Vermietete Eigentumswohnung - Die Eigentumswohnung

Zweifache Wertsteigerung Ihrer Eigentumswohnung

Da rief mich ein Eigentümer an, der seine Wohnung verkaufen möchte. Welchen Preis er denn so verlangen könnte? Wir haben uns ein paar Vergleichsobjekte und die vergangenen Mieterträge angeschaut – und kamen Pi mal Daumen auf rund 150.000 EUR.

Und jetzt kommt’s: 1989 hat er ca. 300.000 Mark für die Wohnung bezahlt. Huch! Das sind doch ungefähr 150.000 EUR. Und damit das gleiche, was er heute für die Wohnung bekommt. Da war ich stutzig. Aber darum geht es hier nicht, denn darüber könnte man einen eigenen Artikel schreiben.

Kurzer Exkurs:

Aus seiner Sicht gibt es bei Eigentumswohnungen nicht so viel Wertsteigerungen. Aber das glaube ich nicht, denn ich habe das oft erlebt. Vielleicht ist es in den Außenbezirken von Mönchengladbach wirklich etwas anderes? Eigentlich ist die Lage dieser Wohnung ganz gut.
Ich sehe drei Möglichkeiten:

Erstens: Zu teuer gekauft.

Zweitens: unrealistische bzw. zu niedrige Vorstellungen vom Verkaufspreis.

Drittens: Wirklich die Lage.

Aber genug damit, hierüber könnte man einen eigenen Artikel füllen.

Es hat mich jedenfalls nachdenklich gemacht. Klingt ja erstmal schlecht: Gekauft und verkauft zum gleichen Preis. Kein gutes Geschäft. Aber halt, stopp! Jetzt fiel es mir ein:

Jede Immobilie hat ja doch zwei Arten von Wertsteigerungen!

Die erste Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „externe Wertsteigerung“.

Ich kaufe eine Wohnung für 150.000 EUR.
Jahre später verkaufe ich sie für 200.000 EUR.

Dann habe ich (vor Steuern) 50.000 EUR verdient. Die „normale“ Art der Wertsteigerung also. Sie leuchtet vielen Leuten noch ein, und das möchten ja auch alle: Dass man mehr Geld bekommt, wenn man die Wohnung wieder verkauft. Aber da kommt ja noch eine zweite Komponente hinzu!

Die zweite Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „interne Wertsteigerung“. Die funktioniert so: Er besaß 30 Jahre lang eine Eigentumswohnung. Und mal angenommen,

die Wohnung hat in den letzten 30 Jahren durchschnittlich 600 EUR Kaltmiete pro Monat gebracht.

Das sind dann gut 7.000 EUR im Jahr (Sie sehen, ich runde ab). Dieses Geld ist „nach Hause gekommen“, zu dem, der die Wohnung vermietet hat.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

Im Jahr sind es ungefähr 7.000 EUR.
In 10 Jahren sind es etwa 70.000 EUR.
Und in 30 Jahren sind es 210.000 EUR.

Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:

Entweder der Vermieter hat die Wohnung per Kredit finanziert
oder er hat sie von Ersparnissen bezahlt.

Fall 1:

Kreditfinanzierung. Finde ich persönlich viel besser.

Eigentümer hat die Wohnung zwar damals für 300.000 D-Mark gekauft, aber eigentlich hat er gar nix bezahlt.

Er hat einfach gar nichts (oder vielleicht nur die Erwerbsnebenkosten) selbst bezahlt. Die Bank hat ihm Geld geliehen und der Mieter hat es zurückbezahlt. In Kaufmannsrechnung: Einstandskurs null. In den meisten Fällen reicht die Miete aus, um die Bankrate zu tragen.

(An dieser Stelle gibt es meistens einen Aufschrei, dass das nicht geht. Aber dem widme ich keinen Exkurs. Lassen Sie sich bitte gesagt sein: Bei meinen eigenen vier Eigentumswohnungen trägt jede Miete die Bankrate – und meine Mieter sind trotzdem alle zufrieden und hoffentlich glücklich in ihrem langjährigen Zuhause. Zu jeder Regel gibt es Ausnahmen, aber die entstehen, wenn man bei Anschaffung der Wohnung nicht intensiv rechnen möchte.)

Er hat also damals nicht 300.000 D-Mark, sondern null Mark investiert, und die Bank hat das bezahlt. Und der Mieter hat den Bankkredit zurückbezahlt. Das heißt, er hat also null EUR investiert und verkauft die abbezahlte Wohnung jetzt für 150.000 EUR. Ergebnis:

Ergibt 150.000 EUR, die aus null EUR entstanden sind.

Fall 2:

Bezahlt aus Ersparnissen. Eher selten, geht aber auch:Nehmen wir an, der Wohnungseigentümer hätte die Wohnung bar bezahlt. Dann hat er 300.000 D-Mark (= 150.000 EUR) abgegeben, im Gegenzug erhielt er die Wohnung. Jetzt gibt er die Wohnung wieder ab und bekommt 150.000 EUR zurück. Das Geld ist also wieder zu Hause. Und noch mehr:

In der Zwischenzeit hat er 210.000 EUR Miete bekommen. Die sind jetzt auch bei ihm zu Hause. Also hat er 150.000 EUR gegeben, und bekommt jetzt 150.000 EUR zurück PLUS die 210.000 EUR, die er in den Jahren als Miete bekommen hat:

Ergibt insgesamt 360.000 EUR, die aus 150.000 EUR entstanden sind.

Zugegeben, das war Pi mal Daumen, man könnte genauer rechnen, aber jetzt nicht hier. Aber in beiden Fällen war Verkaufspreis = Einkaufspreis. Und dennoch ist da ein schöner Gewinn entstanden. Das nenne ich die „interne Wertsteigerung“. Trotzdem ein schönes Geschenk im sechsstelligen Bereich, das ist der innere Wert Ihrer Wohnung. Und wenn dann noch eine externe Wertsteigerung (also ein höherer Verkaufspreis) dazukommt, na dann gratuliere ich Ihnen ganz herzlich!

Exkurs 2:

Und jetzt kommen Sie mir bloß nicht mit Steuern! „Das müssen Sie aber alles versteuern.“ Wenn ich das schon höre :-) Schließlich gehen Sie ja auch arbeiten, obwohl Ihr Gehalt voll steuerpflichtig ist. Ich suche mir doch keinen Job in Holland, bloß weil man da weniger Steuern zahlt!

Auch darüber können wir einen eigenen Beitrag füllen. Nur so viel: Den Kaufpreis können Sie über die Abschreibung steuerlich absetzen. Und alle Reparaturen auch. Und die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern, wobei sie von der Abschreibung meistens ordentlich gemindert wird. Auch den „Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften“ müssen Sie versteuern, ja. Aber: Sie versteuern doch nur das, was Sie verdient haben!! Also die Überschüsse!

Wenn ich Ihnen jetzt 500 EUR schenken würde, aber Sie müssten davon 50 Prozent Steuern abgeben, würden Sie das Geld nicht annehmen?

Na also. In Deutschland kann man die Leute ganz schnell verrückt machen:

„Das ist aber voll steuerpflichtig“ => Alle Leute laufen weg.

