Manche Eigentümergemeinschaften haben entweder kein Geld oder unrealistische Vorstellungen von den Kosten, den Immobilienbesitz nun einmal mit sich bringt. Bei anstehenden Sanierungen sind sie jedes Mal schockiert über die hohen Kosten, die Handwerker heutzutage nun einmal mit sich bringen. Weil sie sich vor den nötigen Ausgaben drücken wollen, neigen manche Eigentümergemeinschaften dazu, Themen immer wieder zu vertagen, immer weitere Angebote einzuholen und sich auf den nächsten Versammlungen ständig mit den gleichen Themen zu befassen. So kommen sie niemals vom Fleck.
Wenn Sie in den Protokollen ständig und immer wieder die gleichen Themen finden, kann das bedeuten, dass die Miteigentümer nicht wissen, was sie eigentlich wollen und sich ständig um die eigene Achse drehen. Es kann aber auch bedeuten, dass der Verwalter einfach gründlich arbeitet und für ein großes Thema (z.B. eine Fassadensanierung) Beschlüsse in mehreren Stufen fassen muss (z.B. zuerst die Hinzuziehung eines Architekten zwecks Planung, Gespräche zur Meinungsfindung, anschließend Vorbereitung und Ausschreibung, zum Schluss Beschluss über die Auftragsvergabe). Schauen Sie genau hin.
Sehen Sie sich auch den Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ an. Dieser kann wertvolle Hinweise geben, wie die WEG tickt. Beschlüsse unter diesem Tagesordnungspunkt sind gesetzlich ohnehin nicht zulässig. Intention des Gesetzgebers ist, dass Sie als Eigentümer nicht plötzlich mit einem Thema überrumpelt werden, das Sie nicht absehen konnten. Wenn hier doch etwas „beschlossen“ wurde, ist es ungültig. Wenn der Verwalter es dennoch umsetzt, ist es zumeist widerrechtlich. Wenn es nicht zufällig von der Verwaltervollmacht gedeckt ist, kann es später zu Problemen führen.
Vielleicht finden Sie auch einige inhaltslose Wortmeldungen im Protokoll? Entweder ist der Verwalter ein Stenotypist, der wirklich alles mitschreibt – oder es gibt auffällige Miteigentümer, die ihn dazu gedrängt haben, ihre Worthülsen in die Mitschrift aufzunehmen. Auch hier ist wieder Fingerspitzengefühl gefragt – es muss nicht zwangsläufig ein schlechtes Zeichen sein, weil auch normale Wohnungseigentümer zuweilen ein gewisses Mitteilungsbedürfnis aufweisen und manchmal Wichtiges nicht von Unwichtigem unterscheiden können.
Zumindest kannzu viel Text unter „Sonstiges“ auf anstrengende Miteigentümer hindeuten, die die ganze Versammlung blockieren, weil sie immer wieder die schrägsten Themen thematisieren. Oder für spontane Ideen, die immer wieder erst am Abend der EV eingebracht werden. Wenn etwas nicht auf der Tagesordnung stand, der Verwalter dann auf der Eigentümerversammlung dazu gedrängt wird, es zu „beschließen“, kann das im Zweifelsfall teuer werden. Zumindest ist es rechtlich angreifbar. Diese Ungewissheit ist nicht gut.
Übrigens: Der WEG-Verwalter muss eine Beschlusssammlung führen. Dort finden Sie alle Beschlüsse der WEG in gesammelter Form und brauchen nicht unbedingt auf alle Protokolle zurückgreifen. In den Protokollen können jedoch auch Nebeninformationen enthalten sein, denn in die Beschlusssammlung müssen wirklich nur die genehmigten und abgelehnten Beschlussanträge aufgenommen werden – und nicht z.B. der „Bericht der Verwaltung“.
Sie haben eine Wohnung gefunden? Alles sieht soweit gut aus? Dann ist es an der Zeit, die faulen Eier auszusortieren, denn es gibt schlechte Wohnungen, die Sie nicht kaufen sollten. Nun geht es darum, eventuelle Katastrophenwohnungen schon vor dem Kauf zu erkennen und auszusortieren. Zeit für eine Vorselektion.
Auch wenn wir uns an dieser Stelle etwas wiederholen: Das Wichtigste an einer Eigentumswohnung sind nicht unbedingt Dach, Heizung oder Mietspiegel, sondern Eigentümergemeinschaft und Verwaltung. Beides können Sie nicht beeinflussen, sind aber auf deren Hilfe angewiesen, wenn es einen Schaden gibt, der Ihre Wohnung beeinträchtigt und beseitigt werden muss – oder ein anderes Problem, bei dem Sie auf die Hilfe der Eigentümergemeinschaft angewiesen sind. Umso wichtiger ist es, einen großen Bogen um WEGs zu machen, bei denen etwas nicht stimmt.
Warum ist eine funktionierende WEG so wichtig? Wenn Dach, Fenster oder Heizung nicht in Ordnung sind, sind Sie in vielen Fällen auf die Hilfe, Mitwirkung oder zumindest Zustimmung der Miteigentümer für eine Reparatur angewiesen. Es ist wichtig, dass Ihnen in solchen Situationen nicht unnötig Steine in den Weg gelegt werden. Um auch das mal zu sagen: Die meisten WEGs sind unproblematisch. Aber selten – und darauf müssen Sie achten – gibt es WEGs, in denen die Stimmung vergiftet ist oder es zumindest einen Schlechte-Laune-Anführer gibt, der immer seine Meinung zum Besten geben muss und meint, er müsste sein Veto einlegen, um wichtige Dinge zu blockieren. Vielleicht haben sich Streitigkeiten mit der Zeit hochgeschaukelt und es haben sich Fraktionen gebildet. Wenn das so ist, warten Sie bestimmt lange auf Ihre Erlaubnis zum Austausch der Fenster. Sie warten, wenn Sie an eine WEG geraten, deren Eigentümer nicht miteinander zurechtkommen. Und Sie warten noch länger, wenn der Verwalter mit seinem Job überfordert ist oder trödelt.
Zwar können Sie klagen – aber nach den langwierigen Verfahren und dem Gerichtsurteil stehen Sie weiterhin im Grundbuch und müssen mit den Nachbarn klarkommen. Mitglied einer solchen WEG zu sein, kostet Zeit, Nerven und Anwaltsgebühren. Von der emotionalen Seite gar nicht zu sprechen. Am besten sollten Sie solche Wohnungen gar nicht erst kaufen!
Eine schlechte WEG kann man – unter Umständen – anhand von Anhaltspunkten in den oben genannten Dokumenten erkennen. Denken Sie aber daran: Nirgendwo werden Sie einen Vermerk finden „Achtung Finger weg!“ Die Hinweise finden Sie zwischen den Zeilen.
Wenige Sandkörner im Getriebe können ausreichen, um den ganzen Motor lahmzulegen. Weil viele Verwalter sich nicht von Störenfrieden trennen, schauen sie irgendwann gar nicht mehr in ihre Mails, und wenn das Telefon klingelt, dreht sich ihnen der Magen um. Die Kunden wundern sich, warum sie niemanden erreichen oder erst Wochen später eine Rückmeldung bekommen.
Welche Kunden fressen denn Kapazität? Hier ein paar Beispiele:
Erstens gibt es die Extremfälle, wo jemand offensichtliche … Probleme hat und seine Miteigentümer auf der Eigentümerversammlung anschreit. Aber mal abgesehen von solchen Extremfällen kenne ich viele weitere Spaßvögel:
Der pensionierte TÜV-Ingenieur ohne Fingerspitzengefühl, der das ganze Haus unaufgefordert nach abgelaufenen Prüfsiegeln, schiefliegenden Türmatten und lockeren Türklinken durchsucht – und dem Verwalter anschließend eine zwei Seiten lange Mail schreibt, um unter Fristsetzung um eine Stellungnahme zu bitten.
Der „Beiratspräsident“, der seinen Nachbarn verbieten will, Hunde zu halten, nach 19 Uhr zu musizieren oder im Treppenhaus miteinander zu reden.
Der pingelige Wirtschaftsprüfer, der die WEG-Jahresabrechnung durchleuchten und prüfen möchte, als wäre es eine Konzernbilanz (und dafür beim Verwalter fünf volle Arbeitstage blockiert, die keinem anderen Kunden mehr zur Verfügung stehen).
