Abrechnung - Die Eigentumswohnung

Kurzanleitung: Wie ich die Grundsteuererklärung 2022 mit „WISO Grundsteuer“ ausgefüllt habe

Eine kurze Erklärung zum Ablauf der Grundsteuer-Erklärung mit WISO – und noch einmal die Info: „Welche Daten benötige ich für die Grundsteuer-Erklärung und wo finde ich sie?“

Ende 2022. Der Herbst ist noch warm, aber ganz Deutschland zittert vor der Erklärung zur Feststellung der Grundsteuer. Nicht, dass Besitzer von Eigentumswohnungen nicht schon genügend andere Probleme hätten – neben Strom- und Gaspreisexplosion, Handwerkermangel, Rohstoffknappheit und fallenden Immobilienpreisen dürfen Sie sich jetzt auch noch mit dem digitalen Papierkram auf Elster rumschlagen.

Aber ich kann Sie beruhigen. Ich habe die Grundsteuer-Erklärung für meine Eigentumswohnung mit WISO Grundsteuer gemacht. Es war wirklich ganz einfach. Erstens haben Sie die meisten Daten schon per Briefpost vom Finanzamt bekommen, zweitens hat WISO eine Plausibilitätsprüfung.

Bei Eigentumswohnungen ist es also ganz einfach. Und eigentlich selbsterklärend. Deswegen ist eine Erläuterung wirklich nicht nötig. Aber weil ich so oft danach gefragt werde, möchte ich meinen Bildschirm mit Ihnen in diesem Artikel „teilen“, falls Sie sehen möchten, wie das aussieht:

Es geht um eine Eigentumswohnung in Düsseldorf, die einer Person (mir selbst) gehört. Genau hierfür ist dieses Beispiel gedacht.

Für alle anderen Sonderfälle sind Sie hier falsch (z.B. gewerblich vermieteter Supermarkt auf Erbpacht-Grundstück o.ä.).

Nach dem Kauf / Freischaltung / Installation des Web-basierten Programms kommen Sie zuerst in die Maske „Erklärung vorbereiten“. Weil WISO im Hintergrund ja für Sie Elster befüttert, filtert WISO, welche Maske es raussuchen muss – damit Sie das nicht selbst machen müssen. Es wird also vorbereitet, welche Schnittstelle von Elster das Programm ansprechen muss.

Da wir ja wissen, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt, können Sie ruhig auswählen, „Ja, ich kenne mich aus und weiß, um welche Grundstücksart es sich handelt.“

Weiter oben müssen Sie die Adresse eingeben, im Format „Musterstraße 123, 40591 Düsseldorf“– die habe ich hier aber zensiert.

Düsseldorf liegt im Bundesland Nordrhein-Westfalen, eine Eigentumswohnung liegt zwangsläufig auf einem „bebauten Grundstück“ und es handelt sich um „Wohnungseigentum“. (Ein Mietwohngrundstück würde hingegen bedeuten, dass Ihnen das gesamte Grundstück nebst Mehrfamilienhaus allein gehört – während Teileigentum auch WEG ist, aber keine WOHNung, sondern z.B. ein Supermarkt, Bürofläche oder Stellplatz mit separatem Grundbuch.

Für Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke und für denkmalgeschützte Objekte gelten Sonderregeln. Wenn Ihre Eigentumswohnung denkmalgeschützt ist oder auf einem Bauernhof mit Viehzucht liegt, wissen Sie das in der Regel. Meistens ist die Antwort „nein“.

In der folgenden Maske tragen Sie ein, wer Eigentümer ist. Wahrscheinlich sind Sie keine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Es kommt also infrage: Punkt 1 (Sie allein sind Eigentümer), Punkt 2 (Sie mit Ihrem Ehepartner) oder der letzte Punkt (Erbengemeinschaft, Geschwister, etc.).

Die folgenden Aussagen treffen meistens nicht zu (Baujahr vor 1949 vielleicht, aber sowas weiß man). Und mit Kernsanierung ist keine Erneuerung des Badezimmers gemeint – sondern eine richtig massive Sanierung des Gebäudes von Grund auf. Meistens also alles „nein“, weil das in WEGs fast immer an den Mehrheitsverhältnissen scheitert.

Und noch einmal bestätigen…

Jetzt geht’s los:

Hier ist der Vor-Filter von WISO zu Ende und es geht los mit Ihrer Eigentumswohnung. Sie sollten jetzt den Brief zur Hand nehmen, den Sie vom Finanzamt bekommen haben. WISO zeigt auch nochmal die Daten, die Sie benötigen – an einem Beispiel aus Rheinland-Pfalz.

Das hier ist eine Wiederholung:

Zuerst tragen Sie nochmal alle Adressdaten der Wohnung ein. Für die Hausnummer und sogar für den Hausnummern-Zusatz gibt es separate Felder (z.B. „Musterstraße _ 39 _ a“).

Bei „Zusatzangaben“ habe ich noch die Wohnungsbezeichnung laut Teilungserklärung eingetragen, bei mir ist das die C7. Das habe ich aber alles aus dem Brief vom Finanzamt übertragen.

Die meisten Wohnungen liegen ja nicht auf der Grenze von mehreren Gemeinden, oder?

In dieses Formular müssen Sie alle Angaben aus dem Brief vom Finanzamt eintragen. Eigentlich müssen Sie nur alles abschreiben. Beispiel siehe übernächste Abbildung (zensiert)

In die beiden gelb markierten Felder ganz unten müssen Sie den Miteigentumsanteil (MEA) Ihrer Wohnung eintragen. Meine Kunden finden diesen in jeder Jahresabrechnung. Meine Wohnung aus dem Beispiel weiter unten hat 225 / 10.000 MEA, wie ich aus der Jahresabrechnung entnehmen konnte. Die restlichen Daten standen im Brief, den ich vom Finanzamt bekommen habe.

