StephanWalochnik - Die Eigentumswohnung

Zweifache Wertsteigerung Ihrer Eigentumswohnung

Da rief mich ein Eigentümer an, der seine Wohnung verkaufen möchte. Welchen Preis er denn so verlangen könnte? Wir haben uns ein paar Vergleichsobjekte und die vergangenen Mieterträge angeschaut – und kamen Pi mal Daumen auf rund 150.000 EUR.

Und jetzt kommt’s: 1989 hat er ca. 300.000 Mark für die Wohnung bezahlt. Huch! Das sind doch ungefähr 150.000 EUR. Und damit das gleiche, was er heute für die Wohnung bekommt. Da war ich stutzig. Aber darum geht es hier nicht, denn darüber könnte man einen eigenen Artikel schreiben.

Kurzer Exkurs:

Aus seiner Sicht gibt es bei Eigentumswohnungen nicht so viel Wertsteigerungen. Aber das glaube ich nicht, denn ich habe das oft erlebt. Vielleicht ist es in den Außenbezirken von Mönchengladbach wirklich etwas anderes? Eigentlich ist die Lage dieser Wohnung ganz gut.
Ich sehe drei Möglichkeiten:

Erstens: Zu teuer gekauft.

Zweitens: unrealistische bzw. zu niedrige Vorstellungen vom Verkaufspreis.

Drittens: Wirklich die Lage.

Aber genug damit, hierüber könnte man einen eigenen Artikel füllen.

Es hat mich jedenfalls nachdenklich gemacht. Klingt ja erstmal schlecht: Gekauft und verkauft zum gleichen Preis. Kein gutes Geschäft. Aber halt, stopp! Jetzt fiel es mir ein:

Jede Immobilie hat ja doch zwei Arten von Wertsteigerungen!

Die erste Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „externe Wertsteigerung“.

Ich kaufe eine Wohnung für 150.000 EUR.
Jahre später verkaufe ich sie für 200.000 EUR.

Dann habe ich (vor Steuern) 50.000 EUR verdient. Die „normale“ Art der Wertsteigerung also. Sie leuchtet vielen Leuten noch ein, und das möchten ja auch alle: Dass man mehr Geld bekommt, wenn man die Wohnung wieder verkauft. Aber da kommt ja noch eine zweite Komponente hinzu!

Die zweite Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „interne Wertsteigerung“. Die funktioniert so: Er besaß 30 Jahre lang eine Eigentumswohnung. Und mal angenommen,

die Wohnung hat in den letzten 30 Jahren durchschnittlich 600 EUR Kaltmiete pro Monat gebracht.

Das sind dann gut 7.000 EUR im Jahr (Sie sehen, ich runde ab). Dieses Geld ist „nach Hause gekommen“, zu dem, der die Wohnung vermietet hat.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

Im Jahr sind es ungefähr 7.000 EUR.
In 10 Jahren sind es etwa 70.000 EUR.
Und in 30 Jahren sind es 210.000 EUR.

Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:

Entweder der Vermieter hat die Wohnung per Kredit finanziert
oder er hat sie von Ersparnissen bezahlt.

Fall 1:

Kreditfinanzierung. Finde ich persönlich viel besser.

Eigentümer hat die Wohnung zwar damals für 300.000 D-Mark gekauft, aber eigentlich hat er gar nix bezahlt.

Er hat einfach gar nichts (oder vielleicht nur die Erwerbsnebenkosten) selbst bezahlt. Die Bank hat ihm Geld geliehen und der Mieter hat es zurückbezahlt. In Kaufmannsrechnung: Einstandskurs null. In den meisten Fällen reicht die Miete aus, um die Bankrate zu tragen.

(An dieser Stelle gibt es meistens einen Aufschrei, dass das nicht geht. Aber dem widme ich keinen Exkurs. Lassen Sie sich bitte gesagt sein: Bei meinen eigenen vier Eigentumswohnungen trägt jede Miete die Bankrate – und meine Mieter sind trotzdem alle zufrieden und hoffentlich glücklich in ihrem langjährigen Zuhause. Zu jeder Regel gibt es Ausnahmen, aber die entstehen, wenn man bei Anschaffung der Wohnung nicht intensiv rechnen möchte.)

Er hat also damals nicht 300.000 D-Mark, sondern null Mark investiert, und die Bank hat das bezahlt. Und der Mieter hat den Bankkredit zurückbezahlt. Das heißt, er hat also null EUR investiert und verkauft die abbezahlte Wohnung jetzt für 150.000 EUR. Ergebnis:

Ergibt 150.000 EUR, die aus null EUR entstanden sind.

Fall 2:

Bezahlt aus Ersparnissen. Eher selten, geht aber auch:Nehmen wir an, der Wohnungseigentümer hätte die Wohnung bar bezahlt. Dann hat er 300.000 D-Mark (= 150.000 EUR) abgegeben, im Gegenzug erhielt er die Wohnung. Jetzt gibt er die Wohnung wieder ab und bekommt 150.000 EUR zurück. Das Geld ist also wieder zu Hause. Und noch mehr:

In der Zwischenzeit hat er 210.000 EUR Miete bekommen. Die sind jetzt auch bei ihm zu Hause. Also hat er 150.000 EUR gegeben, und bekommt jetzt 150.000 EUR zurück PLUS die 210.000 EUR, die er in den Jahren als Miete bekommen hat:

Ergibt insgesamt 360.000 EUR, die aus 150.000 EUR entstanden sind.

Zugegeben, das war Pi mal Daumen, man könnte genauer rechnen, aber jetzt nicht hier. Aber in beiden Fällen war Verkaufspreis = Einkaufspreis. Und dennoch ist da ein schöner Gewinn entstanden. Das nenne ich die „interne Wertsteigerung“. Trotzdem ein schönes Geschenk im sechsstelligen Bereich, das ist der innere Wert Ihrer Wohnung. Und wenn dann noch eine externe Wertsteigerung (also ein höherer Verkaufspreis) dazukommt, na dann gratuliere ich Ihnen ganz herzlich!

Exkurs 2:

Und jetzt kommen Sie mir bloß nicht mit Steuern! „Das müssen Sie aber alles versteuern.“ Wenn ich das schon höre :-) Schließlich gehen Sie ja auch arbeiten, obwohl Ihr Gehalt voll steuerpflichtig ist. Ich suche mir doch keinen Job in Holland, bloß weil man da weniger Steuern zahlt!

Auch darüber können wir einen eigenen Beitrag füllen. Nur so viel: Den Kaufpreis können Sie über die Abschreibung steuerlich absetzen. Und alle Reparaturen auch. Und die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern, wobei sie von der Abschreibung meistens ordentlich gemindert wird. Auch den „Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften“ müssen Sie versteuern, ja. Aber: Sie versteuern doch nur das, was Sie verdient haben!! Also die Überschüsse!

Wenn ich Ihnen jetzt 500 EUR schenken würde, aber Sie müssten davon 50 Prozent Steuern abgeben, würden Sie das Geld nicht annehmen?

Na also. In Deutschland kann man die Leute ganz schnell verrückt machen:

„Das ist aber voll steuerpflichtig“ => Alle Leute laufen weg.

