Eigentümerversammlung - Die Eigentumswohnung

WEG-Reform 2020: Der neue Umlaufbeschluss – reicht jetzt die einfache Mehrheit?

April 2021, die WEG-Reform ist fünf Monate alt – und schon hat sich das erste Missverständnis in den Köpfen festgebrannt:

Viele Wohnungseigentümer und auch Verwalter glauben neuerdings, dass ein Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit zustande käme. Aber so einfach ist es nicht.

Aber was ist überhaupt ein Umlaufbeschluss? Grundsätzlich treffen WEGs Entscheidungen per Beschluss auf der Eigentümerversammlung. Wenn es bei der Abstimmung 50,01% Zustimmung gibt, kommt der Beschluss zustande, die Entscheidung ist gefallen. Die einfache Mehrheit reicht aus.

Jede Eigentümerversammlung verursacht aber Organisationsarbeit. Der Verwalter muss Einladung und Tagesordnung vorbereiten, einen Termin abstimmen, den Versammlungsort buchen, Protokoll schreiben und so weiter. Das dauert eine Zeit und es gibt Möglichkeiten, das abzukürzen, wenn es nur um ein einziges Thema geht: Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschluss ohne Eigentümerversammlung. Weil aber Formen und Fristen abgekürzt sind, reicht keine einfache Mehrheit. Alle Eigentümer müssen dem Beschlussvorschlag zustimmen, dann erst kommt er ohne EV zustande. Weil beim UB praktisch alle Formen und Fristen ersatzlos wegfallen, liegt die Hürde bei der notwendigen Mehrheit so hoch – mal wieder Verbraucherschutz. Auch die WEG-Reform hat nicht viel am Umlaufbeschluss gerüttelt. Nur an seiner Schriftform. Von nun an genügt es, wenn Sie per E-Mail zustimmen – es muss es keine eigenhändige Unterschrift aus Tinte mehr sein.

Nun glauben aber viele Eigentümer und Verwalter, dass ein Umlaufbeschluss jetzt auch immer mit einfacher Mehrheit gefasst werden kann. Das ist aber sehr gefährlich, weil ein UB mit einfacher Mehrheit normalerweise ungültig ist. Und ohne einen gültigen Beschluss fehlt dem Verwalter auch jede Rechtsgrundlage für eine Auftragserteilung. Im Gesetz steht:

„Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt“ (§23 Abs. 3 WoEigG).

Der UB kommt also doch nicht mit 50,01% Zustimmung zustande! Dort steht ja, dass es zuerst beschlossen werden muss, und dann geht es noch um einen einzelnen Sachverhalt, zu dem ein Umlaufbeschluss nachgeholt wird, der mit einfacher Mehrheit zustande kommt.

Wenn man zuerst einen Beschluss braucht, warum dann noch der Umlaufbeschluss? Warum beschließt man diesen Sachverhalt nicht direkt auf der EV? Weil man nun auf der EV das Thema in groben Zügen absegnen kann und die Details im Nachgang mit einem UB um alle Details ergänzen kann. Weil die formellen Hürden abgesenkt werden, will der Gesetzgeber, dass sich die EV vorab mit dem Thema auseinandergesetzt hat, damit niemand überrumpelt wird.

Vielleicht erinnern Sie sich an die formellen Hürden einer Beschlussfassung. Wenn einem Beschluss wichtige Details fehlen, z.B. die Auswahl des Handwerkers oder der Kostenrahmen, ist er nicht gültig. Wenn sich aus dem Beschluss keine konkrete Handlung ableiten lässt, ist er wertlos. Wenn die WEG beschließen würde, „die Fassade anstreichen zu lassen“, ohne weitere Angaben, fehlen praktisch alle relevanten Informationen: Welcher Handwerker? Welcher Kostenrahmen? Und vieles mehr. Die Auswahl des Handwerkers darf bei größeren Vorgängen nicht auf Verwalter oder Beirat delegiert werden. Alle relevanten Eckdaten müssen von der WEG per Beschluss abgesegnet werden.

Das Problem daran: Wenn noch Details fehlen, würden Sie sich von Versammlung zu Versammlung hangeln, aber der Vorgang würde nicht erledigt werden. Wenn der Verwalter auch noch kapazitätsmäßig voll ausgelastet ist, warten Sie evtl. bis nächstes Jahr auf die nächste EV. Der Gesetzgeber wollte diese Situation entschärfen, damit man schneller weitermachen kann. Ein UB ist schneller organisiert als eine zusätzliche EV.

Sie können z.B. auf der EV den Anstrich der Fassade beschließen und bereits einen groben Kostenrahmen freigeben. Wenn noch nicht alle Handwerker-Angebote vorliegen, können Sie auf der EV beschließen, die Auswahl der Handwerker und die Festlegung eines Kostenrahmens per Umlaufbeschluss nachzuholen – nun können Sie regeln, dass für diese Auswahl eine einfache Mehrheit ausreichen soll. Für diesen Fall ist die Neuerung im WoEigG gedacht. Das Sonderrecht gilt für den Einzelfall – und kann oftmals schon sehr weiterhelfen. Sie können aber nicht beschließen, dass von nun an jeder Umlaufbeschluss der Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit gültig werden soll.

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Was bedeutet eigentlich „ordnungsmäßige Verwaltung“?

Oft wird der Begriff „ordnungsmäßige Verwaltung“ dahingehend falsch verstanden, dass einzelne Eigentümer dem Verwalter für bestimmte Maßnahmen gerne Anweisungen geben möchten, sich sofort und kurzfristig um die Umsetzung kümmern müsse, ohne die anderen Eigentümer zu fragen. Das ist aber nur teilweise richtig.

Ordnungsmäßig ist die Verwaltung dann, wenn sie dem „billigen Ermessen“, also dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer dient, so steht es in § 18 WoEigG. Also Maßnahmen, die man von einer ordentlichen, normalen WEG-Verwaltung erwarten kann, und die dem gewöhnlichen Interesse von Wohnungseigentümern im Allgemeinen entsprechen. Sie sehen schon: Es ist ein Begriff mit viel Definitionsspielraum. Die Rechtsprechung sagt: Etwas zählt zur ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn es aus neutraler, objektiver Sichtweise betrachtet für die Gesamtheit der Eigentümer grundsätzlich nützlich ist, wobei die individuellen Umstände und auch die finanziellen Verhältnisse der WEG zu würdigen sind.

