WEG - Die Eigentumswohnung

Vermietete Eigentumswohnung: Abrechnung bei Eigentümerwechsel

Sie haben eine bereits vermietete Eigentumswohnung gekauft und der Mieter bleibt weiterhin in der Wohnung. Das Jahr ist vorbei und die Abrechnung muss erstellt werden. Was ist zu tun? Wer muss gegenüber wem abrechnen? Ordnen wir das ganze erstmal ein. Es gibt vier Teilschritte:

Abrechnung zwischen WEG und (neuem) Eigentümer
Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer
Abrechnung gegenüber dem Mieter
Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer

Schritt 1: WEG-Abrechnung zwischen WEG und (neuem) Eigentümer:

Das WEG-Recht macht diesen Teil sehr einfach. Maßgeblich ist, wer am Tag der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch steht. Derjenige

bekommt das gesamte Guthaben
bzw. muss die gesamte Nachzahlung aufbringen.

Intern werden Sie das ja trotzdem miteinander verrechnen, aber dazu kommen wir unter Punkt 2.

Der WEG-Verwalter darf keine formelle WEG-Zwischenabrechnung erstellen (Stichtag von/bis). Natürlich kann er Ihnen bei der Umrechnung behilflich sein und sollte das auch tun, aber dies ist kein formelles WEG-Dokument und darf auch nicht auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Eine Zwischenabrechnung wäre für die WEG unverbindlich. Die WEG-Jahresabrechnung ist eine kalenderjahres- und objektbezogene Abrechnung. Wenn der Verwalter etwas anderes berechnet, wäre der Beschluss über die Jahresabrechnung rechtlich angreifbar. Trotzdem wird ein guter Verwalter Ihnen bei der Anfertigung einer Zwischenabrechnung helfen.

Jeder WEG-Beschluss ist nur für die aktuellen Eigentümer bindend, die auch im Grundbuch stehen. Ähnlich ist es beim Wirtschaftsplan. Bis zur Übertragung der Eigentumsrechte haftet der frühere Eigentümer für die monatlichen Vorauszahlungen, von da an der Käufer. Rechtlich bindend ist die Eintragung im Grundbuch, in der Praxis zahlt üblicherweise der Käufer aber schon früher die Hausgelder, nämlich ab dem wirtschaftlichen Übergang, der im Notarvertrag vereinbart ist, das ist das Datum der Überweisung des Kaufpreises.

Wenn es hart auf hart kommt, greift aber die gesetzliche Regelung: Bis zum Zeitpunkt der Umschreibung im Grundbuch schuldet der Verkäufer der WEG die zu wenig gezahlten Hausgelder. Wenn der Verwalter nicht aufgepasst hat, bleibt die WEG darauf sitzen. Warum? Wenn der Verkäufer im Rückstand war, hätte man seine Wohnung theoretisch sogar pfänden und versteigern können, damit die WEG ihr Geld bekommt. Nach Eigentumsumschreibung steht aber nicht mehr der Schuldner, sondern der neue Eigentümer im Grundbuch und eine Pfändung ist nicht mehr möglich. Deswegen finden Sie in vielen Teilungserklärungen eine „Zustimmung des Verwalters zum Wohnungsverkauf“. Wer im Rückstand ist, bekommt keine Zustimmung.

Ein Beispiel. Folgende Abbildung zeigt eine WEG-Jahresabrechnung, die je nach Verwaltung anders aussieht, aber die Grundstruktur ist ähnlich:

Sie sind Käufer und der Übergang erfolgte am 30.06. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung findet auf der Eigentümerversammlung am 28.02. des Folgejahresstatt.

Das Abrechnungsergebnis der WEG setzt sich aus tatsächlichen Kosten abzgl. SOLL-Vorauszahlungenzusammen. Sie bekommen von der WEG eine Überweisung über 80,49 EUR, da der Verkäufer für den Rückstand zum Wirtschaftsplan (bis zur Umschreibung) verantwortlich ist.

Der Verkäufer hat insgesamt 60 EUR zu wenig an Vorauszahlungen geleistet („Differenz zum Wirtschaftsplan“). Wieso hat der Verwalter beim Notar die Zustimmung erteilt? Vielleicht gab es diese Vorschrift in der Teilungserklärung nicht. Jedenfalls muss der Verwalter dem Verkäufer hinterherlaufen, Sie als Käufer haben gegenüber der WEG damit nichts zu tun. (Oder Sie zahlen die 60 EUR freiwillig und verrechnen sie mit dem Verkäufer in Schritt 2.)

Schritt 2: Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:

Jetzt sind Sie an der Reihe. Für die Verrechnung zwischen Verkäufer und Käufer ist der WEG-Verwalter nicht mehr zuständig.

Achtung, hier geht es noch nicht um den Mieter! Hier geht es um Kosten und Vorauszahlungen an die WEG, die am Jahresende zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden. Das geht ganz einfach.

Fortsetzung des Beispiels: Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso.

Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):

Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der WEG-Jahresabrechnung (siehe roter Rahmen).

Umrechnungsfaktoren berechnen:

Die Heizkosten werden meist vom Dienstleister elektronisch gespeichert. Man muss nur Bescheid sagen und erhält eine Zwischenabrechnung. Hier im Beispiel wurde also genau gemessen, dass 250 EUR Heizkosten vor dem 30.06. verbraucht wurden und 430 EUR danach.

Für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%).

Multiplizieren:

Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:

Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR
Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR
usw.

Nur bei den Heizkosten können Sie direkt die echten Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung eintragen. Wie man es bei Personenzahlen macht, wurde ja bereits im vorherigen Abschnitt erklärt.

In Summe ergeben sich 1.306,85 EUR Kosten für den ehemaligen Eigentümer und 1.492,66 EUR Kosten für den neuen Eigentümer.

Vorauszahlungen:

Das sehen Sie direkt in der WEG-Abrechnung. Im Beispiel hat der Verkäufer 1.380 EUR vorausbezahlt und der Käufer 1.440 EUR.

Ergebnis:

Verkäufer: 1.380,00 EUR Vorauszahlungen minus 1.306,85 EUR Kosten = 73,15 EUR Guthaben.

Käufer: 1.440,00 EUR Vorauszahlungen minus 1.492,66 EUR Kosten = 52,66 EUR Nachzahlung.

Der Käufer bekommt von der WEG 20,49 EUR. Wenn er dem Verkäufer jetzt 73,15 EUR überweist, dann hat er insgesamt 52,66 EUR nachgezahlt (denn +20,49 -73,15 = -52,66).

Da der Verkäufer mit 60 EUR im Rückstand war, müssen Sie diese hier abziehen und einbehalten. Es sei denn, das wurde, wie oben beschrieben, direkt über die WEG verrechnet.

Grundsteuer:

Hinzu kommt noch die Grundsteuer. Die wurde ja vom Privatkonto abgebucht und stand nicht in der WEG-Abrechnung. Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, d.h. der Bescheid geht an denjenigen, der am 01.01. der Eigentümer war. Der Verkäufer hat sie bezahlt.

Auch hier müssen Sie nach Tagen umrechnen. Wenn diese noch das ganze Jahr vom Konto des Verkäufers abgebucht wurde, dann müssen Sie als Käufer ihm (in diesem Beispiel) 49,863% der Kosten erstatten.

Schritt 3: Abrechnung gegenüber dem Mieter:

Da Sie als Käufer in den Mietvertrag eingetreten sind, bestand früher ein Mietverhältnis mit dem Verkäufer und jetzt besteht es mit Ihnen. Wenn die Umschreibung innerhalb der Abrechnungsperiode erfolgt ist, muss der Käufer am Ende des Jahres gegenüber dem Mieter abrechnen, und zwar für das ganze Jahr.

Beispiel:

Sie wurden am 30.06.2019als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Wer muss die Betriebskosten abrechnen?

Der Verkäufer muss die Betriebskosten für 2018, 2017, 2016 … abrechnen. Damit haben Sie als Käufer nichts zu tun.
Als Käufer müssen Sie für 2019 und alle Folgejahre abrechnen (= ab und inklusive dem Jahr des Eigentümerwechsels).

