„Bauliche Veränderung“ – so nennt man grundlegende Umgestaltungen des Erscheinungsbildes, der Funktionalität oder des Wesens der Anlage. Nicht gemeint sind damit Instandhaltung und Instandsetzung, Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen.
Bauliche Veränderungen sind erkennbare, große Änderungen an der Anlage, wie z.B. der nachträgliche Einbau einer Klimaanlage oder einer Markise. Hingegen ist ein Anstrich der Fassade keine bauliche Veränderung, sondern Instandhaltung, also eine Erhaltungsmaßnahme – denn am Erscheinungsbild des Gebäudes wird nicht viel verändert, sondern erhalten.
Bei den neuen gesetzlichen Änderungen zu baulichen Veränderungen unterscheidet man zwischen „normalen“ und „privilegierten“ baulichen Veränderungen. Was hat sich 2020 geändert?
„Normale“ bauliche Veränderungen
Wenn Sie z.B. an Ihrem Balkon eine Markise anbringen möchten, müssen Sie unverändert die Eigentümergemeinschaft fragen, denn das äußere Erscheinungsbild wird in seinem Wesen verändert, daher nennt man es bauliche Veränderung.
Die erforderliche Stimmenmehrheit hat sich geändert. Nun brauchen Sie nur noch die einfache Mehrheit. Früher war es ein Problem, wenn auch nur ein Eigentümer Ihnen nicht gut gesonnen war. Denn bei einer einzigen „nein“-Stimme scheiterte die Genehmigung für die Markise. Leider waren viele WEGs dadurch kaum manövrierfähig, denn viele sinnvolle Maßnahmen konnten am Unwillen eines Einzelnen scheitern. Zum Beispiel das Anbringen eines Vordachs über der Haustür, um nicht im Regen stehen zu müssen. Nun genügt für eine Entscheidung ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Bei 51% Zustimmung können Sie Ihre Markise direkt beauftragen.
Etwas kniffelig wird es bei der Kostenverteilung. Wenn früher ein Beschluss zustande kam, wurden die Kosten der Maßnahme grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer aufgeteilt. Seit 2020 scheint der Gesetzgeber von einer knappen Mehrheit auszugehen, denn grundsätzlich müssen sich nur die Eigentümer, die mit „ja“ gestimmt haben, an den Kosten von baulichen Veränderungen beteiligen, aber es gibt eine Ausnahme: Wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile mit „ja“ stimmen, dann werden eben doch alle Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligt – diese werden wie früher nach ihren Miteigentumsanteilen auf alle verteilt, wie die folgende Grafik zeigt.
Der Gesetzgeber schiebt grundlegenden Umgestaltungen zudem einen Riegel vor. Die Mehrheit der Eigentümer kann nicht fordern, dass ein Aussichtsturm aufs Dach oder ein Personenaufzug in den Hof gebaut wird. Grundlegende Umgestaltungen können nicht mit Mehrheit beschlossen werden, hierzu braucht man immer noch das Einverständnis aller – in Form eines Vertrages, der sog. Vereinbarung.
Privilegierte bauliche Veränderungen
Bestimmte Maßnahmen, die der Gesetzgeber fördern möchte, genießen ein Vorrecht, also ein Privileg. Man nennt sie daher privilegierte bauliche Veränderungen. Darunter versteht man:
Ladestationen für elektrische Fahrzeuge
Einbruchschutz
Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität (Glasfaser)
Maßnahmen zur Barrierefreiheit
Stecker-Solaranlagen
Auch wenn die Eigentümergemeinschaft so eine Maßnahme nicht mit Mehrheit beschließt und umsetzt, kann jeder Eigentümer von nun an verlangen, dass die WEG ihm gestattet, auf eigene Kosten eine „privilegierte bauliche Veränderung“ durchzuführen. Die Kosten trägt dann nur der Eigentümer, dem es gestattet wurde. Aber zu einem späteren Zeitpunkt können weitere Eigentümer verlangen, dass sie die geschaffene Infrastruktur mitbenutzen dürfen, wenn sie sich nachträglich an den Kosten beteiligen. Bei einer Gestattung werden aus finanzieller Sicht Untergemeinschaften gebildet.
Am Beispiel Elektromobilität:
Eigentümer 1 erhält von der WEG die Erlaubnis, auf eigene Kosten eine Ladestation für sein E-Auto einbauen zu lassen. Natürlich muss ein Lastmanagementsystem eingebaut werden, um die Anschlusskapazität des Gebäudes nicht zu überlasten. Eigentümer 1 zahlt die Kosten von 20.000 EUR für das Lastmanagementsystem zunächst allein.
Ein Jahr später bekommt Eigentümer 2 einen neuen Dienstwagen und benötigt ebenfalls eine Ladestation, weil Elektroautos so eine geringe Reichweite haben. Er darf nun von Eigentümer 1 verlangen, die Infrastruktur mitzubenutzen, muss sich aber nachträglich an den Kosten beteiligen. Eigentümer 2 zahlt 10.000 EUR (also die Hälfte) indirekt an Eigentümer 1. Die Abwicklung läuft immer über Beschlüsse der WEG, in denen sie verbindlich und für alle nachvollziehbar festgehalten wird.
Zwei Jahre später möchte auch Eigentümer 3 eine Ladestation. Er darf von Eigentümer 1 und Eigentümer 2 verlangen, die Infrastruktur ebenfalls mitzubenutzen. Auch er muss sich dann am System beteiligen, und zwar mit einem Drittel, also 6.666 EUR. Eigentümer 3 zahlt davon jeweils die Hälfte, also 3.333 EUR an Eigentümer 1 sowie 3.333 EUR an Eigentümer 2.
Der Verwaltungsbeirat – das ist eine Gruppe von Eigentümern, deren „Job“ es ist, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Außerdem soll er die Jahresabrechnung prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen.
Mit der WEG-Reform gab es Änderungen in der Anzahl der Beiratsmitglieder: Früher bestand er zwangsläufig aus drei Eigentümern, selbst bei einer WEG mit vier Wohnungen. Nun kann er aus beliebig vielen (oder wenigen) Eigentümern gebildet werden. Natürlich muss eine Eigentümergemeinschaft nicht zwangsläufig einen Beirat wählen – genau wie früher – denn er ist das fakultative Organ der WEG. Es ist auch möglich, einen Beirat mit null Mitgliedern zu haben.
Die Aufgaben des Beirats wurden ergänzt: Nach wie vor heißt es, dass der Beirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt. Er hat bestimmte „Soll-Aufgaben“, d.h. dass er diese auch ablehnen kann, weil er ja ehrenamtlich tätig ist. Der Beirat soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung durchsehen, prüfen und vor der Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung mit seiner Stellungnahme versehen.
