Es ist Samstagabend, Ihr Mieter ruft an und sagt, sein Waschbecken läuft nicht ab. Was tun? Wer zuständig ist und wer bezahlen muss, hängt davon ab, wo die Verstopfung sich befindet.
Verschiedene Abschnitte des Abwasserrohrs sind Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Wie kann das sein? Die Hauptleitung ist immer Gemeinschaftseigentum, denn sie dient ja dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Das gilt übrigens auch für solche Hauptleitungen, die durch Ihre Wohnung hindurch verlaufen, z.B. zur Entwässerung des darüber liegenden Badezimmers. Irgendwo gibt es einen Abzweig von der Hauptleitung in Ihre Wohnung. Von da an gehört Ihre Nebenleitung Ihnen allein. Wenn die Verstopfung in Ihrer Nebenleitung (oder z.B. in Ihrem Siphon) liegt, dann müssen Sie die Rohrreinigung selbst bezahlen, ansonsten zahlt die WEG. Siehe auch die nachfolgende Abbildung.
Das Problem ist nur, dass Sie ohne Röntgenblick gar nicht wissen können, an welcher Stelle das Rohr verstopft ist. Eine gute Idee ist es, Ihren Mieter zu fragen, ob er bei den Nachbarn klingeln könnte, um zu fragen, ob diese das Problem auch haben. Wenn nein, liegt es wahrscheinlich in Ihrer Nebenleitung, wenn doch, ist vermutlich Gemeinschaftseigentum betroffen und der Verwalter muss sich darum kümmern.
Sie sollten nicht zu viel Energie auf die Analyse verschwenden, denn es gibt ja schließlich eine Verstopfung und eine Kanalreinigungsfirma muss her. Am besten wäre es, wenn Sie beim Verwalter oder bei dessen Notfalltelefonnummer noch jemanden erreichen und die Kanalreinigungsfirma von dort aus beauftragt wird. Damit wäre der Kostenvorschuss schon mal geklärt. Nach dem Einsatz wissen Sie, wo die Verstopfung lag. Wenn das Problem in der Hauptleitung lag oder die genaue Position nicht ermittelbar war, trägt die WEG die Rechnung. Wenn die Verstopfung aber in Ihrer Nebenleitung war, müssen Sie die Rechnung zahlen. Das müssten Sie dann aber sowieso, unabhängig davon, wer die Kanalreinigungsfirma ruft. Der Anruf beim Verwalter ist jedenfalls die beste Idee, um doppelte Beauftragungen zu vermeiden. Wenn mehrere Anwohner gleichzeitig Kanalreinigungsfirmen rufen, ohne sich abzusprechen, wird der Verwalter vermutlich nicht jedem die Kosten erstatten – Sie hätten ja miteinander sprechen oder sich melden können. Sie sollten also unbedingt versuchen, den Verwalter zu erreichen. Und wenn er nicht erreichbar ist, zumindest mit den Nachbarn, damit der Auftrag nicht doppelt und dreifach erteilt wird.
Bei Frischwasserleitungen ist das Prinzip ähnlich. Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2016 entschieden, dass auch die Nebenleitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit (z.B. Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum sind. Wenn ein Absperrventil ganz fehlt, sind die ganzen Leitungen bis zum Anschluss an Waschbecken, Badewanne etc. Gemeinschaftseigentum.
Fenster und Wohnungstür gehören nicht Ihnen, sondern der WEG, obwohl diese doch eigentlich ganz klar ein Teil Ihrer Eigentumswohnung sind. Vielleicht fühlen Sie sich bevormundet? Der Gesetzgeber sieht es aus einer anderen Perspektive: Wenn Ihre Nachbarn sich nach Belieben grüne, gelbe oder weiße Fenster (‑rahmen) einbauen dürften, sähe das Haus in ein paar Jahren aus wie die Villa Kunterbunt. Na gut, üblicherweise sind Fensterrahmen in weiß, braun oder anthrazit erhältlich. Aber wenn Ihr ästhetischer Anspruch sich auch bei dieser engeren Farbauswahl gerne mehr Einheitlichkeit bei den Fenstern wünscht, können Sie mit den gesetzlichen Regeln leben, die nun doch gar nicht mehr so missverständlich sind.
Damit will der Gesetzgeber bewirken, dass Sie die Genehmigung der WEG einholen müssen, selbst wenn Sie sich auf eigene Kosten neue Fenster einbauen lassen möchten. Ziel ist, dass sich das äußere Erscheinungsbild des Hauses einschließlich der Farbwahl nicht ändert – weder von der Straße, noch vom Treppenhaus aus gesehen. Daher gilt das „äußere Erscheinungsbild“ auch für Wohnungstüren.
Neue Fenster können Sie sich somit natürlich trotzdem einbauen lassen, wenn sie dem äußeren Erscheinungsbild entsprechen. Sie benötigen für einen Austausch lediglich die Genehmigung der WEG, auf die Sie bei reparaturbedürftigen Bauteilen übrigens ein Anrecht haben.
Gärten sind fast immer Sondernutzungsrechte. Zumindest, wenn sie nicht Gemeinschaftseigentum sind. Unter Sondernutzungsrechten versteht man Grundstücks- bzw. Gartenflächen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, an denen aber einer bestimmten Partei das ausschließliche Nutzungsrecht eingeräumt wurde.