„Das können Sie steuerlich geltend machen“ => Jeder will’s haben.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

Annäherung zwischen WEG- und Mietrecht: Der Umlageschlüssel in der Abrechnung

Mit der WEG-Reform 2020 wurde auch der Umlageschlüssel zwischen Mietrecht und WEG harmonisiert. Seitdem können Sie die Betriebskosten genauso an den Mieter weitergegeben, wie sie Ihnen von der WEG in Rechnung gestellt wurden. In §556a Abs. 3 BGB steht jetzt:

„Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. […]“

Moment – ist das nicht normal? Leider nein, daher war die Änderung überfällig! Die Kostenaufteilung zwischen WEG-Eigentümern war bisher anders als zwischen Vermieter und Mieter geregelt. Standard-Umlageschlüssel im WEG war der Miteigentumsanteil (MEA) – und im Mietrecht der Quadratmeter. Zur Erklärung:

Als vermietender Wohnungseigentümer befinden Sie sich in zwei Rechtssphären. Beidseits gelten völlig andere gesetzliche Regeln.

Gegenüber der WEG sind Sie Gesellschafter, Ihre Rechte und Pflichten stammen in erster Linie aus dem WoEigG.
Gegenüber dem Mieter sind Sie Vertragspartner, IhreRechte und Pflichten ergeben sich grundsätzlich aus dem BGB.

Die beiden Gesetze haben ganz andere Denkansätze, daher kollidieren sie manchmal. Die WEG-Reform hat die Wogen etwas geglättet.

Gegenüber der WEG ist er Gesellschafter,
gegenüber dem Mieter ist er Vertragspartner.

Aus beiden Verhältnissen entstehen ganz andere Rechte und Pflichten, die teilweise miteinander kollidieren. Hierüber schreiben sich die Juristen die Finger wund, aber zumindest hat die geplante WEG-Reform ein paar Ideen, um das ein Bisschen zu harmonisieren.

Jetzt ist der Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung auch für den Mieter maßgeblich.

Wo lag das Problem?

Quadratmeter (Mietrecht) und Miteigentumsanteil (Wohnungseigentumsrecht) haben aus gesetzlicher Sicht nichts miteinander zu tun.

Mietrecht: Der Quadratmeter ist ein Flächenmaß. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden alle Kosten auf die Mieter nach Quadratmeter umgelegt. Man setzt die Flächen der Wohnungen (= des Sondereigentums) zueinander in Beziehung.

Wohnungseigentumsrecht: Völlig andere Welt! Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht, werden Kosten nach MEA aufgeteilt. MEA bedeutet: Wie viel Prozent vom Grundstück / vom Gemeinschaftseigentum gehören Ihnen? Also kein Flächenmaß für die Innenseite Ihrer Wohnung, sondern ein Prozentsatz für Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum. Aus rechtlicher Sicht hat der MEA wirklich nichts mit Quadratmetern zu tun. Allerdings stimmen die prozentualen Verhältnisse von Quadratmeter und MEA in vielen (aber nicht allen) Teilungserklärungen überein.

Wann wird der Unterschied zwischen MEA und qm zum Problem?

Die Kostenaufteilung zwischen den WEG-Eigentümern war anders als zwischen Vermieter und Mieter. Wenn der Notar die MEA in der Teilungserklärung nicht an die Quadratmeter angelehnt hat, dann hat entweder der Vermieter oder der Mieter draufgezahlt.

Ein Beispiel:

Ihre Wohnung hat 72,5 / 1.000stel MEA und 65,84 (von 776,9) qm. Ihr MEA entspricht 7,25% und Ihre Quadratmeter machen 8,47 % der Fläche aus. Der WEG-Verwalter muss die Kosten grundsätzlich nach MEA auf die Eigentümer verteilen. In der Abrechnung für Ihren Mieter mussten Sie bis 2020 die Gesamtkosten nach qm umlegen. In der folgenden Abbildung sehen Sie den Unterscheid: Ihr Mieter trägt mit 1.901,77 EUR (8,47%) einen höheren Anteil der Kosten als Sie an die WEG bezahlen, nämlich 1.753,83 EUR (7,25%).

Von Besonderheiten bei der Grundsteuer und Heizkosten sehen wir mal ab, ist ja alles vereinfacht dargestellt. Und siehe da – der Mieter zahlt Ihnen ca. 150 EUR mehr, als Sie bezahlt haben.

Bis zur WEG-Reform war das gesetzlich so gefordert!

Zumindest, wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben. Das war bis 2020 geltendes Recht. Dann wurde das Mietrecht mit dem WoEigG in diesem Punkt harmonisiert. Jetzt geben Sie als Vermieter 7,25% (und nicht 8,47%) der Kosten an Ihren Mieter weiter – genauso, wie Sie selbst an die WEG bezahlt haben.

Lustigerweise habe ich gelesen, dass eine „soziale“ Partei im Mai 2020 im Bundestag gesagt hat, dass der Mieter jetzt weniger geschützt wird. Habe ich was missverstanden? Wenn jetzt hier eine Harmonisierung erfolgen soll, dann gilt doch genau der gleiche Kostenmaßstab für Mieter und Vermieter. Das ist doch eine deutliche Verbesserung für alle Parteien, weil sich von jetzt an weder Mieter noch Vermieter die Taschen vollmachen können.

Keine automatische Änderung durch die WEG-Reform

Wenn Sie im Mietvertrag bestimmte Umlageschlüssel vereinbart haben, ändern diese sich durch die WEG-Reform übrigens nicht automatisch, sondern haben weiterhin Gültigkeit. Im Gesetzestext steht ja: „…haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart…“

Verpassen Sie keinen Artikel mehr. Melden Sie sich zum Newsletter an, und ich informiere Sie, wenn ein neuer Artikel online ist.

Die WEG-Jahresabrechnung hat mit dem Mieter nichts zu tun!

Manche Wohnungseigentümer sind ganz erstaunt, dass sie z.B. gegenüber der WEG eine Nachzahlung leisten müssen, während sie gleichzeitig ihren Mietern ein Guthaben ausbezahlen müssen. Da wundern sich die Eigentümer und vermuten, dass im Rechenwerk irgendwas falsch sein muss.

Aber in den meisten Fällen ist es völlig richtig, denn die Abrechnung gegenüber dem Mieter hat überhaupt nichts mit der Hausgeldabrechnung zu tun.

Die Jahresabrechnung einer WEG besteht (je nach Darstellungsart) aus drei Blöcken:

Umlagefähige Kosten (z.B. Wasser, Heizkosten, Versicherungsprämien, Grundsteuer…)
Nicht umlagefähige Kosten (z.B. Kontoführungsgebühren, Verwalter…)
Rücklage (Beitragspflicht, Entnahme für Reparaturen…)

Selbst wenn die Kostenverteilschlüssel von Mietvertrag und Teilungserklärung übereinstimmen, kann nur der erste Block auf den Mieter umgelegt werden (umlagefähige Kosten incl. Heizkosten und Grundsteuer).

Wenn Sie eine Nachzahlung an die Eigentümergemeinschaft leisten müssen, dann liegt das vereinfacht gesagt am Verhältnis zwischen den tatsächlichen, auf Ihre Wohneinheit entfallenen Kosten Ihren Vorauszahlungen, die Sie an die WEG geleistet haben.