Das hier ist der Brief vom Finanzamt mit allen wesentlichen Daten. Ich habe sie natürlich zensiert, damit nicht jeder Leser eine Grundsteuererklärung für mein Grundbuchblatt abgibt 🙂

Aber trotz meiner „Internetzensur“ verstehen Sie bestimmt, dass ich die Daten einfach übertragen habe. Gehen wir sie nochmal durch. Ich habe alles einfach aus dem Brief vom Finanzamt abgeschrieben, bis auf den Miteigentumsanteil, der aus der Jahresabrechnung von der Hausverwaltung stammt:

Die Gemarkung ist Düsseldorf-Wersten. Oft, aber nicht immer, ist das einfach der (historische) Stadtteil. Interessant: Düsseldorf-Oberkassel gehört z.B. zur Gemarkung Düsseldorf-Heerdt.
Grundbuchblatt und Flur stand ebenfalls im o.g. Brief – und übrigens auch in Ihrem Notarvertrag.
Gleiches gilt für Zähler und Nenner vom Flurstück. Interessant: Der Nenner ist null, scheinbar können Juristen durch null dividieren! Das schafft nicht mal Excel 🙂
„Fläche des Flurstücks“ – hier geht es um die gesamte Größe des Grundstücks der Eigentümergemeinschaft. Nicht Ihr Anteil, nicht die Größe Ihrer Wohnung, sondern das gesamte Grundstück, das der WEG gehört und auf dem das Mehrfamilienhaus steht.
WICHTIG: Den Begriff „anteilige Fläche“ finde ich etwas irreführend. Bei Zähler und Nenner geht es hier um den Miteigentumsanteil Ihrer Wohneinheit, nicht deren Wohnfläche.

In der folgenden Maske könnte man einen Empfangsbevollmächtigten nennen. Das ist aber eigentlich überflüssig.

Weitere Angaben muss und möchte ich für meine Eigentumswohnung nicht machen.

Das hatten wir schon…

In dieser Maske teilen Sie mit, wer Sie sind und wo Sie wohnen. Weiter unten (hier nicht abgebildet) kommt noch Ihr zuständiges Finanzamt, Ihre Steuer-ID-Nummer (steht oben links auf jeder Steuererklärung) und Ihre Telefonnummer.

Das hatten wir schon…

Auch die folgenden Angaben kopieren Sie aus dem Brief vom Finanzamt. Das ist (nochmal) die Fläche des gesamten Grundstücks, auf dem das Mehrfamilienhaus steht. Der Bodenrichtwert ist der (theoretische) Wert je qm Grund und Boden, der vom Gutachterausschuss ermittelt wurde. Sie können diesen Wert ebenfalls auf der Website von BORIS NRW nachschauen (oder auf dem Pendant für Ihr Bundesland).

Hier tragen Sie die Daten Ihrer Eigentumswohnung ein: Das Baujahr des Gebäudes (steht im Energieausweis), sowie die Wohnfläche Ihrer Eigentumswohnung.

Die folgende Maske ist nur wichtig, wenn Sie gerade erst die Wohnung gekauft haben, aber noch nicht im Grundbuch stehen sollten. Selbst dann verstehe ich sie nicht, denn für die Grundsteuer-Erklärung ist doch derjenige zuständig, der im Januar im Grundbuch gestanden hat…

Das Aktenzeichen für die Grundsteuer Ihrer Wohnung steht erstens im Brief, den Sie vom Finanzamt bekommen haben (…reine Übung fürs Abschreiben…). Ansonsten finden Sie diese auch in jedem Jahr in Ihrem Grundsteuerbescheid. Ich habe die Daten mal so halb zensiert. Das untere Feld ist wohl ein bundeseinheitliches Format und wird von WISO ausgefüllt.

Aufgepasst! In der nächsten Maske geht es nochmal um die Grundstücksfläche. Das ist die einzige Denksportaufgabe im ganzen Spiel. Hierfür brauchen Sie einen Taschenrechner. Mehr nicht. WICHTIG! In der folgenden Maske geht es nicht um die Wohnfläche Ihrer Wohnung!

Sie rechnen die Fläche des gesamten Grundstücks entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil um.

In diesem Beispiel:

1.546 qm Fläche Grundstück gesamt

x 225 / 10.000 MEA

= 34 qm anteilige Grundstücksfläche.

Nochmal: Den Bodenrichtwert finden Sie im Brief vom Finanzamt – und auch auf der Website von BORIS NRW (oder dem Pendant aus Ihrem Bundesland).

Nun folgt nochmal eine Zusammenfassung, die Sie durchlesen und ausdrucken können. Danach verschicken Sie Ihre Grundsteuererklärung. Fertig! Es war nicht so schwer, oder?

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Grundsteuerreform 2022 – Welche Daten brauche ich und wo finde ich sie?

März 2022. Auf vielen Eigentümerversammlungen wurde ich schon auf die anstehende Grundsteuerreform angesprochen. Die wird zwar erst 2025 umgesetzt, aber das Finanzamt fängt Mitte 2022 an, die notwendigen Daten zu erheben. Aber welche?

Was ist das eigentlich? Die Grundsteuer ist eine Vermögenssteuer, die jeder Immobilienbesitzer bezahlen muss. Sie wird anhand des Einheitswerts Ihrer Immobilie berechnet, dessen Daten aus dem Jahr 1964 (Ostdeutschland) bzw. 1935 (Westdeutschland) stammen. Zumindest bisher. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass Einheitswerte gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen, also muss die Grundsteuerberechnung reformiert werden.

Nichts Genaues weiß man nicht – Datenabfrage zur Grundsteuerreform 2022

Für 36 Millionen Grundstücke in Deutschland muss also die Grundsteuer neu berechnet werden. Damit hat der Gesetzgeber eigentlich Zeit bis 2025, die relevanten Daten sollen aber schon im Sommer 2022 erhoben werden, weil die Finanzverwaltung für die Neubewertung dieser vielen Grundstücke ein paar Jahre Zeit braucht. Die Steuerberater meckern schon und Wohnungseigentümer fragen den Hausverwalter. Als Düsseldorfer Immobilienbesitzer haben Sie mit dem Grundsteuerbescheid einen gelben Infobrief bekommen, in dem aber auch nicht viel mehr steht. Fest steht bisher nur, dass Sie zwischen Juli und Oktober 2022 mit der Steuerplattform Elster „Merkmale“ Ihrer Immobilie an die Finanzverwaltung melden müssen. Was bedeutet nun eigentlich „Merkmale“? Die Fachpresse vermutet, dass die Finanzverwaltung folgende Daten abfragen wird, die auch noch je nach Bundesland variieren:

Grundstücks- und Wohnungsfläche,
bei Eigentumswohnungen: Ihren Miteigentumsanteil,
Art des Gebäudes, z.B. Wohnung, Gewerbe, Büro, Lagerhalle – oder unbebautes Grundstück?,
Gemarkung, Flur, Flurstück,
Baujahr des Gebäudes und
Bodenrichtwert.

Sie können also schon Vorarbeit leisten. Aber woher bekommen Sie diese Daten?