Nur die Betriebskosten:

Bei der Betriebskosten-Abrechnung müssen Sie natürlich darauf achten, dass Sie nur die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergeben, und dass ggfs. andere Umlageschlüssel gelten.

Sie kennen die Höhe der Vorauszahlungen nicht, die der Mieter an den Verkäufer geleistet hat und sollten diese erfragen. Das gleiche gilt für die Grundsteuer.

In der Abbildung unten sehen Sie: Das sind ganz andere Zahlen. Nicht umlagefähige Kosten incl. Rücklage fehlen in der Betriebskostenabrechnung, dafür ist hier die Grundsteuer enthalten. Da der Mieter nur für einen Teil der Kosten herangezogen werden kann, hat er natürlich eine viel niedrigere Vorauszahlung geleistet. Insgesamt muss der Mieter 130,19 EUR an den neuen Eigentümer nachzahlen.

Schritt 4: Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:

Die 130 EUR, die der Käufer vom Mieter bekommt, beziehen sich ja auf das gesamte Jahr. Deswegen muss der Käufer diesen Betrag auch mit dem Verkäufer teilen. Er muss die Gelder, die zwischen den Eigentümern und dem Mieter geflossen sind, ebenso wie in Schritt 2 als einzelne Komponenten ausrechnen.

Hier geht es nun um Kosten und Vorauszahlungen, die zwischen dem Mieter und den beiden Eigentümern geflossen sind, und nun zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden müssen.

Fortsetzung des Beispiels:

Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso.

Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):

Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der Mieterabrechnung aus Schritt 3 (siehe roter Rahmen). Ebenso übernehmen Sie die Umrechnungsfaktoren und rechnen die Kosten im Dreisatz nach Tagen um (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%), genau wie oben.

Multiplizieren:

Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren (50,137 bzw. 49,863%), um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den früheren Eigentümer:

Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR
Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR
usw.

Und bei den Heizkosten übernehmen Sie direkt die echten Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung.

In Summe ergeben sich 933,22 EUR Kosten, die der Mieter rechnerisch dem ehemaligen Vermieter schuldet und 1.116,97 EUR Kosten, die er dem neuen Vermieter schuldet.

Vorauszahlungen:

Hier im Beispiel hat der Mieter je 6 Monate lang 160 EUR an den ehemaligen Vermieter vorausbezahlt und die gleiche Summe an den neuen Vermieter. (jeweils 960 EUR).

Ergebnis:

Beachten Sie das Vorzeichen! Die Zahlen in der Abbildung sind aus Sicht des Mieters. Der Mieter hat aber bereits in Schritt 3 die Nachzahlung von 130,19 EUR in einer Summe an den neuen Vermieter beglichen.

Rein rechnerisch:

Der frühere Vermieter schuldet dem Mieter 26,78 EUR Guthaben (933,22 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).
Der neue Vermieter bekommt 156,97 EUR als Nachzahlung des Mieters (1.116,97 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).

Der Käufer hat vom Mieter 130,19 EUR bekommen. Wenn der Verkäufer jetzt 26,78 EUR an den Käufer überweist, dann hat der Käufer insgesamt 156,97 EUR erhalten (130,19 +26,78 = 156,97).

Damit ist die Abrechnung bei Eigentümerwechsel erfolgreich abgeschlossen.

Warum ist die Hausverwaltung nie erreichbar? Teil 3: Verrückte Kunden und die Negativselektion

Wenige Sandkörner im Getriebe können ausreichen, um den ganzen Motor lahmzulegen. Weil viele Verwalter sich nicht von Störenfrieden trennen, schauen sie irgendwann gar nicht mehr in ihre Mails, und wenn das Telefon klingelt, dreht sich ihnen der Magen um. Die Kunden wundern sich, warum sie niemanden erreichen oder erst Wochen später eine Rückmeldung bekommen.

Welche Kunden fressen denn Kapazität? Hier ein paar Beispiele:

Erstens gibt es die Extremfälle, wo jemand offensichtliche … Probleme hat und seine Miteigentümer auf der Eigentümerversammlung anschreit. Aber mal abgesehen von solchen Extremfällen kenne ich viele weitere Spaßvögel:
Der pensionierte TÜV-Ingenieur ohne Fingerspitzengefühl, der das ganze Haus unaufgefordert nach abgelaufenen Prüfsiegeln, schiefliegenden Türmatten und lockeren Türklinken durchsucht – und dem Verwalter anschließend eine zwei Seiten lange Mail schreibt, um unter Fristsetzung um eine Stellungnahme zu bitten.
Der „Beiratspräsident“, der seinen Nachbarn verbieten will, Hunde zu halten, nach 19 Uhr zu musizieren oder im Treppenhaus miteinander zu reden.
Der pingelige Wirtschaftsprüfer, der die WEG-Jahresabrechnung durchleuchten und prüfen möchte, als wäre es eine Konzernbilanz (und dafür beim Verwalter fünf volle Arbeitstage blockiert, die keinem anderen Kunden mehr zur Verfügung stehen).
Die Rentnerin, die sich beschwert, dass ihre Nachbarin nachts duscht, sich allerdings nicht traut, diese selbst anzusprechen, sondern Unterschriften sammelt, meine Privatadresse herausfindet und mich samstags mittags besucht, um mir einen Vortrag zu halten und den Brief mit den Unterschriften zu überreichen.

Damit keine Missverständnisse entstehen: Ernstgemeinte Fragen dürfen Sie immer und jederzeit stellen, das ist Ihr grundlegendes Recht. Wenn Sie etwas nicht verstehen, sollten Sie nachfragen. Sie sind schließlich kein Mieter. Leider übertreiben jedoch manche Leute maßlos, und so gibt es auch ein paar „Beschäftigungstherapeuten“, die streng genommen keine ernsthaften Fragen stellen, sondern den Verwalter praktisch täglich mit neuen Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen konfrontieren. Zum Beispiel, wenn sie etwas in der Zeitung gelesen haben oder sich am Wochenende im Treppenhaus nach Prüfsiegeln oder schief liegenden Türmatten umgesehen haben. Weil der Verwalter verpflichtet ist, jedem Hinweis nachzugehen, kann er ihre Anfragen nicht einfach ignorieren. Wenn doch etwas passieren sollte, wäre der Ärger groß.

Wie eine Beschäftigungstherapie im Einzelnen aussehen mag, ist natürlich ganz individuell. Wesentliche Kapazitätsfresser, die jeder Verwalter so oder so ähnlich in seinem Portfolio hat, fallen aber meist unter eine der folgenden Kategorien:

Tatsachen verschwiegen

Ich habe einmal eine WEG übernommen, die offenbar keinen neuen Verwalter mehr finden konnte und mir daher wesentliche Details verschwiegen hat. Beim Kennenlerngespräch versicherte man mir, dass es weder Sanierungsstau noch sonstige größere Probleme gibt, die erwähnenswert wären. Bei Übergabe der Verwaltungsunterlagen, wurden mir dann u.a. drei Regalmeter Gerichtsakten übergeben. Die Eigentümer trugen seit etlichen Jahren untereinander einen erbarmungslosen Rechtsstreit aus. Manche Prozesse lagen noch beim Amtsgericht, andere waren bereits in der zweiten oder dritten Instanz. Das sah man wohl im Vorfeld nicht als erwähnenswert an. Wer als Verwalter solche Akten durchlesen muss, um sich mit dem Thema vertraut zu machen, ist um 13 Uhr völlig erschöpft und kann sich schlafen legen. Zumindest löst man an diesem Tag keine kognitiven Aufgaben mehr. Und selbstverständlich hat man dann auch keine Zeit mehr für andere Kunden, die vielleicht auch ein berechtigtes Anliegen haben.