Ihren Mietern gegenüber haben Sie ein ganz anderes Rechtsverhältnis. Hier sind Sie nicht Gesellschafter, wie in der WEG, sondern Vertragspartner. Die Erstattung / Nachzahlung gegenüber Ihrem Mieter liegt am Verhältnis der tatsächlichen, UMLAGEFÄHIGEN Kosten und seiner Betriebskostenvorauszahlung.

Wie viel er im Monat vorausbezahlt hat, sehen viele Vermieter nicht so deutlich. Warum? Der Mieter überweist einen einheitlichen Betrag, der aus Miete UND Vorauszahlung besteht.

Vielleicht ist seine monatliche Nebenkostenvorauszahlung (im Vergleich zur Kaltmiete) sehr hoch? Dann bekommt er tendenziell viel zurückerstattet. Vielleicht bekommen Sie im Monat zwar 700 EUR, aber davon sind z.B. nur 400 EUR Miete und 300 EUR Nebenkostenvorauszahlung. Dann wäre ja klar, dass er bei einer eher hohen Vorauszahlung schnell ein Guthaben herausbekommt. Aber diese Zahlen hat man als Vermieter ja meistens nicht so alltäglich vor Augen. Und weil Sie sowieso nur die umlagefähigen Kosten (und nicht sämtliche Kosten) an den Mieter weitergeben können, kommt die Überraschung manchmal nur einmal im Jahr. Einfach weil Sie das ganze Jahr über nicht gesehen haben, wie viel der Mieter vorausbezahlt, und wie wenig Sie im Vergleich dazu an die Eigentümergemeinschaft vorauszahlen.

Aktien vs. Eigentumswohnungen: Welche Anlageklasse schneidet besser ab?

Da ich mit ein paar Wertpapierhändlern befreundet bin, habe ich über dieses Thema schon oft diskutiert. Beide Seiten haben hervorragende Argumente, und auch in diesem Beitrag werden Sie keine Antwort finden, weil es „besser“ oder „schlechter“ nicht gibt. Ob man bei der Geldanlage mehr auf Aktien oder Eigentumswohnungen vertraut, ist manchmal auch einfach eine Glaubensfrage, deren allgemeinverbindliche Antwort völlig unmöglich ist.

Schauen wir uns doch mal an, was für die einzelnen Anlageklassen typisch ist:

Mit einer Aktie kaufen Sie Bruchteilseigentum eines Unternehmens.

Sie sind jetzt Miteigentümer an einem Unternehmen, entsprechend Ihrem Anteil steht Ihnen ein gewisser Prozentsatz des Jahresgewinns zu, der entweder ausgeschüttet oder reinvestiert wird. Den ausgeschütteten Teil des Gewinns nennt man Dividende. Sie kaufen also eine Aktie zu einem bestimmten Börsenkurs und erhalten von da an (hoffentlich jedes Jahr) xy EUR als Dividende. Dann können Sie beides zueinander ins Verhältnis setzen und wissen, wie viel „Zinsen“ Ihnen diese Anlage (momentan) bringt.

Wie geht das bei Wohnungseigentum? Sie kaufen zwei Dinge: Erstens Bruchteilseigentum am Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Aufzug, Heizung,…). Zweitens, untrennbar mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden, kaufen Sie Sondereigentum, d.h. das alleinige Nutzungsrecht an der Innenseite (!) Ihrer Wohnung.

Genau, Ihnen gehört kein einziger Ziegelstein – zumindest nicht von tragenden Mauern. Weder Fenster, Außenfassade noch Wohnungstüre gehört Ihnen alleine, das ist alles Gemeinschaftseigentum, und Sie besitzen daran nur einen prozentualen Anteil, wie alle anderen Wohnungseigentümer auch.

Wo ist der Gewinn, ähnlich der Dividende? Er besteht bei vermieteten Eigentumswohnungen aus Mieteinnahmen minus Kredit-, Reparatur- und Verwaltungskosten. Was übrig bleibt, finden Sie am Jahresende auf Ihrem Konto. Diesen Überschuss können Sie ebenso ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen, dann wissen Sie, welche „Verzinsung“ Sie erwirtschaftet haben.

Hier fehlt noch was: Bei einer Aktie können Sie zwar beliebig kleine Anteile kaufen und deswegen mit kleineren Beträgen einsteigen. Sie müssen aber alles bar bezahlen, d.h. Sie können nur Geld investieren, das Sie bereits angespart haben. Eigentumswohnungen kauft man in vielen Fällen vollständig kreditbasiert. Die Bank bezahlt den Kaufpreis. Und wer zahlt den Kredit zurück? Die Mieter.

Die Kreditfinanzierung wird am besten im Vergleich mit einer Rentenversicherung klar: Stellen Sie sich mal eine Wohnung für 100.000 EUR vor, die Sie ohne Anzahlung kaufen und von (ggfs. wechselnden) Mietern 30 Jahre lang abbezahlt wird. Dann gehört die Wohnung Ihnen: Vergleichen Sie das doch mal mit einer Lebensversicherung über 100.000 EUR. Blendet man sowohl Wertsteigerung (der Immobilie) als auch Zinsen (der Lebensversicherung) aus, müsste man 30 Jahre x 12 Monate x 278 EUR investieren. Also 278 EUR, die Sie Monat für Monat auf ein Konto legen müssten, um nach 30 Jahren (!) auf 100.000 EUR zu kommen.

Und was haben Sie für die Wohnung bezahlt? Gar nichts. Der Mieter hat die Wohnung für Sie getilgt. Das ist der Unterschied mit der Kreditfinanzierung.

Für mich sind Eigentumswohnungen interessante Investitionsobjekte, weil sie häufig kreditfinanziert werden können und von anderen Leuten abbezahlt werden.

Natürlich, bei Aktien gibt es auch einen „Lombardkredit“, d.h. Aktienkauf auf Pump. Aber das ist wirklich nicht sehr verbreitet, zumal der Kurswert fallen kann. Ich nehme mal an, dass die Bank nach einem Börsenkrach entweder zusätzliche Kreditsicherheiten fordert (, die man genau dann aber nicht hat,) oder die Aktien zwangsverkauft.

Womit wir beim Risiko wären:

Bei Eigentumswohnungen sehe ich die Risiken bei Lage und Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn die Lage sich verschlechtert, können Sie die Wohnung nur noch zu schlechteren Konditionen vermieten und damit ist Ihre Wohnung weniger wert. Denken Sie nur an die schlimmen Beispiele Duisburg-Marxloh oder Köln-Chorweiler. Das zweite Risiko ist eine schlechte Eigentümergemeinschaft, die notwendige Reparaturen verschläft. Mit der Substanz bröckelt dann auch die Vermietbarkeit, während Ihre „Bude“ immer weniger wert besitzt, weil erwachsene Menschen die Notwendigkeit üblicher Sanierungen einfach nicht wahrhaben wollen.