Sie als Eigentümer können von der Gemeinschaft Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen und notfalls auch gerichtlich einfordern. Dass die WEG vom Verwalter repräsentiert wird, bedeutet aber nicht, dass dieser sofort loslegen muss, wenn ein Einzelner etwas von ihm verlangt, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Denn man darf nicht vergessen, dass der Verwalter alleine keine Entscheidungen treffen darf, z.B. einen Handwerker zu beauftragen und Geld für eine Reparatur auszugeben. Wenn es kein Notfall und keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung ist, bleibt die Entscheidung immer noch bei der Eigentümerversammlung.

Der Unterschied liegt darin, dass die Eigentümerversammlung nicht unbegründet „nein“ sagen und einen Beschlussantrag ablehnen kann, wenn die Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Als Wohnungseigentümer haben Sie nämlich einen Anspruch darauf, dass bestimmte Dinge gemacht werden, die „dazugehören“, ansonsten können Sie sie auch gerichtlich durchsetzen.

Und warum müssen diese trotzdem von der EV beschlossen werden? Das liegt daran, dass die EV sich mit dem „ob“ und mit dem „wie“ auseinandersetzen muss. So gehört bspw. die „ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ zur ordnungsmäßigen Verwaltung, sagt § 19 WoEigG. Aber über die Fragen, wie im vorliegenden Fall das Gemeinschaftseigentum erhalten werden soll, wer den Auftrag bekommt, was es kosten darf und wie es finanziert wird, darüber entscheidet die Eigentümerversammlung – und nicht Verwalter, Beirat oder ein betroffener Eigentümer. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört auch die Jahresabrechnung, die der Verwalter ohne weitere Aufforderung in der ersten Jahreshälfte aufstellen sollte, um auf dessen Basis die Abrechnungsspitze zu beschließen.

Auch über Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung muss ein Beschluss gefasst werden, aber die WEG darf die Maßnahme nicht unbegründet ablehnen. Man kann sich im Einzelfall bestimmt darüber streiten, wann etwas zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört oder nicht. Es muss eben im Sinne der Gemeinschaft der Eigentümer sein. Und weil das so ein schwammiger Begriff ist, liefert der Gesetzgeber im WoEigG mehrere Beispiele:

Aufstellen einer Hausordnung,
ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
Abschluss einer Gebäude-Sachversicherung sowie einer Haftpflichtversicherung,
Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,
Aufstellen von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung,
Einberufung der Eigentümerversammlung,
Ihnen Einsicht in Verwaltungsunterlagen gewähren,
usw.

Somit sind diese Verwaltungsmaßnahmen schon einmal definiert und Sie können einen Anspruch geltend machen, damit diese beschlossen werden. Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Auch weitere Maßnahmen, die dem „billigen Ermessen“, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer dienen, entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Was das ist, hängt stark von Situation und Eigentümergemeinschaft ab. Natürlich bietet so eine schwammige Definition viel Spielraum für Interpretationen, weil der Gesetzgeber die Türe für weitere Maßnahmen offenhalten wollte. Damit wurde in Kauf genommen, dass viele Diskussionen, Literatur und Rechtsprechung entstehen.

Ordnungsmäßige Verwaltung bedeutet also nicht, dass Sie kurzerhand an den Verwalter herantreten können, wenn Sie einen Wunsch haben, und dass der Verwalter dann sofort so handeln muss. Er muss in diesen Fällen auf jeden Fall handeln, aber er darf die anderen Eigentümer nicht umgehen. Er muss die Eigentümerversammlung nach dem „ob“ und dem „wie“ fragen.

Grundrechte von Wohnungseigentümern in der Coronapandemie

Wenn man sowas liest, dreht sich einem der Magen um. Amtsgericht Lemgo, Urteil vom 24.08.2020 – 16 C 10/20. Worum streiten die sich? Der WEG-Verwalter hat alle Wohnungseigentümer von der Eigentümerversammlung ausgeladen – und die Versammlung trotzdem durchgeführt. Moment, Eigentümerversammlung ohne Eigentümer? Richtig gelesen.

Das Gericht hat diesen hirnverbrannten Unsinn zum Glück sofort kassiert. Alle gefassten Beschlüsse sind nichtig.

Zur Sachlage: Jeder Eigentümer hat bestimmte Grundrechte, die man ihm nicht nehmen kann. Dazu gehören Teilnahme-, Rede- und Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung.

Andererseits muss ein Beschluss, damit er gültig ist, in der Einladung stehen. Man kann sich also nicht spontan irgendwas ausdenken, was man dann kurzerhand „beschließt“. Gut so. Verbraucherschutz davor, überrumpelt zu werden. Trotzdem erfolgt auf jeder Eigentümerversammlung immer ein Gedankenaustausch, der so nicht in der Einladung stand. Diese kollektive Willensbildung ist sehr wichtig. Und in der aktuellen Coronazeit ist das nicht unbedingt einfacher, vor allem bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften. Wenn Sie sich überhaupt treffen, müssen Sie die Abstands- und Hygienemaßnahmen einhalten, sonst gibt’s Ärger mit dem Gesundheitsamt.

Der „geschulte“ Verwalter wollte es sich jedenfalls einfach machen.

Er lud zur „Eigentümerversammlung im Vollmachtsverfahren“ in sein Büro ein. Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass sein Büro jedoch wegen der Covid-Pandemie für den Publikumsverkehr geschlossen sei und eine Eigentümerversammlung mit Eigentümern (!) wegen der Kontaktsperre nicht stattfinden darf. Die Eigentümer sollten dem Verwalter lieber Vollmacht erteilen und notfalls ihre Abstimmungswünsche anzukreuzen. Und dann schließt er die Einladung ernsthaft mit „Bitte erscheinen Sie nicht persönlich.“

Der Typ sollte sich wirklich mal Gedanken über seine Berufsvorstellung machen. So unschön die aktuelle Situation auch ist. Teilnahme-, Rede- und Stimmrecht sind jedenfalls elementare Rechte jedes Wohnungseigentümers, die man nicht einfach so aushebeln kann.

Ich weiß natürlich auch, dass es nicht mehr so einfach ist wie früher. Siehe auch hier: Artikel Vorschläge zur (Online- und Offline-) Eigentümerversammlung in der Corona-Zeit

WEG-Reform 2020: Umlaufbeschluss und (Online-) Eigentümerversammlung

Bessere Formalitäten der Eigentümerversammlung

Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:

Die Eigentümerversammlung ist jetzt immer beschlussfähig, egal wie viele oder wenige Eigentümer erscheinen. Auch wenn weniger als 50% der Miteigentumsanteile zur Versammlung erscheinen, ist sie beschlussfähig. (Mit „erscheinen“ meine ich hier: Persönlich oder per Vollmacht oder per Online-Teilnahme.) Die sogenannte „Zweitversammlung“ mit gleicher Tagesordnung zur Erzwingung der Beschlussfähigkeit ist somit Geschichte.