Bis zur WEG-Reform 2020 war der Gesetzgeber nämlich der Meinung, dass Gärten räumlich nicht abgeschlossen sein können, weil sie weder Wände noch ein Dach haben. Räumliche Abgeschlossenheit war bis 2020 aber die wesentliche Voraussetzung für die Schaffung von Sondereigentum. Und so hat man behelfsweise das Recht eingeräumt, diesen Teil des Grundstücks alleine zu nutzen, obwohl er Gemeinschaftseigentum ist.
Sowohl die Zuordnung zu Sondereigentum als auch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts bewirkt, dass Sie Ihren Garten alleine nutzen dürfen. Es macht aber durchaus einen Unterschied in Bezug auf die Kostentragung und das Recht, Veränderungen vorzunehmen. Ein Garten mit Sondernutzungsrecht ist immer noch Gemeinschaftseigentum, daher dürfen Sie keine wesentlichen Veränderungen vornehmen, z.B. kein Gartenhäuschen bauen und keinen großen Baum pflanzen, ohne die Nachbarn zu fragen.
Besonders brisant: Wenn es in der Teilungserklärung keine anderslautende Regelung gibt, muss die gesamte WEG sich an den Kosten der Gartenpflege beteiligen, z.B. an den Kosten für den Gärtner, weil die Fläche nach wie vor Gemeinschaftseigentum ist – auch wenn dieses mit einem Sondernutzungsrecht belegt ist. Weil das vielen Leuten unfair erscheint, gibt es in vielen Teilungserklärungen individuelle Regeln zu den Pflege- und Instandhaltungskosten. Es ist auch zulässig, die Kostentragung über einen Beschluss zu regeln.
Wie bereits angekündigt, können Gärten seit der WEG-Reform im Jahr 2020 auch ohne Dach und Wänden zu Sondereigentum erklärt werden. Aber Vorsicht! Ältere Teilungserklärungen ändern sich nicht automatisch durch die Gesetzesreform – und Sie haben auch keinen Anspruch auf Anpassung. In Ihren alten Passat von 1970 wurde ja auch nicht nachträglich ein Airbag nachgerüstet, oder? Wenn Ihr Garten bisher ein Sondernutzungsrecht gewesen ist, dann bleibt es so. Es sei denn, alle Eigentümer würden freiwillig beim Notar einer Änderung der Teilungserklärung zustimmen.
Zähler und Nenner, mit denen die Gesamtkosten auf die Wohnungen umgerechnet werden, nennt man Umlageschlüssel oder Kostenverteilschlüssel.
Wie werden die Kosten in der WEG-Jahresabrechnung eigentlich aufgeteilt? Wenn Sie nichts anderes vereinbart haben (z.B. in der Teilungserklärung oder per Beschluss), werden alle Kosten nach Miteigentumsanteil (MEA) verteilt. Sie werden oft auch als Tausendstel Anteil bezeichnet. Das ist Ihr Eigentumsanteil am Grundstück und Gemeinschaftseigentum. Im Mietrecht hingegen ist der Standard der Quadratmeter, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Mit der WEG-Reform 2020 wurde endlich eine Annäherung zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht geschaffen: Die Betriebskosten des Mieters einer Eigentumswohnung werden nach dem Umlageschlüssel verteilt, der auch in der WEG genutzt wird – sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Somit haben Sie keine Abweichungen mehr zwischen WEG- und Mieterabrechnung zu befürchten. (In Mehrfamilienhäusern, die einer einzigen Person gehören, ist der Quadratmeter weiterhin der mietrechtliche Standard, denn dort gibt es ja keine WEG.)
Da im WEG-Recht nur die Miteigentumsanteil von Bedeutung sind, habe ich tatsächlich schon viele Teilungserklärungen gesehen, in denen überhaupt keine Quadratmeter erwähnt werden. Dennoch glauben manche Wohnungseigentümer, dass die MEA mit dem Verhältnis der Quadratmeter der Wohnungen übereinstimmen, was jedoch ein Mythos ist. MEA und Quadratmeter müssen keineswegs prozentual gleich sein. Zwischen den beiden gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Verbindung. Falsch ist damit auch die Schlussfolgerung, die Teilungserklärung enthielte einen Fehler, da es bei irgendwelchen Quadratmetern eine Abweichung gibt. Der MEA hat wirklich nichts mit den Quadratmetern der Wohnung zu tun.
Der im Mietrecht geltende Quadratmeter ist ein Flächenmaß für die Wohnfläche innerhalb des Sondereigentums / der Wohnung.
Der MEA ist ein prozentuales Anteilsrecht am Gemeinschaftseigentum – also an Dingen, welche sich außerhalb des Sondereigentums / der Wohnung befinden.
In manchen Teilungserklärungen entsprechen sich qm und MEA trotzdem,was auch sinnvoll ist, um genau diese Missverständnisse zu umgehen. Dies ist aber keiner gesetzlichen Vorschrift geschuldet, sondern einem weitsichtigen Notar oder Bauträger, der spätere Diskussionen und Schwierigkeiten von Anfang an vermeiden wollte.
Wer bezahlt, wer ist zuständig und wer darf was nutzen?
