StephanWalochnik - Die Eigentumswohnung

Verwalter auf Lebenszeit, oder: Wo ist der Kundenservice?

Ein Branchen-Sprichwort sagt: Verwalter ist man auf Lebenszeit. Bedeutet: Wer als Verwalter einen guten Job macht, der braucht sich um seine Widerwahl keine Gedanken zu machen.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG.Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Warum ist man Verwalter auf Lebenszeit? Weil es leider sehr viele Verwalter-Kollegen gibt, die sehr schlechte Arbeit liefern. Zwar sollte man sich nie abwärts orientieren, aber viele Kunden sind einfach froh, wenn der Verwalter halbwegs verlässlich arbeitet; es gäbe ohnehin keinen adäquaten Ersatz. Ist das nicht schade?

Worum geht es überhaupt? Das neue WoEigG 2020 sieht vor, dass die WEG ihren Verwalter auch ohne „wichtigen Grund“ abberufen kann. Soll heißen: Wenn der Verwalter Murks macht, kann die Eigentümerversammlung ihn sofort „abbestellen“. Gut so!

Ich habe in letzter Zeit viele WEG-Verwalter schimpfen hören, aber das sagt mehr über diese Verwalter als über die Gesetzesreform.

Sollte man im Beruf nicht immer sein Bestes geben? Oder es zumindest versuchen? Ich kenne jedenfalls auch die andere Seite. Ich bin Verwalter UND Wohnungseigentümer. Ich weiß, wie es ist, wenn der Verwalter eine Katastrophe ist.

Warum sollte man ihn schützen,
wenn er tage- und wochenlang nicht ans Telefon geht?

Wenn er nicht zurückruft und nicht auf E-Mails antwortet. Wenn die Bausubstanz vor sich hin bröckelt und ich als Eigentümer mit meinen Problemen alleine gelassen werde? Wofür wird so ein Typ denn eigentlich bezahlt?

Und ich kenne die Perspektive der Verwalter. Wie es ist, wenn man pro Tag 40 Anrufe und 100 Mails bekommt. Jeder will irgendwas und zwar dringend und gleichzeitig. Wie nervig!

Aber das gehört halt auch zum Beruf des Verwalters. Wen das stört, der sollte sich einen anderen Beruf suchen. Und dort? Rechtsanwälte stehen ständig unter Strom und Wirtschaftsprüfer müssen dauernd für irgendwelche Haftungsfragen geradestehen usw. Und der WEG-Verwalter wird halt oftmals von den Wohnungseigentümern durch ständigen Kontakt und Anfragen bombardiert.

Jedenfalls kann der Verwalter von den Wohnungseigentümern jetzt schneller gefeuert werden, wenn er murks macht. Aber auch das ist relativ: Man muss schon ausgesprochen schlechte Arbeit leisten, damit man rausgeschmissen wird. Die meisten Wohnungseigentümer hatten schon mal einen anderen Verwalter und wissen, wie schlecht viele Kollegen leider manchmal arbeiten. Das schützt die mittelmäßigen.

Anstatt auf die Gesetzgebung zu schimpfen, könnte man als Verwalter mal überlegen, seine eigene gute Arbeit besser sichtbar zu machen.

Wer seinen Job gut macht, den werden die Wohnungseigentümer ganz bestimmt nicht feuern. Vielleicht ist das nur meine subjektive Perspektive, denn ich bin ja ein relativ kleiner Freiberufler, aber in den letzten 10 Jahren hat mir nicht ein einziger Kunde gekündigt (andersrum schon). Der Job ist zwar oftmals anstrengend, aber kompliziert ist er nicht. Wenn man ihn einigermaßen beherrscht und seine Kunden aufrichtig behandelt, ist und bleibt man Verwalter auf Lebenszeit.

Was könnten die Hausverwalter besser machen?

Manchmal denke ich, dass 50% meiner Verwalter-Arbeit aus Berichterstattung besteht. Und die Kunden lieben das, glaube ich. In den meisten Fällen darf ich die Berichterstattung (mit Fotos vor Ort) laut Verwaltervertrag sogar nach Stunden abrechnen, sodass es alle Kunden in der Jahresabrechnung sehen können. Aber es stört niemanden. Zumindest in den letzten 10 Jahren nicht. Im Gegenteil: Die meisten Kunden sind glücklich, wenn der WEG-Verwalter transparent und offen über alle Geschehnisse ihres Hauses (= ihres Vermögens) berichtet.

Und andersrum?

Mir fallen gerade zwei sehr nette Kunden aus den USA ein. Sie bekommen in Deutschland regelmäßig einen Kulturschock, weil wir Deutschen kaum gelernt haben, unsere Arbeit und unseren Service nach außen zu tragen. Die beiden Amerikaner können einfach nicht verstehen, warum deutsche Dienstleister ihre Kunden (aus deren Sicht) so unfreundlich, lieblos und intransparent behandeln – ohne die Kunden dabei zu verlieren! Ja, beim Thema Kundenservice, Freundlichkeit und Transparenz hat man uns in den USA einiges voraus.

„Tue Gutes und rede darüber“ ist ein sinnvoller Ansatz.

Und die vermeintliche „Verwalterkrise“ kann man vielleicht dazu benutzen, dass in der Verwalterbranche mal ein Umdenken in den Köpfen stattfindet.

Was denkt mein Kunde?
Wovor hat er Angst?
Was erwartet er?
Wie denkt er über den Verwalter?
Welche Dinge gehen im Kopf meines Kunden vor?

Wenn man es aus dieser Perspektive betrachtet, dann fehlt es manchmal einfach nur an Transparenz oder Aufklärungsarbeit.

Email statt Telefon.

Wie wäre Folgendes? Es gibt ein Problem am Haus. Ein Kunde ruft an und der Verwalter erklärt ihm haarklein, warum Bauteil xy kaputt ist und in den nächsten Tagen repariert wird.

Und die anderen 19 Wohnungseigentümer? Die wissen nix, denn mit denen hat der Verwalter ja nicht telefoniert. Seine gute Arbeit ersäuft ungesehen in der Belanglosigkeit. Stattdessen sollte der Verwalter schleunigst einen Mail-Verteiler einrichten und die restlichen Wohnungseigentümer informieren, was Sache ist und was die nächsten Schritte sind. Das mache ich seit Jahren erfolgreich und wird als großer Fortschritt in der Transparenz wahrgenommen.