Umso wichtiger ist es, dass die Einladung frühzeitig bei den Eigentümern ankommt. Es ist von jetzt an möglich, die Einladung nur in Textform zu versenden, d.h. per E-Mail anstatt per Brief. Ein guter Verwalter macht beides, denn man sollte berücksichtigen, dass eine Mail leicht im Spam-Ordner landen kann. Dann geht die Einladung zur EV ungesehen verloren. Ein Brief im Briefkasten kann nur schwer übersehen werden.

Die Einladungsfrist wurde von zwei auf drei Wochen verlängert. (Möglicherweise sieht Ihre Teilungserklärung auch eine längere Frist vor.) Die Änderung hätte man sich eigentlich auch schenken können… Die drei Wochen sind eine Soll-Frist. Man kann sie abkürzen, wenn das wegen Dringlichkeit geboten ist.

Unverändert kann man nicht unter „TOP Sonstiges“ irgendetwas „beschließen“, was den Anwesenden gerade einfällt. Alle Tagesordnungspunkte, über die abgestimmt werden soll, müssen in der Einladung stehen, also drei Wochen vorher in den Briefkästen der Eigentümer liegen. Im Sinne des Verbraucherschutzes ist also weiterhin gewährleistet, dass sich jeder Eigentümer ausführlich mit den Tagesordnungspunkten auseinandersetzen kann. Es ist sehr wichtig, dass niemand auf der Versammlung überrumpelt werden kann. Natürlich kann man bei besonders eilbedürftigen Vorgängen die Einladungsfrist abkürzen, also auch hier keine Veränderung.

Vereinfachter Umlaufbeschluss

Was ist überhaupt ein Umlaufbeschluss? Laut WoEigG werden alle Entscheidungen immer von den Eigentümern per Beschluss getroffen, das bedeutet: Auf einer Eigentümerversammlung wird abgestimmt. Bei mindestens 50,01%iger Zustimmung kommt ein Beschluss zustande, die Entscheidung der Eigentümer ist gefallen.

Wenn es schnell gehen soll, kann man einen Beschluss abkürzen. Dann machte man bisher einen „Unterschriftenzettel“, genannt „Umlaufbeschluss“. Der kommt (ohne EV) zustande, wenn 100% (!) der Eigentümer dem Vorschlag des Verwalters zustimmen.

Neu: Seit der WEG-Reform entfällt die Schriftform (Unterschrift aus Tinte). Die Zustimmung können die Eigentümer in Textform erteilen (also per Mail, Fax, Whatsapp, natürlich auch per Brief). So kann man Formen und Fristen verkürzen und sinnvolle Entscheidungen „entkomplizieren“.

Ich persönlich werde keine Beschlussfassung per Whatsapp mitmachen, weil ich nur Emails dauerhaft speichern kann. Bei Whatsapp geht das nicht besonders gut.

Online-Eigentümerversammlung

Ab sofort ist es zulässig, Eigentümer online zu einer ortsgebundenen Versammlung zuzuschalten. Das bedeutet, dass auch eine reine Online-Versammlung zulässig ist, denn: Ein Sonderfall der Online-Zuschaltung zu einer ortsgebundenen Versammlung ist die Online-Zuschaltung aller Eigentümer zu einem Ort, an dem der Verwalter ganz alleine sitzt.

Damit es keine Missverständnisse gibt: Ja, es muss den Eigentümern zumindest möglich sein, persönlich vorbeizukommen. Denken Sie z.B. an ältere Leute, die weder Computer noch Mobiltelefon besitzen und sich deswegen nicht online zuschalten könnten. Andererseits haben 2020 auch sehr betagte Eigentümer ganz einfach an meinen Online-Versammlungen teilgenommen.

Corona hat diese Art der Eigentümerversammlung schon im März ins Rampenlicht gerückt. Zwar war das Gesetz noch nicht gültig, ich habe es aber trotzdem manchmal riskiert – für Beschlüsse ohne große Tragweite. So konnten die Eigentümer bspw. die Jahresabrechnung beschließen, als in der ersten Corona-Welle niemand wusste, ob man sich treffen darf oder nicht. (Siehe Beitrag: „Online-Eigentümerversammlungen in Zeiten von Corona“.)

Voraussetzungen: Eine Online-Plattform mit Passwortschutz oder ähnlicher Zugangsberechtigung (z.B. Cisco Webex). Ein gewisser Mindest-Sicherheitsstandard ist wichtig, um zu gewährleisten, dass nur Leute teilnehmen, die eingeladen wurden. Die Technik ist völlig unproblematisch (z.B. Cisco Webex oder Zoom), weil sie so einfach zu bedienen ist wie WhatsApp. (Siehe Beitrag: „Online-Eigentümerversammlungen in Zeiten von Corona“.)

Unverändert gilt das Gebot der Nichtöffentlichkeit (sowohl Online als auch bei einer „normalen“ EV). Es dürfen grundsätzlich nur Leute teilnehmen, die als Eigentümer im Grundbuch stehen.

Jedenfalls darf kein Fremder im Videochat danebensitzen (geschweige denn dauernd reinreden). Aber der abstrakte Gedanke, dass theoretisch jemand hinter der Kamera sitzen und mithören könnte, macht die Online-EV trotzdem nicht automatisch angreifbar. Und: Spielende Kinder im Hintergrund sind meiner Meinung nach unproblematisch.

Vorteile der Online-EV:

Fernab wohnende Wohnungseigentümer müssen nicht anreisen (z.B. von München nach Düsseldorf).
Es gibt keinen Stress im Berufsverkehr oder wegen der Parkplatzsuche.
Außerdem entfällt die Gebühr für den Versammlungsort.