Ihr Miteigentumsanteil steht in der Teilungserklärung. Und sollte die Ihnen nicht vorliegen, bekommen Sie sie von Ihrem WEG-Verwalter oder vom Grundbuchamt (beim Amtsgericht).
Beim Grundbuchamt bekommen Sie auch den (kostenpflichtigen) Grundbuchauszug, falls Sie Ihren seit dem Kauf verlegt haben sollten. Dort finden Sie Gemarkung, Flur und Flurstück.
Die Größe des Grundstücks steht in Ihrer Teilungserklärung. Die Größe Ihrer Wohnung finden Sie dort nicht zwangsläufig, denn die Quadratmeter betreffen ja nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern Ihr Sondereigentum.
Die Größe der Wohnung (Wohnflächenberechnung) finden Sie vielleicht in den Kaufunterlagen Ihrer Wohnung, ansonsten hat jede Stadt ein Bauamt mit Bauaktenarchiv – in Düsseldorf befindet es sich auf der Brinkmannstraße 5. Gleiches gilt auch für das Baujahr.
Die Art des Gebäudes kennen Sie meistens, weil Sie zwischen Büro, Lagerhalle und Eigentumswohnung (=Wohnraum) differenzieren können. In der Regel ist Ihre Eigentumswohnung ein Wohngebäude. Aber es gibt auch Ausnahmen, z.B. WEGs mit Ladenzeile im EG. Im Zweifel fragen Sie das örtliche Bauamt, inwieweit eine gewerbliche Nutzung vorliegt.
Der Bodenrichtwert: Vorsicht! Das ist nicht der Kaufpreis pro Quadratmeter, sondern der ideelle Wert für einen Quadratmeter unbebauten Grund und Boden. In Düsseldorf (und NRW) finden Sie diesen auf der Webseite von BORIS NRW (=BOdenRIchtwertSkala). Auf der Webseite gibt es eine Landkarte, mit der Sie Ihre Adresse ganz einfach finden und den Bodenrichtwert ablesen können. Funktioniert genau wie Google Maps 🙂

Übrigens: Die Grundsteuer dürfen Sie laut Betriebskostenverordnung mit der jährlichen Abrechnung an Ihre Mieter weitergeben. Das hat sich nicht geändert.

Nachtrag: Die Grundsteuererklärung ist wirklich ganz einfach. Ich habe sie mit WISO Grundsteuer gemacht. Aber weil ich trotzdem so oft danach gefragt werde, habe ich in diesem Artikel eine kurze Anleitung mit zensiertem Bildschirm für Sie erstellt.

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Selber schuld? Die Sonderumlage in der WEG

Der Albtraum eines jeden Wohnungseigentümers: Eine Sonderzahlung, genannt „Sonderumlage“, wenn das Geld der WEG nicht reicht.

Aber von vorn: Der Hausverwalter stellt (hoffentlich) am Anfang des Jahres einen Wirtschaftsplan auf. Das ist die Prognose der benötigten Ausgaben, aus denen sich Ihr monatliches Hausgeld berechnet.

Jetzt kann es natürlich sein, dass die prognostizierten Vorauszahlungen zu niedrig sind und vom tatsächlichen Finanzbedarf abweichen. Das Geld auf dem WEG-Konto reicht nicht aus, um die nötigen Ausgaben zu decken. Dann bleibt dem Verwalter nichts anderes übrig, als die Eigentümer kurzfristig um eine Sonderzahlung zu bitten. (Natürlich muss diese formgerecht auf einer Eigentümerversammlung beschlossen werden.)

Hintergrund sind eigentlich immer Liquiditätsschwierigkeiten, oftmals bei Zahlungsausfall eines einzelnen Eigentümers oder bei akuten und „unvorhersehbaren“ Instandhaltungsmaßnahmen, wenn gleichzeitig die Rücklage leer ist.

Das ist auch das eigentliche Problem: Wohnungseigentümergemeinschaften sind oft einfach zu sehr mit sich selbst beschäftigt. Selten gibt es in WEGs eine langfristige Instandhaltungsplanung, sei es aus Geldnot, Unwissenheit oder weil man keine vernünftigen Daten hat, um sowas zu prognostizieren.

Häufig wurde auch jahrelang an der Beitragspflicht zur Rücklage gespart – und damit an der falschen Stelle. Häufig sind sogenannte „Kapitalanleger“ kurzsichtig und versprechen sich eine bessere Rendite, wenn man „im Moment“ eine niedrigere Rücklage in Kauf nimmt. Zumindest wird die Erhöhung der Rücklage auf die nächste Eigentümerversammlung im nächsten Jahr „vertagt“. Lieber werden am Gebäude nur Symptome geflickt oder nur akut notwendige Reparaturen ausgeführt.

Diese Art von Kurzsichtigkeit und vermeintlicher „Renditeoptimierung“ bringt langfristig erhebliche Wertminderungen und Substanzschäden. Vor allem aber verschlechtert ein heruntergekommenes, schlecht gepflegtes Gebäude die Verhandlungsposition gegenüber neuen Mietern, wenn die Wohnung mal leer steht und neu vermietet werden muss.

Es kommt, wie es kommen muss:
Anstelle von Liquiditätsschonung und Rendite kommt es zur Katastrophe.

Es gibt ja schließlich keine gesetzliche Vorschrift, wie viel Geld man jährlich der Rücklage zuführen muss. Der Instandhaltungsbedarf hängt ja auch einfach zu stark von gebäudeindividuellen Faktoren ab. Die Eigentümerversammlung ist oftmals zu sehr damit beschäftigt, sich über die Jahresabrechnung totzudiskutieren oder im Punkt „Sonstiges“ stundenlang zahlreiche Sonderwünsche vom Beiratsvorsitzenden zu erörtern.

Deswegen unterbleibt oftmals eine langfristige Instandhaltungsplanung und größere Instandhaltungsmaßnahmen werden häufig – zwangsläufig – als Ad-hoc-Aktionen vorgenommen. Das Zusammenspiel aus fehlender Planung, einer knappen Rücklage und unerwartet auftretendem Instandhaltungsbedarf kann zu finanziellen Engpässen führen – und dann wird oft eine Sonderumlagen fällig.

Begriffschaos um die WEG-Erhaltungsrücklage – Ein Überblick

Ein Artikel für Klugscheißer – und dazu erscheint er noch zu spät – mit der WEG-Reform hat der Gesetzgeber die Rücklage einfach umgetauft. Früher hieß sie Instandhaltungsrücklage, jetzt ist es die Erhaltungsrücklage. Sie müssen diesen Artikel also nicht lesen, denn er enthält keine relevanten Informationen.

Also: Auch vor der WEG-Reform wurde in der Literatur mit den unterschiedlichsten Begriffen um sich geworfen, nämlich Instandhaltungsrücklage und Instandhaltungsrückstellung. Die beiden Wörter klingen ja schon so ähnlich und wurden häufig abwechselnd und synonym verwandt. Abgrenzung? Fehlanzeige! Und jetzt sind es halt ERhaltungsrücklage bzw. ERhaltungsrückstellung 🙂

Seien wir ehrlich – der Begriffsunterschied Rücklage oder Rückstellung ist für Eigentümergemeinschaften völlig egal. Die Bezeichnungen stammen aus dem Rechnungswesen und sind für Bilanzen, doppelte Buchführung und sowas gemacht.