Wenn man einem Kunden etwas sagt, dann müssen es alle wissen. Von Vertraulichkeiten mal abgesehen – vieles läuft im Hintergrund, verwalten bedeutet oft beauftragen, abwarten, nachhalten, Wiedervorlage, usw. Aber das sehen die Kunden nicht, wenn man es ihnen nicht sagt.

Wem gehört denn das Gebäude? Den Eigentümern!

Ich kann jedem Verwalter nur raten, einen E-Mail-Verteiler anzulegen und die Kunden auf dem Laufenden zu halten. Wem gehört denn das Gebäude? Den Eigentümern! Es ist deren Vermögen und der Verwalter schuldet allen Eigentümern Rechenschaft, nicht nur dem Beirat. (Ja, ich weiß, man braucht für den Mailverteiler die Einverständniserklärung aller Wohnungseigentümer. Dann sollte man sie eben einholen, und zwar schleunigst.)

Rechtswidriger Beschluss Teil 3: Der rechtsGÜLTIGE Beschluss

Und wie sollte man das machen? Ein Beschluss kommt nicht am Anfang, sondern am Ende vom Vorgang der Entscheidungsfindung, siehe Abbildung:

In der ersten Phase kommen Verwalter, Beirat oder Eigentümer mit bestimmten Ideen, Wünschen usw. und dann wird erstmal vorbereitet, dann wird erstmal die Eigentümergemeinschaft informiert, da werden Wünsche und Details vorgetragen, Fragen geklärt, …

Jeder professionelle Verwalter sollte bei großen Maßnahmen wie einer Balkonsanierung (mindestens) eine Eigentümerversammlung zur Vorbesprechung veranstalten.

Es geht ja um Gebäude und Vermögen der Wohnungseigentümer. Dann sollten die es doch auch entscheiden, oder etwa nicht? Und ja, in den meisten Verwalterverträgen gibt es dann eine geringfügige Sondervergütung – aber die ist allemal billiger als ein schiefgegangener (sogenannter) Beschluss (siehe vorherige Punkte), mit anschließenden jahrelangen Rechtsstreitigkeiten – viel Spaß. Außerdem verteilen sich die paar Mark Sondervergütung sowieso auf sehr viele Schultern und können bei Vermietung sogar noch steuerlich geltend gemacht werden.

Ja, man sollte also wirklich eine Brainstorming-Eigentümerversammlung veranstalten, damit jeder Eigentümer mal seine Gedanken äußern kann, was er sich wünscht.

Diese Versammlung dient nur dazu, einen Beschluss vorzubereiten. Da werden keine Beschlüsse gefasst.

Im Nachgang zu einer solchen unverbindlichen Versammlung hat der Verwalter dann die Aufgabe, das alles zusammenzutragen und in einen vernünftigen Beschluss zu gießen. Dieser Beschluss-Vorschlag steht dann in der Einladung, die allen Eigentümern per Post mindestens 14 Tage vor der entscheidenden (!) Versammlung zugeht.

Und ein solcher Beschluss kann nur gültig sein, wenn er wirklich so gemacht ist, dass auch ein x-beliebiger Wohnungseigentümer aus der Ferne mit JA oder NEIN abstimmen könnte.

Dann wird abgestimmt und dann verkündet der Verwalter, ob der Beschluss zustande gekommen ist oder nicht. Und dann kann er den Auftrag rechtsgültig erteilen, ohne dass es zu gefährlichen Schadenersatzansprüchen kommen könnte.

Das ist dann ein gültiger Beschluss. Und der bedarf natürlich sehr viel Vorbereitung und Vorbesprechung. Aber man kann es nicht anders machen, also nicht einfach irgendwie mal was besprechen und im Nachhinein die Entscheidungen aus der Versammlung herausdelegieren. Das wäre rechtswidrig.

Rechtswidriger Beschluss Teil 2: Heute lassen wir mal den Beirat zahlen

Fortsetzung: Oft genug wird in so einer Eigentümerversammlung die „Entscheidung“ an den Beirat delegiert.

Der kann sich freuen und gleichzeitig warm anziehen,

weil ihm Entscheidungen ja per Gesetz verboten sind. Und wenn er dann doch etwas entscheidet (wenn er sich bspw. für ein Handwerker entscheidet, der Insolvenz anmeldet), dann ist das ja Vorsatz, dann zahlt der Beirat den Schaden auch aus seinem Geldbeutel, denn seine Versicherung trägt das nicht. Es ist ja Vorsatz und keine Fahrlässigkeit. Der Beirat sollte die Entscheidung lieber dort lassen, wo sie hingehört: In der Eigentümerversammlung.

Und schon sind wir beim nächsten Thema: Stellen Sie sich mal vor, Verwalter oder Beirat entscheiden über die Auswahl der Handwerker – Anzahlung 15.000 EUR und der Handwerker geht pleite. Passiert nicht? Dann googeln Sie mal die vielen schönen Gerichtsurteile zu dem Thema.

Weder Verwalter noch Beirat dürfen das entscheiden! Die Handwerkerauswahl (zumindest ja wohl bei großen, teuren Maßnahmen) trifft alleine die Eigentümergemeinschaft. Wenn Verwalter oder Beirat meinen, sie müssten den Handwerker auswählen, dann müssen sie auch dafür geradestehen. Wenn das Geld weg ist, dann zahlt es der, der über die Köpfe der Eigentümer hinweg entschieden hat.

Der Beirat ist doch versichert? Nö. Nicht bei Vorsatz.

Wenn der Beirat dem Verwalter eine Anweisung gibt, überschreitet er massiv seine Kompetenz, weil Entscheidungen ja nur die Eigentümerversammlung treffen darf. Und auch der Verwalter muss sein Beruf beherrschen und sollte das wissen.

Und wenn einer von beiden trotzdem entscheidet, dann muss er den Wohnungseigentümern halt das Geld erstatten, wenn der Handwerker pleite ist.

…es sei denn, die Eigentümerversammlung hätte entschieden.