Rechtssicherheit: Streng genommen muss die Eigentümergemeinschaft erst (auf einer normalen EV) beschließen, dass sie mit einer Online-EV einverstanden ist. Andernfalls wäre eine Anfechtung der Beschlüsse möglich. Bei homogenen und freundlichen WEGs dürfte das aber kein Problem darstellen. Der Verwalter muss wie so oft Fingerspitzengefühl haben. Eigentümergemeinschaften, die sich gerne streiten oder schon mal Beschlüsse angefochten haben, bekommen im Zweifel keine Online-EV und müssen dann eben länger warten. Ich werde für kritische Beschlüsse oder für Entscheidungen von großer Tragweite immer lieber ortsgebundene Eigentümerversammlungen veranstalten, falls das möglich ist.

Die Beschlusssammlung bleibt!

In der Beschlusssammlung findet man alle Beschlüsse aus der Vergangenheit einer WEG. Auch nach neuem Recht muss der Verwalter weiterhin die Beschlusssammlung führen.

Richtig so! Sie ist ein wichtiges Informationsinstrument, vor allem für den Käufer einer Wohnung. (Siehe auch Artikel „Vorselektion von Eigentumswohnungen, Teil 2: Die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen“.) So weiß jeder Interessent schon vor dem Kauf, ob in der WEG ein Hundehaltungs- oder ein Musizierverbot beschlossen wurde, an das er sich halten muss.

Der Aufwand für den Verwalter ist vertretbar. Nach jeder Eigentümerversammlung übernimmt er die Textelemente aus dem Protokoll mit Copy & Paste in die Beschlusssammlung. Beides sind in der Regel einfache Worddateien.

Die „Kennenlern-Eigentümerversammlung“ mit Ihrem neuen Verwalter

Eigentümerversammlung bedeutet eigentlich nur, dass die Eigentümer der WEG sich treffen. Damit so ein Treffen auch Sinn macht, werden in der Regel Entscheidungen per Beschluss entschieden, z.B. zu monatlichen Hausgeldvorschüssen oder zum Anstrich der Fassade. Am Schluss werden unter dem TOP „Sonstiges“ (auch „Ausblick“ genannt) fast immer die Meinungen zu weiteren Themen ausgetauscht, die auf späteren Versammlungen entschieden werden. Es kann aber auch aus anderen Gründen Gesprächsbedarf bestehen, und auch dann macht eine Eigentümerversammlung Sinn, damit Sie sich mit Ihren Nachbarn und der Verwaltung austauschen können. Das kann z.B. nötig sein, wenn Sie sich schon lange vor der Beschlussfassung über eine sehr große Sanierungsmaßnahme gemeinsam Gedanken machen möchten, welche Fragen zu klären sind und welche Wünsche bei der Ausführung berücksichtigt werden sollen.

Ein weiterer Anlass kann auch der Wechsel der Hausverwaltung sein, wenn der neue Verwalter die Themen, Wünsche und Anliegen noch nicht kennt, die in Ihrer Eigentümergemeinschaft beachtet werden müssen. Damit er in Ihrem Interesse handelt, und nicht nach Schema F, ist eine Versammlung zum Kennenlernen sinnvoll. Er muss die Vorstellungen der Eigentümer verstehen, um die Interessen der WEG zu vertreten – und diese sind von Haus zu Haus sehr unterschiedlich.

Unsere Hausverwaltung macht das mit jeder neuen Wohnungseigentümergemeinschaft, um eine Bestandsaufnahme zu haben und sich kennenzulernen. Auf solchen Versammlungen werden keine Beschlüsse gefasst. Es werden die Themen besprochen, die Ihnen wichtig sind, und Sichtweisen und Gedanken ausgetauscht. So eine „Brainstorming-Eigentümerversammlung“ schlagen wir unseren neuen Kunden zu Beginn der Verwaltertätigkeit dringend vor, damit wir die gegenseitigen Vorstellungen und Gedanken besser verstehen. Jeder hat die Gelegenheit, seine Wünsche und Ziele in den Raum zu stellen, und mit dem Verwalter, aber auch mit den anderen Eigentümern zu besprechen. Im Idealfall wird so eine Veranstaltung richtig gut vorbereitet. Jeder hat dem Verwalter im Vorfeld seine Themen genannt, und daraus wurde eine Agenda erstellt. So ist es jedem Eigentümer möglich, sich vor der Versammlung Gedanken zu den Themen der anderen zu machen.

Wenn man es nicht tut…

In den ersten Wochen mit einer neuen WEG klingelt üblicherweise das Telefon ununterbrochen, weil viele Eigentümer ihre Themen bei der neuen Verwaltung platzieren und ihre Situation erklären möchten. Das Problem daran: Das macht jeder einzeln. Bei der Verwaltung finden also etliche Einzelgespräche anstelle einer einheitlichen Kommunikation statt. Jeder sagt etwas anderes. Im besten Fall bleibt „nur“ ungeklärt, wie andere Eigentümer zu dem Thema stehen. Im schlimmsten Fall mündet es in heillosem Chaos, das der Verwalter sortieren muss. „Wir möchten, dass das Treppenhaus neu angestrichen wird.“ Wer ist „wir“? Möchten das wirklich alle Eigentümer?

Seit wir Kennenlern-Versammlungen veranstalten, findet dieses Chaos bei uns praktisch nicht mehr statt. Diese Zusammenkunft konzentriert Wünsche und Vorstellungen der Eigentümer auf einen Abend. Zwar erzeugt dies viel zusätzliche Arbeit bei der Verwaltung, vor allem die Vor- und Nachbereitung, aber das war es dann auch. Auf lange Sicht zahlt es sich vielfach aus. Das restliche Durcheinander entfällt, denn die vielen unkoordinierten Einzelgespräche zwischen Eigentümern und Verwaltung finden nicht mehr statt, bei denen allzu oft jeder Eigentümer etwas anderes sagt.

In der Kennenlern-Versammlung hingegen finden gemeinsame Gespräche statt, die dann ohne positive oder negative Wertung mitgeschrieben werden. Wer hat was gesagt, wer hat welche Meinung und was sagen andere dazu? Dinge werden nicht mehr zehnmal erwähnt, und es gibt auch weniger voneinander abweichende Geschichten. Das Protokoll bekommen alle Eigentümer ein paar Tage später. Nun haben Sie eine genaue Übersicht, welche Meinungen es gibt, welche Maßnahmen sich die Eigentümergemeinschaft wünscht, wo es bereits einen Konsens gibt, oder wo noch Klärungs- und Abstimmungsbedarf herrscht. Sie haben den Überblick und wissen, woran Sie sind.

