Kein Organ der WEG wird so oft missverstanden wie der Verwaltungsbeirat. Hier die wichtigsten Neuerungen:
Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:
Anzahl: Der Beirat besteht nicht mehr zwangsläufig aus drei, sondern aus beliebig vielen (oder beliebig wenigen) Eigentümern.
Aufgaben:
1) Nach wie vor heißt es, dass der Beirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt. Der Beirat hat bestimmte SOLL- Aufgaben, d.h. er muss sie nicht machen, aber er soll sie erledigen. Der Beirat soll
Wirtschaftsplan,
Jahresabrechnung und
Handwerker-Angebote
durchsehen, prüfen und vor der Beschlussfassung mit seiner Stellungnahme versehen.
2) Neu ist, dass der Beirat die WEG gegenüber dem Verwalter vertritt.
Achtung! Da hat sich der Gesetzgeber ziemlich missverständlich ausgedrückt. Leider gibt es immer wieder „Beirats-Präsidenten“, die der Meinung sind, dass sie (ohne Beschlussfassung) alles über die Köpfe ihrer Miteigentümer hinweg selbst entscheiden dürfen. Die Vorstellung war schon immer falsch.
Mit „vertreten“ ist nicht gemeint, dass der Beirat Entscheidungen treffen oder dem Verwalter Anweisungen geben darf, denn sonst macht er sich ggf. gegenüber den Miteigentümern schadenersatzpflichtig. Entscheidungen treffen darf ja nicht einmal der Verwalter selbst. Das Entscheidungsorgan einer WEG ist und bleibt die Eigentümerversammlung – niemand sonst. Ohne Eigentümerversammlung darf der Beirat dem Verwalter keine Anweisungen geben.
Mit „vertreten“ ist eher folgendes gemeint: Der Beirat vertritt die WEG ja bei Unterzeichnung des Verwaltervertrags mit einem neuen Verwalter und bei Unterschrift des Protokolls der Eigentümerversammlung. Oftmals fungiert der Beirat auch als Zustellungsempfänger (wenn die WEG z.B. gegen den Verwalter klagt).
Außerdem steht nach wie vor die Informations- und Kommunikationsfunktion im Mittelpunkt. Kaum zu glauben, aber nicht alle Verwalter und WEGs kommunizieren per Mail, sondern per Brief und Telefon. Eine Telefonkette mit 20 Eigentümern kann richtig ausarten. Wenn der Verwalter der WEG etwas mitteilen möchte (und keine Mail schreiben will), kann er an den Beirat herantreten und (anstatt der WEG) mit dem Beirat kommunizieren. Der muss die Info dann weitergeben.
Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:
Die Eigentümerversammlung ist jetzt immer beschlussfähig, egal wie viele oder wenige Eigentümer erscheinen. Auch wenn weniger als 50% der Miteigentumsanteile zur Versammlung erscheinen, ist sie beschlussfähig. (Mit „erscheinen“ meine ich hier: Persönlich oder per Vollmacht oder per Online-Teilnahme.) Die sogenannte „Zweitversammlung“ mit gleicher Tagesordnung zur Erzwingung der Beschlussfähigkeit ist somit Geschichte.
Umso wichtiger ist es, dass die Einladung frühzeitig bei den Eigentümern ankommt. Es ist von jetzt an möglich, die Einladung nur in Textform zu versenden, d.h. per E-Mail anstatt per Brief. Ein guter Verwalter macht beides, denn man sollte berücksichtigen, dass eine Mail leicht im Spam-Ordner landen kann. Dann geht die Einladung zur EV ungesehen verloren. Ein Brief im Briefkasten kann nur schwer übersehen werden.
Die Einladungsfrist wurde von zwei auf drei Wochen verlängert. (Möglicherweise sieht Ihre Teilungserklärung auch eine längere Frist vor.) Die Änderung hätte man sich eigentlich auch schenken können… Die drei Wochen sind eine Soll-Frist. Man kann sie abkürzen, wenn das wegen Dringlichkeit geboten ist.
Unverändert kann man nicht unter „TOP Sonstiges“irgendetwas „beschließen“, was den Anwesenden gerade einfällt. Alle Tagesordnungspunkte, über die abgestimmt werden soll, müssen in der Einladung stehen, also drei Wochen vorher in den Briefkästen der Eigentümer liegen. Im Sinne des Verbraucherschutzes ist also weiterhin gewährleistet, dass sich jeder Eigentümer ausführlich mitden Tagesordnungspunkten auseinandersetzen kann. Es ist sehr wichtig, dass niemand auf der Versammlung überrumpelt werden kann. Natürlich kann man bei besonders eilbedürftigen Vorgängen die Einladungsfrist abkürzen, also auch hier keine Veränderung.
Vereinfachter Umlaufbeschluss
Was ist überhaupt ein Umlaufbeschluss? Laut WoEigG werden alle Entscheidungen immer von den Eigentümern per Beschluss getroffen, das bedeutet: Auf einer Eigentümerversammlung wird abgestimmt. Bei mindestens 50,01%iger Zustimmung kommt ein Beschluss zustande, die Entscheidung der Eigentümer ist gefallen.
Wenn es schnell gehen soll, kann man einen Beschluss abkürzen. Dann machte man bisher einen „Unterschriftenzettel“, genannt „Umlaufbeschluss“. Der kommt (ohne EV) zustande, wenn 100% (!) der Eigentümer dem Vorschlag des Verwalters zustimmen.
Neu: Seit der WEG-Reform entfällt die Schriftform (Unterschrift aus Tinte). Die Zustimmung können die Eigentümer in Textform erteilen (also per Mail, Fax, Whatsapp, natürlich auch per Brief). So kann man Formen und Fristen verkürzen und sinnvolle Entscheidungen „entkomplizieren“.
Ich persönlich werde keine Beschlussfassung per Whatsapp mitmachen, weil ich nur Emails dauerhaft speichern kann. Bei Whatsapp geht das nicht besonders gut.
Online-Eigentümerversammlung
Ab sofort ist es zulässig, Eigentümer online zu einer ortsgebundenen Versammlungzuzuschalten. Das bedeutet, dass auch eine reine Online-Versammlungzulässig ist, denn: Ein Sonderfall der Online-Zuschaltung zu einer ortsgebundenen Versammlung ist die Online-Zuschaltung aller Eigentümer zu einem Ort, an dem der Verwalter ganz alleine sitzt.
Damit es keine Missverständnisse gibt: Ja, es muss den Eigentümern zumindest möglich sein, persönlich vorbeizukommen. Denken Sie z.B. an ältere Leute, die weder Computer noch Mobiltelefon besitzen und sich deswegen nicht online zuschalten könnten. Andererseits haben 2020 auch sehr betagte Eigentümer ganz einfach an meinen Online-Versammlungen teilgenommen.