In der betriebswirtschaftlichen Bilanztheorie versteht man unter Rückstellungen zukünftige Verbindlichkeiten, deren Bestehen, Fälligkeit oder Höhe ungewiss sind. Eine Rücklage hingegen ist eine Position des Eigenkapitals. Wegen gesetzlicher Vorschriften müssen Kapitalgesellschaften z.B. einen Teil vom Jahresüberschuss der gesetzlichen Rücklage zuführen. So gesehen ist der Begriff Rücklage zumindest für die Ersparnisse einer WEG halbwegs passend. Ach ja – auch im bilanziellen Sinne ist die Bildung von Rücklagen erfolgsneutral.

Bilanzen hin oder her – die WEG-Abrechnung ist eine reine Kassenrechnung, sie basiert – von den Heizkosten mal abgesehen – auf Einnahmen und Ausgaben. Hier gibt’s keine Aktiva, Passiva oder Rechnungsabgrenzungsposten. Ein weiterer Grund, weshalb sich Wirtschaftsprüfer häufig an WEG-Abrechnungen die Zähne ausbeißen oder beleidigt abziehen. Hier gibt’s kein HGB und für so ein einfaches System sind die Begriffe einfach gar nicht vorgesehen. Davon abgesehen – WEGs sind weder Kapitalgesellschaften noch bilanzierungspflichtig und sie verfolgen auch keine Gewinnerzielungsabsicht.

Bevor ich also einfach Sparschwein sage – ich verwende lieber den Begriff (Erhaltungs-) Rücklage, denn es wirkt befremdlich, für Verbandsvermögen einen Begriff des Fremdkapitals zu verwenden.

Die Rücklage ist ein Buchungsposten und hat NICHTS mit dem Sparkonto zu tun!

Es gibt ein paar Irrtümer, die sich hartnäckig in den Köpfen vieler Wohnungseigentümer festgesetzt haben. Dazu gehört z.B. der „Vorratsbeschluss“ und die „Weisungsbefugnis“ des Beirats gegenüber dem Verwalter. Mindestens genauso hartnäckig hält sich das Gerücht, dass die Rücklage der Höhe des Sparkontos entspricht. Das glauben sogar viele WEG-Verwalter.

Die Rechtsprechung hat aber schon lange klargestellt, dass die Rücklage nicht durch Überweisung ans Sparbuch entsteht, sondern durch Buchungsvorgang im Computer der Hausverwaltung. Natürlich muss der Betrag der Rücklage durch die Guthaben auf Sparbuch und Girokonto der WEG gedeckt sein, sonst geht die Rechnung nicht auf.

Aber stellen Sie sich mal vor: Am 01. Januar dürfte sich ja normalerweise kein Geld auf dem Girokonto der WEG befinden, abgesehen von den (noch zu berechnenden) Guthaben und Nachzahlungen der Eigentümer aus dem Vorjahr. Das Girokonto wäre quasi immer bei null. Und wenn die Stadtwerke dann am 02. Januar den Abschlag für Gas und Wasser abbuchen? Eben. Dann platzt die Lastschrift. Schon allein deswegen befindet sich immer etwas Geld auf dem Girokonto, weil der Verwalter nicht ins Minus geraten darf. Bitte verstehen Sie das nicht falsch, denn die (buchungstechnische) Rücklage darf nicht dazu genutzt werden, um ständig irgendwas vorzufinanzieren. Aber genau wie die Vorauszahlungen an die Stadtwerke verteilt sich auch die Zuführung zur Rücklage rechnerisch über das ganze Jahr.

Die Zuführung zur Rücklage ist ein Buchungsposten – und geschieht durch einen Mausklick am Jahresende.

Es kann sogar sein, dass die WEG nur ein einziges (Giro-) Konto führt, ganz ohne Sparkonto. Oder wie wäre das: Die WEG wählt einen neuen Verwalter, und der kündigt die alte Kontoverbindung und geht zu einer anderen Bank, wo er ein neues Giro- und Sparkonto eröffnet. Muss der Verwalter jetzt eine (temporäre) Auflösung der Rücklage buchen? Das ist natürlich Unsinn.

Merke: Nicht das Vorhandensein irgendeines Sparbuchs entscheidet über die Höhe der Rücklage, sondern nur der buchungstechnische Vorgang.

Siehe auch: BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19.

Vermietete Eigentumswohnung: Abrechnung bei Eigentümerwechsel

Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung gekauft und der Mieter bleibt dort wohnen. Das Jahr ist vorbei und Sie möchten eine Abrechnung erstellen. Aber gegenüber wem? Und was müssen Sie überhaupt abrechnen? Ordnen wir das ganze erstmal ein. Sie müssen vier Ebenen unterscheiden:

Abrechnung zwischen WEG und Eigentümer
Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer
Abrechnung gegenüber dem Mieter
Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer

Nummer 1: Abrechnung zwischen WEG und Eigentümer (WEG-Jahresabrechnung):

Das WEG-Recht ist da ziemlich stur, deswegen ist dieser Teil einfach (siehe auch Beitrag WEG-Abrechnung bei Eigentümerwechsel). Maßgeblich ist der Tag der Eigentümerversammlung: Wer im Grundbuch steht,

bekommt das gesamte Guthaben

bzw. muss die gesamte Nachzahlung aufbringen.

Fertig. Aus Sicht der WEG war es das schon. Intern werden Sie das ja trotzdem miteinander verrechnen, aber dazu kommen wir unter Punkt 2.

Jedenfalls darf der WEG-Verwalter aus Sicht der WEG keine Zwischenabrechnung (von/bis Stichtag) erstellen. Zumindest kann sowas nicht beschlossen werden, weil der Beschluss über die Jahresabrechnung sonst anfechtbar wäre. Trotzdem wird ein guter Verwalter Ihnen bei der Anfertigung einer Zwischenabrechnung helfen, aber die ist für die WEG völlig unverbindlich.

Jeder WEG-Beschluss ist nur für die aktuellen Eigentümer bindend, die auch im Grundbuch stehen.

Achtung! Etwas anderes gilt für die Vorauszahlungen! Wenn der Verkäufer im Rückstand war, greift ein anderer Beschluss, nämlich der über den Wirtschaftsplan. Weil der ca. ein Jahr früher beschlossen wurde, war er auch für den Verkäufer bindend.

