StephanWalochnik - Die Eigentumswohnung

Warum ist die Hausverwaltung nie erreichbar? Teil 1: Immer das gleiche

Es ist doch immer das gleiche: „Die Hausverwaltung ist nicht erreichbar und ruft nicht zurück. Wenn man mal ein Anliegen hat, braucht man starke Nerven und Durchhaltevermögen. Gärtner und Treppenhausreinigung machen ihren Job nicht vernünftig. Wir haben schon versucht, es der Verwaltung zu melden. Email? Haben die nicht. Man kann höchstens versuchen, auf den Anrufbeantworter zu sprechen. Vielleicht ruft ja in ein paar Wochen jemand zurück. Jedenfalls sehen wir jedes Jahr in der Abrechnung, dass wir von diesen faulen Handwerkern saftig zur Kasse gebeten werden – und uns fehlt jede Möglichkeit, sie zu kontrollieren oder auszutauschen.

Die Jahresabrechnung erhalten wir frühestens im Herbst, aber sie ist völlig unverständlich. Aktiva, Passiva, Saldenliste, da brummt einem der Schädel und die Verwaltung macht keine Anstalten, sie zu erklären. Ein ungeheures Zahlendickicht aus Kostenarten, Buchungskontonummern und sonstigen Zahlen. Was sind Soll- und Ist-Kosten? Und ist der „Saldo“ jetzt Nachzahlung oder Guthaben?

Auch in der Einladung zur Eigentümerversammlung keine Spur von Transparenz, nur ein paar ungenaue Überschriften. Da steht was von „Anstrich Treppenhaus“ und „Sanierung Balkone“, aber woher soll man wissen, wie teuer die Maßnahme wird und wie sie bezahlt wird? Aus der Rücklage oder gibt es eine dicke Sonderumlage – und wie hoch? Wer entscheidet eigentlich darüber, welcher Handwerker beauftragt wird? Hoffentlich nicht der Schwager des Verwalters!

Von couragiertem Einsatz mit Leib und Seele ist überhaupt nichts zu sehen, obwohl man uns genau das bei der Verwalter-Neuwahl versprochen hat. Dabei wollten wir doch unbedingt eine größere Verwaltungsfirma und keinen „Einzelkämpfer“, damit wir jederzeit einen Ansprechpartner und Notdienst haben. Und was passiert? Genau das Gegenteil! Jetzt haben wir eine Verwaltung mit Fünfjahresvertrag, und wenn wir irgendein Problem haben, werden wir alleine gelassen. Da kann man nur hoffen, dass man niemals dringend auf die Verwaltung angewiesen ist, denn das kann man vergessen.“

Solche Geschichten sind der Normalfall, wenn ein potentieller Neukunde erzählt, warum er einen neuen WEG-Verwalter sucht.

Es scheint, als gehöre es zum Berufsethos, seine Kunden derart im Regen stehen zu lassen. „Transparenz? Nein Danke“ scheint das Markenzeichen vieler Anbieter zu sein. Ich finde es traurig zu sehen, wie Immobilieneigentümer mit ihren Problemen allein gelassen werden.

Woran liegt das? Sind da wirklich nur Pfeifen am Markt?

Es gibt natürlich immer mehrere Gründe, aber einer drängt sich mir auf: Es gibt bestimmte Kunden, die ihren WEG-Verwalter so überlasten, dass einfach keine Kapazität mehr für alle übrigen verbleibt. So verdrängen sie alle anderen, für deren Belange keine ausreichende Zeit mehr verbleibt. Und die wundern sich dann, dass sie telefonisch niemanden erreichen. Das Problem wird schlimmer, je niedriger die Grundgebühr der Verwaltung ist, denn desto weniger Leute kann er bezahlen, um die Arbeit zu erledigen.

Ein Verwalter kann (und sollte!) gegensteuern, indem er eine bestimmte Negativselektion vor die Tür setzt, um seine übrigen Kunden zu schützen. Aber leider macht das keiner. Stattdessen liefert man lieber schlechten Service und konkurriert über den Preis. Anders als in der Versicherungsbranche ist diese Erkenntnis noch nicht zu den Hausverwaltungen durchgedrungen.

Warum können bestimmte Kunden die Verwaltungen derart überbeanspruchen? Anders als Rechtsanwälte werden WEG-Verwalter pauschal bezahlt. Ein Rechtsanwalt stellt nach der Erstberatung eine Rechnung über 300 EUR zzgl. MwSt. und man überlegt sich dreimal, ob man ihn wirklich braucht. Anders beim Verwalter: Kunden müssen keinen Cent bezahlen, um den Verwalter zu kontaktieren oder ihn mit den verschiedensten Aufgaben zu beschäftigen. Grundsätzlich ist das ja gut so, denn Wohnungseigentümer sollten ihren Verwalter immer alles fragen können!

Der Verwalter muss jedes Anliegen ernstnehmen, sonst macht er sich unter Umständen haftbar.

Und das ist der Punkt: Es gibt ganz bestimmte Kunden, die reizen dieses Recht gnadenlos aus (in Teil 3 gebe ich Beispiele). Genau wie manche Leute, die die Wartezimmer von Arztpraxen verstopfen, weil wir als Kassenpatienten dafür nichts bezahlen müssen. Und so gibt es auch im Immobilienbereich bestimmte Kunden, die es schaffen, ihre Verwaltung zu überlasten und an den Rand des Wahnsinns zu treiben. Je nach „Aufgabenstellung“ kann es vorkommen, dass die Mitarbeiter schon um 12 Uhr mittags völlig ausgelaugt sind und keine Kraft mehr haben, konzentriert für die restlichen Kunden zu arbeiten.

Wie das geht? Lesen Sie in Teil 2, Beispiele folgen in Teil 3:

Vorsicht Falle! Eine Klimaanlage für Ihre Eigentumswohnung?

a) Problem:

Ich habe selbst 4 Jahre unterm Dach gewohnt und weiß, wie heiß es im Sommer werden kann. Auch meine Kunden fragen mich oft nach einer Klimaanlage.

Wenn Sie eine „echte Klimaanlage“ (incl. Außengerät) anbringen möchten, spricht der Gesetzgeber im WoEigG von einer „baulichen Veränderung“. Dazu brauchen Sie die Erlaubnis der WEG per Beschluss der Eigentümerversammlung. Über die Mehrheitsverhältnisse könnte man ein eigenes Kapitel schreiben, vereinfacht gesagt: Es darf keine Nein-Stimmen geben. Das ist gesetzlich vorgeschrieben, weil…

1) die „Sache“ außen sichtbar ist und das „Erscheinungsbild des Gebäudes“ ändert.

2) Es muss durch Außenwände gebohrt werden – und die sind Gemeinschaftseigentum. Ohne Beschluss wäre das Sachbeschädigung.

Um einen ordnungsgemäßen Beschluss zu fassen, müssen die anderen Eigentümer ausführlich informiert werden, das ist gesetzlich vorgeschrieben: Eine genaue technische Beschreibung für die Beschlussfassung muss vorliegen (Lage, Ort, Typ, Größe in cm, … genaue Beschreibung). Der Eigentümer, der eine Klimaanlage möchte, kommt nicht umhin, vorher ein Angebot mit technischer Planung etc. einzuholen.

Denn wenn der WEG-Beschluss einen Formfehler haben sollte, können man sonst…auch in 20 Jahren auf Rückbau und Schadenersatz in Anspruch genommen werden. Das möchte ja niemand.

b) Lösung:

Besser ist das: Eine mobile Klimaanlage. Kosten: Rund 300 EUR, man kann sich bei Amazon an den Bewertungen orientieren. Hier mal die Daten meiner mobilen Klimaanlage, die ich persönlich verwende:

Lautstärke: 55 db (noch besser wären 45 db)
9.000 BTU (Kennzahl, wie schnell es kühl wird)

Im Anhang finden Sie ein Foto von unserer Klimaanlage hier zu Hause. Wohnungseigentumsrechtlich völlig unbedenklich, weil es keine dauerhafte Veränderung ist. Innerhalb von ganz kurzer Zeit ist das Schlafzimmer superkühl. Funktioniert 1a. Schlauch aus dem Fenster und gut. Damit das Fenster während des Betriebs nicht offensteht, gibt es solche Stoffkonstruktionen (siehe Foto), die man um den Rahmen herum innerhalb einer Minute anbringen kann. Mit so einem Reißverschlussding kann man den Schlauch am Fenster befestigen, ohne dass man etwas umbaut. Dann ist auch keine Zustimmung der WEG erforderlich. Unser Schlafzimmer war in den letzten beiden Hochsommern nie wärmer als 22 Grad.