Unnötige Arbeit

Wer Eigentum hat, muss es regelmäßig instand halten, sonst verliert es bald an Wert. Diese Tatsache steht völlig außer Frage. Gewisse hyperaktive Eigentümer übertreiben es aber mit der Instandhaltungsplanung und thematisieren ständig neue Baumaßnahmen. Aber eben nicht, weil es nötig wäre, sondern weil sie Lust darauf haben. Sie sind überzeugt, dass die Rücklage eh zu voll ist und dass man jeden ausgegebenen Euro ja von der Steuer absetzen könnte. Dass die Entscheidung die Eigentümerversammlung trifft, können diese Leute zwar meistens grundsätzlich nachvollziehen, aber „der Beschluss“ muss ja vorbereitet werden – also leg los, Verwalter! Dass es auf der Eigentümerversammlung vielleicht gar keine Mehrheit für das Unterfangen gibt, sehen sie anders, „da kann man ja miteinander reden“. Wie wäre es also mit neuen Balkongeländern? Unsere sind ja gar nicht mehr zeitgemäß. Außerdem sollte man vielleicht mal die Kellertreppe verschönern lassen. Die sieht immer so schäbig aus. Und wo wir gerade darüber sprechen – wie wäre es mit einer neuen Haustür oder einer Umgestaltung des Vordergartens? Eine sprudelnde Quelle ständig neuer Ideen. Wird die WEG die Maßnahme denn überhaupt beschließen oder ist es bloße Beschäftigungstherapie? Der Verwalter muss jedenfalls erstmal Kontakt zu verschiedenen Handwerkern aufnehmen, Angebote anfragen und dafür natürlich mit jedem der Handwerker Ortstermine wahrnehmen. Und natürlich müssen mindestens drei Angebote eingeholt werden – somit pro Vorschlag mindestens drei Ortstermine – vorausgesetzt, die Handwerker erscheinen und jeder gibt ein Angebot ab, was nicht selbstverständlich ist. Wenn auf der EV endlich alle Angebote und Kosten auf dem Tisch liegen, findet die Mehrheit die Kosten zu teuer. Moment, 12.000 EUR für eine neue Kellertreppe!? Viel zu teuer, damit haben wir nicht gerechnet. Das Thema „vertagen“ wir auf die nächste Eigentümerversammlung. Bis dahin bitte weitere Angebote einholen. Oder der Vorschlag wird sofort begraben – der Verwalter hat umsonst gearbeitet.

Natürlich muss man hier differenzieren: Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gehört zu den Kernaufgaben des Verwalters. Es macht aber einen großen Unterschied, ob die Eigentümer eine Maßnahme wirklich umsetzen wollen – oder ob der Verwalter einfach mal willkürlich beschäftigt wird, Angebote für einen vagen Vorschlag einzuholen.

Doppelte Arbeit

Wenn eine Eigentümergemeinschaft sich untereinander nicht einig ist, steigert das die Arbeit deutlich. Wenn die Eigentümer kompliziert sind oder sich untereinander nicht verstehen, bekommt das auch der Verwalter ab. Man gibt ihm widersprüchliche Anweisungen, oder Beschlüsse werden gefasst und später wieder zurückgenommen. Das steigert Vorbereitungsarbeiten deutlich. Wenn die bei den Handwerkern abzufragenden Leistungen unklar sind, bleibt es meistens nicht bei drei Ortsterminen, um Angebote zu bekommen. Wenn sich die Anforderungen nach der EV ändern, müssen die Handwerker nochmal vorbeischauen, um abermals Angebote abzugeben.

Schwierige Eigentümergemeinschaften bringen aber nicht nur bei Instandhaltungsmaßnahmen doppelte und dreifache Arbeit. Oft werden Konflikte auf dem Rücken des Verwalters ausgetragen. Vielleicht können zwei Eigentümer sich nicht leiden und gönnen sich gar nichts. Nun wird die Jahresabrechnung wegen der Personenzahl in Zweifel gezogen. Die Schwiegereltern waren doch letzten Frühling für zwei Wochen da – das bedeutet zwei Personen mehr für drei Wochen. Es geht zwar nur um 23 EUR, aber wegen solcher Kleinigkeiten wird nun Einspruch gegen die Jahresabrechnung erhoben, und die Eigentümergemeinschaft besteht darauf, dass der Verwalter die Abrechnung nochmal neu erstellen muss. Auch hier hängt ein ganzer Rattenschwanz dran. Die Abrechnung muss im Computer korrigiert werden, Daten sichern, speichern, drucken, versenden. Und natürlich an die Fristen denken. Zwischen Versand der Abrechnung und Beschlussfassung auf der nächsten EV müssen mindestens drei Wochen liegen.

Vermeidbare Arbeit

Je weniger sich die Eigentümer untereinander einig sind, desto wahrscheinlicher sind Konflikte und der Gesprächsbedarf. Das bedeutet, dass wahrscheinlich mehrere Versammlungen im Jahr nötig sein werden, um den Gesprächs- und Diskussionsbedarf zu decken, auch wenn die Eigentümer sich trotzdem nicht einig werden. Mehrere Versammlungen stehen ihnen ja gesetzlich zu, wann immer es etwas zu besprechen gibt und 25% der Eigentümer die Einberufung einer EV fordern.

Das Ergebnis betrifft Sie

Wenn 10% der Kunden 90% der Arbeit verursachen, schauen die übrigen in die Röhren, obwohl sie Besseres verdient hätten. Wenn Sie nun Ihren Verwalter anrufen, weil Sie eine Frage zur Abrechnung haben, ist er nicht erreichbar, weil er gerade beschäftigt ist, Angebote einzuholen, die sowieso nie beschlossen werden, oder sich vom Wirtschaftsprüfer Konzernbilanzen erklären zu lassen, die für die WEG-Abrechnung unerheblich sind. Wenn sich Ihr Hausverwalter also gerade für die besagten 10% der Kunden im Hamsterrad abstrampelt, kommt er nicht dazu, sich um die guten 90% der Kunden zu kümmern, zu denen Sie vermutlich gehören. Sie warten nun viel zu lange auf Ihre Abrechnung oder auf die Einladung zur Eigentümerversammlung. Sie merken nur eins: Der Verwalter geht nicht ans Telefon, ruft nicht zurück und antwortet nicht auf Emails.

Gebäudeversicherungen sind konsequenter als WEG-Verwalter. Dort betreibt man vehement eine gewisse „Kundenhygiene“. Wer eine üble Schadenquote hat, bekommt die Kündigung, weil die Versicherung sonst draufzahlt. Wer als Hausverwalter halbwegs unbeschadet das Renteneintrittsalter erreichen möchte, ohne seine Gesundheit den 10% zu opfern, die es ihm eh nicht danken, sollte sich vielleicht etwas mehr an Versicherungsgesellschaften orientieren.

Die WEG-Jahresabrechnung hat mit dem Mieter nichts zu tun!

Manche Wohnungseigentümer staunen, dass sie gegenüber der WEG eine Nachzahlung leisten müssen, während sie auch ihren Mietern ein Guthaben auszahlen müssen. Ist an der Abrechnung etwas falsch?

In den meisten Fällen nicht, denn die Mieterabrechnung hat praktisch nichts mit der Hausgeldabrechnung zu tun. Die einzige Schnittmenge sind die umlagefähigen Kosten. Davon abgesehen wurden die Vorauszahlungen der Mieter und Eigentümer auf ganz anderen Grundlagen berechnet. Ihre Höhe unterschied sich ebenso wie die Höhe der angefallenen Kosten.

Noch einmal zur Grafik von oben. Nur der blau markierte Teil (oben links) kann auf den Mieter umgelegt werden (umlagefähige Kosten incl. Heizkosten und Grundsteuer). Sie selbst müssen an die WEG aber den gesamten Kostenblock bezahlen.

Die Abrechnungsspitze der WEG sagt nichts darüber aus, wie die Abrechnung Ihrem Mieter gegenüber ausfällt. Wenn Sie eine Nachzahlung leisten müssen, kommt es auf das Verhältnis von Vorauszahlungen und Kosten an. Anstatt auf Guthaben oder Nachzahlung sollten Sie auf die Gesamtkosten schauen.