Die Rentnerin, die sich beschwert, dass ihre Nachbarin nachts duscht, sich allerdings nicht traut, diese selbst anzusprechen, sondern Unterschriften sammelt, meine Privatadresse herausfindet und mich samstags mittags besucht, um mir einen Vortrag zu halten und den Brief mit den Unterschriften zu überreichen.
Damit keine Missverständnisse entstehen: Ernstgemeinte Fragen dürfen Sie immer und jederzeit stellen, das ist Ihr grundlegendes Recht. Wenn Sie etwas nicht verstehen, sollten Sie nachfragen. Sie sind schließlich kein Mieter. Leider übertreiben jedoch manche Leute maßlos, und so gibt es auch ein paar „Beschäftigungstherapeuten“, die streng genommen keine ernsthaften Fragen stellen, sondern den Verwalter praktisch täglich mit neuen Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen konfrontieren. Zum Beispiel, wenn sie etwas in der Zeitung gelesen haben oder sich am Wochenende im Treppenhaus nach Prüfsiegeln oder schief liegenden Türmatten umgesehen haben. Weil der Verwalter verpflichtet ist, jedem Hinweis nachzugehen, kann er ihre Anfragen nicht einfach ignorieren. Wenn doch etwas passieren sollte, wäre der Ärger groß.
Wie eine Beschäftigungstherapie im Einzelnen aussehen mag, ist natürlich ganz individuell. Wesentliche Kapazitätsfresser, die jeder Verwalter so oder so ähnlich in seinem Portfolio hat, fallen aber meist unter eine der folgenden Kategorien:
Tatsachen verschwiegen
Ich habe einmal eine WEG übernommen, die offenbar keinen neuen Verwalter mehr finden konnte und mir daher wesentliche Details verschwiegen hat. Beim Kennenlerngespräch versicherte man mir, dass es weder Sanierungsstau noch sonstige größere Probleme gibt, die erwähnenswert wären. Bei Übergabe der Verwaltungsunterlagen, wurden mir dann u.a. drei Regalmeter Gerichtsakten übergeben. Die Eigentümer trugen seit etlichen Jahren untereinander einen erbarmungslosen Rechtsstreit aus. Manche Prozesse lagen noch beim Amtsgericht, andere waren bereits in der zweiten oder dritten Instanz. Das sah man wohl im Vorfeld nicht als erwähnenswert an. Wer als Verwalter solche Akten durchlesen muss, um sich mit dem Thema vertraut zu machen, ist um 13 Uhr völlig erschöpft und kann sich schlafen legen. Zumindest löst man an diesem Tag keine kognitiven Aufgaben mehr. Und selbstverständlich hat man dann auch keine Zeit mehr für andere Kunden, die vielleicht auch ein berechtigtes Anliegen haben.
Unnötige Arbeit
Wer Eigentum hat, muss es regelmäßig instand halten, sonst verliert es bald an Wert. Diese Tatsache steht völlig außer Frage. Gewisse hyperaktive Eigentümer übertreiben es aber mit der Instandhaltungsplanung und thematisieren ständig neue Baumaßnahmen. Aber eben nicht, weil es nötig wäre, sondern weil sie Lust darauf haben. Sie sind überzeugt, dass die Rücklage eh zu voll ist und dass man jeden ausgegebenen Euro ja von der Steuer absetzen könnte. Dass die Entscheidung die Eigentümerversammlung trifft, können diese Leute zwar meistens grundsätzlich nachvollziehen, aber „der Beschluss“ muss ja vorbereitet werden – also leg los, Verwalter! Dass es auf der Eigentümerversammlung vielleicht gar keine Mehrheit für das Unterfangen gibt, sehen sie anders, „da kann man ja miteinander reden“. Wie wäre es also mit neuen Balkongeländern? Unsere sind ja gar nicht mehr zeitgemäß. Außerdem sollte man vielleicht mal die Kellertreppe verschönern lassen. Die sieht immer so schäbig aus. Und wo wir gerade darüber sprechen – wie wäre es mit einer neuen Haustür oder einer Umgestaltung des Vordergartens? Eine sprudelnde Quelle ständig neuer Ideen. Wird die WEG die Maßnahme denn überhaupt beschließen oder ist es bloße Beschäftigungstherapie? Der Verwalter muss jedenfalls erstmal Kontakt zu verschiedenen Handwerkern aufnehmen, Angebote anfragen und dafür natürlich mit jedem der Handwerker Ortstermine wahrnehmen. Und natürlich müssen mindestens drei Angebote eingeholt werden – somit pro Vorschlag mindestens drei Ortstermine – vorausgesetzt, die Handwerker erscheinen und jeder gibt ein Angebot ab, was nicht selbstverständlich ist. Wenn auf der EV endlich alle Angebote und Kosten auf dem Tisch liegen, findet die Mehrheit die Kosten zu teuer. Moment, 12.000 EUR für eine neue Kellertreppe!? Viel zu teuer, damit haben wir nicht gerechnet. Das Thema „vertagen“ wir auf die nächste Eigentümerversammlung. Bis dahin bitte weitere Angebote einholen. Oder der Vorschlag wird sofort begraben – der Verwalter hat umsonst gearbeitet.
Natürlich muss man hier differenzieren: Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gehört zu den Kernaufgaben des Verwalters. Es macht aber einen großen Unterschied, ob die Eigentümer eine Maßnahme wirklich umsetzen wollen – oder ob der Verwalter einfach mal willkürlich beschäftigt wird, Angebote für einen vagen Vorschlag einzuholen.
Doppelte Arbeit
Wenn eine Eigentümergemeinschaft sich untereinander nicht einig ist, steigert das die Arbeit deutlich. Wenn die Eigentümer kompliziert sind oder sich untereinander nicht verstehen, bekommt das auch der Verwalter ab. Man gibt ihm widersprüchliche Anweisungen, oder Beschlüsse werden gefasst und später wieder zurückgenommen. Das steigert Vorbereitungsarbeiten deutlich. Wenn die bei den Handwerkern abzufragenden Leistungen unklar sind, bleibt es meistens nicht bei drei Ortsterminen, um Angebote zu bekommen. Wenn sich die Anforderungen nach der EV ändern, müssen die Handwerker nochmal vorbeischauen, um abermals Angebote abzugeben.
Schwierige Eigentümergemeinschaften bringen aber nicht nur bei Instandhaltungsmaßnahmen doppelte und dreifache Arbeit. Oft werden Konflikte auf dem Rücken des Verwalters ausgetragen. Vielleicht können zwei Eigentümer sich nicht leiden und gönnen sich gar nichts. Nun wird die Jahresabrechnung wegen der Personenzahl in Zweifel gezogen. Die Schwiegereltern waren doch letzten Frühling für zwei Wochen da – das bedeutet zwei Personen mehr für drei Wochen. Es geht zwar nur um 23 EUR, aber wegen solcher Kleinigkeiten wird nun Einspruch gegen die Jahresabrechnung erhoben, und die Eigentümergemeinschaft besteht darauf, dass der Verwalter die Abrechnung nochmal neu erstellen muss. Auch hier hängt ein ganzer Rattenschwanz dran. Die Abrechnung muss im Computer korrigiert werden, Daten sichern, speichern, drucken, versenden. Und natürlich an die Fristen denken. Zwischen Versand der Abrechnung und Beschlussfassung auf der nächsten EV müssen mindestens drei Wochen liegen.
Vermeidbare Arbeit
Je weniger sich die Eigentümer untereinander einig sind, desto wahrscheinlicher sind Konflikte und der Gesprächsbedarf. Das bedeutet, dass wahrscheinlich mehrere Versammlungen im Jahr nötig sein werden, um den Gesprächs- und Diskussionsbedarf zu decken, auch wenn die Eigentümer sich trotzdem nicht einig werden. Mehrere Versammlungen stehen ihnen ja gesetzlich zu, wann immer es etwas zu besprechen gibt und 25% der Eigentümer die Einberufung einer EV fordern.
Das Ergebnis betrifft Sie
Wenn 10% der Kunden 90% der Arbeit verursachen, schauen die übrigen in die Röhren, obwohl sie Besseres verdient hätten. Wenn Sie nun Ihren Verwalter anrufen, weil Sie eine Frage zur Abrechnung haben, ist er nicht erreichbar, weil er gerade beschäftigt ist, Angebote einzuholen, die sowieso nie beschlossen werden, oder sich vom Wirtschaftsprüfer Konzernbilanzen erklären zu lassen, die für die WEG-Abrechnung unerheblich sind. Wenn sich Ihr Hausverwalter also gerade für die besagten 10% der Kunden im Hamsterrad abstrampelt, kommt er nicht dazu, sich um die guten 90% der Kunden zu kümmern, zu denen Sie vermutlich gehören. Sie warten nun viel zu lange auf Ihre Abrechnung oder auf die Einladung zur Eigentümerversammlung. Sie merken nur eins: Der Verwalter geht nicht ans Telefon, ruft nicht zurück und antwortet nicht auf Emails.