Rechtswidriger Beschluss Teil 1: Autsch, das kann teuer werden

„Wir reden auf der Eigentümerversammlung mal darüber und dann schauen wir mal weiter“. Das scheint das Motto vieler Wohnungseigentümer zu sein – oder zumindest eine immer noch verbreitete Ansicht. Knapp 70 Jahre nach Einführung des WoEigG hat sich die Erkenntnis, was der Gesetzgeber eigentlich wollte, leider immer noch nicht durchgesetzt, zumindest nicht flächendeckend. Dabei hat das Wohnungseigentumsrecht eine klare Vorstellung:

Entscheidungen trifft allein die Eigentümerversammlung, niemand sonst.

Der Verwalter hat die Aufgabe, Entscheidungen vorzubereiten und muss die WEG über vieles informieren. Der Beirat hat bei dieser Vorbereitung die Aufgabe, den Verwalter zu unterstützen.
Die Entscheidung trifft die Eigentümerversammlung.
Danach ist wieder der Verwalter gefragt, seine Aufgabe ist wieder die Umsetzung der Entscheidung, welche die Eigentümerversammlung gefällt hat. Der Verwaltungsbeirat muss ihm bei der Umsetzung helfen, so steht es im Gesetz.

Die (rechtswidrige) Realität sieht in vielen Fällen noch so aus, siehe Abbildung.

Da gibt es also eine lockere Idee, aber wenig konkretes. Die Idee heißt z.B. „Sanierung der Balkone“. Das steht dann manchmal ohne weitere Informationen als Überschrift auf der Einladung zur Eigentümerversammlung. Das ist kein Beschluss, schon allein deshalb nicht, weil der Inhalt nicht hinreichend bestimmbar ist.

Wenn sich aus einem „Beschluss“ keine konkrete Handlung ableiten lässt, dann ist der „Beschluss“ nichtig. Er ist schlichtweg nicht rechtsgültig.

Einen potentiell gültigen Beschluss erkennen Sie daran, dass auch ein x-beliebiger Wohnungseigentümer aus der Ferne mit JA oder NEIN abstimmen könnte.

In so einem „Beschlussvorschlag“ bleibt aber vieles ungeklärt:

Über welche Balkone reden wir eigentlich? Alle Balkone? Nur die Straßenseite, nur die Rückseite?
Was soll „Sanierung“ genau heißen? Sollen nur die Fliesen neu gelegt werden oder geht es um eine Komplettsanierung im handwerklichen Sinne, inklusive Estrich, tragender Schichten, einschließlich fachgerechter Herstellung eines vernünftigen Gefälles?
Also was versteht man unter den Begriffen? Schon allein dafür ist ja mal ein Angebot notwendig, und daraus geht dann die nächste Frage hervor:
Wie hoch sind die Kosten und wer bezahlt sie? Gibt es eine Sonderumlage oder geht es zu Lasten der Rücklage?
Und welcher Handwerker soll es machen?

Alle diese Fragen müssen vorher in einem Beschluss geklärt werden. Noch mal: Ein Beschluss, aus dem sich keine konkrete Handlung ableiten lässt, ist nichtig! Er ist einfach nicht gültig.

Nochmal zurück zu der rechtswidrigen Wackelkonstruktion. Ein solcher „Beschluss“ (oder sollten wir besser sagen, so eine „Überschrift“) geht dann in die Versammlung. Dann wird da viel geplappert und alle sind sich irgendwie einig: „Ja, ja, machen wir“.

Einig zumindest solange, wie die Eigentümer nicht wissen, dass eine fachgerechte Balkonsanierung (je nach Komplexität) pro Balkon mindestens 5.000 EUR kostet, oftmals viel mehr. Und wenn der Eigentümer das vorher wüsste, dann würde er so einem „Beschluss“ wie hier ganz sicher nicht zustimmen.

Nach der Eigentümerversammlung geht es oft noch weiter: Da erlebt man Dinge, die eigentlich für den Beschluss wichtig gewesen wären. Im Nachgang gibt es dann plötzlich Eigentümer mit neuen und zusätzlichen Ideen, die ihnen vorher irgendwie nicht eingefallen sind, z.B. Änderungswünsche, usw. Dann gibt es ein unglaubliches Durcheinander,

aber die Eigentümerversammlung ist ja schon zu Ende und man kann gar nicht mehr miteinander zu einem Konsens finden.

Und oft trifft am Schluss der Beirat die sogenannte „Entscheidung“, die natürlich keine ist. Wenn der Verwalter blöd genug ist, erteilt er dann einen Auftrag ohne jegliche Rechtsgrundlage. Das ist vielen Leuten gar nicht klar: Der Verwalter kann nur auf Basis eines gültigen Beschlusses einen Auftrag erteilen. Aus so einem Beschluss muss ganz klar hervorgehen, wer / was / wann / wie teuer gemacht werden soll. Und wenn jemand den Verwalter ärgern möchte, verklagt er ihn auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, der aber schwer zu erreichen bzw. zu definieren ist.

Also führen Sie bis zur Rente einen Gerichtsprozess. Das wünsche ich niemandem.

Datenschutz als Beschäftigungs-Therapie und Ausrede, sich vor der Arbeit zu drücken?

Schauen Sie sich mal um. Beim Zahnarzt muss man neuerdings ein Kilo Formulare ausfüllen, weil die einen sonst nicht mehr zurückrufen dürfen. „Aus datenschutzrechtlichen Gründen“ geht so vieles nicht mehr, z.B. den Kunden anrufen oder – noch viel schlimmer – ihm eine kurze Mail schicken. Ohne mich zu „belehren“ darf der Handwerker meine Telefonnummer nicht mehr in seinem Handy speichern.

Nicht nur Corona bringt unser Leben zum Stillstand, sondern auch die DSGVO. Lassen wir uns an der Nase rumführen? Oder sind wir eine Republik von Angsthasen geworden? Oder sind es manchmal doch bloß Ausreden? Faulheit und schlechten Kundenservice kann man auf einmal mit „datenschutzrechtlichen Bedenken“ unterfüttern.