Sagen wir, die Kosten Ihrer Wohnung betrugen 2.000 EUR. Wenn Sie 100 EUR im Monat vorausgezahlt haben (1.200 EUR im Jahr), müssen Sie 800 EUR nachzahlen. Wenn Sie 200 EUR im Monat vorausgezahlt haben (2.400 EUR im Jahr), bekommen Sie 400 EUR zurück. Und das bei gleichen Kosten. Wenn Sie der WEG gegenüber nachzahlen müssen, liegt es am Verhältnis der auf Ihre Wohneinheit entfallenen Kosten zu Ihren geleisteten Vorauszahlungen. Gleiches gilt für Ihren Mieter.

Bei Ihrem Mieter kann das Verhältnis zwischen Vorauszahlungen und Kosten nochmal ein ganz anderes sein. Die Erstattung oder Nachzahlung Ihrem Mieter gegenüber hängt vom Verhältnis der tatsächlichen, umlagefähigen Kosten zu seiner Betriebskostenvorauszahlung ab.

Da Ihr Mieter einen einheitlichen Betrag überweist, der sich aus Miete und Vorauszahlung zusammensetzt, kann es sein, dass Ihnen als Vermieter nicht so schnell ins Auge fällt, ob seine Vorauszahlung vielleicht inzwischen zu niedrig angesetzt ist.

51 Prozent für alle! Das zweischneidige Schwert der geänderten Mehrheitsverhältnisse

Anders als beim Umlaufbeschluss wurden die erforderlichen Mehrheiten auf der Eigentümerversammlung grundlegend geändert. Mit großem Anlauf hat der Gesetzgeber sowohl die doppelt qualifizierte Mehrheit (bei Modernisierungsmaßnahmen und Änderungen des Umlageschlüssels) als auch die Zustimmung aller Betroffenen (bei baulichen Veränderungen) abgeschafft und gegen die einfache Mehrheit getauscht.

Nun können Sie fast alle Themen auf der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen. Früher gab es für verschiedene Fälle drei unterschiedliche Stimmenmehrheiten:

Im Normalfall konnten Sie Beschlüsse mit einfacher Mehrheit fassen, d.h. mit 50,01 %.
Modernisierungsmaßnahmen – außerhalb von erforderlichen Reparaturmaßnahmen – machten eine sog. doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich,also die Zustimmung von ¾ aller Eigentümer und 50 Prozent aller Miteigentumsanteile.
Dann gab es noch Beschlüsse zu baulichen Veränderungen, bei denen es keine Nein-Stimmen geben durfte. Wenn Sie eine außenliegende Klimaanlage oder eine Markise installieren wollten, haben Sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert und brauchten somit die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die sich potentiell daran stören könnten.

Früher konnte jeder, der sich von einer baulichen Veränderung potentiell beeinträchtigt fühlen könnte, die Maßnahme ablehnen. Der Beschluss kam dann nicht zustande. Selbst die Installation von neuen, außenliegenden Briefkästen erhielt oft nicht die erforderliche Einstimmigkeit. Vor allem in großen Eigentümergemeinschaften fand sich oft jemand, der da so seine „Bedenken“ hatte. Das hat viele Wohnungseigentümergemeinschaften blockiert.

Nun gilt das andere Extrem. Auf einmal können Sie bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschließen. Abgesehen von den Sonderfällen zur Kostentragung, um die es im Abschnitt „Bauliche Veränderungen“ geht, wurde die Hürde für Beschlüsse nun deutlich gesenkt. Einerseits erfreulich, dass ein Einzelner nicht mehr die gesamte WEG blockieren kann. Andererseits ist es jetzt möglich, dass ein einzelner Mehrheitseigentümer praktisch über alles regieren kann, wie er gerne möchte.

Grund zum Jammern für die Verwalter? Aber wo ist der Kundenservice? Eine Klarstellung

Nach der WEG-Reform können Sie Ihren Verwalter jederzeit auch ohne „wichtigen Grund“ abberufen. Soll heißen: Wenn der Verwalter Murks macht, kann die Eigentümerversammlung ihn sofort vor die Tür setzen. Das ist gut und richtig, damit die WEG ihre Angelegenheiten schnell abarbeiten kann. Dass zahllose Verwalter auf den Kongressen über die neuen Regeln schimpfen, sagt mehr über diese Verwalter als über die Gesetzesreform. Anstatt sich zu freuen, dass Qualität sich von jetzt an schneller durchsetzen kann, hört man auf den WEG-Fortbildungen nur noch Gejammer! Sollte man im Beruf nicht immer versuchen, gute Arbeit zu leisten?

Da ich sowohl Verwalter als auch Wohnungseigentümer bin, weiß ich, wie es ist, einen katastrophalen Verwalter zu haben. Warum sollte man ihn schützen, wenn er tage- und wochenlang nicht ans Telefon geht, nicht zurückruft und Mails nicht beantwortet? Wenn die Bausubstanz vor sich hin bröckelt und beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen nicht umgesetzt werden, müssen die Eigentümer geschützt werden. Und wenn Verwalter sich gut um ihre Objekte kümmern, brauchen sie sich um den Rausschmiss keine Gedanken zu machen. Als Eigentümer möchten Sie mit Ihren Problemen nicht alleine gelassen werden. Der Verwalter wird dafür bezahlt, sich um Ihre Anliegen zu kümmern!

Wenn der Verwalter auf Sie nicht reagiert, ständig Murks macht oder allzu langsam ist, können Sie ihn nun jedenfalls schneller feuern. Aber auch das ist relativ, denn es gibt immer weniger Verwalter. Und wenn er seinen Job gut macht, werden Sie ihn nicht feuern, sondern lieben. Anstatt auf die Gesetzgebung zu schimpfen, sollten manche Verwalter überlegen, gute Arbeit sichtbar zu machen. Der Job mag zwar anstrengend sein, aber kompliziert ist er nicht. Wer ihn einigermaßen beherrscht und seine Kunden aufrichtig behandelt, bleibt Verwalter auf Lebenszeit. Was könnten die WEG-Verwalter besser machen? Ein großer Teil der Arbeit sollte aus Berichterstattung bestehen! Die meisten Kunden sind glücklich, wenn der WEG-Verwalter transparent und offen über alle Geschehnisse ihres Hauses, also ihres Vermögens, berichtet.

Zwei meiner Kunden mit Wohnsitz in den USA bekommen in Deutschland regelmäßig einen Kulturschock, weil wir es hierzulande nicht lernen, gute Arbeit und guten Service nach außen hin sichtbar zu machen. „Sei bescheiden!“, lernen wir schon in der Schule. Wir wollen also bloß nicht auffallen und lernen das Tiefstapeln. Erst recht die Verwalter: Begehungsprotokolle landen papierhaft im Aktenordner, anstatt im Emailpostfach des Kunden. Der Verwalter hat regelmäßig Angebote nachverhandelt oder Skonto abgezogen? Das hat der WEG viel Geld erspart. Schlecht, wenn man es die Kunden nicht wissen lässt. Die zwei Amerikaner können einfach nicht verstehen, warum deutsche Hausverwalter ihre Kunden „unfreundlich, lieblos und intransparent“ behandeln – und dabei nicht mal die Kunden verlieren. Beim Thema Kundenservice, Freundlichkeit und Transparenz hat man uns in den USA einiges voraus.

„Tue Gutes und rede darüber“ wäre eine sinnvolle Idee. Und weit besser, als sich über die neuen Gesetze zu beschweren. Die vermeintliche „Verwalterkrise“ könnten viele für ein Umdenken nutzen. Aus Kundenperspektive fehlt es manchmal einfach nur an Transparenz oder Kommunikation. Vielleicht könnte man sich fragen:

Was denkt mein Kunde? Was geht in seinem Kopf vor?
Welche Sorgen macht er sich zu seiner Wohnung?
Was erwartet er? Was möchte er wissen?

