Investition in Eigentumswohnungen - Die Eigentumswohnung

Beispiel 1, Fortsetzung: Ein „Missverständnis“ des Maklers bei den Mieteinnahmen.

Das Haus in Schwalmtal. Fortsetzung:

Spätestens jetzt müssen Sie die Daten verifizieren! In den Maklerverträgen bzw. im Exposé steht ja meistens: „Die Angaben wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Angaben ohne Gewähr.“ Wenn die Mieteinnahmen nicht stimmen, so wie bei diesem Objekt hier, dann haftet der Makler nicht dafür. Schlimmer noch: Sie schulden ihm seine Provision trotzdem!

Was kann passieren? Nach Unterschrift des Notarvertrags bekommen Sie viel weniger Miete, als im Exposé stand! Das ist dann Ihr Problem.

Die vertraglich vereinbarten Kaltmieten finden Sie in den Mietverträgen, die der Makler Ihnen zur Verfügung stellen muss, aber selten jemand liest. Das kann ins Auge gehen. Dabei sind die Mieten doch so leicht zu kontrollieren!

Ein Blick in die Mietverträge zeigt, dass etwas nicht stimmt!

Hätten Sie sich auf das Exposé verlassen, hätten Sie sich über die niedrigen Mieteinnahmen auf Ihrem Konto gewundert. Der Makler haftet nicht für das „Missverständnis“ und hätte seine Provision in voller Höhe bekommen! Deswegen müssen Sie die Mieteinnahmen (sowie alle anderen Daten) unbedingt überprüfen (lassen).

Hier fehlte ein Drittel an Mieteinnahmen. Im Gespräch mit dem Makler bedauerte er das „Missverständnis“, aber plötzlich reden wir über ganz andere Zahlen. Schließlich wollte er das Haus ja auch loswerden, damit er seine Provision verdient.

Rechnen wir neu – auf Basis der neuen Zahlen: Wir setzen nur noch 1.005 EUR Kaltmiete an, die rechtsgültig in den Mietverträgen vereinbart ist.

Der maximale Kaufpreis liegt bei rund 175.000 EUR. Im Exposé wurden 419.000 EUR vorgeschlagen! Bei dem Preis hätte sich die Immobilie niemals gerechnet. Heutzutage bekommt man deutlich weniger als vor zwei Jahren, das ist vielen noch nicht klar. Die Käufer müssen rechnen und bleiben aus.

Fazit: Es hat sich am Immobilienmarkt sehr viel getan. Der Zins – der Preis des Geldes hat sich von einem auf vier Prozent vervierfacht. Sie müssen die vierfache Gebühr an die Bank bezahlen, wenn Sie sich Geld leihen.

Im Gegensatz zu selbstgenutzten Immobilien, wo es um emotionale Aspekte geht, müssen Investoren bei Kapitalanlagen wirklich rechnen, und in vielen Fällen lohnt sich eine Immobilie nicht mehr – das weiß aber auch der Makler und der Verkäufer. Es ist Zeit, wieder zu verhandeln!

Beispiel 1: Cashflow-Berechnung: Wie Sie aus den Mieteinnahmen die Preisobergrenze berechnen.

Ich zeige Ihnen in diesem Artikel, wie Sie rechnen müssen, bis zu welchem Preis sich das Haus selber. Ich zeige Ihnen, wie Sie aus Mieteinnahmen und Zins den maximal tragbaren Kaufpreis errechnen, bis zu dem sich das Geschäft noch lohnt.

Beispiel eins: Ein schönes Dreifamilienhaus in Schwalmtal. Weil der Makler nicht haftet, dürfen Sie ihm auch nicht blind vertrauen. In diesem realen Beispiel hat er sich nämlich aus Versehen „verrechnet“.

Ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – als Investment sind Immobilien nur zu gebrauchen, wenn Sie als künftiger Eigentümer nicht draufzahlen.

Deswegen muss die Kaltmiete die Kreditrate tragen. Punkt. Lassen Sie den Makler ruhig von zukünftiger Wertsteigerung fantasieren oder Ihnen irgendwas von Steuervorteilen erzählen – unterm Strich muss die Kaltmiete die Kreditrate und alle Reparaturen zahlen. So einfach ist das. Wenn Sie aus ideellen Gründen mehr zahlen, z.B. weil Sie die Gegend oder das Haus so schön finden, tun Sie das gerne. In diesem Artikel geht es aber nur um die finanzielle Vorteilhaftigkeit.

Das Beispiel: Dieses Haus in Schwalmtal habe ich mir im April 2023 angeschaut. Der Makler schickt Ihnen meistens eine Übersicht, die so oder so ähnlich wie die folgende Tabelle aussieht:

Es gibt bei Anlageobjekten sehr viel zu analysieren. Da es in diesem Artikel um die grundlegenden Basics geht, betrachten wir mit den einfachsten Daten, die finanziell wichtig sind, nämlich:

Das wichtigste sind die monatlichen Kaltmieteinnahmen. Laut Exposé sind es 1.496 EUR pro Monat.

Heiz- und Betriebskosten sind weniger wichtig, weil Sie diese an die Mieter weitergeben können. Darunter versteht man z.B. Strom, Versicherungsprämien, Müllabfuhr, Hausmeister etc.

Kaltmiete plus (Heiz- und) Betriebskosten bezeichnet man in der Regel als „Warmmiete“. Da Sie aber Heiz- und Betriebskosten an die Versorger abgeben müssen, ist nur die Kaltmiete für Sie interessant.

Übrigens: Neuerdings sind auch die Heizung und die Klasse vom Energieausweis wichtig, da neue Energieeffizienzgesetze auf uns zukommen. Wohngebäude in der EU wird man bis 2033 auf Energieeffizienzklasse D hochsanieren müssen. Haus und Grund rechnet (ziemlich pauschal) mit 1.500 EUR pro qm Wohnfläche, was natürlich von Haus zu Haus unterschiedlich ausfällt. Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen (auf Ihre Kosten!) ausgetauscht werden. Ab 2024 ist der Einbau einer reinen Öl- oder Gasheizung nicht mehr zulässig. Ein Anschluss an das Fernwärmenetz oder der Einbau einer Wärmepumpe kostet erheblich mehr!

Gehen Sie zuerst zur Bank:

Sie müssen zuerst Ihre Annuität kennen! Darunter versteht man die monatliche Rate an die Bank. Vereinbaren Sie zu Beginn Ihrer Immobiliensuche einen Termin mit der Bank. Lassen Sie eine Kreditwürdigkeitsprüfung durchführen und fragen Sie, welche Kaufpreise die Bank finanzieren würde. Es macht keinen Sinn, ein Mehrfamilienhaus von 1,3 Mio. EUR anzusehen, wenn die Bank nicht mitmacht, weil Ihre Ersparnisse oder Ihr Einkommen zu niedrig sind. Daher müssen Sie diesen Rahmen als erstes klären.