Neu ist die in § 9b WoEigG versteckte Regelung, dass der Beirat die WEG gegenüber dem Verwalter vertritt. Da hat sich der Gesetzgeber ziemlich missverständlich ausgedrückt. Leider gibt es immer wieder „Beirats-Präsidenten“, die der Meinung sind, dass sie (ohne Beschlussfassung) alles über die Köpfe ihrer Miteigentümer hinweg selbst entscheiden dürfen und das nun als „vertreten“ interpretieren. Aber „vertreten“ bedeutet nicht, ungefragt Anweisungen in fremdem Namen zu erteilen. Der Beirat darf keine weitreichenden Entscheidungen treffen oder dem Verwalter Anweisungen geben, denn sonst macht er sich gegenüber den Miteigentümern haftbar. Die Beirats-Haftpflichtversicherung deckt Vorsatz nicht ab. Weitreichende Entscheidungen treffen darf ja nicht einmal der Verwalter selbst. Das Entscheidungsorgan einer WEG ist die Eigentümerversammlung.
Mit „vertreten“ ist gemeint, dass der Beirat gegenüber dem Verwalter als Repräsentant der WEG auftritt, damit nicht alle Eigentümer das einzeln tun müssen. Zum Beispiel bei Unterzeichnung des Verwaltervertrags mit einem neuen WEG-Verwalter oder bei Unterschrift des Protokolls der Eigentümerversammlung. Manchmal fungiert der Beirat auch als gerichtlicher Zustellungsempfänger. Vertreten steht aber vor allem für die Funktion des Sprachrohrs zwischen WEG und Verwalter. Die Informations- und Kommunikationsfunktion steht immer noch im Mittelpunkt der Tätigkeit des Beirats. Kaum zu glauben, aber nicht alle Verwalter kommunizieren per Mail, sondern oftmals noch per Brief und Telefon. Eine Telefonkette mit 20 Eigentümern kann aber richtig ausarten. Wenn der Verwalter der WEG etwas mitteilen möchte (und keine Mail schreiben will), kann er an den Beirat herantreten und (anstatt der WEG) mit dem Beirat kommunizieren. Der muss die Informationen dann weitergeben.
Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:
Die Eigentümerversammlung ist jetzt immer beschlussfähig, egal wie viele oder wenige Eigentümer erscheinen. Auch wenn weniger als 50% der Miteigentumsanteile zur Versammlung erscheinen, ist sie beschlussfähig. (Mit „erscheinen“ meine ich hier: Persönlich oder per Vollmacht oder per Online-Teilnahme.) Die sogenannte „Zweitversammlung“ mit gleicher Tagesordnung zur Erzwingung der Beschlussfähigkeit ist somit Geschichte.
Umso wichtiger ist es, dass die Einladung frühzeitig bei den Eigentümern ankommt. Es ist von jetzt an möglich, die Einladung nur in Textform zu versenden, d.h. per E-Mail anstatt per Brief. Ein guter Verwalter macht beides, denn man sollte berücksichtigen, dass eine Mail leicht im Spam-Ordner landen kann. Dann geht die Einladung zur EV ungesehen verloren. Ein Brief im Briefkasten kann nur schwer übersehen werden.
Die Einladungsfrist wurde von zwei auf drei Wochen verlängert. (Möglicherweise sieht Ihre Teilungserklärung auch eine längere Frist vor.) Die Änderung hätte man sich eigentlich auch schenken können… Die drei Wochen sind eine Soll-Frist. Man kann sie abkürzen, wenn das wegen Dringlichkeit geboten ist.
Unverändert kann man nicht unter „TOP Sonstiges“irgendetwas „beschließen“, was den Anwesenden gerade einfällt. Alle Tagesordnungspunkte, über die abgestimmt werden soll, müssen in der Einladung stehen, also drei Wochen vorher in den Briefkästen der Eigentümer liegen. Im Sinne des Verbraucherschutzes ist also weiterhin gewährleistet, dass sich jeder Eigentümer ausführlich mitden Tagesordnungspunkten auseinandersetzen kann. Es ist sehr wichtig, dass niemand auf der Versammlung überrumpelt werden kann. Natürlich kann man bei besonders eilbedürftigen Vorgängen die Einladungsfrist abkürzen, also auch hier keine Veränderung.
Vereinfachter Umlaufbeschluss
Was ist überhaupt ein Umlaufbeschluss? Laut WoEigG werden alle Entscheidungen immer von den Eigentümern per Beschluss getroffen, das bedeutet: Auf einer Eigentümerversammlung wird abgestimmt. Bei mindestens 50,01%iger Zustimmung kommt ein Beschluss zustande, die Entscheidung der Eigentümer ist gefallen.
Wenn es schnell gehen soll, kann man einen Beschluss abkürzen. Dann machte man bisher einen „Unterschriftenzettel“, genannt „Umlaufbeschluss“. Der kommt (ohne EV) zustande, wenn 100% (!) der Eigentümer dem Vorschlag des Verwalters zustimmen.
Neu: Seit der WEG-Reform entfällt die Schriftform (Unterschrift aus Tinte). Die Zustimmung können die Eigentümer in Textform erteilen (also per Mail, Fax, Whatsapp, natürlich auch per Brief). So kann man Formen und Fristen verkürzen und sinnvolle Entscheidungen „entkomplizieren“.
Ich persönlich werde keine Beschlussfassung per Whatsapp mitmachen, weil ich nur Emails dauerhaft speichern kann. Bei Whatsapp geht das nicht besonders gut.
Online-Eigentümerversammlung
Ab sofort ist es zulässig, Eigentümer online zu einer ortsgebundenen Versammlungzuzuschalten. Das bedeutet, dass auch eine reine Online-Versammlungzulässig ist, denn: Ein Sonderfall der Online-Zuschaltung zu einer ortsgebundenen Versammlung ist die Online-Zuschaltung aller Eigentümer zu einem Ort, an dem der Verwalter ganz alleine sitzt.
Damit es keine Missverständnisse gibt: Ja, es muss den Eigentümern zumindest möglich sein, persönlich vorbeizukommen. Denken Sie z.B. an ältere Leute, die weder Computer noch Mobiltelefon besitzen und sich deswegen nicht online zuschalten könnten. Andererseits haben 2020 auch sehr betagte Eigentümer ganz einfach an meinen Online-Versammlungen teilgenommen.
Corona hat diese Art der Eigentümerversammlung schon im März ins Rampenlicht gerückt. Zwar war das Gesetz noch nicht gültig, ich habe es aber trotzdem manchmal riskiert – für Beschlüsse ohne große Tragweite. So konnten die Eigentümer bspw. die Jahresabrechnung beschließen, als in der ersten Corona-Welle niemand wusste, ob man sich treffen darf oder nicht. (Siehe Beitrag: „Online-Eigentümerversammlungen in Zeiten von Corona“.)
Voraussetzungen: Eine Online-Plattform mit Passwortschutz oder ähnlicher Zugangsberechtigung (z.B. Cisco Webex). Ein gewisser Mindest-Sicherheitsstandard ist wichtig, um zu gewährleisten, dass nur Leute teilnehmen, die eingeladen wurden. Die Technik ist völlig unproblematisch (z.B. Cisco Webex oder Zoom), weil sie so einfach zu bedienen ist wie WhatsApp. (Siehe Beitrag: „Online-Eigentümerversammlungen in Zeiten von Corona“.)
Unverändert gilt das Gebot der Nichtöffentlichkeit (sowohl Online als auch bei einer „normalen“ EV). Es dürfen grundsätzlich nur Leute teilnehmen, die als Eigentümer im Grundbuch stehen.