„Das können Sie steuerlich geltend machen“ => Jeder will’s haben.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

Das Dilemma der Hausordnung

Die Hausordnung – Lieblingskind vieler selbsternannter „Beiratspräsidenten“, Blockwarte und Beschäftigungstherapeuten, Ärgernis vieler Hausverwalter und Geldquelle vieler Rechtsanwälte und Verbraucherschutzorganisationen. Das Problem daran: Wenn man sie nicht braucht, dann ist sie überflüssig, weil es auch ohne Hausordnung rund läuft. Und wenn man sie braucht, dann ist sie nutzlos, weil sich Störenfriede in der eigenen Eigentumswohnung nicht um die Hausordnung scheren.

Wann braucht man dann eigentlich eine Hausordnung? Stellen Sie sich mal vor, ein Eigentümer macht in seiner Wohnung ordentlich Lärm, und zwar andauernd. Er hört bis tief in die Nacht so laut Musik, dass Sie als Nachbar mitsingen könnten. Er grölt bei jedem Fußballspiel, stellt Müll oder seine Schuhe vor die Wohnungstüre oder knallt ständig mit den Türen. Leider ist eine Hausordnung bei solchen Leuten völlig nutzlos, weil sie sie nicht mal lesen würden. Sie hängt dann einfach ungelesen im Treppenhaus. Menschen, die sich wie Chaoten benehmen, werden nicht anhalten, um einen Blick auf den Text zu werfen. Selbst wenn man ihnen die Hausordnung postalisch zustellt, landet sie im Müll. Diejenigen Eigentümer, an die eine Hausordnung eigentlich adressiert wäre, werden sie weder lesen noch beachten. Wenn sich einer der Eigentümer nicht um die Regeln eines geordneten Zusammenlebens schert, hat die WEG ernsthafte Probleme. Die Hausordnung wird sie aber nicht lösen, weil sie bei solchen Leuten auf taube Ohren stößt. Und dann geht es ja noch um die Durchsetzbarkeit. Einem Eigentümer können Sie nicht kündigen, denn es ist ja sein Eigentum – und Mieter sind nicht an die Hausordnung einer WEG gebunden. Beziehungsweise nur dann gebunden, wenn der Vermieter sie wirksam zum Bestandteil des Mietvertrags macht, was so gut wie nie passiert.

Dazu kommt, dass Hausordnungen oftmals angreifbar sind. Hundehaltungsverbote sind meist rechtswidrig (und gelten nicht automatisch gegenüber Mietern), feste Ruhezeiten ebenso. Duschen soll nach 22 Uhr verboten sein! Was ist denn mit dem, der um Mitternacht von der Nachtschicht kommt? Er wird unangemessen benachteiligt, damit ist die Regelung dahin. Oftmals sind Formulierungen in der Hausordnung sehr vage. Verbietet die Hausordnung etwa „jegliche lauten Geräusche“ nach 23 Uhr? Auch Coronahusten oder eine umgefallene Vase sind laute Geräusche, somit ist die Regelung zu undifferenziert und damit unhaltbar. In anderen Fällen müsste die WEG die Einhaltung der Hausordnung einklagen, aber die Erfolgsaussichten sind gering. Wie wollen Sie vor Gericht beweisen, wer im Treppenhaus raucht, nach 22 Uhr die Musik voll aufdreht oder wessen Hund länger als zehn Minuten am Tag bellt? In vielen Fällen kann sich ein Störenfried erfolgreich wehren, wie man zuletzt eindrucksvoll beim Gerichtsprozess um den Düsseldorfer Kettenraucher Friedhelm gesehen hat – obwohl dieser nicht Eigentümer, sondern Mieter war.

Aber auch in weniger provokanten Fällen hilft die Hausordnung wenig. Manche Eigentümer stören sich daran, dass ein Nachbar seinen Müll ständig vor die Wohnungstür – und damit ins Treppenhaus – stellt. Wenn man solche Probleme über die Hausordnung lösen möchte, dann wird man schnell erleben, dass dies kaum möglich ist. Denn was ist eigentlich, wenn er sich gar nicht angesprochen fühlt? Es wäre schön, wenn die Hausordnung das alles übernehmen könnte, aber in der Realität scheitert das Vorhaben kläglich. Dann kann man die Hausordnung auch ganz sein lassen, und muss seine Probleme auf andere Art lösen. Wenn der Hund einen Nachmittag lang bellt, könnte man ja selber mal an der Tür klingeln und den Nachbarn darauf ansprechen, anstatt den Hausverwalter mit der Hausordnung vorzuschicken. Wahrscheinlich ist ihm schon dieses Gespräch unangenehm und wird einiges bewirken. Und wenn es noch mal passiert? Nochmal klingeln und nochmal ansprechen. Wenn Sie freundlich sind, verbessern Sie mit jedem Besuch den Kontakt, und machen Ihr Anliegen trotzdem bemerkbar. Und wenn bald mehrere Nachbarn kommen, um sich zu beschweren, ist das hundertmal effektiver als jede Hausordnung. Daran führt fast kein Weg vorbei.

Der erste Schritt muss immer sein, das Gespräch zu suchen – auch mehrfach. Den meisten Menschen ist es unangenehm, wenn schon wieder der Nachbar vor der Tür steht, um sich (freundlich!) zu beschweren. In sehr vielen Fällen ist es den Leuten einfach gar nicht klar, dass sie mit ihrem Verhalten jemanden stören. Deswegen ist die beste Lösung, einfach hinzugehen und miteinander zu reden. So können Sie 95% der Probleme lösen.

Wenn der Verwalter wegläuft oder gar nicht unterschreibt

Offenbar gibt es erwachsene Leute, die ihre Probleme nicht selbst lösen können, sondern jemand anderen vorschicken müssen. Und zum vorgeschickt werden … ja, da eignet sich aus deren Sicht am besten der Hausverwalter. Selbst schuld, wenn er mitmacht. Blöd auch für die Wohnungseigentümer, denn wenn es dem Verwalter zu bunt wird, dann kündigt er. Wie auch bei Versicherungen wird es für WEGs mit jeder Verwalter-Kündigung schwerer, einen neuen zu finden.

Wie auch im restlichen Leben gibt es jede Menge unterschiedlicher Wohnungseigentümer, die unterschiedlichsten Typen von Menschen. Und manche passen einfach nicht zusammen. Dumm nur, wenn man in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwangsläufig zusammenstehen muss. Eine WEG ist von ihrer Natur her eine

Zwangsgemeinschaft,
Zufallsgemeinschaft und
Schicksalsgemeinschaft.

Wenn einer aus der Reihe tanzt, beschert er den anderen zwangsläufig eine Wertminderung. Schließlich ist es anstrengend, wenn einer auf jeder Eigentümerversammlung sein Theater abspielen will.

Nach 10 Jahren Berufserfahrung glaube ich, dass ich viele Typen schlechter Kunden erkennen und herausfiltern kann. Ich möchte Ihnen von einem aktuellen Beispiel aus meinem Berufsalltag erzählen, weil es mich geärgert und traurig gemacht hat: Selbstverständlich nenne ich hier keine personenbezogenen Daten, sondern nur ganz allgemeine Sachverhalte!