Gebäudeversicherungen sind konsequenter als WEG-Verwalter. Dort betreibt man vehement eine gewisse „Kundenhygiene“. Wer eine üble Schadenquote hat, bekommt die Kündigung, weil die Versicherung sonst draufzahlt. Wer als Hausverwalter halbwegs unbeschadet das Renteneintrittsalter erreichen möchte, ohne seine Gesundheit den 10% zu opfern, die es ihm eh nicht danken, sollte sich vielleicht etwas mehr an Versicherungsgesellschaften orientieren.
Der italienische Ökonom Vilfredo Pareto fand heraus, dass 20% der Erbsenpflanzen in seinem Garten am kräftigsten wachsen und 80% der Ernte hervorbrachten. Seitdem wird das sogenannte 80-20-Prinzip auf die unterschiedlichsten Sachverhalte angewendet, bei denen es um verschiedene Formen von Aufwand und Ertrag geht. Auf Hausverwaltungen bezogen bedeutet das Pareto-Prinzip, dass 20% der Kunden 80% der Arbeit verursachen können. Oftmals ist die Quote noch viel ausgeprägter, z.B. bei 10% zu 90%. Wenn aber 10% der Kunden satte 90% der Arbeit verursachen, wo ist dann noch Zeit für die übrigen 90% der Kunden? Was die Finanzen angeht, zahlen alle Kunden ja in der Regel eine ähnliche Grundgebühr. Im Extremfall könnte man sagen, dass 10% der Kunden nur 10% des Umsatzes ausmachen, aber 90% der Arbeit verursachen – während 90% des Umsatzes von Kunden quasi automatisch generiert wird, die nur 10% des Arbeitsaufwandes verursachen. Das ist in der Realität oft zu beobachten.
Fakt ist: Der Verwalter muss sich um die Wünsche und Anliegen der Eigentümer kümmern! Als Wohnungseigentümer sollten Sie Ihren Verwalter immer alles fragen können und haben einen Anspruch, dass man Ihnen kurzfristig antwortet. Leider reizen bestimmte Kunden dieses Recht gnadenlos aus.
WEG-Verwalter und Versicherungskonzerne haben viele Parallelen: Um sich nicht haftbar zu machen, müssen beide jedes Anliegen ernstnehmen, sei es nun eine Anfrage eines Eigentümers oder eine Schadenmeldung.
In beiden Fällen stehen konstante Grundgebühren (Verwaltervergütung bzw. Versicherungsprämien) einem variablen Aufwand gegenüber (Arbeitszeit, Personalkosten bzw. Schadenbeseitigungskosten). Vor allem in der Gebäudesparte haben Versicherungsgesellschaften mit hohen Schadenquoten zu kämpfen. Obwohl beide Ausgangspositionen sich ähneln, reagieren Verwalter und Versicherungen völlig unterschiedlich:
Versicherungen setzen schlechte Kunden vor die Tür, wenn die Schadenquote zu hoch ist (z.B. ein Haus mit fünf Wasserschäden pro Jahr). So bereinigen die Gesellschaften ihr Portfolio, um weiterhin kostendeckend arbeiten zu können und ihren Kunden im Schadenfall weiterhin schnell helfen zu können. Sie fühlen sich ihren Mitarbeitern und ihren guten Kunden gegenüber verpflichtet, so zu handeln.
Viele WEG-Verwalter hingegen behalten schlechte Kunden oftmals, weil sie Angst haben, nicht genug Umsatz zu machen, um die Mitarbeiter bezahlen zu können. Bei niedrigen Preisen muss es eben über die Masse gehen. Zwar gibt es immer mehr Eigentümergemeinschaften und immer weniger Verwalter, was zwangsläufig zu steigenden Preisen führen muss. Trotzdem ist dieses Denken bei den Ü50-Verwaltern noch extrem stark verwurzelt. Es stammt aus der Zeit vor der Jahrtausendwende, als jeder Hinz und Kunz sich berufen fühlte, nebenbei Häuser zu verwalten. Nach vielen Jahrzehnten Verwalterdasein haben sich die Mitarbeiter entweder wegbeworben oder sind verschlissen und demoralisiert. Gute Kunden haben es den Mitarbeitern gleichgetan und sind aus bekannten Gründen verschwunden. Die Verwaltung hat nur noch Schrott im Schlepptau, weil der Chef den Umsatz nicht verlieren möchte. Aber er hat vergessen: „Wer nur ja sagt, der macht Umsatz; wer auch nein sagt, macht Gewinn.“ Was passiert? Das Gegenteil! Die Mitarbeiter sind mittags schon völlig fertig und ausgelaugt, weil die besagten 10% der „Premium-Kunden“ ihnen bereits jetzt die letzte Energie geraubt haben. Sie haben keine Kraft mehr, um die Routinetätigkeiten zu erledigen, melden sich krank oder werden schwanger. Nachdem das Personal ausgefallen ist und sich heutzutage niemand mehr auf die Stellenanzeigen zum WEG-Verwalter bewirbt, muss der Chef nun mit anpacken – oder die ganze Arbeit alleine machen. Somit gerät er auch unter die Räder und erkennt viel zu spät, was es bedeutet, die falschen Kunden an Bord zu haben – und geht bestimmt nicht mehr ans Telefon, wenn Sie anrufen. Weil er sieht, dass das Geschäft nicht mehr läuft, senkt er die Preise noch weiter. Womit er sich nur sein eigenes Geschäft kaputtmacht, weil er noch weitere Schrottkunden anlocken wird, die ausschließlich auf den Preis achten und sich bei jeder Kleinigkeit beschweren.
Was soll das heißen, schlechte Kunden? Das lesen Sie in Teil 3:
Es ist doch immer das gleiche: Die Hausverwaltung ist nicht erreichbar und ruft nicht zurück. Wenn Sie mal ein Anliegen haben, brauchen Sie starke Nerven und Durchhaltevermögen. Weder Gärtner noch Treppenhausreinigung machen ihren Job vernünftig. Von Monat zu Monat wird es schlimmer. Warum macht denn niemand etwas? Sie haben zwar schon versucht, es der Verwaltung zu melden, aber es war eine Tortur: Email? Haben die nicht. Sie konnten höchstens versuchen, auf den Anrufbeantworter zu sprechen. Vielleicht ruft ja in ein paar Wochen jemand zurück? Jedenfalls sehen Sie jedes Jahr in der Abrechnung, dass Sie von den faulen Handwerkern kräftig zur Kasse gebeten werden – und Ihnen fehlt jede Möglichkeit, sie zu kontrollieren oder auszutauschen.
Die Jahresabrechnung erhalten Sie frühestens im Herbst, und sie ist absolut unverständlich. Aktiva, Passiva, Saldenliste, da brummt Ihnen der Schädel. Die Verwaltung macht keine Anstalten, Ihnen die Abrechnung zu erklären. Ein ungeheures Zahlendickicht aus Kostenarten, Buchungskontonummern und sonstigen Ziffern. Was sind Soll- und Ist-Kosten? Und ist der „Saldo“ jetzt Nachzahlung oder Guthaben?
Auch in der Einladung zur Eigentümerversammlung keine Spur von Transparenz, nur ein paar ungenaue Überschriften. Da steht was von „Anstrich Treppenhaus“ und „Sanierung Balkone“, aber woher sollen Sie wissen, wie teuer die Maßnahme wird und welchen Anteil Sie bezahlen? Wird das aus der Rücklage finanziert oder wird eine dicke Sonderumlage erhoben? Wer entscheidet eigentlich, welcher Handwerker beauftragt wird? Hoffentlich nicht der Schwager des Verwalters, dem das Unternehmen gehört!
Von couragiertem Einsatz mit Leib und Seele erkennen Sie bei der Verwaltung überhaupt nichts, obwohl man Ihnen genau das damals bei der Neuwahl versprochen hat. Dabei haben Sie sich doch unbedingt eine größere Verwaltungsfirma gewünscht, damit Sie immer einen Ansprechpartner, eine Urlaubsvertretung und einen Notdienst haben. Genau das Gegenteil ist eingetreten. Die linke Hand weiß nicht, was die rechte tut. Jetzt haben Sie eine Verwaltung mit Fünfjahresvertrag an der Backe, aber wenn Sie ein Problem haben, lässt man Sie alleine. Wenn Sie anrufen, weiß niemand Bescheid, wenn überhaupt jemand drangeht. Sie können nur hoffen, dass Sie niemals dringend auf die Verwaltung angewiesen sind.