Bei Aktien sehe ich persönlich deutlich mehr Risiken. Welches Produkt wird verkauft? Wohnraum benötigt man immer, die Nachfrage wird also auch in 1.000 Jahren noch da sein. Jedes Unternehmen hat hingegen ein eigenes Geschäftsmodell. Wenn dieses Produkt keiner mehr haben will (z.B. Kutschen, VHS-Kassetten oder Solarzellen aus Deutschland), dann hat sich das Thema erledigt und die Firma verdient kein Geld mehr. Anders formuliert: Eine Firma, die einen Trend verschläft, verschwindet früher oder später vom Markt, Ihre Aktien eignen sich dann nur noch zum Tapezieren (Ihrer Eigentumswohnung). Immer wieder verkalkuliert sich mal ein Unternehmen und muss zum Insolvenzrichter. Es ist ja auch viel schwieriger, Finanzströme eines großen Unternehmens im Blick zu halten, verglichen mit einer (oder auch mehreren) Eigentumswohnungen. Hier ist es einfach, siehe oben. Bei großen Konzernen mit vielen Mitarbeitern, Abteilungen, etc. ist das schon anders. Außerdem muss man erstmal Mitarbeiter bezahlen, bevor der kleine Rest vom Gewinn beim Aktionär ankommt.

Warum fehlt Generation Y auf der Eigentümerversammlung?

Die „Millennials”, „Generation Y“. Sie wissen schon, das sind Leute, die zwischen 1980 und 1995 geboren wurden. Man sagt meiner Generation bestimmte Charaktereigenschaften nach. Generation Y, englische Aussprache „Why“, also „Warum“. Die hinterfragen erstmal alles. Außerdem sagt man, sie legen sehr viel Wert auf Selbstverwirklichung, Entfaltungsmöglichkeiten und die Suche nach dem Sinn. Geld besitzt eher untergeordneten Stellenwert, obgleich es zum Leben nötig ist und die ganze Freiheit erst ermöglicht. Eben ein Mittel zum Zweck. Wie auch bei Sternzeichen sind sicherlich ein paar Verallgemeinerungen dabei. Selbstverständlich hat jeder seine individuellen Charaktereigenschaften, aber viele Merkmale treffen generell „schon irgendwie“ auf meine Altersgenossen zu.

Ich wurde jedenfalls 1984 geboren und gehöre ebenfalls zur Generation Y. Zumindest von meiner Wahrnehmung her sehe ich auf den Eigentümerversammlungen nur Menschen, die mit Abstand älter sind als ich.

Meine erste Eigentumswohnung habe ich mit 23 Jahren gekauft. Ich habe mich scheinbar daran gewöhnt, dass auf den Versammlungen nur die Generation 40 oder 50 plus zu finden ist.

Möglicherweise hat sich auch meine eigene Alterswahrnehmung verschoben, denn für mich sind 50-jährige nicht alt. (Redaktioneller Hinweis: Heute, im Jahr 2020, bin ich 36 Jahre alt.) Letztens habe ich mit einer Frau darüber gesprochen, wie alt man mit 70 ist. Dummerweise war sie schon fast 70. Ich wäre am liebsten im Erdboden versunken. Das hätte ich anders eingeschätzt. Ups, unangenehme Panne. Aber da sieht man mal, für wie jung ich sie gehalten habe.

Sei es drum, auf den Eigentümerversammlungen finde ich jedenfalls selten Eigentümer unter 35. Ist das nur meine Wahrnehmung oder ein allgemeiner Trend? Und wenn ja, woran liegt das?

Ehrlich gesagt weiß ich nicht mal, ob meine subjektive Sicht überhaupt richtig ist. Aber wenn ja, hätte ich ein paar Vermutungen, aber auch ein paar Argumente, warum Wohnungseigentum vor allem für diese Generation ganz hervorragend ist.

Zu meinen Vermutungen: Ich glaube, es liegt am Kredit. Ich bekam mit 23 Jahren einen Kredit, weil ich einen unbefristeten Arbeitsvertrag hatte. Wer keinen hat, der hat es schwer. Ziemlich eintönige Perspektive bei den Banken? Möglich, aber meiner Erfahrung nach die erste Hürde. Wer lange selbständig ist, hat ebenfalls gute Aussichten, aber mit befristetem Arbeitsvertrag ist es deutlich schwerer. Aber Zeitarbeit und Zeitverträge haben heutzutage ein viel größeres Gewicht auf dem Arbeitsmarkt. In der Generation Y sind unbefristete Arbeitsverträge plus hohe Gehälter eher die Ausnahme als die Regel, zumindest nicht mehr selbstverständlich. Früher konnte man mit Ausbildungsberuf im Laufe seines Lebens das Eigenheim finanzieren. Ein Freund meiner Eltern arbeitet bei der AOK, hat einen unbefristeten Altvertrag mit fürstlichem Einkommen und Zusatzleistungen, von dem man heute nur träumen kann. Natürlich sind Eigentumswohnungen deutlich billiger als Eigenheime und für die Generation Y besser geeignet. Aber daraus wird nichts, wenn es eine Kredithürde gibt, über die man einfach nicht drüber springen kann.

Zweitens kann es auch am verstaubten Vermieter-Image liegen und am Schreckgespenst „Mietnomaden“, das durch die Medien geistert, alles kaputt macht und nicht auszieht. Allen Schreckgeschichten zum Trotz: Wer nicht zahlt, der hat auch keinen Kündigungsschutz. Ist mir auch schon mal passiert, eine fähige Mietrechtsanwältin hat den Schrecken schnell beendet.

Währenddessen liegt Generation Y lieber in Peru am Strand, taucht mit Haifischen, meditiert in Vietnam oder macht sich sonstwie ein schönes Leben. Zur gleichen Zeit sitze ich in den Eigentümerversammlungen und schaue meine lieben Kunden an, die fast alle 45 und älter sind.

Wie finanziert denn die Generation Y Ihren nächsten Urlaub? Genau dafür eignen sich Eigentumswohnungen doch ganz hervorragend! Deswegen würde diese Anlageform richtig gut passen. Im Idealfall ist eine vermietete Eigentumswohnung der Weg zur Finanzierung des nächsten Urlaubs.

Einnahmen: Miete.

Betriebskosten: Durchlaufender Posten .

Ausgaben: Kreditrate, Beitrag zur Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten.

Ich weiß die Rechnung ist etwas vereinfacht, aber möchte ich damit sagen? Mit meinen vier Eigentumswohnungen verdiene ich jeden Monat 350 EUR (vor Abzug der Einkommensteuer). Mehr Einnahmen als Ausgaben, weil mir das Wohl der Mieter am Herzen liegt. Im Laufe eines Jahres kommen so 4.000 EUR zusammen, ist das nicht schön? Und das, obwohl ich als „privater Kleinvermieter“ in den letzten 10 Jahren nicht ein einziges Mal die Miete erhöht habe. Das ist sogar gut: Ein glücklicher Mieter die beste Investition in die Altersvorsorge. Miettreue bedeutet auch geringe Fluktuation.

Glücklicher Mieter = geringe Fluktuation + keine Probleme

Natürlich muss man irgendwelche Mietrechtsparagraphen beachten, aber einem Mieter ist es viel wichtiger, dass man ihn anständig behandelt und sich um seine Probleme kümmert (sofern Sie denn auftauchen). Ein glücklicher Mieter zahlt meine Wohnungen ab und ermöglicht nach 30 Jahren eine Altersvorsorge, die ich nicht bezahlt habe. Als Hausverwalter bin ich natürlich halbwegs ortsgebunden und mache keine dreimonatigen Selbstfindungstrips durch Peru, damit kann ich persönlich ganz gut leben.