Ziel des Gesprächs sind die aktuellen Konditionen, v.a. Zins und Tilgung. Im Beispiel vom April 2023 habe ich von unserer örtlichen Sparkasse folgende Konditionen genannt bekommen:

Das ist die wichtigste Zahl! Egal, wie es mit der Vermietung läuft, die Rate von (jährlich) 6,2 % des Kaufpreises müssen Sie jeden Monat an die Bank überweisen. Der Kreditvertrag ist bindend. Ihre Kaltmieteinnahmen müssen in der Lage sein, diese Annuität zu tragen. Das können Sie im Dreisatz ausrechnen:

Wenn Sie einmal alle Daten haben, ist die Rechnung wirklich sehr einfach und kann ganz einfach mit dem Taschenrechner erledigt werden: Die Jahreskaltmiete von 17.925 EUR muss der Rate an die Bank entsprechen. Wenn die Kreditsumme 289.113 EUR beträgt, dann zahlen Sie jährlich 6,2% davon an die Bank, und das sind 17.925 EUR!

Auch die Tilgung müssen Sie einrechnen!

Richtig. Alles, was Ihr Portemonnaie verlässt, auch die Tilgung, müssen Sie einrechnen! Das Anlageobjekt ist ein Zinshaus. Es muss sich selber tragen und alle Geldabflüsse kompensieren. Alles andere ergibt aus finanzieller Sicht überhaupt keinen Sinn.

Der Preisvorschlag aus dem Exposé (419.000 EUR) ist viel zu hoch. Solche Zahlen sind zwar noch in den Köpfen von Verkäufern und Maklern, aber sie kommen aus einer anderen Zeit, als das Geld mit 1% Zinsen noch billig zu haben war. Jetzt liegen sie bei 4%. Kein Wunder, dass vielerorts die Käufer ausbleiben.

Der maximale Preis, bei dem es sich noch lohnt, liegt bei 289.113 EUR. Das ist übrigens der Gesamtpreis incl. Erwerbsnebenkosten! Wenn Sie die Immobilie kaufen, zahlen Sie nämlich noch folgende „Überführungskosten“:

Den maximal tragbaren Preis müssen Sie entsprechend bereinigen. Im Dreisatz geht das ganz einfach:

Am Ende der Rechnung ist klar: Die 419.000 EUR aus dem Exposé sind im Jahr 2023 illusorisch. Sie können dem Verkäufer etwa 260.500 EUR bieten. Bei diesem Preis würde sich die Immobilie bei den aktuellen Mieteinnahmen gerade eben selber tragen. Reparaturen und Modernisierungen sind nicht einmal eingerechnet! Mit diesem Preis gehen Sie in die Verhandlung und Sie werden sich wundern, was 2023 wieder alles möglich ist.

Lohnt sich die Investition in Immobilien? Wirtschaftlichkeitsrechnung am Praxisbeispiel Mehrfamilienhaus

April 2023. Ich fahre durch die Republik und versuche, 100.000 EUR unterzubringen. Gekoppelt mit einem Annuitätendarlehen möchte ich mit diesem Geld mein erstes eigenes Mehrfamilienhaus kaufen. Die Zeiten haben sich gewandelt: Als Käufer haben Sie momentan eine sehr gute Verhandlungsposition. Sie können im Moment auch mit weitaus weniger Geld sehr gute Geschäfte machen, solange Sie einen festen Job haben und damit kreditwürdig sind.

Aber was für eine Immobilie muss ich kaufen und wie kann ich berechnen, ob sich das lohnt? Auf welche Fallstricke muss ich achten?

Und wie berechne ich, ob sich eine Immobilie lohnt?

Mit realen Praxisbeispielen möchte ich Ihnen zeigen, worauf Sie achten müssen und wie man rechnet. Dazu erscheinen in den nächsten Tagen hier mehrere Videos und Artikel.

Wenn Sie in der Umgebung von Düsseldorf wohnen, berate ich Sie gerne auch beim Kauf einer konkreten Immobilie. Melden Sie sich gerne per Mail.

Die Ausgangslage:

Auf einmal können Sie beim Immobilienkauf wieder verhandeln. Wer bei Immoscout seine Wohnung inseriert, staunt nicht schlecht, dass sich keiner mehr meldet, während vor zwei Jahren das Telefon ununterbrochen geklingelt hätte. Als Käufer mussten Sie vor kurzer Zeit noch eine Finanzierungsbestätigung und am besten noch einen notariellen Kaufvertrag mitbringen, um überhaupt zur Besichtigung eingeladen zu werden. Davon keine Spur mehr…

Das hat mehrere Ursachen:

Mit der Zinswende ist die Zeit des billigen Geldes vorbei. Der Zins ist der Preis des Geldes, das die Bank Ihnen für die Investition leiht. Und der hat sich von 1% auf 4% nun vervierfacht. Immobilienpreise müssten sich daher mathematisch gesehen vierteln, oder nicht? Geld hat wieder einen Preis – und als Käufer müssen Sie intensiv rechnen, ob sich eine Investition lohnt. Wie geht das?
Der Krieg in der Ukraine hat die Rohstoffpreise – und damit auch Ihre Heizkosten – auf eine Berg- und Talfahrt geschickt. Im Winter sind die Gaspreise in Düsseldorf von 5 auf 15 Cent pro kWh gestiegen. Derzeit liegen sie wieder bei etwa 10 Cent. Wo werden sie nächstes Jahr stehen? Keiner weiß es. Ein großes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung mit 140 qm kaufen? Derzeit wohl eher nicht. Käufer halten sich zurück.
Was seit den 70ern klar ist, wird nun übers Knie gebrochen. Kinderbuchautor und „Star-Betriebswirt“ Robert Habeck schreibt nun auch Gesetzestexte und ruiniert unsere Immobilienwerte. Ab 2024 dürfen nur noch Heizungen mit mindestens 65% erneuerbaren Energien eingebaut werden. Klar dürfen Sie jetzt noch schnell eine neue Gasheizung einbauen, die müssen Sie aber nach dem neuen GEG nach 15 Jahren wieder rausrupfen. In der EU müssen bis 2033 alle Wohngebäude auf Energieeffizienzklasse D hochsaniert werden. Ziffer D auf Ihrem Energieausweis entspricht der Wärmeschutzverordnung von 1982. Bei vielen älteren Gebäuden stehen somit kostenintensive Investitionen in Heizung und Dämmung an. Die Kosten sind oftmals unkalkulierbar.