Vorschläge zur (Online- und Offline-) Eigentümerversammlung in der Corona-Zeit

Düsseldorf, den 29.07.2020. Wie es aussieht, wird die Corona-Situation noch etwas andauern. Selbst wenn Veranstaltungen mit bis zu 50, 100 oder 200 Personen wieder stattfinden könn(t)en, bleibt bei vielen Leuten ein unbehagliches Gefühl. Das gilt auch für die Eigentümerversammlung, selbst wenn es keine „private Spaßveranstaltung“ ist.

Es muss ja irgendwie weitergehen, denn schließlich gelten Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis zum Beschluss auf der Eigentümerversammlung als bloßer Entwurf, der das Papier nicht wert ist. Daher kann (und sollte!) der Verwalter die Guthaben vorher nicht auszahlen und die Nachzahlungen nicht einfordern. Ohne Beschluss hätte er ja keine Rechtsgrundlage. Und vielleicht müssen ja Instandhaltungsarbeiten beschlossen werden, die nicht lange warten sollten? Soll das der Verwalter mal mit dem Beirat klären? Weit gefehlt!

Im WEG-Recht ist allein die Eigentümerversammlung das „konstitutive Organ“. Niemand anders darf Entscheidungen von größerer Tragweite treffen.

Eine Versammlung muss her. Aber wie? Im März 2020 habe ich ja schon einmal über die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung berichtet. Eine Video-Telefonkonferenz, z.B. mit Software wie Zoom oder Webex. Die ist so einfach zu bedienen wie WhatsApp. In der Corona-Zeit haben viele Institutionen verstanden, dass unbürokratische Hilfe wichtiger ist, als sich hinter Formalitäten zu verstecken. Und auch in der Verwalterbranche ist die Online-EV zu einer beliebten Idee geworden. Trotzdem ist sie (zumindest bis zum neuen WoEigG) nicht 100% rechtssicher. Bis dahin könnte man Beschlüsse nach der EV noch eine Zeit lang anfechten. Deswegen werden Verwalter sich nur bei guten Kunden darauf einlassen – oder zumindest dort, wo sie keinen potentiellen „Heckenschützen“ bzw. Anfechtungs-Spaßvogel vermuten. Wer sich als Verwalter die falschen Kunden an Land gezogen hat, der muss nämlich mit teuren Anfechtungsklagen rechnen.

Und egal, wie simpel die Software zu bedienen ist: Was tun, wenn es z.B. viele ältere Leute gibt, die kein Mobiltelefon und keinen Computer haben? Oder wenn die Eigentümer trotz der Vorteile einfach keine Online-EV möchten? Die Form der EV sollte ja nicht vom Verwalter allein entschieden werden, sondern von den Wohnungseigentümern.

Wichtig ist, dass niemand an der Teilnahme gehindert wird.

Wenn eine Online-EV einfach nicht geht oder unerwünscht ist, dann sehe ich (mindestens) die folgenden Möglichkeiten:

Wenn es keine dringenden Themen gibt, könnte man die EV bis auf weiteres ausfallen lassen, denn laut diesem „Notstandsgesetz“ gelten sowohl Verwalterbestellung als auch Wirtschaftsplan auf unbestimmte Zeit weiter. In vielen Fällen kann man das machen, aber es wirkt so inkonsequent.

Man könnte eine Geisterveranstaltung abhalten. Das ging auch schon vor Corona. Vor allem in vielen größeren WEGs ist das häufig zu beobachten. Da sitzt der Verwalter mit einem Bündel Vollmachten alleine im Raum (oder ggf. mit 1 oder 2 Eigentümern) und stimmt über die Jahresabrechnung ab. Voraussetzung: Die Vollmachten müssen auf 50,0001% der Stimmrechte kommen. Und man darf niemandem das Recht nehmen, persönlich zur Versammlung zu erscheinen. Keinesfalls sollte man „voraussetzen“ oder „verpflichten“, seine Vollmacht an Verwalter oder Beirat zu erteilen! Und: Weil man ja nie weiß, wie viele Eigentümer erscheinen werden, muss man den Raum trotzdem lieber zu groß als zu klein buchen.

Bei kleineren WEGs mit weniger als 20 WE könnte man sich auf dem Vorhof, im Garten der EG-Wohnung, in der Tiefgarage oder in einem großen Gemeindesaal der Kirche treffen und eine echte EV mit Masken und Riesenabstand veranstalten. Beschlussfassung über Abrechnung und Wirtschaftsplan und dann gehen alle wieder. Wichtig ist, dass man auf die Umstände achtet. Bei 6 Eigentümern wäre es fahrlässig, ein Treffen in der 8 qm großen Waschküche anzuberaumen, aber wie ist es bei 16 Eigentümern und einer weitläufigen Tiefgarage? Ich hielte die letzte Option für gangbar. Wenn es im und um das Gebäude nicht genug Platz gibt, dann reservieren Sie lieber den Gemeindesaal – auch wenn das mehr kostet. Und man muss natürlich auf die Nichtöffentlichkeit der EV achten, sonst ist jeder Beschluss anfechtbar.

Wenn die Größe der WEG überschaubar ist, sollten Verwalter meiner Meinung nach zuerst den Umlaufbeschluss versuchen, um Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan beschließen zu lassen. Der UB ist eine Art „Unterschriftenzettel“. Formelle Besonderheit: Jeder Wohnungseigentümer, also 100%, müssen den UB unterschreiben, sonst kommt er nicht zustande. Deswegen klappt es meistens nur bei kleineren WEGs. Und nach derzeitigem WoEigG reicht kein Fax oder Scan für die Rücksendung, es muss eine echte Unterschrift aus Tinte sein. Aber warum sollte man es nicht versuchen? Wenn keine größeren Themen zu beschließen sind, sollte man es probieren. Wenn es klappt, dann spart der Verwalter Zeit und kann an weiteren effizienten Ideen für seine Kunden arbeiten.

Welcher Vorschlag Ihnen auch immer am besten gefällt: Bitte denken Sie an Ihren Verwalter, denn im Zweifel haftet er für die Veranstaltung.

Weil man ja nie weiß, wie viele Eigentümer erscheinen werden, muss man den Raum trotzdem lieber zu groß als zu klein buchen.