Solche Geschichten sind der Normalfall, wenn wir mit potentiellen Neukunden sprechen, die einen neuen WEG-Verwalter suchen. Es scheint, als gehöre es zum Berufsethos, seine Kunden im Regen stehen zu lassen. Transparenz scheint nicht erwünscht zu sein. Wie traurig, dass viele Immobilieneigentümer mit ihren Problemen allein gelassen werden.
Woran liegt das? Gibt es da wirklich nur Pfeifen am Markt?
Natürlich gibt es immer mehrere Gründe, aber einer drängt sich auf: Bestimmte Kunden überlasten ihren WEG-Verwalter so sehr, dass einfach keine Kapazität mehr für alle anderen übrigbleibt. Ganz wenige Querulanten belästigen die Verwaltung mehrmals täglich, um über die unterschiedlichsten Themen zu diskutieren, sei es die Balkonsanierung die seiner Meinung nach bis Ende des Monats im Eilverfahren durchgezogen werden muss oder der Wunsch des Beirats nach wöchentlichen Meetings. Solche Kunden verdrängen alle anderen, weil für deren Belange keine Zeit mehr bleibt. Die guten Kunden wiederum wundern sich, dass sie telefonisch niemanden erreichen. Je niedriger die Grundgebühr der Verwaltung, desto schlimmer wird das Problem, weil weniger Personal für die Erledigung der Arbeit bezahlt werden kann.
Ein Verwalter kann und sollte gegensteuern, indem er eine bestimmte Negativselektion aus seiner Kundschaft konsequent vor die Tür setzt, um die übrigen Kunden zu schützen. Versicherungsgesellschaften machen das genauso. Zu hohe Schadenquote? Schon kommt am Ende des Jahres die Kündigung. Unterm Strich werden die guten Kunden damit geschützt. Diese Erkenntnis ist aber leider noch nicht zu den Hausverwaltern durchgedrungen. Stattdessen konkurriert man hier lieber über niedrige Preise und liefert im Ergebnis schlechten Service ab.
Warum können bestimmte Kunden die Verwaltung derart überbeanspruchen? Anders als Rechtsanwälte werden WEG-Verwalter mit der monatlichen Grundgebühr pauschal für einen Großteil ihrer Arbeit bezahlt. Dazu gehören auch Telefonate, die Beantwortung von Anfragen per Email und regelmäßige Meetings mit dem Beirat einer jeden WEG. Obwohl es laut Gesetz der Job des Beirats wäre, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, dreht dieser in der Realität manchmal den Spieß um – und beschäftigt den Verwalter mit kleinteiliger, zusätzlicher Arbeit. Rechtsanwälte stellen nach der Erstberatung eine Rechnung über 300 EUR plus MwSt. Da überlegt man sich, ob man wirklich nochmal anrufen sollte. Bei Verwaltern ist das anders: Kunden müssen keinen Cent bezahlen, um ihn zu kontaktieren, Dinge zu hinterfragen oder ihn mit verschiedensten Aufgaben zu beschäftigen.
Der Verwalter muss aber jedes Anliegen ernstnehmen, sonst macht er sich unter Umständen haftbar. Das ist ja auch sein Job, und dafür bezahlen Sie ihn. Es gibt aber bestimmte Kunden, die dieses Recht gnadenlos ausreizen (zu den Beispielen kommen wir gleich). Diese Menschen können oftmals nicht differenzieren, ob etwas dringend bzw. wichtig ist, oder kommen täglich mit neuen Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen auf den Verwalter zu. Genau wie manche Patienten, die die Wartezimmer von Ärzten verstopfen, weil sie als Kassenpatient dafür nichts bezahlen müssen, gibt es auch im Immobilienbereich bestimmte Wohnungseigentümer, die ihre Verwaltung überlasten und an den Rand des Wahnsinns treiben. Nebensächliche Anfragen, die per Email gestellt werden, beginnen in der Betreffzeile mit „DRINGEND: …“. Nach wenigen Stunden kommt die zweite Mail mit Betreff „ERINNERUNG: …“ und fragen: „Wann können wir mit Ihrer Antwort rechnen?“ Und so kann es vorkommen, dass die Mitarbeiter der Hausverwaltung schon um zwölf Uhr mittags völlig ausgelaugt und klinisch tot sind. Leider haben sie dann schon keine Kraft mehr, die Anliegen der restlichen Kunden konzentriert abzuarbeiten. Und wenn Sie jetzt anrufen und eine kurze Frage zur Jahresabrechnung haben, können Sie sich leider vorstellen, was passiert.
Wie das geht? Lesen Sie in Teil 2, Beispiele folgen in Teil 3:
Vielleicht haben Sie schon einmal davon gehört, dass jemand versucht, eine Wohnung „unter Wert“ zu kaufen. Was vermutlich nur dann funktioniert, wenn es keine anderen Käufer gibt oder niemand rechnen kann.
Um die Hintergründe zu verstehen, müssen wir zuerst verstehen, was „Wert“ denn eigentlich bedeutet. Wo liegt der Wert einer Wohnung?
Um den Hintergrund zu verstehen, sollten wir uns zuerst klarmachen, dass ein Wohnungskauf eine Art Tauschgeschäft ist. Und dass der Wert dort liegt, wo der Tausch gerade eben weder Vorteile noch Nachteile bringt. (Besser wäre natürlich, er würde sehr viele Vorteile bringen, d.h. er würde sich lohnen – das wäre dann bereits ein Kauf unter Wert.) Ein Wohnungskauf ist also ein Tausch:
Als Käufer tauschen Sie Geld gegen die Eigentumswohnung, bzw. Sie tauschen einen Einmalbetrag (Kaufpreis) gegen wiederkehrende Mieteinnahmen.
Als Kreditnehmer leihen Sie sich einen Darlehensbetrag, mit dem Sie die Wohnung bezahlen, also wiederum eintauschen. Sie tauschen diese große Geldsumme gegen Monatsraten, die Sie z.B. 30 Jahre lang incl. Zinsen zurückzahlen.
Ihr Mieter tauscht monatliche Mietzahlungen gegen das Nutzungsrecht am Wohnraum und bezahlt damit Ihre Wohnung ab.
Den Wert zu finden bedeutet, die getauschtenGelder miteinander zu vergleichen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, ist der Wert Ihre Belastungsgrenze, der höchste Betrag, den Sie bezahlen können, ohne draufzuzahlen. Das heißt, der Wert wäre der Preis, bei dem sich die Wohnung gerade eben selber trägt. (Zukünftige Wertsteigerungen werden hier ausgeblendet, weil diese sich heute noch nicht sicher berechnen lassen – sie sind Spekulation, die in vielen Fällen aufgeht.)
Wenn Sie eine Wohnung genau zu ihrem Wert kaufen, dann decken Ihre Mieteinnahmen Ihre Finanzierungskosten – und alle übrigen Kosten, die Sie nicht an Ihren Mieter weitergeben können. Damit die Rechnung stimmt, müssen Sie die nicht umlagefähigen Nebenkosten von den Mieteinnahmen abziehen. Denn nur dieser geringere Betrag steht für die Kreditrate zur Verfügung. Sie müssen folgende Daten kennen:
Die Kaltmiete.
Die nicht umlagefähigen Nebenkosten, denn die dürfen Sie nicht an Ihren Mieter weitergeben (z.B. Hausverwaltung, Rücklage, Reparaturen, Bankgebühren). Diese müssen Sie herausrechnen.
Ihre Annuität, d.h. Zins und Tilgung in Prozent.
Uninteressant sind die Heiz- und Betriebskosten, denn die sind ein durchlaufender Posten – außer bei Leerstand.
Foto: Stephan Walochnik
Ein Beispiel
Die Mieteinnahmen betragen jährlich 4.500 EUR und die nicht umlagefähigen Nebenkosten (incl. Rücklage) liegen bei 500 EUR p.a.
Die Mietüberschüsse (Kaltmiete abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten) betragen somit jährlich 4.000 EUR. Dieser Betrag bleibt von der Miete übrig und steht für die Bankrate zur Verfügung.
Die Annuität der Bank (= Zins + Tilgung) liegt bei 5% p.a.