Aus diesen Gründen verbreitet sich auf dem Immobilienmarkt eine Schockstarre. Die meisten Käufer sind verunsichert und halten sich zurück. Aber es gibt immer noch Leute, die ihre Immobilien verkaufen möchten oder müssen. Und es werden täglich mehr. Bei ihnen macht sich die Panik breit, weil die Käufer ausbleiben.

Niemand fragt mehr an. Zudem fangen viele Besitzer plötzlich an zu rechnen. Was passiert, wenn meine Zinsbindung ausläuft? Wo liegt die Rate bei 4% Zinsen? Kann ich mit den Mieteinnahmen meine Anschlussfinanzierung decken? Wie viel EUR könnte ich noch für meine Wohnung bekommen? Ist die Energieeffizienzklasse schlechter als D? Fällt der Wert weiter, wenn ich abwarte?

Und so kommen derzeit immer mehr Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser auf den Markt.

Zurück zu meinen 100.000 EUR. Deshalb flitze ich gerade durch die Republik (besser gesagt: durch den linken Niederrhein) und schaue mir Schnäppchen an. Davon gibt es gerade sehr viele.

Aber kann man einfach irgendeine Wohnung kaufen? Nein! Sie müssen gut rechnen. Und auf viele Sachen achten.

Dies zeige ich Ihnen anhand mehrerer Praxisbeispiele, die allesamt real sind. Ich habe alle genannten Immobilien selbst besichtigt. Es sind reale Beispiele. Unter Rücksicht auf die persönlichen Belange der Verkäufer wurden natürlich sämtliche Adressen und sonstige Daten zensiert oder geändert.

Einmal habe ich einen gefälschten Energieausweis aufgedeckt.
Einmal wurden die Mieteinnahmen um ein Drittel zu hoch angesetzt.
Natürlich alles nur „Missverständnisse“, das ist sicher.

Wie Sie rechnen müssen, und worauf Sie achten müssen, das zeige ich Ihnen in den nachfolgenden realen Praxisbeispielen, die ich in den nächsten Tagen hier veröffentliche. Dazu kommen ein paar YouTube-Videos.

Ich wünsche Ihnen viel Spaß und Unterhaltung.

Beispiel 1: Cashflow-Berechnung: Wie Sie aus den Mieteinnahmen die Preisobergrenze berechnen

Beispiel 1, Fortsetzung: Ein „Missverständnis“ des Maklers bei den Mieteinnahmen

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Härtefall: Eigentumswohnungen mit Gasetagenheizung

„Wer keinen Umsatz macht, ist noch lange nicht pleite“. Mit diesen oder ähnlichen Worten imponierte Star-Betriebswirt und Wirtschaftsminister Robert Habeck vor kurzem dem Publikum einer Talkshow. Als Bezieher konjunkturunabhängiger Bezüge nimmt er es nun mit der SHK-Branche auf und verordnet ihr eine Hauruck-Aktion, die sich gewaschen hat, um sie auf die neue Deutschlandgeschwindigkeit einzuschwören. Wird sein Entwurf beschlossen, dürfen ab Januar 2024 keine reinen Öl- oder Gasheizungen mehr neu eingebaut werden.

In Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen wird das zum Problem. Wenn in jeder Eigentumswohnung eine eigene Heizung verbaut ist, müssen sich viele unterschiedliche Besitzer abstimmen. Dieser Heizungstyp läuft mit 100% fossilen Energien – und somit gar nicht regenerativ. Wie sollen die einzelnen Wohnungen den 65%-Anteil schaffen? Ohne Dach (solar) oder Garten (Geothermie) ist es den Wohnungseigentümern nur schwer möglich, die Gasetagenheizung zu 65% mit erneuerbaren Energien zu ergänzen. Da diese Heizungsform zudem weit verbreitet ist, soll in solchen Gebäuden eine Härtefallregelung greifen:

Die Pflicht, zu 65% „erneuerbar“ zu heizen, entsteht in diesen Häusern frühestens, wenn die allererste Gasetagenheizung kaputt geht.
Dass nicht alle übrigen Eigentümer sofort etwas ändern, hat der Gesetzgeber verstanden, daher soll es drei Jahre Zeit geben, um zu überlegen, ob man auf eine zentrale Heizung mit 65% erneuerbaren Energien umsteigen möchte.
Offenbar kennt der Gesetzgeber sich inzwischen aus, denn: Wenn die WEG bis dahin keine Entscheidung trifft, bekommt sie weitere drei Jahre Zeit, um das gleiche nochmal zu überlegen.
Nachdem die erste Gasetagenheizung kaputtgeht, hat man also sechs Jahre Zeit, um zu überlegen, wie man 65% erneuerbare Energien zentral oder dezentral erreichen möchte.
Was der Entwurf (zumindest bisher) offenlässt: Bis dahin kann man weiterhin mit normalem Erdgas weiterheizen, das gilt auch für denjenigen, dessen Heizung jetzt kaputt ist. Vielleicht denkt sich Minister Habeck: „Dass eine Heizung kaputt ist, heißt ja nicht, dass sie nicht mehr funktioniert“.
Witzig ist der Vorschlag im Konzeptpapier des Ministeriums, sich für die Übergangszeit ein gebrauchtes Gerät einbauen zu lassen. Vielleicht ist bei den Mietern im Bundestag bisher noch nicht angekommen, dass so ein Gerät sich nicht von selbst einbaut.

Jedenfalls kommt auf WEGs mit Gasetagenheizungen ein größeres Problem zu, was spätestens sechs Jahre nach Ausfall der ersten Heizung gelöst werden muss – höchstwahrscheinlich durch Umstieg auf eine Zentralheizung mit erneuerbaren Energien.

Deutschland: Heizen mit 65% erneuerbaren Energien

Die Bundesregierung möchte im Laufe des April 2023 im Gebäudeenergiegesetz GEG verankern, dass Gebäude ab 2045 keine CO2-Emissionen mehr verursachen. Sie sollen bis dahin also zu 100% mit erneuerbaren Energien beheizt werden.