Bis zum Zeitpunkt der Umschreibung gilt deswegen: Zu wenig gezahlte Hausgelder schuldet der Verkäufer der WEG. Wenn der Verwalter nicht aufgepasst hat, bleibt die WEG darauf sitzen. Deswegen finden Sie in vielen Teilungserklärungen eine „Zustimmung des Verwalters zum Wohnungsverkauf“. Wer im Rückstand ist, bekommt keine Zustimmung, der Notar muss warten.

Nehmen wir mal ein Beispiel. Die Daten finden Sie in der unten abgebildeten Jahresabrechnung. Sie sieht je nach Verwaltung immer etwas anders aus, aber die Grundstruktur ist ähnlich:

Sie sind Käufer und wurden am 30.06.2019 ins Grundbuch eingetragen. Die Eigentümerversammlung und Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2019 findet am 28.02.2020 statt.

Sie als Käufer interessiert (gegenüber der WEG) nur das Abrechnungsergebnis! Das sind die tatsächlichen Kosten abzgl. SOLL-Vorauszahlungen. Sie bekommen von der WEG eine Überweisung über 80,49 EUR. Richtig gehört. Das ergibt sich ja daraus, dass der Verkäufer für den Rückstand zum Wirtschaftsplan (bis zur Umschreibung) verantwortlich ist.

Der Verkäufer hat insgesamt 60 EUR zu wenig an Vorauszahlungen geleistet („Differenz zum Wirtschaftsplan“). Wieso hat der Verwalter beim Notar die Zustimmung erteilt? Vielleicht stand diese Vorschrift auch nicht in der Teilungserklärung. Jedenfalls muss der Verwalter dem Verkäufer hinterherlaufen, Sie als Käufer haben (gegenüber der WEG) damit nichts zu tun. (Oder Sie zahlen die 60 EUR freiwillig und verrechnen sie mit dem Verkäufer in Schritt 2.)

Nummer 2: Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:

Jetzt sind Sie an der Reihe. Für die Verrechnung zwischen Verkäufer und Käufer ist der WEG-Verwalter nicht mehr zuständig.

Achtung, hier geht es noch nicht um den Mieter!

Hier geht es um Kosten und Vorauszahlungen an die WEG, die am Jahresende zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden. Das geht ganz einfach. Fortsetzung des Beispiels:

Was tun?

Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso. (Die Exceldatei stelle ich Ihnen gern kostenlos zur Verfügung).

So geht’s:

Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):

Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der WEG-Jahresabrechnung (siehe roter Rahmen).

Umrechnungsfaktoren berechnen:

Die Heizkosten werden meist vom Dienstleister elektronisch gespeichert. Man muss nur Bescheid sagen und erhält eine Zwischenabrechnung. Hier im Beispiel wurde also genau gemessen, dass 250 EUR Heizkosten vor dem 30.06.2019 verbraucht wurden und 430 EUR danach.

Für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%).

Multiplizieren:

Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:

Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR
Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR
usw.

Nur bei den Heizkosten können Sie direkt die „echten“ Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung eintragen.

In Summe ergeben sich 1.306,85 EUR Kosten für den ehemaligen Eigentümer und 1.492,66 EUR Kosten für den neuen Eigentümer.

Vorauszahlungen:

Das sehen Sie ja direkt in der WEG-Abrechnung. Im Beispiel hat der Verkäufer 1.380 EUR vorausbezahlt und der Käufer 1.440 EUR.

Ergebnis:

Verkäufer: 1.380,00 EUR Vorauszahlungen minus 1.306,85 EUR Kosten = 73,15 EUR Guthaben.

Käufer: 1.440,00 EUR Vorauszahlungen minus 1.492,66 EUR Kosten = 52,66 EUR Nachzahlung.

Der Käufer bekommt von der WEG 20,49 EUR. Wenn er dem Verkäufer jetzt 73,15 EUR überweist, dann hat er insgesamt 52,66 EUR nachgezahlt (denn +20,49 -73,15 = -52,66).

Grundsteuer:

Hinzu kommt noch die Grundsteuer. Die wurde ja vom Privatkonto abgebucht und stand nicht in der WEG-Abrechnung. Auch hier müssen Sie nach Tagen umrechnen. Wenn diese (wie in vielen Kommunen) noch das ganze Jahr über vom Konto des Verkäufers abgebucht wurde, dann muss der Käufer ihm (in diesem Beispiel) 49,863% davon erstatten.

Nummer 3: Abrechnung gegenüber dem Mieter:

Hier geht es nun um die Abrechnung gegenüber dem Mieter.

Von welcher Situation gehen wir hier aus? Sie haben die Wohnung gekauft und der Mieter bleibt. Er war früher Mieter des Verkäufers, jetzt ist er Mieter des Käufers.

Wer muss überhaupt abrechnen? Wenn die Umschreibung innerhalb der Abrechnungsperiode passiert ist, dann muss der Käufer am Ende des Jahres dem Mieter gegenüber abrechnen, und zwar für das ganze Jahr. Beispiel:

Der Käufer wurde am 30.06.2019 ins Grundbuch eingetragen. Wer muss die Betriebskosten abrechnen?

Der Verkäufer muss abrechnen für 2018, 2017, 2016 … Damit hat der Käufer nichts zu tun.

Der Käufer muss abrechnen für 2019 (=das Jahr des Eigentümerwechsels) und natürlich für 2020, 2021, …

Andere Daten:

Bei der Betriebskosten-Abrechnung müssen Sie natürlich darauf achten, dass Sie nur die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergeben können und dass gegenüber dem Mieter ganz andere Umlageschlüssel gelten können (siehe Beitrag Rechenwerk Teil 4 – Umlageschlüssel?).

Außerdem sind Sie auf den Verkäufer angewiesen, denn Sie kennen ja die Höhe der Vorauszahlungen gar nicht, die der Mieter an den Verkäufer geleistet hat. Diese Daten brauchen Sie aber für die Betriebskosten-Abrechnung.

In der Abbildung unten sehen Sie schon, das sind ganz andere Zahlen. Die nicht umlagefähigen Kosten incl. Rücklage fehlen vollständig, dafür ist hier die Grundsteuer drin. Außerdem hat der Mieter eine viel niedrigere Vorauszahlung geleistet (logisch, wenn er nur für einen Teil der Kosten herangezogen wird). Insgesamt muss der Mieter 130,19 EUR an den neuen Eigentümer nachzahlen.

Nummer 4: Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:

Die 130 EUR, die der Käufer vom Mieter bekommt, beziehen sich ja auf das gesamte Jahr. Deswegen muss der Käufer diesen Betrag auch mit dem Verkäufer teilen. Er muss die Gelder, die zwischen Eigentümer(n) und Mieter geflossen sind, ebenso wie in Schritt 2 als einzelne Komponenten ausrechnen.