Jedenfalls darf kein Fremder im Videochat danebensitzen (geschweige denn dauernd reinreden). Aber der abstrakte Gedanke, dass theoretisch jemand hinter der Kamera sitzen und mithören könnte, macht die Online-EV trotzdem nicht automatisch angreifbar. Und: Spielende Kinder im Hintergrund sind meiner Meinung nach unproblematisch.
Vorteile der Online-EV:
Fernab wohnende Wohnungseigentümer müssen nicht anreisen (z.B. von München nach Düsseldorf).
Es gibt keinen Stress im Berufsverkehr oder wegen der Parkplatzsuche.
Außerdem entfällt die Gebühr für den Versammlungsort.
Rechtssicherheit: Streng genommen muss die Eigentümergemeinschaft erst (auf einer normalen EV) beschließen, dass sie mit einer Online-EV einverstanden ist. Andernfalls wäre eine Anfechtung der Beschlüsse möglich. Bei homogenen und freundlichen WEGs dürfte das aber kein Problem darstellen. Der Verwalter muss wie so oft Fingerspitzengefühl haben. Eigentümergemeinschaften, die sich gerne streiten oder schon mal Beschlüsse angefochten haben, bekommen im Zweifel keine Online-EV und müssen dann eben länger warten. Ich werde für kritische Beschlüsse oder für Entscheidungen von großer Tragweite immer lieber ortsgebundene Eigentümerversammlungen veranstalten, falls das möglich ist.
Die Beschlusssammlung bleibt!
In der Beschlusssammlung findet man alle Beschlüsse aus der Vergangenheit einer WEG. Auch nach neuem Recht muss der Verwalter weiterhin die Beschlusssammlung führen.
Der Aufwand für den Verwalter ist vertretbar. Nach jeder Eigentümerversammlung übernimmt er die Textelemente aus dem Protokoll mit Copy & Paste in die Beschlusssammlung. Beides sind in der Regel einfache Worddateien.
Das neue WoEigG erlaubt, dass Sie per Mehrheitsbeschluss die Umlageschlüssel „für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten“ ändern dürfen (Erläuterung s.u.). Die Änderung darf aber nicht willkürlich sein, sonst ist der Beschluss angreifbar.
In manchen Fällen kann es fair sein, die Umlageschlüssel zu ändern, also Zähler und Nenner, nach denen eine Kostenart verteilt wird. Vielleicht möchten Sie die Kosten der Treppenhausreinigung lieber nach der Wohnungszahl verteilen anstatt nach MEA? Bisher waren die Möglichkeiten eingeschränkt. Nur bei
(auf den Mieter umlagefähigen) Betriebskosten und
Kostenvon einmaligen Baumaßnahmen
konnten Sie mehrheitlich die Verteilung der Kosten ändern. Diese Beschränkung existiert nicht mehr. Die WEG kann jetzt mit einfachem Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung für alle Kostenarten ändern. Das gilt auch für Baumaßnahmen, die noch gar nicht geplant sind, z.B. die Kosten für den Einbau von neuen Fenstern. Trotzdem muss die Änderung „verteilungsgerecht“ sein, also niemanden willkürlich benachteiligen.
Der Standard
Wenn die Teilungserklärung es nicht regelt und auch kein Beschluss existiert, werden Kosten einer WEG grundsätzlich nach Miteigentumsanteil umgelegt. Manchmal sind andere Umlageschlüssel aber passender, z.B. die Umlage der Kosten der Treppenhausreinigung nach der Anzahl der (Wohn-) Einheiten, damit jeder den gleichen Betrag bezahlt. Für Allgemeinstrom oder Müll ist die Personenzahl vielleicht ein geeigneter Maßstab. Seit 2020 dürfen Sie die Umlageschlüssel mit einfacher Mehrheit dauerhaft für die Zukunft ändern. Allerdings müssen die Kosten konkret benannt werden (z.B. Aufzug, Winterdienst, Hausmeister…). Sie dürfen nicht einfach den gesetzlichen Standard MEA durch Quadratmeter oder Personenzahl ersetzen. Natürlich können Sie auch direkt eine ganze Reihe von Kosten neu „besetzen“.
Bestimmte Bauteile
Neu ist, dass man jetzt auch mit einfacher Mehrheit die Kosten bestimmter Bauteile regeln kann. Sie können jetzt z.B. beschließen, dass jeder Eigentümer die Kosten von Reparaturen „seiner“ Fenster selbst trägt. Sofern keine konkrete Maßnahme absehbar war, ging das früher nicht – man hätte bisher die Teilungserklärung ändern müssen.
Die Änderung gilt übrigens nur für die Kostentragung, nicht für die Eigentumsverhältnisse. Fenster und Wohnungstüren sind nach wie vor Gemeinschaftseigentum, weshalb Sie die WEG trotzdem um Genehmigung bitten müssen, wenn Sie sie austauschen lassen möchten. Der Gesetzgeber möchte das einheitliche Erscheinungsbild wahren.
Keine Willkür
Die neuen Umlageschlüssel dürfen niemanden willkürlich benachteiligen, es muss die sog. Verteilungsgerechtigkeit gewahrt bleiben. Es geht hierbei um Willkür. Jede Änderung der Umlage verschiebt nämlich die Kostenlast zwischen den Eigentümern, das akzeptiert der Gesetzgeber mit der neuen Regelung. Ihnen wird ein Ermessensspielraum eingeräumt, sonst könnte ja immer jemand die Änderung verhindern, weil er sonst mehr zahlt als früher. Willkür bedeutet z.B.: „Wohnung 14 zahlt die gesamten Versicherungsprämien alleine“. Das wäre unzulässig.
Den Gebrauchsmöglichkeiten entsprechend
Daher sollte erkennbar sein, dass Sie sich über die Gebrauchsmöglichkeiten Gedanken gemacht haben. Ein paar Vorschläge:
Kostenart
Vorschläge zur Kostenverteilung
Wartungskosten von Rauchwarnmeldern
Anzahl der Rauchwarnmelder je Wohnung
Fensterwartung
Anzahl der Fensterflügel
Aufzugskosten
Miteigentumsanteile oder „Aufzugspunkte“. Es gab ein Urteil vom Landgericht Nürnberg-Fürth. Aufzugspunkte entsprächen der verhältnismäßigen Beteiligung am Gebrauch (Urteil vom 25. 3. 2009 – 14 S 7627/08). Wer höher wohnt, zahlt mehr. Man differenzierte nach Stockwerken:
EG: 1,3 Punkte 1. OG: 1,4 Punkte 2. OG: 1,5 Punkte usw.
Balkonsanierung; EG und DG besitzen keine Balkone
Sonderumlage, verteilt nach MEA der übrigen Wohnungen. EG- und DG-Wohnungen werden ausgenommen.
Tiefgaragensanierung
Anzahl (oder MEA) der Stellplätze
Kombi-Umlageschlüssel
Wenn man sich nicht einigen kann, sind kombinierte Umlageschlüssel oft ein guter Kompromiss. Sie können z.B. Treppenhausreinigung oder Allgemeinstrom zu 50% nach MEA und zu 50% nach Personenzahl verteilen.