Als Zwischenschritt ist geplant, dass ab Januar 2024 beim Neueinbau von Heizungen die Heizenergie mindestens zu 65% aus erneuerbaren Energien gewonnen werden muss. Es geht um den Einbau neuer Heizungen in bestehende Wohngebäude. Alte Heizungen müssen nicht sofort rausgerissen werden. Sie dürfen sie weiter betreiben und auch reparieren lassen. Ihre Lebensdauer bleibt – wie bisher – begrenzt: Fossile (Öl- und Gas-) Heizungen muss man nach 30 Jahren tauschen lassen.

Wir reden immer noch vom Neueinbau einer Heizung – und nicht davon, was mit bestehenden Heizungen zu passieren hat. Diese haben 30 Jahre Lebensdauer.

Wie bekommen Sie den Anteil von 65% erneuerbaren Energien hin? – „Technologieoffenheit“ bedeutet, dass man selbst entscheiden kann, wie man die 65% erneuerbare Energien erreichen möchte – ob mit Fernwärme, Wärmepumpe oder grünen Gasen. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klima sieht u.a. folgende Optionen vor:

Für Neubau oder Bestandsgebäude:

Fernwärme:

Anschluss an ein „Wärmenetz“: Sie kennen den Begriff vermutlich als „Fernwärme“. Wenn die Stadtwerke Düsseldorf durch Müllverbrennung sowieso anfallende Abwärme erzeugen und die Gebäude der Umgebung dann über Rohrleitungen mit Warmwasser und Heizungsenergie versorgen, spricht man von einem Wärmenetz.

Somit delegieren Sie als Wohnungseigentümergemeinschaft die Wärmeerzeugung an professionelle Firmen und sparen sich die eigene Heizung. Ohne Heizung haben Sie auch weniger Wartungskosten, aber: Sie sind an den Vertragspartner gebunden. Wenn er die Preise erhöht, können Sie nicht mal eben so wechseln. In den Medien wird manchmal die intransparente Preisgestaltung kritisiert. Trotzdem haben Sie das „Erneuerbare Energien“-Thema damit dauerhaft vom Hals, weil man annimmt, dass der Versorger diese einsetzt. Ihr Gebäude hat die Quote von 100% erreicht. (Die Anbieter müssen bis 2030 eine Quote von 50% erneuerbarer Energien erreichen und bis 2045 sogar 100%.)

Wärmepumpe:

Sie ist eine reine Stromheizung und bezieht ihre Energie aus der Umgebung (v.a. Außenluft oder Erdwärme). Weil man annimmt, dass Sie bald nur noch reinen Ökostrom beziehen, werden auch hier 100% erneuerbare Energien unterstellt und Sie haben Ihr Ziel erreicht. Das Problem ist, dass Gebäude mit Heizkörpern in den kalten Wintertagen meist mit einer Wärmepumpe nicht auskommen und eine zusätzliche Heizquelle benötigen (z.B. eine Gasheizung als sog. Spitzenlastkessel).

Giftiger grüner Stromfresser. Man darf bei dem ganzen Rummel um Wärmepumpen nicht vergessen, dass sie sehr viel Strom brauchen, um die Umgebungsenergie zu Wärme zu machen. Ein Wirkungsgrad von 2,5 sagt bspw., dass man 10.000 kWh Strom benötigt, um 25.000 kWh Wärme (also das 2,5-fache) zu erzeugen. Ein kWh Strom kostet aber auch deutlich mehr als ein kWh Gas. Aber Strom soll ja in Zukunft „ganz unfossil“ zu 100% aus erneuerbaren Energien hergestellt werden.

Leider wird nur am Rande darüber berichtet, dass viele Wärmepumpen PFAS als Trägermedium enthalten (per- und polyfluorierte Alkylsubstanzen). Diese Substanzen sind giftig und krebserregend, verflüchtigen sich nicht und bauen sich in der Natur auch nicht von selbst ab. Solange kein Leck in der Wärmepumpe ist – kein Problem. Ein Deja-Vu aus den 1960-Jahren, in denen Asbest als „modernes Wundermittel“ gefeiert wurde? Das natürlich vorkommende Material war hitzebeständig, zugfest, korrosionsfrei und einfach zu verarbeiten, wurde Asbest seinerzeit beworben.

Weil eine Wärmepumpe im Einzelfall auch mal 50.000 EUR kosten kann, rechnet die Politik damit, dass sich Contracting- und Mietmodelle durchsetzen. Das würde bedeuten, dass Ihnen Ihre Heizung nicht gehört und Sie an einen Anbieter gebunden sind, dem Sie monatlich eine feste Rate bezahlen.

Stromdirektheizung:

Darunter versteht man „bessere Heizöfen“. Sie werden daher auch nur für besonders gut gedämmte Häuser empfohlen.

2. Für Bestandsgebäude

Biomasse, z.B. Einbau einer Pelletheizung:

Eine Art moderner Holzofen. Für die ganzen Pellets brauchen Sie aber Lagerfläche, ähnlich früher dem Öltank. Nach derzeitigem Stand wird auch bei Pelletheizungen vom Staat eine 100%ig erneuerbare Energiequelle ohne weiteren Nachweis angenommen, sagt die FAQ-Seite des Habeck-Ministeriums. Man rechnet zudem mit steigenden Preisen beim Brennstoff.

Grüne Gasheizung:

Ja, auch das geht. Sie bauen sich einfach eine neue Gasheizung ein. Man kann neue oder bestehende Gasheizungen nämlich (> 65%) mit „grünem Gas“ betreiben. Im Einzelnen nennt das BMWK

Nachhaltiges Biomethan,
biogenes Flüssiggas,
grünen Wasserstoff.

Gasförmige Brennstoffe, die in verschiedenen Herstellungsverfahren aus erneuerbaren bzw. regenerativen Energiequellen gewonnen werden. Sie versorgen Gasheizungen mit regenerativer Energie. So gibt es z.B. Wasserstoff, der aus Wasser und (Windkraft-) Strom hergestellt wird. Weil im Straßen-, Schiffs- und Luftverkehr solche Brennstoffe ebenfalls benötigt werden und dort kaum zu substituieren sind, rechnet man langfristig mit sehr hohen Preisen aufgrund hoher Nachfrage und verknapptem Angebot. So denkt zumindest die Politik, die diese Variante möglichst unattraktiv machen möchte: Vermieter sollen den Aufpreis ggü. dem Gas-Grundversorgungspreis alleine tragen und oberhalb dieser Grenze nicht auf die Mieter umlegen können. Der Gas-Grundversorgungspreis liegt derzeit bei ca. 12 Cent / kWh. man rechnet aber damit, dass die Herstellungskosten von grünem Wasserstoff langfristig von ca. 16 Cent auf 9 Cent / kWh fallen werden. Die Wette könnte man eingehen, oder?

