Was ist eine Eigentumswohnung? - Die Eigentumswohnung

Das Dilemma der Hausordnung

Die Hausordnung – Lieblingskind vieler selbsternannter „Beiratspräsidenten“, Blockwarte und Beschäftigungstherapeuten, Ärgernis vieler Hausverwalter und Geldquelle vieler Rechtsanwälte und Verbraucherschutzorganisationen. Das Problem daran: Wenn man sie nicht braucht, dann ist sie überflüssig, weil es auch ohne Hausordnung rund läuft. Und wenn man sie braucht, dann ist sie nutzlos, weil sich Störenfriede in der eigenen Eigentumswohnung nicht um die Hausordnung scheren.

Wann braucht man dann eigentlich eine Hausordnung? Stellen Sie sich mal vor, ein Eigentümer macht in seiner Wohnung ordentlich Lärm, und zwar andauernd. Er hört bis tief in die Nacht so laut Musik, dass Sie als Nachbar mitsingen könnten. Er grölt bei jedem Fußballspiel, stellt Müll oder seine Schuhe vor die Wohnungstüre oder knallt ständig mit den Türen. Leider ist eine Hausordnung bei solchen Leuten völlig nutzlos, weil sie sie nicht mal lesen würden. Sie hängt dann einfach ungelesen im Treppenhaus. Menschen, die sich wie Chaoten benehmen, werden nicht anhalten, um einen Blick auf den Text zu werfen. Selbst wenn man ihnen die Hausordnung postalisch zustellt, landet sie im Müll. Diejenigen Eigentümer, an die eine Hausordnung eigentlich adressiert wäre, werden sie weder lesen noch beachten. Wenn sich einer der Eigentümer nicht um die Regeln eines geordneten Zusammenlebens schert, hat die WEG ernsthafte Probleme. Die Hausordnung wird sie aber nicht lösen, weil sie bei solchen Leuten auf taube Ohren stößt. Und dann geht es ja noch um die Durchsetzbarkeit. Einem Eigentümer können Sie nicht kündigen, denn es ist ja sein Eigentum – und Mieter sind nicht an die Hausordnung einer WEG gebunden. Beziehungsweise nur dann gebunden, wenn der Vermieter sie wirksam zum Bestandteil des Mietvertrags macht, was so gut wie nie passiert.

Dazu kommt, dass Hausordnungen oftmals angreifbar sind. Hundehaltungsverbote sind meist rechtswidrig (und gelten nicht automatisch gegenüber Mietern), feste Ruhezeiten ebenso. Duschen soll nach 22 Uhr verboten sein! Was ist denn mit dem, der um Mitternacht von der Nachtschicht kommt? Er wird unangemessen benachteiligt, damit ist die Regelung dahin. Oftmals sind Formulierungen in der Hausordnung sehr vage. Verbietet die Hausordnung etwa „jegliche lauten Geräusche“ nach 23 Uhr? Auch Coronahusten oder eine umgefallene Vase sind laute Geräusche, somit ist die Regelung zu undifferenziert und damit unhaltbar. In anderen Fällen müsste die WEG die Einhaltung der Hausordnung einklagen, aber die Erfolgsaussichten sind gering. Wie wollen Sie vor Gericht beweisen, wer im Treppenhaus raucht, nach 22 Uhr die Musik voll aufdreht oder wessen Hund länger als zehn Minuten am Tag bellt? In vielen Fällen kann sich ein Störenfried erfolgreich wehren, wie man zuletzt eindrucksvoll beim Gerichtsprozess um den Düsseldorfer Kettenraucher Friedhelm gesehen hat – obwohl dieser nicht Eigentümer, sondern Mieter war.

Aber auch in weniger provokanten Fällen hilft die Hausordnung wenig. Manche Eigentümer stören sich daran, dass ein Nachbar seinen Müll ständig vor die Wohnungstür – und damit ins Treppenhaus – stellt. Wenn man solche Probleme über die Hausordnung lösen möchte, dann wird man schnell erleben, dass dies kaum möglich ist. Denn was ist eigentlich, wenn er sich gar nicht angesprochen fühlt? Es wäre schön, wenn die Hausordnung das alles übernehmen könnte, aber in der Realität scheitert das Vorhaben kläglich. Dann kann man die Hausordnung auch ganz sein lassen, und muss seine Probleme auf andere Art lösen. Wenn der Hund einen Nachmittag lang bellt, könnte man ja selber mal an der Tür klingeln und den Nachbarn darauf ansprechen, anstatt den Hausverwalter mit der Hausordnung vorzuschicken. Wahrscheinlich ist ihm schon dieses Gespräch unangenehm und wird einiges bewirken. Und wenn es noch mal passiert? Nochmal klingeln und nochmal ansprechen. Wenn Sie freundlich sind, verbessern Sie mit jedem Besuch den Kontakt, und machen Ihr Anliegen trotzdem bemerkbar. Und wenn bald mehrere Nachbarn kommen, um sich zu beschweren, ist das hundertmal effektiver als jede Hausordnung. Daran führt fast kein Weg vorbei.