Aber hier schließt sich der Kreis. Investitionen Eigentumswohnungen sind eigentlich genau das, was Generation Y braucht, wenn sie ausschweifende und lange Urlaube haben will. Eine erstklassige Altersvorsorge, gekoppelt mit passivem Einkommen (auch heute schon), das später steigt.

Was gibt es besseres für eine Generation, die sich selbst verwirklichen möchte und gerne durch die Welt reist?

Ausnahmsweise? Andere Umlageschlüssel in Betriebskosten- und Jahresabrechnung

In Kurzform:

Die Umrechnung der Gesamtkosten auf die Wohnung erfolgt mit dem „Umlageschlüssel“.
WEG-rechtlicher Standard ist die Umrechnung nach Miteigentumsanteilen (MEA).
Mietrechtlicher Standard ist die Umrechnung nach Quadratmetern.
MEA und Quadratmeter haben nichts miteinander zu tun.
In manchen Teilungserklärungen entsprechen sich qm und MEA trotzdem.
Selbst wenn beide aufeinander abgestimmt sind:
- Die WEG kann ihn durch Beschluss ändern.
- Für eine Änderung im Mietvertrag muss Ihr Mieter zustimmen.

Nicht nur die Kostenpositionen unterscheiden sich zwischen Mietvertrag und WEG. Auch die Kostenverteilung kann sich zwischen WEG und Mietvertrag unterscheiden.

Den Maßstab, mit dem die Gesamtkosten auf die Wohnungen umgerechnet werden, nennt man „Umlageschlüssel“ oder „Kostenverteilschlüssel“.

WEG-rechtlicher Standard ist die Umrechnung nach Miteigentumsanteilen (MEA).

Was die WEG angeht, finden Sie die Umlageschlüssel in der notariellen Teilungserklärung. Oder in der Beschlusssammlung, denn die WEG kann die Umlageschlüssel unter bestimmten Voraussetzungen per Beschluss ändern. Falls die Teilungserklärung zu einer bestimmten Kostenposition nichts sagt, werden die Kosten in einer WEG grundsätzlich nach MEA auf die Wohnungen umgerechnet.

Mietrechtlicher Standard ist die Umrechnung nach Quadratmetern.

Im Mietrecht ist es völlig anders: Welche Umlageschlüssel gegenüber dem Mieter gelten, steht im Mietvertrag.Falls der keine Regelung enthält, werden die Gesamtkosten im Verhältnis der Quadratmeter umgerechnet. Egal, wie die WEG rechnet.

Keine Regel ohne Ausnahme: Betriebskosten müssen mietrechtlich nach erfasstem Verbrauch umgerechnet werden, sofern man messen kann. Denken Sie z.B. an (geeichte) Wasserzähler.

MEA und Quadratmeter haben nichts miteinander zu tun.

Mietrechtlicher Standard sind Quadratmeter, WEG-rechtlicher Standard sind MEA.

„Na und?“

Ein weiteres Missverständnis geistert durch die Köpfe: Viele Eigentümer glauben, dass es gar keinen Unterschied zwischen Quadratmeter und MEA gibt. Oder dass die irgendwie gleich sein müssen („Teilungserklärung enthält Fehler.“) Oder dass es zumindest irgendeine Verbindung gibt.

Das stimmt nicht: Der MEA hat NICHTS mit Quadratmetern zu tun.

Der im Mietrecht geltende Quadratmeter ist ein Flächenmaß für die Wohnfläche innerhalb des Sondereigentums.
Der MEA ist ein prozentuales Anteilsrecht am Gemeinschaftseigentum – also an Dingen, welche sich außerhalb des Sondereigentums befinden und allen Eigentümern gemeinsam gehören.
Es gibt keine Verbindung zwischen Miteigentumsanteil und Quadratmetern.

In manchen Teilungserklärungen entsprechen sich qm und MEA trotzdem.

Es existieren Teilungserklärungen, in denen sich MEA und Quadratmeter entsprechen – zumindest, was deren prozentuales Verhältnis angeht.

Das ist aber weder Zufall, noch gesetzlich vorgeschrieben: Solche Übereinstimmungen sind meistens einem vorausschauenden Bauträger oder Notar geschuldet, der mietrechtliche Schwierigkeiten umgehen wollte.

Selbst wenn beide aufeinander abgestimmt sind: Die WEG kann ihn durch Beschluss ändern. Für eine Änderung im Mietvertrag muss Ihr Mieter zustimmen.

Selbst dann müssen die Umlageschlüssel nicht für immer gleich bleiben: Unter bestimmten Voraussetzungen kann die WEG Umlageschlüssel per Beschluss ändern. Ab sofort gilt ein anderer Umlageschlüssel zwischen Vermieter und WEG.

Und der Mieter? Ein Beschluss ist nur für Eigentümer bindend, die im Grundbuch stehen – für niemanden sonst. Der Umlageschlüssel aus dem Mietvertrag wird durch den Beschluss jedenfalls nicht verändert. Hier benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Umstritten sind „dynamische Verweisklauseln“ im Mietvertrag, die den Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung einfach an das Mietverhältnis durchleiten.

Unterschiede zwischen Jahresabrechnung der WEG und Betriebskosten-Abrechnung für den Mieter

In Kurzform:

WEG- und Mietrecht sind an vielen Stellen inkompatibel.
Die Abrechnung der WEG heißt „Jahresabrechnung“, im Mietrecht „Betriebskostenabrechnung“ („BK“).
Welche Kosten der Eigentümer an den Mieter weitergeben kann, ist gesetzlich begrenzt und hängt außerdem vom Mietvertrag ab.
Die Jahresabrechnung geht über die „BK“ hinaus, weil die Eigentümer immer für alle Kosten der Immobilie aufkommen müssen (…und Mieter nicht…).
Der vermietende Wohnungseigentümer kann die WEG-Jahresabrechnung nicht einfach an den Mieter weitergeben.
Ggf. andere Umlageschlüssel in BK und Jahresabrechnung.
Es gibt keinen Standard. Wichtig ist, was im Mietvertrag steht. Bevor Sie eine falsche Betriebskosten-Abrechnung erstellen, lesen Sie den Mietvertrag und fragen Sie Ihren (qualifizierten Fach-) Anwalt.

WEG- und Mietrecht sind an vielen Stellen inkompatibel.

Kaum stehen Sie als neuer Wohnungseigentümer im Grundbuch, bekommen Sie von der Hausverwaltung die Zahlungsaufforderung, einen Dauerauftrag auf das WEG-Konto einzurichten. Die Stadtverwaltung schickt Ihnen ein SEPA-Mandat für die Grundsteuer zu. Aber die wird direkt von Ihrem eigenen Konto abgebucht. Komisch.