Email statt Telefon. Nehmen wir an, Sie rufen den Verwalter an, weil es ein Problem mit der Regenrinne gibt. Sie tropft und ist an manchen Stellen durchgerostet. Er versteht das Problem, erklärt Ihnen telefonisch haarklein die Lösung, ruft den Dachdecker, der es in den nächsten Tagen repariert. Thema schleunigst erledigt. Und die anderen Wohnungseigentümer?Die erfahren gar nichts, aber am Ende des Tages ärgert sich der Verwalter, dass wieder so viel zu tun war und er so wenig geschafft hat. Weil der Verwalter nicht auch noch mit den anderen Eigentümern telefonieren und alles erklären kann, erfahren diese von nichts und schimpfen, dass er so wenig leistet. Das stimmt zwar in manchen Fällen gar nicht, ist aber der mangelhaften Kommunikation geschuldet. Wenn nur einer von dem Vorgang überhaupt etwas mitbekommen hat, ersäuft die gute Arbeit ungesehen in der Belanglosigkeit. Stattdessen sollte der Verwalter schleunigst alle Eigentümer um ihre Einverständniserklärung zum Versand per Email bitten, einen Mail-Verteiler einrichten – und bei allen wichtigen Themen nicht nur den Beirat, sondern alle Eigentümer informieren, damit die Arbeit sichtbar wird. Wir setzen das seit Jahren erfolgreich um – und es wird als großer Fortschritt in der Berichterstattung wahrgenommen. Mit einfachen Mitteln.

Von Vertraulichkeiten mal abgesehen: Was man einem Kunden sagt, betrifft fast immer das Gemeinschaftseigentum. Auch die anderen müssen das wissen. Die Arbeit Ihres WEG-Verwalters läuft leider viel zu oft im Hintergrund: Angebote einholen, sichten, vergleichen, Themen auf Wiedervorlage haben, Dienstleister zum dritten Mal an Vorgänge erinnern, wieder abwarten, nachhalten, auf Rückfragen antworten, Telefonate führen usw. Aber das einzige, was Sie als Kunde sehen, ist die Abbuchung auf Ihrem Konto. Was sonst noch passiert, geht an Ihnen vorbei, wenn Sie nicht gerade Beirat sind oder zufällig davon erfahren. Wenn auch noch die Eigentümerversammlung als einziger Kontakt im Jahr zur langweiligen Veranstaltung degeneriert, ist es nur logisch, dass Sie den Verwalter nur anhand seines Preises beurteilen, weil Sie ihn davon abgesehen überhaupt nicht wahrnehmen.

Das Gebäude gehört aber nicht dem Beirat, sondern den Eigentümern. Anstatt sich darüber zu ärgern, dass man jederzeit abberufen werden könnte, sollte jeder WEG-Verwalter seine Kommunikationskanäle kritisch auf den Prüfstand stellen und überlegen, wie man seine Kunden auf dem Laufenden halten kann. Denn das Gebäude gehört zum Vermögen der Eigentümer, und der Verwalter schuldet ihnen Rechenschaft, was leider allzu oft unterbleibt. Ansonsten müsste sich keiner der Verwalter Sorgen um die Abberufung machen.

Rechtswidriger Beschluss Teil 1: Das kann teuer werden

„Wir reden auf der Eigentümerversammlung mal darüber und dann sehen wir weiter“. Zu Ende planen kann man ja auch später – das ist ein weit verbreiteter Mythos. Zum Beispiel eine Balkonsanierung, also eine größere und komplexe Maßnahme, die man nicht mit ein paar Sätzen vollständig erklären kann. In der Realität wird auf der Eigentümerversammlung oftmals nur eine Art „Überschrift“ beschlossen: „Sanierung der Balkone“, also ein ganz grober Rahmen ohne richtige Aussagekraft. Kein Hinweis auf Kosten oder Finanzierung. Als Grundsatz ist es natürlich sinnvoll, ein Projekt mit einer Besprechung auf der EV zu beginnen, um miteinander zu reden und das Meinungsbild der Mehrheit zu erfahren und eine gemeinsame Richtung zu finden.

Weitere Details kann man durchaus im Nachgang klären, sie müssen dann aber von einer weiteren Eigentümerversammlung bestätigt werden. Dieser zweite Beschluss unterbleibt oftmals, was zu erheblichen Konsequenzen für die beteiligten Verwalter und Beiräte führen kann. Es wird übersehen, dass die Eigentümerversammlung (und nicht der Beirat) über alle Details entscheiden muss. Eine Angelegenheit auf mehrere Versammlungen bzw. Beschlüsse aufzuteilen, ist vielleicht nicht unbedingt effizient, aber WEGs sind aufgrund ihrer Rechtsform eben verhältnismäßig träge, verglichen mit einer Einzelperson, der ein Mehrfamilienhaus alleine gehört. Ein Projekt in Teilabschnitten auf mehreren Eigentümerversammlungen zu beschließen, kann in vielen Fällen ein guter Kompromiss sein. Viele Informationen können und müssen zu Beginn der Planungsphase noch gar nicht vorliegen – sie müssen erst eingeholt werden. Damit ein Beschluss die rechtlichen Bedingungen einhält, muss die Sache an sich erstmal klar definiert werden – alle wesentlichen Details müssen Gegenstand des Beschlusses sein. Bei einem Anstrich des Treppenhauses gehört dazu z.B. der Farbton – und bei einer Balkonsanierung der zu verwendende Fußbodenbelag. Aber auch der Kostenrahmen, die zur Verfügung stehenden Handwerker, das geplante Zeitfenster und die vorgeschlagene Art der Finanzierung, z.B. aus der Rücklage oder per Sonderzahlung. All das muss klar definiert und von der Versammlung abgesegnet werden. Vorher darf kein Auftrag erteilt werden.

Ob ein Beschluss gültig ist, können Sie wie folgt prüfen:

Würde der Verwalter morgen abspringen, könnte jemand, der nicht auf der Versammlung dabei war, den Beschluss aus dem Protokoll deuten und ohne Rückfragen umsetzen? Wenn Sie diese Frage mit „ja“ beantworten können, ist der Beschluss höchstwahrscheinlich gültig und rechtssicher. Am Beispiel „Sanierung der Balkone“:

„Die Balkone“ – über welche Balkone reden wir, alle Balkone? Nur die Straßenseite, nur die Rückseite, oder die Balkone im DG? Der Beschlussgegenstand muss genau definiert sein.
Was genau soll „Sanierung“ eigentlich heißen? Sollen aus optischen Gründen neue Fliesen gelegt oder die alten wiederverwendet werden? Sollen die Brüstungen der Balkone angestrichen werden? Oder geht es um die Sanierung der Abdichtungsschicht, weil sich an den Unterseiten der Balkone Feuchtigkeitsspuren zeigen? Geht es um die fachgerechte Herstellung eines vernünftigen Gefälles? Auch das gehört zur Beschreibung des Vorhabens, über das alle Eigentümer informiert werden müssen und schließlich abstimmen. Ohne eine vernünftige Planung durch einen Fachmann werden solche Fragen oft gar nicht erst gestellt.
Gibt es ein Leistungsverzeichnis und einen Zeitplan, in dem die auszuführenden Arbeiten zumindest grob definiert sind?
Wie hoch sind die Kosten und wer bezahlt sie? Wie werden die Kosten auf die Eigentümer verteilt? Gibt es Wohnungen, die von den Kosten ausgenommen werden? Gibt es eine Sonderumlage oder geht alles zu Lasten der Rücklage?
Welche Handwerker stehen zur Auswahl?
Gibt es weitere wesentliche Details, die vor Auftragsvergabe geklärt werden müssen? Zum Beispiel die Fliesenfarbe vom neuen nach erfolgter Sanierung?

Die Fragen können ganz unterschiedlich sein. Auch wenn das jetzt vielleicht ein paar sehr detailverliebte Beispiele gewesen sind – alles Wesentliche muss vor Auftragserteilung geklärt werden. Unzulässig wäre es jedenfalls, wenn nur eine sehr diffuse Grundsatzentscheidung auf der EV getroffen und alles weitere „später“ durch den Beirat geklärt wird. Leider passiert genau das in der Realität häufig, daher müssen sich so viele Gerichte mit WEG-Sachen beschäftigen. Die Vorgehensweise, die in folgender Grafik abgebildet ist, ist nicht erlaubt..