Ihre Preisobergrenze, d.h. der Wert, liegtdort, wo Mietüberschüsse gleich Zins + Tilgung sind. Sie rechnen also 4.000 EUR (Mietüberschüsse) geteilt durch 5% (Annuität) = 80.000 EUR.
Wenn Sie die Wohnung (incl. Erwerbsnebenkosten) für 80.000 EUR kaufen, dann zahlen Sie jährlich 4.000 EUR an die Bank (5% von 80.000 EUR) und bekommen pro Jahr 4.000 EUR vom Mieter. Unter der Annahme, dass der Mieter immer pünktlich zahlt und es keinen Leerstand gibt, geht die Rechnung genau auf.
Wenn Sie mehr als 80.000 EUR für die Wohnung ausgeben, zahlen Sie drauf, weil bei dem Zins Ihre Bankrate dann höher ist als die Mietüberschüsse.
Warum sollten Sie dieses Geschäft eingehen, die Wohnung für mehr als 80.000 EUR zu kaufen? Hierfür kann es durchaus plausible Gründe geben.
Vielleicht nehmen Sie an, dass Sie die Miete in Zukunft steigern können, z.B. bei Neuvermietung oder mit einer Mieterhöhung.
Vielleicht finanzieren Sie mit einem variablen Zins (mehr dazu in Kapitel 9) und rechnen damit, dass die Zinsen in Zukunft wieder sinken werden.
Eventuell rechnen Sie damit, dass der Wert der Wohnung in Zukunft steigt und Sie sie in zehn Jahren teurer und steuerfrei verkaufen können.
Diese und weitere Gründe sind plausibel und gut nachvollziehbar. Dennoch gehören sie in den Bereich der Spekulation und nicht der Investition. Die heutigen Zahlen – und nur um diese geht es – begründen nur einen Preis von 80.000 EUR. Dies ist der Wert (= Ihre Preisobergrenze) in diesem Beispiel. Wenn Sie mehr als 80.000 EUR bezahlen, zahlen Sie erstmal drauf.
Und der Preis? Wie Sie verhandeln, ist eine ganz andere Sache. Sie sollten versuchen, einen Preis möglichst weit unterhalb von 80.000 EUR auszuhandeln, um ein monatliches, passives Einkommen zu erzielen. Sie möchten ja auch etwas mit der Wohnung verdienen! Es wäre sinnvoll, jeden Monat etwas weniger Geld an die Bank zu überweisen, als Sie vom Mieter bekommen. Vielleicht schaffen Sie es, sich auf einen niedrigeren Preis zu einigen. Aber der Verkäufer muss sich ja auch darauf einlassen. Das Beste ist, ihm diese Rechnung transparent und nachvollziehbar zu machen.
Foto: Stephan Walochnik
Nachverhandeln mit Dritten?
Sie haben gesehen, dass die Preisobergrenze von mehreren Variablen abhängig ist, hauptsächlich:
4.000 EUR Mieteinnahmen
5% Annuität
Wenn Sie unter den o.g. Annahmen die Wohnung für 80.000 EUR kaufen, machen Sie ein Nullsummengeschäft. Sie können aber nicht nur am Kaufpreis, sondern auch an den anderen Stellschrauben drehen:
Vielleicht bietet eine andere Bank einen niedrigeren Zinssatz an? Das würde Ihre Annuität und die monatlichen Finanzierungskosten senken. Aber verhandeln Sie nicht zu viel. Eine Bank, die Sie kennt und sehr schnell die Kreditzusage erteilt, ist sehr viel wert. Aus meiner Sicht ist es mehr wert als ein paar Nachkommastellen beim Zinssatz. Auch wenn sich dieser über die Jahre ebenfalls bemerkbar macht – mit einer schnellen Bank bekommen Sie vielleicht überhaupt erst das Objekt, und Sie können mit viel Selbstbewusstsein verhandeln.
Eventuell schaffen Sie es unabhängig von der Kaufpreisverhandlung, die Mieten zu erhöhen? Das machen Sie aber für gewöhnlich erst, nachdem Sie gekauft haben. Sie können sich aber jetzt schon mal den Mietspiegel für das Baujahr ansehen, um die gesetzlichen Grenzen zu prüfen.
Sind Investitionen in Immobilien wirklich so riskant? Oder gibt es andere Lebensbereiche, die mindestens genauso ins Auge gehen können wie das Vermieten einer Wohnung?
Dies ist ein Artikel, den Sie nicht unbedingt zu ernst nehmen müssen, der sich aber mal wieder mit der panischen Angst der Deutschen vor Immobilieninvestitionen befasst. Obwohl Immobilien mein Beruf sind, habe ich mehr Scheidungskatastrophen gesehen als insolvente Wohnungseigentümer.
Diese Panikmache… wie läuft sie eigentlich ab? Es beginnt mit jemandem, der für sein Alter vorsorgen möchte und überlegt, seine erste Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten. Weil man unerfahren ist, spricht man mit Freunden und Bekannten darüber. Meistens sind es die Freunde und Bekannten ohne Immobilienbesitz, die einem nun mit ihren Horrorgeschichten so richtig Angst machen: Dann heißt es: Von der Investition in Eigentumswohnungen – oder von der Vermietung allgemein – könne man ja nur abraten.
Interessant waren die Reaktionen aus meinem Umfeld, als ich mir die erste vermietete Wohnung gekauft habe. Sich ein Leben lang für das selbst genutzte Einfamilienhaus buckelig zu arbeiten, schien vielen eine super Idee zu sein, aber sein Geld in vermieteten Immobilien anzulegen, hielten viele für brandgefährlich. Obwohl die finanziellen Vorteile in diesem Modell doch auf der Hand liegen. Wen ich auch fragte – alle haben mir prophezeit, dass ich ständig Ärger mit Mietern haben würde. Rückblickend kann ich diese düsteren Vorahnungen nicht bestätigen – zumindest nicht in dieser extremen Form. Gewisse kleinere Konfrontationen hat man hier und da, wann immer man mit anderen Menschen zu tun hat.
Foto: Stephan Walochnik
Es sind die Leute, die in keinem einzigen Grundbuch stehen, aber die auf irgendwelchen Internetseiten gelesen haben, dass Vermietersein ja quasi gleichbedeutend mit der nahenden Privatinsolvenz ist. Und sowieso, es passiere ja alles auf einmal: Der Mieter zahlt nicht, könne nicht rausgeklagt werden, gleichzeitig streikt die Heizung und das Dach stürzt ein. Da kann man sich ja gleich den Strick nehmen, anstatt eine Eigentumswohnung zu kaufen. Diesen Käse hört man auf jeder Geburtstagsparty, bei der es einen Besucher gibt, der über seinen Versuch spricht, sich eine erste kleine Altersvorsorge aufzubauen.
Sicherlich gibt es diese Risiken, aber bei der Investition in eine erste Eigentumswohnung würde ich sie nicht überbewerten. Sie sind nicht allein im Haus und haben zudem einen professionellen Hausverwalter.
Ich ärgere mich über diese Märchenstunden und über die fehlende Investitionsneigung vieler Menschen, denn eine kreditfinanzierte Eigentumswohnung ist eine der besten Altersvorsorgen, die man haben kann. Besonders wenn man sich die Bonität des Mieters vor dem Einzug anschaut, sich Schufa und Gehaltsabrechnungen zeigen lässt, kann nicht mehr viel schiefgehen. Und wenn doch, hat man es ja mit Menschen zu tun, mit denen man sprechen und Probleme oft auch lösen kann.
Foto: Stephan Walochnik
Wie ist es denn mit den Eheschließungen? Wenn man so verrückt wäre, Investitionen in Eigentumswohnungen mit Eheschließungen zu vergleichen, würde sich ein ähnlich düsteres Bild abzeichnen, aber die Reaktionen fallen ganz anders aus. Ich frage mich, warum überhaupt noch Leute heiraten, obwohl es so viele teure Scheidungen gibt?
Vor der Investition in Immobilien haben offenbar viele Leute Todesangst, obwohl die Quote hier deutlich besser aussieht! Wenn sie konsequent wären, dann müssten dieselben Freunde und Bekannten doch eisern von jeder Eheschließung abraten, oder nicht?
Zugegeben, ich ziehe mal wieder ein Extrembeispiel aus dem Hut. Aber auf jeder Cocktailparty und auf jedem Grillfest in der Nachbarschaft trifft man auf diese bestimmte Gruppe von Leuten, die so vehement vor der Investition in Eigentumswohnungen warnen und alles schwarzmalen. Mietbetrüger, zieht nicht aus, unkündbar, Wohnung wird versteigert, Privatinsolvenz. Die Wahrheit ist: Das habe ich noch nie erlebt. Nicht in dieser Extremform. Natürlich läuft nicht immer alles glatt. Aber fast immer findet man eine Lösung.