Corona hat diese Art der Eigentümerversammlung schon im März ins Rampenlicht gerückt. Zwar war das Gesetz noch nicht gültig, ich habe es aber trotzdem manchmal riskiert – für Beschlüsse ohne große Tragweite. So konnten die Eigentümer bspw. die Jahresabrechnung beschließen, als in der ersten Corona-Welle niemand wusste, ob man sich treffen darf oder nicht. (Siehe Beitrag: „Online-Eigentümerversammlungen in Zeiten von Corona“.)
Voraussetzungen: Eine Online-Plattform mit Passwortschutz oder ähnlicher Zugangsberechtigung (z.B. Cisco Webex). Ein gewisser Mindest-Sicherheitsstandard ist wichtig, um zu gewährleisten, dass nur Leute teilnehmen, die eingeladen wurden. Die Technik ist völlig unproblematisch (z.B. Cisco Webex oder Zoom), weil sie so einfach zu bedienen ist wie WhatsApp. (Siehe Beitrag: „Online-Eigentümerversammlungen in Zeiten von Corona“.)
Unverändert gilt das Gebot der Nichtöffentlichkeit (sowohl Online als auch bei einer „normalen“ EV). Es dürfen grundsätzlich nur Leute teilnehmen, die als Eigentümer im Grundbuch stehen.
Jedenfalls darf kein Fremder im Videochat danebensitzen (geschweige denn dauernd reinreden). Aber der abstrakte Gedanke, dass theoretisch jemand hinter der Kamera sitzen und mithören könnte, macht die Online-EV trotzdem nicht automatisch angreifbar. Und: Spielende Kinder im Hintergrund sind meiner Meinung nach unproblematisch.
Vorteile der Online-EV:
Fernab wohnende Wohnungseigentümer müssen nicht anreisen (z.B. von München nach Düsseldorf).
Es gibt keinen Stress im Berufsverkehr oder wegen der Parkplatzsuche.
Außerdem entfällt die Gebühr für den Versammlungsort.
Rechtssicherheit: Streng genommen muss die Eigentümergemeinschaft erst (auf einer normalen EV) beschließen, dass sie mit einer Online-EV einverstanden ist. Andernfalls wäre eine Anfechtung der Beschlüsse möglich. Bei homogenen und freundlichen WEGs dürfte das aber kein Problem darstellen. Der Verwalter muss wie so oft Fingerspitzengefühl haben. Eigentümergemeinschaften, die sich gerne streiten oder schon mal Beschlüsse angefochten haben, bekommen im Zweifel keine Online-EV und müssen dann eben länger warten. Ich werde für kritische Beschlüsse oder für Entscheidungen von großer Tragweite immer lieber ortsgebundene Eigentümerversammlungen veranstalten, falls das möglich ist.
Die Beschlusssammlung bleibt!
In der Beschlusssammlung findet man alle Beschlüsse aus der Vergangenheit einer WEG. Auch nach neuem Recht muss der Verwalter weiterhin die Beschlusssammlung führen.
Der Aufwand für den Verwalter ist vertretbar. Nach jeder Eigentümerversammlung übernimmt er die Textelemente aus dem Protokoll mit Copy & Paste in die Beschlusssammlung. Beides sind in der Regel einfache Worddateien.
Das neue WoEigG erlaubt, dass Sie per Mehrheitsbeschluss die Umlageschlüssel „für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten“ ändern dürfen (Erläuterung s.u.). Die Änderung darf aber nicht willkürlich sein, sonst ist der Beschluss angreifbar.
„Umlageschlüssel“ – so nennt man den Maßstab, mit dem die Kosten auf die Wohnungseigentümer verteilt werden. Gängige Umlageschlüssel sind u.a.
Änderung der Kostenverteilung: Wenn die Teilungserklärung es nicht regelt und auch kein Beschluss existiert, werden Kosten in einer WEG grundsätzlich nach MEA umgelegt. Manchmal sind andere Umlageschlüssel aber passender. Beispiel Treppenhausreinigung: Bei Umlage nach Anzahl der (Wohn) Einheiten zahlt jeder den gleichen Betrag. Für Treppenhauslicht oder Müll ist vielleicht die Personenzahl der beste Maßstab.
Sie können die Umlageschlüssel auf der Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss ändern.
Seit der WEG-Reform 2020 dürfen Sie Umlageschlüssel mit einfacher Mehrheit auf der EV dauerhaft für die Zukunft ändern. Allerdings müssen die Kosten konkret benannt werden (z.B. Aufzug, Winterdienst, Hausmeister…) – Sie dürfen nicht einfach den gesetzlichen Standard MEA durch Quadratmeter oder Personenzahl ersetzen. Natürlich können Sie auch direkt eine ganze Reihe von Kosten neu „besetzen“.
Der Gesetzestext spricht von einzelnen Kosten und bestimmten Kostenarten. Damit ist gemeint:
Einzelne Kosten: Das gab es auch schon vor der Reform: Sie können die Kostenverteilung für konkrete, einmalig anfallende Kosten festlegen, ohne die Verteilung dauerhaft zu ändern. Zum Beispiel: „Dem Eigentümer X wird gestattet, auf eigene Kosten eine neue Wohnungstür einbauen zu lassen.“ (Ja korrekt, die Wohnungstür gehört zum Gemeinschaftseigentum!) Aber selbst hier sind Sie an die sog. Maßstabskontinuität bei Folgebeschlüssen gebunden. Sie können ja nicht bei Eigentümer X beschließen, dass er die Wohnungstür auf seine Kosten austauschen darf, wenn zwei Jahre später die neue Tür von Eigentümer Y nach MEA auf alle umgelegt wird.
Kostenarten: Das sind die regelmäßig wiederkehrenden Positionen, die Sie aus der Abrechnung kennen: Hausmeister, Allgemeinstrom, Bankgebühren, Verwaltungskosten usw. Die tauchen ja jedes Jahr erneut auf. Seit der WEG-Reform können sie deren Umlageschlüssel mit Mehrheitsbeschluss ändern. Früher ging das nur bei Betriebskosten.
Austausch der Fenster:
Neu ist, dass man jetzt auch mit einfacher Mehrheit die Kosten bestimmter Bauteile regeln kann. Das ist im Sinne der Gleichbehandlung nur zu empfehlen! Sie können jetzt z.B. beschließen, dass jeder Eigentümer die Kosten von Reparaturen „seiner“ Fenster selbst trägt. Das gilt dann für die Zukunft. Sofern keine greifbare Maßnahme anstand, ging das früher nicht – man hätte die Teilungserklärung ändern müssen, jetzt nicht mehr.
Auch wenn Sie das beschließen – Fenster und Wohnungstüren sind Gemeinschaftseigentum. Sie haben dann zwar die Kosten geklärt, sollten die WEG aber trotzdem um Genehmigung bitten, wenn Sie Wohnungstür oder Fenster erneuern lassen möchten.