Juristen sprechen von „fehlender inhaltlicher Bestimmtheit“, wenn der vermeintliche „Beschluss“ sehr ungenau ist und viele Fragen offenlässt. Erst recht darf die Entscheidung nicht an den Beirat delegiert werden. (Obwohl ich das bei Kleinigkeiten sogar befürworte, weil es sinnvoll ist und viel Aufwand erspart.) Weil bei so einer Beschlussfassung vieles unklar bleibt, sollen plötzlich Dinge, die eigentlich für die Versammlung gedacht sind, plötzlich im Nachgang mit dem Beirat „auf dem kurzen Dienstweg“ geklärt werden. Dies ist grundsätzlich sogar nachvollziehbar, um nicht jedes Thema unnötig aufzublähen. Jedoch kommen dabei vielleicht neue bzw. zusätzliche Ideen ans Tageslicht, die vorher niemandem eingefallen sind, aber jetzt noch reingemogelt werden sollen. Es kommt zu unzähligen Einzelgesprächen, die aber weder offiziell noch bindend sind. Große Unruhe kommt auf. Das Problem daran ist, dass nicht alle Eigentümer an den Einzelgesprächen beteiligt sind oder sie überhaupt mitbekommen. Außerhalb der EV können Sie mit Ihren Nachbarn keinen gemeinsamen Konsens mehr finden. Daher gehören Änderungswünsche, zusätzliche Ideen und erst recht die finale Entscheidung in die Eigentümerversammlung.

Ohnehin fehlt dem Verwalter ohne Beschluss die Rechtsgrundlage für jegliche Auftragserteilung. Wenn der Beschluss ungenau ist und viel Interpretationsspielraum hergibt, begibt sich der Verwalter auf dünnes Eis. Die Eigentümer bezahlen es und müssen daher auch die Entscheidung treffen. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keine kurzen Dienstwege – zumindest nicht für Angelegenheiten von großer Tragweite. Solange nichts passiert, wird niemand sich beschweren. Gefährlich wird es, wenn die Eigentümer die Kosten und Konsequenzen einer Maßnahme während der Versammlung nicht absehen können, aber später davon überrascht werden und nicht bereit sind, diese zu tragen. Was passiert, wenn sie ihre Entscheidung dann revidieren möchten? Oder wenn jemand mit der Arbeit auf der Baustelle nicht zufrieden ist? Wenn die getroffenen Regelungen angreifbar sind, kann es schnell zu rechtlichen Schritten gegen Verwalter oder Beirat kommen. Eine fachmännische Balkonsanierung nach den Regeln der Technik kann schnell 8.000 EUR und mehr pro Balkon kosten. Mit der Überschrift „Sanierung der Balkone“ – ohne weitere Informationen – wird das nicht jedem sofort klar. Vielleicht hat auch der Verwalter nicht genau hingesehen, sich verrechnet und jetzt wird eine Sonderumlage fällig? Dann ist Ärger vorprogrammiert. Wenn jemand erst im Nachgang von dieser Kostendimension erfährt, ist es gut nachvollziehbar, dass er seine Stimme vielleicht zurückziehen möchte. Spätestens, wenn es vor Gericht geht und ein Richter einen solchen unfertigen Beschluss sieht, hört der Spaß auf. Vielleicht wurden bis dahin auch schon Handwerker beauftragt, die nun auf der Bezahlung der beauftragten Leistung bestehen? Für diese Kosten muss dann jemand geradestehen. Das muss nicht sein und kann leicht vermieden werden.

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Eigentümerversammlung: Was ist der Unterschied zwischen einer Besprechung und einem Beschluss?

Manche Eigentümer sehen sich nur einmal im Jahr, nämlich auf der Versammlung. Das gilt besonders für Vermieter, die nicht selbst im Objekt wohnen. Selbstverständlich gibt es viel Gesprächsbedarf, um Sichtweisen, Vorstellungen und Fragen untereinander auszutauschen und sich Meinungen zu bestimmten Themen zu bilden.

Verständlicherweise sprechen Sie meistens über weit mehr, als auf der Tagesordnung stand. Das ist auch gut so, damit Ihnen und Ihren Miteigentümern klar ist, wie das gegenseitige Meinungsbild zu bestimmten Themen aussieht. Solange aber nicht über einen Tagesordnungspunkt abgestimmt wird, hat diese kollektive Meinungsfindung nichts mit einer Beschlussfassung zu tun, sondern ist eine ganz normale Besprechung, die Sie theoretisch auch im Hausflur oder per WhatsApp halten können.

Ein Beispiel: Vielleicht möchten Sie den Eingangsbereich umgestalten oder wünschen sich eine neue Haustür. Um die richtigen Angebote einzuholen, muss zuerst besprochen werden, was sich die Mehrheit wünscht, z.B. Farbton, Gestaltung, Layout usw. Und natürlich, ob die Mehrheit das überhaupt so haben möchte. Diese Willensbildung ist sehr wichtig, damit der Verwalter weiß, welche Angebote er einholen soll und welche Wünsche er den Handwerkern vermitteln soll. Wenn die Angebote dann vorliegen, die Details und der Kostenrahmen klar sind, dann ist ein Beschluss nötig – und erst dann ist er möglich, damit es in die Umsetzung gehen kann.

Der Beschluss nämlich ist eine konkrete Anweisung an den Verwalter, eine klar bezeichnete Maßnahme mit einem bestimmten Kostenrahmen zu beauftragen. Und das ist der ganze Unterschied zwischen Beschlüssen einerseits und bloßen Anregungen, Ideen, Fragen oder Anmerkungen andererseits: Der Beschluss regelt eine ganz bestimmte Sache verbindlich, z.B. die Ausrüstung der Heizung mit einem Fernwartungssystem, die Aufstellung einer neuen Hausordnung oder die Beauftragung einer bestimmten Reparatur. Ein Beschluss ist für Sie und alle übrigen Eigentümer verbindlich – auch für Ihren Nachfolger, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen. Aufgrund dieser Tragweite werden bestimmte Anforderungen an jeden Beschluss gestellt. Er ist nur gültig, wenn die Formulierungen und Anweisungen klar und verständlich zu deuten sind – auch für diejenigen, die nicht an der EV teilgenommen haben.

Die Beschlüsse von morgen entstehen oft durch die unverbindlichen Gespräche auf der Eigentümerversammlung von heute. Wenn Sie auf der EV mit Ihren Nachbarn oder dem Verwalter ins Gespräch kommen, äußern Sie vielleicht Ihre Vorstellungen zu einem bestimmten Thema, hören die Sichtweise der Nachbarn und einigen sich sogar schon vorläufig auf Kompromisse oder Alternativen. Das alles ist ungeheuer wichtig, aber Sie dürfen nicht so weit gehen, dass ein spontan aufgekommenes Thema heute sofort beschlossen wird – sofern es nicht in der Einladung angekündigt wurde. Eine sofortige Entscheidung scheitert meistens an gesetzlichen Formvorschriften zum Verbraucherschutz, weil jeder Beschlussgegenstand, über den eine Entscheidung getroffen werden soll, klar und eindeutig in der Einladung stehen muss. Diese muss Ihnen drei Wochen vor der Versammlung zugestellt worden sein. Sie sollen auf der Eigentümerversammlung nicht spontan überrumpelt und zur Stimmabgabe genötigt werden, sonst wäre der Beschluss ungültig oder zumindest angreifbar.

Bei der Besprechung auf der Eigentümerversammlung – oftmals im letzten Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ stellen Sie also die Weichen für die Zukunft. Es ist eine Einordnung, damit auch der Verwalter weiß, was Sie sich wünschen und wo die Reise hingehen soll. Der letzte Punkt der Eigentümerversammlung darf gerne etwas länger dauern, denn eine ausgiebige Meinungsfindung ist sehr wichtig, aber sie hat nichts mit Beschlussfassung zu tun.