Nehmen wir zum Beispiel Fenster, Rollläden oder Wohnungstüren. All das gehört laut §5 WoEigG zwangsläufig zum Gemeinschaftseigentum. Zu den Gründen kommen wir gleich. Für Sie als Eigentümer ist der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum wichtig, denn danach richtet sich, wer zuständig ist, wer zahlen muss und wer was nutzen darf.
Viele Dinge, mit denen Sie auch innerhalb Ihrer Wohnung zwangsläufig Berührungspunkte haben – z.B. Ihre Rollläden – gehören zum Gemeinschaftseigentum, sie gehören also allen. Wenn sich der Rollladen im Wohnzimmer nicht mehr hochziehen lässt, ist der Verwalter (als Vertreter der WEG) zuständig, die Reparatur zu beauftragen und die Rechnung vom WEG-Konto zu bezahlen. Es gibt Ausnahmen, auf die wir noch zu sprechen kommen.
Das gilt natürlich auch für Ihre Nachbarn. Wenn eine Etage höher das Fenster kaputt ist, dann bezahlen Sie anteilsmäßig mit. Der Grund ist der gleiche: Die Fenster gehören allen. Ihr Miteigentumsanteil (MEA) besagt, wie viel Prozent des Gemeinschaftseigentums Ihnen gehören. Entsprechend diesem Prozentsatz zahlen Sie sowohl bei „Ihren eigenen“ als auch bei den Reparaturen Ihrer Nachbarn mit. Was man aber so eigentlich gar nicht sagen kann, denn es gehört ja weder Ihnen noch Ihren Nachbarn, sondern allen – und befindet sich eben nur zufällig im Bereich des Sondereigentums. Rechtlich gibt es keinen Unterschied zu anderen Teilen des Gemeinschaftseigentums, z.B. Heizung oder Dach. Deswegen zahlen Sie nur dann mit, wenn Gemeinschaftseigentum „im räumlichen Bereich“ Ihres Nachbarn zu reparieren ist. Wenn er aber sein Badezimmer saniert oder eine neue Küche bekommt, hat Ihr Geldbeutel damit nichts zu tun. Was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, können Sie meist in Ihrer Teilungserklärung nachlesen.
Nun gibt es Teilungserklärungen, in denen steht, dass Sie trotzdem die Kosten Ihrer Fenster oder Rollläden selbst bezahlen müssen, obwohl sie Gemeinschaftseigentum sind. Das ist zulässig. Die Verfasser solcher Urkunden wollten wahrscheinlich dem Prinzip Fairness entsprechen, damit jeder „seine“ Fenster selbst bezahlt. Eine gute Idee. Aber Vorsicht: Eigentum und Kostentragung sind zwei Paar Schuhe! Die Fenster bleiben trotzdem Gemeinschaftseigentum, es wird nur geregelt, dass Sie diese selbst bezahlen müssen. Sie dürfen „Ihre“ Fenster trotzdem nur mit Zustimmung der WEG ersetzen, damit sichergestellt ist, dass das äußere Erscheinungsbild gewahrt bleibt.
Der „Haken“ an der Sache: Auch wenn Sie die Kosten tragen, dürfen Sie „Ihre“ Fenster nur mit Zustimmung der WEG ersetzen, auf die Sie bei reparaturbedürftigen Bauteilen aber ein Anrecht haben. So ist sichergestellt, dass das äußere Erscheinungsbild gewahrt bleibt. Sinn der gesetzlichen Regelung ist, dass niemand ohne Erlaubnis der Nachbarn „gelbe Rollläden“ oder „grüne Fensterrahmen“ anbringen – oder die äußere Gestaltung des Gebäudes anderweitig verhunzen – kann.
In manchen Teilungserklärungen werden Fenster kurzerhand zu Sondereigentum erklärt. Solche Regelungen sind aber ungültig. Gerichte legen diese Bestimmungen oftmals so aus, als ob nur die Kostentragung gemeint wäre. Es gibt jedenfalls zwingende gesetzliche Regelungen, was zwangsläufig zum Gemeinschaftseigentum gehören muss, unabhängig davon, was in der Teilungserklärung steht. Darauf kommen wir später noch einmal zurück. Wenn die Teilungserklärung von zwingendem Recht abweicht, ist sie (in diesen Punkten) nicht gültig.
(Versicherungs-) Schäden in Ihrer Eigentumswohnung
Leider gibt es in meinen verwalteten Gebäuden regelmäßig vermeidbare – teils größere – Schäden, weil selbstverständliche Dinge im Alltag manchmal untergehen. Daher möchte ich an dieser Stelle einmal auf bestimmte Dinge hinweisen, um teure Schäden mit einfachen Maßnahmen zu vermeiden. Ein Überblick:
Silikonfugen: Das sind die weichen, gummiartigen Ränder an Dusche oder Badewanne. Eigentlich sollte man sie alle 3-5 Jahre erneuern lassen, was erfahrungsgemäß fast niemand tut. Jedoch können sich mit der Zeit kleine Risse bilden. Schwer zu glauben, aber durch kleinste Risse können bereits sehr großeWassermengenins Bauwerk eindringen und hohe Schäden anrichten. Bitte kontrollieren Sie Ihre Silikonfugen regelmäßig, und lassen Sie sie (z.B. von einem Maler) erneuern, wenn Sie Risse sehen. Diese großen Schäden gelten durch ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2023 nicht mehr als Leitungswasserschäden und sind grundsätzlich nicht mehr versichert. Jedoch bieten die Versicherungsgesellschaften einen Schutz gegen Aufpreis an, um den ich mich kümmere.