Eine Wohnung unter Wert kaufen

Sie versuchen, eine Wohnung unter Wert zu kaufen? Klasse. Dann müssen Sie zuerst wissen, wo der Wert liegt.

Und wie bewertet man eine Eigentumswohnung? Es gibt viele gesetzlich normierte Verfahren, aber die taugen für Ihr Vorhaben nicht. Es sind schablonenhafte Formeln, mit denen man Steuer-Bemessungsgrundlagen oder gerichtlich festzusetzende Abfindungen berechnen kann. Mehr aber auch nicht. Sie werden Ihnen nicht helfen, den wahren Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Hier die gute Nachricht: Zur Immobilienbewertung brauchen Sie fast nur Ihren gesunden Menschenverstand.

Jedenfalls brauchen Sie keine verschachtelten mathematischen Formeln. Da blickt doch eh keiner durch. Bewertung ist einfach! Ich zeige Ihnen, wie es geht: Unter „Wert“ verstehe ich die Preisgrenze, ab der es sich nicht mehr lohnt, sich auf das Geschäft einzulassen.

Ein Beispiel: Sie haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, ob Sie sie behalten oder verkaufen sollten. „Verkauf oder Vermietung“ ist ein Tausch. Mathematisch betrachtet: Wenn Sie verkaufen, dann tauschen Sie einen (dauerhaften) Einkommensstrom (monatliche Mieteinnahmen) gegen einen (einmaligen) Preis.

Sie sind Käufer? Dann tauschen Sie noch mehr:

Der Käufer tauscht Geld gegen Immobilie, bzw.: Der Käufer tauscht Einmalbetrag (Kaufpreis) gegen wiederkehrende Mieteinnahmen.
Der Käufer braucht meistens auch einen Kredit. Er tauscht also 30 Jahre dauernde Monatsraten gegen einen Einmalbetrag (Darlehensbetrag, der direkt an den Verkäufer fließt). Dieser Zahlungsstrom an Abflüssen besteht aus Zins und Tilgung und zahlt die Verbindlichkeit im Laufe von XY Jahren ab.
Und jetzt kommt der Mieter: Der Mieter tauscht Geldabflüsse (monatliche Mietzahlungen) gegen das Nutzungsrecht an 71 qm Wohnraum im 2. OG und damit bezahlt er nach und nach Ihre Wohnung ab.

Und jetzt?

Bewerten heißt vergleichen. Man muss die Zeitkomponente ausschalten, um die ganzen getauschten Gelder miteinander zu vergleichen.

Aus Sicht des Käufers als Kapitalanleger:

Nehmen wir an, Sie kaufen eine bereits vermietete Wohnung. Der Wert ist ja Ihre „Preisobergrenze“. Sie suchen also die maximale Belastungsgrenze, bedeutet: Bei einem Kauf zum Wert „trägt sich“ die Wohnung gerade selber. Werttreiber sind Ihre Mieteinnahmen.

Wenn Preis = Wert, dann Mieteinnahmen = Finanzierungskosten.

Damit die Rechnung stimmt, müssen Sie die nicht umlagefähigen Nebenkosten von den Mieteinnahmen abziehen. Wenn die Wohnung komplett kreditfinanziert ist, müssen Sie folgende Daten kennen:

Die Kaltmiete
aber nicht die Heiz- und Betriebskosten, denn die sind ja ein durchlaufender Posten und fließen direkt weiter zu Stromversorger, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung usw.
die nicht umlagefähigen Nebenkosten, denn die dürfen Sie nicht an Ihren Mieter weitergeben (z.B. Hausverwaltung, Rücklage, Reparaturen, Bankgebühren, ggfs. Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten).

Wichtig! Sie müssen Ihre Annuität kennen, d.h. den Prozentsatz von Zins und Tilgung. Deswegen ist es wichtig, frühzeitig mit Ihrer Bank zu sprechen, idealerweise bevor Sie eine Wohnung gefunden haben.

Ein Beispiel, nehmen wir an…:

Die Mietüberschüsse (Kaltmiete abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten) betragen jährlich 4.000 EUR.
Die Annuität der Bank (= Zins + Tilgung) liegt bei 4% p.a.
Ihre Belastbarkeitsgrenze liegtdort, wo Mietüberschüsse genauso groß sind wie Zins + Tilgung. Sie rechnen also 4.000 EUR (Mietüberschüsse) geteilt durch 4% (Annuität) = 100.000 EUR.
Wenn Sie die Wohnung (incl. Erwerbsnebenkosten) für 100.000 EUR kaufen, dann zahlen Sie jährlich 4.000 EUR an die Bank (4% von 100.000 EUR) und bekommen pro Jahr 4.000 EUR vom Mieter (, was natürlich unabhängig vom Kaufpreis geschieht). Unter der Annahme, dass der Mieter immer pünktlich zahlt und es keinen Leerstand gibt.
Wenn Sie mehr als 100.000 EUR für die Wohnung ausgeben, dann zahlen Sie drauf. Und warum sollten Sie dieses Geschäft eingehen?

Der Wert (=Preisobergrenze) aus Sicht des Käufers liegt in diesem Beispiel also bei 100.000 EUR. Und der Preis? Der sollte natürlich möglichst weit davon weg sein! Ein Immobilieninvestor möchte ja auch etwas mit der Wohnung verdienen!

Sie wissen jetzt also, dass Sie Minus machen, wenn Sie mehr als 100.000 EUR für die Wohnung bezahlen. Wie Sie verhandeln, ist eine ganz andere Sache. Sie müssen natürlich einen Preis weit unterhalb von 100.000 EUR aushandeln, wenn Sie sich ein monatliches, passives Einkommen aufbauen möchten. Vielleicht schaffen Sie es, sich auf einen niedrigeren Preis zu einigen, z.B. 95.000 EUR, 90.000 EUR oder 85.000 EUR. Je niedriger, desto besser. Aber der Verkäufer muss sich ja auch darauf einlassen.

Eine praktische Faustformel, mit der Sie schnell Ihre Preisobergrenze berechnen können.

Sie haben schnell erkannt, dass die Preisobergrenze von mehreren Faktoren abhängig ist. In der Berechnung habe ich Annahmen getroffen:

Die Mieteinnahmen (4.000 EUR) und
die Annuität (4%)
stehen fest und sind bekannt.

Wenn Sie unter diesen Annahmen die Wohnung zu 100.000 EUR kaufen, machen Sie gerade ein Nullsummengeschäft. Sie haben aber mehrere Stellschrauben: Vielleicht bietet eine andere Bank einen niedrigeren Zinssatz an? Dann sinkt Ihre Annuität und die monatlichen Finanzierungskosten.

Oder vielleicht können Sie nach dem Kauf eine moderate Mieterhöhung durchführen (obwohl ich da wirklich kein Freund von bin, weil es die Mieter verscheucht).

Und Wert ist ja nicht gleich Preis, sondern Preisobergrenze. Hier können und sollten Sie verhandeln.

Bis dass der Tod euch scheidet: Eheschließungen und Immobilieninvestitionen

Immobilien und Scheidung? Ein Artikel, den Sie nicht ernst nehmen müssen. Und mal wieder ein Artikel über die panische Angst der Deutschen vor Immobilieninvestitionen. Denn obwohl Immobilien mein Beruf sind, habe ich mehr Scheidungskatastrophen gesehen als insolvente Wohnungseigentümer. Was ja auch nicht schwer ist, weil ich in zehn Berufsjahren noch keinen einzigen insolventen Wohnungseigentümer erlebt habe.

Diese Panikmache… wie läuft sie eigentlich ab? Meistens sind es die Freunde und Bekannten ohne immobilienbesitz, die einem mit ihren Horrorgeschichten so richtig Angst machen: Von der Investition in Eigentumswohnungen kann man ja nur abraten, so müsste man denken. Aber ja, Sie haben richtig gehört: Es sind die Leute, die in keinem einzigen Grundbuch stehen, aber die auf irgendwelchen Internetseiten gelesen haben, dass Vermietersein ja quasi gleichbedeutend mit der nahenden Privatinsolvenz ist. Und sowieso, es passiere ja alles auf einmal: Der Mieter zahlt nicht, und kann (angeblich) auch nicht rausgeklagt werden, gleichzeitig explodiert die Heizung und das Dach stürzt ein. Da kann man sich ja lieber gleich den Strick nehmen, anstatt eine Eigentumswohnung zu kaufen. Diesen Käse hört man auf jeder Geburtstagsparty.