In meinen ortsgebundenen Veranstaltungen (sofern sie beim besten Willen nicht online stattfinden), müssen die Eigentümer auch während der Veranstaltung ihre Maske oder ihren Schal vor der Nase haben. Sorry, alles andere ist mir zu gefährlich. Zwar teilte der Berufsverband der Hausverwalter erst kürzlich mit, dass ortsgebundene „echte EVs“ (in NRW) derzeit wieder zulässig sind, weil es sich nicht um private „Spaßveranstaltungen“ handelt, aber natürlich unter Einhaltung aller Hygiene- und Abstandsvorschriften! Trotzdem kommt Ihr Verwalter in Erklärungsnot, wenn sich aufgrund seiner Veranstaltung jemand mit Corona ansteckt. Wichtig ist, dass sich auch im Eingangsbereich kein Gedränge bildet. Und auch beim besten Verhältnis der Eigentümer untereinander darf sich niemand die Hand geben. Komme was wolle, zwei Meter Abstand muss (und kann) man immer einhalten. Der Verwalter kann bei dm oder Rossmann für 70 Cent ruhig mal ein paar Tuben Desinfektionsgel kaufen und an die Eigentümer verschenken. … zudem eine tolle Idee für die Kundenbindung!

Herzliche Grüße und bleiben Sie gesund!

Dr. Stephan Walochnik

51 Prozent für alle! Das zweischneidige Schwert der geänderten Mehrheitsverhältnisse

Anders als beim Umlaufbeschluss wurden die erforderlichen Mehrheiten auf der Eigentümerversammlung grundlegend geändert. Mit großem Anlauf hat der Gesetzgeber sowohl die doppelt qualifizierte Mehrheit (bei Modernisierungsmaßnahmen und Änderungen des Umlageschlüssels) als auch die Zustimmung aller Betroffenen (bei baulichen Veränderungen) abgeschafft und gegen die einfache Mehrheit getauscht.

Nun können Sie fast alle Themen auf der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen. Früher gab es für verschiedene Fälle drei unterschiedliche Stimmenmehrheiten:

Im Normalfall konnten Sie Beschlüsse mit einfacher Mehrheit fassen, d.h. mit 50,01 %.
Modernisierungsmaßnahmen – außerhalb von erforderlichen Reparaturmaßnahmen – machten eine sog. doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich,also die Zustimmung von ¾ aller Eigentümer und 50 Prozent aller Miteigentumsanteile.
Dann gab es noch Beschlüsse zu baulichen Veränderungen, bei denen es keine Nein-Stimmen geben durfte. Wenn Sie eine außenliegende Klimaanlage oder eine Markise installieren wollten, haben Sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert und brauchten somit die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die sich potentiell daran stören könnten.

Früher konnte jeder, der sich von einer baulichen Veränderung potentiell beeinträchtigt fühlen könnte, die Maßnahme ablehnen. Der Beschluss kam dann nicht zustande. Selbst die Installation von neuen, außenliegenden Briefkästen erhielt oft nicht die erforderliche Einstimmigkeit. Vor allem in großen Eigentümergemeinschaften fand sich oft jemand, der da so seine „Bedenken“ hatte. Das hat viele Wohnungseigentümergemeinschaften blockiert.

Nun gilt das andere Extrem. Auf einmal können Sie bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschließen. Abgesehen von den Sonderfällen zur Kostentragung, um die es im Abschnitt „Bauliche Veränderungen“ geht, wurde die Hürde für Beschlüsse nun deutlich gesenkt. Einerseits erfreulich, dass ein Einzelner nicht mehr die gesamte WEG blockieren kann. Andererseits ist es jetzt möglich, dass ein einzelner Mehrheitseigentümer praktisch über alles regieren kann, wie er gerne möchte.

Rechtswidriger Beschluss Teil 3: Der gültige Beschluss

Wie geht es denn richtig? Ein Beschluss steht nicht am Anfang, sondern am Ende der Entscheidungsfindung zu einem Projekt. Unabhängig davon sollte die Eigentümergemeinschaft von Anfang an involviert sein. Gespräche zur Entscheidungsfindung sollten in der gesamten Vorbereitungsphase unbedingt stattfinden. Sie dürfen aber nicht mit einer verbindlichen Beschlussfassung verwechselt werden, wie die folgende Abbildung zeigt:

In der ersten Phase äußert jemand ein bestimmtes Thema. Verwalter, Beirat und Eigentümer kommen mit bestimmten Ideen und Wünschen zusammen. Ein professioneller Verwalter sollte bei großen Maßnahmen wie einer Balkonsanierung eine Eigentümerversammlung zur Vorbesprechung veranstalten. Hier werden nun bestehende Probleme geschildert, die die Sanierung überhaupt erforderlich machen, es werden Wünsche und Details vorgetragen, Fragen geklärt und Anregungen ausgetauscht. Außerdem kann man hier schon erkennen, wie die Mehrheit zur Maßnahme steht.

Die Eigentümer müssen eingebunden werden, denn es geht ja um ihr Gebäude und Vermögen. Von der rechtlichen Lage abgesehen, sollte man auch aus moralischen Gründen eine Eigentümerversammlung zum Gedankenaustausch veranstalten, damit jeder Eigentümer seine Vorstellungen äußern kann. Diese erste Versammlung dient dazu, den Rahmen zu erfassen und einen späteren Beschluss vorzubereiten.

Danach muss der Verwalter eine Menge organisieren, z.B. sich bei Fachleuten informieren, Angebote von Handwerkern einholen, ggfs. von einem Fachplaner einen Zeitplan und ein Leistungsverzeichnis erstellen lassen, Kapazitäten bei den Unternehmen abfragen, Vorschläge zu Ausführung und Finanzierung unterbreiten, den Eigentümern die Angebote und einen Preisspiegel zukommen lassen. Möglicherweise gibt es auch in der Zwischenzeit Klärungsbedarf und es wird eine weitere Eigentümerversammlung veranstaltet. Anschließend muss der Verwalter einen Beschluss vorbereiten und die Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung ausarbeiten, auf der die Entscheidung getroffen werden soll.

Auf dieser wird dann abschließend über die Maßnahme gesprochen, die finale Beschlussformulierung erarbeitet und zur Abstimmung gestellt. Am Schluss zählt der Verwalter die Stimmen und „verkündet“ (so steht es im Gesetz), ob der Beschluss zustande gekommen ist oder nicht. Jetzt kann der Verwalter den Auftrag mit einer gültigen Rechtsgrundlage erteilen, ohne dass er das Risiko gefährlicher Schadenersatzansprüche eingehen müsste.