Keine Willkür
Die neuen Umlageschlüssel müssen verteilgerecht sein und dürfen niemanden willkürlich benachteiligen. Richtig, es geht um Willkür. Jede Änderung der Umlage verschiebt die Kostenlast ja zwischen den Eigentümern. Der Gesetzgeber räumt Ihnen einen Ermessensspielraum ein, weil sonst immer jemand die Änderung verhindern könnte, weil er mehr zahlt als vorher. Willkür bedeutet z.B.: „Wohnung 5 zahlt die gesamten Versicherungsprämien alleine“. Das wäre unzulässig.
Den Gebrauchsmöglichkeiten entsprechend
Daher sollte erkennbar sein, dass Sie sich über die Gebrauchsmöglichkeiten Gedanken gemacht haben. Ein paar Vorschläge:
Bei Wartungskosten von Rauchmeldern könnte man die Kosten nach deren Anzahl in jeder Wohnung verteilen.
Die Kosten der Fensterwartung könnte man nach Fensterflügeln umlegen.
Für die Aufzugskosten kann man statt Miteigentumsanteilen auch „Aufzugspunkte“ verwenden. Hier gibt es sogar ein Urteil vom Landgericht Nürnberg-Fürth, dass dies der verhältnismäßigen Beteiligung am Gebrauch entspricht (Urteil vom 25. 3. 2009 – 14 S 7627/08). Wer höher wohnt, zahlt mehr. Man differenzierte man nach Stockwerken:
EG: 1,3 Punkte
1. OG: 1,4 Punkte
2. OG: 1,5 Punkte
usw.
Wenn alle Balkone saniert werden sollen, aber EG- und DG-Wohnungen über gar keine Balkone verfügen, könnte man diese von den Kosten ausnehmen.
Auch eine Tiefgaragensanierung kann man nach Anzahl (oder MEA) der Stellplätze verteilen. Interessant vor allem, wenn es Stellplatzeigentümer gibt, die keine Wohnung im Haus besitzen (Stellplätze haben oft separate Grundbücher).
Kombi-Umlageschlüssel
Wenn man sich gar nicht einigen kann, sind auch Kombi-Umlageschlüssel eine gute Möglichkeit zum Kompromiss. So könnte man Treppenhausreinigung oder Allgemeinstrom zu 50% nach MEA und zu 50% nach Personen verteilen.
Standard ist und bleibt der MEA
Sie sollten aber nicht übertreiben, denn der Gesetzgeber hat sich schon etwas dabei gedacht, dass er sich den Miteigentumsanteil als Standard-Umlageschlüssel im WEG ausgedacht hat. Bei der Sanierung der Fassade sollte man nicht unbedingt diskutieren, wer hier mehr „Gebrauch“ von der Fassade macht – genauso beim Dach. Das gehört allen und kann auch nach neuem Recht nicht dem DG-Eigentümer allein auferlegt werden. Trotzdem öffnet die neue Gesetzeslage viele neue Perspektiven, die man auch nutzen sollte, wenn es angebracht ist.
Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:
Achtung, das neue WoEigG ändert NICHTS an bestehenden Teilungserklärungen! Es gibt lediglich neue Gestaltungsmöglichkeiten für zukünftige Teilungserklärungen.
Jetzt können auch Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden, z.B. der Garten der EG-Wohnung. Bisher war für die Gartenfläche nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt. Sie durften den „Ihren“ Garten also alleine benutzen, die anderen Eigentümer nicht. Sondereigentum an Gartenflächen war bishernicht möglich, weil Ihr Rasen nicht räumlich (dreidimensional) abgeschlossen ist. Die Wiese hat halt keine Wände, Decke und Wohnungstür. Daher war es nach bisheriger Ansicht des Gesetzgebers unmöglich, ihn zu Sondereigentum zu erklären. Diese Vorstellung hat sich jetzt geändert.
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht? (Siehe Artikel „Wie wird aus einem Mehrfamilienhaus eine Wohnungseigentümergemeinschaft?“) Für viele Eigentümer war dieser Unterschied meistens gar nicht klar. Ihn interessiert meistens nur, ob er alleinden Garten benutzen darf oder noch jemand.
Sondereigentum bedeutet: Die Sache gehört Ihnen, z.B. Ihre Einbauküche, Heizkörper etc.
Sondernutzungsrecht bedeutet: Die Sache ist Gemeinschaftseigentum. Sie haben aber das alleinige Recht, diese Gartenfläche zu benutzen, niemand sonst.
Trotzdem fallen mir (mindestens) zwei wichtige Unterschiede ein: Wenn der Garten „nur“ ein Sondernutzungsrecht ist, dann ist er ja immer noch Gemeinschaftseigentum, bedeutet:
Man darf Veränderungen nichtvornehmen, ohne die Miteigentümer zu fragen:Wenn der Garten in der Teilungserklärung „nur“ zu einem Sondernutzungsrecht erklärt wurde, kann der Eigentümer Bäume und Sträucher NICHT nach Belieben pflanzen und entfernen.
Kostentragung: Wenn in der Teilungserklärung hinsichtlich des Sondernutzungsrechts nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt ist, muss die Gemeinschaft für diese Fläche bezahlen, z.B. die Kosten des Gärtners, der den Rasen mäht.
Sieht der Kunde das etwa nicht von selbst? Überall und nirgends zücke ich mein Smartphone, um Gebäudeteile oder Architektur zu fotografieren, die ich den Eigentümern später vielleicht auf der Versammlung zeigen kann. Meine Kunden können ein Lied davon singen.
Aus meiner Sicht muss ich als WEG-Verwalter transparent arbeiten, schließlich bin ich Treuhänder von fremdem (Geld- und Immobilien-) Vermögen. Mein Medium sind Fotos, die ich den Kunden dann präsentiere – je nach Situation – im Beiheft zur Eigentümerversammlung oder in den Erläuterungen zur Jahresabrechnung.
Damit sind wir schon wieder bei der Frage, warum so viele Kunden mit ihrer Hausverwaltung unzufrieden sind.
Ich erlebe manchmal mein blaues Wunder, wenn ich eine neue WEG übernehme und die ganzen Akten durchstöbere. Oftmals erlebe ich, dass ein Hausverwalter sehr gut und akribisch gearbeitet hat, es aber den Kunden überhaupt nicht gezeigt hat. Schlimmer noch – der Kunde ist oftmals auch noch sauer, weil der Verwalter kaum erreichbar war, Abrechnung und Eigentümerversammlung so spät im Jahr stattfinden usw.
Nein, es ist viel schlimmer: Der Hausverwalter HAT in vielen Fällen gut gearbeitet, er hat es dem Kunden einfach nicht gezeigt. Er hat quasi „für sich“ im stillen Kämmerlein gearbeitet. Aus wirtschaftlicher Sicht ist das ziemlich dumm.
Tue Gutes und rede darüber.
Vielleicht hat sich in den Köpfen vieler Verwalter der Datenschutz-Wahnsinn so sehr festzementiert, dass viele sich nicht mehr trauen, irgendwas zu kommunizieren. An erster Stelle steht oft ein Irrglaube bzgl. der E-Mail-Adresse.