Legionellen: WennWarmwasser „stagniert“, d.h. unbewegt in den Leitungen steht, können sich Legionellen bilden. Darunter versteht man „Bakterien“, die teils schwere Lungenentzündungen verursachen. Lassen Sie regelmäßig (mindestens alle 48 Stunden) alle Wasserhähne / -quellen in der Wohnung kurz laufen. Auch wenn Sie in Urlaub oder anderweitig abwesend sind, müssen Sie darauf achten, z.B. mit Unterstützung von Familienmitgliedern oder Nachbarn.
Rauchmelder: Als Eigentümer bzw. Vermieter müssen Sie in allen Schlafzimmern (d.h. auch Gästezimmern) und „Verbindungsräumen“ (=Flure und Durchgangszimmer) Rauchmelder installieren (lassen) und diese regelmäßig prüfen, sonst gefährden Sie den Versicherungsschutz.
Brandlasten im Treppenhaus: Das Treppenhaus ist ein Flucht- und Rettungsweg, , weshalb dieHauseingangstür zu keiner Tages- oder Nachtzeit abgeschlossen werden darf. Brandlasten sind Gegenstände, die Feuer oder Rauchbildung verstärken könnten, z.B. Kartons oder Schränke. Im Treppenhaus darf zudem nichts stehen, was in einem Treppenhaus voller Rauch den Durchgang behindern oder jemanden zum Stolpern bringen könnte. Schuhe, Kisten, Schränke etc. gehören weder ins Treppenhaus noch in den Gemeinschaftsflur.
Toiletten: Bitte spülen Sie keine feuchten Tücher die Toilette runter, weil diese sich auch im Wasser nicht abbauen. Die Rohre verstopfen. Kippen Sie bitte auch keine Essensreste in die Toilette, weil Sie sonst Ratten anlocken (Sie haben richtig gelesen – die Tierchen schaffen es bis in die Kloschüssel).
Heizen und Schimmel: Wenn Sie Energie sparen wollen, dann bedenken Sie bitte, dass sich unter 18°CSchimmel bildet, wenn Sie nicht ausreichend lüften. Ausreichen lüften bedeutet: Fenster ganz auf – nicht auf Kipp. Gekippte Fenster begünstigen die Schimmelbildung, weil die Laibung an bestimmten Stellen überproportional auskühlt und sich dort Schimmel ansiedeln kann.
Schlüssel für Notfälle: Hinterlegen Sie idealerweise einen Schlüssel für Notfälle bei einer Kontaktperson und nennen Sie deren Rufnummer einem Nachbarn oder der Hausverwaltung.
Dreifachsteckdosen: Sie sind nicht für hohe Lasten auf Dauer ausgelegt. Wenn man mehrere starke Geräte (Kühlschränke, Trockner, Waschmaschine…) an eine Dreifachsteckdose anschließt, riskiert man einen Brand. Wenn bei einer Dreifachsteckdose schon das Licht am On-Off-Schalter flackert, ersetzen Sie die Steckdose lieber sofort.
Wasser-Absperrhähne, z.B. unter der Spüle müssen einmal im Jahr auf- und zugedreht werden, weil sie sich sonst festsetzen. Sie können dann kein Wasser mehr absperren. Im Fall eines Wasserschadens müsste sonst das ganze Haus abgesperrt werden, und alle Wohnungen haben kein Wasser mehr.
April 2023. Ich fahre durch die Republik und versuche, 100.000 EUR unterzubringen. Gekoppelt mit einem Annuitätendarlehen möchte ich mit diesem Geld mein erstes eigenes Mehrfamilienhaus kaufen. Die Zeiten haben sich gewandelt: Als Käufer haben Sie momentan eine sehr gute Verhandlungsposition. Sie können im Moment auch mit weitaus weniger Geld sehr gute Geschäfte machen, solange Sie einen festen Job haben und damit kreditwürdig sind.
Aber was für eine Immobilie muss ich kaufen und wie kann ich berechnen, ob sich das lohnt? Auf welche Fallstricke muss ich achten?
Und wie berechne ich, ob sich eine Immobilie lohnt?
Mit realen Praxisbeispielen möchte ich Ihnen zeigen, worauf Sie achten müssen und wie man rechnet. Dazu erscheinen in den nächsten Tagen hier mehrere Videos und Artikel.
Wenn Sie in der Umgebung von Düsseldorf wohnen, berate ich Sie gerne auch beim Kauf einer konkreten Immobilie. Melden Sie sich gerne per Mail.
Die Ausgangslage:
Auf einmal können Sie beim Immobilienkauf wieder verhandeln. Wer bei Immoscout seine Wohnung inseriert, staunt nicht schlecht, dass sich keiner mehr meldet, während vor zwei Jahren das Telefon ununterbrochen geklingelt hätte. Als Käufer mussten Sie vor kurzer Zeit noch eine Finanzierungsbestätigung und am besten noch einen notariellen Kaufvertrag mitbringen, um überhaupt zur Besichtigung eingeladen zu werden. Davon keine Spur mehr…
Das hat mehrere Ursachen:
Mit der Zinswende ist die Zeit des billigen Geldes vorbei. Der Zins ist der Preis des Geldes, das die Bank Ihnen für die Investition leiht. Und der hat sich von 1% auf 4% nun vervierfacht. Immobilienpreise müssten sich daher mathematisch gesehen vierteln, oder nicht? Geld hat wieder einen Preis – und als Käufer müssen Sie intensiv rechnen, ob sich eine Investition lohnt. Wie geht das?