Süchtig nach Angeboten, blind für den Rest

Wem ein Gebäude gehört, der muss es auch instand halten. In Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es jedoch einiges an Abstimmungsbedarf zu beachten. Zwar darf nur der Verwalter Aufträge erteilen, aber die Eigentümerversammlung entscheidet, wer in welchem Kostenrahmen beauftragt werden soll. Der Verwalter muss Vorarbeit leisten, um den Instandsetzungsbedarf festzustellen und Eigentümer über Reparaturmöglichkeiten zu informieren.

Dazu gehört es auch, mehrere Angebote einzuholen. Die Grundidee dahinter ist einfach: Wenn man drei Angebote für die gleiche Leistung hat, erkennt man den fairen Marktpreis. Sie können vergleichen und den Billigsten beauftragen. Soweit die Theorie. Bei einfachen Sachen (z.B. Anstrich Treppenhaus) kann man das auch so machen.

Die Suche nach drei Angeboten kann aber ziemlich anstrengend sein. Viele gute Handwerker reißen sich nicht gerade um Eigentümergemeinschaften, denn sie wissen auch, dass WEGs drei Angebote einholen und den Billigsten beauftragen werden. Gute Handwerker lassen sich immer seltener darauf ein, schließlich wissen sie, dass der niedrigste Preis gewinnt. Wenn ein Hausverwalter anfragt, weiß jeder Handwerker, was gerade abläuft. Für den Verwalter besonders blöd: Wenn zu viele Angebote nicht beauftragt werden, sind Handwerker irgendwann nicht mehr bereit, weiterhin Angebote abzugeben.

Außerdem gehen viele alte Handwerker in den Ruhestand, und „Generation Z“ will lieber Blogger oder Influencer werden. Nur leider sterben hierdurch die Handwerker aus.

Selten sind die Angebote wirklich vergleichbar. Handwerker bieten unterschiedliche Leistungen an. Weil die Angebotserstellung für den Kunden meistens kostenlos ist, führen sie selten Untersuchungen durch. Niemand möchte mehr Arbeit als nötig investieren. Am Ende beauftragt die WEG den Günstigsten. Vielleicht hat er auch bewusst Positionen vergessen, um der Billigste zu sein und den Auftrag zu bekommen. Möglicherweise droht während der Ausführung das erste Nachtragsangebot. Ob der Handwerker das Problem hundertprozentig verstanden hat, sehen Sie, wenn er fertig ist.

Ich möchte meine Wohnung renovieren – muss ich irgendwas beachten?

Vielleicht möchten Sie nach einigen Jahren in Ihrer Eigentumswohnung renovieren, die Küche oder das Bad erneuern? Es gibt viel zu beachten, aber vor allem sollten Sie zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheiden. Mit Ihrem Sondereigentum können Sie nämlich grundsätzlich tun und lassen, was Sie möchten. Wichtig ist, dessen Grenzen zu kennen, denn auch innerhalb Ihrer Wohnung geraten Sie schnell an Gemeinschaftseigentum, z.B. an Fenster oder Balkon. Wenn Sie hieran etwas verändern möchten, brauchen Sie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Die häufigsten Missverständnisse passieren bei Fenstern und Wohnungstür, denn sie gehören zum Gemeinschaftseigentum. Schnell glauben Sie, es wären „Ihre“ Fenster, denn sie befinden sich ja in Ihrer Wohnung. Der Gesetzgeber möchte aber das äußere Erscheinungsbild der WEG beschützen, damit nicht jeder Eigentümer neue Fensterrahmen in jeder beliebigen Farbe einbauen kann.

Wenn Sie Ihre Fenster im Rahmen der Renovierungsarbeiten gerne gleich mit erneuern möchten, müssen Sie vorher die WEG um Genehmigung bitten. Weil der Verwalter das nicht alleine entscheiden darf, kann das etwas dauern. Ein Beschluss ist nötig, entweder auf der nächsten EV, oder als Umlaufbeschluss. Beides ist mit Aufwand verbunden, also planen Sie etwas Vorlaufzeit ein.

Ob ein Gebäudeteil Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist, hängt vom Wohnungseigentumsgesetz und von Ihrer Teilungserklärung ab. Laut WoEigG gehören zum Gemeinschaftseigentum auf jeden Fall das Grundstück und

Gebäudeteile,
die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen oder
die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder
die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes beeinflussen oder
die nicht zu Sondereigentum erklärt wurden.

Das Gesetz gibt einen Rahmen vor, der immer Vorrang hat. Ergänzend dazu können in Ihrer Teilungserklärung weitere Dinge oder Räume zu Gemeinschaftseigentum erklärt worden sein. Sondereigentum wiederum entsteht nur an Dingen, die in der Teilungserklärung auch ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt wurden.

Wenn in Ihrer Teilungserklärung etwas anderes steht, z.B. Fenster zu Sondereigentum erklärt wurden, geht die gesetzliche Regel vor. Die Rechtsprechung hat oftmals entschieden, dass so eine Klausel in eine Regel zur Kostentragung umzudeuten sein kann. Das bedeutet: Die Fenster bleiben Gemeinschaftseigentum, weil sie das äußere Erscheinungsbild beeinflussen, aber die Kosten der neuen Fenster müssen dann vom Sondereigentümer selbst getragen werden. Im WoEigG sind Kosten und Eigentum zwei unterschiedliche Paar Schuhe! Sie müssen also die WEG um Erlaubnis fragen, bevor Sie Fenster, Rollläden oder Wohnungstüren austauschen, müssen diese aber trotzdem selbst bezahlen.

Vielleicht ist Ihre Wohnung in der Teilungserklärung wie folgt beschrieben:

Das besagt nun, welche Räume Ihnen gehören. Sie wissen aber noch nicht, welche Gebäudeteile innerhalb dieser Räume vielleicht doch Gemeinschaftseigentum sein könnten, die Sie nicht ohne zu fragen mit renovieren können.

An einer späteren Stelle könnte in Ihrer Teilungserklärung ein Abschnitt zu finden sein, der erklärt, was zum Sondereigentum gehört. Ein Beispiel:

Weil vielen Wohnungseigentümern dieses Wissen fehlt, werden Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei Renovierungen oft verwechselt. Unwissenheit schützt leider nicht vor Strafe – und das kann schnell teuer werden. Schauen Sie also lieber einmal zu viel als einmal zu wenig in die Teilungserklärung oder fragen Sie Ihren Verwalter.

Nachfolgende Liste gibt einen Überblick über die Zuordnung verschiedener Gewerke, die im Einzelfall natürlich auch anders geregelt sein können:

