Manche Wohnungseigentümer staunen, dass sie gegenüber der WEG eine Nachzahlung leisten müssen, während sie auch ihren Mietern ein Guthaben auszahlen müssen. Ist an der Abrechnung etwas falsch?
In den meisten Fällen nicht, denn die Mieterabrechnung hat praktisch nichts mit der Hausgeldabrechnung zu tun. Die einzige Schnittmenge sind die umlagefähigen Kosten. Davon abgesehen wurden die Vorauszahlungen der Mieter und Eigentümer auf ganz anderen Grundlagen berechnet. Ihre Höhe unterschied sich ebenso wie die Höhe der angefallenen Kosten.
Noch einmal zur Grafik von oben. Nur der blau markierte Teil (oben links) kann auf den Mieter umgelegt werden (umlagefähige Kosten incl. Heizkosten und Grundsteuer). Sie selbst müssen an die WEG aber den gesamten Kostenblock bezahlen.
Skizze: Stephan Walochnik
Die Abrechnungsspitze der WEG sagt nichts darüber aus, wie die Abrechnung Ihrem Mieter gegenüber ausfällt. Wenn Sie eine Nachzahlung leisten müssen, kommt es auf das Verhältnis von Vorauszahlungen und Kosten an. Anstatt auf Guthaben oder Nachzahlung sollten Sie auf die Gesamtkosten schauen.
Sagen wir, die Kosten Ihrer Wohnung betrugen 2.000 EUR. Wenn Sie 100 EUR im Monat vorausgezahlt haben (1.200 EUR im Jahr), müssen Sie 800 EUR nachzahlen. Wenn Sie 200 EUR im Monat vorausgezahlt haben (2.400 EUR im Jahr), bekommen Sie 400 EUR zurück. Und das bei gleichen Kosten. Wenn Sie der WEG gegenüber nachzahlen müssen, liegt es am Verhältnis der auf Ihre Wohneinheit entfallenen Kosten zu Ihren geleisteten Vorauszahlungen. Gleiches gilt für Ihren Mieter.
Bei Ihrem Mieter kann das Verhältnis zwischen Vorauszahlungen und Kosten nochmal ein ganz anderes sein. Die Erstattung oder Nachzahlung Ihrem Mieter gegenüber hängt vom Verhältnis der tatsächlichen, umlagefähigen Kosten zu seiner Betriebskostenvorauszahlung ab.
Da Ihr Mieter einen einheitlichen Betrag überweist, der sich aus Miete und Vorauszahlung zusammensetzt, kann es sein, dass Ihnen als Vermieter nicht so schnell ins Auge fällt, ob seine Vorauszahlung vielleicht inzwischen zu niedrig angesetzt ist.
Da ich 14 Jahre lang als Wertpapierhändler gearbeitet habe, kenne ich die Diskussionen um den Vergleich beider Assetklassen nur zu gut. Beide Seiten haben hervorragende Argumente, jedoch überwiegen meiner Meinung nach die Vorteile von Immobilien ganz klar. Dennoch sind Sie gut beraten, bei Ihrer Altersvorsorge im Sinne der Risikostreuung auch einen Teil auf Aktien zu setzen.
Was ist für die einzelnen Anlageklassen typisch?
Mit einer Aktie kaufen Sie Bruchteilseigentum eines Unternehmens. Sie sind jetzt Miteigentümer an einem Unternehmen, entsprechend Ihrem Anteil steht Ihnen ein gewisser Prozentsatz (besser: Promillesatz) des Jahresgewinns zu, der entweder als Dividendenzahlung auf Ihr Konto ausgeschüttet oder ins Unternehmen reinvestiert wird. Sie können die erwartete Dividende zu dem Kurs ins Verhältnis setzen, zu dem Sie die Aktie gekauft haben. Das Ergebnis nennt man Dividendenrendite. Sie sehen, wie viel „Zinsen“ Ihnen diese Anlage (momentan) bringt. Wenn Sie eine Aktie für 100 EUR kaufen und sie jährlich 5 EUR Dividende bringt, beträgt Ihre Dividendenrendite (vor Steuern) 5%.
Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie erstens Bruchteilseigentum am Gemeinschaftseigentum eines Mehrfamilienhauses (Dach, Treppenhaus, Aufzug, Heizung,…). Zweitens kaufen Sie Sondereigentum, d.h. das alleinige Nutzungsrecht an der Innenseite Ihrer Wohnung.
Weder Fenster, Außenfassade noch Wohnungstüre Ihrer Eigentumswohnung gehören Ihnen alleine, das ist alles Gemeinschaftseigentum. Sie besitzen daran einen prozentualen Anteil, wie auch alle anderen Wohnungseigentümer.