Am Freitag hatte ich ein Treffen mit einem potentiellen Neukunden (WEG mit 4 WE) und habe schon beim ersten Gespräch die Übernahme der WEG abgelehnt. Obwohl ich zu den Verwaltern gehöre, die auch solche kleinen WEGs gerne annehmen, wenn die Chemie stimmt und wenn ein angenehmes, freundschaftliches Verhältnis unter den Eigentümern besteht. Hier jedenfalls nicht.

Im vorangegangenen Telefonat erwähnte ich, dass es mir am Anfang immer ganz wichtig ist, mich mit einem paar Wohnungseigentümern zu treffen, über die Rahmendaten und gegenseitigen Erwartungen zu sprechen. Nein, es muss keine Vollversammlung sein, aber einfach mal ein paar Wohnungseigentümer sollten da sein. Zwar habe ich das am Telefon gesagt. Aber irgendwie schienen diese Worte bei der Frau auf taube Ohren gestoßen zu sein.

Die Frau war also alleine und betonte, es sei ja nur ein Vorgespräch. Eben!

Denn in einem Vorgespräch interessiert es mich, ob ich mich mit den Eigentümern verstehe oder nicht. Jedenfalls hat sie meine Bitte konsequent ignoriert und wollte sich nur alleine treffen. Doch bis hierhin keine Sorge: Die Verpeiltheit einer einzelnen Wohnungseigentümerin bedeutet ja nicht, dass es sich um einen schlechten WEG-Kunden handelt.

Gebäudezustand: Kritisch

Wahnsinn, selten so ein runtergekommenes Haus gesehen. Allein der Garten! Keine Ahnung, wann hier das letzte Mal einer gemäht hat! Der Rasen ging mir jedenfalls bis zum Knie. Und der Zustand vom Treppenhaus! Überall und nirgends Spuren von Feuchtigkeit. Und irgendein Clown hat im Erdgeschoss ein komisches Baustellenschild von außen an seine Wohnungseingangstüre geklebt. Ob der wohl wusste, dass er Sachbeschädigung begangen hat? Schließlich gehört die Wohnungstür ja der WEG, das ist zwingendes Recht. Na ja, der scheint wohl nur auf dem Papier erwachsen zu sein und lebt in seinem Kinderzimmer … verzeihung … Wohnungseigentum. Die verpeilte Eigentümerin erklärte mir, dass er auch oft mit (wiederum) seinen Kindern in der Wohnung Fußball spielt und dabei laut schreit.

An dieser Stelle habe ich mich dann bereits mental von dem Neukunden verabschiedet.

Aber ein Bisschen habe ich noch so getan, als hätte ich noch immer Interesse und ließ mich weiter durchs Gebäude führen.

Lag ja alles am Verwalter:

Natürlich, an wem sonst? Dabei ist der Verwalter doch oftmals ein Spiegelbild der WEG-Mitglieder. Jedenfalls hieß es, der alte Verwalter sei doof. Klar kann das sein! Trotzdem deutete die Wohnungseigentümerin immer wieder an, dass „manche nicht so wollen, wie die anderen“. Ja was meinen Sie denn die ganze Zeit damit? Sind Sie nicht erwachsen genug, und Klartext zu sprechen? Scheinbar nicht. Ich musste es ihr aus der Nase ziehen, dass die Wohnungseigentümer sich untereinander nicht grün sind.

Und das ist genau der Kernpunkt, wie man Verwalter verschleißt.

Wenn die Eigentümer sich gegenseitig angreifen, aufeinander rumhacken, ihre Probleme nicht wie erwachsene Menschen lösen können (oder wollen), wenn die Chemie der Eigentümer untereinander nicht stimmt, dann hilft der beste Verwalter nichts. Hier sind häufige Verwalterwechsel vorprogrammiert.

Und dann die unrealistischen Vorstellungen:

Es gibt scheinbar Wohnungseigentümer, die glauben, dass man nur einen Verwalter braucht (bzw. instrumentalisieren könnte), um die eigenen Interessen bei den Miteigentümern durchzusetzen. Aber wenn man selbst nicht in der Lage ist, seine Interessen zum Ausdruck zu bringen und zu verteidigen, dann wird das auch kein anderer tun! Wie verbohrt muss man eigentlich sein, um zu glauben, dass das funktioniert?

Natürlich, die Hausordnung:

Weiter ging es zum ehemaligen Ölkeller. Ja, der ist Gemeinschaftseigentum. Als vor vielen Jahren die Gasheizung eingebaut wurde, kam der Öltank raus. Jetzt wäre es ja eigentlich ein toter Raum, wenn nicht die ganzen Fahrräder hier stehen würden. Aber die haben sich hier nun mal angesammelt. Aha. Wäre ein toter Raum denn besser? Und sollen die Fahrräder lieber im Treppenhaus rumstehen? Klar, man sollte schon eine Nutzungsvereinbarung treffen, und wenn es nur ein klärendes Gespräch auf der Eigentümerversammlung ist. Da wäre bei vielen WEGs schon viel gewonnen.

Jedenfalls haben sich hier die Fahrräder mit der Zeit einfach so gesammelt und die verpeilte Eigentümerin hat was dagegen. Sie traut sich aber nicht, mit ihren Mitmenschen zu sprechen. Das soll lieber der Verwalter machen. Den kann man schön vorschicken, am besten mit Hausordnung in der Hand, damit man selbst nicht mit den Nachbarn reden muss. Die verpeilte Eigentümerin hätte also lieber einen 15 Quadratmeter großen toten Kellerraum ohne Fahrräder – aber bitte ohne eigenen „Personaleinsatz“. Ihren Herzenswunsch, dass die Fahrräder hier verschwinden, soll gefälligst der Verwalter umsetzen. Hier liegt also der Hase im Pfeffer.

Das ist ganz schlimm, wenn Wohnungseigentümer glauben, dass der Verwalter ihre zwischenmenschlichen Probleme lösen muss. Das kann er nicht! Der Verwalter ist der Beauftragte von ALLEN Wohnungseigentümern. Er ist deren gesetzlicher Vertreter.

Er darf keine Individualinteressen durchboxen, sondern ist verpflichtet, allparteiisch zu sein.

Er muss die Interessen aller Wohnungseigentümer wahren und notfalls gegeneinander abwägen. Es ist nicht Sinn der Sache, dass ein einzelner Eigentümer den WEG-Verwalter vor den Karren spannt, um gegen andere Wohnungseigentümer vorzugehen. Denn sonst müsste das konsequenterweise in beide Richtungen gehen. Sie sehen schon, so beginnt Krieg. Und bekanntlich gibt es im Krieg niemals einen Gewinner. Also sollte man es auch nicht versuchen. Wenn die Wohnungseigentümer trotzdem glauben, der Verwalter wäre dafür da, ihre Eigeninteressen bei den anderen zu vertreten, dann liegen sie falsch.

Nochmal: Ein WEG-Verwalter muss unparteiisch sein, bzw. die Interessen aller Eigentümer wahren!

Natürlich ist es eine Katastrophe, wenn ein „erwachsenes Kleinkind“ sich eine Eigentumswohnung kauft und dann lärmt und knallt und in der Wohnung Fußball spielt und „seine“ Wohnungstür mit Baustellenschild sachbeschädigt. Was glaubt der eigentlich? Wahnsinn, dass so einer aufrecht gehen kann. Na ja, jedenfalls wohnt da anscheinend ein erwachsener Teenie im Erdgeschoss, macht eine Menge Lärm und begeht Sachbeschädigung. Das ist eine Katastrophe und leider sehr, sehr schwer, Abhilfe zu schaffen.