Standard ist und bleibt der MEA Sie sollten aber nicht übertreiben, denn der Gesetzgeber hat sich schon etwas dabei gedacht, Ihren Miteigentumsanteil zum Standard-Umlageschlüssel der WEG zu erklären. Beim Fassadenanstrich sollten Sie nicht unnötig diskutieren, wer mehr „Gebrauch“ von der Fassade macht – genauso beim Dach. Trotzdem öffnet die neue Gesetzeslage viele neue Perspektiven, die man nutzen sollte, wenn es angebracht ist.
Jetzt können auch Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden, z.B. der Garten der EG-Wohnung. Bisher war für Ihre Gartenfläche nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt. Das bedeutete, dass der Garten nach wie vor Gemeinschaftseigentum ist, Sie aber das alleinige Nutzungsrecht besitzen. Da Sie nur Inhaber des (Be-) Nutzungsrechts waren, durften Sie bisher nichts Wesentliches an Ihrem Garten verändern, ohne die Genehmigung der WEG einzuholen. Auch die Kostentragung für die Gartenpflege lag vom Grundsatz her bei der WEG, weil der Garten ja zwangsläufig das Eigentum aller war.
Von nun an ist es auch zulässig, dass der Garten zu Sondereigentum erklärt wird. Das war mangels (dreidimensionaler) Abgeschlossenheit der Gartenflächen bisher nicht möglich. Die Wiese hat halt weder Wände, Decke noch Wohnungstür. Die Vorstellung des Gesetzgebers hat sich geändert.
Das laufende Nutzungsrecht ist in beiden Fällen gleich. Sie durften „Ihren“ Garten also alleine benutzen, die anderen Eigentümer nicht. Daran ändert sich auch bei Zuordnung zum Sondereigentum nichts. Die Unterscheidung hat vor allem Auswirkungen auf Kostentragung und Umgestaltungsmöglichkeiten: Im Fall von Sondereigentum gehört Ihnen die Gartenfläche, damit liegen Kostentragung und Umgestaltungsentscheidungen bei Ihnen allein. Beim Sondernutzungsrecht bleibt die Gartenfläche Gemeinschaftseigentum, belegt mit einem Recht, dass nur Sie allein es nutzen dürfen – weshalb alle Eigentümer die Pflegekosten grundsätzlich mittragen müssen und bei Umgestaltungen ein Mitspracherecht haben. Meistens stehen in der Teilungserklärung aber bestimmte Regeln hierzu, z.B. die Übernahme der Gartenpflegekosten durch den berechtigten Eigentümer.
Ein wichtiger Hinweis: Bestehende Teilungserklärungen werden durch die neue Rechtslage nicht verändert! Das neue WoEigG schafft lediglich zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten für zukünftige Teilungserklärungen.
Sieht der Kunde das etwa nicht von selbst? Überall und nirgends zücke ich mein Smartphone, um Gebäudeteile oder Architektur zu fotografieren, die ich den Eigentümern später vielleicht auf der Versammlung zeigen kann. Meine Kunden können ein Lied davon singen.
Aus meiner Sicht muss ich als WEG-Verwalter transparent arbeiten, schließlich bin ich Treuhänder von fremdem (Geld- und Immobilien-) Vermögen. Mein Medium sind Fotos, die ich den Kunden dann präsentiere – je nach Situation – im Beiheft zur Eigentümerversammlung oder in den Erläuterungen zur Jahresabrechnung.
Damit sind wir schon wieder bei der Frage, warum so viele Kunden mit ihrer Hausverwaltung unzufrieden sind.
Ich erlebe manchmal mein blaues Wunder, wenn ich eine neue WEG übernehme und die ganzen Akten durchstöbere. Oftmals erlebe ich, dass ein Hausverwalter sehr gut und akribisch gearbeitet hat, es aber den Kunden überhaupt nicht gezeigt hat. Schlimmer noch – der Kunde ist oftmals auch noch sauer, weil der Verwalter kaum erreichbar war, Abrechnung und Eigentümerversammlung so spät im Jahr stattfinden usw.
Nein, es ist viel schlimmer: Der Hausverwalter HAT in vielen Fällen gut gearbeitet, er hat es dem Kunden einfach nicht gezeigt. Er hat quasi „für sich“ im stillen Kämmerlein gearbeitet. Aus wirtschaftlicher Sicht ist das ziemlich dumm.
Tue Gutes und rede darüber.
Vielleicht hat sich in den Köpfen vieler Verwalter der Datenschutz-Wahnsinn so sehr festzementiert, dass viele sich nicht mehr trauen, irgendwas zu kommunizieren. An erster Stelle steht oft ein Irrglaube bzgl. der E-Mail-Adresse.
Ich kenne Verwalter, die kommunizieren mit ihren Kunden nicht per E-Mail, weil Sie glauben, dass sie das aus Datenschutzgründen nicht dürfen.
Wie einfältig! Weil Briefe teuer und Telefonate ineffizient sind (ein Telefonat dauert im Schnitt 15 Minuten), kommunizieren diese Verwalter dann einfach gar nicht mehr – oder nur noch mit dem Beirat, was die Situation in manchen Gebäuden eher verschlimmert.
Diesen „Datenschutz“-Gedanken spinnen manche Verwalter dann weiter und glauben, dass sie auch vieles andere nicht nach außen tragen dürfen. Genau das ist falsch! Hier geht es schließlich um eineDienstleistung für eineVermögensgemeinschaft, innerhalb der es keine Geheimnisse gibt. Anders als bei anderen Unternehmen handelt es sich nicht um Einzelkunden, deren Daten um jeden Preis voreinander geschützt werden müssen.
Wenn Herr Müller aus dem ersten Stock mit seinem Hausgeld im Rückstand ist, dann schuldet er das Geld nicht der Hausverwaltung sondern den anderen Eigentümern!
Spätestens hier endet der Datenschutz. Aus meiner Sicht muss man gar nicht so vorsichtig sein. Natürlich mit Augenmaß. Es wäre schon ausgesprochen deppert, wenn der Hausverwalter Fotos von einem Wohnzimmer (Sondereigentum!!) gegenüber den anderen Eigentümern veröffentlicht. (Gesunden Menschenverstand setze ich hier voraus.) Aber es ist etwas anderes, wenn an der Decke des Wohnzimmers ein dicker Wasserfleck ist, der auf schadhaftes Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist (z.B. Balkonboden). Dann geht dieses Bild alle etwas an. Ein Bild sagt mehr als tausend Worte – und es hilft, damit die anderen Eigentümer schnell verstehen, dass man nicht erst 14 Angebote einholen muss, weil das Wohnzimmer nass wird.
Mit diesem Bild zeige ich, warum eine regelmäßige Dachkontrolle durch einen Dachdecker sehr wichtig ist.
Ein aktueller Fall: Anfang 2020 übernahm ich eine neue WEG. Es war „das übliche“: Die alte Hausverwaltung war nie erreichbar, kümmert sich offenbar auch um überhaupt nichts. Ich komme mit den Eigentümern sehr gut klar, aber den alten Verwalter haben sie richtig gehasst. Warum? Wegen seinem schlechten Service.