Verstehen Sie mich nicht falsch. Ich möchte nicht Ihre Erlaubnis, mit Ihren Daten um mich zu schmeißen, weil ich das sowieso nicht tue. Als WEG-Verwalter „verarbeite“ ich Ihre Daten (so heißt das). Anders geht es gar nicht. Aber wer mich kennt, der weiß, dass ich (auch ohne DSGVO) immer sorgfältig bin, denn ich sehe mich als Treuhänder von fremdem Vermögen. Für mich bräuchte es den Datenschutzrummel überhaupt nicht.

Ihr Datenschutz war mir auch vorher schon sehr wichtig. Digitale Daten sind ausschließlich auf verschlüsselten Festplatten gespeichert, so sorgfältig war ich auch schon vor der DGSVO. Und ja, ich habe auch Aktenordner, wo ich die Papierberge für jedes Gebäude abhefte. Diese Ordner stehen einfach so im Regal. Manche vertraulichen Dinge landen deswegen erst im Scanner und dann im Schredder … falls mal ein Einbrecher Langeweile haben sollte. Aber Ihre Kontoauszüge und Rechnungen muss ich aufbewahren. Das ist ganz schön viel, pro Haus pro Jahr manchmal drei Aktenordner. Die Menge an Ordnern passt in keinen Tresor. Also stehen die hier im Regal und sind datenschutzmäßig ein kleiner Weltuntergang.

Aber was ist mit Ihren E-Mail-Adressen?

Wer keine Mailadresse besitzt, geht schnurstracks zurück in die Steinzeit. Weil ich Ihr gemeinsames Eigentum verwalte, haben Sie zwangsläufig Berührungspunkte. Genau, Sie haben richtig gelesen. Die WEG gehört Ihnen allen zusammen.

Wenn ich der WEG eine Rundmail schicke, bei der jeder die anderen Mailadressen lesen kann, dann spricht man von einem „offenen Verteiler“.

Neulich hatte ich ein fragwürdiges Gespräch mit einem anderen Verwalter über „offene Verteiler“.

Ich bin Ihr WEG-Verwalter. Darf ich die Mailadressen der Wohnungseigentümer benutzen? Darf ich Sie mit „offenem Verteiler“ anschreiben? Meine Kunden haben mir das zu Verwaltungsbeginn unterschrieben. Sie wurden „belehrt“ (typisch deutsche Formulierung), welche Mails ich der WEG schicke (keine Werbung – kein Verkauf Ihrer Mailadressen, ist ja klar).

Meine Kunden haben offenbar verstanden, dass es ein Zeichen von gutem Service ist, wenn ich Sie über Baumaßnahmen am Gebäude informiere, Ihnen Fotos dazu schicke oder Sie über den Stand der Dinge auf dem Laufenden halte. Oder wenn ich Ihnen eine Unwetterwarnung schicke, damit Ihre Gartenstühle nicht in Ihre Fensterscheibe gewirbelt werden, wenn ich Sie an die Eigentümerversammlung oder an Handwerkertermine erinnere, dann ist das für mich guter Kundenservice.

Zurück zu meinem … hochbegabten … Kollegen. Als ich ihm sagte, dass ich Mails mit offenem Verteiler verschicke, hat er mich beschimpft wie einen Massenmörder. Wenn er mein Kunde wäre, dann würde er mir das Leben zur Hölle machen. Aha. Scheinbar ist es für manche Leute traumatisch, dass jeder Eigentümer die Mail-Adressen der anderen sehen kann. Gewissermaßen ein krasses Kapitalverbrechen.

Und warum hält er das für so schlimm? Angeblich gab es mal einen Immobilienmakler, der einen Wohnungseigentümer überredet hat, ihm die Mailadressen aller anderen Eigentümer aus dem Verteiler zu kopieren. Ehrlich gesagt, ziemlich idiotisch und doof noch dazu. Ist das die Schuld vom Verwalter? Es wäre ja nicht passiert, wenn der keinen offenen Verteiler geführt hätte. Wo ist die Selbstverantwortung, die man von erwachsenen Menschen erwarten sollte? Glauben Sie an den Weihnachtsmann? Wenn nein: Glauben Sie nicht auch, dass der kleinkriminelle Makler einen anderen Weg gefunden hätte?

Und BCC?

BCC bedeutet, dass die Empfänger ihre gegenseitigen Mailadressen nicht mehr sehen können. Und raten Sie mal… genau das empfahl mir der „souveräne Kollege“, damit von jetzt an niemand mehr die Mailadressen von den anderen sehen kann.

Nein, das mache ich nicht, denn es lähmt die Eigentümer, wenn sie etwas untereinander besprechen möchten. Gerade habe ich mit einem Neukunden gesprochen. Die WEG wollte den alten Verwalter loswerden, aber sie wussten nicht mal, wie sie miteinander kommunizieren sollen, um sich abzustimmen. Er hielt es für kühle Taktik des ehemaligen Verwalters, dass der alle Mails immer nur an BCC schickte.

Damit komme ich auf meine anfangs gestellte Frage zurück:

Sind wir eine Republik von Angsthasen geworden?

Das denkwürdige Gespräch mit dem Kollegen macht mir ernsthaft Sorgen über unsere Zukunft (sowohl der Republik, aber viel mehr noch die der Branche). Machen wir Dinge aus Selbstzweck – und ohne nachzudenken? Dürfen wir wegen der DGSVO keinen Mut mehr für etwas Neues haben? Alle plappern von „Digitalisierung“, und dann rollt die DGSVO-Dampfwalze darüber? Sind wir nicht erwachsen genug, um eigene Entscheidungen zu treffen? Brauchen wir immer und immer wieder eine neue Ausrede, warum man einem Kunden nicht helfen kann [oder „darf“]? Es gibt für jeden Anlass eine Ausrede, die Arbeit ein kleines Bisschen schlechter zu machen. Sind wir erwachsen genug oder kann man uns wirklich so schnell ins Bockshorn jagen?

Mit der DGSVO gibt es ein neues Geschäftsmodell, mit dem sich viele Abmahn-Anwälte die Taschen voll machen können.

Ich glaube, die Datenschutzgrundverordnung wurde gemacht, weil ganz, ganz große Konzerne im großen Stil mit Ihren Daten herumtoben und sie für kommerzielle Zwecke verwenden (Facebook, Amazon, Google…).

Ach ja… wie haben Sie eigentlich bei Google reagiert?

Popup => „Ich akzeptiere“ => Thema erledigt?