Ich kenne Verwalter, die kommunizieren mit ihren Kunden nicht per E-Mail, weil Sie glauben, dass sie das aus Datenschutzgründen nicht dürfen.
Wie einfältig! Weil Briefe teuer und Telefonate ineffizient sind (ein Telefonat dauert im Schnitt 15 Minuten), kommunizieren diese Verwalter dann einfach gar nicht mehr – oder nur noch mit dem Beirat, was die Situation in manchen Gebäuden eher verschlimmert.
Diesen „Datenschutz“-Gedanken spinnen manche Verwalter dann weiter und glauben, dass sie auch vieles andere nicht nach außen tragen dürfen. Genau das ist falsch! Hier geht es schließlich um eineDienstleistung für eineVermögensgemeinschaft, innerhalb der es keine Geheimnisse gibt. Anders als bei anderen Unternehmen handelt es sich nicht um Einzelkunden, deren Daten um jeden Preis voreinander geschützt werden müssen.
Wenn Herr Müller aus dem ersten Stock mit seinem Hausgeld im Rückstand ist, dann schuldet er das Geld nicht der Hausverwaltung sondern den anderen Eigentümern!
Spätestens hier endet der Datenschutz. Aus meiner Sicht muss man gar nicht so vorsichtig sein. Natürlich mit Augenmaß. Es wäre schon ausgesprochen deppert, wenn der Hausverwalter Fotos von einem Wohnzimmer (Sondereigentum!!) gegenüber den anderen Eigentümern veröffentlicht. (Gesunden Menschenverstand setze ich hier voraus.) Aber es ist etwas anderes, wenn an der Decke des Wohnzimmers ein dicker Wasserfleck ist, der auf schadhaftes Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist (z.B. Balkonboden). Dann geht dieses Bild alle etwas an. Ein Bild sagt mehr als tausend Worte – und es hilft, damit die anderen Eigentümer schnell verstehen, dass man nicht erst 14 Angebote einholen muss, weil das Wohnzimmer nass wird.
Mit diesem Bild zeige ich, warum eine regelmäßige Dachkontrolle durch einen Dachdecker sehr wichtig ist.
Ein aktueller Fall: Anfang 2020 übernahm ich eine neue WEG. Es war „das übliche“: Die alte Hausverwaltung war nie erreichbar, kümmert sich offenbar auch um überhaupt nichts. Ich komme mit den Eigentümern sehr gut klar, aber den alten Verwalter haben sie richtig gehasst. Warum? Wegen seinem schlechten Service.
Als ich dann die Akten durchgeschaut haben, konnte ich es kaum glauben: Der war wirklich einmal im Monat am Objekt, hat sogar viele Fotos gemacht und hatte eine ausgeklügelte Checkliste, um den Zustand des Gebäudes zu dokumentieren – und zwar einmal im Monat – was jeweils mindestens einer Arbeitsstunde entspricht, wahrscheinlich mehr. Wie entsetzlich, dass er seinen Kunden diese wertvolle Dienstleistung überhaupt nicht gezeigt hat. Im Gegenteil, er hat diese Dienstleistung lediglich gemacht, um sie im Aktenarchiv verschwinden zu lassen. Es kam, wie es kommen musste: Die Kunden waren unzufrieden und haben gekündigt.
Mit diesem Bild erkläre ich häufig, dass auch ein „Steingarten“ nicht wartungsfrei ist, sondern regelmäßig von Unkraut befreit werden muss. (Das Unkraut kommt nämlich nicht von unten, sondern per Pollenflug!)
Sicherlich bin ich das andere Extrem. Ich hätte meinen Kunden wahrscheinlich die ungefilterte Checkliste zugesendet (Gemeinschaftseigentum!!). So transparent muss und kann nicht jeder arbeiten, bestimmt übertreibe ich auch manchmal in die andere Richtung. Aber zumindest hätte der Verwalter doch mal berichten können, z.B. auf einer Eigentümerversammlung. Oder zumindest einmal im Monat oder eine kurze E-Mail mit drei Sätzen, oder mit den wichtigsten Punkten, und die er sich bald kümmern wird.
Warum hätte das geholfen? Es zeigt, dass der Verwalter die Probleme zumindest „auf dem Radar“, auch wenn er nicht sofort alles abarbeiten wird. Wenn die Kunden das nicht sehen, vermuten sie, dass der Verwalter nie vor Ort ist und ihm alles egal ist. Die Abberufung ist dann nicht mehr weit.
Der Witz an der Sache: Meistens ist es gar nicht so viel mehr Arbeit.
Im Gegenteil: Es vermeidet Rückfragen und lange Telefonate. Kunden entwickeln ein umfassendes Sicherheitsbedürfnis, wenn sie einmal verunsichert sind. Dann werden die Telefonate auch immer länger. Verunsicherte Kunden fragen andauernd das gleiche, das bindet pro Kunden oftmals 30 Minuten Telefonkapazität oder mehr. Wer als Verwalter ein Transparenz- und Vertrauensverhältnis schafft, der hat dieses Problem nicht mehr. Ich versichere meinen Kollegen, dass diese 30-Minuten-Anrufe bei mir fast gar nicht mehr vorkommen.
Wir alle kennen den erstklassigen Kundenservice von Amazon und co. Produkt gefällt nicht? Dann gibt man es zurück. Kaufpreis wird erstattet, Portokosten sind umsonst – manchmal sogar nach einem halben Jahr. Wenn ich etwas bestelle, bekomme ich laufend Mails zum Versandstatus. Hatten Sie je das Bedürfnis, bei Amazon anzurufen? Ich jedenfalls nicht. Weil der Service all meine Erwartungen übertrifft. Diese Firmen machen genau das: Sie halten den Kunden auf dem Laufenden und schicken Mails und Benachrichtigungen über jeden Bearbeitungsschritt, Versandnachweise usw.
Ob man Amazon jetzt sympathisch findet oder nicht:
Dienstleister in Deutschland brauchen jedenfalls Nachhilfeunterricht für vernünftige Kommunikation.
Damit wäre in vielen Fällen schon sehr geholfen. Zumindest möchte ich meinen Verwalterkollegen eine Sache mitgeben: Die Dienstleistung ist für den Kunden gemacht und der Kunde muss sie sehen. Dabei darf kein „Datenschutz“ fadenscheinig zwischen Dienstleister und Kunden geschoben werden, als Ausrede dafür, dass man dem Kunden nicht helfen kann.
Tue Gutes und rede darüber, diese Weisheit kennt man doch. So ähnlich ist es auch bei den Verwaltern. Ja, man muss seine Leistung sorgfältig und akribisch machen. Das tun aber sehr viele und der Kunde sieht es nicht. Deswegen muss man seine Dienstleistung auch nach außen tragen. Das gilt vor allem in der Branche der Hausverwalter, wo der Kunde so vieles überhaupt gar nicht sieht, gar nicht sehen kann, wenn man es ihm nicht aktiv kommuniziert.