Als ich dann die Akten durchgeschaut haben, konnte ich es kaum glauben: Der war wirklich einmal im Monat am Objekt, hat sogar viele Fotos gemacht und hatte eine ausgeklügelte Checkliste, um den Zustand des Gebäudes zu dokumentieren – und zwar einmal im Monat – was jeweils mindestens einer Arbeitsstunde entspricht, wahrscheinlich mehr. Wie entsetzlich, dass er seinen Kunden diese wertvolle Dienstleistung überhaupt nicht gezeigt hat. Im Gegenteil, er hat diese Dienstleistung lediglich gemacht, um sie im Aktenarchiv verschwinden zu lassen. Es kam, wie es kommen musste: Die Kunden waren unzufrieden und haben gekündigt.
Mit diesem Bild erkläre ich häufig, dass auch ein „Steingarten“ nicht wartungsfrei ist, sondern regelmäßig von Unkraut befreit werden muss. (Das Unkraut kommt nämlich nicht von unten, sondern per Pollenflug!)
Sicherlich bin ich das andere Extrem. Ich hätte meinen Kunden wahrscheinlich die ungefilterte Checkliste zugesendet (Gemeinschaftseigentum!!). So transparent muss und kann nicht jeder arbeiten, bestimmt übertreibe ich auch manchmal in die andere Richtung. Aber zumindest hätte der Verwalter doch mal berichten können, z.B. auf einer Eigentümerversammlung. Oder zumindest einmal im Monat oder eine kurze E-Mail mit drei Sätzen, oder mit den wichtigsten Punkten, und die er sich bald kümmern wird.
Warum hätte das geholfen? Es zeigt, dass der Verwalter die Probleme zumindest „auf dem Radar“, auch wenn er nicht sofort alles abarbeiten wird. Wenn die Kunden das nicht sehen, vermuten sie, dass der Verwalter nie vor Ort ist und ihm alles egal ist. Die Abberufung ist dann nicht mehr weit.
Der Witz an der Sache: Meistens ist es gar nicht so viel mehr Arbeit.
Im Gegenteil: Es vermeidet Rückfragen und lange Telefonate. Kunden entwickeln ein umfassendes Sicherheitsbedürfnis, wenn sie einmal verunsichert sind. Dann werden die Telefonate auch immer länger. Verunsicherte Kunden fragen andauernd das gleiche, das bindet pro Kunden oftmals 30 Minuten Telefonkapazität oder mehr. Wer als Verwalter ein Transparenz- und Vertrauensverhältnis schafft, der hat dieses Problem nicht mehr. Ich versichere meinen Kollegen, dass diese 30-Minuten-Anrufe bei mir fast gar nicht mehr vorkommen.
Wir alle kennen den erstklassigen Kundenservice von Amazon und co. Produkt gefällt nicht? Dann gibt man es zurück. Kaufpreis wird erstattet, Portokosten sind umsonst – manchmal sogar nach einem halben Jahr. Wenn ich etwas bestelle, bekomme ich laufend Mails zum Versandstatus. Hatten Sie je das Bedürfnis, bei Amazon anzurufen? Ich jedenfalls nicht. Weil der Service all meine Erwartungen übertrifft. Diese Firmen machen genau das: Sie halten den Kunden auf dem Laufenden und schicken Mails und Benachrichtigungen über jeden Bearbeitungsschritt, Versandnachweise usw.
Ob man Amazon jetzt sympathisch findet oder nicht:
Dienstleister in Deutschland brauchen jedenfalls Nachhilfeunterricht für vernünftige Kommunikation.
Damit wäre in vielen Fällen schon sehr geholfen. Zumindest möchte ich meinen Verwalterkollegen eine Sache mitgeben: Die Dienstleistung ist für den Kunden gemacht und der Kunde muss sie sehen. Dabei darf kein „Datenschutz“ fadenscheinig zwischen Dienstleister und Kunden geschoben werden, als Ausrede dafür, dass man dem Kunden nicht helfen kann.
Tue Gutes und rede darüber, diese Weisheit kennt man doch. So ähnlich ist es auch bei den Verwaltern. Ja, man muss seine Leistung sorgfältig und akribisch machen. Das tun aber sehr viele und der Kunde sieht es nicht. Deswegen muss man seine Dienstleistung auch nach außen tragen. Das gilt vor allem in der Branche der Hausverwalter, wo der Kunde so vieles überhaupt gar nicht sieht, gar nicht sehen kann, wenn man es ihm nicht aktiv kommuniziert.
Wenn ich bei Handwerkern Angebote beschaffe oder vor Ort bin und etwas dokumentiere, dann tue ich das für den Kunden. Dann sollte ich mich auch fragen, wie ich diese Botschaft zum Kunden transportieren kann.
Emails, Fotos und ein Jahresbericht sind ein guter Anfang. Ach ja – natürlich beuge ich mich auch dem Datenschutzwahnsinn und habe „meine“ Wohnungseigentümer mit einem Datenschutz-Käseblatt darüber informiert, widersprochen hat nicht ein einziger.
Eigentümerversammlung bedeutet eigentlich nur, dass die Eigentümer der WEG sich treffen. Damit so ein Treffen auch Sinn macht, werden in der Regel Entscheidungen per Beschluss entschieden, z.B. zu monatlichen Hausgeldvorschüssen oder zum Anstrich der Fassade. Am Schluss werden unter dem TOP „Sonstiges“ (auch „Ausblick“ genannt) fast immer die Meinungen zu weiteren Themen ausgetauscht, die auf späteren Versammlungen entschieden werden. Es kann aber auch aus anderen Gründen Gesprächsbedarf bestehen, und auch dann macht eine Eigentümerversammlung Sinn, damit Sie sich mit Ihren Nachbarn und der Verwaltung austauschen können. Das kann z.B. nötig sein, wenn Sie sich schon lange vor der Beschlussfassung über eine sehr große Sanierungsmaßnahme gemeinsam Gedanken machen möchten, welche Fragen zu klären sind und welche Wünsche bei der Ausführung berücksichtigt werden sollen.
Ein weiterer Anlass kann auch der Wechsel der Hausverwaltung sein, wenn der neue Verwalter die Themen, Wünsche und Anliegen noch nicht kennt, die in Ihrer Eigentümergemeinschaft beachtet werden müssen. Damit er in Ihrem Interesse handelt, und nicht nach Schema F, ist eine Versammlung zum Kennenlernen sinnvoll. Er muss die Vorstellungen der Eigentümer verstehen, um die Interessen der WEG zu vertreten – und diese sind von Haus zu Haus sehr unterschiedlich.
Unsere Hausverwaltung macht das mit jeder neuen Wohnungseigentümergemeinschaft, um eine Bestandsaufnahme zu haben und sich kennenzulernen. Auf solchen Versammlungen werden keine Beschlüsse gefasst. Es werden die Themen besprochen, die Ihnen wichtig sind, und Sichtweisen und Gedanken ausgetauscht. So eine „Brainstorming-Eigentümerversammlung“ schlagen wir unseren neuen Kunden zu Beginn der Verwaltertätigkeit dringend vor, damit wir die gegenseitigen Vorstellungen und Gedanken besser verstehen. Jeder hat die Gelegenheit, seine Wünsche und Ziele in den Raum zu stellen, und mit dem Verwalter, aber auch mit den anderen Eigentümern zu besprechen. Im Idealfall wird so eine Veranstaltung richtig gut vorbereitet. Jeder hat dem Verwalter im Vorfeld seine Themen genannt, und daraus wurde eine Agenda erstellt. So ist es jedem Eigentümer möglich, sich vor der Versammlung Gedanken zu den Themen der anderen zu machen.
