnung (oder ein durcheinandergewürfeltes Zahlendickicht) produziert. Eventuell können Sie auch vergangene Wirtschaftspläne mit den korrespondierenden Jahresabrechnungen vergleichen, um die Prognosequalität oder unerwartete Einflüsse zu überprüfen.

Sprechenden Menschen kann geholfen werden: Die persönliche Kontaktaufnahme zu Hausverwaltung, Beirat oder Nachbarn kann ebenso wertvolle Hinweise liefern.

Foto: Stephan Walochnik

Zweifache Wertsteigerung Ihrer Eigentumswohnung

Da rief mich ein Eigentümer an, der seine Wohnung verkaufen möchte. Welchen Preis er denn so verlangen könnte? Wir haben uns ein paar Vergleichsobjekte und die vergangenen Mieterträge angeschaut – und kamen Pi mal Daumen auf rund 150.000 EUR.

Und jetzt kommt’s: 1989 hat er ca. 300.000 Mark für die Wohnung bezahlt. Huch! Das sind doch ungefähr 150.000 EUR. Und damit das gleiche, was er heute für die Wohnung bekommt. Da war ich stutzig. Aber darum geht es hier nicht, denn darüber könnte man einen eigenen Artikel schreiben.

Kurzer Exkurs:

Aus seiner Sicht gibt es bei Eigentumswohnungen nicht so viel Wertsteigerungen. Aber das glaube ich nicht, denn ich habe das oft erlebt. Vielleicht ist es in den Außenbezirken von Mönchengladbach wirklich etwas anderes? Eigentlich ist die Lage dieser Wohnung ganz gut.
Ich sehe drei Möglichkeiten:

Erstens: Zu teuer gekauft.

Zweitens: unrealistische bzw. zu niedrige Vorstellungen vom Verkaufspreis.

Drittens: Wirklich die Lage.

Aber genug damit, hierüber könnte man einen eigenen Artikel füllen.

Es hat mich jedenfalls nachdenklich gemacht. Klingt ja erstmal schlecht: Gekauft und verkauft zum gleichen Preis. Kein gutes Geschäft. Aber halt, stopp! Jetzt fiel es mir ein:

Jede Immobilie hat ja doch zwei Arten von Wertsteigerungen!

Die erste Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „externe Wertsteigerung“.

  • Ich kaufe eine Wohnung für 150.000 EUR.
  • Jahre später verkaufe ich sie für 200.000 EUR.

Dann habe ich (vor Steuern) 50.000 EUR verdient. Die „normale“ Art der Wertsteigerung also. Sie leuchtet vielen Leuten noch ein, und das möchten ja auch alle: Dass man mehr Geld bekommt, wenn man die Wohnung wieder verkauft. Aber da kommt ja noch eine zweite Komponente hinzu!

Die zweite Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „interne Wertsteigerung“. Die funktioniert so: Er besaß 30 Jahre lang eine Eigentumswohnung. Und mal angenommen,

die Wohnung hat in den letzten 30 Jahren durchschnittlich 600 EUR Kaltmiete pro Monat gebracht.

Das sind dann gut 7.000 EUR im Jahr (Sie sehen, ich runde ab). Dieses Geld ist „nach Hause gekommen“, zu dem, der die Wohnung vermietet hat.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

  • Im Jahr sind es ungefähr 7.000 EUR.
  • In 10 Jahren sind es etwa 70.000 EUR.
  • Und in 30 Jahren sind es 210.000 EUR.
Foto: Stephan Walochnik

Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:

Entweder der Vermieter hat die Wohnung per Kredit finanziert
oder er hat sie von Ersparnissen bezahlt.

Fall 1:

Kreditfinanzierung. Finde ich persönlich viel besser.

Eigentümer hat die Wohnung zwar damals für 300.000 D-Mark gekauft, aber eigentlich hat er gar nix bezahlt.