Der Krieg in der Ukraine hat die Rohstoffpreise – und damit auch Ihre Heizkosten – auf eine Berg- und Talfahrt geschickt. Im Winter sind die Gaspreise in Düsseldorf von 5 auf 15 Cent pro kWh gestiegen. Derzeit liegen sie wieder bei etwa 10 Cent. Wo werden sie nächstes Jahr stehen? Keiner weiß es. Ein großes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung mit 140 qm kaufen? Derzeit wohl eher nicht. Käufer halten sich zurück.
Was seit den 70ern klar ist, wird nun übers Knie gebrochen. Kinderbuchautor und „Star-Betriebswirt“ Robert Habeck schreibt nun auch Gesetzestexte und ruiniert unsere Immobilienwerte. Ab 2024 dürfen nur noch Heizungen mit mindestens 65% erneuerbaren Energien eingebaut werden. Klar dürfen Sie jetzt noch schnell eine neue Gasheizung einbauen, die müssen Sie aber nach dem neuen GEG nach 15 Jahren wieder rausrupfen. In der EU müssen bis 2033 alle Wohngebäude auf Energieeffizienzklasse D hochsaniert werden. Ziffer D auf Ihrem Energieausweis entspricht der Wärmeschutzverordnung von 1982. Bei vielen älteren Gebäuden stehen somit kostenintensive Investitionen in Heizung und Dämmung an. Die Kosten sind oftmals unkalkulierbar.
Aus diesen Gründen verbreitet sich auf dem Immobilienmarkt eine Schockstarre. Die meisten Käufer sind verunsichert und halten sich zurück. Aber es gibt immer noch Leute, die ihre Immobilien verkaufen möchten oder müssen. Und es werden täglich mehr. Bei ihnen macht sich die Panik breit, weil die Käufer ausbleiben.
Niemand fragt mehr an. Zudem fangen viele Besitzer plötzlich an zu rechnen. Was passiert, wenn meine Zinsbindung ausläuft? Wo liegt die Rate bei 4% Zinsen? Kann ich mit den Mieteinnahmen meine Anschlussfinanzierung decken? Wie viel EUR könnte ich noch für meine Wohnung bekommen? Ist die Energieeffizienzklasse schlechter als D? Fällt der Wert weiter, wenn ich abwarte?
Und so kommen derzeit immer mehr Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser auf den Markt.
Zurück zu meinen 100.000 EUR. Deshalb flitze ich gerade durch die Republik (besser gesagt: durch den linken Niederrhein) und schaue mir Schnäppchen an. Davon gibt es gerade sehr viele.
Aber kann man einfach irgendeine Wohnung kaufen? Nein! Sie müssen gut rechnen. Und auf viele Sachen achten.
Dies zeige ich Ihnen anhand mehrerer Praxisbeispiele, die allesamt real sind. Ich habe alle genannten Immobilien selbst besichtigt. Es sind reale Beispiele. Unter Rücksicht auf die persönlichen Belange der Verkäufer wurden natürlich sämtliche Adressen und sonstige Daten zensiert oder geändert.
Einmal habe ich einen gefälschten Energieausweis aufgedeckt.
Einmal wurden die Mieteinnahmen um ein Drittel zu hoch angesetzt.
Natürlich alles nur „Missverständnisse“, das ist sicher.
Wie Sie rechnen müssen, und worauf Sie achten müssen, das zeige ich Ihnen in den nachfolgenden realen Praxisbeispielen, die ich in den nächsten Tagen hier veröffentliche. Dazu kommen ein paar YouTube-Videos.
Ende 2022. Der Herbst ist noch warm, aber ganz Deutschland zittert vor der Erklärung zur Feststellung der Grundsteuer. Nicht, dass Besitzer von Eigentumswohnungen nicht schon genügend andere Probleme hätten – neben Strom- und Gaspreisexplosion, Handwerkermangel, Rohstoffknappheit und fallenden Immobilienpreisen dürfen Sie sich jetzt auch noch mit dem digitalen Papierkram auf Elster rumschlagen.
Aber ich kann Sie beruhigen. Ich habe die Grundsteuer-Erklärung für meine Eigentumswohnung mit WISO Grundsteuer gemacht. Es war wirklich ganz einfach. Erstens haben Sie die meisten Daten schon per Briefpost vom Finanzamt bekommen, zweitens hat WISO eine Plausibilitätsprüfung.
Bei Eigentumswohnungen ist es also ganz einfach. Und eigentlich selbsterklärend. Deswegen ist eine Erläuterung wirklich nicht nötig. Aber weil ich so oft danach gefragt werde, möchte ich meinen Bildschirm mit Ihnen in diesem Artikel „teilen“, falls Sie sehen möchten, wie das aussieht:
Es geht um eine Eigentumswohnung in Düsseldorf, die einer Person (mir selbst) gehört. Genau hierfür ist dieses Beispiel gedacht.
Für alle anderen Sonderfälle sind Sie hier falsch (z.B. gewerblich vermieteter Supermarkt auf Erbpacht-Grundstück o.ä.).