Das Problem ist jedenfalls, zu glauben, dass der Verwalter die Situation lösen könnte.

Hier bedarf es schon einer starken und erwachsenen Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn man einen Einzelnen zurück in seine Schranken weisen muss. Aber die gibt es im vorliegenden Fall offenbar nicht. Probleme löst man nicht, indem man sich für den Hausverwalter eine Beschäftigungstherapie ausdenkt und ihn damit beauftragt, nutzlose Briefe zu schreiben, die bei so Leuten sowieso im Müll landen. Vielmehr bedarf es hier sozialem Engagement und einer gewissen Größe, denn bei solchen Problemen muss man auch auf seinen Miteigentümer zugehen können und ihn darauf ansprechen, wie sein Verhalten auf andere wirkt. Anders klappt es leider nicht, denn Charakterstärke kann man am Markt für Hausverwalter leider nicht kaufen.

Was passiert beim Verwalterwechsel?

Verwalterwechsel:

Kommen wir zum Zeitplan. Angenommen, wir haben uns bereits kennengelernt, Sie hatten Ihre Eigentümerversammlung, auf der Sie mich zum neuen Verwalter gewählt haben. Wie geht es weiter?

Ich benötige folgende Unterlagen:

1. Am wichtigsten sind:

Versammlungsprotokoll mit Verwalterwahl
Unterschriebenen Verwaltervertrag

, weil ich mich ohne beides zusammen gar nicht als Verwalter legitimieren kann.

2. Dies können meistens die Eigentümer liefern:

Kontaktdaten / Eigentümerliste,
Kontaktdaten der bisherigen Hausverwaltung und
letzte Jahresabrechnung (wegen der Kostenverteilschlüssel)

3. Diese Unterlagen bekomme ich von der ehemaligen Hausverwaltung:

Liste der Vertragspartner (z.B. Heizungsfirma, Aufzugsfirma, Versicherung, …),
Beschlusssammlung und
vieles mehr, weil ich bald darauf die Unterlagen abholen werde.

Zurück zur Verwalterwahl:

Die Verwalterbestellung geschieht per Beschluss auf der Versammlung. Das ist die Rechtsgrundlage. Deswegen ist das Protokoll so wichtig. Ohne das Protokoll lässt mich die Bank nicht mal ein Konto eröffnen oder eine Vollmacht einrichten.

Der Verwaltervertrag enthält auch eine Vollmacht, die den meisten anderen Vertragspartner als Legitimation reicht. Übrigens: Der Verwaltervertrag, der meistens von 2 Eigentümern unterschrieben wird, sollte nicht von der Version abweichen, die auf der Versammlung allen Eigentümern vorgelegen hat (denn dies war der Beschluss-Gegenstand!)

Brainstorming-Eigentümerversammlung:

Gute Idee, aber leider kaum verbreitet: Wir treffen uns zu einer unverbindlichen Brainstorming-Eigentümerversammlung. Denn die Interessen, Wünsche und Vorstellungen der Wohnungseigentümer unterscheiden sich von Haus zu Haus sehr stark.

Beispiel Handwerker: Manche WEGs möchten mitreden oder ausschließlich ihre eigenen Handwerker unterbringen. Gerne. Andere Eigentümergemeinschaften möchten, dass schnell jemand beauftragt wird, und dass der Verwalter nicht lange fackelt, damit die Dinge schnell erledigt werden. (Übrigens: Wir reden darüber, was passiert, wenn der Aufzug ausfällt oder die Türschließer nicht mehr funktionieren. Für alle Reparaturen von nennenswertem Umfang braucht man aus gesetzlichen Gründen einen Beschluss, egal was Verwalter oder Beirat sagen.)

Jedenfalls sind die Wünsche und Vorstellungen der Wohnungseigentümer in jedem Gebäude SEHR unterschiedlich. Damit ich Ihren Interessen gerecht werden kann, muss ich Ihre Vorstellungen erstmal kennen.

Deswegen lade ich Sie (vor dem Beginn meiner Amtszeit) zu einem unverbindlichen Treffen ein.

Ohne verbindliche Beschlussfassung besprechen wir,
welche Wünsche und Interessen Sie haben.

Das ist keine Beschlussfassung, sondern wir diskutieren Vorstellungen und stellen die Weichen für die Zukunft.

Beispiel: Sie möchten „das Treppenhaus neu gestalten“. Was ist damit gemeint? Können Sie das sagen? Ohne konkrete Vorschläge wäre es sinnlos, Angebote einzuholen. Ganz davon abgesehen, dass ein Beschluss mangels inhaltlicher Bestimmtheit ungültig ist, also einfach nicht wirksam. Diese Besprechung hat zwar nichts mit Beschlussfassung zu tun, ist aber ausgesprochen wichtig, um zu wissen, wo die Reise langgeht.

Ihre Daten:

Ich sende Ihnen ein Formular für Ihre Kontaktdaten. Ich brauche Ihre „ladungsfähige Adresse“, denn dahin sende ich die Einladung zur Eigentümerversammlung. Mit Ihren Mailadressen lege ich einen offenen Verteiler an (das bedeutet, dass jeder die Mailadressen von den Nachbarn sieht). Dafür brauche ich Ihre Unterschrift, sofern Sie einverstanden sind. Ich schicke Ihnen niemals Werbung, sondern informiere Sie z.B. über den Stand der Dinge bei Baumaßnahmen, erinnere Sie an Handwerkertermine oder an die Eigentümerversammlung.

DGSVO-Hinweis: Ja, dazu speichere ich die Mailadresse, und wenn es für eine Terminvereinbarung (z.B. Handwerker) sinnvoll ist, dann gebe ich sie sogar weiter. Auch die Einladung zur EV sowie die Jahresabrechnung erhalten Sie (zusätzlich) per Mail, beides muss ich aus gesetzlichen Gründen trotzdem per Post versenden. Es könnte ja mal jemand seine Mail-Adresse ändern.

Handwerker-Kontaktdaten für Notfälle:

Ich lege auch eine Liste mit Ihren Vertragspartnern an, z.B. Telefonnummern von Heizungs- und Aufzugfirma. Diese Liste schicke ich Ihnen, damit auch Sie im Notfall einen Handwerker beauftragen können. Im Notfall darf nämlich jeder Eigentümer immer einen Handwerker beauftragen.

Diese Daten hinterlege ich außerdem bei meinem Notfalltelefon, einer 24 Stunden erreichbaren Hotline, die über einen Branchendienstleister geschaltet ist. Auch nachts können Sie dort anrufen, wenn z.B. der Aufzug steckengeblieben ist oder die Heizung nicht funktioniert. Die Kollegen in der Telefonzentrale verständigen dann in meinem Namen einen Handwerker im Notdienst.

Mitbestimmung:

Wir werden uns im Laufe der nächsten Jahre kennenlernen, aber so viel vorab:

Das Gesetz sieht vor, dass Entscheidungen auf Ebene der Eigentümergemeinschaft gefällt werden (Eigentümerversammlung). Verwalter und Beirat haben grundsätzlich keine Entscheidungsbefugnis.