Wo ist die Dividende bei Eigentumswohnungen? Sie setzt sich wie folgt zusammen (im Detail werden wir später noch darauf eingehen):
+ Mieteinnahmen
– Kreditrate (Zins und Tilgung)
– Reparaturen
– Verwaltungskosten
– weitere nicht umlagefähige Nebenkosten
= Überschuss
Die Mieteinnahmen sind bei vermieteten Eigentumswohnungen die einzige Einnahmequelle. Davon müssen Sie Kredit-, Reparatur- und Verwaltungskosten abziehen, ebenso alle übrigen Kosten, die Sie nicht auf den Mieter abwälzen können. Diesen Überschuss können Sie ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen, wie Sie es mit der Dividende bei Aktien tun. So wissen Sie, welche „Verzinsung“ Sie erwirtschaftet haben. Dieses Verhältnis wird oft aus zwei Blickwinkeln betrachtet, wobei es sich einfach um den gegenseitigen Kehrwert handelt: Den Multiplikator und die Rendite.
und
Kaufmännisch rechnet man meistens mit der Rendite, während Makler oftmals den Multiplikator angeben, den man auch als Vervielfältiger oder „das x-fache“ nennt. Ein Beispiel: Der Kauf einer Eigentumswohnung für 100.000 EUR mit einem Überschuss von 5.000 EUR p.a.
und
Wie werden die beiden Assets finanziert?
Eigentumswohnungen kauft man meistens (fast) vollständig kreditfinanziert. Die Bank bezahlt den Kaufpreis. Die Mieter wiederum zahlen den Kredit zurück. Und Sie besitzen die Immobilie und bekommen die Überschüsse und Verkaufserlöse.
Mit der Kreditfinanzierung setzen Sie Kapital ein, das Ihnen gar nicht gehört. Man spricht von einem Hebeleffekt. Diese Möglichkeit steht Ihnen bei Aktien für gewöhnlich nicht zur Verfügung. Grundsätzlich können Sie in Aktien nur Beträge investieren, die Sie auf dem Konto haben. Theoretisch kann man auch Aktien kreditfinanzieren. Beim Aktienkauf auf Pump spricht man vom „Lombardkredit“. Aber dieser ist nicht besonders verbreitet. Wenn die Aktienkurse fallen, zieht die Bank solch einen Kredit schnell zurück oder fordert zusätzliche Sicherheiten, die man besonders in solchen Marktphasen selten hat. Andernfalls werden die Aktien (teilweise) zwangsverkauft. Das kann bei Aktien schnell gehen, weil deren Kurse täglich festgestellt werden und mitunter erheblichen Schwankungen unterliegen, die es in dieser Extremform bei Immobilien normalerweise nicht gibt.
Wie viel Geld haben Sie für Ihre Immobilien bezahlt?
Sie selbst habenüblicherweisegar nichtsbezahlt.Odervielleicht 5% Erwerbsnebenkosten. Davon abgesehen werdenImmobilien durch fremdes Geld finanziert (Bank), und die Verbindlichkeitenwerden von fremden Leuten zurückgezahlt (Mieter). Wenn Sie in Eigentumswohnungen investieren, müssen Sie keinen monatlichen Betrag und keine Rate selbst aufbringen. Üblicherweise bekommen Sie einen Überschuss – und ggfs. auch noch Steuervorteile.
Der Vergleich als Beispiel:
Den Hebeleffekt der Kreditfinanzierung können Sie am besten am Vergleich erkennen, eine Eigentumswohnung oder eine Rentenversicherung bzw. einen Aktiensparplan anzulegen:
Sie kaufen eine Wohnung für 100.000 EUR ohne Anzahlung. Sie wird 30 Jahre lang von (ggfs. wechselnden) Mietern abbezahlt. Das Objekt ist vollständig kreditfinanziert. Im vereinfachten Beispiel gibt es 30 Jahre lang weder Mieterhöhungen noch Wertsteigerungen. Ihr monatlicher Überschuss: Plus minus null. Anschließend gehört die Wohnung Ihnen. Geschenkte 100.000 EUR mit null Euro Eigenkapital.
Nun legen Sie einen Aktiensparplan an, der vereinfacht gerechnet jährlich mit 5% verzinst wird. Sie möchten ebenfalls nach 30 Jahren 100.000 EUR besitzen. Sie müssten Monat für Monat 119,50 EUR selbst aufbringen, da es ja keinen Mieter gibt, und diesen Betrag fortwährend an das Institut überweisen. Ihre jährliche Sparrate beträgt demnach 1.434 EUR, um nach 30 Jahren auf 100.000 EUR zu kommen.
Womit wir beim Risiko wären:
Bei Eigentumswohnungen liegen die Risiken in Lage und Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn die Lage sich verschlechtert, können Sie die Wohnung nur noch zu schlechteren Konditionen vermieten (oder verkaufen) und damit ist Ihre Wohnung weniger wert. Sie können die Wohnung nicht von ihrem Standort wegbewegen. Denken Sie an schlimme Beispiele wie Duisburg-Marxloh oder Köln-Chorweiler. Diese Stadtteile haben sich in den letzten Jahrzehnten sehr negativ entwickelt, was zumeist schleichend und praktisch nie ad-hoc passiert ist.
Das zweite Risiko ist eine schlechte Eigentümergemeinschaft, die notwendige Reparaturen verschläft oder fahrlässig vertrödelt, wenn schnelle Hilfe geboten wäre. Mit der Substanz bröckelt dann auch die Vermietbarkeit, während Ihre Wohnung immer weniger wert ist, weil die Miteigentümer die Notwendigkeit üblicher Sanierungen einfach nicht wahrhaben wollen.
Bei Aktien lauern hingegen Risiken, die Sie als Außenstehender zumeist nicht auf Anhieb klar beurteilen können. Die Lage und den Zustand eines Mehrfamilienhauses sowie das Klima in der Eigentümergemeinschaft können Sie relativ schnell selbst durchblicken, während Sie die Verhältnisse in großen Konzernen und deren Aktien unmöglich ebenso schnell in der Detailtiefe selbst analysieren können – zumindest nicht ohne Fehler oder Ungenauigkeiten.