Der erste Schritt muss immer sein, das Gespräch zu suchen – auch mehrfach. Den meisten Menschen ist es unangenehm, wenn schon wieder der Nachbar vor der Tür steht, um sich (freundlich!) zu beschweren. In sehr vielen Fällen ist es den Leuten einfach gar nicht klar, dass sie mit ihrem Verhalten jemanden stören. Deswegen ist die beste Lösung, einfach hinzugehen und miteinander zu reden. So können Sie 95% der Probleme lösen.

Wenn der Verwalter wegläuft oder gar nicht unterschreibt

Offenbar gibt es erwachsene Leute, die ihre Probleme nicht selbst lösen können, sondern jemand anderen vorschicken müssen. Und zum vorgeschickt werden … ja, da eignet sich aus deren Sicht am besten der Hausverwalter. Selbst schuld, wenn er mitmacht. Blöd auch für die Wohnungseigentümer, denn wenn es dem Verwalter zu bunt wird, dann kündigt er. Wie auch bei Versicherungen wird es für WEGs mit jeder Verwalter-Kündigung schwerer, einen neuen zu finden.

Wie auch im restlichen Leben gibt es jede Menge unterschiedlicher Wohnungseigentümer, die unterschiedlichsten Typen von Menschen. Und manche passen einfach nicht zusammen. Dumm nur, wenn man in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwangsläufig zusammenstehen muss. Eine WEG ist von ihrer Natur her eine

Zwangsgemeinschaft,
Zufallsgemeinschaft und
Schicksalsgemeinschaft.

Wenn einer aus der Reihe tanzt, beschert er den anderen zwangsläufig eine Wertminderung. Schließlich ist es anstrengend, wenn einer auf jeder Eigentümerversammlung sein Theater abspielen will.

Nach 10 Jahren Berufserfahrung glaube ich, dass ich viele Typen schlechter Kunden erkennen und herausfiltern kann. Ich möchte Ihnen von einem aktuellen Beispiel aus meinem Berufsalltag erzählen, weil es mich geärgert und traurig gemacht hat: Selbstverständlich nenne ich hier keine personenbezogenen Daten, sondern nur ganz allgemeine Sachverhalte!

Am Freitag hatte ich ein Treffen mit einem potentiellen Neukunden (WEG mit 4 WE) und habe schon beim ersten Gespräch die Übernahme der WEG abgelehnt. Obwohl ich zu den Verwaltern gehöre, die auch solche kleinen WEGs gerne annehmen, wenn die Chemie stimmt und wenn ein angenehmes, freundschaftliches Verhältnis unter den Eigentümern besteht. Hier jedenfalls nicht.

Im vorangegangenen Telefonat erwähnte ich, dass es mir am Anfang immer ganz wichtig ist, mich mit einem paar Wohnungseigentümern zu treffen, über die Rahmendaten und gegenseitigen Erwartungen zu sprechen. Nein, es muss keine Vollversammlung sein, aber einfach mal ein paar Wohnungseigentümer sollten da sein. Zwar habe ich das am Telefon gesagt. Aber irgendwie schienen diese Worte bei der Frau auf taube Ohren gestoßen zu sein.

Die Frau war also alleine und betonte, es sei ja nur ein Vorgespräch. Eben!

Denn in einem Vorgespräch interessiert es mich, ob ich mich mit den Eigentümern verstehe oder nicht. Jedenfalls hat sie meine Bitte konsequent ignoriert und wollte sich nur alleine treffen. Doch bis hierhin keine Sorge: Die Verpeiltheit einer einzelnen Wohnungseigentümerin bedeutet ja nicht, dass es sich um einen schlechten WEG-Kunden handelt.