Jedenfalls können Gasheizungen und sogar neue Gasheizungen auch nach 2045 weiter betrieben werden, wenn sie mit grünen Gasen heizen.

Hybridheizung:

Wenn ein älteres Gebäude z.B. noch Heizkörper und keine Fußbodenheizung hat, reicht eine Wärmepumpe oft nicht aus, um das Gebäude in den kalten Wintertagen zu heizen. Man könnte die mit erneuerbaren Energien (Strom) betriebene Wärmepumpe mit einer „kleinen“ Gasheizung koppeln, die nur zu den Extremzeiten arbeiten muss. Daher spricht man von einem „Spitzenlastkessel“. Andere Varianten einer Hybridheizung sind z.B. Gasheizung plus Solarkollektoren, Gasheizung plus Pelletheizung, Wärmepumpen plus Photovoltaik usw.

Generell können Hybridheizungen nur eine Übergangslösung sein, denn bis 2045 werden alle Heizungen zu 100% mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.

Härtefälle:

In seinem Konzeptpapier spricht das Ministerium noch von verschiedenen Härtefällen, bei denen man i.d.R. erst später auf erneuerbare Energien umsteigen darf. Dazu gehören Denkmalgeschützte Immobilien, Fernwärmenetze, die noch nicht fertiggestellt, aber schon weit geplant sind, Gasetagenheizungen (siehe separater Artikel) und die Heizungshavarie:

Wenn Ihre Gaszentralheizung von heute auf morgen vollständig kaputt geht, spricht man von einer Heizungshavarie.

Bei allem Ärger bekommen Sie immerhin eine Fristverlängerung von 3 Jahren, um die 65%-Quote zu erfüllen. Bis dahin schlägt die Politik „zum Beispiel“ den Einbau von gebrauchten Gas- oder Ölheizungen als Übergangslösung vor. Vermutlich gibt es in Berlin keine Immobilieneigentümer, oder hat noch nie die Rechnung einer neuen Heizung gesehen, denn: Die Lohnkosten machen oft einen sehr großen Teil einer solchen Rechnung aus. Keiner kauft mal eben eine gebrauchte Heizung bei Ebay und baut sie selbst ein. Innerhalb von drei Jahren hat man jedenfalls Zeit, die Heizung mit 65% erneuerbaren Energien zu ergänzen, zur Hybridheizung umzubauen oder danach als Spitzenlastkessel (z.B. in Kombination mit einer Wärmepumpe) zu verwenden. Ebenfalls höchst interessant sind die politischen Gedanken, dass sich „ein Mietmarkt für Heizungen“ entwickeln wird. Dann gehört der Kessel nicht einmal Ihnen.

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EU: Energetische Sanierung anhand der Energieausweise

Die EU möchte bis 2050 klimaneutral sein. Sie möchte nicht mehr CO2 ausstoßen, als wieder gebunden wird. Die CO2-Emissionen sollen zudem bis 2030 auf 55% vom Niveau von 1990 verringert werden. Daher hat die EU-Kommission u.a. eine Änderung der „EU-Richtlinie über die Gesamt-Energieeffizienz von Gebäuden“ vorgeschlagen. Richtig gehört: Vorgeschlagen. Der Entscheidungsprozess läuft derzeit noch (Stand 25.03.2023) und ist somit noch nicht verbindlich beschlossen.

Bestandsgebäude seien verantwortlich für 36% der CO2-Emissionen, heißt es. Dazu gehört sicherlich auch Ihre Eigentumswohnung, oder? Das will man ändern und bis 2050 alle Gebäude in der EU zu vollständig emissionsfreien Immobilien umbauen. Die Umsetzung soll in mehreren Stufen geschehen und sich an den Energieeffizienzklassen der Energieausweise orientieren. Noch verwenden Deutschland und EU übrigens andere Skalen. Die EU zählt von A bis G, Deutschland von A+ bis H. Das wird man aber schnell harmonisieren können. Die Aussage ist letztlich ähnlich: Je niedriger, desto emissionsärmer. „A+“ steht für emissionsfrei, während „H“ quasi die Dampflokomotive unter den Immobilien ist und eine Menge Energie verschwendet.

Energieausweise betrachten den gesamten Energiebedarf (bzw. -verbrauch) eines Gebäudes. Sie kennen das von Kühlschränken: Der Energiebedarf von Gebäuden wird Kilowattstunden pro qm und Jahr gemessen (sog. kWh/m² x a) und in bestimmte Klassen eingeteilt. Er hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, z.B. Wärmeerzeugung („Heizung“), Wärmebedarf („Dämmung“), Energieträger (Öl, Gas, Strom, Sonne) – und beim Verbrauchsausweis auch vom Nutzerverhalten. Im derzeitigen deutschen Standard repräsentiert Klasse E bspw. ein Gebäude mit rund 160 kWh / m²a, was etwa dem Standard der 2. Wärmeschutzverordnung von 1982 entspricht. Klasse A+ repräsentiert einen Verbrauch von unter 30 kWh/m²a, was einem Passivhaus oder KfW 40+-Haus entspricht. Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Wert zu verbessern. Beispielsweise eine neue Heizung (effizientere Wärmeerzeugung) oder Dämmung von Dach oder Wänden (Verringerung Wärmebedarf).

Die EU möchte also, dass die Gebäude nach und nach energetisch saniert werden – beginnend mit den größten Spritschleudern der Klassen F abwärts. Bis 2030 müssen dann alle Wohngebäude mindestens die Klasse E erreichen, bis 2033 mindestens die Klasse D. Bis 2050 will man dann in jedem Gebäude die Klasse A erreichen, also nur noch komplett emissionsfreie Gebäude sehen. Deutschland will das sogar bis 2045 schaffen. Wer sein Haus nicht saniert, dem sollen Sanktionen drohen. Welche das sind, wird erst noch durch die Mitgliedsstaaten festgelegt. Noch ist nichts bekannt. Sie sollen jedenfalls abschreckend, aber auch verhältnismäßig sein.

Andere Regeln gelten für Neubauten und Nichtwohngebäude: Ab 2028 sollen nur noch reine Nullemissionsgebäude (mit Solaranlage) neu gebaut werden dürfen, für Behördengebäude gilt dies schon 2026. Nichtwohngebäude sollen die Klassen E bzw. D schon bis 2027 bzw. 2030 erreichen müssen. Auch wenn die neuen Regeln derzeit noch nicht rechtsverbindlich sind, Fakt ist: Energetische Sanierungen, die bisher nur belächelt wurden, werden bald verpflichtend sein. Ähnlich den Emissionswerten von Autos werden sich die Vorschriften zur Wärmedämmung an Gebäuden alle paar Jahre verschärfen. Wir Wohnungseigentümer werden in den nächsten Jahren jedenfalls damit beschäftigt sein, auf vielen Eigentümerversammlung zu diskutieren, wie man Gebäude in die Klasse D bringen kann.