Haben Sie schon von Enron, Worldcom oder Wirecard gehört? Fantastische Großkonzerne, die rund um den Globus gute Geschäfte machen. Oder etwa nicht?
Plötzlich gab es einen Bilanzskandal. Es zeigte sich, dass bestimmte Personen mit viel Kreativität und krimineller Energie Zahlen gefälscht hatten. Den Wirtschaftsprüfern war es wohl nicht aufgefallen. Fast über Nacht waren die Aktien dieser Unternehmen rein gar nichts mehr wert.
Aber auch abseits von betrügerischen Machenschaften können sich Geschäftsmodelle von Aktiengesellschaften zum negativen (oder zum positiven) verändern. Welches Produkt wird verkauft? Wohnraum benötigt man immer, die Nachfrage wird also auch in 1.000 Jahren noch da sein, und natürlich mit der Bevölkerung und dem Standort schwanken. Jedes Unternehmen hingegen hat sein eigenes Geschäftsmodell. Wenn niemand mehr ein bestimmtes Produkt haben will (seien es Kutschen, VHS-Kassetten, Nokia-Handys, Verbrennermotoren oder Gasheizungen), dann verdient die Firma eines Tages weniger Geld, das es in Form von Dividenden an Sie hätte weitergeben können. Vielen Unternehmen hingegen gelingt es, sich selbst neu zu erfinden. Dennoch: Ein Unternehmen, das einen Trend verschläft, verschwindet früher oder später vom Markt, die Aktien eignen sich dann nur noch für das Altpapier. Immer wieder verkalkuliert sich ein Unternehmen und muss zum Insolvenzrichter. Auch bei Immobilien kann es vorkommen, dass man sich verhebt, wenn man die Kosten unter- oder die Miete überschätzt. Dennoch ist es viel schwieriger, Finanzströme eines großen Unternehmens zu überblicken.
Kleinstmöglicher Anlagebetrag Im Vergleich zu Aktien fehlt noch ein Aspekt, der nicht ganz unwichtig ist: Sie können bei Aktiengesellschaften (fast) beliebig kleine Anteile kaufen und deswegen bereits mit sehr überschaubaren Beträgen von wenigen hundert Euro einsteigen. Bei Immobilien bewegen Sie sich auch bei kleinen Objekten fast immer mindestens im sechsstelligen Bereich. Vor allem, wenn Sie Ihr erstes Objekt kaufen, haben Sie ein sog. Klumpenrisiko, d.h. Sie haben einen großen Geldbetrag in einen einzelnen Vermögensgegenstand investiert.
Die „Millennials”, „Generation Y“. Sie wissen schon, das sind Leute, die zwischen 1980 und 1995 geboren wurden. Man sagt meiner Generation bestimmte Charaktereigenschaften nach. Generation Y, englische Aussprache „Why“, also „Warum“. Die hinterfragen erstmal alles. Außerdem sagt man, sie legen sehr viel Wert auf Selbstverwirklichung, Entfaltungsmöglichkeiten und die Suche nach dem Sinn. Geld besitzt eher untergeordneten Stellenwert, obgleich es zum Leben nötig ist und die ganze Freiheit erst ermöglicht. Eben ein Mittel zum Zweck. Wie auch bei Sternzeichen sind sicherlich ein paar Verallgemeinerungen dabei. Selbstverständlich hat jeder seine individuellen Charaktereigenschaften, aber viele Merkmale treffen generell „schon irgendwie“ auf meine Altersgenossen zu.
Foto: Stephan Walochnik
Ich wurde jedenfalls 1984 geboren und gehöre ebenfalls zur Generation
Y. Zumindest von meiner Wahrnehmung her sehe ich auf den
Eigentümerversammlungen nur Menschen, die mit
Abstand älter sind als ich.
Meine erste Eigentumswohnung habe ich mit 23 Jahren gekauft. Ich habe mich scheinbar daran gewöhnt, dass auf den Versammlungen nur die Generation 40 oder 50 plus zu finden ist.
Möglicherweise hat sich auch meine eigene Alterswahrnehmung verschoben,
denn für mich sind 50-jährige nicht alt. (Redaktioneller Hinweis: Heute, im
Jahr 2020, bin ich 36 Jahre alt.) Letztens habe ich mit einer Frau darüber
gesprochen, wie alt man mit 70 ist. Dummerweise war sie schon fast 70. Ich wäre
am liebsten im Erdboden versunken. Das hätte ich anders eingeschätzt. Ups,
unangenehme Panne. Aber da sieht man mal, für wie jung ich sie gehalten habe.
Sei es drum, auf den
Eigentümerversammlungen finde ich jedenfalls selten Eigentümer unter 35. Ist
das nur meine Wahrnehmung oder ein allgemeiner Trend? Und wenn ja, woran liegt
das?
Ehrlich gesagt weiß ich nicht mal, ob meine subjektive Sicht
überhaupt richtig ist. Aber wenn ja, hätte ich ein paar Vermutungen, aber auch ein
paar Argumente, warum Wohnungseigentum vor allem für diese Generation ganz
hervorragend ist.