Wahrscheinlich war es so, oder? Den eigentlichen Adressaten der Datenschutzvorschrifthaben Sie also mit einem Klick abgehakt und erledigt, während tausende kleine Zahnarztpraxen im Papier ersaufen.

Nichtigkeit vs. Anfechtbarkeit von Beschlüssen

Damit ein Beschluss einwandfrei und rechtsgültig ist, muss er „inhaltlich hinreichend bestimmbar“ sein und darf nicht gegen Rechtsvorschriften verstoßen. Ansonsten ist er nichtig oder anfechtbar. Das ist abhängig vom Einzelfall und wahrscheinlich entscheidet jeder Richter in Grenzfällen anders.

a) NICHTIGKEIT:

Ein Beschluss ist z.B. nichtig, wenn er gegen eine zwingende rechtliche Vorschrift verstößt. Nehmen wir ein bewusst übertriebenes Beispiel:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, das Auto vom nervigen Nachbarn Herrn Meier-Müller zu verkaufen, weil der immer vor unserer Einfahrt parkt.

JA: 720 MEA,

NEIN: 160 MEA,

ENTHALTUGEN: 120 MEA“

(Ich würde gern mal wissen, wer mit „Nein“ gestimmt und wer sich enthalten hat…)

Es ist (glaube ich) jedem sofort klar, dass dieser Beschluss illegal ist, weil er gegen den Willen des Eigentümers über fremdes Eigentum disponiert. Man muss ihn nicht anfechten, der Beschluss ist ungültig und besteht gar nicht erst. (Jedoch, falls das unklar ist, muss der Beschluss von einem Gericht für ungültig erklärt werden.)

Ein Beschluss ist auch nichtig, wenn er inhaltlich so überhaupt nicht bestimmbar ist, z.B. „jegliche Ruhestörung ist zu unterlassen“ => wie definiert man „jegliche Ruhestörung“?

b) ANFECHTBARKEIT:

Ein Beschluss ist i.d.R. anfechtbar, wenn er dem WoEigG zwar zuwider läuft, aber nicht zwingend illegal ist. Schwer zu beschreiben, es kommt wirklich auf den Einzelfall an.

Beispiel:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Wahl von Herrn Schmitz als Beirat.“

Im WoEigG steht, dass der Beirat aus genau drei Personen bestehen muss. So ein Beschluss kann innerhalb von einem Monat nach der EV angefochten werden. Wenn sich keiner die Mühe macht, wird er danach bestandskräftig.

Hartnäckiger Glaube an den „Vorratsbeschluss“

Der Vorratsbeschluss ist eine verbreitete Vorstellung ohne jede Rechtsgrundlage. Sie hat sich in den Köpfen vieler Wohnungseigentümer festgesetzt, ist aber ein gefährliches Unterfangen, das im Nachgang zur Eigentümerversammlung hohe Anwalts- und Gerichtskosten nach sich ziehen kann.

Die Wahrheit ist: Meistens schafft es jeder Fachanwalt schon vor dem Amtsgericht, einen „Vorratsbeschluss“ innerhalb von fünf Minuten zu zerlegen. Denn ein Vorratsbeschluss widerspricht etlichen formellen Vorschriften, die man bei Beschlüssen einhalten muss. Dabei denke ich (mindestens) an die folgenden:

1. Inhaltliche Bestimmtheit

Ein Beschluss muss „inhaltlich hinreichend bestimmt“ sein, ansonsten ist er nichtig oder anfechtbar. Das ist abhängig vom Einzelfall und wahrscheinlich entscheidet jeder Richter in Grenzfällen anders.

Probleme: Inhaltliche Bestimmtheit vs. Vorratsbeschluss:

Der Grundsatz lautet: Wenn ein Beschluss auch für fremde Dritte (z.B. zukünftige Eigentümer) klar zu deuten ist, dann ist er i.d.R. in Ordnung und rechtsgültig.

Also wenn auch in der Zukunft klar erkennbar ist, was dieser Beschluss regelt. Vorratsbeschlüsse sind aber meistens inhaltlich ziemlich unbestimmt, weil jemand gerne

irgendwas
irgendwie
für irgendeinen Zweck

für die Zukunft beschließen möchte, obwohl noch gar keine Klarheit hinsichtlich der Grundlage besteht. Das ist sehr gefährlich, rechtlich angreifbar und kann teuer werden.

Beispiel nichtiger Beschluss:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass jegliche Ruhestörung in Zukunft zu unterlassen ist.

JA: 510 MEA,

NEIN: 390 MEA,

ENTHALTUGEN: 100 MEA“

Ich würde mal sagen, dass dieser Beschluss nichtig ist, weil sogar Corona-Husten oder Radiohören (in Zimmerlautstärke) damit verboten würden, was faktisch unmöglich ist. Außerdem ist völlig unklar, was denn unter „Ruhestörung“ zu verstehen ist. Der Beschluss verstößt gegen jede Form der Selbstverwirklichung und Nutzung der Eigentumswohnung und beeinträchtigt damit das Eigentum in unzumutbarer Weise.

2. Beschluss vs. Vereinbarung

Weil sich ein Vorratsbeschluss in der Regel nicht auf einen konkreten Einzelfall bezieht, könnte es sich oftmals um eine sog. „Vereinbarung“ handeln, die ganz andere Formvorschriften nach sich zieht. Hier der Unterschied:

Beschluss: Ein Beschluss ist eine Regelung für einen bestimmten Einzelfall. Das kann auch ein sehr großer Einzelfall sein.

Formvorschrift: Sehr einfach, es reicht (i.d.R.) ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Beispiele:

Sanierung der Balkone von WE5 und WE8
Beschluss über die Jahresabrechnung 2019
Entlastung des Verwalters für 2019
Anstrich Treppenhaus

Vereinbarung: Eine Vereinbarung ist allgemeingültig, eine Regelung für alle Zeit. Sie ist dauerhaft bindend.

Formvorschrift: Deutlich höher, um Sie als Verbraucher zu schützen. Weil eine Vereinbarung alle Eigentümer für alle Zeit bindet, ist das Einverständnis von jedem im Grundbuch eingetragen Eigentümer erforderlich. Man kann eine Vereinbarung notariell fixieren und ins Grundbuch eintragen lassen. Andernfalls ist die Vereinbarung nur gültig bis zum nächsten Eigentümerwechsel. Denn wenn der neue Eigentümer kann nicht zu weitreichenden Regeln verpflichtet werden, die er vorher gar nicht herausfinden konnte.