Ich ärgere mich über diese Märchenstunden, und ich bin traurig über die fehlende Investitionsneigung der Deutschen, denn eine kreditfinanzierte Eigentumswohnung ist eine der besten Altersvorsorgen, die man haben kann. Besonders wenn man dem Mieter zeigt, dass man ein verlässlicher und vertrauenswürdiger Vertragspartner auf Augenhöhe ist, kann nicht mehr viel schiefgehen. Und wenn doch, hat man es ja mit Menschen zu tun, mit denen man sprechen und Probleme lösen kann. Betrachten wir es doch mal so:

Ich frage mich, warum überhaupt noch Leute heiraten,
obwohl es so viele teure Scheidungen gibt?

Vor der Investition in Immobilien haben offenbar viele Leute Todesangst, obwohl die Quote hier deutlich besser aussieht! Wenn sie konsequent wären, dann müssten dieselben Freunde und Bekannten doch eisern von jeder Eheschließung abraten, oder nicht?

Zugegeben, ich ziehe mal wieder ein Extrembeispiel aus dem Hut. Und zugegeben, ich bin nach wie vor (seit 2012) verheiratet und habe auch keine persönliche Erfahrung mit Scheidungen. Aber auch nicht mit Mietnomaden und Horrorimmobilien.

Aber auf jeder Cocktailparty und auf jedem Grillfest in der Nachbarschaft trifft man auf diese bestimmte Gruppe von Leuten, die so vehement vor der Investition in Eigentumswohnungen warnen und alles schwarzmalen. Mietbetrüger, zieht nicht aus, unkündbar, Wohnung wird versteigert, Privatinsolvenz. Die Wahrheit ist: Das habe ich noch nie erlebt. Nicht in dieser Extremform.

Aber im Freundeskreis (und auch bei manchen Kunden) habe ich (aus der Ferne) Scheidungen erlebt. Manche liefen friedlich, andere liefen unterhalb der Gürtellinie. Manchmal kochen die Emotionen hoch, einer ist fremdgegangen (oder beide), was bei Immobilien ja per se gar nicht geht, Streit um das Sorgerecht, um die Höhe vom Unterhalt oder den Zugewinnausgleich. Das sind alles gesellschaftliche Tabuthemen.

Aber sie sind oft deutlich teurer als eine fehlgeschlagene Eigentumswohnungsinvestition.

Nach der Scheidung bekommt also der Partner neben seinen begrabenen Träumen noch eine sechsstellige Abfindung? Chapeau! Und wieder einmal hantiere ich mit Extrembeispielen. Aber ich will das gar nicht werten. Eine Ehe sollte eine Partnerschaft sein. Man ist als Team angetreten und so teilt man sich die Aufgaben. Der eine leistet vielleicht seinen Beitrag, indem er ein hohes Gehalt nach Hause bringt und Ersparnisse aufbaut, der andere kümmert sich um Haushalt, Kinder, seelischen Ballast, Vorsorge, Aufmunterung, Gleichgewicht und emotionale Stabilität. Wie es auch immer gelagert ist; derjenige, der nicht gearbeitet hat, bekommt auch nach der Scheidung oft noch eine gewisse Zeit lang Unterhalt und seinen Anteil am Zugewinnausgleich. Gut so, ich will es gar nicht werten. Und gleichzeitig auch ein durchaus veraltetes Bild, das längst nicht mehr der Normalfall ist. Es gibt auch Scheidungen ohne jeglichen Unterhaltsanspruch und Zugewinnausgleich, und es gibt Fälle, da nimmt ein Partner auch mal ein sechsstelliges Vermögen mit aus der Ehe.

Ist das schlimm? Sofern es mit rechten Dingen und fair abläuft, nicht unbedingt. Aber wenn hohe Geldsummen von einem Konto auf das andere fließen, tut es immer weh. Aber die Leute wissen ja, worauf sie sich einlassen. Bei Eigentumswohnungen auch:

Und obwohl Immobilien mein Beruf sind, habe ich mehr Scheidungskatastrophen gesehen als insolvente Wohnungseigentümer.

„Meine Wohnung. Hier bin ich zu Hause, das ist mein Heim, alles ist traumhaft.“ In gewisser Weise gleicht der Kauf der ersten Eigentumswohnung ein Bisschen dem anfänglichen Gefühl der Verliebtheit.

„Sieben Wohnungen? Du musst ja wissen, was Du tust.“ So einen Quark höre ich öfters, auch: „Du musst verrückt sein.“ Als wäre das etwas Neues. Anstatt Leuten wie mir den Kauf einer Eigentumswohnung zu versalzen, sollten die oben beschriebenen Panikmacher lieber auf den Grillfesten und Cocktailpartys dieser Welt herumrennen und vor der Eheschließung warnen. „Oh, Ihr seid verlobt? Gratuliere!“ Wie wäre es, anstatt zu gratulieren, lieber einen Scheidungsanwalt zu empfehlen? Taktlos? Stillos? „Das macht man aber nicht“? Stimmt.

Genauso takt-, stil- und ahnungslos ist auch die Panikmache bei Eigentumswohnungen. Wenn jemand seiner Ex-Frau 5 Jahre lang 2.000 EUR im Monat überweisen muss, dann tut das bestimmt weh. Und ebenfalls, wenn in der WEG eine Heizung kaputtgeht und jeder Eigentümer einmalig (!) eine Sonderumlage von 800 EUR überweisen muss, um die kurzfristige Reparatur sicherzustellen. Macht sich aber weniger bemerkbar als eine 5 Jahre dauernde Leibrente.

Oder wenn die Hälfte eines 50.000 EUR-Aktiendepots scheidungsbedingt den Besitzer wechselt. Was macht es da aus, wenn der Mieter aufgrund von Lärm, Bauarbeiten oder sonstwas vielleicht mal zwei Monate lang 20 % Mietminderung geltend macht?

Oder wenn die Wohnung aufgrund Ihrer Renovierungsarbeiten mal 3 Monate leer steht, die Renovierungsmaßnahmen 8.000 EUR kosten, Sie aber anschließend eine höhere Miete erwarten können? Ich glaube, Sie werden es überleben. Wenn Sie also auf dem nächsten Grillfest von jemandem angesprochen werden, der Ihnen erklärt, dass der Kauf einer Wohnung angeblich eine dumme und riskante Idee ist, fragen Sie ihn doch lieber mal nach seinem Güterstand 🙂

Ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung ist keine Investition!

Zu Beginn Ihrer Investitionentscheidung steht die Frage, ob Sie die Wohnung als Konsumgut oder als Investition kaufen. Auch wenn Sie kein Mathe-Nerd sind, für den die Welt nur aus Zahlen besteht: Bei Ihrer Immobilieninvestition sollten Sie sich angewöhnen, genauer auf die Zahlen zu schauen. Denn da geistern viele Halbwahrheiten durch die Köpfe:

Eine Eigentumswohnung ist immer eine gute Altersvorsorge.
Die Preise von Immobilien werden immer steigen.
Wenn Du selbst drin wohnst, sparst Du die Miete.
Du solltest jetzt investieren. Die Zinsen waren noch nie so günstig.
Du kannst die Wohnung später immer noch vermieten. Bis dahin werden die Mieten steigen.

Das mag alles sein. Aber kaufen Sie sich die Eigentumswohnung zur Selbstverwirklichung? Oder als Investitionsgut, um regelmäßige Rückflüsse zu erhalten? Das macht einen großen Unterschied.

Ihre selbstbewohnte Eigentumswohnung ist keine Investition.
Sie ist ein Konsumgut. Punkt.

Sie sagen jetzt vielleicht: „Aber bei der selbstgenutzten Wohnung spare ich mir doch die Miete.“ Das ist auch erstmal richtig. Doch steht die ersparte Miete wirklich immer so im Vordergrund, wie man glaubt? Oder wollen sie sich (berechtigterweise) auch ein Bisschen selbst verwirklichen, und die Wohnung nach Ihrem Geschmack gestalten? Machen sie das ruhig, es ist in Ordnung und ich verurteile es auch nicht. Ich möchte Ihnen nur folgende Perspektive aufzeigen: Viele Leute reden sich ein, dass sie eine Wohnung kaufen, um die Miete zu ersparen, die sie für eine gleichwertige Mietwohnung bezahlen müssten. Das greift zu kurz – davon abgesehen, dass Sie anstatt einer Miete erstmal viele Jahre die Rate an die Bank zahlen.