Zu meinen Vermutungen: Ich glaube, es liegt am Kredit. Ich bekam
mit 23 Jahren einen Kredit, weil ich einen unbefristeten Arbeitsvertrag hatte.
Wer keinen hat, der hat es schwer. Ziemlich eintönige Perspektive bei den
Banken? Möglich, aber meiner Erfahrung nach die erste Hürde. Wer lange
selbständig ist, hat ebenfalls gute Aussichten, aber mit befristetem Arbeitsvertrag
ist es deutlich schwerer. Aber Zeitarbeit und Zeitverträge haben heutzutage
ein viel größeres Gewicht auf dem Arbeitsmarkt. In der Generation Y sind unbefristete
Arbeitsverträge plus hohe Gehälter eher die Ausnahme als die Regel, zumindest
nicht mehr selbstverständlich. Früher konnte man mit Ausbildungsberuf im Laufe
seines Lebens das Eigenheim finanzieren. Ein Freund meiner Eltern arbeitet bei
der AOK, hat einen unbefristeten Altvertrag mit fürstlichem Einkommen und Zusatzleistungen,
von dem man heute nur träumen kann. Natürlich sind Eigentumswohnungen deutlich
billiger als Eigenheime und für die Generation Y besser geeignet. Aber daraus
wird nichts, wenn es eine Kredithürde gibt, über die man einfach nicht drüber springen
kann.
Zweitens kann es auch am verstaubten Vermieter-Image liegen
und am Schreckgespenst „Mietnomaden“, das durch die Medien geistert, alles kaputt
macht und nicht auszieht. Allen Schreckgeschichten zum Trotz: Wer nicht zahlt, der
hat auch keinen Kündigungsschutz. Ist mir auch schon mal passiert, eine fähige
Mietrechtsanwältin hat den Schrecken schnell beendet.
Währenddessen liegt Generation Y lieber in Peru am Strand,
taucht mit Haifischen, meditiert in Vietnam oder macht sich sonstwie ein
schönes Leben. Zur gleichen Zeit sitze ich in den Eigentümerversammlungen und
schaue meine lieben Kunden an, die fast alle 45 und älter sind.
Wie finanziert denn die Generation Y Ihren nächsten Urlaub?
Genau dafür eignen sich Eigentumswohnungen doch ganz hervorragend! Deswegen
würde diese Anlageform richtig gut passen. Im Idealfall ist eine vermietete Eigentumswohnung
der Weg zur Finanzierung des nächsten Urlaubs.
Einnahmen: Miete.
Betriebskosten: Durchlaufender Posten .
Ausgaben: Kreditrate, Beitrag zur Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten.
Ich weiß die Rechnung ist etwas vereinfacht, aber möchte ich
damit sagen? Mit meinen vier Eigentumswohnungen verdiene ich jeden Monat 350 EUR
(vor Abzug der Einkommensteuer). Mehr Einnahmen als Ausgaben, weil mir das Wohl
der Mieter am Herzen liegt. Im Laufe eines Jahres kommen so 4.000 EUR zusammen,
ist das nicht schön? Und das, obwohl ich als „privater Kleinvermieter“ in den
letzten 10 Jahren nicht ein einziges Mal die Miete erhöht habe. Das ist sogar
gut: Ein glücklicher Mieter die beste Investition in die Altersvorsorge. Miettreue
bedeutet auch geringe Fluktuation.
Glücklicher Mieter = geringe Fluktuation + keine Probleme
Natürlich muss man irgendwelche Mietrechtsparagraphen beachten,
aber einem Mieter ist es viel wichtiger, dass man ihn anständig behandelt und
sich um seine Probleme kümmert (sofern Sie denn auftauchen). Ein glücklicher Mieter
zahlt meine Wohnungen ab und ermöglicht nach 30 Jahren eine Altersvorsorge, die
ich nicht bezahlt habe. Als Hausverwalter bin ich natürlich halbwegs ortsgebunden
und mache keine dreimonatigen Selbstfindungstrips durch Peru, damit kann ich
persönlich ganz gut leben.
Aber hier schließt sich der Kreis. Investitionen Eigentumswohnungen
sind eigentlich genau das, was Generation Y braucht, wenn sie ausschweifende
und lange Urlaube haben will. Eine erstklassige Altersvorsorge, gekoppelt mit passivem
Einkommen (auch heute schon), das später steigt.
Was gibt es besseres für eine Generation, die sich selbst verwirklichen möchte und gerne durch die Welt reist?
Der Standard-Umlageschlüssel in WEGs ist der MEA, der auch für die Mieterabrechnung gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde.
Wie bereits erwähnt werden Kosten in der WEG nach dem Umlageschlüssel „Miteigentumsanteil (MEA)“ auf die Eigentümer verteilt, wenn in der Teilungserklärung oder per Beschluss nichts anderes vereinbart wurde. Üblicherweise sind in der Teilungserklärung bereits für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Umlageschlüssel definiert.
Im Mietrecht hingegen ist der Quadratmeter der Standard, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Für Eigentumswohnungen wurden die Unterschiede zwischen WEG- und Mietrecht im Jahr 2020 harmonisiert. Seitdem gelten die Umlageschlüssel der WEG auch für die Betriebskostenabrechnung des Mieters. Im (mietrechtlichen) § 556a Abs. 3 BGB steht seitdem: „Ist Wohnungseigentum [=eine Eigentumswohnung] vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen.“
Es kann sein, dass im Mietvertrag eben doch etwas anderes vereinbart wurde, z.B. eine Umlage nach Personen, wo in der WEG nach MEA abgerechnet wird. Diese individuelle Regel hat dann Vorrang. Sie sollten den Unterschied mal ausrechnen. Es muss nicht unbedingt zu Ihrem Nachteil sein.