Rechtswidriger Beschluss Teil 2: Heute lassen wir mal den Beirat zahlen

Das Wohnungseigentumsrecht hat eine klare Vorstellung: Alle größeren Entscheidungen trifft die Eigentümerversammlung. Dazu gehören alle wichtigen Details wie Kostenrahmen, Auswahl der Handwerker, Farben oder Sanierungsverfahren. Diese dürfen nicht einfach auf Verwalter oder Beirat delegiert werden. Die Aufgabenverteilung ist klar geregelt:

Der Verwalter muss Entscheidungen vorbereiten – und die WEG informieren. Der Beirat soll den Verwalter bei dieser Vorbereitung unterstützen – aber ebenso wenig mitentscheiden wie der Verwalter selbst (von Notfällen und untergeordneten Themen abgesehen).
Die Eigentümer finden alle Informationen in der Einladung zur Eigentümerversammlung. Sie treffen sich zur EV und fällen eine Entscheidung nach dem Mehrheitsprinzip.
Dann ist wieder der Verwalter an der Reihe, denn er ist verpflichtet, Entscheidungen der EV umzusetzen. Der Beirat soll ihn bei der Umsetzung unterstützen, so steht es im Gesetz

Bei falscher Organisation kann es jedoch vorkommen, dass auf der Eigentümerversammlung nur der grobe Rahmen beschlossen wird und im Nachgang etliche Eigentümer die unterschiedlichsten Details in Einzelgesprächen mit dem Verwalter vorschlagen oder klären möchten. Das Problem daran ist, dass es nun von der Eigentümerversammlung entkoppelte Einzelgespräche gibt, statt einer großen Runde mit anschließendem Konsens. Am Ende einer so unstrukturierten Diskussion trifft oftmals der Beirat die „Entscheidung“, die im rechtlichen Sinne keine ist. Wenn der Verwalter nicht spätestens jetzt schaltet, erteilt er einen Auftrag, dem jegliche Rechtsgrundlage fehlt.

Vielen Leuten ist das nicht klar: Wenn nicht gerade ein Notfall oder eine untergeordnete Angelegenheit vorliegt, ist der Verwalter bei der Auftragserteilung an die Beschlüsse der WEG gebunden. Ohne Beschluss darf er auch keinen Auftrag erteilen. Schlimmstenfalls könnte jemand verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird, da Bauarbeiten ohne Genehmigung der WEG durchgeführt wurden.

Stellen Sie sich vor, Verwalter oder Beirat haben einen Handwerker ausgewählt, der vor Abschluss der Bauarbeiten Insolvenz anmeldet. Vielleicht wurde sogar bereits eine Anzahlung überwiesen. Das Geld ist verloren. Wenn die Eigentümerversammlung die Entscheidung getroffen hätte, hätte die WEG auch die Konsequenzen gemeinschaftlich tragen müssen. Wenn aber nur Verwalter und Beirat über die Köpfe der anderen hinweg das Unternehmen ausgesucht haben, haben sie den Schaden verursacht. Die WEG könnte Ansprüche geltend machen, denn sie war in den Entscheidungsprozess nicht involviert. Wenn das Geld weg ist, zahlt es schlimmstenfalls derjenige, der entschieden hat.

Hat der Beirat dem Verwalter die Anweisung erteilt, einen bestimmten Handwerker zu beauftragen, ist das eine sehr unangenehme Situation. Während der Verwalter nach § 27 WoEigG immerhin bei Themen von untergeordneter Bedeutung und in Notfällen Entscheidungen treffen darf, sind dem Beirat Entscheidungen per Gesetz nicht erlaubt. Er unterstützt den Verwalter lediglich bei seinen Aufgaben (§ 29 Abs. 2 WoEigG). Wenn er sich darüber hinwegsetzt, und es dann zu einer solchen Situation kommt, muss er dafür geradestehen. Im schlimmsten Fall zahlt der Beirat die Wiederherstellung aus eigener Tasche. Die Beirats-Haftpflichtversicherung ist auf dessen gesetzliche Befugnisse beschränkt: Anweisungen oder Aufträge zu erteilen gehört nicht zu seinem Job. Von Fahrlässigkeit kann also keine Rede sein. Und auch der Verwalter muss seinen Beruf beherrschen und sollte das wissen. Man sollte die Entscheidung lieber dort lassen, wo sie hingehört: In der Eigentümerversammlung.

Weiter geht es hier mit Teil 3

Rechtswidriger Beschluss Teil 1: Das kann teuer werden

„Wir reden auf der Eigentümerversammlung mal darüber und dann sehen wir weiter“. Zu Ende planen kann man ja auch später – das ist ein weit verbreiteter Mythos. Zum Beispiel eine Balkonsanierung, also eine größere und komplexe Maßnahme, die man nicht mit ein paar Sätzen vollständig erklären kann. In der Realität wird auf der Eigentümerversammlung oftmals nur eine Art „Überschrift“ beschlossen: „Sanierung der Balkone“, also ein ganz grober Rahmen ohne richtige Aussagekraft. Kein Hinweis auf Kosten oder Finanzierung. Als Grundsatz ist es natürlich sinnvoll, ein Projekt mit einer Besprechung auf der EV zu beginnen, um miteinander zu reden und das Meinungsbild der Mehrheit zu erfahren und eine gemeinsame Richtung zu finden.

Weitere Details kann man durchaus im Nachgang klären, sie müssen dann aber von einer weiteren Eigentümerversammlung bestätigt werden. Dieser zweite Beschluss unterbleibt oftmals, was zu erheblichen Konsequenzen für die beteiligten Verwalter und Beiräte führen kann. Es wird übersehen, dass die Eigentümerversammlung (und nicht der Beirat) über alle Details entscheiden muss. Eine Angelegenheit auf mehrere Versammlungen bzw. Beschlüsse aufzuteilen, ist vielleicht nicht unbedingt effizient, aber WEGs sind aufgrund ihrer Rechtsform eben verhältnismäßig träge, verglichen mit einer Einzelperson, der ein Mehrfamilienhaus alleine gehört. Ein Projekt in Teilabschnitten auf mehreren Eigentümerversammlungen zu beschließen, kann in vielen Fällen ein guter Kompromiss sein. Viele Informationen können und müssen zu Beginn der Planungsphase noch gar nicht vorliegen – sie müssen erst eingeholt werden. Damit ein Beschluss die rechtlichen Bedingungen einhält, muss die Sache an sich erstmal klar definiert werden – alle wesentlichen Details müssen Gegenstand des Beschlusses sein. Bei einem Anstrich des Treppenhauses gehört dazu z.B. der Farbton – und bei einer Balkonsanierung der zu verwendende Fußbodenbelag. Aber auch der Kostenrahmen, die zur Verfügung stehenden Handwerker, das geplante Zeitfenster und die vorgeschlagene Art der Finanzierung, z.B. aus der Rücklage oder per Sonderzahlung. All das muss klar definiert und von der Versammlung abgesegnet werden. Vorher darf kein Auftrag erteilt werden.