Wenn man es nicht tut…
In den ersten Wochen mit einer neuen WEG klingelt üblicherweise das Telefon ununterbrochen, weil viele Eigentümer ihre Themen bei der neuen Verwaltung platzieren und ihre Situation erklären möchten. Das Problem daran: Das macht jeder einzeln. Bei der Verwaltung finden also etliche Einzelgespräche anstelle einer einheitlichen Kommunikation statt. Jeder sagt etwas anderes. Im besten Fall bleibt „nur“ ungeklärt, wie andere Eigentümer zu dem Thema stehen. Im schlimmsten Fall mündet es in heillosem Chaos, das der Verwalter sortieren muss. „Wir möchten, dass das Treppenhaus neu angestrichen wird.“ Wer ist „wir“? Möchten das wirklich alle Eigentümer?
Seit wir Kennenlern-Versammlungen veranstalten, findet dieses Chaos bei uns praktisch nicht mehr statt. Diese Zusammenkunft konzentriert Wünsche und Vorstellungen der Eigentümer auf einen Abend. Zwar erzeugt dies viel zusätzliche Arbeit bei der Verwaltung, vor allem die Vor- und Nachbereitung, aber das war es dann auch. Auf lange Sicht zahlt es sich vielfach aus. Das restliche Durcheinander entfällt, denn die vielen unkoordinierten Einzelgespräche zwischen Eigentümern und Verwaltung finden nicht mehr statt, bei denen allzu oft jeder Eigentümer etwas anderes sagt.
In der Kennenlern-Versammlung hingegen finden gemeinsame Gespräche statt, die dann ohne positive oder negative Wertung mitgeschrieben werden. Wer hat was gesagt, wer hat welche Meinung und was sagen andere dazu? Dinge werden nicht mehr zehnmal erwähnt, und es gibt auch weniger voneinander abweichende Geschichten. Das Protokoll bekommen alle Eigentümer ein paar Tage später. Nun haben Sie eine genaue Übersicht, welche Meinungen es gibt, welche Maßnahmen sich die Eigentümergemeinschaft wünscht, wo es bereits einen Konsens gibt, oder wo noch Klärungs- und Abstimmungsbedarf herrscht. Sie haben den Überblick und wissen, woran Sie sind.
Als Besitzer einer Eigentumswohnung müssen Sie keine separate Versicherung für Ihre Wohnung abschließen, abgesehen von der Hausratversicherung, die Ihr Mieter normalerweise selbst abschließt. Die Versicherung für Gebäude und Haftpflicht läuft über die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Versicherungsprämie wird vom Konto der WEG abgebucht und über die Jahresabrechnung auf alle verteilt.
Die sogenannte „verbundene Gebäudeversicherung“ ist eine Sachversicherung für das ganze Gebäude und unterscheidet nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sie versichert alles, was zum Gebäude gehört, sprich, was fest mit dem Grundstück verbunden ist. Nicht versichert ist der Inhalt der Wohnung, z.B. eine Couch. Diese müssen über eine Hausratversicherung vom Mieter selbst versichert werden. Die Gebäudeversicherung erstreckt sich auf Ihre Wohnung und das ganze restliche Haus. Wenn es brennt oder einen Leitungswasserschaden gibt, sind Sie abgesichert, unabhängig davon, ob die Ursache eine Etage höher eingetreten ist oder bei Ihnen. Eine separate Gebäudeversicherung müssen Sie für Ihre Wohnung nicht abschließen.
Die meisten Gebäudeversicherungen decken Risiken aus Feuer, Leitungswasserschäden, Sturm und Hagel ab – und in der Regel auch alle denkbaren Folgeschäden. Je nach Vertrag sogar Hotelkosten bei großen Schäden. Fast alle gängigen Policen versichern Sie auch gegen Elementarschäden, z.B. Jahrhundertregen oder Erdbeben.
Regenwasserschäden sind übrigens nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt – es sei denn, es würde sich um Starkregen handeln, welcher einen Elementarschaden am Gebäude verursacht. In allen anderen Fällen besteht kein Versicherungsschutz. Wenn z.B. am Dach oder an einer Regenrinne etwas undicht ist und Wasser daraufhin ins Gebäude läuft, spricht man von einem Instandhaltungsschaden. Der Architekt bzw. Bauleiter hat grundsätzlich dafür zu sorgen, dass jede Art von Regenwasser vom Gebäude abgeleitet wird. Und die WEG muss im Laufe der Nutzungsdauer des Gebäudes regelmäßig Kontrollen ausführen lassen, z.B. einen Dachdecker prüfen lassen, ob alles dicht ist. Tut sie es nicht, können größere Schäden entstehen. Die Gebäudeversicherung muss diese nicht übernehmen, denn sie ist nur für Leitungswasserschäden zuständig, aber nicht für Regenwasserschäden.
Die Gebäudeversicherung versichert nur das Gebäude mit allen fest verbundenen Bestandteilen, z.B. Wände, Böden, Decken, Türen, Fenster, Leitungen. Im Gegensatz dazu ist der Inhalt nicht über die WEG versichert. Darunter versteht zum Beispiel Möbel. Dafür hat der Mieter eine Hausratversicherung. Sie schützt alle Gegenstände, die sich in der Wohnung befinden und nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind. Wenn z.B. bei einem Wasserschaden auch Möbel beschädigt werden, werden diese von der Hausratversicherung geschützt.
Außerdem besitzt die WEG eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie schützt die Eigentümergemeinschaft vor Ansprüchen Dritter. Wenn z.B. jemand hinfällt, weil der Winterdienst vergessen hat, zu räumen und zu streuen, übernimmt die Haftpflichtversicherung. Wahrscheinlich wird sie die Winterdienstfirma in Regress nehmen.
Ihr Mieter muss eine Privathaftpflichtversicherung abschließen. Diese schützt vor Schäden, die er versehentlich anrichtet. Wenn er eine neue Waschmaschine im Badezimmer aufstellt und falsch anschließt, kann es sehr schnell passieren, dass viel Wasser austritt und eine Etage tiefer aus der Decke tropft. Es geht schneller, als Sie denken. Für diese Schäden ist nicht die Gebäudeversicherung, sondern Ihre Privathaftpflicht zuständig.
Warum man nach einem Sturm immer das Dach kontrollieren lassen sollte. Foto: Stephan Walochnik
Sie haben eine bereits vermietete Eigentumswohnung gekauft und der Mieter bleibt weiterhin in der Wohnung. Das Jahr ist vorbei und die Abrechnung muss erstellt werden. Was ist zu tun? Wer muss gegenüber wem abrechnen? Ordnen wir das ganze erstmal ein. Es gibt vier Teilschritte:
Abrechnung zwischen WEG und (neuem) Eigentümer
Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer
Abrechnung gegenüber dem Mieter
Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer
Schritt 1: WEG-Abrechnung zwischen WEG und (neuem) Eigentümer:
Das WEG-Recht macht diesen Teil sehr einfach. Maßgeblich ist, wer am Tag der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch steht. Derjenige
bekommt das gesamte Guthaben
bzw. muss die gesamte Nachzahlung aufbringen.