Wo finden Sie die verbindlichen Umlageschlüssel?
Was die Mieterabrechnung angeht, ist es einfach: Schauen Sie in Ihren Mietvertrag, bevor Sie eine falsche Betriebskostenabrechnung erstellen. Wenn dort Umlageschlüssel vereinbart wurden, sind Sie daran gebunden, ansonsten gelten die der WEG.
Was die WEG angeht, sollte man eigentlich davon ausgehen, dass der Verwalter weiß, wie er abrechnet. Sie können die Umlageschlüssel trotzdem heraussuchen, um diese auf Richtigkeit zu überprüfen: Die Rechtsgrundlagen der in der Abrechnung verwendeten Umlageschlüssel liegen zumeist in der notariellen Teilungserklärung. Dort finden Sie die ursprünglich vereinbarten Umlageschlüssel. Es kann sein, dass die WEG die Umlageschlüssel später per EV-Beschluss geändert haben, was mit Stimmenmehrheit zulässig ist. Wenn ein solcher Beschluss gefasst worden ist, finden Sie ihn in der Beschlusssammlung, die alle Beschlüsse aller Eigentümerversammlungen enthalten muss und beim Verwalter angefordert werden kann. Falls die Teilungserklärung zu einer bestimmten Kostenposition nichts sagt und es auch keinen abweichenden Beschluss gibt, wird diese Kostenart in einer WEG nach MEA auf die Eigentümer umgerechnet.
Die Abrechnung der WEG heißt „Jahresabrechnung“, im Mietrecht „Betriebskostenabrechnung“. Hier gibt es einige Unterschiede zu beachten. In Kurzform:
WEG- und Mietrecht sind an vielen Stellen inkompatibel, aber bei den Umlageschlüsseln der Abrechnung wurde inzwischen vieles harmonisiert.
Welche Kosten man an den Mieter weitergeben kann, ist gesetzlich auf Heiz- und Betriebskosten begrenzt, und hängt außerdem vom Mietvertrag ab.
Die WEG-Jahresabrechnung geht über die Betriebskosten hinaus, weil die Eigentümer für alle Kosten der Immobilie aufkommen müssen (und Mieter nicht).
Der Standard-Umlageschlüssel in WEGs ist der MEA, der auch für die Mieterabrechnung gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde.
WEG- und Mietrecht sind an vielen Stellen inkompatibel, aber bei den Umlageschlüsseln der Abrechnung wurde inzwischen vieles harmonisiert.
Zwischen „Eigentümerkosten“ und „Mieterkosten“ gibt es viele Unterschiede. Vieles ist im WEG- Recht anders als im Mietrecht geregelt. Das Mietrecht ist an vielen Stellen auf Gebäude im Alleinbesitz ausgelegt. Das WEG-Recht hofft auf demokratisch funktionierende Eigentümergemeinschaften, deren Miteigentümer sich selbstverantwortlich organisieren können. Ihr Mieter muss sich an den Nebenkosten beteiligen, die über die WEG entstehen (sofern Sie keine Pauschalmiete vereinbart haben).
Was die Abrechnungen angeht, unterscheiden sich Formalitäten, Darstellungsformen, Inhalt und Fristen. Es gibt Parallelen, aber auch Unterschiede. Während die WEG-Abrechnung vom Gesetzgeber „Jahresabrechnung“ genannt wird, heißt die „Mieterabrechnung“ einfach „Betriebskostenabrechnung“. Die Vorauszahlung der Eigentümer heißt „Hausgeld“, bei den Mietern ist es die „Betriebskosten (‑vorauszahlung)“.
Welche Kosten man an den Mieter weitergeben kann, ist gesetzlich auf Heiz- und Betriebskosten begrenzt, und hängt außerdem vom Mietvertrag ab.
Nicht alle Kosten, die Sie als Eigentümer tragen müssen, können Sie auch an Ihren Mieter weitergeben. Nur solche Nebenkosten, die in §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannt sind, können auf den Mieter abgewälzt werden. Es handelt sich um bestimmte, im Gesetzeskatalog genannte Heiz- und Betriebskosten, die durch den laufenden Gebrauch des Objekts entstehen.
Wenn eine sog. Pauschalmiete im Mietvertrag vereinbart wurde (, was sehr selten ist), darf der Vermieter diese Kosten gar nicht weitergeben, sondern erhält eine monatliche Pauschale. Ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich: Ob und welche Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden dürfen, muss dort ausdrücklich vereinbart sein.
Die geläufigsten Heiz- und Betriebskosten sind:
Allgemeinstrom,
Frisch- und Abwasser,
Niederschlagswasser,
Gebäude- und Haftpflichtversicherungsprämien,
Grundsteuer,
Kosten von Hausmeister, Gartenpflege und Treppenhausreinigung sowie Winterdienst,
Heiz- und Warmwasserkosten
(incl. Kostenerfassung, Legionellenprobe, Schornsteinfeger und Wartung der Heizung),
Müllabfuhr und Straßenreinigung,
Schädlingsbekämpfung,
Kosten des Betriebes bestimmter Anlagen, z.B. des Aufzugs oder eines Springbrunnens im Gemeinschaftsgartens,
verschiedene Wartungs- und Kontrollkosten (z.B. Dachkontrolle und Rinnenreinigung, Wartung der Heizung) und
umstritten sind gemietete Rauchmelder und Kaltwasserzähler.