Hier geht es nun um Kosten und Vorauszahlungen, die zwischen dem Mieter und den beiden Eigentümern geflossen sind und nun zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden müssen. Das geht ganz einfach. Fortsetzung des Beispiels:

Was tun?

So geht’s:

Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):

Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der Mieterabrechnung aus Schritt 3 (siehe roter Rahmen).

Umrechnungsfaktoren aus Schritt 2 übernehmen:

Die Daten haben Sie ja bereits.

Die Heizkosten wurden vom Dienstleister bereits in Form einer Zwischenabrechnung geliefert

und für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%), genau wie oben.

Multiplizieren:

Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:

Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR
Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR
usw.

Und bei den Heizkosten übernehmen Sie direkt die „echten“ Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung.

In Summe ergeben sich 933,22 EUR Kosten, die der Mieter rechnerisch dem ehemaligen Vermieter schuldet und 1.116,97 EUR Kosten, die er dem neuen Vermieter schuldet.

Vorauszahlungen:

Hier im Beispiel hat der Mieter je 6 Monate lang 160 EUR an den ehemaligen Vermieter vorausbezahlt und die gleiche Summe an den neuen Vermieter. (jeweils 960 EUR).

Ergebnis:

Die Zahlen in der Abbildung haben ein umgedrehtes Vorzeichen, weil sie aus Sicht des Mieters sind.

Nicht verwechseln! Der Mieter hat die Nachzahlung von 130 EUR in einer Summe an den neuen Vermieter beglichen. Daher nur rein rechnerisch:

Der alte Vermieter schuldet dem Mieter 26,78 EUR Guthaben (933,22 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).

Der neue Vermieter bekommt 156,97 EUR als Nachzahlung des Mieters (1.116,97 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung). Der Käufer bekommt vom Mieter 130,19 EUR.

Wenn der Verkäufer jetzt 26,78 EUR an den Käufer überweist, dann hat der Käufer insgesamt 156,97 EUR erhalten (denn +130,19 +26,78 = 156,97).

WEG-Abrechnung bei Eigentümerwechsel während des Jahres

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung nicht gerade zum 31.12. eines Jahres gekauft haben sollten, möchten Sie wahrscheinlich wissen, wie die Abrechnung zwischen Ihnen und dem ehemaligen Eigentümer aufgeteilt wird. Rechtlich ist das klar geregelt: Die WEG-Abrechnung ist eine „objektbezogene Jahresabrechnung“.

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Jahresabrechnung bedeutet, dass die WEG-Abrechnung nicht differenziert, von wann bis wann der ehemalige Eigentümer im Grundbuch stand. Wenn Guthaben und Nachzahlungen der Jahresabrechnung auf der Eigentümerversammlung beschlossen wurden, sind diese fällig und vom aktuellen Eigentümer zu tragen (bzw. an ihn zu erstatten). Das gilt auch für die laufenden Kosten: Sobald Sie im Grundbuch eingetragen sind, müssen Sie das monatliche Hausgeld tragen.

Objektbezogen bedeutet, dass die Wohnung, wie sie in der Teilungserklärung steht, Gegenstand der Abrechnung bzw. der laufenden Kosten ist – und nicht der Eigentümer mit einem bestimmten Zeitraum.

Diese Regelung stößt verständlicherweise oft auf Verwunderung, aber im WEG-Recht geht es nur um die Sicht der WEG. Aus dieser ist allein der Eigentümer relevant, der zum Zeitpunkt vom Beschluss über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen ist. Ein Beschluss einer Eigentümerversammlung kann nur gegenüber den Personen „Bindungswirkung entfalten“, die gerade im Grundbuch eingetragen sind. Nur diese bekommen das Guthaben oder können von der WEG zu Nachzahlungen verpflichtet werden. Dies gilt sogar, wenn der Verkäufer noch das ganze letzte Jahr in der Wohnung gewohnt hat. Der Adressat der Abrechnung ist der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung imGrundbuch steht.

Wieso eigentlich Eigentümerversammlung? Nun, die Jahresabrechnung ist ja nur ein „Entwurf“, bis sie auf der Eigentümerversammlungrechtsgültigbeschlossen wird. Und ein WEG-Beschluss kann nur Wohnungseigentümer binden. Wenn jemand z.B. seine Wohnung im Januar 2024 verkauft und die Eigentümerversammlung im März 2024 stattfindet, dann bekommt der neue Eigentümer das Guthaben aus der Jahresabrechnung 2023 (oder muss nachzahlen), obwohl er im Abrechnungszeitraum noch gar nicht dabei gewesen ist.

Was für Sie wichtig ist: Käufer und Verkäufer müssen natürlich intern miteinander verrechnen. Das steht auch in fast jedem Notarvertrag. Aber es ist nicht Aufgabe der WEG-Abrechnung, die Kosten zwischen Ihnen aufzuteilen. Würde schon auf WEG-Ebene eine Zwischenabrechnung erstellt und der Eigentümerversammlung zum Beschluss vorgelegt, wäre der Beschluss nicht rechtswirksam. Sie sehen schon – das WEG-Recht ist sehr formalistisch.

Dies widerspricht der gewöhnlichen Vorstellung einer Stichtagsabrechnung, aber hier gibt es zwei Ebenen. Einmal die WEG gegenüber allen Eigentümern, wo es keine Zwischenabrechnung gibt und alles gegenüber „dem neuen“ verrechnet wird. Und dann gibt es neuen und alten Wohnungseigentümer, die diese Summe dann untereinander aufteilen müssen. Am Ende wird der Verkäufer für die Kosten vor dem Stichtag aufkommen und der Käufer für die Zeit danach.

Die beschriebene Regelung betrifft also nur die Eigentümerversammlung und das WEG-Konto, von dem aus mit den aktuellen (!) Eigentümern abgerechnet wird. Der WEG-Verwalter muss aber gut aufpassen, damit er nicht für einen rechtswidrigen Beschluss verantwortlich ist, wenn er eine Zwischenabrechnung erstellt und beschließen lässt. Für ihn kann das teuer werden.

Eine offizielle WEG-Zwischenabrechnung gibt es nicht. Ein guter Verwalter wird Ihnen helfen, eine interne Zwischenabrechnung zu erstellen, ansonsten kann man das auch sehr schnell selbst mit Excel erledigen. Das geht ganz schnell mit einfachem Dreisatz.