Nach dem Kauf / Freischaltung / Installation des Web-basierten Programms kommen Sie zuerst in die Maske „Erklärung vorbereiten“. Weil WISO im Hintergrund ja für Sie Elster befüttert, filtert WISO, welche Maske es raussuchen muss – damit Sie das nicht selbst machen müssen. Es wird also vorbereitet, welche Schnittstelle von Elster das Programm ansprechen muss.
Da wir ja wissen, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt, können Sie ruhig auswählen, „Ja, ich kenne mich aus und weiß, um welche Grundstücksart es sich handelt.“
Weiter oben müssen Sie die Adresse eingeben, im Format „Musterstraße 123, 40591 Düsseldorf“– die habe ich hier aber zensiert.
Düsseldorf liegt im Bundesland Nordrhein-Westfalen, eine Eigentumswohnung liegt zwangsläufig auf einem „bebauten Grundstück“ und es handelt sich um „Wohnungseigentum“. (Ein Mietwohngrundstück würde hingegen bedeuten, dass Ihnen das gesamte Grundstück nebst Mehrfamilienhaus allein gehört – während Teileigentum auch WEG ist, aber keine WOHNung, sondern z.B. ein Supermarkt, Bürofläche oder Stellplatz mit separatem Grundbuch.
Für Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke und für denkmalgeschützte Objekte gelten Sonderregeln. Wenn Ihre Eigentumswohnung denkmalgeschützt ist oder auf einem Bauernhof mit Viehzucht liegt, wissen Sie das in der Regel. Meistens ist die Antwort „nein“.
In der folgenden Maske tragen Sie ein, wer Eigentümer ist. Wahrscheinlich sind Sie keine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Es kommt also infrage: Punkt 1 (Sie allein sind Eigentümer), Punkt 2 (Sie mit Ihrem Ehepartner) oder der letzte Punkt (Erbengemeinschaft, Geschwister, etc.).
Die folgenden Aussagen treffen meistens nicht zu (Baujahr vor 1949 vielleicht, aber sowas weiß man). Und mit Kernsanierung ist keine Erneuerung des Badezimmers gemeint – sondern eine richtig massive Sanierung des Gebäudes von Grund auf. Meistens also alles „nein“, weil das in WEGs fast immer an den Mehrheitsverhältnissen scheitert.
Und noch einmal bestätigen…
Jetzt geht’s los:
Hier ist der Vor-Filter von WISO zu Ende und es geht los mit Ihrer Eigentumswohnung. Sie sollten jetzt den Brief zur Hand nehmen, den Sie vom Finanzamt bekommen haben. WISO zeigt auch nochmal die Daten, die Sie benötigen – an einem Beispiel aus Rheinland-Pfalz.
Das hier ist eine Wiederholung:
Zuerst tragen Sie nochmal alle Adressdaten der Wohnung ein. Für die Hausnummer und sogar für den Hausnummern-Zusatz gibt es separate Felder (z.B. „Musterstraße _ 39 _ a“).
Bei „Zusatzangaben“ habe ich noch die Wohnungsbezeichnung laut Teilungserklärung eingetragen, bei mir ist das die C7. Das habe ich aber alles aus dem Brief vom Finanzamt übertragen.
Die meisten Wohnungen liegen ja nicht auf der Grenze von mehreren Gemeinden, oder?
In dieses Formular müssen Sie alle Angaben aus dem Brief vom Finanzamt eintragen. Eigentlich müssen Sie nur alles abschreiben. Beispiel siehe übernächste Abbildung (zensiert)
In die beiden gelb markierten Felder ganz unten müssen Sie den Miteigentumsanteil (MEA) Ihrer Wohnung eintragen. Meine Kunden finden diesen in jeder Jahresabrechnung. Meine Wohnung aus dem Beispiel weiter unten hat 225 / 10.000 MEA, wie ich aus der Jahresabrechnung entnehmen konnte. Die restlichen Daten standen im Brief, den ich vom Finanzamt bekommen habe.
Das hier ist der Brief vom Finanzamt mit allen wesentlichen Daten. Ich habe sie natürlich zensiert, damit nicht jeder Leser eine Grundsteuererklärung für mein Grundbuchblatt abgibt 🙂
Aber trotz meiner „Internetzensur“ verstehen Sie bestimmt, dass ich die Daten einfach übertragen habe. Gehen wir sie nochmal durch. Ich habe alles einfach aus dem Brief vom Finanzamt abgeschrieben, bis auf den Miteigentumsanteil, der aus der Jahresabrechnung von der Hausverwaltung stammt:
Die Gemarkung ist Düsseldorf-Wersten. Oft, aber nicht immer, ist das einfach der (historische) Stadtteil. Interessant: Düsseldorf-Oberkassel gehört z.B. zur Gemarkung Düsseldorf-Heerdt.
Grundbuchblatt und Flur stand ebenfalls im o.g. Brief – und übrigens auch in Ihrem Notarvertrag.
Gleiches gilt für Zähler und Nenner vom Flurstück. Interessant: Der Nenner ist null, scheinbar können Juristen durch null dividieren! Das schafft nicht mal Excel 🙂
„Fläche des Flurstücks“ – hier geht es um die gesamte Größe des Grundstücks der Eigentümergemeinschaft. Nicht Ihr Anteil, nicht die Größe Ihrer Wohnung, sondern das gesamte Grundstück, das der WEG gehört und auf dem das Mehrfamilienhaus steht.