Sie haben Ihre Wohnung schon vermietet. Der Mieter mag die Wohnung und hat auch bereits einen Dauerauftrag für Miete und Nebenkosten eingerichtet. Die Vorauszahlung hat der Makler schnell ausgerechnet. Bestimmt in Ordnung, der Makler beherrscht sein Handwerk schließlich, oder?

Wenn nicht, dann merken Sie es spätestens nach einem Jahr, wenn Sie die Abrechnung für Ihren Mieter erstellen. Wenn der Mieter nachzahlen muss, weil die Vorauszahlungen zu niedrig waren, gibt’s Palaver.

Zwischen „Eigentümerkosten“ und „Mieterkosten“ gibt es viele Unterschiede. Vieles ist im WEG- und Mietrecht völlig anders geregelt. Das Mietrecht ist an vielen Stellen auf Gebäude im Alleinbesitz ausgelegt. Das WEG-Recht hofft auf demokratisch funktionierende Eigentümergemeinschaften, deren Miteigentümer sich natürlich immer selbstverantwortlich organisieren können.

Und was die Abrechnungen angeht: Formalitäten, Darstellungsformen, Inhalt und Fristen sind natürlich anders. Es gibt Parallelen, aber auch Unterschiede. Ich möchte Ihnen helfen, die Unterschiede etwas genauer zu verstehen:

Die Abrechnung der WEG heißt „Jahresabrechnung“, im Mietrecht „Betriebskostenabrechnung“ („BK“).

Beginnen wir mit den Parallelen. Sowohl Eigentümer als auch Mieter überweisen monatlich einen Geldbetrag auf ein Konto. Irgendwann gibt es dann eine Abrechnung. Aber schon die Namen sind anders:

Der Dauerauftrag der Eigentümer heißt „Hausgeld“, der Dauerauftrag der Mieter heißt „Betriebskosten (-vorauszahlung)“.

Nicht verwechseln: Während die WEG-Abrechnung vom Gesetzgeber „Jahresabrechnung“ genannt wird, heißt die „Mieterabrechnung“ einfach „Betriebskostenabrechnung“.

Welche Kosten der Eigentümer an den Mieter weitergeben kann, ist gesetzlich begrenzt und hängt außerdem vom Mietvertrag ab.

Nun zu den Unterschieden: Der Mieter muss nicht so viel bezahlen wie der Eigentümer. Der Vermieter darf nur solche Nebenkosten an den Mieter weitergeben, die in §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannt sind.

Diese, durch laufenden Gebrauch entstehenden Kosten bilden die Obergrenze der auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten.

Außerdem muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein, OB und WELCHE Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden können. Je nach Mietvertrag / Einzelfall sind es oft folgende Kosten:

Allgemeinstrom,
Frisch- und Abwasser,
Gebäude- und Haftpflichtversicherungsprämien,
Grundsteuer,
Kosten von Hausmeister, Gartenpflege und Treppenhausreinigung,
Heiz- und Warmwasserkosten
(incl. Kostenerfassung, Legionellenprobe, Schornsteinfeger und Wartung),
Müllabfuhr,
Niederschlagswasser,
Schädlingsbekämpfung,
Straßenreinigung,
verschiedene Wartungs- und Kontrollkosten (z.B. Dachkontrolle und Rinnenreinigung) und
umstritten sind gemietete Rauchmelder und gemietete Kaltwasserzähler,
Winterdienst.

Ihr Mieter zahlt also (nur) die laufenden Betriebskosten, aber eben keine Reparaturen, Bankgebühren, Verwaltungskosten, etc.

Übrigens: Auch die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Kosten, wird aber von der Stadt von den privaten Konten der Eigentümer eingezogen (individuelle Steuerschuld). Sie ist kein Bestandteil der Jahresabrechnung, gehört aber auch zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Die Jahresabrechnung geht über die „BK“ hinaus, weil die Eigentümer immer für alle Kosten der Immobilie aufkommen müssen (…und Mieter nicht…).

Für die WEG-Mitglieder gibt es keine Beschränkung auf bestimmte Kostenarten. Sie müssen für alle Kosten aufkommen, die aufgrund der Immobilie anfallen. Schließlich gibt es keine übergeordnete Instanz wie einen Vermieter, der ansonsten für die Kosten aufkommen könnte. Jeder zahlt seinen Anteil, unabhängig von der BetrKV oder sonstiger Vorschriften.

Das Hausgeld (der Wohnungseigentümer) umfasst über die Betriebskosten hinaus u.a.

Verwaltungskosten und
Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie die
Beitragspflicht zur Instandhaltungsrücklage.

Damit die WEG-Abrechnung übersichtlicher wird, unterteilen manche Verwalter die Kosten in „Blöcke“, zum Beispiel:

Umlagefähige Kosten, außer Heizkosten.
Umlagefähige Kosten, Heizkosten.
Nicht umlagefähige Kosten, außer Rücklage.
Nicht umlagefähige Kosten, Beitragspflicht zur Rücklage.
Nicht umlagefähige Kosten, Reparaturen zulasten der Rücklage.

Das ist dann eine Hilfestellung für vermietende Eigentümer (mehr auch nicht), denn der Unterschied umlagefähig / nicht umlagefähig ist für die WEG „egal“.

Der vermietende Wohnungseigentümer kann die WEG-Jahresabrechnung nicht einfach an den Mieter weitergeben. Er muss sich die Mühe einer eigenen Abrechnung machen.

In der Grafik sehen Sie den Unterschied.

Manche Kosten sind als Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig und andere müssen immer vom Eigentümer bezahlt werden (links). Fast alle Kosten werden vom Konto der WEG bezahlt (rechts). Und dort sind eine Menge nicht umlagefähige Kosten dabei.

Ggf. andere Umlageschlüssel in BK und Jahresabrechnung => weitere Abweichungen.

(Siehe dazu Beitrag Eine Ausnahme kommt selten allein – Andere Umlageschlüssel in Betriebskosten- und Jahresabrechnung.)

Wofür brauchen Sie die WEG-Jahresabrechnung? Wenn Sie die Abrechnung für Ihren Mieter erstellen, finden Sie dort zumindest die Gesamtkosten, also „Frischwasser – 2.500 EUR / Versicherungsprämien – 1.500 EUR“, usw.

Wie Sie sie umrechnen müssen, steht da nicht.

Die sogenannten „Umlageschlüssel“ stehen im Mietvertrag. Zwar hat auch die WEG-Jahresabrechnung Umlageschlüssel, aber die gelten gegenüber dem Mieter nicht. Der hat ja nicht die Teilungserklärung im Grundbuch, sondern den Mietvertrag unterschrieben.

In Mietverträgen verwendet man zur Umrechnung der Gesamtkosten auf die Wohnung oft die Quadratmeter. Was heißt „oft“ … Quadratmeter sind der gesetzliche Standardfall. Soll heißen: Alle Kosten, zu denen im Mietvertrag nichts steht, kein Umlageschlüssel vereinbart wurde, werden nach Quadratmeter abgerechnet. (Wie gesagt – natürlich nur, wenn die Umlage dieser Kosten überhaupt im Mietvertrag vereinbart wurde.)

Jedenfalls gibt es für Ihre Betriebskosten-Abrechnung keine Standard-Schablone. Wichtig ist, was im Mietvertrag steht.