Und an dieses Gesetz halte ich mich. Also sind mir schon aus gesetzlichen Gründen Transparenz und Mitbestimmung aller Eigentümer sehr wichtig. Schließlich bin ich ja Treuhänder von fremdem Vermögen. Natürlich helfe ich jederzeit pragmatisch bei Kleinigkeiten, aber wenn z.B. das Treppenhaus gestrichen werden soll, führt kein Weg an einem Beschluss vorbei. Leider ein häufiges Missverständnis vieler Beiratsmitglieder.

Ich bereite die Maßnahmen vor und sende Ihnen einen ausführlichen Bericht mit der Einladung zur Eigentümerversammlung, damit Sie eine Entscheidungsgrundlage haben. Ich informiere alle Eigentümer (und nicht nur den Beirat) transparent über alle laufenden Maßnahmen, denn ich verwalte hier Ihr Gebäude und Ihr Vermögen, deswegen muss ich volle Transparenz bieten.

Transparenz:

Diese Transparenz finden Sie auch in der Jahresabrechnung wieder. Sie ist ein Rechenschaftsbericht, ob ich sorgfältig mit Ihrem Vermögen umgegangen bin. Deswegen enthält die Abrechnung auch eine CD-ROM mit allen Kontoauszügen und Belegen, z.B. für Ihren Steuerberater – oder schlicht und einfach als Beleg dafür, dass ich nichts zu verbergen habe und sorgfältig mit Ihrem Geld umgegangen bin. Der Kontoauszug gehört ja schließlich den Wohnungseigentümern – und nicht mir oder irgendeiner überbordenden Instanz wie einem Vermieter.

Was im Hintergrund passiert:

Ganz schön viel. Weil so viel zu tun ist, verdient ein Hausverwalter im ersten Jahr mit einem neuen Kunden kein Geld.

Ich schreibe alle Eigentümer und Vertragspartner an, und stelle mich mit Kontaktdaten vor. Übrigens:

Bestehende Verträge werden durch den Verwalterwechsel nicht berührt,

ich bin nur der neue „gesetzliche Vertreter“ des Vertragspartners.

Ich muss auch die Abrechnung für das Vorjahr machen, und darf kein Geld dafür verlangen. Diese Abrechnung stütze ich auf die Buchhaltung meines Vorgängers. Falls notwendig, muss ich alle seine Kontoauszüge abtippen und selber eine Buchhaltung für das letzte erstellen. Das fällt dann zwar unter die kostenpflichtige „Wiederherstellung von Verwaltungsunterlagen“, aber bisher habe ich dafür trotzdem noch nie Gebühren erhoben.

Außerdem hole ich die Unterlagen beim ehemaligen Verwalter ab. Das passiert meistens irgendwann im Laufe des Januar. Zwar nicht vorgeschrieben, aber branchenüblich: Der neue Verwalter holt die Unterlagen es beim Vorgänger ab.

Übrigens, falls Sie es noch beeinflussen können: Der Verwalterwechsel muss nicht zum 01. Januar passieren! Der Januar ist eine Stoßzeit in der Verwalterbranche. Jetzt gehen die Jahresabrechnungen los, kurz danach fangen die ersten Eigentümerversammlungen an. Falls auch der alte Verwalter mitmacht, können wir auch Oktober oder März als Beginn des neuen Verwaltervertrags vereinbaren, um die Aufgaben aus diesem überfüllten Zeitraum heraus zu delegieren.

Annäherung zwischen WEG- und Mietrecht: Der Umlageschlüssel in der Abrechnung

Mit der WEG-Reform 2020 wurde auch der Umlageschlüssel zwischen Mietrecht und WEG harmonisiert. Seitdem können Sie die Betriebskosten genauso an den Mieter weitergegeben, wie sie Ihnen von der WEG in Rechnung gestellt wurden. In §556a Abs. 3 BGB steht jetzt:

„Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. […]“

Moment – ist das nicht normal? Leider nein, daher war die Änderung überfällig! Die Kostenaufteilung zwischen WEG-Eigentümern war bisher anders als zwischen Vermieter und Mieter geregelt. Standard-Umlageschlüssel im WEG war der Miteigentumsanteil (MEA) – und im Mietrecht der Quadratmeter. Zur Erklärung:

Als vermietender Wohnungseigentümer befinden Sie sich in zwei Rechtssphären. Beidseits gelten völlig andere gesetzliche Regeln.

Gegenüber der WEG sind Sie Gesellschafter, Ihre Rechte und Pflichten stammen in erster Linie aus dem WoEigG.
Gegenüber dem Mieter sind Sie Vertragspartner, IhreRechte und Pflichten ergeben sich grundsätzlich aus dem BGB.

Die beiden Gesetze haben ganz andere Denkansätze, daher kollidieren sie manchmal. Die WEG-Reform hat die Wogen etwas geglättet.

Gegenüber der WEG ist er Gesellschafter,
gegenüber dem Mieter ist er Vertragspartner.

Aus beiden Verhältnissen entstehen ganz andere Rechte und Pflichten, die teilweise miteinander kollidieren. Hierüber schreiben sich die Juristen die Finger wund, aber zumindest hat die geplante WEG-Reform ein paar Ideen, um das ein Bisschen zu harmonisieren.

Jetzt ist der Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung auch für den Mieter maßgeblich.

Wo lag das Problem?

Quadratmeter (Mietrecht) und Miteigentumsanteil (Wohnungseigentumsrecht) haben aus gesetzlicher Sicht nichts miteinander zu tun.

Mietrecht: Der Quadratmeter ist ein Flächenmaß. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden alle Kosten auf die Mieter nach Quadratmeter umgelegt. Man setzt die Flächen der Wohnungen (= des Sondereigentums) zueinander in Beziehung.

Wohnungseigentumsrecht: Völlig andere Welt! Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht, werden Kosten nach MEA aufgeteilt. MEA bedeutet: Wie viel Prozent vom Grundstück / vom Gemeinschaftseigentum gehören Ihnen? Also kein Flächenmaß für die Innenseite Ihrer Wohnung, sondern ein Prozentsatz für Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum. Aus rechtlicher Sicht hat der MEA wirklich nichts mit Quadratmetern zu tun. Allerdings stimmen die prozentualen Verhältnisse von Quadratmeter und MEA in vielen (aber nicht allen) Teilungserklärungen überein.

Wann wird der Unterschied zwischen MEA und qm zum Problem?

Die Kostenaufteilung zwischen den WEG-Eigentümern war anders als zwischen Vermieter und Mieter. Wenn der Notar die MEA in der Teilungserklärung nicht an die Quadratmeter angelehnt hat, dann hat entweder der Vermieter oder der Mieter draufgezahlt.

Ein Beispiel:

Ihre Wohnung hat 72,5 / 1.000stel MEA und 65,84 (von 776,9) qm. Ihr MEA entspricht 7,25% und Ihre Quadratmeter machen 8,47 % der Fläche aus. Der WEG-Verwalter muss die Kosten grundsätzlich nach MEA auf die Eigentümer verteilen. In der Abrechnung für Ihren Mieter mussten Sie bis 2020 die Gesamtkosten nach qm umlegen. In der folgenden Abbildung sehen Sie den Unterscheid: Ihr Mieter trägt mit 1.901,77 EUR (8,47%) einen höheren Anteil der Kosten als Sie an die WEG bezahlen, nämlich 1.753,83 EUR (7,25%).