Beispiel:

Kaputte Rollläden müssen vom jeweiligen Sondereigentümer repariert und bezahlt werden.

Probleme: Vorratsbeschluss = Beschluss oder Vereinbarung?

Weil sich ein Vorratsbeschluss in der Regel nicht auf einen konkreten Einzelfall bezieht, könnte es sich auch um eine allgemeingültige Vereinbarung handeln, je nach Auslegung durch den Richter. Ohnehin hört man als Verwalter die verrücktesten Konstruktionen und Wünsche (bzw. „Beschlussanträge“). Wer sich als Verwalter darauf einlässt, ist selber schuld, wenn er nach einem verlorenen Gerichtsprozess nach § 49 (2) WoEigG auch die ganzen Kosten tragen muss.

Deswegen frage ich mich, warum man überhaupt einen Vorratsbeschluss fassen sollte.

Das WoEigG sieht schließlich vor, dass sich die Eigentümer für jede „größere Kleinigkeit“ treffen und einen Beschluss fassen. Also dann, wenn alle Entscheidungsgrundlagen klar vorliegen und jeder weiß, worüber beschlossen wird. Beschlussfassung, Abstimmung und nach 10 Minuten sind Sie fertig und gehen wieder.

Die Eigentümerversammlung nicht 1x im Jahr statt, sondern nach Bedarf. Alles andere entsteht in den Köpfen. Also besser warten, bis die notwendigen Entscheidungsgrundlagen da sind, dann eine kurze 10-Minuten-Eigentümerversammlung einberufen, saubere und rechtlich nicht angreifbare Beschlussfassung, dann ist das Thema erledigt. Viel besser und sicherer als der Vorratsbeschluss, der sowieso nur bis zum Amtsgericht hält.

Schlusswort: Wieso eigentlich immer über die Formalitäten? Weil es leider genügend Eigentümer gibt, die den Verwalter ärgern möchten. Selbst wenn sich im Moment alle einig sind, so wäre man als Verwalter doch mit so einem Beschluss erpressbar. Die Zeche (=Anwalts- und Gerichtskosten) zahlt entsprechend § 49 (2) WoEigG grundsätzlich der Verwalter. Und: Den Kaufvertrag für Ihre Wohnung haben Sie doch auch nicht mündlich geschlossen, sondern sind zum Notar gegangen, oder? Beim Wohnungskauf ist es den Leuten also klar, dass man die Formalitäten einhalten sollte. Wieso nicht auch bei Beschlüssen?

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Online-Eigentümerversammlungen in Zeiten von Corona

21.03.2020: Corona macht erfinderisch. Damit wir uns nicht gegenseitig anstecken, ist unser öffentliches Leben gerade ziemlich eingeschränkt. Wir sollen uns nicht treffen, auch nicht zur Eigentümerversammlung. Ausgerechnet in dieser Jahreszeit… also was tun?

In der letzten Woche hatte ich zwei Online-Eigentümerversammlungen (mit der kostenlosen Software Zoom). Einfache Videokonferenz. Meine Premiere aufgrund der tollen Kunden-Idee. Das waren die effizientesten Eigentümerversammlungen, die ich je hatte (Details siehe unten). Ein Eigentümer kommt aus Köln, ein anderer aus Herzogenrath, keiner musste nach Neuss fahren. Eine Stunde mehr Lebenszeit, ganz abgesehen vom Stress im Stau, Parkplatzsuche und Zuspätkommen.

Wie geht das?

Wer WhatsApp benutzen kann, der kann mit dem Handy an einer Online-EV teilnehmen. Die Eigentümer letzte Woche kamen aus allen Altersgruppen. Wir haben die App „ZOOM“ benutzt. Sie ist so einfach wie das ABC. Siehe auch (nachgestelltes) Bildschirmfoto im Anhang.

2 Möglichkeiten: Computer oder Handy. Für viele ist es perHandy einfacher:

Handy:

Gehen Sie zum Play Store / Apple Store.

1. Laden Sie die (kostenlose) App „ZOOM Cloud Meetings“ herunter (Foto siehe Anhang).

2. Sie müssen sich nicht registrieren. Betreten Sie einfach das Meeting Nummer: … (bekommen Sie von mir mit der Einladung).

3. Gestatten Sie der App den Zugriff auf Video und Audio, logisch.

4. WICHTIG! Klicken Sie LINKS UNTEN auf „VIDEO BEITRETEN“, sonst können wir Sie nicht hören oder sehen.

Siehe nachfolgende Anleitung in Bildern:

ODER: Computer (mit Webcam und Mikrofon):

1. Klicken Sie auf den Link, den ich Ihnen vor der EV sende (z.B. https://zoom.us/j/123456789)

2. Sie laden eine ausführbare Datei herunter. Ja, das ist in Ordnung.

3. Gestatten Sie den Zugriff auf Video und Audio, logisch.

4. WICHTIG! Klicken Sie LINKS UNTEN auf „VIDEO BEITRETEN“, sonst können wir Sie nicht hören oder sehen.

Corona hin oder her, so eine EV müssen Sie unbedingt auch erleben!

Keine Parkplatzsuche,
kein Zeitverlust,
keine Saalmiete,
keine Benzinkosten,
sondern schnell und effizient.

Bei der Besprechung haben wir uns aufs Wesentliche konzentriert und alle Fragen ausführlich beantwortet, schließlich sitze ich ja am Computer und hatte alle Dokumente griffbereit. Trotz der ausführlichen Antwort auf viele Fragen waren die EVs schneller (= kürzer) als jemals sonst. Die Zeit nach Ende der EV habe ich nicht mit 30 Minuten Heimfahrt vergeudet, sondern bereits das EV-Protokoll angefertigt und per Mail verschickt und die Guthaben der Jahresabrechnung überwiesen, noch bevor ich normalerweise nach Hause gekommen wäre.