Bevor Sie eine falsche Betriebskosten-Abrechnung erstellen, lesen Sie die individuellen Regeln des Mietvertrags und fragen Sie Ihren (qualifizierten Fach-) Anwalt.

Und danach können Sie sich meistens mit einem einfachen Excel-Arbeitsblatt helfen, das Sie jedes Jahr wiederverwenden können.

Der Vermieter zwischen Mietvertrag und WEG – Teil 2 – Schäden im Gemeinschaftseigentum

Foto: Stephan Walochnik. (Aufgenommen 2018 in Budapest, Ungarn. Solche Bauwerksschäden habe ich in Deutschland zum Glück bisher nicht gesehen.)

Brenzlig sind Mängel im Gemeinschaftseigentum:

Es kann vorkommen, dass Schäden am Gemeinschaftseigentum die Nutzbarkeit des Sondereigentums beeinträchtigen. Das Mitbenutzungsrecht an Treppenhaus, Aufzug und Heizung gehört in der Regel zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache. Laut Mietvertrag ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Bis dahin darf der Mieter die Miete mindern, egal was die WEG gerade macht. Der Vermieter kann aber häufig seine Ansprüche gegenüber der WEG nicht sofort durchsetzen.

Abgedroschenes Beispiel: Ausfall der Heizung. Heizung = Gemeinschaftseigentum. Die WEG ist zuständig. Außenvertretungsbefugt ist allein der WEG-Verwalter und kein anderer. Ungeachtet dessen stehen dem Mieter in vielen Fällen bereits Minderungsrechte zu, obwohl der Vermieter gar nichts machen kann. Viel Zeit kann verstreichen, selbst bei einem kooperativen Verwalter. Er ist zwar außenvertretungsbefugt, darf aber aufgrund gesetzlicher Regelungen keine Reparaturaufträge erteilen. Ohne Beschluss der Eigentümerversammlung hat er keinerlei Entscheidungsspielraum.

Die zwingende gesetzliche Regelung lautet:

Die Willensbildung einer WEG geschieht allein auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss. Verwalter und Beirat entscheiden gar nichts.

Andernfalls handeln sie als Vertreter ohne Vertretungsmacht und zahlen alles selbst. Zugegeben, das Extrembeispiel „Heizung“ ist wirklich ziemlich abgedroschen. Liegen die Reparaturkosten in einem bestimmten Rahmen, darf der Verwalter aufgrund der Vollmacht meist trotzdem sofort Reparaturen beauftragen. Und: Ist die Heizung kalt, sind sich alle Eigentümer schnell einig. Aber was ist in folgenden Fällen?

Die Außenbeleuchtung flackert vor dem Schlafzimmerfenster des Mieters.
Die schadhafte Abdichtung des Balkons ruiniert den Parkettboden.
Das Dach ist irgendwo undicht. Keiner weiß, wo. Eintrittsstelle ungleich Austrittstelle. Aber alle zwei Jahre hat der DG-Mieter Wasserflecken an der Decke.
Es zieht. Die Fenster sind undicht (Gemeinschaftseigentum!).

Sind sich die WEG-Mitglieder in diesen Situationen auch immer so schnell einig? Die gute Nachricht: Ja, zumindest in einer gesunden WEG.

Seine Nachbarn muss man sich gut aussuchen.

In einer WEG mit vernünftigen Eigentümern, gutem Klima und fähigem Verwalter ist die gesetzliche Lage schnell erklärt (Verwalter) und notwendige Beschlüsse schnell gefasst (WEG) und umgesetzt (Verwalter). Der Mieter ist wieder glücklich und die Mietminderung Schnee von gestern. Die Eigentümer einerguten WEG ziehen am gleichen Strang, der Verwalter kann Mängel schnell und konsequent beseitigen.

Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Es gibt Eigentümergemeinschaften, die sich in Grund und Boden diskutieren. Vielleicht wird die Notwendigkeit von Reparaturen per se geleugnet, vielleicht wird der Verwalter (spaßeshalber?) damit beschäftigt, ein Angebot nach dem nächsten einzuholen. Der Tagesordnungspunkt wird von einer Versammlung zur nächsten vertagt. Die Substanz bröckelt vor sich hin – und mit ihr die Vermietbarkeit.

Foto: Stephan Walochnik. (Aufgenommen 2018 in Budapest, Ungarn. Solche Bauwerksschäden habe ich in Deutschland zum Glück bisher nicht gesehen… immerhin wurde das Regenfallrohr saniert!)

Für den vermietenden Eigentümer keine schöne Situation. Zwar hat jeder Wohnungseigentümer einen einklagbaren Anspruch auf Instandhaltung. Trotzdem sollte man die Blockadehaltungen von Miteigentümern nicht unterschätzen, wenn sie die notwendige Mehrheit für den Beschluss verhindern. Sei es aus Unwissen, Gleichgültigkeit oder Geldnot. Und was ist, wenn der Verwalter Termine verschleppt? Dem Mieter können ungeachtet dessen Mietminderungsrechte zustehen. Streng genommen ist das ja egal, denn der Vermieter kann sein Recht ja einklagen.

Aber hält das jeder durch? Finanziell kann es eng werden. Die Mietminderung läuft weiter, vielleicht zieht der Mieter zwischendurch ins Hotel? Oder kündigt? Der Eigentümer zahlt jedenfalls erstmal Anwalts- und Gerichtskostenvorschüsse und kann sich auf eine längere Wartezeit einstellen.

Solche Eigentümergemeinschaften sind zum Glück nicht alltäglich. Die meisten Menschen sind ehrlich und erkennen den Punkt, an dem sich ein anderer Eigentümer in einer Notlage befindet und man besser helfen sollte. Trotzdem lässt sich festhalten: Wie lange Sie warten müssen und mit welchen Folgekosten Sie zu rechnen haben, hängt ab von Erfahrung und Qualifikation des Verwalters und von der Kooperationsbereitschaft und -fähigkeit der Miteigentümer. Suchen Sie sich Ihre Nachbarn gut aus.

Der Vermieter zwischen Mietvertrag und WEG – Teil 1 – Rechte und Pflichten

Kennen Sie das klassische Bild vom Vermieter? Merkwürdige Person zwischen 50 und 60, komische Ansichten, streng, keine Kinder, schlecht gelaunt (warum wohl?), die Hausordnung ist sein Heiligtum. Wenn er auftaucht, gehen schnell alle Türen zu und Fernseher aus: Die Mieter tun so, als ob sie nicht da wären. Dem gehört das ganze Haus, dafür aber keine Email-Adresse, schickt alle zwei Jahre eine auf Schreibmaschine getippte Mieterhöhung, meckert rum, repariert nichts und „verbittet sich Rückfragen“.

Komisches Märchen.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann sich sowas nicht leisten. Er sitzt zwischen allen Stühlen und sieht sich im Wohnungseigentum ziemlich vielen Besonderheiten gegenüber, die ihm das Leben schwer machen.

Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind kaum aufeinander abgestimmt.

Anders als der Vermieter eines ganzen Mehrfamilienhauses kann ein vermietender Wohnungseigentümer nicht agieren, wie er gerne möchte: Gegenüber dem Mieter ist er (miet-) vertraglich gebunden und muss sich an die BGB-Regeln zum Mietrecht halten (§§ 535 ff. BGB). Im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist er Gesellschafter und muss sich an die Spielregeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) und der Teilungserklärung halten.