Wenn ich bei Handwerkern Angebote beschaffe oder vor Ort bin und etwas dokumentiere, dann tue ich das für den Kunden. Dann sollte ich mich auch fragen, wie ich diese Botschaft zum Kunden transportieren kann.
Emails, Fotos und ein Jahresbericht sind ein guter Anfang. Ach ja – natürlich beuge ich mich auch dem Datenschutzwahnsinn und habe „meine“ Wohnungseigentümer mit einem Datenschutz-Käseblatt darüber informiert, widersprochen hat nicht ein einziger.
Meinen Neukunden schlage ich vor, zu Beginn meiner Verwaltertätigkeit eine „Brainstorming-Eigentümerversammlung“ zu veranstalten, auf der keine Beschlüsse gefasst werden. Ziel ist, dass wir uns austauschen, um die gegenseitigen Vorstellungen und Gedanken besser zu verstehen. Jeder Eigentümer hat Gelegenheit, seine Wünsche und Ziele zu kommunizieren – nicht nur gegenüber dem Verwalter, sondern auch gegenüber den anderen Eigentümern. Denn der Verwalter handelt ja schließlich immer nur als Vertreter der Eigentümergemeinschaft, nie für einen Einzelnen. Deswegen ist es für einen Verwalter ungeheuer wichtig, die unterschiedlichen Vorstellungen der einzelnen Eigentümer zu verstehen.
Deswegen lade ich meine neuen Kunden zu einer informellen Eigentümerversammlung ein, um die Themen zu besprechen, die ihnen wichtig sind. Es werden keine Beschlüsse gefasst, sondern Sichtweisen und Gedanken ausgetauscht. Das ist mir wichtig, denn um die WEG und ihre / Ihre Interessen zu vertreten, muss ich die Vorstellungen der Eigentümer verstehen. (Das ist von Haus zu Haus zum Teil sehr unterschiedlich.) Weil keine Beschlüsse gefasst werden, sind keine Vollmachten erforderlich.
Wir werden keine Beschlüsse fassen. Aber auch nichts übers Wetter sprechen. Daher werde ich auf Basis der Rückmeldungen der Eigentümer eine Agenda vorbereiten, damit es jedem Eigentümer möglich ist, sich vor der Versammlung Gedanken zu den Themen zu machen.
Neben dem sinnvollen Austausch der Eigentümer untereinander hat das auch für den Verwalter enorme Vorteile: Jeder meiner Kollegen weiß, dass man im ersten Jahr mit einer neuen WEG kein Geld verdient. In den ersten Wochen klingelt erst mal das Telefon sturm, weil viele Eigentümer sich vielleicht von der alten Verwaltung missverstanden gefühlt haben, und nicht möchten, dass diese Missverständnisse fortgesetzt werden. Oder sie möchten einfach nur sich und ihre Wünsche der neuen Hausverwaltung gegenüber erklären und kommunizieren.
Problematisch ist jedenfalls, dass bei Übernahme der Verwaltung eine Menge Einzel-Kommunikation zwischen einzelnen Eigentümern und dem Verwalter stattfindet, weil viele irgendetwas loswerden möchten, was sie auf dem Herzen haben. Das ist ja auch richtig so, aber es erreicht dann nur den Verwalter. Wie andere Eigentümer dazu stehen, bleibt ungeklärt.
Wie man sich vorstellen kann, ist es ein heilloses Chaos, das man als Verwalter erstmal sortieren muss. Seit ich Brainstorming-Versammlungen mache, findet dieses Chaos praktisch überhaupt nicht mehr statt. Ich kann meinen Verwalterkollegen versprechen, dass es die Wünsche und Vorstellungen der einzelnen Eigentümer auf einen Abend bündelt und kanalisiert, wo man als Verwalter einmal in den sauren Apfel beißen und ohne Bezahlung mit den Eigentümern zusammensitzen muss. Natürlich macht auch das eine gewisse Menge Arbeit, aber das war es dann auch. Das ganze Durcheinander entfällt. Denn ehrlich gesagt: Der Grund für das Durcheinander ist ja, dass die Eigentümer immer nur einzeln mit dem Verwalter sprechen und nicht hören, was die anderen Eigentümer dem Verwalter schon gesagt haben. Und so werden Dinge zehnfach erwähnt (und immer anders erzählt). Eine einheitliche Kommunikation findet leider nicht statt und wird ersetzt durch tausend Einzelgespräche. „Wir möchten, dass das Treppenhaus neu angestrichen wird.“ Wer ist „wir“? Möchten das wirklich alle Eigentümer? Jeder sagt was anderes. Und in der Versammlung wird dann einfach mal alles mitgeschrieben, was die Leute gesagt haben, und das Protokoll bekommen alle Eigentümer per E-Mail. Dann ist klar, wer sich was wünscht und wer was gesagt hat. Entspannung tritt ein.
Als Besitzer einer Eigentumswohnung müssen Sie keine separate Versicherung für Ihre Wohnung abschließen, abgesehen von der Hausratversicherung, die Ihr Mieter normalerweise selbst abschließt. Die Versicherung für Gebäude und Haftpflicht läuft über die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Versicherungsprämie wird vom Konto der WEG abgebucht und über die Jahresabrechnung auf alle verteilt.
Die sogenannte „verbundene Gebäudeversicherung“ ist eine Sachversicherung für das ganze Gebäude und unterscheidet nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sie versichert alles, was zum Gebäude gehört, sprich, was fest mit dem Grundstück verbunden ist. Nicht versichert ist der Inhalt der Wohnung, z.B. eine Couch. Diese müssen über eine Hausratversicherung vom Mieter selbst versichert werden. Die Gebäudeversicherung erstreckt sich auf Ihre Wohnung und das ganze restliche Haus. Wenn es brennt oder einen Leitungswasserschaden gibt, sind Sie abgesichert, unabhängig davon, ob die Ursache eine Etage höher eingetreten ist oder bei Ihnen. Eine separate Gebäudeversicherung müssen Sie für Ihre Wohnung nicht abschließen.
Die meisten Gebäudeversicherungen decken Risiken aus Feuer, Leitungswasserschäden, Sturm und Hagel ab – und in der Regel auch alle denkbaren Folgeschäden. Je nach Vertrag sogar Hotelkosten bei großen Schäden. Fast alle gängigen Policen versichern Sie auch gegen Elementarschäden, z.B. Jahrhundertregen oder Erdbeben.