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65% Erneuerbare Energien – Was Sie jetzt über Ihre Heizung wissen müssen

Seit Wochen berichten Medien von neuen Vorschriften zum Verbot von Heizungen und energetischen Sanierungspflichten von Gebäuden. Was gilt nun? Ein kurzer Überblick über den aktuellen Stand der Planung:

In Kurzform:

Sowohl EU als auch Bundesregierung möchten bis 2050 einen CO2-neutralen Gebäudebestand erreichen, der von fossilen, importierten Brennstoffen unabhängig ist. Die Ansätze unterscheiden sich. Die Entscheidungen über die neuen Gesetze befinden sich in der Endphase, auch wenn heute (25.03.2023) noch nichts beschlossen ist. Die EU arbeitet an Vorschriften für die Einhaltung bestimmter Energieeffizienzklassen (die auch in Deutschland gelten werden), während sich die Bundesregierung Vorschriften zur Heizung widmet.

Auf EU-Ebene geht es um die „EU-Richtlinie zur Gesamt-Energieeffizienz von Gebäuden“ als Teil eines Maßnahmenpakets zur Reduzierung von CO2-Emissionen. Alte, weniger energieeffiziente Gebäude sollen in bestimmten Zeitabschnitte energetisch saniert werden. Man orientiert sich an den Buchstaben auf dem Energieausweis. Die EU will bis 2050 jedes Gebäude in die Energieeffizienzklasse A (emissionsfrei) bringen. Zwischenschritte sehen vor, dass bis 2030 jede Wohnimmobilie mindestens die Klasse E erreicht (2. Wärmeschutzverordnung von 1982), bis 2033 sogar Klasse D.
EU-Richtlinien müssen in Deutschland in nationales Recht umgesetzt werden. Die Bundesregierung ergänzt die Gesamtbetrachtung der EU bzgl. Energieeffizienzklassen um die Form der Heizung: Ab 2024 sollen alle neu (!) eingebaute Gebäudeheizungen mindestens zu 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden, bis 2045 sollen Gebäude ausschließlich mit erneuerbaren Energien beheizt werden. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und auch repariert werden. „Technologieoffenheit“ bedeutet, dass man den Heizungstyp (z.B. Fernwärme oder Wärmepumpe etc.) frei wählen darf.

Links zu den ausführlichen Beiträgen:

Zum ausführlichen Artikel über die geplanten EU-Regeln (Energieeffizienzklassen, Energieausweise)

Zum ausführlichen Artikel über die geplanten deutschen Regeln (Verbot von reinen Öl- und Gasheizungen, Einsatz von mindestens 65% erneuerbaren Energien)

Zum Sonderfall Gasetagenheizungen

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Der Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienpreisen

Niedrige Zinsen, hohe Immobilienpreise – wie hängt das eigentlich zusammen?

Sie verstehen nur Bahnhof. Seit Jahren lesen Sie in der Zeitung, dass die EZB billiges Geld druckt und – QE hin oder her – dass der Realgütermarkt durch die niedrigen Zinsen aufgebläht wird. Was soll das eigentlich heißen? Ein Blick in die gängigen VWL-Lehrbücher verrät, dass Zinsen und Aktienmarkt negativ korreliert sind. Okay, kann man sich vielleicht noch merken, weil die Aktien trotz Corona durch die Decke schießen, aber was hat die Zentralbank damit zu tun, dass Sie seit Jahren in Ihrer Nachbarschaft keine bezahlbare Eigentumswohnung mehr finden können?

Betrachten wir das ganze mal aus Ihrer Perspektive – aus Sicht eines Privatkunden:

Was sollten Sie zuerst tun, wenn Sie eine Immobilie suchen? In meiner Bankausbildung habe ich gelernt, dass man zuerst seine Bank fragen sollte: „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ Zuerst wird also der persönliche Kreditrahmen berechnet, damit Sie wissen, wonach Sie suchen können.

„Wie viel Haus“ Sie sich leisten können, hängt ganz maßgeblich vom aktuellen Zins ab.

Die Bank prüft Ihr Einkommen und nimmt verschiedene Abzüge vor. Ein sehr vereinfachtes Beispiel:

Nettoeinkommen	2.200 EUR
Lebenshaltungskosten	-600 EUR
Auto	-200 EUR
Versicherungen, Urlaube, Unvorhergesehenes, etc.	-400 EUR
Nebenkosten aktuelle Wohnung	-350 EUR
(Aktuelle Miete zählt in der Regel nicht mit, weil sie durch die Bankrate ersetzt wird)
= potentielle Kreditrate	= 650 EUR (x 12 = 7.800 EUR im Jahr)

Der Rest ist ganz einfach: Nehmen wir an, Ihre Bank verlangt bei selbstbewohntem Wohnungseigentum einen Tilgungssatz von 2%. (Das ist natürlich von Bank zu Bank unterschiedlich, deswegen sollten Sie auch vorher zur Bank gehen!)

Je niedriger der Zins, desto mehr Kapital kann diese Kreditrate stemmen.

Sie können monatlich 650 EUR (bzw. jährlich 7.800 EUR) für Ihre Kreditrate aufwenden. Was Sie für eine Wohnung bezahlen können, hängt also davon ab, welches Kapital diese 650 EUR tragen können. Ein Beispiel:

Bei 1% Zinsen:	7.800 / 3 % = 260.000	(3% bedeutet: 1% Zins plus 2 % Tilgung)
Bei 2% Zinsen:	7.800 / 4 % = 195.000	(4% bedeutet: 2% Zins plus 2 % Tilgung)
Bei 3% Zinsen:	7.800 / 5 % = 156.000	(5% bedeutet: 3% Zins plus 2 % Tilgung)
Bei 4% Zinsen:	7.800 / 6 % = 130.000	(6% bedeutet: 4% Zins plus 2 % Tilgung)

(Auf dem Taschenrechner geben Sie einfach ein: 7.800 geteilt durch 0,03. Zins in Dezimalschreibweise, 3% schreibt man 0,03 usw.)

Vielleicht erinnern Sie sich noch an die hohen Zinsen, die Sie im unteren Bereich der Tabelle wiederfinden? Als ich 2007 meine erste Eigentumswohnung gekauft habe, lag der Zins etwa bei 4%. Die Immobilienpreise waren damals völlig anders als heute, wo die Zinsen (für Privatkunden) so etwa bei 1% liegen.