Im Verhältnis zur WEG gelten u.a. folgende Rechte und Pflichten:

Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (Heizung, Aufzug, …),
anteilige Kostenbeteiligung,
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Im Verhältnis zum Mieter ist er Vertragspartner: Jeder Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum „nach Belieben verfahren“, sofern „nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen“ (§ 13 WoEigG). Es besteht Vertragsfreiheit. Der Vermieter entscheidet über die Auswahl der Mieter und über die Gestaltung des Mietvertrags.

Der Mietvertrag führt zu völlig anderen Rechten und Pflichten, z.B.:

Anspruch auf Miete
Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlung,
Recht zur Mieterhöhung,
Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten,
Sorgfaltspflichten, z.B. Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands.

Der Mieter wohnt zwar im Gebäude, ist aber überhaupt nicht an Beschlüsse bzw. Vereinbarungen der WEG gebunden.

Die Teilungserklärung und jegliche Beschlüsse haben nur „Bindungswirkung“ für im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Was in der WEG erlaubt oder verboten ist, gilt für den Mieter nicht. Andererseits kann der Mieter aus dem Mietvertrag Ansprüche herleiten, die der Vermieter gegenüber der Eigentümergemeinschaft vielleicht gar nicht durchsetzen kann.

Doof.

Sie ahnen schon, hier gibt es Zündstoff: Zum Beispiel entfaltet eine Hausordnung nur innerhalb der Eigentümergemeinschaft Bindungswirkung und ein Hundehaltungsverbot gilt für den Mieter nicht. Zwar ist es für die Mitglieder der WEG bindend. Die WEG kann deren Einhaltung nur vom vermietenden Sondereigentümer, nicht aber von seinem Mieter fordern.

Brenzlig sind Mängel im Gemeinschaftseigentum (siehe folgender Beitrag).

Eine bisher selbst genutzte Eigentumswohnung vermieten

Wenn Sie bisher selbst in Ihrer Wohnung gewohnt haben und jetzt vermieten, sollten Sie Folgendes beachten:

Ein vermietender Eigentümer befindet sich zwangsläufig in 2 „Rechtssphären“:

Erstens sind Sie „Aktionär“ der WEG. Ihnen gehört ein prozentualer Anteil des Gemeinschaftseigentums und Sie haben ein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung. Der Verwalter erstellt einmal im Jahr eine Abrechnung für Sie, betreffend das ganze Jahr. Entsprechend der gesetzlichen Regelungen hat die unterscheidet die WEG-Jahresabrechnung nicht nach Zeiträumen oder Bewohnern. Selbst bei Eigentümerwechsel gibt es laut WoEigG nur eine Jahresabrechnung für die Wohnung für das ganze Jahr.

Sie zahlen weiterhin die monatlichen Vorauszahlungen an die WEG.

Die zweite Rechtssphäre ist Ihr vertragliches Verhältnis zum Mieter: Sie haben einen Mietvertrag ausgehandelt und sind vertraglich gebunden. Der Mieter zahlt Ihnen Miete und eine Vorauszahlung für Betriebskosten. Beides überweist er direkt an Sie.

Gelegentlich werde ich gefragt, ob der Mieter die Vorauszahlung direkt an das WEG-Konto leisten soll. Diese Annahme ist falsch, denn die WEG hat gar keine vertragliche Bindung zum Mieter. Zweitens können Sie doch gar nicht kontrollieren, ob der Mieter die Nebenkosten auch bezahlt oder nicht. Sollten Sie dennoch diese Wackelkonstruktion gehen, dann bekommen Sie eine Mahnung von der Verwaltung, wenn er es nicht tut. Viele Verwaltungen nehmen dafür Gebühren. Also lassen Sie uns lieber trennen, was nicht zusammen gehört. WEG ist WEG und Miete ist Miete.

Der Mieter zahlt die Nebenkosten-Vorauszahlung an Ihr Girokonto und Sie zahlen wie bisher das Hausgeld an die WEG. Die WEG rechnet Ihnen gegenüber ab, Sie rechnen Ihrem Mieter gegenüber ab.

Zum Mietvertrag:

Es gibt für wenig Geld Vorlagen für Mietverträge, z.B. von Haus und Grund, aber auch vom Mieterbund, usw. Dort sind viele Standard-Fragen bereits geregelt und Sie müssen sich um wenig kümmern.

Achten Sie beim Mietvertrag auf die Betriebskosten: Sie können sich meistens zwischen Vorauszahlung und Pauschale entscheiden. Ich würde die Vorauszahlung empfehlen. Einmal im Jahr werden die geleisteten Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt und abgerechnet. Das ist zwar etwas mehr Aufwand, aber ich halte es für die fairste Methode. Man muss aber beachten, dass Nachzahlungen des Mieters ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahres verjähren, also unbedingt die Frist wahren.

Sie können auch die Nebenkosten als Pauschale vereinbaren. Ich würde das nicht empfehlen, denn meiner Meinung nach gibt es immer einen Verlierer. Vielleicht steigen die Nebenkosten in den nächsten Jahren? Dann schaut der Vermieter in die Röhre, weil er sich auf die Pauschale eingelassen hat. Klammern wir das Pauschalmodell nachfolgend einmal aus.

Sie müssen einmal im Jahr für den Mieter eine Abrechnung erstellen. Als Grundlage müssen Sie die WEG-Jahresabrechnung heranziehen. Welche Kosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen, steht in der sog. BetrKV. Sie müssen diese Kosten aber im Mietvertrag aufführen. In den meisten Standard-Mietverträgen ist das bereits vorbereitet.

Datenquelle: Die WEG-Jahresabrechnung. Sie enthält sogenannte umlagefähige (Mieter-) Kosten und nicht umlagefähige (Vermieter-) Kosten. Viele Verwalterprogramme weisen diesen Unterschied bereits aus. Beispiele für umlagefähige (Mieter-) Kosten sind:

Frischwasser
Abwasser
Niederschlagswasser
Müllabfuhr
Straßenreinigung
Allgemeinstrom (Beleuchtung)
Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gärtner
Wartungskosten (nicht: Reparatur), z.B. Dachkontrolle und Regenrinnenreinigung
Kammerjäger
Versicherungsprämien
Heizkosten, Schornsteinfeger, Miete für Kaltwasserzähler und Warmwasserzähler.

Den vollen Katalog umlagefähiger (Mieter-) Kosten findet man im Gesetz namens Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Ein weiteres Beispiel für umlagefähige Nebenkosten ist die Grundsteuer. Weil es eine persönliche Steuerschuld ist, läuft sie aber nicht über das Konto der WEG, sondern wird von Ihrem Privatkonto abgebucht. Vergessen Sie sie bitte nicht in der Abrechnung.

Bitte denken Sie daran, die Hausverwalter rechtzeitig zu informieren. Er muss der Heizkosten-Firma Bescheid geben, damit die Heizkosten-Abrechnung aufgeteilt wird. So haben Sie es leichter, für Ihren Mieter eine Abrechnung zu erstellen.