Und nach dem Einzug wird erstmal eine teure Küche gekauft und das Bad ganz nach Ihrem eigenen Geschmack saniert, schließlich wollen Sie sich zu Hause auch wohlfühlen. Machen Sie das. Aber reden Sie sich nicht ein, dass Sie damit Geld sparen oder fürs Alter vorsorgen. Ich kann das nachvollziehen und möchte es gar nicht abwerten. Der Mieter in seiner Mietwohnung würde wahrscheinlich nicht so viel investieren.

Sie kaufen sich doch auch kein Auto, um Bahn- und Taxikosten zu sparen. Sie wollen mit dem Cabrio dem Sonnenuntergang entgegendüsen.

Was ist der Unterschied zwischen Investition und Konsumgut?

Sagen wir, Sie hätten einen bestimmten Geldbetrag.

Fall 1: Schulden bzw. Verschwendung: Sie kaufen sich ein teures Auto, die Kohle ist weg und kommt auch nicht wieder. Sie fahren mit dem Auto durch die Gegend und in den ersten Wochen hat man viel Spaß an einem Neuwagen. Aber der Wagen ist nur noch die Hälfte wert, sobald Sie beim Autohändler vom Hof fahren. Natürlich ist der Wagen versichert und hat auch einen gewissen Restwert, der allerdings von Tag zu Tag und von Kilometer zu Kilometer immer weiter sinkt. Geld = weg.

Falls 2: Sie kaufen sich von dem Geld Aktien. Natürlich keine Zockeraktien, von denen Sie über einen heißen Tipp, einen Bekannten oder halbseriöse Newsletter erfahren haben. Sondern Anteile von großen Unternehmen, die jeder kennt, und natürlich streuen Sie. Das ist eine ganz andere Art der Geldverwendung, nämlich eine Investition. Das Geld ist zwar nicht mehr auf Ihrem Konto, aber es vermehrt sich, denn jedes Jahr fließt ein Teil davon in Form von Dividenden zurück auf Ihr Konto. Geld = kommt wieder.

Das gleiche gibt es auch bei Eigentumswohnungen:

Fall 1: Entweder Sie kaufen eine Wohnung, in der Sie sich selbst verwirklichen, selbst darin wohnen und sich pudelwohl fühlen. Sie kaufen sich eine 200.000 EUR-Wohnung und wohnen selbst darin. (Fall 1: Der Sportwagen, ein persönliches Konsumgut.)

Fall 2: Oder Sie kaufen eine Investition, eine vermietete Eigentumswohnung, die Ihr Geld in kleinen Schritten, aber kontinuierlich zurück auf Ihr Konto fließen lässt. Sie kaufen sich eine 100.000 EUR-Wohnung und vermieten sie. Dann bringt sie jedes Jahr z.B. 7.000 EUR Rückflüsse (Fall 2: Das Investitionsgut, die Dividendenaktie mit regelmäßigen Rückflüssen. Und Immobilien kann man kreditfinanzieren und braucht sehr wenig Kapitaleinsatz).

Natürlich gibt’s schlimmstenfalls auch mal Mietausfall oder Leerstand. Oder instandhaltungsmaßnahmen, bei denen jeder Eigentümer seinen Beitrag leisten muss. Genau wie selbst bei den besten Dividendenaktien in der Coronazeit mal die Dividende ganz ausfällt. Aber das macht keinen Unterschied, denn auf lange Sicht bringen Aktien und Immobilien viel zurück.

Und das Einfamilienhaus, in dem Sie wohnen? Das ist ein Konsumgut. Sie nehmen einen Kredit auf, bezahlen davon das Haus und Sie zahlen es 30 Jahre lang zurück. Sie konsumieren Ihr Haus langfristig, indem Sie darin wohnen. Dadurch wird es zum Konsumgut.

Ihr Einfamilienhaus bringt keine Dividende, vielmehr konsumieren Sie es.

Denken Sie doch mal an andere Konsumgüter, z.B. Äpfel, Nüsse, ein Audiobuch, den Sportwagen, ein Klavier oder Ihr Monatsticket für die Straßenbahn. Unabhängig davon, ob es vergänglich oder dauerhaft ist, ob Sie es bar bezahlen oder kreditfinanzieren – es dient erstmal Ihrem Konsum. Und bitte hoffen Sie nicht auf die Wertsteigerung in 20 Jahren. Die haben Sie nämlich auch, wenn Ihr Auto zum Oldtimer oder das Klavier zum Sammlerstück wird. Ich würde nicht darauf hoffen.

Die Wertsteigerung Ihrer selbstgenutzten Immobilie hängt von der Drittverwendungsmöglichkeit ab:

Eine selbstgenutzte Immobilie hat oft für die Eigentümer selbst einen sehr viel höheren Nutzen als für Dritte. Nach dem Kauf und vor dem Einzug möblieren oder renovieren Sie, wie Sie es in dieser hochwertigen Ausstattung niemals machen würden, wenn die Immobilie vermietet wäre. Vielleicht ein schickes neues Badezimmer, vielleicht in Luxusausstattung? Oder eine aufwendige Gestaltung des Gartens, wo Sie dem Mieter höchstens sagen würden: Ich erlaube es Dir, aber mach selber. Eine maßgeschneiderte Schreibtischausstattung für Ihr Homeoffice? Die passt aber nur in dieses Arbeitszimmer, sie ist ja maßgeschneidert.

In der eigenen Immobilie versucht man immer, sich selbst zu verwirklichen. Das ist auch in Ordnung.

Es spricht auch überhaupt nichts dagegen; für sein eigenes Leben und seine eigene Zufriedenheit sollte man unbedingt sorgen. Man darf sich dann nur nicht mehr einreden, dass man mit der Eigentumswohnung ganz viel Miete erspart, oder dass sie ein Investitionsgut ist, denn an den Stellen, wo die Renovierungs- und Bauarbeiten darüber hinausgehen, was man dem Mieter vertraglich schuldet, wird aus dem Konsumgut ein Luxusgut. Diese Wohnung (oder das Einfamilienhaus) würden Sie in der Form nicht so gut an Dritte vermieten können, weil Sie es individualisiert haben.

Und das sollen Sie ja auch, Sie sollen sich ja zu Hause wohlfühlen. Aber in erster Linie ist eine selbstgenutzte Immobilie wie ein schickes Auto: Man nutzt es selbst, man nutzt es gerne und genie0t es auch. Aber nicht nur, weil man sich dafür die Taxi- oder Bahnkosten spart.

Sondern weil man gerne mit dem Cabrio dem Sonnenuntergang entgegenfährt.

Vorschläge zur (Online- und Offline-) Eigentümerversammlung in der Corona-Zeit

Düsseldorf, den 29.07.2020. Wie es aussieht, wird die Corona-Situation noch etwas andauern. Selbst wenn Veranstaltungen mit bis zu 50, 100 oder 200 Personen wieder stattfinden könn(t)en, bleibt bei vielen Leuten ein unbehagliches Gefühl. Das gilt auch für die Eigentümerversammlung, selbst wenn es keine „private Spaßveranstaltung“ ist.

Es muss ja irgendwie weitergehen, denn schließlich gelten Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis zum Beschluss auf der Eigentümerversammlung als bloßer Entwurf, der das Papier nicht wert ist. Daher kann (und sollte!) der Verwalter die Guthaben vorher nicht auszahlen und die Nachzahlungen nicht einfordern. Ohne Beschluss hätte er ja keine Rechtsgrundlage. Und vielleicht müssen ja Instandhaltungsarbeiten beschlossen werden, die nicht lange warten sollten? Soll das der Verwalter mal mit dem Beirat klären? Weit gefehlt!

Im WEG-Recht ist allein die Eigentümerversammlung das „konstitutive Organ“. Niemand anders darf Entscheidungen von größerer Tragweite treffen.