Ihr Mieter zahlt also die laufenden Betriebskosten, mehr aber auch nicht. Sie als Vermieter müssen für Reparaturen, Bankgebühren, Verwaltungskosten etc. selbst aufkommen, ebenso für die WEG-Rücklage.
Auch die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Kosten, wird aber von Ihrem privaten Konto eingezogen, und nicht vom WEG-Konto. Sie ist in der WEG-Jahresabrechnung daher nicht zu finden. Dennoch gehört sie zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Foto: Stephan Walochnik. (Aufgenommen 2018 in Budapest, Ungarn. Solche Bauwerksschäden habe ich in Deutschland zum Glück bisher nicht gesehen.)
Brenzlig sind Mängel im
Gemeinschaftseigentum:
Es kann vorkommen, dass Schäden am Gemeinschaftseigentum die Nutzbarkeit des Sondereigentums beeinträchtigen oder Schäden verursachen. Das Mitbenutzungsrecht an Treppenhaus, Aufzug und Heizung gehört zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache. Gibt es einen Mangel, muss der Vermieter ihn nach den Regeln im Mietvertrag beseitigen. Bis dahin darf der Mieter die Miete zu einem gewissen Prozentsatz mindern, egal was die WEG gerade macht. Was die Höhe der Mietminderung angeht, findet man im Internet Tabellen für verschiedene Mängel. Der Vermieter kann seinen Schaden aber häufig nicht – zumindest nicht sofort – gegenüber der WEG durchsetzen.
Beispiel: Die Heizung ist ausgefallen. Sie gehört zum Gemeinschaftseigentum, d.h. die WEG ist zuständig. Den Reparaturauftrag an die Heizungsfirma darf nur der WEG-Verwalter erteilen. Ungeachtet dessen stehen dem Mieter in vielen Fällen Minderungsrechte zu, obwohl der Vermieter selbst gar nichts machen oder beschleunigen kann. Er kann den Mietausfall nur selten an die Eigentümergemeinschaft weitergeben, denn die WEG haftet nur für Verschulden (z.B. Trödeln), während die Mietminderung dem Mieter verschuldens-unabhängig zusteht. Es kann vorkommen, dass bis zur Reparatur viel Zeit verstreicht. Zumal der Verwalter in bestimmten Fällen keine ausreichenden Befugnisse hat und die Eigentümerversammlung um eine Entscheidung bitten muss. Wenn die Sache klar ist, ist es einfach. Zum Beispiel wenn die Heizung ein Ersatzteil braucht und es wenig zu diskutieren gibt. Sollte die Heizung aber einen Totalschaden haben, muss die Entscheidung zwischen verschiedenen Typen einer Neuanlage gefällt werden, z.B. Gasheizung, Wärmepumpe, Fernwärme. Dies müsste auf der Eigentümerversammlung entschieden werden.
Die gesetzliche Regelung lautet: Die Willensbildung einer WEG geschieht allein auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss.
Das Heizungsbeispiel ist nicht immer passend. Wenn die Reparaturkosten in einem bestimmten Rahmen liegen, darf der Verwalter aufgrund der Verwaltervollmacht in der Regel sofort Reparaturen beauftragen. Und wenn die Heizung kalt ist, sind sich alle Eigentümer schnell einig.
Aber was ist in folgenden Fällen?
Die Außenbeleuchtung flackert vor dem Schlafzimmerfenster des Mieters.
Die schadhafte Abdichtung des Balkons ruiniert den Parkettboden.
Das Dach ist irgendwo undicht. Keiner weiß, wo das Wasser eintritt. Aber alle zwei Monate hat der DG-Mieter Wasserflecken an der Decke. Wo ist das Leck?
Es zieht. Die Fenster sind undicht (Gemeinschaftseigentum!)
Foto: Stephan Walochnik. (Aufgenommen 2018 in Budapest, Ungarn. Solche Bauwerksschäden habe ich in Deutschland zum Glück bisher nicht gesehen… immerhin wurde das Regenfallrohr saniert!)
Sind sich die WEG-Mitglieder in diesen Situationen auch immer so schnell einig? Die gute Nachricht: In einer WEG mit vernünftigen Eigentümern, gutem Klima und fähigem Verwalter ist die Lage schnell erklärt (Verwalter), notwendige Beschlüsse werden schnell gefasst (Eigentümerversammlung) und umgesetzt (Verwalter). Der Mieter ist wieder glücklich und die Mietminderung Schnee von gestern. Die Eigentümer einerguten WEG ziehen am gleichen Strang, der Verwalter kann Mängel schnell und konsequent beseitigen.
Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Es gibt WEGs, die sich in Grund und Boden diskutieren und nie eine Entscheidung treffen. Vielleicht wird die Notwendigkeit von Reparaturen per se geleugnet, vielleicht wird der Verwalter spaßeshalber damit beschäftigt, immer weitere Angebote oder Untersuchungen einzuholen. Anstatt eine Reparatur zu beauftragen, werden immer neue Theorien zur Schadenursache in den Raum gestellt. Der Tagesordnungspunkt wird von einer Versammlung zur nächsten vertagt, um irgendwelche neuen Ideen auszuprobieren, die am Ende nichts bringen und den Schaden vergrößern. Die Substanz bröckelt vor sich hin – und mit ihr die Vermietbarkeit.