Hingegen habe ich (teils selbst, teils bei Dritten) immer wieder mal Scheidungen mitbekommen. Manche liefen friedlich, andere nicht, wiederum andere liefen unterhalb der Gürtellinie. Manchmal kochen die Emotionen hoch, beim Unterhalt wurde getrickst, Versorgungsausgleich etc. Bei Immobilien gibt es per se kein Streit um das Sorgerecht, die Höhe des Unterhalts oder den Zugewinnausgleich. Natürlich sind das alles gesellschaftliche Tabuthemen. Aber sie sind oft deutlich teurer als eine fehlgeschlagene Investition in eine Eigentumswohnung.
Eine Ehe sollte eine Partnerschaft sein. Man ist als Team angetreten und so teilt man sich die Aufgaben. Wie es auch immer verteilt ist: Jemand bekommt auch nach der Scheidung oft noch eine gewisse Zeit lang Unterhalt und seinen Anteil am Zugewinnausgleich. Es gibt auch Scheidungen ohne jeglichen Unterhaltsanspruch und Zugewinnausgleich, und es gibt Fälle, da nimmt ein Partner auch mal ein sechsstelliges Vermögen mit aus der Ehe.
Ist das schlimm? Sofern es mit rechten Dingen und fair abläuft, nicht unbedingt. Aber wenn hohe Geldsummen von einem Konto auf das andere fließen, tut es immer weh. Aber die Leute wissen ja, worauf sie sich einlassen. Beim Kauf einer Wohnung auch: Obwohl Immobilien mein Beruf sind, habe ich mehr Scheidungskatastrophen gesehen als insolvente Wohnungseigentümer.
„Meine Wohnung. Hier bin ich zu Hause, das ist mein Heim, alles ist traumhaft.“ In gewisser Weise gleicht der Kauf der ersten Eigentumswohnung ein Bisschen dem anfänglichen Gefühl der Verliebtheit.
„Drei Wohnungen? Du musst ja wissen, was Du tust.“ Das höre ich öfters, auch: „Sieben?? Du musst verrückt sein.“ Als wäre das etwas Neues. Anstatt Leuten aus dem Freundeskreis den Kauf einer Eigentumswohnung zu versalzen, sollten die Panikmacher lieber auf den Grillfesten und Cocktailpartys herumrennen und vor dem Versorgungsausgleich warnen. „Oh, Ihr seid verlobt? Gratuliere!“ Wie wäre es, anstatt zu gratulieren, lieber einen Scheidungsanwalt zu empfehlen? Taktlos? Stillos? „Das macht man aber nicht“? Stimmt.
Genauso takt-, stil- und ahnungslos ist auch die Panikmache, wenn sich jemand eine Immobilie kaufen möchte. Es ist sicherlich unangenehmer, seiner Ex-Frau Jahre lang monatlichen Unterhalt überweisen zu müssen, verglichen mit einer WEG, in der eine Heizung kaputtgeht und jeder Eigentümer eine Sonderumlage von 2.500 EUR überweisen muss, um die kurzfristige Reparatur sicherzustellen.
Und wenn die Wohnung aufgrund Ihrer Renovierungsarbeiten mal drei Monate leer steht, die Renovierungsmaßnahmen 8.000 EUR kosten, Sie aber anschließend eine höhere Miete erwarten können? Sie werden es überleben.
Wenn Sie also auf dem nächsten Grillfest von jemandem angesprochen werden, der Ihnen erklärt, dass der Kauf einer Wohnung angeblich eine dumme und riskante Idee ist, fragen Sie ihn doch lieber mal nach seinem Güterstand 🙂
Da wir gerade über Investitionen in Wohnimmobilien sprechen, habe ich eine schockierende Nachricht für Sie: Bestimmte Arten von Immobilien sind keine Investition, sondern ein Konsumgut. Namentlich meistens Ihr Eigenheim.
Aber wo liegt der Unterschied zwischen Investition und Konsumgut?
Eine Investition ist etwas, das Geld in Ihre Tasche fließen lässt.
Ein Konsumgut ist etwas, das Geld aus Ihrer Tasche fließen lässt.
Die meisten selbstgenutzten Immobilien sind Konsumgüter, denn sie bringen nichts ein. Es ist nichts Schlechtes daran, eine selbstgenutzte Immobilie zu besitzen. Machen Sie sich aber bitte zu Beginn Ihrer Immobiliensuche Gedanken darüber, ob Sie investieren möchten oder ein Eigenheim suchen. Gewöhnen Sie sich an, Zahlen genau anzuschauen, um zu verstehen, ob das Objekt einen monatlichen Überschuss erwirtschaftet.
Ihre selbstbewohnte Eigentumswohnung ist keine Investition. Sie ist ein Konsumgut. Punkt.
Leider geistern viele Halbwahrheiten und Verallgemeinerungen durch die Köpfe:
Eine Eigentumswohnung ist immer eine gute Altersvorsorge.
Die Preise von Immobilien werden immer weiter steigen.
Der Wert von Grundstücken steigt jedes Jahr.
Wenn Sie selbst in der Wohnung wohnen, sparen Sie die Miete.
Sie sollten jetzt investieren. Die Zinsen waren noch nie so günstig.
Der Vermieter freut sich, wenn Sie kein Eigentum kaufen.
Sie können die Wohnung später immer noch vermieten. Bis dahin werden die Mieten steigen.
Denken Sie nur an die steuerlichen Vorteile.
Das mag sein, und in vielen Fällen trifft vieles davon zu. Sie müssen aber nachrechnen, welches die finanziellen Konsequenzen Ihrer Entscheidung sind. Kaufen Sie die Eigentumswohnung zur Selbstnutzung? Oder als Investitionsgut, um regelmäßige Rückflüsse zu erhalten?
Viele Leute reden sich ein, dass sie eine Wohnung kaufen, um die Miete zu sparen. Aber sie übersehen dabei, dass es nicht um eine gleichwertige Wohnung geht. Wenn Sie eine Wohnung kaufen anstatt zu mieten, ändern sich meist auch Größe und Ausstattungsniveau. Es ist in Ordnung, wenn Sie sich selbst verwirklichen möchten, und die Wohnung nach Ihrem Geschmack zu gestalten. Hier geht es lediglich um die Frage, ob Sie gerade eine Investition tätigen.
Nach dem Einzug wird erstmal eine teure Küche gekauft und das Bad nach Ihrem Geschmack saniert, schließlich wollen Sie sich zu Hause auch wohlfühlen. Das ist in Ordnung. Aber Sie sollten sich nicht einreden, dass Sie damit Geld sparen oder fürs Alter vorsorgen. Der Mieter in seiner Mietwohnung würde wahrscheinlich nicht so viel investieren. Sie leben nur einmal und zu einem schönen Leben gehören auch Konsumausgaben, solange man nicht glaubt, man würde investieren.
Foto: Stephan Walochnik
Wie individuell ist Ihre Ausstattung, wenn Sie mal über den Fall eines Verkaufs nachdenken? Ein potenzieller Käufer hätte vielleicht gar kein Interesse an bestimmten Dingen und wäre nicht bereit, dafür einen Preisaufschlag zu zahlen. Die Aufwertung der Wohnung durch ein neues Bad fällt vielleicht gar nicht mehr so sehr ins Gewicht, wenn Mode und Geschmack sich in 15 Jahren wieder geändert haben. Natürlich kann es auch andersrum sein und zu einer Wertsteigerung der Wohnung beitragen. Wichtig ist nur, dass Sie sich damit auseinandersetzen.
Sie kaufen sich doch auch kein Auto, um Bahn- und Taxikosten zu sparen. Sie wollen mit dem Cabrio dem Sonnenuntergang entgegendüsen.
Der Unterschied zwischen Investition und Konsumgut
Konsum: Sie kaufen sich ein teures Auto. Das Geld ist weg, Sie haben nun ein Auto. Sie fahren durch die Gegend und haben (zumindest in den ersten Wochen) sehr viel Spaß mit dem Neuwagen. Sobald Sie beim Autohändler vom Hof fahren, ist der Wagen nur noch die Hälfte wert. Zwar ist der Wagen versichert und hat auch einen gewissen Restwert, der allerdings von Tag zu Tag – und von Kilometer zu Kilometer immer weiter sinkt.