Sie erkennen, dass Sie bei gleicher Tilgung je nach Zinssatz völlig unterschiedliche Kreditobergrenzen tragen können – und dass Sie Ihre monatliche bzw. jährliche Kreditrate über den Zinssatz in einen Gesamtbetrag umrechnen können.

Und wieso werden dann alle Immobilien in Deutschland teurer? Jetzt müssen Sie sich vorstellen, dass nicht nur Sie zur Bank gehen, sondern auch viele andere Leute, die Ihnen in gewissen Parametern ähnlich sind, z.B. Einkommen, Ausgaben, Lebenssituation… Selbstverständlich bekommen die Leute – je nach Bonität – einen (geringfügig) anderen Zins, trotzdem wird die Tendenz ähnlich sein.

Wenn Sie überlegen, dass vielleicht tausende Menschen zur Bank gehen und nach Immobilien suchen, kann sich das natürlich sehr schnell auf die Immobilienpreise auswirken.

Wenn vielleicht vor fünf Jahren viele Leute einen maximalen Kreditrahmen von 130.000 EUR für eine bestimmte Art von Eigentumswohnungen bekommen hätten, dann bekommen heute vielleicht die gleichen Leute 260.000 EUR für die gleiche Art von Eigentumswohnung.

Sie sehen, dass es nicht nur graue Theorie von irgendwelchen krawattentragenden Volkswirten ist, sondern dass es ganz reale Gründe gibt, dass Immobilienpreise von den Zinsen abhängen.

Tendenziell sind Kaufpreise für Immobilien umso höher, je niedriger der Zins ist.

Millionär von Hause aus

Wer mich näher kennt und diese Überschrift liest, denkt sich wahrscheinlich, dass ich jetzt völlig übergeschnappt bin. Dabei ist meine Absicht ganz anders: Ich möchte verdeutlichen, dass Sie – mit Ihrer Investition in eine Eigentumswohnung – Ihrer ersten Million viel näher sind, als sie glauben.

Besser noch – Sie nähern sich der ersten Million praktisch automatisch, und nach Kauf und Vermietung müssen Sie eigentlich nichts mehr dafür tun. Das geht ganz einfach: Ihr Mieter zahlt Ihre Wohnung für Sie ab. Von diesem Effekt hatte ich in diesem Artikel bereits berichtet: Die zwei Arten der Wertsteigerung einer Eigentumswohnung.

Natürlich ist es besser, eine Wohnung zu kaufen, bei der Sie monatliche Überschüsse erwirtschaften, aber sagen wir mal, Sie schaffen es nicht, sondern sind froh, überhaupt eine Wohnung zu finden, bei der Sie gerade bei null landen. Also dass Zins, Tilgung und Rücklage von Ihrer Kaltmiete gerade so gedeckt werden (dazu siehe ausführlich: Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 1).

Selbst dann ist es nur eine Frage der Zeit, bis Ihre Mieter die Wohnung für Sie abbezahlt haben und Ihre erste Million zum Greifen nah ist. Und nein, Sie brauchen kein großes Mehrfamilienhaus, eine Handvoll Eigentumswohnungen tut’s auch.

Ein Beispiel: Ich.

Und meine finanziellen Bedingungen waren wirklich nicht besonders gut. Ich bin nicht gerade in finanziell privilegierten Verhältnissen aufgewachsen, im Gegenteil.

Schon bevor ich volljährig war, wusste ich, dass ich unbedingt Vermieter werden möchte. Und heute (37 Jahre alt) bereue ich es nicht. Ich habe früh angefangen und mit 23 Jahren (2007) meine erste Wohnung gekauft, 2010 die zweite, dann kam eine längere Pause, 2015 die dritte, 2020 die vierte und 2021 die fünfte. Hier ist meine Liste (den Mietern und Miteigentümern zuliebe zensiert):

Adresse	Kaufpreis (Jahr)	Restschuld heute	Wann abbezahlt?
F**str. 6, Grevenbroich	78.000 EUR (2007)	-63.305 EUR (2021)	2034
B**str. 80, Düsseldorf	54.000 EUR (2010)	-42.765 EUR (2021)	2038
M** Weg 10, Kaarst	85.000 EUR (2015)	-70.109 EUR (2021)	2035
H**str. 26, Mönchengladbach	106.500 EUR (2020)	-112.637 EUR (2021)	2047
G**str. 60, Düsseldorf	305.000 EUR (2021)	-254.000 EUR (2021)	2049
Summe:	628.500 EUR	-542.817 EUR

Und jetzt denken wir uns mal 29 Jahre weiter. Der längste Kredit läuft noch bis 2049. Dann bin ich 65 Jahre alt. Zu diesem Zeitpunkt ist auch der letzte Kredit bezahlt. Restschuld: Null.

Bis dahin haben meine Mieter die Wohnungen für mich abbezahlt – selbst wenn ich keinen monatlichen Überschuss erwirtschaftet habe.

Und gehen wir mal davon aus, dass die Immobilien nur eine moderate Wertsteigerung von 1,5% pro Jahr erfahren haben. Dann sieht meine Vermögensliste im Jahr 2049 in etwa so aus. Nur, um mal zu zeigen, was selbst bei nur sehr geringer Wertsteigerung passieren würde, wenn einfach nur die Kredite von den Mietern abbezahlt würden:

Adresse	Wert (1,5% Steigerung p.a.)	Restschuld (2049)
F**str. 6, Grevenbroich	145.770 EUR	0,00 EUR
B**str. 80, Düsseldorf	96.509 EUR	0,00 EUR
M** Weg 10, Kaarst	141.014 EUR	0,00 EUR
H**str. 26, Mönchengladbach	164.007 EUR	0,00 EUR
G**str. 60, Düsseldorf	462.752 EUR	0,00 EUR
Summe:	1.010.054 EUR	0,00 EUR

Da ist sie: Meine erste Million! Das ist die Summe der Werte der Immobilien im Jahr 2049. In Summe sind meine Eigentumswohnungen dann rund 1 Mio. EUR wert. Und was habe ich dafür bezahlt? Nichts. Das waren alles die Mieter. Das heißt, dass sogar jemand wie ich es schafft, mit Immobilien zum Millionär zu werden, wenn er nur rechtzeitig anfängt zu investieren und es laufen lässt. Dann können Sie das auch.