Gebäudezustand: Kritisch

Wahnsinn, selten so ein runtergekommenes Haus gesehen. Allein der Garten! Keine Ahnung, wann hier das letzte Mal einer gemäht hat! Der Rasen ging mir jedenfalls bis zum Knie. Und der Zustand vom Treppenhaus! Überall und nirgends Spuren von Feuchtigkeit. Und irgendein Clown hat im Erdgeschoss ein komisches Baustellenschild von außen an seine Wohnungseingangstüre geklebt. Ob der wohl wusste, dass er Sachbeschädigung begangen hat? Schließlich gehört die Wohnungstür ja der WEG, das ist zwingendes Recht. Na ja, der scheint wohl nur auf dem Papier erwachsen zu sein und lebt in seinem Kinderzimmer … verzeihung … Wohnungseigentum. Die verpeilte Eigentümerin erklärte mir, dass er auch oft mit (wiederum) seinen Kindern in der Wohnung Fußball spielt und dabei laut schreit.

An dieser Stelle habe ich mich dann bereits mental von dem Neukunden verabschiedet.

Aber ein Bisschen habe ich noch so getan, als hätte ich noch immer Interesse und ließ mich weiter durchs Gebäude führen.

Lag ja alles am Verwalter:

Natürlich, an wem sonst? Dabei ist der Verwalter doch oftmals ein Spiegelbild der WEG-Mitglieder. Jedenfalls hieß es, der alte Verwalter sei doof. Klar kann das sein! Trotzdem deutete die Wohnungseigentümerin immer wieder an, dass „manche nicht so wollen, wie die anderen“. Ja was meinen Sie denn die ganze Zeit damit? Sind Sie nicht erwachsen genug, und Klartext zu sprechen? Scheinbar nicht. Ich musste es ihr aus der Nase ziehen, dass die Wohnungseigentümer sich untereinander nicht grün sind.

Und das ist genau der Kernpunkt, wie man Verwalter verschleißt.

Wenn die Eigentümer sich gegenseitig angreifen, aufeinander rumhacken, ihre Probleme nicht wie erwachsene Menschen lösen können (oder wollen), wenn die Chemie der Eigentümer untereinander nicht stimmt, dann hilft der beste Verwalter nichts. Hier sind häufige Verwalterwechsel vorprogrammiert.

Und dann die unrealistischen Vorstellungen:

Es gibt scheinbar Wohnungseigentümer, die glauben, dass man nur einen Verwalter braucht (bzw. instrumentalisieren könnte), um die eigenen Interessen bei den Miteigentümern durchzusetzen. Aber wenn man selbst nicht in der Lage ist, seine Interessen zum Ausdruck zu bringen und zu verteidigen, dann wird das auch kein anderer tun! Wie verbohrt muss man eigentlich sein, um zu glauben, dass das funktioniert?

Natürlich, die Hausordnung:

Weiter ging es zum ehemaligen Ölkeller. Ja, der ist Gemeinschaftseigentum. Als vor vielen Jahren die Gasheizung eingebaut wurde, kam der Öltank raus. Jetzt wäre es ja eigentlich ein toter Raum, wenn nicht die ganzen Fahrräder hier stehen würden. Aber die haben sich hier nun mal angesammelt. Aha. Wäre ein toter Raum denn besser? Und sollen die Fahrräder lieber im Treppenhaus rumstehen? Klar, man sollte schon eine Nutzungsvereinbarung treffen, und wenn es nur ein klärendes Gespräch auf der Eigentümerversammlung ist. Da wäre bei vielen WEGs schon viel gewonnen.

Jedenfalls haben sich hier die Fahrräder mit der Zeit einfach so gesammelt und die verpeilte Eigentümerin hat was dagegen. Sie traut sich aber nicht, mit ihren Mitmenschen zu sprechen. Das soll lieber der Verwalter machen. Den kann man schön vorschicken, am besten mit Hausordnung in der Hand, damit man selbst nicht mit den Nachbarn reden muss. Die verpeilte Eigentümerin hätte also lieber einen 15 Quadratmeter großen toten Kellerraum ohne Fahrräder – aber bitte ohne eigenen „Personaleinsatz“. Ihren Herzenswunsch, dass die Fahrräder hier verschwinden, soll gefälligst der Verwalter umsetzen. Hier liegt also der Hase im Pfeffer.