Investition: Sie kaufen sich Aktien. Anteile von großen Unternehmen, die jeder kennt, gute Dividenden zahlen, und natürlich streuen Sie. Das Geld ist zwar ebenfalls nicht mehr auf Ihrem Konto, aber es vermehrt sich kontinuierlich. Jedes Jahr fließt es in Form von Dividenden zurück auf Ihr Konto. Das Geld kommt wieder.
Dieses Muster ist auch auf Eigentumswohnungen übertragbar:
Konsum: Sie kaufen eine Wohnung, um sich selbst zu verwirklichen, selbst darin zu wohnen und sich pudelwohl zu fühlen. Sie kaufen sich eine 350.000 EUR-Wohnung und wohnen selbst darin, es gibt keine Rückflüsse in Form von Mieteinnahmen, dafür fließt jeden Monat die Rate an die Bank – aus Ihrem eigenen Geldbeutel bezahlt. Die Wohnung ist Ihr persönliches Konsumgut.
Investition: Sie kaufen eine Eigentumswohnung, um sie zu vermieten. Die Wohnung bringt Ihr Geld in kleinen Schritten, aber kontinuierlich zurück auf Ihr Konto. Sie kaufen sich eine 150.000 EUR-Wohnung und vermieten sie. Die Mieteinnahmen betragen z.B. jedes Jahr 7.500 EUR. Dies sind Rückflüsse, die in den ersten Jahren vielleicht sogar vollständig in der Rate an die Bank aufgehen. Ggfs. sparen Sie wegen der Abschreibung sogar Steuern. Die Wohnung ist Ihr Investitionsgut, ähnlich der Dividendenaktie mit regelmäßigen Rückflüssen. Wenn Sieeine Immobilie kreditfinanzieren, brauchen Sie zudem sehr wenig Kapitaleinsatz.
Natürlich kann eine Investition auch schiefgehen. Ihre Aktien können in einem Bilanzskandal a la Wirecard implodieren und bei der Eigentumswohnung gibt es schlimmstenfalls auch mal einen Mietausfall oder einen Leerstand. Oder Sie müssen viel Geld für Instandhaltungsmaßnahmen aufwenden, bei denen jeder Eigentümer aus der WEG seinen Beitrag über eine Sonderumlage leisten muss. Auch bei den besten Dividendenaktien ist in der Coronazeit mal die Dividende ausgefallen. Aber das macht keinen Unterschied, denn auf lange Sicht bringen Aktien und Immobilien im Schnitt viel Geld zu Ihnen nach Hause.
Foto: Stephan Walochnik
Bei dem Einfamilienhaus, in dem Sie wohnen, passiert das aber garantiert nie, es sei denn, Sie verkaufen es. Und das wollen Sie garantiert nicht. Wo wollen Sie denn hinziehen? Es ist ein Konsumgut. Das erkennen Sie daran, dass es Geld aus Ihrer Tasche herausfließen lässt. Sie nehmen einen Kredit auf, um das Haus zu kaufen, und Sie zahlen es 30 Jahre lang ab. Wenn etwas repariert werden muss, zahlen Sie noch mehr und beauftragen den Handwerker. Auch die laufenden Kosten stammen aus Ihrer eigenen Tasche und können steuerlich nicht geltend gemacht werden. Sie konsumieren Ihr Haus, indem Sie darin wohnen. Dadurch wird es zum Konsumgut. Ihr Einfamilienhaus bringt keine Dividende.
Denken Sie an andere Konsumgüter, z.B. Äpfel, Nüsse, ein Audiobuch, den Sportwagen, ein Klavier oder Ihr Monatsticket für die Straßenbahn. Unabhängig davon, ob es vergänglich oder dauerhaft ist, ob Sie es bar bezahlen oder kreditfinanzieren – es dient Ihrem Konsum. Und bitte hoffen Sie nicht auf die Wertsteigerung in 20 Jahren. Die haben Sie nämlich auch, wenn Ihr Auto zum Oldtimer oder das Klavier zum Sammlerstück wird.
Die Wertsteigerung einer selbstgenutzten Immobilie hängt sehr von ihrer Drittverwendungsmöglichkeit ab: Drittverwendungsfähigkeit bedeutet, inwieweit Ihre Immobilie nicht nur Ihnen selbst, sondern möglichst vielen potenziellen Käufern oder Mietern gefällt. Eine selbstgenutzte Immobilie hat oft für die Eigentümer selbst einen sehr viel höheren Wert als für Dritte, allein schon wegen der hochwertigen Ausstattung und Renovierung, die in dieser Form bei vermieteten Objekten niemals investiert werden würde. Wo die Renovierungs- und Bauarbeiten über die Standards bei vermieteten Immobilien hinausgehen, wird aus dem Konsumgut ein Luxusgut. Durch Individualisierungen wird eine Wohnimmobilie oftmals weniger marktfähig, weil sie kein breites Publikum mehr anspricht.
Machen Sie Ihr zu Hause schön und gestalten es so, dass Sie sich wohlfühlen. In erster Linie ist eine selbstgenutzte Immobilie aber wie ein schickes Auto: Man nutzt es selbst, man nutzt es gerne und genießt es auch. Aber nicht, weil man sich damit Taxi- oder Bahnkosten spart. Sondern weil man gerne mit dem Cabrio dem Sonnenuntergang entgegenfährt. In der eigenen Immobilie versucht man, sich selbst zu verwirklichen. Das ist in Ordnung. Aber keine Investition.
Düsseldorf, den 29.07.2020. Wie es aussieht, wird die Corona-Situation noch etwas andauern. Selbst wenn Veranstaltungen mit bis zu 50, 100 oder 200 Personen wieder stattfinden könn(t)en, bleibt bei vielen Leuten ein unbehagliches Gefühl. Das gilt auch für die Eigentümerversammlung, selbst wenn es keine „private Spaßveranstaltung“ ist.
Es muss ja irgendwie weitergehen, denn schließlich gelten Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis zum Beschluss auf der Eigentümerversammlung als bloßer Entwurf, der das Papier nicht wert ist. Daher kann (und sollte!) der Verwalter die Guthaben vorher nicht auszahlen und die Nachzahlungen nicht einfordern. Ohne Beschluss hätte er ja keine Rechtsgrundlage. Und vielleicht müssen ja Instandhaltungsarbeiten beschlossen werden, die nicht lange warten sollten? Soll das der Verwalter mal mit dem Beirat klären? Weit gefehlt!
Im WEG-Recht ist allein die Eigentümerversammlung das „konstitutive Organ“. Niemand anders darf Entscheidungen von größerer Tragweite treffen.
Eine Versammlung muss her. Aber wie? Im März 2020 habe ich ja schon einmal über die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung berichtet. Eine Video-Telefonkonferenz, z.B. mit Software wie Zoom oder Webex. Die ist so einfach zu bedienen wie WhatsApp. In der Corona-Zeit haben viele Institutionen verstanden, dass unbürokratische Hilfe wichtiger ist, als sich hinter Formalitäten zu verstecken. Und auch in der Verwalterbranche ist die Online-EV zu einer beliebten Idee geworden. Trotzdem ist sie (zumindest bis zum neuen WoEigG) nicht 100% rechtssicher. Bis dahin könnte man Beschlüsse nach der EV noch eine Zeit lang anfechten. Deswegen werden Verwalter sich nur bei guten Kunden darauf einlassen – oder zumindest dort, wo sie keinen potentiellen „Heckenschützen“ bzw. Anfechtungs-Spaßvogel vermuten. Wer sich als Verwalter die falschen Kunden an Land gezogen hat, der muss nämlich mit teuren Anfechtungsklagen rechnen.
Und egal, wie simpel die Software zu bedienen ist: Was tun, wenn es z.B. viele ältere Leute gibt, die kein Mobiltelefon und keinen Computer haben? Oder wenn die Eigentümer trotz der Vorteile einfach keine Online-EV möchten? Die Form der EV sollte ja nicht vom Verwalter allein entschieden werden, sondern von den Wohnungseigentümern.
Wichtig ist, dass niemand an der Teilnahme gehindert wird.
Wenn eine Online-EV einfach nicht geht oder unerwünscht ist, dann sehe ich (mindestens) die folgenden Möglichkeiten:
Wenn es keine dringenden Themen gibt, könnte man die EV bis auf weiteres ausfallen lassen, denn laut diesem „Notstandsgesetz“ gelten sowohl Verwalterbestellung als auch Wirtschaftsplan auf unbestimmte Zeit weiter. In vielen Fällen kann man das machen, aber es wirkt so inkonsequent.