Dabei sind in dieser Rechnung viele wichtige Faktoren gar nicht berücksichtigt! Normalerweise sind Wertsteigerungen bei Immobilien weit höher als hier angesetzt – und normalerweise schafft man es auch, einen monatlichen Überschuss zu erwirtschaften, den man dann auch wieder verzinslich anlegen könnte. Und dann wären da noch die Mieterhöhungen. Aber selbst, wenn man das alles nicht macht, sind allein die Immobilienwerte Ihre sichere Fahrkarte zu einem finanziell sehr beruhigten Ruhestand.

Und zum Schluss möchte ich mit Ihnen noch überlegen, welche Mieten die abbezahlten Immobilien reinbringen würden – und das nach heutigem Stand ohne Mieterhöhungen:

Adresse	Kaltmiete mtl.	Kaltmiete p.a.
F**str. 6, Grevenbroich	459,00	5.508,00
B**str. 80, Düsseldorf	455,00	5.460,00
M** Weg 10, Kaarst	449,94	5.399,28
H**str. 26, Mönchengladbach	505,75	6.069,00
G**str. 60, Düsseldorf	1.148,00	13.776,00
Summe:	3.017,69	36.212,28

Davon geht ja nichts mehr an die Bank! Es ergibt sich also in Summe ein passives Einkommen von rund 3.000 EUR monatlich, einfach eine Kaltmiete, die in meine Tasche fließt, unter der Annahme, dass ich bis dahin noch nicht einmal die Mieten erhöhe.

Das verherrlichte Motiv Steuerersparnis

Verlustverrechnung:

Steuerliche Verluste können Sie mit anderen, positiven Einkünften verrechnen, soweit klar. Trotzdem möchten Sie als Vermieter keine steuerlichen Verluste erleben. Genauer: Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) ist eine sog. „Überschusseinkunftsart“, das bedeutet, dass hier – von der Abschreibung mal abgesehen – fast nur echte Geldbewegungen steuerlich relevant sind. Anders ausgedrückt: Sie können Ihre Steuerlast nur senken, indem Sie das verfügbare Geld in Ihrem Geldbeutel reduzieren – und das möchten Sie ja auf keinen Fall –, weil steuerliche Bemessungsgrundlage und zugrundeliegende Geldbewegungen weitgehend deckungsgleich sind.

Nur wenn Sie echtes Geld verlieren, können Sie es steuerlich geltend machen. Das gilt übrigens auch für die Abschreibung – für die Wohnung haben Sie Geld ausgegeben! Zwar hat die Bank Ihnen das Geld geliehen, aber sie möchte es im Laufe der Jahre von Ihnen wiederhaben – und zwar mit Zinsen!

Nur wenn Sie echtes Geld verlieren, können Sie steuerlich
irgendwas geltend machen, sonst nicht.

Die steuerliche Verlustverrechnung hilft Ihnen lediglich, diesen Verlust abzufedern, weil die Bemessungsgrundlage anderer Einkünfte gesenkt wird (z.B. aus angestellter Tätigkeit).

Verlustvortrag:

Und dann gäbe es ja noch den Verlustvortrag… Mit einem Verlustvortrag werden negative Einkünfte in folgende Jahre fortgeschrieben. Das ist hier etwas anderes als bei Wertpapiergeschäften. Was Vermietung und Verpachtung angeht, müssen die Verluste zuerst mit anderen Einkünften verrechnet werden (z.B. mit nichtselbständiger Arbeit, also Verlustverrechnung, s.o.), bevor sie auf Folgejahre übertragen werden können. Es muss also das gesamte zu versteuernde Einkommen eines Jahres (für alle Einkunftsarten) insgesamt negativ sein, bevor Sie einen Verlustvortrag geltend machen können. Ihr zu versteuerndes Einkommen ist dann für dieses Jahr bereits bis auf null gesunken und Sie haben auch keine Steuern bezahlt. Der Verlustvortrag hilft Ihnen, die Steuerlast zukünftiger Jahre zu senken. In dem Jahr, wo der Verlustvortrag entsteht, müssen die Verluste jedoch größer sein als die Einkünfte.

Und wovon haben Sie dann gelebt?

Im besten Fall von Ersparnissen, ansonsten von Sozialhilfe.

Deswegen wünsche ich meinem ärgsten Feind keinen Verlustvortrag aus der Vermietung einer Wohnung.

Wenn Sie jetzt aber keinen Verlust machen, sondern mehr verdienen und dann auch mehr Steuern zahlen, kann die höhere Steuerlast niemals den Zuwachs des Einkommens überkompensieren. Selbst mit dem Spitzensteuersatz zahlen Sie maximal 45% Einkommensteuer (plus Soli) auf Ihre Einkünfte. Aber wenn Sie Verluste machen, können Sie höchstens 45% davon (plus Soli) über Steuererstattungen kompensieren. Im Gegenteil:

Verluste vermindern trotz aller steuerlichen Effekte
Ihre Einnahmen und damit den Wert Ihrer Wohnung.

Steuerliche Aspekte werden häufig vor allem gegenüber Privatanlegern stark betont. Besonders, wenn es manchen Vertriebsleuten darum geht, Kredite an den Mann zu bringen („mit steuerlich absetzbaren Zinsen“). Wenn jemand über Steuervorteile spricht oder steuerbegünstigte Kapitalanlagen anpreist, vergessen viele Steuerpflichtige scheinbar ihre Entscheidungsrationalität.

Ich muss Sie warnen, bleiben Sie aufmerksam, denn sonst laufen Sie „steuerlichen Tipps“ hinterher, ohne dass Sie die Konsequenzen im Einzelnen überblicken können. Sie müssen schon etwas genauer rechnen, um zu beurteilen, ob im Einzelfall überhaupt ein Steuervorteil vorliegt.

Zwar führen Abschreibungen sowie eine Handvoll weiterer Sonderfälle auch bei den Überschusseinkünften zu Abweichungen zwischen Geldfluss und Bemessungsgrundlage (z.B. das hochgejubelte Ansatzwahlrecht bei größeren Erhaltungsaufwendungen).

Abschreibungen und Ansatzwahlrechte führen aber nur dazu, dass sich die Steuerpflicht in andere Jahre verschiebt. Denken Sie mal an die Abschreibung. Wenn Sie im ersten Jahr 100% abschreiben könnten, dann hätten Sie sofort den maximalen steuerlichen Effekt.

Selbst erhöhte Abschreibungen in den Anfangsjahren (z.B. bei denkmalgeschützten Immobilien) müssen durch niedrigere Abschreibungen in der Zukunft erkauft werden, denn die Abschreibungsbasis kann ja nicht mehr als 100% betragen.