Annäherung zwischen WEG- und Mietrecht: Der Umlageschlüssel in der Abrechnung

Mit der WEG-Reform 2020 wurde auch der Umlageschlüssel zwischen Mietrecht und WEG harmonisiert. Seitdem können Sie die Betriebskosten genauso an den Mieter weitergegeben, wie sie Ihnen von der WEG in Rechnung gestellt wurden. In §556a Abs. 3 BGB steht jetzt:

„Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. […]“

Moment – ist das nicht normal? Leider nein, daher war die Änderung überfällig! Die Kostenaufteilung zwischen WEG-Eigentümern war bisher anders als zwischen Vermieter und Mieter geregelt. Standard-Umlageschlüssel im WEG war der Miteigentumsanteil (MEA) – und im Mietrecht der Quadratmeter. Zur Erklärung:

Als vermietender Wohnungseigentümer befinden Sie sich in zwei Rechtssphären. Beidseits gelten völlig andere gesetzliche Regeln.

Gegenüber der WEG sind Sie Gesellschafter, Ihre Rechte und Pflichten stammen in erster Linie aus dem WoEigG.
Gegenüber dem Mieter sind Sie Vertragspartner, IhreRechte und Pflichten ergeben sich grundsätzlich aus dem BGB.

Die beiden Gesetze haben ganz andere Denkansätze, daher kollidieren sie manchmal. Die WEG-Reform hat die Wogen etwas geglättet.

Gegenüber der WEG ist er Gesellschafter,
gegenüber dem Mieter ist er Vertragspartner.

Aus beiden Verhältnissen entstehen ganz andere Rechte und Pflichten, die teilweise miteinander kollidieren. Hierüber schreiben sich die Juristen die Finger wund, aber zumindest hat die geplante WEG-Reform ein paar Ideen, um das ein Bisschen zu harmonisieren.

Jetzt ist der Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung auch für den Mieter maßgeblich.

Wo lag das Problem?

Quadratmeter (Mietrecht) und Miteigentumsanteil (Wohnungseigentumsrecht) haben aus gesetzlicher Sicht nichts miteinander zu tun.

Mietrecht: Der Quadratmeter ist ein Flächenmaß. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden alle Kosten auf die Mieter nach Quadratmeter umgelegt. Man setzt die Flächen der Wohnungen (= des Sondereigentums) zueinander in Beziehung.

Wohnungseigentumsrecht: Völlig andere Welt! Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht, werden Kosten nach MEA aufgeteilt. MEA bedeutet: Wie viel Prozent vom Grundstück / vom Gemeinschaftseigentum gehören Ihnen? Also kein Flächenmaß für die Innenseite Ihrer Wohnung, sondern ein Prozentsatz für Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum. Aus rechtlicher Sicht hat der MEA wirklich nichts mit Quadratmetern zu tun. Allerdings stimmen die prozentualen Verhältnisse von Quadratmeter und MEA in vielen (aber nicht allen) Teilungserklärungen überein.

Wann wird der Unterschied zwischen MEA und qm zum Problem?

Die Kostenaufteilung zwischen den WEG-Eigentümern war anders als zwischen Vermieter und Mieter. Wenn der Notar die MEA in der Teilungserklärung nicht an die Quadratmeter angelehnt hat, dann hat entweder der Vermieter oder der Mieter draufgezahlt.

Ein Beispiel:

Ihre Wohnung hat 72,5 / 1.000stel MEA und 65,84 (von 776,9) qm. Ihr MEA entspricht 7,25% und Ihre Quadratmeter machen 8,47 % der Fläche aus. Der WEG-Verwalter muss die Kosten grundsätzlich nach MEA auf die Eigentümer verteilen. In der Abrechnung für Ihren Mieter mussten Sie bis 2020 die Gesamtkosten nach qm umlegen. In der folgenden Abbildung sehen Sie den Unterscheid: Ihr Mieter trägt mit 1.901,77 EUR (8,47%) einen höheren Anteil der Kosten als Sie an die WEG bezahlen, nämlich 1.753,83 EUR (7,25%).

Von Besonderheiten bei der Grundsteuer und Heizkosten sehen wir mal ab, ist ja alles vereinfacht dargestellt. Und siehe da – der Mieter zahlt Ihnen ca. 150 EUR mehr, als Sie bezahlt haben.

Bis zur WEG-Reform war das gesetzlich so gefordert!

Zumindest, wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben. Das war bis 2020 geltendes Recht. Dann wurde das Mietrecht mit dem WoEigG in diesem Punkt harmonisiert. Jetzt geben Sie als Vermieter 7,25% (und nicht 8,47%) der Kosten an Ihren Mieter weiter – genauso, wie Sie selbst an die WEG bezahlt haben.

Lustigerweise habe ich gelesen, dass eine „soziale“ Partei im Mai 2020 im Bundestag gesagt hat, dass der Mieter jetzt weniger geschützt wird. Habe ich was missverstanden? Wenn jetzt hier eine Harmonisierung erfolgen soll, dann gilt doch genau der gleiche Kostenmaßstab für Mieter und Vermieter. Das ist doch eine deutliche Verbesserung für alle Parteien, weil sich von jetzt an weder Mieter noch Vermieter die Taschen vollmachen können.

Keine automatische Änderung durch die WEG-Reform

Wenn Sie im Mietvertrag bestimmte Umlageschlüssel vereinbart haben, ändern diese sich durch die WEG-Reform übrigens nicht automatisch, sondern haben weiterhin Gültigkeit. Im Gesetzestext steht ja: „…haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart…“

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Die WEG-Jahresabrechnung hat mit dem Mieter nichts zu tun!

Manche Wohnungseigentümer sind ganz erstaunt, dass sie z.B. gegenüber der WEG eine Nachzahlung leisten müssen, während sie gleichzeitig ihren Mietern ein Guthaben ausbezahlen müssen. Da wundern sich die Eigentümer und vermuten, dass im Rechenwerk irgendwas falsch sein muss.

Aber in den meisten Fällen ist es völlig richtig, denn die Abrechnung gegenüber dem Mieter hat überhaupt nichts mit der Hausgeldabrechnung zu tun.

Die Jahresabrechnung einer WEG besteht (je nach Darstellungsart) aus drei Blöcken:

Umlagefähige Kosten (z.B. Wasser, Heizkosten, Versicherungsprämien, Grundsteuer…)
Nicht umlagefähige Kosten (z.B. Kontoführungsgebühren, Verwalter…)
Rücklage (Beitragspflicht, Entnahme für Reparaturen…)

Selbst wenn die Kostenverteilschlüssel von Mietvertrag und Teilungserklärung übereinstimmen, kann nur der erste Block auf den Mieter umgelegt werden (umlagefähige Kosten incl. Heizkosten und Grundsteuer).

Wenn Sie eine Nachzahlung an die Eigentümergemeinschaft leisten müssen, dann liegt das vereinfacht gesagt am Verhältnis zwischen den tatsächlichen, auf Ihre Wohneinheit entfallenen Kosten Ihren Vorauszahlungen, die Sie an die WEG geleistet haben.