Für den vermietenden Eigentümer keine schöne Situation. Zwar hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Instandhaltung. Diesen auf dem Rechtsweg durchzusetzen, kann aber dauern. Daher sollte man die Blockadehaltungen von Miteigentümern nicht unterschätzen, wenn sie die notwendige Mehrheit für den Beschluss verweigern. Sei es aus Unwissen, Gleichgültigkeit oder Geldnot. Und was ist, wenn der Verwalter Termine verschleppt? Dem Mieter stehen ungeachtet dessen Mietminderungsrechte zu.
Der Vermieter kann ja klagen, um seine Rechte durchzusetzen. Aber hält das jeder durch? Finanziell kann es teuer werden, und auch zeitlich zur Strapaze werden. Die Mietminderung läuft weiter, vielleicht zieht der Mieter zwischendurch ins Hotel oder kündigt? Der Eigentümer zahlt jedenfalls erstmal Anwalts- und Gerichtskostenvorschüsse und kann sich auf eine längere Wartezeit einstellen.
Die meisten Eigentümergemeinschaften erkennen den Punkt, an dem sich ein anderer Eigentümer in einer Notlage befindet, in der man besser helfen sollte. Trotzdem lässt sich festhalten: Wie lange Sie warten müssen und mit welchen Folgekosten Sie zu rechnen haben, hängt von der Erfahrung und Qualifikation des Verwalters und von der Kooperationsbereitschaft und -fähigkeit der Miteigentümer ab.
Kennen Sie das klassische Bild vom Vermieter? Schlecht gelaunte Person zwischen 50 und 70, verkrustete Ansichten, die Hausordnung ist sein Heiligtum. Wenn er gesichtet wird, gehen alle Türen zu und Fernseher aus: Die Mieter tun so, als seien sie nicht da, weil niemand Kontakt zu ihm haben möchte. Alle drei Jahre kommt eine auf Schreibmaschine getippte Mieterhöhung. Wenn das Treppenhaus nicht geputzt ist, werden „Konsequenzen“ angedroht. Notwendige Reparaturen werden nicht für nötig erachtet und abgelehnt.
Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann es sich nicht leisten, sich so zu verhalten. Er sitzt zwischen allen Stühlen und sieht sich im Wohnungseigentum ziemlich vielen Besonderheiten gegenüber, die ihm das Leben schwer machen. Im Gegensatz zum Vermieter eines ganzen Mehrfamilienhauses kann ein vermietender Wohnungseigentümer nicht agieren, wie er gerne möchte: Gegenüber dem Mieter ist er (miet‑) vertraglich gebunden und muss sich an die BGB-Regeln zum Mietrecht halten (§§ 535 ff. BGB). Im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist er Gesellschafter und muss sich an die Spielregeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) und der Teilungserklärung halten. Außerdem ist er an die Beschlüsse der WEG gebunden, auch wenn sie seinen Wünschen zuwiderlaufen. Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind an manchen Stellen nicht gut aufeinander abgestimmt. Daher geht es in diesem Kapitel um die WEG-rechtlichen Besonderheiten, die Sie als Vermieter wissen müssen.
Im Verhältnis zur WEG gibt es u.a. folgende Rechte und Pflichten:
Recht auf Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (Heizung, Treppenhaus, Aufzug, …),
Pflicht zur anteiligen Beteiligung an allen Kosten,
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
Im Verhältnis zum Mieter ist der Vermieter Vertragspartner: Jeder Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum „nach Belieben verfahren“, sofern „nicht das Gesetz entgegensteht“ (§ 13 WoEigG). Es besteht Vertragsfreiheit. Der Vermieter entscheidet über die Auswahl der Mieter und über die Gestaltung des Mietvertrags. Der Mietvertrag führt zu völlig anderen Rechten und Pflichten, z.B.:
Anspruch auf Mietzahlung,
Anspruch auf Vorauszahlungen auf die Betriebskosten,
Recht zur Mieterhöhung innerhalb der gesetzlichen Grenzen,
Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten,
Sorgfaltspflichten, z.B. Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen bzw. ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache.
Der Mieter hingegen wohnt zwar im Gebäude, ist aber überhaupt nicht an Beschlüsse bzw. Vereinbarungen der WEG gebunden. Teilungserklärung und Beschlüsse sind nur für die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer verbindlich. Was in der WEG erlaubt oder verboten ist, z.B. eine Hausordnung, kann dem Mieter zunächst egal sein. Er muss sich an die Dinge halten, die im Mietvertrag vereinbart sind. Andererseits kann der Mieter aus dem Mietvertrag Ansprüche herleiten, die der Vermieter gegenüber der Eigentümergemeinschaft vielleicht gar nicht (sofort) durchsetzen kann. Sie ahnen schon, hier gibt es Zündstoff: Die Hausordnung ist nur innerhalb der Eigentümergemeinschaft bindend, und ein Hundehaltungsverbot gilt für den Vermieter. Brenzlig wird es bei Mängeln im Gemeinschaftseigentum, über die wir im folgenden Abschnitt sprechen.