Man könnte eine Geisterveranstaltung abhalten. Das ging auch schon vor Corona. Vor allem in vielen größeren WEGs ist das häufig zu beobachten. Da sitzt der Verwalter mit einem Bündel Vollmachtenalleine im Raum (oder ggf. mit 1 oder 2 Eigentümern) und stimmt über die Jahresabrechnung ab. Voraussetzung: Die Vollmachten müssen auf 50,0001% der Stimmrechte kommen. Und man darf niemandem das Recht nehmen, persönlich zur Versammlung zu erscheinen. Keinesfalls sollte man „voraussetzen“ oder „verpflichten“, seine Vollmacht an Verwalter oder Beirat zu erteilen! Und: Weil man ja nie weiß, wie viele Eigentümer erscheinen werden, muss man den Raum trotzdem lieber zu groß als zu klein buchen.
Foto: Stephan Walochnik
Bei kleineren WEGs mit weniger als 20 WE könnte man sich auf dem Vorhof, im Garten der EG-Wohnung, in der Tiefgarage oder in einem großen Gemeindesaal der Kirche treffen und eine echte EV mit Masken und Riesenabstand veranstalten. Beschlussfassung über Abrechnung und Wirtschaftsplan und dann gehen alle wieder. Wichtig ist, dass man auf die Umstände achtet. Bei 6 Eigentümern wäre es fahrlässig, ein Treffen in der 8 qm großen Waschküche anzuberaumen, aber wie ist es bei 16 Eigentümern und einer weitläufigen Tiefgarage? Ich hielte die letzte Option für gangbar. Wenn es im und um das Gebäude nicht genug Platz gibt, dann reservieren Sie lieber den Gemeindesaal – auch wenn das mehr kostet. Und man muss natürlich auf die Nichtöffentlichkeit der EV achten, sonst ist jeder Beschluss anfechtbar.
Wenn die Größe der WEG überschaubar ist, sollten Verwalter meiner Meinung nach zuerst den Umlaufbeschluss versuchen, um Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan beschließen zu lassen. Der UB ist eine Art „Unterschriftenzettel“. Formelle Besonderheit: Jeder Wohnungseigentümer, also 100%, müssen den UB unterschreiben, sonst kommt er nicht zustande. Deswegen klappt es meistens nur bei kleineren WEGs. Und nach derzeitigem WoEigG reicht kein Fax oder Scan für die Rücksendung, es muss eine echte Unterschrift aus Tinte sein. Aber warum sollte man es nicht versuchen? Wenn keine größeren Themen zu beschließen sind, sollte man es probieren. Wenn es klappt, dann spart der Verwalter Zeit und kann an weiteren effizienten Ideen für seine Kunden arbeiten.
Welcher Vorschlag Ihnen auch immer am besten gefällt: Bitte denken Sie an Ihren Verwalter, denn im Zweifel haftet er für die Veranstaltung.
Weil man ja nie weiß, wie viele Eigentümer erscheinen werden, muss man den Raum trotzdem lieber zu groß als zu klein buchen.
In meinenortsgebundenen Veranstaltungen (sofern sie beim besten Willen nicht online stattfinden), müssen die Eigentümer auch während der Veranstaltung ihre Maske oder ihren Schal vor der Nase haben. Sorry, alles andere ist mir zu gefährlich. Zwar teilte der Berufsverband der Hausverwalter erst kürzlich mit, dass ortsgebundene „echte EVs“ (in NRW) derzeit wieder zulässig sind, weil es sich nicht um private „Spaßveranstaltungen“ handelt, aber natürlich unter Einhaltung aller Hygiene- und Abstandsvorschriften! Trotzdem kommt Ihr Verwalter in Erklärungsnot, wenn sich aufgrund seiner Veranstaltung jemand mit Corona ansteckt. Wichtig ist, dass sich auch im Eingangsbereich kein Gedränge bildet. Und auch beim besten Verhältnis der Eigentümer untereinander darf sich niemand die Hand geben. Komme was wolle, zwei Meter Abstand muss (und kann) man immer einhalten. Der Verwalter kann bei dm oder Rossmann für 70 Cent ruhig mal ein paar Tuben Desinfektionsgel kaufen und an die Eigentümer verschenken. … zudem eine tolle Idee für die Kundenbindung!
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung nicht gerade zum 31.12. eines Jahres gekauft haben sollten, möchten Sie wahrscheinlich wissen, wie die Abrechnung zwischen Ihnen und dem ehemaligen Eigentümer aufgeteilt wird. Rechtlich ist das klar geregelt: Die WEG-Abrechnung ist eine „objektbezogene Jahresabrechnung“.
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Sie ist objekt- und jahresbezogen, bezieht sich also auf Kalenderjahr und Eigentumswohnung. Aus Sicht der WEG gibt es keine Zwischenabrechnung, wenn jemand seine Wohnung verkauft oder vermietet. Die positive oder negative Abrechnungsspitze muss der jeweils aktuelle Eigentümer vollständig tragen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch steht.
Jahresbezogen bedeutet, dass beim Verkauf einer Wohnung in der WEG-Abrechnung nicht differenziert wird, von wann bis wann der ehemalige Eigentümer im Grundbuch stand, oder von wann bis wann er vermietet hat. Sobald Guthaben und Nachzahlungen auf der Eigentümerversammlung beschlossen sind, werden diese fällig und müssen vom aktuellen Eigentümer getragen (bzw. an ihn erstattet) werden. Das gilt auch für laufende Kosten: Sobald Sie im Grundbuch eingetragen sind, müssen Sie das monatliche Hausgeld tragen. Genau genommen: Der wirtschaftliche Übergang laut Notarvertrag liegt meist weit vor der Eintragung ins Grundbuch und fällt zeitlich zusammen mit der Kaufpreiszahlung.
Objektbezogen bedeutet, dass die Wohnung, wie sie in der Teilungserklärung steht, Gegenstand der Abrechnung bzw. der laufenden Kosten ist – und nicht der Eigentümer mit einem bestimmten Zeitraum.
Diese Regelung stößt verständlicherweise oft auf Verwunderung, aber wir sprechen hier ja nur über die Perspektive von WEG und Verwalter. Sie sind sicherlich gemäß dem Notarvertrag verpflichtet, miteinander zu verrechnen. Aus Sicht der WEG ist aber nur der Eigentümer relevant, der im Grundbuch stand, als der Jahresabschluss beschlossen wurde. Ein Beschluss auf der EV ist nur bindend gegenüber Personen, die gerade im Grundbuch stehen. Dies gilt sogar, wenn der Verkäufer noch das ganze letzte Jahr in der Wohnung gewohnt hat.
Und wieso Eigentümerversammlung? Die Jahresabrechnung ist ja nur ein „Entwurf“, bis die Abrechnungsspitze auf der EVbeschlossen wird. Wenn jemand z.B. seine Wohnung veräußert und der Nachfolger im Januar 2026 im Grundbuch eingetragen wird, und wenn die Eigentümerversammlung im März 2026 stattfindet, dann bekommt der neue Eigentümer das Guthaben aus der Jahresabrechnung 2025, obwohl er im Abrechnungszeitraum noch gar nicht Mitglied der WEG war.
Was für Sie wichtig ist: Käufer und Verkäufer müssen natürlich miteinander verrechnen. Das steht auch in fast jedem Notarvertrag. Aber es ist nicht Aufgabe der WEG-Abrechnung, die Kosten zwischen Ihnen aufzuteilen. Würde schon auf WEG-Ebene eine Zwischenabrechnung erstellt und der Eigentümerversammlung zum Beschluss vorgelegt, wäre der Beschluss nicht rechtswirksam.
Dies widerspricht der Vorstellung einer Stichtagsabrechnung, aber hier gibt es zwei Ebenen. Erstens muss die WEG gegenüber allen Eigentümern abrechnen, und hier gibt es keine Zwischenabrechnung. Zweitens gibt es neuen und alten Wohnungseigentümer, die diese Summe untereinander aufteilen müssen. Am Ende ist alles, wie es sein soll: Der Verkäufer kommt für die Kosten vor dem Stichtag auf und der Käufer für die Zeit danach.
Ein guter Verwalter wird Ihnen helfen, eine interne Zwischenabrechnung zu erstellen, ansonsten kann man das auch sehr schnell selbst mit Excel erledigen. Das geht ganz schnell mit einfachem Dreisatz.
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