Eine Versammlung muss her. Aber wie? Im März 2020 habe ich ja schon einmal über die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung berichtet. Eine Video-Telefonkonferenz, z.B. mit Software wie Zoom oder Webex. Die ist so einfach zu bedienen wie WhatsApp. In der Corona-Zeit haben viele Institutionen verstanden, dass unbürokratische Hilfe wichtiger ist, als sich hinter Formalitäten zu verstecken. Und auch in der Verwalterbranche ist die Online-EV zu einer beliebten Idee geworden. Trotzdem ist sie (zumindest bis zum neuen WoEigG) nicht 100% rechtssicher. Bis dahin könnte man Beschlüsse nach der EV noch eine Zeit lang anfechten. Deswegen werden Verwalter sich nur bei guten Kunden darauf einlassen – oder zumindest dort, wo sie keinen potentiellen „Heckenschützen“ bzw. Anfechtungs-Spaßvogel vermuten. Wer sich als Verwalter die falschen Kunden an Land gezogen hat, der muss nämlich mit teuren Anfechtungsklagen rechnen.

Und egal, wie simpel die Software zu bedienen ist: Was tun, wenn es z.B. viele ältere Leute gibt, die kein Mobiltelefon und keinen Computer haben? Oder wenn die Eigentümer trotz der Vorteile einfach keine Online-EV möchten? Die Form der EV sollte ja nicht vom Verwalter allein entschieden werden, sondern von den Wohnungseigentümern.

Wichtig ist, dass niemand an der Teilnahme gehindert wird.

Wenn eine Online-EV einfach nicht geht oder unerwünscht ist, dann sehe ich (mindestens) die folgenden Möglichkeiten:

Wenn es keine dringenden Themen gibt, könnte man die EV bis auf weiteres ausfallen lassen, denn laut diesem „Notstandsgesetz“ gelten sowohl Verwalterbestellung als auch Wirtschaftsplan auf unbestimmte Zeit weiter. In vielen Fällen kann man das machen, aber es wirkt so inkonsequent.

Man könnte eine Geisterveranstaltung abhalten. Das ging auch schon vor Corona. Vor allem in vielen größeren WEGs ist das häufig zu beobachten. Da sitzt der Verwalter mit einem Bündel Vollmachten alleine im Raum (oder ggf. mit 1 oder 2 Eigentümern) und stimmt über die Jahresabrechnung ab. Voraussetzung: Die Vollmachten müssen auf 50,0001% der Stimmrechte kommen. Und man darf niemandem das Recht nehmen, persönlich zur Versammlung zu erscheinen. Keinesfalls sollte man „voraussetzen“ oder „verpflichten“, seine Vollmacht an Verwalter oder Beirat zu erteilen! Und: Weil man ja nie weiß, wie viele Eigentümer erscheinen werden, muss man den Raum trotzdem lieber zu groß als zu klein buchen.

Bei kleineren WEGs mit weniger als 20 WE könnte man sich auf dem Vorhof, im Garten der EG-Wohnung, in der Tiefgarage oder in einem großen Gemeindesaal der Kirche treffen und eine echte EV mit Masken und Riesenabstand veranstalten. Beschlussfassung über Abrechnung und Wirtschaftsplan und dann gehen alle wieder. Wichtig ist, dass man auf die Umstände achtet. Bei 6 Eigentümern wäre es fahrlässig, ein Treffen in der 8 qm großen Waschküche anzuberaumen, aber wie ist es bei 16 Eigentümern und einer weitläufigen Tiefgarage? Ich hielte die letzte Option für gangbar. Wenn es im und um das Gebäude nicht genug Platz gibt, dann reservieren Sie lieber den Gemeindesaal – auch wenn das mehr kostet. Und man muss natürlich auf die Nichtöffentlichkeit der EV achten, sonst ist jeder Beschluss anfechtbar.

Wenn die Größe der WEG überschaubar ist, sollten Verwalter meiner Meinung nach zuerst den Umlaufbeschluss versuchen, um Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan beschließen zu lassen. Der UB ist eine Art „Unterschriftenzettel“. Formelle Besonderheit: Jeder Wohnungseigentümer, also 100%, müssen den UB unterschreiben, sonst kommt er nicht zustande. Deswegen klappt es meistens nur bei kleineren WEGs. Und nach derzeitigem WoEigG reicht kein Fax oder Scan für die Rücksendung, es muss eine echte Unterschrift aus Tinte sein. Aber warum sollte man es nicht versuchen? Wenn keine größeren Themen zu beschließen sind, sollte man es probieren. Wenn es klappt, dann spart der Verwalter Zeit und kann an weiteren effizienten Ideen für seine Kunden arbeiten.

Welcher Vorschlag Ihnen auch immer am besten gefällt: Bitte denken Sie an Ihren Verwalter, denn im Zweifel haftet er für die Veranstaltung.

Weil man ja nie weiß, wie viele Eigentümer erscheinen werden, muss man den Raum trotzdem lieber zu groß als zu klein buchen.

In meinen ortsgebundenen Veranstaltungen (sofern sie beim besten Willen nicht online stattfinden), müssen die Eigentümer auch während der Veranstaltung ihre Maske oder ihren Schal vor der Nase haben. Sorry, alles andere ist mir zu gefährlich. Zwar teilte der Berufsverband der Hausverwalter erst kürzlich mit, dass ortsgebundene „echte EVs“ (in NRW) derzeit wieder zulässig sind, weil es sich nicht um private „Spaßveranstaltungen“ handelt, aber natürlich unter Einhaltung aller Hygiene- und Abstandsvorschriften! Trotzdem kommt Ihr Verwalter in Erklärungsnot, wenn sich aufgrund seiner Veranstaltung jemand mit Corona ansteckt. Wichtig ist, dass sich auch im Eingangsbereich kein Gedränge bildet. Und auch beim besten Verhältnis der Eigentümer untereinander darf sich niemand die Hand geben. Komme was wolle, zwei Meter Abstand muss (und kann) man immer einhalten. Der Verwalter kann bei dm oder Rossmann für 70 Cent ruhig mal ein paar Tuben Desinfektionsgel kaufen und an die Eigentümer verschenken. … zudem eine tolle Idee für die Kundenbindung!

Herzliche Grüße und bleiben Sie gesund!

Dr. Stephan Walochnik

WEG-Abrechnung bei Eigentümerwechsel während des Jahres

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung nicht gerade zum 31.12. eines Jahres gekauft haben sollten, möchten Sie wahrscheinlich wissen, wie die Abrechnung zwischen Ihnen und dem ehemaligen Eigentümer aufgeteilt wird. Rechtlich ist das klar geregelt: Die WEG-Abrechnung ist eine „objektbezogene Jahresabrechnung“.

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Jahresabrechnung bedeutet, dass die WEG-Abrechnung nicht differenziert, von wann bis wann der ehemalige Eigentümer im Grundbuch stand. Wenn Guthaben und Nachzahlungen der Jahresabrechnung auf der Eigentümerversammlung beschlossen wurden, sind diese fällig und vom aktuellen Eigentümer zu tragen (bzw. an ihn zu erstatten). Das gilt auch für die laufenden Kosten: Sobald Sie im Grundbuch eingetragen sind, müssen Sie das monatliche Hausgeld tragen.

Objektbezogen bedeutet, dass die Wohnung, wie sie in der Teilungserklärung steht, Gegenstand der Abrechnung bzw. der laufenden Kosten ist – und nicht der Eigentümer mit einem bestimmten Zeitraum.

Diese Regelung stößt verständlicherweise oft auf Verwunderung, aber im WEG-Recht geht es nur um die Sicht der WEG. Aus dieser ist allein der Eigentümer relevant, der zum Zeitpunkt vom Beschluss über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen ist. Ein Beschluss einer Eigentümerversammlung kann nur gegenüber den Personen „Bindungswirkung entfalten“, die gerade im Grundbuch eingetragen sind. Nur diese bekommen das Guthaben oder können von der WEG zu Nachzahlungen verpflichtet werden. Dies gilt sogar, wenn der Verkäufer noch das ganze letzte Jahr in der Wohnung gewohnt hat. Der Adressat der Abrechnung ist der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung imGrundbuch steht.

Wieso eigentlich Eigentümerversammlung? Nun, die Jahresabrechnung ist ja nur ein „Entwurf“, bis sie auf der Eigentümerversammlungrechtsgültigbeschlossen wird. Und ein WEG-Beschluss kann nur Wohnungseigentümer binden. Wenn jemand z.B. seine Wohnung im Januar 2024 verkauft und die Eigentümerversammlung im März 2024 stattfindet, dann bekommt der neue Eigentümer das Guthaben aus der Jahresabrechnung 2023 (oder muss nachzahlen), obwohl er im Abrechnungszeitraum noch gar nicht dabei gewesen ist.