Regenwasserschäden sind übrigens nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt – es sei denn, es würde sich um Starkregen handeln, welcher einen Elementarschaden am Gebäude verursacht. In allen anderen Fällen besteht kein Versicherungsschutz. Wenn z.B. am Dach oder an einer Regenrinne etwas undicht ist und Wasser daraufhin ins Gebäude läuft, spricht man von einem Instandhaltungsschaden. Der Architekt bzw. Bauleiter hat grundsätzlich dafür zu sorgen, dass jede Art von Regenwasser vom Gebäude abgeleitet wird. Und die WEG muss im Laufe der Nutzungsdauer des Gebäudes regelmäßig Kontrollen ausführen lassen, z.B. einen Dachdecker prüfen lassen, ob alles dicht ist. Tut sie es nicht, können größere Schäden entstehen. Die Gebäudeversicherung muss diese nicht übernehmen, denn sie ist nur für Leitungswasserschäden zuständig, aber nicht für Regenwasserschäden.
Die Gebäudeversicherung versichert nur das Gebäude mit allen fest verbundenen Bestandteilen, z.B. Wände, Böden, Decken, Türen, Fenster, Leitungen. Im Gegensatz dazu ist der Inhalt nicht über die WEG versichert. Darunter versteht zum Beispiel Möbel. Dafür hat der Mieter eine Hausratversicherung. Sie schützt alle Gegenstände, die sich in der Wohnung befinden und nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind. Wenn z.B. bei einem Wasserschaden auch Möbel beschädigt werden, werden diese von der Hausratversicherung geschützt.
Außerdem besitzt die WEG eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie schützt die Eigentümergemeinschaft vor Ansprüchen Dritter. Wenn z.B. jemand hinfällt, weil der Winterdienst vergessen hat, zu räumen und zu streuen, übernimmt die Haftpflichtversicherung. Wahrscheinlich wird sie die Winterdienstfirma in Regress nehmen.
Ihr Mieter muss eine Privathaftpflichtversicherung abschließen. Diese schützt vor Schäden, die er versehentlich anrichtet. Wenn er eine neue Waschmaschine im Badezimmer aufstellt und falsch anschließt, kann es sehr schnell passieren, dass viel Wasser austritt und eine Etage tiefer aus der Decke tropft. Es geht schneller, als Sie denken. Für diese Schäden ist nicht die Gebäudeversicherung, sondern Ihre Privathaftpflicht zuständig.
Warum man nach einem Sturm immer das Dach kontrollieren lassen sollte. Foto: Stephan Walochnik
Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung gekauft und der Mieter bleibt dort wohnen. Das Jahr ist vorbei und Sie möchten eine Abrechnung erstellen. Aber gegenüber wem? Und was müssen Sie überhaupt abrechnen? Ordnen wir das ganze erstmal ein. Sie müssen vier Ebenen unterscheiden:
Abrechnung zwischen WEG und Eigentümer
Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer
Abrechnung gegenüber dem Mieter
Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer
Nummer 1: Abrechnung zwischen WEG und Eigentümer (WEG-Jahresabrechnung):
Das WEG-Recht ist da ziemlich stur, deswegen ist dieser Teil einfach (siehe auch Beitrag WEG-Abrechnung bei Eigentümerwechsel). Maßgeblich ist der Tag der Eigentümerversammlung: Werim Grundbuch steht,
bekommt das gesamte Guthaben
bzw. muss die gesamte Nachzahlung aufbringen.
Fertig. Aus Sicht der WEG war es das schon. Intern werden Sie das ja trotzdem miteinander verrechnen, aber dazu kommen wir unter Punkt 2.
Jedenfalls darf der WEG-Verwalter aus Sicht der WEG keine Zwischenabrechnung (von/bis Stichtag) erstellen. Zumindest kann sowas nicht beschlossen werden, weil der Beschluss über die Jahresabrechnung sonst anfechtbar wäre. Trotzdem wird ein guter Verwalter Ihnen bei der Anfertigung einer Zwischenabrechnung helfen, aber die ist für die WEG völlig unverbindlich.
Jeder WEG-Beschluss ist nur für die aktuellen Eigentümer bindend, die auch im Grundbuch stehen.
Achtung! Etwas anderes gilt für die Vorauszahlungen! Wenn der Verkäufer im Rückstand war, greift ein anderer Beschluss, nämlich der über den Wirtschaftsplan. Weil der ca. ein Jahr früher beschlossen wurde, war er auch für den Verkäufer bindend.
Bis zum Zeitpunkt der Umschreibung gilt deswegen: Zu wenig gezahlte Hausgelder schuldet der Verkäufer der WEG. Wenn der Verwalter nicht aufgepasst hat, bleibt die WEG darauf sitzen. Deswegen finden Sie in vielen Teilungserklärungen eine „Zustimmung des Verwalters zum Wohnungsverkauf“. Wer im Rückstand ist, bekommt keine Zustimmung, der Notar muss warten.
Nehmen wir mal ein Beispiel. Die Daten finden Sie in der unten abgebildeten Jahresabrechnung. Sie sieht je nach Verwaltung immer etwas anders aus, aber die Grundstruktur ist ähnlich:
Sie sind Käufer und wurden am 30.06.2019 ins Grundbuch eingetragen. Die Eigentümerversammlung und Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2019 findet am 28.02.2020 statt.
Sie als Käufer interessiert (gegenüber der WEG) nur das Abrechnungsergebnis! Das sind die tatsächlichen Kosten abzgl. SOLL-Vorauszahlungen. Sie bekommen von der WEG eine Überweisung über 80,49 EUR. Richtig gehört. Das ergibt sich ja daraus, dass der Verkäufer für den Rückstand zum Wirtschaftsplan (bis zur Umschreibung) verantwortlich ist.
Der Verkäufer hat insgesamt 60 EUR zu wenig an Vorauszahlungen geleistet („Differenz zum Wirtschaftsplan“). Wieso hat der Verwalter beim Notar die Zustimmung erteilt? Vielleicht stand diese Vorschrift auch nicht in der Teilungserklärung. Jedenfalls muss der Verwalter dem Verkäufer hinterherlaufen, Sie als Käufer haben (gegenüber der WEG) damit nichts zu tun. (Oder Sie zahlen die 60 EUR freiwillig und verrechnen sie mit dem Verkäufer in Schritt 2.)
Nummer 2: Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:
Jetzt sind Sie an der Reihe. Für die Verrechnung zwischen Verkäufer und Käufer ist der WEG-Verwalter nicht mehr zuständig.
Achtung, hier geht es noch nicht um den Mieter!
Hier geht es um Kosten und Vorauszahlungen an die WEG, die am Jahresende zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden. Das geht ganz einfach. Fortsetzung des Beispiels:
Was tun?
Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso. (Die Exceldatei stelle ich Ihnen gern kostenlos zur Verfügung).
So geht’s:
Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):
Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der WEG-Jahresabrechnung (siehe roter Rahmen).
Umrechnungsfaktoren berechnen:
Die Heizkosten werden meist vom Dienstleister elektronisch gespeichert. Man muss nur Bescheid sagen und erhält eine Zwischenabrechnung. Hier im Beispiel wurde also genau gemessen, dass 250 EUR Heizkosten vor dem 30.06.2019 verbraucht wurden und 430 EUR danach.