Ihren Mietern gegenüber haben Sie ein ganz anderes Rechtsverhältnis. Hier sind Sie nicht Gesellschafter, wie in der WEG, sondern Vertragspartner. Die Erstattung / Nachzahlung gegenüber Ihrem Mieter liegt am Verhältnis der tatsächlichen, UMLAGEFÄHIGEN Kosten und seiner Betriebskostenvorauszahlung.

Wie viel er im Monat vorausbezahlt hat, sehen viele Vermieter nicht so deutlich. Warum? Der Mieter überweist einen einheitlichen Betrag, der aus Miete UND Vorauszahlung besteht.

Vielleicht ist seine monatliche Nebenkostenvorauszahlung (im Vergleich zur Kaltmiete) sehr hoch? Dann bekommt er tendenziell viel zurückerstattet. Vielleicht bekommen Sie im Monat zwar 700 EUR, aber davon sind z.B. nur 400 EUR Miete und 300 EUR Nebenkostenvorauszahlung. Dann wäre ja klar, dass er bei einer eher hohen Vorauszahlung schnell ein Guthaben herausbekommt. Aber diese Zahlen hat man als Vermieter ja meistens nicht so alltäglich vor Augen. Und weil Sie sowieso nur die umlagefähigen Kosten (und nicht sämtliche Kosten) an den Mieter weitergeben können, kommt die Überraschung manchmal nur einmal im Jahr. Einfach weil Sie das ganze Jahr über nicht gesehen haben, wie viel der Mieter vorausbezahlt, und wie wenig Sie im Vergleich dazu an die Eigentümergemeinschaft vorauszahlen.

Transparenzgebot! Oder: Wem gehört das Geld?

Bislang wird „Datenschutz“ oftmals als Ausrede benutzt, um berechtigte Informationsbedürfnisse abzuwehren. Auch manche WEG-Verwalter verstecken sich hinter diesem Vorwand, obwohl ihnen klar sein müsste, dass Wohnungseigentümer Mitglieder derselben Vermögensgemeinschaft sind.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Nun wird in §18 Abs. 4 des neuen WoEigG klargestellt:

„Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“

Eigentlich logisch, dass jedem Eigentümer ein unbeschränktes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen zusteht, denn er ist „Aktionär“ der WEG:

Wem gehört das Geld? Ist es das Vermögen des Verwalters? Oder gehört es vielleicht den Wohnungseigentümern?

Eine provokante Frage, die manchen Leuten nicht ganz klar zu sein scheint. Die Wohnungseigentümer sind doch keine Mieter. Und als Verwalter bin ich Treuhänder von fremdem Vermögen. Ich hantiere mit Geld, das nicht mir gehört. Es gehört den Wohnungseigentümern. Punkt.

Warum kann er das von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen? Weil der WEG-Verwalter immer als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft handelt. Er ist dann das ausführende Organ, wenn einer der Eigentümer etwas von der WEG verlangt. Ganz einfach.

Noch deutlicher formuliert: Als Verwalter bin ich verantwortlich für zwei Sorten von Vermögen:

Erstens: Das Immobilienvermögen. Das Gemeinschaftseigentum gehört ja den Eigentümern zusammen. Jedem gehört eine „Aktie“, ein ideeller Bruchteil. Niemand kann sagen, welcher Teil des Gebäudes ihm gehört. Meine Aufgabe als Verwalter ist es, für eine ordnungsgemäße Instandhaltung zu sorgen. Wenn die Bausubstanz bröckelt, dann bröckelt auch ihre / Ihre Vermietbarkeit – und das will niemand. Also ist der Verwalter verantwortlich, das Gemeinschaftseigentum in einem vernünftigen Zustand zu erhalten. (Selbstverständlich sind Formalien erforderlich, insb. Beschlussfassung. Soll bedeuten: Es gibt ja WEGs, die eine Instandsetzung per Mehrheitsbeschluss ablehnen. Das ist in Ordnung, solange keine Verkehrssicherungspflicht verletzt wird. Davon abgesehen muss der Verwalter die Entscheidung von erwachsenen Kunden tolerieren.)
Zweitens: Mit Blick auf die vielen amateurhaften Verwalter noch viel gefährlicher: Als Verwalter hat man die alleinige und nicht beschränkbare Vollmacht über die Bankkonten der WEG. Per Gesetz darf niemand anders eine Vollmacht bekommen (auch nicht der Beirat). Das wäre illegal.

Deswegen muss ein Verwalter vertrauenswürdig und zuverlässig sein.

Ist es nicht verständlich? Ist es nicht verständlich, dass manche Wohnungseigentümer Transparenz haben wollen? Wieso sollte man ihnen Einblick in die Verwaltungsunterlagen verwehren?

Als Verwalter hantiert man mit großen Geldvermögen, hat alleinigen Zugriff auf alle Girokonten. Die Wohnungseigentümer zahlen ihre monatlichen Hausgeldraten und der Verwalter überweist von hier aus Rechnungen. Das alles macht er als Treuhänder, denn kein Pfennig davon gehört dem Verwalter. Auf einem gewöhnlichen WEG-Konto kann sich durchaus mal ein größerer Geldbetrag befinden.

Ein korrupter Verwalter könnte das Geld entnehmen und abhauen. Die Konten werden allenfalls einmal im Jahr vom Beirat kontrolliert. Wer als Verwalter Gelder verschwinden lässt, der würde erst sehr zeitverzögert bemerkt. Der Verwalter kann eine Wohnung versteigern lassen, wenn jemand sein Hausgeld nicht bezahlt. Der Verwalter kann alleine mit dem WEG-Konto hantieren und in der Regel völlig unbehelligt arbeiten, und niemand fragt.

Wo ist das Problem mit dem Transparenzgebot, wenn man nichts zu verbergen hat??

Ich war immer der Meinung, dass dieses Transparenzgebot bereits gilt.

Zumindest war es allerhöchste Zeit, dass es gesetzlich verankert wird. Vielleicht ist es auch nur als Klarstellung gedacht, weil derzeit viele Dienstleister glauben, mit der „DSGVO“ eine tolle Ausrede gefunden zu haben, um Kunden mit ihren Auskunftsersuchen wieder nach Hause zu schicken.

Wenn der Verwalter das alles darf und unbeschränkbaren Zugriff auf die Konten der WEG hat (denn ansonsten wäre das „Schiff“ ja kaum zu steuern), dann ist es doch nur konsequent, dass die Eigentümer den Verwalter auch kontrollieren können. Und nicht nur der Beirat , der oftmals nur seine Eigeninteressen verfolgt, sondern jeder Wohnungseigentümer! Denn: Wem gehört das Geld?