Von Besonderheiten bei der Grundsteuer und Heizkosten sehen wir mal ab, ist ja alles vereinfacht dargestellt. Und siehe da – der Mieter zahlt Ihnen ca. 150 EUR mehr, als Sie bezahlt haben.

Bis zur WEG-Reform war das gesetzlich so gefordert!

Zumindest, wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben. Das war bis 2020 geltendes Recht. Dann wurde das Mietrecht mit dem WoEigG in diesem Punkt harmonisiert. Jetzt geben Sie als Vermieter 7,25% (und nicht 8,47%) der Kosten an Ihren Mieter weiter – genauso, wie Sie selbst an die WEG bezahlt haben.

Lustigerweise habe ich gelesen, dass eine „soziale“ Partei im Mai 2020 im Bundestag gesagt hat, dass der Mieter jetzt weniger geschützt wird. Habe ich was missverstanden? Wenn jetzt hier eine Harmonisierung erfolgen soll, dann gilt doch genau der gleiche Kostenmaßstab für Mieter und Vermieter. Das ist doch eine deutliche Verbesserung für alle Parteien, weil sich von jetzt an weder Mieter noch Vermieter die Taschen vollmachen können.

Keine automatische Änderung durch die WEG-Reform

Wenn Sie im Mietvertrag bestimmte Umlageschlüssel vereinbart haben, ändern diese sich durch die WEG-Reform übrigens nicht automatisch, sondern haben weiterhin Gültigkeit. Im Gesetzestext steht ja: „…haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart…“

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Die WEG-Jahresabrechnung hat mit dem Mieter nichts zu tun!

Manche Wohnungseigentümer sind ganz erstaunt, dass sie z.B. gegenüber der WEG eine Nachzahlung leisten müssen, während sie gleichzeitig ihren Mietern ein Guthaben ausbezahlen müssen. Da wundern sich die Eigentümer und vermuten, dass im Rechenwerk irgendwas falsch sein muss.

Aber in den meisten Fällen ist es völlig richtig, denn die Abrechnung gegenüber dem Mieter hat überhaupt nichts mit der Hausgeldabrechnung zu tun.

Die Jahresabrechnung einer WEG besteht (je nach Darstellungsart) aus drei Blöcken:

Umlagefähige Kosten (z.B. Wasser, Heizkosten, Versicherungsprämien, Grundsteuer…)
Nicht umlagefähige Kosten (z.B. Kontoführungsgebühren, Verwalter…)
Rücklage (Beitragspflicht, Entnahme für Reparaturen…)

Selbst wenn die Kostenverteilschlüssel von Mietvertrag und Teilungserklärung übereinstimmen, kann nur der erste Block auf den Mieter umgelegt werden (umlagefähige Kosten incl. Heizkosten und Grundsteuer).

Wenn Sie eine Nachzahlung an die Eigentümergemeinschaft leisten müssen, dann liegt das vereinfacht gesagt am Verhältnis zwischen den tatsächlichen, auf Ihre Wohneinheit entfallenen Kosten Ihren Vorauszahlungen, die Sie an die WEG geleistet haben.

Ihren Mietern gegenüber haben Sie ein ganz anderes Rechtsverhältnis. Hier sind Sie nicht Gesellschafter, wie in der WEG, sondern Vertragspartner. Die Erstattung / Nachzahlung gegenüber Ihrem Mieter liegt am Verhältnis der tatsächlichen, UMLAGEFÄHIGEN Kosten und seiner Betriebskostenvorauszahlung.

Wie viel er im Monat vorausbezahlt hat, sehen viele Vermieter nicht so deutlich. Warum? Der Mieter überweist einen einheitlichen Betrag, der aus Miete UND Vorauszahlung besteht.

Vielleicht ist seine monatliche Nebenkostenvorauszahlung (im Vergleich zur Kaltmiete) sehr hoch? Dann bekommt er tendenziell viel zurückerstattet. Vielleicht bekommen Sie im Monat zwar 700 EUR, aber davon sind z.B. nur 400 EUR Miete und 300 EUR Nebenkostenvorauszahlung. Dann wäre ja klar, dass er bei einer eher hohen Vorauszahlung schnell ein Guthaben herausbekommt. Aber diese Zahlen hat man als Vermieter ja meistens nicht so alltäglich vor Augen. Und weil Sie sowieso nur die umlagefähigen Kosten (und nicht sämtliche Kosten) an den Mieter weitergeben können, kommt die Überraschung manchmal nur einmal im Jahr. Einfach weil Sie das ganze Jahr über nicht gesehen haben, wie viel der Mieter vorausbezahlt, und wie wenig Sie im Vergleich dazu an die Eigentümergemeinschaft vorauszahlen.

Ihre Schleudersitzoption bei der Investition in Immobilien: Kurzlaufende Kreditzinsen

Da haben Sie nun Ihre Eigentumswohnung gekauft, Notar, Makler und Grunderwerbsteuer bezahlt und einen Kredit am Hals, der zehn Jahre läuft.

Meistens geht alles gut. Die Wohnung ist schnell vermietet, der Mieter glücklich und Sie haben jahrelange Ruhe und ein schönes Leben. Aber manchmal entdeckt man nach dem Kauf eine unschöne Überraschung. Ja, das ist selten, und trotzdem: Vielleicht steht eine große Sanierung an, die auch noch per Sonderumlage finanziert werden soll, und der Verkäufer hat Ihnen nichts gesagt? Und Sie haben schlichtweg nicht die finanziellen Mittel? Oder die Eigentümergemeinschaft ist sich nicht grün und streitet sich auf jeder Eigentümerversammlung schrecklich. Auch das ist sehr selten, aber ich habe es in meiner knapp zehnjährigen Berufserfahrung ein paarmal erlebt. Ja, das sind die allerwenigsten. Die meisten Eigentümergemeinschaften sind angenehm harmonisch und gehen miteinander um wie erwachsene Leute. Aber in manchen Eigentümergemeinschaften gibt es irgendeine Vorgeschichte, die sich über Jahrzehnte hochgeschaukelt hat und es will nicht enden. Da wollen Sie nicht Eigentümer sein.

Und man kann sich schützen: Bei der Investition in Ihre Eigentumswohnung empfehle ich, vorher die Protokolle der Eigentümerversammlungen anzuschauen und vorher mit potentiellen Nachbarn zu sprechen, oder mit dem Beirat, dem Verwalter…

Aber jeder macht mal Fehler, den er später beruht („hätte ich bloß mal…“) Sie haben vielleicht einfach etwas übersehen und die Wohnung gekauft. Im Nachhinein merken Sie, dass es keine gute Entscheidung war. Was tun?

Die Wahrheit ist, man kann sich immer neu entscheiden,

das gilt für fast alles im Leben. Und zwar auch für Investitionen in Eigentumswohnungen. Sie haben es also vergeigt? Es steht Ihnen frei, die Wohnung sofort wieder zu verkaufen, nach dem Motto: „Besser ein Ende mit Schrecken, als ein Schrecken ohne Ende.“

Blöd wird es, wenn Sie einen langjährigen Kredit haben. Die gute Nachricht: Die Bank muss Sie auch vorzeitig aus dem Kredit rauslassen. Die schlechte Nachricht: Die Bank darf bei vorzeitiger Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, also einen Ersatz für die entgangenen Zinsen, schließlich haben Sie einen bindenden Vertrag unterschrieben!