Was für Sie wichtig ist: Käufer und Verkäufer müssen natürlich intern miteinander verrechnen. Das steht auch in fast jedem Notarvertrag. Aber es ist nicht Aufgabe der WEG-Abrechnung, die Kosten zwischen Ihnen aufzuteilen. Würde schon auf WEG-Ebene eine Zwischenabrechnung erstellt und der Eigentümerversammlung zum Beschluss vorgelegt, wäre der Beschluss nicht rechtswirksam. Sie sehen schon – das WEG-Recht ist sehr formalistisch.

Dies widerspricht der gewöhnlichen Vorstellung einer Stichtagsabrechnung, aber hier gibt es zwei Ebenen. Einmal die WEG gegenüber allen Eigentümern, wo es keine Zwischenabrechnung gibt und alles gegenüber „dem neuen“ verrechnet wird. Und dann gibt es neuen und alten Wohnungseigentümer, die diese Summe dann untereinander aufteilen müssen. Am Ende wird der Verkäufer für die Kosten vor dem Stichtag aufkommen und der Käufer für die Zeit danach.

Die beschriebene Regelung betrifft also nur die Eigentümerversammlung und das WEG-Konto, von dem aus mit den aktuellen (!) Eigentümern abgerechnet wird. Der WEG-Verwalter muss aber gut aufpassen, damit er nicht für einen rechtswidrigen Beschluss verantwortlich ist, wenn er eine Zwischenabrechnung erstellt und beschließen lässt. Für ihn kann das teuer werden.

Eine offizielle WEG-Zwischenabrechnung gibt es nicht. Ein guter Verwalter wird Ihnen helfen, eine interne Zwischenabrechnung zu erstellen, ansonsten kann man das auch sehr schnell selbst mit Excel erledigen. Das geht ganz schnell mit einfachem Dreisatz.

Langsam nervt’s! „Aber der Vermieter muss doch alle Reparaturen bezahlen!“

Eigentumswohnungen lohnen sich nicht?

Fortsetzung von einem Artikel, wo ein fiktiver Wohnungseigentümer seine Wohnung nach 30 Jahren wieder verkauft und bis dahin 210.000 EUR Mieteinnahmen bekommen hat.

Artikel: Siehe hier.

Kosten werden manchmal auch UNTERschätzt, aber immer dieses: „Davon muss der Vermieter erstmal die Reparaturen bezahlen.“ Ich kann es nicht mehr hören.

Würden Sie diese Eigentumswohnung kaufen? Foto: Stephan Walochnik

Als ob 30 Jahre Mieteinnahmen komplett in Reparaturkosten verschwinden würden, ich bitte Sie!

Diese 210.000 EUR sind erstmal zum Vermieter nach Hause gekommen.

Ungefähr 7000 EUR im Jahr.
In 10 Jahren sind es 70.000 EUR
Und in 30 Jahren sind es 210.000 EUR.

Das ist eine große Menge Geld. Ich gratuliere Ihnen. Anstatt ebenfalls zu gratulieren, kommen jetzt die Angsthasen (, die kein Immobilienvermögen besitzen,) und sagen, dass das gesamte Geld für Reparaturen draufgeht. („Davon muss man ja auch erstmal die Reparaturen bezahlen.“)

Ich als langjähriger Hausverwalter und Wohnungseigentümer verspreche Ihnen, dass es meistens nicht so schlimm ist! Sie geben doch nicht in 30 Jahren 210.000 EUR an Reparaturen aus! Wofür?! So ein Blödsinn, der da immer verzapft wird.

Und von welchen Reparaturen reden wir denn hier? Was wird repariert? Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zahlt die WEG gemeinsam, meistens aus der Rücklage. Die füllen Sie über Ihr monatliches Hausgeld.

Nur Reparaturen am Sondereigentum zahlt der Vermieter selbst. Sondereigentum? Das sind Reparaturen an der INNENseite Ihrer Wohnung. Zum Sondereigentum gehören z.B.

Tapeten,
Laminat und Fliesen,
Innentüren,
Innenseite vom Balkon,
Heizkörper und Wasserhähne,
Deckenlampen, Lichtschalter und Steckdosen,
Einbauküche,
Badezimmerausstattung.

Das war’s fast schon. Grob gesagt. Wen es genau interessiert: Da gibt es tonnenweise juristische Literatur, wo ganz genau auseinandergefriemelt wird, was Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist. Aber ganz vieles ist Gemeinschaftseigentum! (Auch dazu gibt’s hier einen eigenen Beitrag.)

Und beim Neueinzug habe ich selten erlebt, dass jemand die ganze Wohnung kernsaniert. Wieso auch? Wenn Sie tragende Wände oder den Estrich rausreißen, ist das Sachbeschädigung (Gemeinschaftseigentum). Vielmehr überlässt man dem Mieter meistens die Schönheitsreparaturen und die Renovierung beim Einzug. Der soll die Wohnung vor dem Einzug so streichen, wie er gerne möchte. Schließlich soll der sich ja wohlfühlen! Dann ist man das Problem schon mal los, und der Mieter ist glücklich, weil er eine Wohnung gefunden hat, in der er sich selbst verwirklichen kann. Sie ist ja für viele Jahre sein Zuhause.

Und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum? Die zahlt man als Vermieter ja auch nicht selber. Zumindest nicht ganz. Alle Eigentümer zahlen, so steht das im Gesetz. Dafür gibt man ja einen regelmäßigen Obolus ins Sparschwein der WEG, die sog. Rücklage. Die ist dafür gedacht, dass man daraus Reparaturen bezahlt. Nur wenn der Verwalter schlecht gewirtschaftet hat, oder nicht vorausgeschaut hat, oder wenn die Wohnungseigentümer sich gegen eine Zuführung zur / Erhöhung der Rücklage gesträubt haben, meistens nur dann gibt es eine Sonderumlage. Also eine Reparatur, die durch eine Sonderzahlung bezahlt werden muss.

Und selbst wenn. Denken Sie nochmal an das Beispiel oben. Das ist ein Fünffamilienhaus. Als die mal eine neue Heizung kaufen mussten, da waren das 7.000 EUR, macht 1.400 EUR pro Eigentümer. Selbst wenn die keine Rücklage gehabt hätten. Der Eigentümer hat in 30 Jahren 210.000 EUR eingenommen und dann muss er halt mal 1.400 EUR für eine neue Heizung bezahlen, die er sogar noch von der Steuer absetzen kann. Also bitte!

Und in den meisten Fällen werden die Reparaturen am Gemeinschaftseigentum von der Rücklage abgedeckt. Und den monatlichen Betrag, den kennt man ja. Der steht in der Abrechnung. Und die Rücklage reicht ja meistens auch aus.

Dann bekommt der Eigentümer im Beispiel halt nicht 7.000 EUR im Jahr, sondern nur 6.500 EUR (bei z.B. 500 EUR jährlicher Beitragspflicht zur Rücklage). Und ich hatte ja schon von 7.200 EUR abgerundet! Oder man macht die Reparatur steuerlich geltend. Oder man erhöht die Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahme an der Heizung!

Ich will nicht sagen, dass man nicht scharf rechnen soll.

Doch, das sollte man! Aber immer diese übertriebene Panikmache. Und natürlich gibt es Eigentümergemeinschaften, die ihr Geld nur so rausschmeißen. Wenn z.B. die Substanz vor sich hin bröckelt, oder wenn die Eigentümer ihr Geld für staatlich subventionierte Konjunkturmaßnahmen verplempern, z.B. Sondermüllverpackungen für Bestandsgebäude (sog. „Wärmedämmung“). Klar kann man sein Geld auch zum Fenster rausschmeißen.

Aber ich kann das Argument nicht mehr hören, dass der Vermieter seine ganzen Mieteinnahmen für Reparaturen ausgeben muss. So ein Unsinn.

Meistens sagen es übrigens Leute, die selbst kein Immobilieneigentum (und keine Ahnung davon) haben 🙂 „Ja, aber der Kollege eines Schwagers, der hatte mal eine Eigentumswohnung, und da…“

Zweifache Wertsteigerung Ihrer Eigentumswohnung

Da rief mich ein Eigentümer an, der seine Wohnung verkaufen möchte. Welchen Preis er denn so verlangen könnte? Wir haben uns ein paar Vergleichsobjekte und die vergangenen Mieterträge angeschaut – und kamen Pi mal Daumen auf rund 150.000 EUR.

Und jetzt kommt’s: 1989 hat er ca. 300.000 Mark für die Wohnung bezahlt. Huch! Das sind doch ungefähr 150.000 EUR. Und damit das gleiche, was er heute für die Wohnung bekommt. Da war ich stutzig. Aber darum geht es hier nicht, denn darüber könnte man einen eigenen Artikel schreiben.