Intern werden Sie das ja trotzdem miteinander verrechnen, aber dazu kommen wir unter Punkt 2.
Der WEG-Verwalter darf keine formelle WEG-Zwischenabrechnung erstellen (Stichtag von/bis). Natürlich kann er Ihnen bei der Umrechnung behilflich sein und sollte das auch tun, aber dies ist kein formelles WEG-Dokument und darf auch nicht auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Eine Zwischenabrechnung wäre für die WEG unverbindlich. Die WEG-Jahresabrechnung ist eine kalenderjahres- und objektbezogene Abrechnung. Wenn der Verwalter etwas anderes berechnet, wäre der Beschluss über die Jahresabrechnung rechtlich angreifbar. Trotzdem wird ein guter Verwalter Ihnen bei der Anfertigung einer Zwischenabrechnung helfen.
Jeder WEG-Beschluss ist nur für die aktuellen Eigentümer bindend, die auch im Grundbuch stehen. Ähnlich ist es beim Wirtschaftsplan. Bis zur Übertragung der Eigentumsrechte haftet der frühere Eigentümer für die monatlichen Vorauszahlungen, von da an der Käufer. Rechtlich bindend ist die Eintragung im Grundbuch, in der Praxis zahlt üblicherweise der Käufer aber schon früher die Hausgelder, nämlich ab dem wirtschaftlichen Übergang, der im Notarvertrag vereinbart ist, das ist das Datum der Überweisung des Kaufpreises.
Wenn es hart auf hart kommt, greift aber die gesetzliche Regelung: Bis zum Zeitpunkt der Umschreibung im Grundbuch schuldet der Verkäufer der WEG die zu wenig gezahlten Hausgelder. Wenn der Verwalter nicht aufgepasst hat, bleibt die WEG darauf sitzen. Warum? Wenn der Verkäufer im Rückstand war, hätte man seine Wohnung theoretisch sogar pfänden und versteigern können, damit die WEG ihr Geld bekommt. Nach Eigentumsumschreibung steht aber nicht mehr der Schuldner, sondern der neue Eigentümer im Grundbuch und eine Pfändung ist nicht mehr möglich. Deswegen finden Sie in vielen Teilungserklärungen eine „Zustimmung des Verwalters zum Wohnungsverkauf“. Wer im Rückstand ist, bekommt keine Zustimmung.
Ein Beispiel. Folgende Abbildung zeigt eine WEG-Jahresabrechnung, die je nach Verwaltung anders aussieht, aber die Grundstruktur ist ähnlich:
Sie sind Käufer und der Übergang erfolgte am 30.06. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung findet auf der Eigentümerversammlung am 28.02. des Folgejahresstatt.
Das Abrechnungsergebnis der WEG setzt sich aus tatsächlichen Kosten abzgl. SOLL-Vorauszahlungenzusammen. Sie bekommen von der WEG eine Überweisung über 80,49 EUR, da der Verkäufer für den Rückstand zum Wirtschaftsplan (bis zur Umschreibung) verantwortlich ist.
Der Verkäufer hat insgesamt 60 EUR zu wenig an Vorauszahlungen geleistet („Differenz zum Wirtschaftsplan“). Wieso hat der Verwalter beim Notar die Zustimmung erteilt? Vielleicht gab es diese Vorschrift in der Teilungserklärung nicht. Jedenfalls muss der Verwalter dem Verkäufer hinterherlaufen, Sie als Käufer haben gegenüber der WEG damit nichts zu tun. (Oder Sie zahlen die 60 EUR freiwillig und verrechnen sie mit dem Verkäufer in Schritt 2.)
Schritt 2: Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:
Jetzt sind Sie an der Reihe. Für die Verrechnung zwischen Verkäufer und Käufer ist der WEG-Verwalter nicht mehr zuständig.
Achtung, hier geht es noch nicht um den Mieter! Hier geht es um Kosten und Vorauszahlungen an die WEG, die am Jahresende zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden. Das geht ganz einfach.
Fortsetzung des Beispiels: Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso.
Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):
Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der WEG-Jahresabrechnung (siehe roter Rahmen).
Umrechnungsfaktoren berechnen:
Die Heizkosten werden meist vom Dienstleister elektronisch gespeichert. Man muss nur Bescheid sagen und erhält eine Zwischenabrechnung. Hier im Beispiel wurde also genau gemessen, dass 250 EUR Heizkosten vor dem 30.06. verbraucht wurden und 430 EUR danach.
Für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%).
Multiplizieren:
Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:
Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR usw.
Nur bei den Heizkosten können Sie direkt die echten Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung eintragen. Wie man es bei Personenzahlen macht, wurde ja bereits im vorherigen Abschnitt erklärt.
In Summe ergeben sich 1.306,85 EUR Kosten für den ehemaligen Eigentümer und 1.492,66 EUR Kosten für den neuen Eigentümer.
Vorauszahlungen:
Das sehen Sie direkt in der WEG-Abrechnung. Im Beispiel hat der Verkäufer 1.380 EUR vorausbezahlt und der Käufer 1.440 EUR.
Der Käufer bekommt von der WEG 20,49 EUR. Wenn er dem Verkäufer jetzt 73,15 EUR überweist, dann hat er insgesamt 52,66 EUR nachgezahlt (denn +20,49 -73,15 = -52,66).
Da der Verkäufer mit 60 EUR im Rückstand war, müssen Sie diese hier abziehen und einbehalten. Es sei denn, das wurde, wie oben beschrieben, direkt über die WEG verrechnet.
Grundsteuer:
Hinzu kommt noch die Grundsteuer. Die wurde ja vom Privatkonto abgebucht und stand nicht in der WEG-Abrechnung. Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, d.h. der Bescheid geht an denjenigen, der am 01.01. der Eigentümer war. Der Verkäufer hat sie bezahlt.
Auch hier müssen Sie nach Tagen umrechnen. Wenn diese noch das ganze Jahr vom Konto des Verkäufers abgebucht wurde, dann müssen Sie als Käufer ihm (in diesem Beispiel) 49,863% der Kosten erstatten.
Schritt 3: Abrechnung gegenüber dem Mieter:
Da Sie als Käufer in den Mietvertrag eingetreten sind, bestand früher ein Mietverhältnis mit dem Verkäufer und jetzt besteht es mit Ihnen. Wenn die Umschreibung innerhalb der Abrechnungsperiode erfolgt ist, muss der Käufer am Ende des Jahres gegenüber dem Mieter abrechnen, und zwar für das ganze Jahr.
Beispiel:
Sie wurden am 30.06.2019als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Wer muss die Betriebskosten abrechnen?
Der Verkäufer muss die Betriebskosten für 2018, 2017, 2016 … abrechnen. Damit haben Sie als Käufer nichts zu tun.
Als Käufer müssen Sie für 2019 und alle Folgejahre abrechnen (= ab und inklusive dem Jahr des Eigentümerwechsels).
Nur die Betriebskosten:
Bei der Betriebskosten-Abrechnung müssen Sie natürlich darauf achten, dass Sie nur die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergeben, und dass ggfs. andere Umlageschlüssel gelten.