Da kann schnell mal eine Summe von fünf- bis zehntausend EUR zusammenkommen,

je nach Zinssatz, Kredithöhe und Bank. Ich halte Kredite mit langfristiger Zinsbindung für die größte Hürde beim Verkauf einer Wohnung.

Ich halte es für sinnvoll, zumindest am Anfang ein variabel verzinsliches Darlehen aufzunehmen. Das ist ein Darlehen mit einer Zinsbindung von einem Monat. Sie können jederzeit die volle Summe sonder-tilgen. Man kann so ein Darlehen später auch umwandeln in einen Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung. Das kann man bspw. nach einem Jahr machen, denn innerhalb der ersten 12 Monate merkt man schnell, ob die Eigentümergemeinschaft gut ist und ob Sie zueinander passen. Und wenn alles gut ist, dann schreiben Sie den Zins bei Ihrer Bank auf 5, 10 oder 15 Jahre fest. So eine Umwandlung ist bei fast allen Banken nachträglich möglich (man sollte vorher natürlich fragen).

Banken in Frankfurt. Foto: Stephan Walochnik

Die einseitige Perspektive:

Viele Leute sehen immer nur das Problem, wenn der Zins einmal steigt, dann steigt auch die Kreditrate und belastet Sie schwer. Natürlich, das ist die andere Seite der Medaille, richtig.

Aber (mindestens) seit meiner Berufsausbildung zum Bankkaufmann (2004) ist „der Zins noch nie so günstig wie heute“.

Andersherum: Wenn der Zinssatz fällt, dann sinkt auch Ihre monatliche Belastung bzw. deren Tilgungsanteil steigt. Und außerdem können Sie das variabel verzinsliche Darlehen jederzeit sofort ablösen, wenn Sie merken, dass etwas mit der Eigentümergemeinschaft nicht stimmt. Sie können ohne zusätzliche Gebühren die Wohnung wieder verkaufen und Ihren Kredit zurückbezahlen.

51 Prozent für alle! Das zweischneidige Schwert der geänderten Mehrheitsverhältnisse

Das neue WoEigG sieht also ganz andere Mehrheitsverhältnisse vor, als wir sie bisher kannten (bzw. die erforderliche Stimmenmehrheit für bestimmte Sachverhalte). Nun gilt, dass man nahezu alle Vorgänge mit 50 plus X Prozent entscheiden kann, d.h. mit einfacher Mehrheit.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Mit großem Anlauf hat der Gesetzgeber die

doppelt qualifizierte Mehrheit (bei Modernisierungsmaßnahmen und bei Änderung des Kostenverteilschlüssels für den Einzelfall) und die
Zustimmung aller Betroffenen (bei baulichen Veränderungen)

abgeschafft und gegen die normale Mehrheit getauscht.

Bisher gab es drei unterschiedliche Stimmenmehrheiten, die nötig waren.

Bei allen „gewöhnlichen Maßnahmen“ konnte man mit einfacher Mehrheit entscheiden, d.h. mit 50,0001 Prozent.
Bei Modernisierungsmaßnahmen. Wenn also die WEG z.B. die alten (intakten!) Fenster gegen überteuerte, dreifachverglaste Super-Energiespar-Fenster austauschen wollte, dann brauchte man eine sog. doppelt qualifizierte Mehrheit, also die Zustimmung von ¾ aller Eigentümer PLUS 50 Prozent aller Miteigentumsanteile (MEA).
Anmerkung: Wenn jedoch marode alte Fenster (, die ohnehin kaputt waren und sowieso repariert werden mussten,) gegen neue Superfenster ausgetauscht werden sollten, dann hieß es „modernisierende Instandsetzung“ und man brauchte nur eine einfache Mehrheit, also 50,0001 Prozent.
Dann gab es bauliche Veränderungen. Wenn jemand z.B. eine außenliegende Klimaanlage installieren wollte, also Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild, dann brauchte er die Zustimmung von allen Wohnungseigentümern, die davon potentiell in irgendeiner Weise betroffen sein könnten.

Die baulichen Veränderungen waren aber auch das Problem. Denn selbst das Anbringen einer Markise oder die Bestellung von neuen, außenliegenden Briefkästen galten nach altem Recht als „bauliche Veränderung“. Das Problem: Es musste JEDER Eigentümer zustimmen, der potentiell betroffen sein könnte. Und die Rechtsprechung hat diesen Begriff sehr weit ausgelegt. Im Zweifelsfall war JEDER Wohnungseigentümer potentiell betroffen und musste zustimmen.

Vor allem in großen Eigentümergemeinschaften fand sich leider immer ein verkrusteter Typ, der da seine sogenannten „Bedenken“ hatte und jede kleine bauliche Veränderung blockieren konnte.

Da erleben WEG-Verwalter die abstrusesten Sachen: Ein Handlauf soll angebracht werden? Ein Eigentümer fordert zuerst ein statisches Gutachten, das die Unbedenklichkeit attestierte. Die WEG wollte eine Photovoltaikanlage installieren? Das Dach ist Gemeinschaftseigentum. Einer der Eigentümer behauptete, dass im Brandfall die Feuerwehr das Gebäude bis auf die Grundmauern abbrennen lassen würde, weil man Photovoltaikzellen nicht löschen darf. Stimmt das? Keine Ahnung. Es geht um ein anderes Problem:

Jede Art von Veränderung konnte kurzerhand blockiert werden.

Weil die Rechte eines Einzelnen potentiell beeinträchtigt werden könnten, musste nur einer sagen, dass er das nicht möchte, und schon war das Thema für immer begraben.

Das hat viele Wohnungseigentümergemeinschaften blockiert. Weil aus gesetzlichen Gründen per Definition quasi alles das „Wesen der Anlage“ veränderte, konnte man quasi alles durch eine Nein-Stimme behindern.

Diese Regelung wurde jetzt Gott sei Dank abgeschafft. Von jetzt an gilt für bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit (siehe Artikel über bauliche Veränderungen im neuen WoEigG).

Natürlich ist es das andere Extrem. Auf einmal braucht man auch bei krassen Veränderungen nur noch eine einfache Mehrheit. Schade, dass man sich hier nicht auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit geeinigt hat.

Einerseits freue ich mich, dass nicht mehr ein Einzelner die gesamte WEG blockieren kann. Das ergab in der Vergangenheit zum Teil sehr surreale Situationen. Andererseits bin ich (im Sinne von Verbraucherschutz) auch etwas skeptisch, dass z.B. ein einzelner Mehrheitseigentümer jetzt alles regieren kann, wie er möchte.

Das ist wohl das Problem, dem sich der Gesetzgeber immer gegenübersieht. Das Gesetz kann ja nicht jeden Einzelfall durchdeklinieren. Aus meiner Verwalter-Erfahrung gesprochen, war es immer sehr ermüdend, wenn nur eine einzelne Nein-Stimme eine sinnvolle Verbesserung versenken konnte. Und die ganze Vorarbeit! Damit ist jetzt Schluss.

Jede Medaille hat zwei Seiten.