Kurzer Exkurs:

Aus seiner Sicht gibt es bei Eigentumswohnungen nicht so viel Wertsteigerungen. Aber das glaube ich nicht, denn ich habe das oft erlebt. Vielleicht ist es in den Außenbezirken von Mönchengladbach wirklich etwas anderes? Eigentlich ist die Lage dieser Wohnung ganz gut.
Ich sehe drei Möglichkeiten:

Erstens: Zu teuer gekauft.

Zweitens: unrealistische bzw. zu niedrige Vorstellungen vom Verkaufspreis.

Drittens: Wirklich die Lage.

Aber genug damit, hierüber könnte man einen eigenen Artikel füllen.

Es hat mich jedenfalls nachdenklich gemacht. Klingt ja erstmal schlecht: Gekauft und verkauft zum gleichen Preis. Kein gutes Geschäft. Aber halt, stopp! Jetzt fiel es mir ein:

Jede Immobilie hat ja doch zwei Arten von Wertsteigerungen!

Die erste Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „externe Wertsteigerung“.

Ich kaufe eine Wohnung für 150.000 EUR.
Jahre später verkaufe ich sie für 200.000 EUR.

Dann habe ich (vor Steuern) 50.000 EUR verdient. Die „normale“ Art der Wertsteigerung also. Sie leuchtet vielen Leuten noch ein, und das möchten ja auch alle: Dass man mehr Geld bekommt, wenn man die Wohnung wieder verkauft. Aber da kommt ja noch eine zweite Komponente hinzu!

Die zweite Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „interne Wertsteigerung“. Die funktioniert so: Er besaß 30 Jahre lang eine Eigentumswohnung. Und mal angenommen,

die Wohnung hat in den letzten 30 Jahren durchschnittlich 600 EUR Kaltmiete pro Monat gebracht.

Das sind dann gut 7.000 EUR im Jahr (Sie sehen, ich runde ab). Dieses Geld ist „nach Hause gekommen“, zu dem, der die Wohnung vermietet hat.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

Im Jahr sind es ungefähr 7.000 EUR.
In 10 Jahren sind es etwa 70.000 EUR.
Und in 30 Jahren sind es 210.000 EUR.

Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:

Entweder der Vermieter hat die Wohnung per Kredit finanziert
oder er hat sie von Ersparnissen bezahlt.

Fall 1:

Kreditfinanzierung. Finde ich persönlich viel besser.

Eigentümer hat die Wohnung zwar damals für 300.000 D-Mark gekauft, aber eigentlich hat er gar nix bezahlt.

Er hat einfach gar nichts (oder vielleicht nur die Erwerbsnebenkosten) selbst bezahlt. Die Bank hat ihm Geld geliehen und der Mieter hat es zurückbezahlt. In Kaufmannsrechnung: Einstandskurs null. In den meisten Fällen reicht die Miete aus, um die Bankrate zu tragen.

(An dieser Stelle gibt es meistens einen Aufschrei, dass das nicht geht. Aber dem widme ich keinen Exkurs. Lassen Sie sich bitte gesagt sein: Bei meinen eigenen vier Eigentumswohnungen trägt jede Miete die Bankrate – und meine Mieter sind trotzdem alle zufrieden und hoffentlich glücklich in ihrem langjährigen Zuhause. Zu jeder Regel gibt es Ausnahmen, aber die entstehen, wenn man bei Anschaffung der Wohnung nicht intensiv rechnen möchte.)

Er hat also damals nicht 300.000 D-Mark, sondern null Mark investiert, und die Bank hat das bezahlt. Und der Mieter hat den Bankkredit zurückbezahlt. Das heißt, er hat also null EUR investiert und verkauft die abbezahlte Wohnung jetzt für 150.000 EUR. Ergebnis:

Ergibt 150.000 EUR, die aus null EUR entstanden sind.

Fall 2:

Bezahlt aus Ersparnissen. Eher selten, geht aber auch:Nehmen wir an, der Wohnungseigentümer hätte die Wohnung bar bezahlt. Dann hat er 300.000 D-Mark (= 150.000 EUR) abgegeben, im Gegenzug erhielt er die Wohnung. Jetzt gibt er die Wohnung wieder ab und bekommt 150.000 EUR zurück. Das Geld ist also wieder zu Hause. Und noch mehr:

In der Zwischenzeit hat er 210.000 EUR Miete bekommen. Die sind jetzt auch bei ihm zu Hause. Also hat er 150.000 EUR gegeben, und bekommt jetzt 150.000 EUR zurück PLUS die 210.000 EUR, die er in den Jahren als Miete bekommen hat:

Ergibt insgesamt 360.000 EUR, die aus 150.000 EUR entstanden sind.

Zugegeben, das war Pi mal Daumen, man könnte genauer rechnen, aber jetzt nicht hier. Aber in beiden Fällen war Verkaufspreis = Einkaufspreis. Und dennoch ist da ein schöner Gewinn entstanden. Das nenne ich die „interne Wertsteigerung“. Trotzdem ein schönes Geschenk im sechsstelligen Bereich, das ist der innere Wert Ihrer Wohnung. Und wenn dann noch eine externe Wertsteigerung (also ein höherer Verkaufspreis) dazukommt, na dann gratuliere ich Ihnen ganz herzlich!

Exkurs 2:

Und jetzt kommen Sie mir bloß nicht mit Steuern! „Das müssen Sie aber alles versteuern.“ Wenn ich das schon höre :-) Schließlich gehen Sie ja auch arbeiten, obwohl Ihr Gehalt voll steuerpflichtig ist. Ich suche mir doch keinen Job in Holland, bloß weil man da weniger Steuern zahlt!

Auch darüber können wir einen eigenen Beitrag füllen. Nur so viel: Den Kaufpreis können Sie über die Abschreibung steuerlich absetzen. Und alle Reparaturen auch. Und die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern, wobei sie von der Abschreibung meistens ordentlich gemindert wird. Auch den „Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften“ müssen Sie versteuern, ja. Aber: Sie versteuern doch nur das, was Sie verdient haben!! Also die Überschüsse!

Wenn ich Ihnen jetzt 500 EUR schenken würde, aber Sie müssten davon 50 Prozent Steuern abgeben, würden Sie das Geld nicht annehmen?

Na also. In Deutschland kann man die Leute ganz schnell verrückt machen:

„Das ist aber voll steuerpflichtig“ => Alle Leute laufen weg.

„Das können Sie steuerlich geltend machen“ => Jeder will’s haben.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

Das Dilemma der Hausordnung

In Kurzform: Wenn man sie nicht braucht, dann ist sie überflüssig. Und wenn man sie braucht, dann ist sie nutzlos. Das ist das Dilemma der Hausordnung.

Die Hausordnung – Lieblingskind vieler selbsternannter „Beiratspräsidenten“, Blockwarte und Beschäftigungstherapeuten, Ärgernis vieler Hausverwalter und Geldquelle vieler Rechtsanwälte und „Verbraucherschutz“-Organisationen.

Zum Glück werde ich als Hausverwalter relativ selten um Aufstellung einer Hausordnung gebeten, schließlich braucht man sie ja eigentlich auch nicht (und benötigt sowieso einen WEG-Mehrheitsbeschluss). Meistens wohnen im Haus ja erwachsene Leute, die auch selbst an einem geordneten Zusammenleben interessiert sind und sich sozialkonform verhalten.

Also – wann braucht man eine Hausordnung? (Bzw.: … wann glaubt man, sie zu brauchen)? Stellen Sie sich mal vor, irgendjemand lärmt in seiner Wohnung ordentlich herum, und zwar andauernd, hört auch abends richtig laut Musik, grölt bei jedem Fußballspiel, stellt den Müll oder seine Schuhe vor die Türe ins Treppenhaus oder knallt ständig mit den Türen.

Hilft in solchen Fällen eine Hausordnung? Nein. Nach meiner Erfahrung nicht.

Leider ist eine Hausordnung bei solchen Leuten völlig nutzlos, weil sie sie nicht mal lesen würden. Wahrscheinlich hängt sie dann im Glaskasten im Treppenhaus und verstaubt. Genau solche Chaoten werden niemals anhalten, um einen Blick auf den Text zu werfen. Und selbst, wenn man ihnen die Hausordnung postalisch zustellt, dann landet sie im Müll. Soll heißen: Diejenigen (wenigen) Menschen, an die eine Hausordnung eigentlich adressiert wäre, werden sie weder lesen noch beachten.