Ob ein Beschluss gültig ist, können Sie wie folgt prüfen:

Würde der Verwalter morgen abspringen, könnte jemand, der nicht auf der Versammlung dabei war, den Beschluss aus dem Protokoll deuten und ohne Rückfragen umsetzen? Wenn Sie diese Frage mit „ja“ beantworten können, ist der Beschluss höchstwahrscheinlich gültig und rechtssicher. Am Beispiel „Sanierung der Balkone“:

„Die Balkone“ – über welche Balkone reden wir, alle Balkone? Nur die Straßenseite, nur die Rückseite, oder die Balkone im DG? Der Beschlussgegenstand muss genau definiert sein.
Was genau soll „Sanierung“ eigentlich heißen? Sollen aus optischen Gründen neue Fliesen gelegt oder die alten wiederverwendet werden? Sollen die Brüstungen der Balkone angestrichen werden? Oder geht es um die Sanierung der Abdichtungsschicht, weil sich an den Unterseiten der Balkone Feuchtigkeitsspuren zeigen? Geht es um die fachgerechte Herstellung eines vernünftigen Gefälles? Auch das gehört zur Beschreibung des Vorhabens, über das alle Eigentümer informiert werden müssen und schließlich abstimmen. Ohne eine vernünftige Planung durch einen Fachmann werden solche Fragen oft gar nicht erst gestellt.
Gibt es ein Leistungsverzeichnis und einen Zeitplan, in dem die auszuführenden Arbeiten zumindest grob definiert sind?
Wie hoch sind die Kosten und wer bezahlt sie? Wie werden die Kosten auf die Eigentümer verteilt? Gibt es Wohnungen, die von den Kosten ausgenommen werden? Gibt es eine Sonderumlage oder geht alles zu Lasten der Rücklage?
Welche Handwerker stehen zur Auswahl?
Gibt es weitere wesentliche Details, die vor Auftragsvergabe geklärt werden müssen? Zum Beispiel die Fliesenfarbe vom neuen nach erfolgter Sanierung?

Die Fragen können ganz unterschiedlich sein. Auch wenn das jetzt vielleicht ein paar sehr detailverliebte Beispiele gewesen sind – alles Wesentliche muss vor Auftragserteilung geklärt werden. Unzulässig wäre es jedenfalls, wenn nur eine sehr diffuse Grundsatzentscheidung auf der EV getroffen und alles weitere „später“ durch den Beirat geklärt wird. Leider passiert genau das in der Realität häufig, daher müssen sich so viele Gerichte mit WEG-Sachen beschäftigen. Die Vorgehensweise, die in folgender Grafik abgebildet ist, ist nicht erlaubt..

Juristen sprechen von „fehlender inhaltlicher Bestimmtheit“, wenn der vermeintliche „Beschluss“ sehr ungenau ist und viele Fragen offenlässt. Erst recht darf die Entscheidung nicht an den Beirat delegiert werden. (Obwohl ich das bei Kleinigkeiten sogar befürworte, weil es sinnvoll ist und viel Aufwand erspart.) Weil bei so einer Beschlussfassung vieles unklar bleibt, sollen plötzlich Dinge, die eigentlich für die Versammlung gedacht sind, plötzlich im Nachgang mit dem Beirat „auf dem kurzen Dienstweg“ geklärt werden. Dies ist grundsätzlich sogar nachvollziehbar, um nicht jedes Thema unnötig aufzublähen. Jedoch kommen dabei vielleicht neue bzw. zusätzliche Ideen ans Tageslicht, die vorher niemandem eingefallen sind, aber jetzt noch reingemogelt werden sollen. Es kommt zu unzähligen Einzelgesprächen, die aber weder offiziell noch bindend sind. Große Unruhe kommt auf. Das Problem daran ist, dass nicht alle Eigentümer an den Einzelgesprächen beteiligt sind oder sie überhaupt mitbekommen. Außerhalb der EV können Sie mit Ihren Nachbarn keinen gemeinsamen Konsens mehr finden. Daher gehören Änderungswünsche, zusätzliche Ideen und erst recht die finale Entscheidung in die Eigentümerversammlung.

Ohnehin fehlt dem Verwalter ohne Beschluss die Rechtsgrundlage für jegliche Auftragserteilung. Wenn der Beschluss ungenau ist und viel Interpretationsspielraum hergibt, begibt sich der Verwalter auf dünnes Eis. Die Eigentümer bezahlen es und müssen daher auch die Entscheidung treffen. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keine kurzen Dienstwege – zumindest nicht für Angelegenheiten von großer Tragweite. Solange nichts passiert, wird niemand sich beschweren. Gefährlich wird es, wenn die Eigentümer die Kosten und Konsequenzen einer Maßnahme während der Versammlung nicht absehen können, aber später davon überrascht werden und nicht bereit sind, diese zu tragen. Was passiert, wenn sie ihre Entscheidung dann revidieren möchten? Oder wenn jemand mit der Arbeit auf der Baustelle nicht zufrieden ist? Wenn die getroffenen Regelungen angreifbar sind, kann es schnell zu rechtlichen Schritten gegen Verwalter oder Beirat kommen. Eine fachmännische Balkonsanierung nach den Regeln der Technik kann schnell 8.000 EUR und mehr pro Balkon kosten. Mit der Überschrift „Sanierung der Balkone“ – ohne weitere Informationen – wird das nicht jedem sofort klar. Vielleicht hat auch der Verwalter nicht genau hingesehen, sich verrechnet und jetzt wird eine Sonderumlage fällig? Dann ist Ärger vorprogrammiert. Wenn jemand erst im Nachgang von dieser Kostendimension erfährt, ist es gut nachvollziehbar, dass er seine Stimme vielleicht zurückziehen möchte. Spätestens, wenn es vor Gericht geht und ein Richter einen solchen unfertigen Beschluss sieht, hört der Spaß auf. Vielleicht wurden bis dahin auch schon Handwerker beauftragt, die nun auf der Bezahlung der beauftragten Leistung bestehen? Für diese Kosten muss dann jemand geradestehen. Das muss nicht sein und kann leicht vermieden werden.

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