Für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%).
Multiplizieren:
Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:
Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR usw.
Nur bei den Heizkosten können Sie direkt die „echten“ Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung eintragen.
In Summe ergeben sich 1.306,85 EUR Kosten für den ehemaligen Eigentümer und 1.492,66 EUR Kosten für den neuen Eigentümer.
Vorauszahlungen:
Das sehen Sie ja direkt in der WEG-Abrechnung. Im Beispiel hat der Verkäufer 1.380 EUR vorausbezahlt und der Käufer 1.440 EUR.
Der Käufer bekommt von der WEG 20,49 EUR. Wenn er dem Verkäufer jetzt 73,15 EUR überweist, dann hat er insgesamt 52,66 EUR nachgezahlt (denn +20,49 -73,15 = -52,66).
Grundsteuer:
Hinzu kommt noch die Grundsteuer. Die wurde ja vom Privatkonto abgebucht und stand nicht in der WEG-Abrechnung. Auch hier müssen Sie nach Tagen umrechnen. Wenn diese (wie in vielen Kommunen) noch das ganze Jahr über vom Konto des Verkäufers abgebucht wurde, dann muss der Käufer ihm (in diesem Beispiel) 49,863% davon erstatten.
Nummer 3: Abrechnung gegenüber dem Mieter:
Hier geht es nun um die Abrechnung gegenüber dem Mieter.
Von welcher Situation gehen wir hier aus? Sie haben die Wohnung gekauft und der Mieter bleibt. Er war früher Mieter des Verkäufers, jetzt ist er Mieter des Käufers.
Wer muss überhaupt abrechnen? Wenn die Umschreibung innerhalb der Abrechnungsperiode passiert ist, dann muss der Käufer am Ende des Jahres dem Mieter gegenüber abrechnen, und zwar für das ganze Jahr. Beispiel:
Der Käufer wurde am 30.06.2019ins Grundbuch eingetragen. Wer muss die Betriebskosten abrechnen?
Der Verkäufer muss abrechnen für 2018, 2017, 2016 … Damit hat der Käufer nichts zu tun.
Der Käufer muss abrechnen für 2019 (=das Jahr des Eigentümerwechsels) und natürlich für 2020, 2021, …
Andere Daten:
Bei der Betriebskosten-Abrechnung müssen Sie natürlich darauf achten, dass Sie nur die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergeben können und dass gegenüber dem Mieter ganz andere Umlageschlüssel gelten können (siehe Beitrag Rechenwerk Teil 4 – Umlageschlüssel?).
Außerdem sind Sie auf den Verkäufer angewiesen, denn Sie kennen ja die Höhe der Vorauszahlungen gar nicht, die der Mieter an den Verkäufer geleistet hat. Diese Daten brauchen Sie aber für die Betriebskosten-Abrechnung.
In der Abbildung unten sehen Sie schon, das sind ganz andere Zahlen. Die nicht umlagefähigen Kosten incl. Rücklage fehlen vollständig, dafür ist hier die Grundsteuer drin. Außerdem hat der Mieter eine viel niedrigere Vorauszahlung geleistet (logisch, wenn er nur für einen Teil der Kosten herangezogen wird). Insgesamt muss der Mieter 130,19 EUR an den neuen Eigentümer nachzahlen.
Nummer 4: Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:
Die 130 EUR, die der Käufer vom Mieter bekommt, beziehen sich ja auf das gesamte Jahr. Deswegen muss der Käufer diesen Betrag auch mit dem Verkäufer teilen. Er muss die Gelder, die zwischen Eigentümer(n) und Mieter geflossen sind, ebenso wie in Schritt 2 als einzelne Komponenten ausrechnen.
Hier geht es nun um Kosten und Vorauszahlungen, die zwischen dem Mieter und den beiden Eigentümern geflossen sind und nun zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden müssen. Das geht ganz einfach. Fortsetzung des Beispiels:
Was tun?
Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso. (Die Exceldatei stelle ich Ihnen gern kostenlos zur Verfügung).
So geht’s:
Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):
Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der Mieterabrechnung aus Schritt 3 (siehe roter Rahmen).
Umrechnungsfaktoren aus Schritt 2 übernehmen:
Die Daten haben Sie ja bereits.
Die Heizkosten wurden vom Dienstleister bereits in Form einer Zwischenabrechnung geliefert
und für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%), genau wie oben.
Multiplizieren:
Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:
Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR usw.
Und bei den Heizkosten übernehmen Sie direkt die „echten“ Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung.
In Summe ergeben sich 933,22 EURKosten, die der Mieter rechnerisch dem ehemaligen Vermieter schuldet und 1.116,97 EUR Kosten, die er dem neuen Vermieter schuldet.
Vorauszahlungen:
Hier im Beispiel hat der Mieter je 6 Monate lang 160 EUR an den ehemaligen Vermieter vorausbezahlt und die gleiche Summe an den neuen Vermieter. (jeweils 960 EUR).
Ergebnis:
Die Zahlen in der Abbildung haben ein umgedrehtes Vorzeichen, weil sie aus Sicht des Mieters sind.
Nicht verwechseln! Der Mieter hat die Nachzahlung von 130 EUR in einer Summe an den neuen Vermieter beglichen. Daher nur rein rechnerisch:
Der alte Vermieterschuldet dem Mieter 26,78 EUR Guthaben (933,22 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).
Der neue Vermieter bekommt 156,97 EUR als Nachzahlung des Mieters (1.116,97 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung). Der Käufer bekommt vom Mieter 130,19 EUR.
Wenn der Verkäufer jetzt 26,78 EUR an den Käufer überweist, dann hat der Käufer insgesamt 156,97 EUR erhalten (denn +130,19 +26,78 = 156,97).
Gibt es überhaupt noch lohnenswerte Eigentumswohnungen? Oder ist das die Suche nach der Nadel im Heuhaufen? Ich denke nicht. Zwar liegt das Geld nicht auf der Straße, aber wenn Sie die vier Grundrechenarten beherrschen, ist es nicht schwer. Trotzdem sollten Sie etwas Zeit investieren, um sich die Zahlen genauer anzuschauen. Schließlich geht es um viel Geld – und um Ihre finanzielle Unabhängigkeit. Ich habe als absoluter Immobilienamateur angefangen und inzwischen sechs Nadeln im Heuhaufen gefunden. Je mehr Routine und Erfahrung Sie sammeln, desto schneller finden Sie weitere Nadeln.
Es gibt also zwei Typen von Ausgaben und zwei Typen von Einnahmen. Jetzt sind Sie gefragt! Setzen Sie sich an den Schreibtisch oder ans Telefon, um das Datenmaterial möglichst genau zusammenzutragen. Bei aller Genauigkeit dürfen Sie aber niemals vergessen, dass vergangenheitsbezogene Zahlen nicht immer auf die Zukunft hochgerechnet werden können.