Bauteil	Zuordnung
Abwasser- leitungen	Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Bad	Sondereigentum Fliesen, Badewanne, Armaturen, Waschtisch, Schränke, Dusche usw. können Sie nach Belieben verändern und erneuern lassen. Vorsicht bei den Frischwasserleitungen! Diese sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit Gemeinschaftseigentum, weil Ihre Arbeiten ja erst nach der Absperrung die Nachbarn nicht mehr beeinflussen.
Balkon, Anstrich	Gemeinschaftseigentum Balkonwände sind Außenwände des Gebäudes und beeinflussen das äußere Erscheinungsbild. Sie benötigen für einen Anstrich die Genehmigung der WEG. Ggfs. sind die Innenseiten der Brüstungswände laut Teilungserklärung Sondereigentum. Trotzdem Vorsicht mit einem auffälligen Anstrich, wenn er von außen – auch von einem anderen Balkon aus – erkennbar ist.
Balkon, Fußbodenbelag	Sondereigentum Evtl. abhängig von Ihrer Teilungserklärung, aber der Fußbodenbelag Ihres Balkons gehört fast immer zum Sondereigentum. Vorsicht! Die Abdichtungsschicht unter dem Fußboden ist Gemeinschaftseigentum und schützt die Etage darunter vor Feuchtigkeit.
Decken, Anstrich, Tapete, Putz	Sondereigentum Wände und Decken können Sie beliebig verputzen, spachteln, tapezieren und anstreichen lassen.
Elektro- installation	Sondereigentum Ab Ihrer Unterverteilung (Sicherungskasten) ist die Elektroinstallation Sondereigentum und kann beliebig modernisiert werden. Sie können auch zusätzliche Steckdosen oder Lichtquellen installieren lassen. Es versteht sich von selbst, dass Sie nicht selbst werkeln, sondern einen zugelassenen Meisterbetrieb beauftragen sollten.
Fenster, Anstrich der Fensterrahmen von innen	Sondereigentum Die Innenseiten der Fensterrahmen beeinflussen das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht und können von Ihnen grundsätzlich angestrichen oder mit spezieller Texturfolie für Fensterrahmen beklebt werden.
Fenster, Austausch	Gemeinschaftseigentum Fenster sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Einheitlichkeit muss gewahrt bleiben!
Frischwasserleitungen	Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Fußboden	Sondereigentum Sie können Ihren Fußbodenbelag beliebig austauschen und neu verlegen lassen. Achtung! Wenn Fliesen rausgestemmt werden müssen, sollten die Handwerker darauf achten, dass keine Fußbodenheizung oder Heizungsrohre beschädigt werden (Gemeinschaftseigentum)!
Fußbodenheizung	Gemeinschaftseigentum Fußbodenheizungen liegen im Estrich.
Fußleisten	Sondereigentum Fußleisten können beliebig ausgetauscht werden.
Garten	Gemeinschaftseigentum Bei Teilungserklärungen vor 2020 konnte der Garten nur Sondernutzungsrecht sein, d.h. Gemeinschaftseigentum, an dem Sie das ausschließliche Nutzungsrecht besitzen. Ohne Zustimmung der anderen Eigentümer dürfen Sie keine größeren Umgestaltungen vornehmen und z.B. keinen Baum fällen. Etwas anderes gilt nur für Teilungserklärungen ab 2020, und auch nur, wenn der Garten ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt wurde.
Gegensprechanlage	Sondereigentum Die in Ihrer Wohnung liegende Klingel bzw. Gegensprechanlage ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden, die Klingel- und Gegensprechanlage draußen dient mehreren Eigentümern und ist Gemeinschaftseigentum.
Heizkörper	Sondereigentum Sie können Ihre Heizkörper beliebig austauschen lassen. Wenn hierdurch Luft ins System kommt, müssen Sie das Entlüften der Heizkörper bei Ihren Nachbarn bezahlen.
Heizungsrohre	Gemeinschaftseigentum bis zur ersten Absperrmöglichkeit.
Innentüren	Sondereigentum Innentüren sind Ihr Sondereigentum und können nach Belieben gestrichen oder ausgetauscht werden.
Klingel	Sondereigentum Die in Ihrer Wohnung liegende Klingel bzw. Gegensprechanlage ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden, die Klingel- und Gegensprechanlage draußen dient mehreren Eigentümern und ist Gemeinschaftseigentum.
Küche	Sondereigentum Die Küche mit allen Einbaumöbeln, Elektrogeräten, Waschbecken, Stromanschlüssen usw. ist Ihr Sondereigentum. Vorsicht, wenn Sie eine Dunstabzugshaube mit Luftauslass nach draußen anbringen möchten. Sobald Außenwände durchbohrt werden, ist eine Zustimmung der WEG erforderlich!
Lampen	Sondereigentum Deckenlampen sind immer Sondereigentum und können beliebig ersetzt werden. Lampen außen am Balkon könnten das äußere Erscheinungsbild verändern. Ein Blick in die Teilungserklärung hilft. Wahrscheinlich Sondereigentum.
Lichtschalter	Sondereigentum
Lüfter, z.B. Ventilator im Bad	Sondereigentum Der elektrische Ventilator, der oft im Bad zu finden ist, ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden. Der dahinter liegende Lüftungsschacht, der oft bis zum Dach reicht, ist Gemeinschaftseigentum.
Markise	Gemeinschaftseigentum Eine Markise beeinflusst das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Sie darf nur mit Zustimmung der WEG angebracht werden.
Steckdosen	Sondereigentum
Türspion	Gemeinschaftseigentum Das Erscheinungsbild aus dem Treppenhaus gesehen ändert sich, daher ist auch der Einbau eines Türspions von der Genehmigung der WEG abhängig.
Wände, Anstrich, Tapete, Putz	Sondereigentum Wände und Decken können Sie beliebig verputzen, spachteln, tapezieren und anstreichen lassen.
Wände, Versetzen	Unterschiedlich Tragende Wände sind zwangsläufig Gemeinschaftseigentum und dürfen von Ihnen nicht beschädigt oder versetzt werden. Auch nicht, wenn Sie einen Statiker hinzuziehen oder einen Träger einsetzen. Die Genehmigung der WEG ist zwingend erforderlich. Nichttragende Innenwände dürfen von Ihnen beliebig hinzugefügt oder entfernt werden. Bitte lassen Sie unbedingt von fachlicher Seite prüfen, ob es sich wirklich um eine nichttragende Wand handelt, denn sonst droht großer Ärger.
Wasser- leitungen	Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Wohnungstür, Anstrich von innen	Sondereigentum Von innen können Sie die Wohnungstür grundsätzlich anstreichen oder mit spezieller Folie bekleben, sofern es vom Treppenhaus aus nicht zu erkennen ist.
Wohnungstür, Austausch	Gemeinschaftseigentum Wohnungstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Einheitlichkeit muss auch im Treppenhaus gewahrt bleiben!

Andere Umlageschlüssel in Betriebskosten- und Jahresabrechnung?

Der Standard-Umlageschlüssel in WEGs ist der MEA, der auch für die Mieterabrechnung gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Wie bereits erwähnt werden Kosten in der WEG nach dem Umlageschlüssel „Miteigentumsanteil (MEA)“ auf die Eigentümer verteilt, wenn in der Teilungserklärung oder per Beschluss nichts anderes vereinbart wurde. Üblicherweise sind in der Teilungserklärung bereits für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Umlageschlüssel definiert.

Im Mietrecht hingegen ist der Quadratmeter der Standard, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Für Eigentumswohnungen wurden die Unterschiede zwischen WEG- und Mietrecht im Jahr 2020 harmonisiert. Seitdem gelten die Umlageschlüssel der WEG auch für die Betriebskostenabrechnung des Mieters. Im (mietrechtlichen) § 556a Abs. 3 BGB steht seitdem: „Ist Wohnungseigentum [=eine Eigentumswohnung] vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen.“

Es kann sein, dass im Mietvertrag eben doch etwas anderes vereinbart wurde, z.B. eine Umlage nach Personen, wo in der WEG nach MEA abgerechnet wird. Diese individuelle Regel hat dann Vorrang. Sie sollten den Unterschied mal ausrechnen. Es muss nicht unbedingt zu Ihrem Nachteil sein.

Wo finden Sie die verbindlichen Umlageschlüssel?

Was die Mieterabrechnung angeht, ist es einfach: Schauen Sie in Ihren Mietvertrag, bevor Sie eine falsche Betriebskostenabrechnung erstellen. Wenn dort Umlageschlüssel vereinbart wurden, sind Sie daran gebunden, ansonsten gelten die der WEG.

Was die WEG angeht, sollte man eigentlich davon ausgehen, dass der Verwalter weiß, wie er abrechnet. Sie können die Umlageschlüssel trotzdem heraussuchen, um diese auf Richtigkeit zu überprüfen: Die Rechtsgrundlagen der in der Abrechnung verwendeten Umlageschlüssel liegen zumeist in der notariellen Teilungserklärung. Dort finden Sie die ursprünglich vereinbarten Umlageschlüssel. Es kann sein, dass die WEG die Umlageschlüssel später per EV-Beschluss geändert haben, was mit Stimmenmehrheit zulässig ist. Wenn ein solcher Beschluss gefasst worden ist, finden Sie ihn in der Beschlusssammlung, die alle Beschlüsse aller Eigentümerversammlungen enthalten muss und beim Verwalter angefordert werden kann. Falls die Teilungserklärung zu einer bestimmten Kostenposition nichts sagt und es auch keinen abweichenden Beschluss gibt, wird diese Kostenart in einer WEG nach MEA auf die Eigentümer umgerechnet.