WICHTIG: Den Begriff „anteilige Fläche“ finde ich etwas irreführend. Bei Zähler und Nenner geht es hier um den Miteigentumsanteil Ihrer Wohneinheit, nicht deren Wohnfläche.
In der folgenden Maske könnte man einen Empfangsbevollmächtigten nennen. Das ist aber eigentlich überflüssig.
Weitere Angaben muss und möchte ich für meine Eigentumswohnung nicht machen.
Das hatten wir schon…
In dieser Maske teilen Sie mit, wer Sie sind und wo Sie wohnen. Weiter unten (hier nicht abgebildet) kommt noch Ihr zuständiges Finanzamt, Ihre Steuer-ID-Nummer (steht oben links auf jeder Steuererklärung) und Ihre Telefonnummer.
Das hatten wir schon…
Auch die folgenden Angaben kopieren Sie aus dem Brief vom Finanzamt. Das ist (nochmal) die Fläche des gesamten Grundstücks, auf dem das Mehrfamilienhaus steht. Der Bodenrichtwert ist der (theoretische) Wert je qm Grund und Boden, der vom Gutachterausschuss ermittelt wurde. Sie können diesen Wert ebenfalls auf der Website von BORIS NRW nachschauen (oder auf dem Pendant für Ihr Bundesland).
Hier tragen Sie die Daten Ihrer Eigentumswohnung ein: Das Baujahr des Gebäudes (steht im Energieausweis), sowie die Wohnfläche Ihrer Eigentumswohnung.
Die folgende Maske ist nur wichtig, wenn Sie gerade erst die Wohnung gekauft haben, aber noch nicht im Grundbuch stehen sollten. Selbst dann verstehe ich sie nicht, denn für die Grundsteuer-Erklärung ist doch derjenige zuständig, der im Januar im Grundbuch gestanden hat…
Das Aktenzeichen für die Grundsteuer Ihrer Wohnung steht erstens im Brief, den Sie vom Finanzamt bekommen haben (…reine Übung fürs Abschreiben…). Ansonsten finden Sie diese auch in jedem Jahr in Ihrem Grundsteuerbescheid. Ich habe die Daten mal so halb zensiert. Das untere Feld ist wohl ein bundeseinheitliches Format und wird von WISO ausgefüllt.
Aufgepasst! In der nächsten Maske geht es nochmal um die Grundstücksfläche. Das ist die einzige Denksportaufgabe im ganzen Spiel. Hierfür brauchen Sie einen Taschenrechner. Mehr nicht. WICHTIG!In der folgenden Maske geht es nicht um die Wohnfläche Ihrer Wohnung!
Sie rechnen die Fläche des gesamten Grundstücks entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil um.
In diesem Beispiel:
1.546 qm Fläche Grundstück gesamt
x 225 / 10.000 MEA
= 34 qm anteilige Grundstücksfläche.
Nochmal: Den Bodenrichtwert finden Sie im Brief vom Finanzamt – und auch auf der Website von BORIS NRW (oder dem Pendant aus Ihrem Bundesland).
Nun folgt nochmal eine Zusammenfassung, die Sie durchlesen und ausdrucken können. Danach verschicken Sie Ihre Grundsteuererklärung. Fertig! Es war nicht so schwer, oder?
Krefeld-Traar, September 2022. Wir suchen ein neues Domizil und können unseren Ohren kaum trauen. Das Zweifamilienhaus steht für 670.000 EUR im Netz und wir fragen den Makler, wie viel Verhandlungsspielraum sich der Verkäufer denn noch vorstellen könnte. Der Makler ist sichtlich verzweifelt und antwortet ganz unverhohlen: „Ach, wir haben das Gebäude mit 540.000 EUR bewertet.“
Wer seit 2017 Haus oder Wohnung kaufen wollte, war froh, mit zig anderen Interessenten zum Sammeltermin eingeladen zu werden – Finanzierungsbestätigung beim Ersttermin natürlich vorausgesetzt.
Und jetzt plaudert der Makler auf die erste zaghafte Anfrage, dass er uns 130.000 EUR entgegenkommen würde? Ja, wir sind wirklich in einer neuen Welt angekommen. Bis vor wenigen Monaten wurden die wenigen Objekte den Verkäufern förmlich aus der Hand gerissen, aber scheinbar sind die Interessenten vollständig von der Bildfläche verschwunden.
Dass momentan alle Käufer in der Schockstarre sind, schockiert auch die Verkäufer, denn sie merken plötzlich, dass potentielle Käufer ihnen nicht mehr wie selbstverständlich die Bude einrennen, sobald die Eigentumswohnung auf Immoscout steht.
Goldene Zeiten für Sie, wenn Sie gerade auf der Suche nach der nächsten Eigentumswohnung sind. Wenn Sie derzeit ein Wohnungsinserat für 300.000 EUR sehen, ist es durchaus möglich, dass Sie sich letztlich auf 220.000 EUR einigen. Solche versteckten Informationen können Sie auf Immoscout natürlich niemals sehen – deswegen gehört leider ein gewisses Klinkenputzen zum Geschäft. Aber es lohnt sich.