Nachgestellte Online-EV. Keine verletzten Bildrechte, das bin nur ich 🙂

Selbst in der Zeit nach Corona ist es höchste Zeit für Online-EVs. Ich habe vor, sie in Zukunft einzusetzen, wenn

es Eigentümer von weit weg gibt und
man nicht zwingend persönlich etwas besprechen muss.

Doch selbst da: Nach meinen beiden Erlebnissen der letzten Woche sind Online-Konferenzen viel effizienter als persönliche Besprechungen.

Ist das überhaupt zulässig?

In Kurzform: Ja, wenn alle einverstanden sind.

Wer seine Miteigentümer z.B. mit „datenschutzrechtlichen Bedenken“ ärgern will, hat mit einer Anfechtungsklage ggf. Erfolg. Aber nur bis 2021, denn mit der Reform des WoEigG werden Online-EVs gesetzlich verankert und sind nicht mehr angreifbar. Gut so, denn sie sind effizient und nützen allen Beteiligten.

Wo kein Wille, da kein Weg: Beim googeln habe ich eine „Verbraucherschutz“-Seite gefunden, die einfach mal „feststellt“, dass eine Online-EV halt „unzulässig“ ist. Anstatt dem Kunden (=Verbraucher) zu helfen (oder in seinem Sinne etwas Besseres vorzuschlagen). Warum denn nicht? Egal, Hauptsache „höchst bedenklich“, Thema erledigt. Verbesserungsvorschläge? Nö, hier gibt’s nur „Verbraucherschutz“. Jegliche Möglichkeit, dem Kunden zu helfen, wird kurzerhand über Bord gekegelt, damit sich dieser „Verbraucherschutz“-Verein vermutlich mit Anfechtungsklagen nur allzu gern die eigenen Taschen voll machen kann (, was zwar nur Kosten verursacht und dem Interesse des Verbrauchers zuwider läuft, aber egal).

Zum Glück werden Online-EVs ab 2021 mit der WoEigG-Reform gesetzlich verankert und sind nicht mehr angreifbar. Aber bereits jetzt hat offenbar aufgrund der Corona- Notsituation ein Umdenken stattgefunden. Die Leute fragen sich, wie man Dinge anders und besser machen kann. Darüber freue ich mich. Offenbar scheinen Online-Eigentümerversammlungen bereits jetzt (trotz deutscher Datenschutzpanik) bereits kein rechtliches Problem zu sein, weil der Berufsverband sie seit ein paar Tagen empfiehlt und die Politik sie in ein WEG-Notstandsgesetz integrieren will.

Formalitäten: Einwandfrei:

Der Beschluss einer Eigentümerversammlung wird durch „Verkündung“ gültig, d.h. die Eigentümer stimmen mit ja / nein / enth. und der Verwalter zählt die Stimmen und liest das Ergebnis laut vor und „verkündet“, ob der Beschluss laut WEG-Recht zustande gekommen ist.

Das Protokoll wird normalerweise von zwei beliebigen Eigentümern unterschrieben. Aber die Unterschriften sind keine Voraussetzung für den Beschluss, denn der Beschluss entsteht ja durch Verkündung. Es sind „Zeugen-Unterschriften“. Das geht natürlich bei einer Online-EV nicht. Ich werde mir noch eine Lösung ausdenken. Bis dahin sende ich Ihnen das Protokoll (wie immer) per Mail und Sie bestätigen bitte den Erhalt. Bei wichtigen Beschlüssen / großer Tragweite werde ich in Zukunft weiterhin „Offline-Eigentümerversammlungen“ mit Unterschriftsmöglichkeit veranstalten. Und: Wie Sie wissen, dürfen wir nur beschließen, was schon in der Einladung stand. Diesen Verbraucherschutz kannte das WoEigG schon 1951.

Warum eine regelmäßige Dachkontrolle so wichtig ist.

Manche Leute haben Angst, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Auf meine Frage nach den Gründen höre ich häufig: „… und wenn mal das Dach gemacht werden muss…“

Hand aufs Herz, in den letzten zehn Jahren meiner Verwaltertätigkeit habe ich es nicht ein mal erlebt, dass ein Dach „gemacht werden“ musste. Beziehungsweise: Es kommt darauf an, was man unter dem Begriff „gemacht werden“ versteht.

Meinen Sie eine vollständige Dachsanierung? Oder stellenweise Reparaturen ab und zu? Das letzte würde ich bestätigen, kostet aber nicht allzu viel Geld. Vor einer gesamten Dachsanierung hätte ich keine Angst.

Was muss alles kaputt sein, damit man das ganze Dach erneuern muss? Das ganze Dach muss ein Flickenteppich sein, bei jedem Sturm knallen mindestens zehn Ziegel runter, und am besten ist noch die ganze Holzbalkenkonstruktion hinüber. Ja, dann gebe ich Ihnen Recht, dann muss das gesamte Dach „gemacht werden“. Aber in dem Fall haben die Leute schon vorher etliche Jahre geschlafen.

Lieber sollte ein Dachdecker jedes Jahr kurz Ihr Dach kontrollieren und die Rinnen sauber machen (, auch wenn man keine Anzeichen dafür sieht). Das rechnet er nach Stunden ab und kostet nicht viel Geld. Kleinere Schäden werden entdeckt (!) und sofort behoben, z.B. Lötstellen, lockere Ziegel oder vielleicht Kleinigkeiten an der Dachschweißbahn. Je nach Größe des Gebäudes kann es auch mal sein, dass zwischendurch Reparaturen um die 3.000 EUR anfallen. Aber nicht jährlich. Außerdem denke ich bei der Größenordnung so an ein Achtfamilienhaus. Aber wenn solche Sachen über die Jahre immer beihält, wird langfristig kaum etwas passieren und meiner Meinung nach ist eine vollständige Dachsanierung dann völlig ausgeschlossen. Natürlich sind Sturmschäden jedweder Art vorstellbar, aber die sind ja versichert. Wenn man sich regelmäßig um das Dach kümmert, dann bleibt die Substanz auch langfristig erhalten.

Aktien vs. Eigentumswohnungen: Welche Anlageklasse schneidet besser ab?