Sie kennen die Höhe der Vorauszahlungen nicht, die der Mieter an den Verkäufer geleistet hat und sollten diese erfragen. Das gleiche gilt für die Grundsteuer.
In der Abbildung unten sehen Sie: Das sind ganz andere Zahlen. Nicht umlagefähige Kosten incl. Rücklage fehlen in der Betriebskostenabrechnung, dafür ist hier die Grundsteuer enthalten. Da der Mieter nur für einen Teil der Kosten herangezogen werden kann, hat er natürlich eine viel niedrigere Vorauszahlung geleistet. Insgesamt muss der Mieter 130,19 EUR an den neuen Eigentümer nachzahlen.
Schritt 4: Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:
Die 130 EUR, die der Käufer vom Mieter bekommt, beziehen sich ja auf das gesamte Jahr. Deswegen muss der Käufer diesen Betrag auch mit dem Verkäufer teilen. Er muss die Gelder, die zwischen den Eigentümern und dem Mieter geflossen sind, ebenso wie in Schritt 2 als einzelne Komponenten ausrechnen.
Hier geht es nun um Kosten und Vorauszahlungen, die zwischen dem Mieter und den beiden Eigentümern geflossen sind, und nun zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden müssen.
Fortsetzung des Beispiels:
Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso.
Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):
Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der Mieterabrechnung aus Schritt 3 (siehe roter Rahmen). Ebenso übernehmen Sie die Umrechnungsfaktoren und rechnen die Kosten im Dreisatz nach Tagen um (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%), genau wie oben.
Multiplizieren:
Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren (50,137 bzw. 49,863%), um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den früheren Eigentümer:
Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR usw.
Und bei den Heizkosten übernehmen Sie direkt die echten Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung.
In Summe ergeben sich 933,22 EUR Kosten, die der Mieter rechnerisch dem ehemaligen Vermieter schuldet und 1.116,97 EUR Kosten, die er dem neuen Vermieter schuldet.
Vorauszahlungen:
Hier im Beispiel hat der Mieter je 6 Monate lang 160 EUR an den ehemaligen Vermieter vorausbezahlt und die gleiche Summe an den neuen Vermieter. (jeweils 960 EUR).
Ergebnis:
Beachten Sie das Vorzeichen! Die Zahlen in der Abbildung sind aus Sicht des Mieters. Der Mieter hat aber bereits in Schritt 3 die Nachzahlung von 130,19 EUR in einer Summe an den neuen Vermieter beglichen.
Rein rechnerisch:
Der frühere Vermieter schuldet dem Mieter 26,78 EUR Guthaben (933,22 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).
Der neue Vermieter bekommt 156,97 EUR als Nachzahlung des Mieters (1.116,97 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).
Der Käufer hat vom Mieter 130,19 EUR bekommen. Wenn der Verkäufer jetzt 26,78 EUR an den Käufer überweist, dann hat der Käufer insgesamt 156,97 EUR erhalten (130,19 +26,78 = 156,97).
Damit ist die Abrechnung bei Eigentümerwechsel erfolgreich abgeschlossen.
Wenn Sie die vier Grundrechenarten beherrschen, ist es nicht schwer, die vier Erfolgsgrößen zu berechnen und eine lohnenswerte Wohnung zu erkennen. Trotzdem sollten Sie etwas Zeit investieren, um sich die Zahlen genauer anzuschauen. Je mehr Routine und Erfahrung Sie sammeln, desto schneller finden Sie weitere Nadeln im Heuhaufen. Viele Wohnungen lohnen sich übrigens erst, wenn Sie den Kaufpreis noch verhandeln bzw. die Miete erhöhen.
Es gibt zwei Typen von Ausgaben und zwei Typen von Einnahmen. Jetzt sind Sie gefragt! Setzen Sie sich an den Schreibtisch oder ans Telefon, um das Datenmaterial möglichst genau zusammenzutragen. Bei aller Genauigkeit dürfen Sie aber niemals vergessen, dass nicht alle Zahlen immer auf die Zukunft hochgerechnet werden können.
Bei Kredit und den Mieteinnahmen haben Sie eine gewisse Planungssicherheit. Bei einem Kredit können Sie z.B. eine zehnjährige Zinsbindung vereinbaren, dann wird sich die Rate ein Jahrzehnt lang nicht ändern. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer vernünftigen Lage mit vernünftiger Ausstattung kaufen, können Sie davon ausgehen, dass Sie die vergangene Miete auch in Zukunft erwarten können.
Die nicht umlagefähigen Kosten können schwanken. Doch auch diese werden relativ konstant sein, wenn sie nur aus Verwaltungs- und Bankgebühren bestehen und die Rücklage für Reparaturen ausreicht.
Übernehmen Sie nicht einfach blind Vergangenheitsdaten, ohne genauer hinzusehen. Andererseits dürfen Sie sich aber auch nicht zugrunde analysieren, sonst werden Sie in diesem Leben vermutlich nie zum Notar kommen.
Viele Dinge müssen Sie mangels Alternative auf Basis von Vergangenheitswerten schätzen. Wenn die Wohnung schon viele Jahre langfristig vermietet ist, können Sie die Einnahmen als stabil betrachten. Gab es in den letzten 20 Jahren keine Rechtsstreitigkeiten innerhalb der WEG, müssen Sie solche Kosten nicht unbedingt einplanen. Wenn in den letzten Eigentümerversammlungen aber immer wieder von Fassadensanierung, Dach oder Anstrich gesprochen wurde, sollten Sie sich überlegen, ob die Rücklage ausreicht.
Man sollte sich einerseits nicht tot-analysieren, aber andererseits unbedingt überlegen, was auf Sie zukommen könnte. Mit der Über-Analyse tun Sie sich auch keinen Gefallen. Entweder brauchen Sie zu lange, oder ärgern den Verkäufer so lange mit unwichtigen Fragen, bis er Ihnen nicht mehr antwortet.
Wenn Sie dasgeometrische Wachstum der Niederschlagswassergebühren der letzten 10 Jahre ausrechnen, um es auf die nächsten 20 Jahre zu extrapolieren, ist das zu viel des Guten. Und bitte fangen Sie auch nicht mit Kaffeesatzleserei an, indem Sie die Lohnkosten des Gärtners für die nächsten Monate schätzen wollen, oder vom Verwalter eine verbindliche Zusage über sein zukünftiges Honorar verlangen. Damit werden Sie am Ende bei Miteigentümern und Verwaltung nicht auf Gegenliebe stoßen, weil es für alle zu anstrengend ist.
Gesucht ist also ein gesundes Mittelmaß aus Datenanalyse einerseits und andererseits die Kirche im Dorf zu lassen, während Sie die Daten zusammentragen. Wenn Sie sich auf die fünfte Nachkommastelle genau in die Zahlen vertiefen, vergessen Sie nämlich, dass es bei jeder Investition bestimmte Unsicherheiten gibt, die man einfach nie ausschalten kann.
Foto: Stephan Walochnik
Diese Seite verwendet Cookies, um die Nutzerfreundlichkeit zu verbessern. Mit der weiteren Verwendung stimmen Sie dem zu.