Wenn Sie bisher selbst in Ihrer Wohnung gewohnt haben und
jetzt vermieten, sollten Sie Folgendes beachten:
Ein vermietender Eigentümer befindet sich zwangsläufig in 2 „Rechtssphären“:
Erstens sind Sie „Aktionär“ der WEG. Ihnen gehört ein prozentualer
Anteil des Gemeinschaftseigentums und Sie haben ein Stimmrecht auf der
Eigentümerversammlung. Der Verwalter erstellt einmal im Jahr eine Abrechnung
für Sie, betreffend das ganze Jahr. Entsprechend der gesetzlichen Regelungen
hat die unterscheidet die WEG-Jahresabrechnung nicht nach Zeiträumen oder
Bewohnern. Selbst bei Eigentümerwechsel gibt es laut WoEigG nur eine
Jahresabrechnung für die Wohnung für das ganze Jahr.
Sie zahlen weiterhin die monatlichen Vorauszahlungen an die WEG.
Die zweite Rechtssphäre ist Ihr vertragliches Verhältnis zum
Mieter: Sie haben einen Mietvertrag ausgehandelt und sind vertraglich gebunden.
Der Mieter zahlt Ihnen Miete und eine Vorauszahlung für Betriebskosten. Beides
überweist er direkt an Sie.
Gelegentlich werde ich gefragt, ob der Mieter die
Vorauszahlung direkt an das WEG-Konto leisten soll. Diese Annahme ist falsch, denn die WEG hat gar keine vertragliche
Bindung zum Mieter. Zweitens können Sie doch gar nicht kontrollieren, ob der
Mieter die Nebenkosten auch bezahlt oder nicht. Sollten Sie dennoch diese
Wackelkonstruktion gehen, dann bekommen Sie eine Mahnung von der Verwaltung,
wenn er es nicht tut. Viele Verwaltungen nehmen dafür Gebühren. Also lassen Sie
uns lieber trennen, was nicht zusammen gehört. WEG ist WEG und Miete ist Miete.
Der Mieter zahlt die Nebenkosten-Vorauszahlung an Ihr
Girokonto und Sie zahlen wie bisher das Hausgeld an die WEG. Die WEG rechnet
Ihnen gegenüber ab, Sie rechnen Ihrem Mieter gegenüber ab.
Zum Mietvertrag:
Es gibt für wenig Geld Vorlagen für Mietverträge, z.B. von
Haus und Grund, aber auch vom Mieterbund, usw. Dort sind viele Standard-Fragen
bereits geregelt und Sie müssen sich um wenig kümmern.
Achten Sie beim Mietvertrag auf die Betriebskosten: Sie
können sich meistens zwischen Vorauszahlung und Pauschale entscheiden. Ich
würde die Vorauszahlung empfehlen. Einmal im Jahr werden die geleisteten
Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt und abgerechnet. Das
ist zwar etwas mehr Aufwand, aber ich halte es für die fairste Methode. Man
muss aber beachten, dass Nachzahlungen des Mieters ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahres
verjähren, also unbedingt die Frist wahren.
Sie können auch die Nebenkosten als Pauschale vereinbaren.
Ich würde das nicht empfehlen, denn meiner Meinung nach gibt es immer einen
Verlierer. Vielleicht steigen die Nebenkosten in den nächsten Jahren? Dann
schaut der Vermieter in die Röhre, weil er sich auf die Pauschale eingelassen
hat. Klammern wir das Pauschalmodell nachfolgend einmal aus.
Sie müssen einmal im Jahr für den Mieter eine Abrechnung
erstellen. Als Grundlage müssen Sie die WEG-Jahresabrechnung heranziehen. Welche
Kosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen, steht in der sog. BetrKV. Sie müssen diese
Kosten aber im Mietvertrag aufführen. In den meisten Standard-Mietverträgen ist
das bereits vorbereitet.
Datenquelle: Die WEG-Jahresabrechnung. Sie enthält
sogenannte umlagefähige (Mieter-) Kosten und nicht umlagefähige (Vermieter-) Kosten.
Viele Verwalterprogramme weisen diesen Unterschied bereits aus. Beispiele für
umlagefähige (Mieter-) Kosten sind:
Frischwasser
Abwasser
Niederschlagswasser
Müllabfuhr
Straßenreinigung
Allgemeinstrom (Beleuchtung)
Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gärtner
Wartungskosten (nicht: Reparatur), z.B.
Dachkontrolle und Regenrinnenreinigung
Kammerjäger
Versicherungsprämien
Heizkosten, Schornsteinfeger, Miete für
Kaltwasserzähler und Warmwasserzähler.
Den vollen Katalog umlagefähiger (Mieter-) Kosten findet man im Gesetz namens Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Ein weiteres Beispiel für umlagefähige Nebenkosten ist die
Grundsteuer. Weil es eine persönliche Steuerschuld ist, läuft sie aber nicht über
das Konto der WEG, sondern wird von Ihrem Privatkonto abgebucht. Vergessen Sie
sie bitte nicht in der Abrechnung.
Bitte denken Sie daran, die Hausverwalter rechtzeitig zu
informieren. Er muss der Heizkosten-Firma Bescheid geben, damit die
Heizkosten-Abrechnung aufgeteilt wird. So haben Sie es leichter, für Ihren
Mieter eine Abrechnung zu erstellen.
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