Da ich mit ein paar Wertpapierhändlern befreundet bin, habe ich über dieses Thema schon oft diskutiert. Beide Seiten haben hervorragende Argumente, und auch in diesem Beitrag werden Sie keine Antwort finden, weil es „besser“ oder „schlechter“ nicht gibt. Ob man bei der Geldanlage mehr auf Aktien oder Eigentumswohnungen vertraut, ist manchmal auch einfach eine Glaubensfrage, deren allgemeinverbindliche Antwort völlig unmöglich ist.

Schauen wir uns doch mal an, was für die einzelnen Anlageklassen typisch ist:

Mit einer Aktie kaufen Sie Bruchteilseigentum eines Unternehmens.

Sie sind jetzt Miteigentümer an einem Unternehmen, entsprechend Ihrem Anteil steht Ihnen ein gewisser Prozentsatz des Jahresgewinns zu, der entweder ausgeschüttet oder reinvestiert wird. Den ausgeschütteten Teil des Gewinns nennt man Dividende. Sie kaufen also eine Aktie zu einem bestimmten Börsenkurs und erhalten von da an (hoffentlich jedes Jahr) xy EUR als Dividende. Dann können Sie beides zueinander ins Verhältnis setzen und wissen, wie viel „Zinsen“ Ihnen diese Anlage (momentan) bringt.

Wie geht das bei Wohnungseigentum? Sie kaufen zwei Dinge: Erstens Bruchteilseigentum am Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Aufzug, Heizung,…). Zweitens, untrennbar mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden, kaufen Sie Sondereigentum, d.h. das alleinige Nutzungsrecht an der Innenseite (!) Ihrer Wohnung.

Genau, Ihnen gehört kein einziger Ziegelstein – zumindest nicht von tragenden Mauern. Weder Fenster, Außenfassade noch Wohnungstüre gehört Ihnen alleine, das ist alles Gemeinschaftseigentum, und Sie besitzen daran nur einen prozentualen Anteil, wie alle anderen Wohnungseigentümer auch.

Wo ist der Gewinn, ähnlich der Dividende? Er besteht bei vermieteten Eigentumswohnungen aus Mieteinnahmen minus Kredit-, Reparatur- und Verwaltungskosten. Was übrig bleibt, finden Sie am Jahresende auf Ihrem Konto. Diesen Überschuss können Sie ebenso ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen, dann wissen Sie, welche „Verzinsung“ Sie erwirtschaftet haben.

Hier fehlt noch was: Bei einer Aktie können Sie zwar beliebig kleine Anteile kaufen und deswegen mit kleineren Beträgen einsteigen. Sie müssen aber alles bar bezahlen, d.h. Sie können nur Geld investieren, das Sie bereits angespart haben. Eigentumswohnungen kauft man in vielen Fällen vollständig kreditbasiert. Die Bank bezahlt den Kaufpreis. Und wer zahlt den Kredit zurück? Die Mieter.

Die Kreditfinanzierung wird am besten im Vergleich mit einer Rentenversicherung klar: Stellen Sie sich mal eine Wohnung für 100.000 EUR vor, die Sie ohne Anzahlung kaufen und von (ggfs. wechselnden) Mietern 30 Jahre lang abbezahlt wird. Dann gehört die Wohnung Ihnen: Vergleichen Sie das doch mal mit einer Lebensversicherung über 100.000 EUR. Blendet man sowohl Wertsteigerung (der Immobilie) als auch Zinsen (der Lebensversicherung) aus, müsste man 30 Jahre x 12 Monate x 278 EUR investieren. Also 278 EUR, die Sie Monat für Monat auf ein Konto legen müssten, um nach 30 Jahren (!) auf 100.000 EUR zu kommen.

Und was haben Sie für die Wohnung bezahlt? Gar nichts. Der Mieter hat die Wohnung für Sie getilgt. Das ist der Unterschied mit der Kreditfinanzierung.

Für mich sind Eigentumswohnungen interessante Investitionsobjekte, weil sie häufig kreditfinanziert werden können und von anderen Leuten abbezahlt werden.

Natürlich, bei Aktien gibt es auch einen „Lombardkredit“, d.h. Aktienkauf auf Pump. Aber das ist wirklich nicht sehr verbreitet, zumal der Kurswert fallen kann. Ich nehme mal an, dass die Bank nach einem Börsenkrach entweder zusätzliche Kreditsicherheiten fordert (, die man genau dann aber nicht hat,) oder die Aktien zwangsverkauft.

Womit wir beim Risiko wären:

Bei Eigentumswohnungen sehe ich die Risiken bei Lage und Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn die Lage sich verschlechtert, können Sie die Wohnung nur noch zu schlechteren Konditionen vermieten und damit ist Ihre Wohnung weniger wert. Denken Sie nur an die schlimmen Beispiele Duisburg-Marxloh oder Köln-Chorweiler. Das zweite Risiko ist eine schlechte Eigentümergemeinschaft, die notwendige Reparaturen verschläft. Mit der Substanz bröckelt dann auch die Vermietbarkeit, während Ihre „Bude“ immer weniger wert besitzt, weil erwachsene Menschen die Notwendigkeit üblicher Sanierungen einfach nicht wahrhaben wollen.

Bei Aktien sehe ich persönlich deutlich mehr Risiken. Welches Produkt wird verkauft? Wohnraum benötigt man immer, die Nachfrage wird also auch in 1.000 Jahren noch da sein. Jedes Unternehmen hat hingegen ein eigenes Geschäftsmodell. Wenn dieses Produkt keiner mehr haben will (z.B. Kutschen, VHS-Kassetten oder Solarzellen aus Deutschland), dann hat sich das Thema erledigt und die Firma verdient kein Geld mehr. Anders formuliert: Eine Firma, die einen Trend verschläft, verschwindet früher oder später vom Markt, Ihre Aktien eignen sich dann nur noch zum Tapezieren (Ihrer Eigentumswohnung). Immer wieder verkalkuliert sich mal ein Unternehmen und muss zum Insolvenzrichter. Es ist ja auch viel schwieriger, Finanzströme eines großen Unternehmens im Blick zu halten, verglichen mit einer (oder auch mehreren) Eigentumswohnungen. Hier ist es einfach, siehe oben. Bei großen Konzernen mit vielen Mitarbeitern, Abteilungen, etc. ist das schon anders. Außerdem muss man erstmal Mitarbeiter bezahlen, bevor der kleine Rest vom Gewinn beim Aktionär ankommt.