Er hat einfach gar nichts (oder vielleicht nur die Erwerbsnebenkosten) selbst bezahlt. Die Bank hat ihm Geld geliehen und der Mieter hat es zurückbezahlt. In Kaufmannsrechnung: Einstandskurs null. In den meisten Fällen reicht die Miete aus, um die Bankrate zu tragen.

(An dieser Stelle gibt es meistens einen Aufschrei, dass das nicht geht. Aber dem widme ich keinen Exkurs. Lassen Sie sich bitte gesagt sein: Bei meinen eigenen vier Eigentumswohnungen trägt jede Miete die Bankrate – und meine Mieter sind trotzdem alle zufrieden und hoffentlich glücklich in ihrem langjährigen Zuhause. Zu jeder Regel gibt es Ausnahmen, aber die entstehen, wenn man bei Anschaffung der Wohnung nicht intensiv rechnen möchte.)

Er hat also damals nicht 300.000 D-Mark, sondern null Mark investiert, und die Bank hat das bezahlt. Und der Mieter hat den Bankkredit zurückbezahlt. Das heißt, er hat also null EUR investiert und verkauft die abbezahlte Wohnung jetzt für 150.000 EUR. Ergebnis:

Ergibt 150.000 EUR, die aus null EUR entstanden sind.

Foto: Stephan Walochnik

Fall 2:

Bezahlt aus Ersparnissen. Eher selten, geht aber auch:Nehmen wir an, der Wohnungseigentümer hätte die Wohnung bar bezahlt. Dann hat er 300.000 D-Mark (= 150.000 EUR) abgegeben, im Gegenzug erhielt er die Wohnung. Jetzt gibt er die Wohnung wieder ab und bekommt 150.000 EUR zurück. Das Geld ist also wieder zu Hause. Und noch mehr:

In der Zwischenzeit hat er 210.000 EUR Miete bekommen. Die sind jetzt auch bei ihm zu Hause. Also hat er 150.000 EUR gegeben, und bekommt jetzt 150.000 EUR zurück PLUS die 210.000 EUR, die er in den Jahren als Miete bekommen hat:

Ergibt insgesamt 360.000 EUR, die aus 150.000 EUR entstanden sind.

Zugegeben, das war Pi mal Daumen, man könnte genauer rechnen, aber jetzt nicht hier. Aber in beiden Fällen war Verkaufspreis = Einkaufspreis. Und dennoch ist da ein schöner Gewinn entstanden. Das nenne ich die „interne Wertsteigerung“. Trotzdem ein schönes Geschenk im sechsstelligen Bereich, das ist der innere Wert Ihrer Wohnung. Und wenn dann noch eine externe Wertsteigerung (also ein höherer Verkaufspreis) dazukommt, na dann gratuliere ich Ihnen ganz herzlich!

Exkurs 2:

Und jetzt kommen Sie mir bloß nicht mit Steuern! „Das müssen Sie aber alles versteuern.“ Wenn ich das schon höre :-) Schließlich gehen Sie ja auch arbeiten, obwohl Ihr Gehalt voll steuerpflichtig ist. Ich suche mir doch keinen Job in Holland, bloß weil man da weniger Steuern zahlt!

Auch darüber können wir einen eigenen Beitrag füllen. Nur so viel: Den Kaufpreis können Sie über die Abschreibung steuerlich absetzen. Und alle Reparaturen auch. Und die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern, wobei sie von der Abschreibung meistens ordentlich gemindert wird. Auch den „Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften“ müssen Sie versteuern, ja. Aber: Sie versteuern doch nur das, was Sie verdient haben!! Also die Überschüsse!

Wenn ich Ihnen jetzt 500 EUR schenken würde, aber Sie müssten davon 50 Prozent Steuern abgeben, würden Sie das Geld nicht annehmen?

Na also. In Deutschland kann man die Leute ganz schnell verrückt machen:

„Das ist aber voll steuerpflichtig“ => Alle Leute laufen weg.

„Das können Sie steuerlich geltend machen“ => Jeder will’s haben.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

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