Zwischen Tag und Nacht gibt es immer noch die Dämmerung. Schauen wir uns an, wie es sich in der Realität auswirkt. Ich werde berichten 🙂

Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

An dieser Stelle möchte ich Ihnen einen Überblick über die Definitionen und die gängigsten Beispiele zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum geben:

Definition Sondereigentum:

In der Teilungserklärung ausdrücklich benannte und nach außen hin abgeschlossene Wohnräume (Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (Teileigentum) (§1 Abs. 1 WoEigG) und

zu diesen Räumen gehörende Gebäudeteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch anderes Sondereigentum beeinträchtigt oder gemeinschaftliches Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werden (§5 Abs. 1 WoEigG).

Seit der WEG-Reform des Jahres 2020 können auch Grundstücksteile (z.B. Gärten) zum Sondereigentum einer Wohnung gehören. Bis dahin konnte daran nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden.

Beispiele Sondereigentum:

„Die im Grundriss (Anlage 1 zur Teilungserklärung) mit Ziffer 4 bezeichneten Wohnräume im 1.OG links. (65,40 qm)…“, einschließlich der
nichttragenden Zwischenwände,
Innentüren, Heizkörper,
Decken-, Wand- und Fußbodenbeläge,
Versorgungsleitungen ab dem Zwischenzähler bzw. ab der ersten Absperrmöglichkeit nach dem Abzweig vom Hauptstrang.
„Die in Anlage 1 zur Teilungserklärung mit Ziffer 4 bezeichnete Gartenfläche.“

Definition Gemeinschaftseigentum:

Grundstück und Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen,

die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch wenn sie sich im Sondereigentum befinden (§5 Abs. 2 WoEigG),
- die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (§5 Abs. 2 WoEigG) oder
- nicht zu Sondereigentum erklärt wurden.

Beispiele Gemeinschaftseigentum:

Fassade,
Dach,
(Außen-) Fenster und Rollläden,
(tragende) Wände,
Treppenhaus,
Zentralheizung,
zentraler Warmwassertank,
Gartenfläche (oft belegt mit einem Sondernutzungsrecht zugunsten einer bestimmten [Wohn-]Einheit),
Wohnungstüren (!),
Wasserzähler,
Kellerflur,
Hausanschlussraum,
Hebeanlage,
Aufzug,
Hoffläche (ggf. belegt mit Sondernutzungsrechten als Stellplätze),
Tiefgaragentor.

Transparenzgebot! Oder: Wem gehört das Geld?

Bislang wird „Datenschutz“ oftmals als Ausrede benutzt, um berechtigte Informationsbedürfnisse abzuwehren. Auch manche WEG-Verwalter verstecken sich hinter diesem Vorwand, obwohl ihnen klar sein müsste, dass Wohnungseigentümer Mitglieder derselben Vermögensgemeinschaft sind.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Nun wird in §18 Abs. 4 des neuen WoEigG klargestellt:

„Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“

Eigentlich logisch, dass jedem Eigentümer ein unbeschränktes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen zusteht, denn er ist „Aktionär“ der WEG:

Wem gehört das Geld? Ist es das Vermögen des Verwalters? Oder gehört es vielleicht den Wohnungseigentümern?

Eine provokante Frage, die manchen Leuten nicht ganz klar zu sein scheint. Die Wohnungseigentümer sind doch keine Mieter. Und als Verwalter bin ich Treuhänder von fremdem Vermögen. Ich hantiere mit Geld, das nicht mir gehört. Es gehört den Wohnungseigentümern. Punkt.

Warum kann er das von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen? Weil der WEG-Verwalter immer als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft handelt. Er ist dann das ausführende Organ, wenn einer der Eigentümer etwas von der WEG verlangt. Ganz einfach.

Noch deutlicher formuliert: Als Verwalter bin ich verantwortlich für zwei Sorten von Vermögen:

Erstens: Das Immobilienvermögen. Das Gemeinschaftseigentum gehört ja den Eigentümern zusammen. Jedem gehört eine „Aktie“, ein ideeller Bruchteil. Niemand kann sagen, welcher Teil des Gebäudes ihm gehört. Meine Aufgabe als Verwalter ist es, für eine ordnungsgemäße Instandhaltung zu sorgen. Wenn die Bausubstanz bröckelt, dann bröckelt auch ihre / Ihre Vermietbarkeit – und das will niemand. Also ist der Verwalter verantwortlich, das Gemeinschaftseigentum in einem vernünftigen Zustand zu erhalten. (Selbstverständlich sind Formalien erforderlich, insb. Beschlussfassung. Soll bedeuten: Es gibt ja WEGs, die eine Instandsetzung per Mehrheitsbeschluss ablehnen. Das ist in Ordnung, solange keine Verkehrssicherungspflicht verletzt wird. Davon abgesehen muss der Verwalter die Entscheidung von erwachsenen Kunden tolerieren.)
Zweitens: Mit Blick auf die vielen amateurhaften Verwalter noch viel gefährlicher: Als Verwalter hat man die alleinige und nicht beschränkbare Vollmacht über die Bankkonten der WEG. Per Gesetz darf niemand anders eine Vollmacht bekommen (auch nicht der Beirat). Das wäre illegal.

Deswegen muss ein Verwalter vertrauenswürdig und zuverlässig sein.

Ist es nicht verständlich? Ist es nicht verständlich, dass manche Wohnungseigentümer Transparenz haben wollen? Wieso sollte man ihnen Einblick in die Verwaltungsunterlagen verwehren?

Als Verwalter hantiert man mit großen Geldvermögen, hat alleinigen Zugriff auf alle Girokonten. Die Wohnungseigentümer zahlen ihre monatlichen Hausgeldraten und der Verwalter überweist von hier aus Rechnungen. Das alles macht er als Treuhänder, denn kein Pfennig davon gehört dem Verwalter. Auf einem gewöhnlichen WEG-Konto kann sich durchaus mal ein größerer Geldbetrag befinden.

Ein korrupter Verwalter könnte das Geld entnehmen und abhauen. Die Konten werden allenfalls einmal im Jahr vom Beirat kontrolliert. Wer als Verwalter Gelder verschwinden lässt, der würde erst sehr zeitverzögert bemerkt. Der Verwalter kann eine Wohnung versteigern lassen, wenn jemand sein Hausgeld nicht bezahlt. Der Verwalter kann alleine mit dem WEG-Konto hantieren und in der Regel völlig unbehelligt arbeiten, und niemand fragt.

Wo ist das Problem mit dem Transparenzgebot, wenn man nichts zu verbergen hat??

Ich war immer der Meinung, dass dieses Transparenzgebot bereits gilt.

Zumindest war es allerhöchste Zeit, dass es gesetzlich verankert wird. Vielleicht ist es auch nur als Klarstellung gedacht, weil derzeit viele Dienstleister glauben, mit der „DSGVO“ eine tolle Ausrede gefunden zu haben, um Kunden mit ihren Auskunftsersuchen wieder nach Hause zu schicken.

Wenn der Verwalter das alles darf und unbeschränkbaren Zugriff auf die Konten der WEG hat (denn ansonsten wäre das „Schiff“ ja kaum zu steuern), dann ist es doch nur konsequent, dass die Eigentümer den Verwalter auch kontrollieren können. Und nicht nur der Beirat , der oftmals nur seine Eigeninteressen verfolgt, sondern jeder Wohnungseigentümer! Denn: Wem gehört das Geld?