Stand die Wohnung wegen einer größeren Renovierung längere Zeit leer? Diesen Leerstand würde ich nicht hochrechnen, dafür aber vielleicht die Miete.
Oder hat die Stadt einmalige Erschließungskosten für eine Straßenbaumaßnahme auf die WEG umgelegt? Wenn die Maßnahme abgeschlossen ist, brauchen Sie mit solchen Kosten nicht mehr zu rechnen.
Beim Kredit und den Mieteinnahmen haben Sie vermutlich etwas mehr Planungssicherheit als bei den nicht umlagefähigen Betriebskosten. Doch auch diese werden relativ konstant sein, wenn sie nur aus Verwaltungs- und Bankgebühren bestehen und die Rücklage locker für alle möglichen Reparaturen ausreicht.
Übernehmen Sie jedenfalls nicht einfach blind irgendwelche Vergangenheitsdaten.
Zumindest nicht, ohne genauer hinzusehen. Andererseits dürfen Sie sich aber auch nicht tot-analysieren, sonst gehen Sie vermutlich nie zum Notar.
Bei einem Kredit können Sie z.B. eine zehnjährige Zinsbindung vereinbaren, dann wird sich die Rate ein Jahrzehnt lang nicht ändern. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer vernünftigen Lage mit vernünftiger Ausstattung kaufen, können Sie davon ausgehen, dass Sie die vergangene Miete auch in Zukunft erwarten können.
Möglicherweise wird die Instandhaltung der Immobilie in Zukunft hohe Kosten mit sich bringen. Vielleicht ist es nötig, Balkone oder Fassaden aufwendig zu sanieren und die Eigentümergemeinschaft muss zur Planung auch auf einen Architekten bzw. Fachplaner zurückgreifen. Wenn die Rücklage für bestimmte Maßnahmen nicht ausreicht, ist dann und wann eventuell eine Sonderzahlung erforderlich.
Viele Dinge müssen Sie mangels Alternative auf Basis von Vergangenheitswerten schätzen und hochrechnen. Wenn die Wohnung z.B. vor dem Kauf schon viele Jahre langfristig vermietet gewesen ist, und das bei konstanter Miete, können Sie diese Einnahmen grundsätzlich als stabil betrachten. Gab es in den letzten 20 Jahren keine Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, müssen Sie solche Kosten auch nicht unbedingt für die Zukunft einplanen. Wenn allerdings in den letzten Eigentümerversammlungen immer wieder von Fassadensanierung oder Anstrich gesprochen wurde, dann sollten Sie sich überlegen, was das kosten könnte und nachschauen, ob genügend Geld in der Rücklage vorhanden ist.
Man sollte sich einerseits nicht tot-analysieren, aber andererseits unbedingt solche Überlegungen anstellen, die Ihnen der gesunde Menschenverstand gebietet. Je höher der Bildungsstand, desto eher neigt der Investor dazu, in die Analyse-Paralyse zu verfallen. Damit tun Sie sich auch keinen Gefallen. Entweder verbrauchen Sie zu viel Zeit oder ärgern den Verkäufer so lange mit unwichtigen Fragen, die er auch nicht beantworten kann, bis er kein Interesse mehr am Vertragsabschluss hat.
Wenn Sie also bspw. das geometrische Wachstum der Niederschlagswassergebühren der letzten 10 Jahre ausrechnen, um es auf die nächsten 20 Jahre zu extrapolieren, ist das irgendwie zu viel des Guten. Und bitte fangen Sie auch nicht mit Kaffeesatzleserei an, indem Sie die Lohnkosten des Gärtners für die nächsten 15 Jahre schätzen wollen, oder vom Verwalter eine verbindliche Zusage über sein zukünftiges Honorar verlangen. Damit werden Sie am Ende bei Miteigentümern und Verwaltung nicht auf Gegenliebe stoßen, weil es für die zu anstrengend ist.
Gesucht ist also ein gesundes Mittelmaß aus akribischer Datenanalyse einerseits und andererseits die Kirche im Dorf zu lassen, während Sie die Daten zusammentragen.
Hausgeld oder Wohngeld nennt man die Nebenkosten, die Sie an die WEG bezahlen. Und: Mit der sog. Jahresabrechnung wird am Ende vom Kalenderjahr über die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet. Belastbare Zahlen bekommen Sie also aus der WEG-Jahresabrechnung.
Es deckt sämtliche Kosten ab, die aufgrund des Gemeinschaftseigentums angefallen sind, denn es gibt ja keine übergeordnete Instanz wie einen Vermieter, der anstelle des Wohnungseigentümers irgendwelche Kosten übernehmen würde.
Die vom Wohnungseigentümer an die WEG zu bezahlenden Nebenkosten unterteilt man wie folgt:
Unter „umlagefähigen Kosten“ versteht man die Heiz- undBetriebskosten, die man an den Mieter weitergeben kann.
Die „nicht umlagefähigen Kosten“ dürfen nicht an (Wohnraum-) Mieter weitergegeben werden. Darunter versteht man bspw. Verwaltungskosten, Bankgebühren, Instandhaltung und Instandsetzung (also Reparaturen) und leider manchmal auch Kosten von Rechtsanwälten und Sachverständigen.
Die „Rücklage“, also das Vereinssparschwein der WEG. Wichtig für Ihren Geldbeutel ist die „Beitragspflicht zur Rücklage“, also die jährliche Zuführung. Hiervon sollen größere Reparaturen bezahlt werden, damit gewährleistet ist, dass es nicht zu finanziellen Engpässen kommt.
Worauf sollten Sie achten?
Während die Betriebskosten ein durchlaufender Posten sind und vom Mieter getragen werden, sind die beiden anderen Bestandteile für Sie sehr wichtig.
Eine angemessene Zuführung zur Rücklage ist sinnvoll, damit Sie sich nicht auf überraschende Sonderzahlungen einstellen müssen. Eine hohe Beitragspflicht zur Rücklage ist also kein schlechtes Zeichen! Über die „angemessene“ Höhe könnte man einen separaten Artikel schreiben. Rund ein EUR pro Quadratmeter und Jahr sollten nicht unterschritten werden. Aber auch das muss nicht sein, denn wenn die Bausubstanz noch sehr gut und die Rücklage gerappelt voll ist, dann ist eine hohe Beitragspflicht vielleicht gar nicht nötig. Außerdem kommt es auf Zustand und Ausstattung des Gebäudes an.
Schauen Sie sich aber die nicht umlagefähigen Kosten genauer an: Um Verwaltungs- und Kontoführungsgebühren kommen Sie nicht drumrum. Aber gab es (vielleicht aufgrund einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft) schon Anwalts- und Gerichtskosten? Mitgehangen, mitgefangen! Diese Kosten zahlen alle. Oder ist aufgrund anstehender Sanierungen oder anderweitiger Großprojekte ein Architekt oderSachverständiger notwendig? Der kostet Geld und das zahlen dann die Eigentümer – und Sie gehören dazu.
Foto: Stephan Walochnik
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