Natürlich es ist ganz schlimm, mit solchen Nachbarn leben zu müssen, die ihre Schuhe rechtswidrig als Brandlast im Treppenhaus stehen lassen, den Müll vor die Wohnungstüre ins Treppenhaus stellen oder sich sonst wie nicht um die Regeln eines geordneten Zusammenlebens scheren.

Ja, das sind ernsthafte Probleme. Aber die Hausordnung wird sie nicht lösen, weil sie bei solchen Leuten auf taube Ohren stößt. Und dann geht es ja noch weiter, zur Durchsetzbarkeit. Denn: Wer die Hausordnung nicht liest, wird sich auch nicht an ihre Regeln halten. Denken Sie mal einen Schritt weiter: Notfalls müssten Sie die Einhaltung der Regeln einklagen. Besonders vor Gericht wird es schwer sein, zu beweisen, wer im Treppenhaus Zigarette raucht, wessen Hund länger als 10 Minuten am Tag bellt oder wer nach 22 Uhr Klavier spielt. Oftmals dürfte die Beweisführung fast unmöglich sein. Der Nachbar duscht also die ganze Nacht? Sicherlich eine Verhaltensstörung, aber wie wollen Sie die beweisen? Einfach mal den Hausverwalter anrufen, damit er sich um 22 Uhr ins Treppenhaus stellt? (Eine ziemlich bescheuerte Idee, mit der ich sogar schon konfrontiert wurde. Die Frau, die mich darum gebeten hat, hat sogar meine Privatadresse herausgefunden und mich besucht, weigerte sich aber, bei der Nachbarin zu klingeln. Das spricht für sich!)

Und jetzt denken Sie mal von der anderen Seite:

Wenn Sie so ein Störenfried wären, dann würden Sie doch versuchen, sich gegen die Hausordnung zu wehren, oder? Schauen Sie doch mal im Netz, wie angreifbar Hausordnungen im Allgemeinen sind. Googeln Sie doch mal, ob Hundehaltungsverbote rechtswidrig sind – oder feste Ruhezeiten. Sie finden sehr schnell sehr viel Rechtsprechung, und die ist keineswegs eindeutig.

Zwei Beispiele:

Feste Ruhezeiten können ja auch eine unbillige Benachteiligung sein! Warum? „Duschen und Baden ist von 7 bis 22 Uhr gestattet“? …und dann kommt einer um 23:30 Uhr von der Spätschicht. Natürlich wird der unbillig benachteiligt! Also kann man die Regel schonmal knicken.

Oder „Jegliche lauten Geräusche sind nach 23 Uhr zu unterlassen“? Ohne Differenzierung? Und dann hat einer die ganze Nacht lang Coronahusten. Darf er aber nicht! Dann muss er halt zum husten vor die Tür gehen. Ist klar… Auch diese Regel taugt allenfalls als Innendekoration der Mülltonne.

Zu den Punkten, die man häufig zu regeln versucht, gibt es so viel Rechtsprechung, und die ist sehr oft mehrdeutig, wenn sie denn überhaupt zum Einzelfall passt.

Wie viele Minuten am Tag darf ein Hund bellen? (Und: Weiß der Hund das?)
Unter welchen Voraussetzungen darf man mit Holzkohle auf dem Balkon grillen?
Darf der Bekloppte in der EG-Wohnung beim Fußballspiel im TV völlig ausrasten und rumbrüllen?

Zu vielen Sachverhalten gibt es keine eindeutige oder passende Rechtsprechung. Und oftmals sind die Formulierungen in der Hausordnung sehr vage. Wenn man solche Probleme über die Hausordnung lösen möchte, dann wird man schnell erleben, dass dies kaum möglich ist, oder zumindest nicht rechtssicher. Meine persönliche Meinung:

Eine Hausordnung kann man dann auch ganz sein lassen, und muss seine Probleme auf andere Art lösen.

Ja, es wäre schön und einfach, wenn die Hausordnung das übernehmen könnte, aber in der Realität scheitert das Vorhaben kläglich. Also anders lösen! Es kommt auf die Situation an, aber in vielen Fällen nützt es nichts, Krieg anzufangen. Denn der Andere will sich dann ja wehren, oder es bei der nächsten Gelegenheit heimzahlen. Wenn der Hund also einen Nachmittag lang bellt, muss man nicht direkt beim ersten Mal das Ordnungsamt anrufen. Nicht beim ersten Mal. ZUERST sollte man mal an der Tür des Nachbarn klingeln und ihn darauf ansprechen. Und zwar OHNE dabei unfreundlich zu sein. Menschen spiegeln oftmals das Verhalten. Also reden Sie so, wie Sie auch selbst angesprochen werden möchten.

Wahrscheinlich würde es ihm sehr unangenehm sein. Und wenn es noch mal passiert? Noch mal an der Tür klingeln und nochmal darauf ansprechen, dass man sich gestört fühlt. Mit jedem Besuch wird es ihm unangenehmer und er wird nach und nach das Verhalten ein Stückchen anpassen. Meistens.

„An der Tür klingeln? Nein, das ist nun wirklich zu viel verlangt.“

Ja, es erfordert Rückgrat und einen starken Charakter. Aber was ist die Alternative? Den Hausverwalter vor sich her treiben und instrumentalisieren? (Aus meiner Sicht: Zehn Jahre Berufserfahrung, eine Antwort:) Den Hausverwalter oder die Hausordnung vorzuschicken, nützt null und nichts. In null Prozent der Fälle werden Sie auf diese Weise weiterkommen. Leider führt überhaupt kein Weg daran vorbei, selbst Rückgrat zu zeigen (oder zu entwickeln) und den Menschen darauf anzusprechen, dass es stört, wenn er auf dem Balkon unter dem Schlafzimmer raucht und mir die ganze Bude einschmökert.

Und wenn es auf lange Sicht nicht besser wird?

Auch dann hilft eine Hausordnung nicht, aber trotzdem gibt es ja zum Glück für die meisten Dinge ein Gesetz – auch (und erst recht), wenn es keine Hausordnung gibt, die ja meistens das Papier nicht wert ist.

Aber der erste Schritt muss immer sein, das Gespräch zu suchen – auch mehrfach.

Den meisten Menschen ist es unangenehm, wenn schon wieder der Nachbar vor der Tür steht, um sich zu beschweren. Erst danach sollte man über andere Maßnahmen nachdenken.

Da stehen also Schuhe im Treppenhaus? Trotz mehrmaliger Ansprache des Nachbarn? Das ist eine gefährliche Brandlast. Vielleicht rufen Sie die Feuerwehr? Möglicherweise ist der Spuk dann schnell vorbei, evtl. verhängt sie sogar ein Ordnungsgeld?
Nach den ersten vier Gesprächen bellt der Hund immer noch 8 Stunden am Tag? Erster Gedanke: Wie wollen Sie es beweisen? Vielleicht denken Sie darüber nach, das Mobiltelefon zu zücken und Ton-Aufnahmen zu machen? Aber bevor Sie das Ordnungsamt rufen, denken Sie nochmal darüber nach, wie lange Ihr Baby-Enkelkind beim letzten Besuch gebrüllt hat, nicht wahr?
Der Nachbar aus dem 2.OG stellt dauernd den Müll vor seine Wohnungstüre, weil er zu faul ist, ihn runterzubringen, aber ihn trotzdem nicht in der Wohnung haben will? Schreiben Sie doch mal einen (netten!!) Brief ohne Unterschrift und ohne Absender, auffälliger Umschlag (damit er ihn auch findet), und dann vor die Tür legen. Oder Sie machen ein Foto, drucken es aus und legen es dazu? Bleiben Sie nett!

Möchten Sie nicht, oder ist zu viel Arbeit?

Was glauben Sie, wie viel Arbeit es für den Verwalter ist? Eine nutzlose / wirkungslose Hausordnung durchzusetzen, macht keinen Spaß und ruft Stunden an Arbeit ohne Resultate hervor.

Und: Die meisten Menschen sind ehrlich und lassen mit sich reden. In sehr vielen Fällen ist es den Leuten einfach gar nicht klar, dass sie mit ihrem Verhalten jemanden stören.

Deswegen ist die beste Lösung, einfach hinzugehen und an der Tür zu klingeln.

Wer freundlich spricht und nicht provoziert, der kann 95% der Probleme lösen.