Und die Betriebskosten? Man könnte es sich einfach machen und sagen, dass der umlagefähige Teil vom WEG-Hausgeld durch die Betriebskosten des Mieters gedeckt wird und somit ein durchlaufender Posten ist. Das ist auch aus juristischer Sicht richtig. Aber wer soll das bezahlen? Zu den (umlagefähigen) Betriebskosten gehört u.a. die Grundsteuer B und die Heizkosten. Die Heizkosten machen täglich Schlagzeilen und die Grundsteuer wird sich mit der Reform im Jahr 2025 ändern – die künftige Höhe ist bisher noch unabsehbar.
Nach gesetzlicher Lage muss der Mieter alle Betriebskosten, einschließlich Grundsteuer, Heizkosten etc. bezahlen. An dieser Aussage hat sich nichts geändert.
Die Nebenkosten werden erst dann zum Problem, wenn der Mieter mit seinem Einkommen an gewisse Obergrenzen stößt.
Wenn Sie als Vermieter nicht gerade im Luxussegment unterwegs sind, sondern eine ganz normale Eigentumswohnung vermieten, können Sie damit rechnen, dass Ihre Klientel monatlich ein bestimmtes Haushaltsnettoeinkommen zur Verfügung hat. Vor allem in Zeiten von Rekordinflation müssen Ihre Mieter rechnen, wie viel Geld nach tanken, essen und trinken übrig bleibt. Steigende Heizkosten und unkalkulierbare Grundsteuern tun ihr übriges.
Wenn Ihre Wohnung bereits vermietet ist, können Sie die Preissteigerungen bei den Heizkosten natürlich ganz einfach an den Mieter weitergegeben, was eine Zeit lang auch gut geht. Wenn Sie aber Ihre Eigentumswohnung nach dem Erwerb erst vermieten müssen, werden Sie erleben, dass auch der potentielle Mieter seine Überlegungen anstellen wird. Je nach Lebenssituation kann es sein, dass ein Mieter sich Wohnung und Nebenkosten aufgrund höherer Grundsteuer und Heizkosten einfach nicht mehr leisten kann und gezwungenermaßen eine kleinere Wohnung anmieten wird. Sie haben das Nachsehen, wenn Ihre Wohnung zwar schön ist, aber als 70er-Jahre-Wohnung altersentsprechend gedämmt ist und vielleicht noch nicht mal über einen Balkon verfügt, wird das sich besonders stark auswirken. Es kann jedenfalls sein, dass aufgrund der (erwarteten) Nebenkosten die Interessenten ausbleiben. Und bei Leerstand müssen schließlich alle Nebenkosten von Ihnen allein getragen werden.
Damit möchte ich nicht sagen, dass Neubauwohnungen per se bessere Investitionsobjekte sind. Oftmals sind sie das nicht, weil moderne Aufzugs- und Brandschutztechnik in Neubauten oft zu einer ungeahnten Kostenexplosion führt. (Siehe Artikel „Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein – im Gegenteil“.) Aber bitte bedenken Sie, dass auch die Mieter derzeit sehr verunsichert sind und sich so ihre Gedanken machen.
Während Sie die Grundsteuer noch gar nicht quantifizieren können, können Sie die Heizkosten schnell prognostizieren. Lassen Sie sich die Abrechnung zeigen und notieren Sie die Heizkosten des letzten Jahres. Fragen Sie, welcher kWh-Preis zugrunde lag – und welcher für die WEG aktuell gilt. Die Umrechnung ist einfacher Dreisatz.
Beispiel:
Ich kenne Eigentümergemeinschaften in Düsseldorf, bei denen die Stadtwerke den früheren Gaspreis (rund 6 Cent) auf 9 bis 14 Cent pro kWh angehoben haben. Hier wurden Bestandskunden also sehr loyal behandelt – da gibt es nämlich ganz andere Werte. Auf Verifox und Check24 findet man jedenfalls für Neuverträge nur noch Preise von 33 Cent pro kWh (Stand Oktober 2022). Im o.g. Beispiel könnten Sie die Heizkosten des Vorjahres einfach geteilt durch 6 multipliziert mit 9 bis 14 umrechnen. Schon haben Sie eine Prognose zu den Heizkosten. Weil die Preise für Bestandskunden sich sehr individuell verändert haben, führt kein Weg daran vorbei, die Hausverwaltung nach dem Tarif zu fragen.
Bei der Berechnung sollten Sie also auf jeden Fall bedenken, dass Miete plus Betriebskosten einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, damit Sie überhaupt noch Mieter finden. Bei der Wohnungssuche haben die Leute immer die Möglichkeit, entweder auf Neubau oder auf eine kleinere Wohnung auszuweichen. Bei den gestiegenen Kosten würde es jedenfalls keinen Sinn ergeben, eine 60er-Jahre-Wohnung mit 100 qm ohne Balkon für 2.000 EUR warm anzubieten. Ihnen bleiben sonst die Mieter aus.
Zusammen mit der höheren Rate an die Bank bergen auch die Betriebskosten gewisse Risikofaktoren, die Sie ebenfalls einkalkulieren müssen, auch wenn Sie die Wohnung derzeit zu einem vermeintlichen „Schnäppchenpreis“ bekommen. Auch hier sollten Sie die Rechnung transparent machen, um den Verkäufer von der neuen Wertigkeit seiner Wohnung zu überzeugen.