Das ist ganz schlimm, wenn Wohnungseigentümer glauben, dass der Verwalter ihre zwischenmenschlichen Probleme lösen muss. Das kann er nicht! Der Verwalter ist der Beauftragte von ALLEN Wohnungseigentümern. Er ist deren gesetzlicher Vertreter.

Er darf keine Individualinteressen durchboxen, sondern ist verpflichtet, allparteiisch zu sein.

Er muss die Interessen aller Wohnungseigentümer wahren und notfalls gegeneinander abwägen. Es ist nicht Sinn der Sache, dass ein einzelner Eigentümer den WEG-Verwalter vor den Karren spannt, um gegen andere Wohnungseigentümer vorzugehen. Denn sonst müsste das konsequenterweise in beide Richtungen gehen. Sie sehen schon, so beginnt Krieg. Und bekanntlich gibt es im Krieg niemals einen Gewinner. Also sollte man es auch nicht versuchen. Wenn die Wohnungseigentümer trotzdem glauben, der Verwalter wäre dafür da, ihre Eigeninteressen bei den anderen zu vertreten, dann liegen sie falsch.

Nochmal: Ein WEG-Verwalter muss unparteiisch sein, bzw. die Interessen aller Eigentümer wahren!

Natürlich ist es eine Katastrophe, wenn ein „erwachsenes Kleinkind“ sich eine Eigentumswohnung kauft und dann lärmt und knallt und in der Wohnung Fußball spielt und „seine“ Wohnungstür mit Baustellenschild sachbeschädigt. Was glaubt der eigentlich? Wahnsinn, dass so einer aufrecht gehen kann. Na ja, jedenfalls wohnt da anscheinend ein erwachsener Teenie im Erdgeschoss, macht eine Menge Lärm und begeht Sachbeschädigung. Das ist eine Katastrophe und leider sehr, sehr schwer, Abhilfe zu schaffen.

Das Problem ist jedenfalls, zu glauben, dass der Verwalter die Situation lösen könnte.

Hier bedarf es schon einer starken und erwachsenen Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn man einen Einzelnen zurück in seine Schranken weisen muss. Aber die gibt es im vorliegenden Fall offenbar nicht. Probleme löst man nicht, indem man sich für den Hausverwalter eine Beschäftigungstherapie ausdenkt und ihn damit beauftragt, nutzlose Briefe zu schreiben, die bei so Leuten sowieso im Müll landen. Vielmehr bedarf es hier sozialem Engagement und einer gewissen Größe, denn bei solchen Problemen muss man auch auf seinen Miteigentümer zugehen können und ihn darauf ansprechen, wie sein Verhalten auf andere wirkt. Anders klappt es leider nicht, denn Charakterstärke kann man am Markt für Hausverwalter leider nicht kaufen.

Was passiert beim Verwalterwechsel?

Verwalterwechsel:

Kommen wir zum Zeitplan. Angenommen, wir haben uns bereits kennengelernt, Sie hatten Ihre Eigentümerversammlung, auf der Sie mich zum neuen Verwalter gewählt haben. Wie geht es weiter?

Ich benötige folgende Unterlagen:

1. Am wichtigsten sind:

Versammlungsprotokoll mit Verwalterwahl
Unterschriebenen Verwaltervertrag

, weil ich mich ohne beides zusammen gar nicht als Verwalter legitimieren kann.

2. Dies können meistens die Eigentümer liefern:

Kontaktdaten / Eigentümerliste,
Kontaktdaten der bisherigen Hausverwaltung und
letzte Jahresabrechnung (wegen der Kostenverteilschlüssel)

3. Diese Unterlagen bekomme ich von der ehemaligen Hausverwaltung:

Liste der Vertragspartner (z.B. Heizungsfirma, Aufzugsfirma, Versicherung, …),
Beschlusssammlung und
vieles mehr, weil ich bald darauf die Unterlagen abholen werde.

Zurück zur Verwalterwahl:

Die Verwalterbestellung geschieht per Beschluss auf der Versammlung. Das ist die Rechtsgrundlage. Deswegen ist das Protokoll so wichtig. Ohne das Protokoll lässt mich die Bank nicht mal ein Konto eröffnen oder eine Vollmacht einrichten.

Der Verwaltervertrag enthält auch eine Vollmacht, die den meisten anderen Vertragspartner als Legitimation reicht. Übrigens: Der Verwaltervertrag, der meistens von 2 Eigentümern unterschrieben wird, sollte nicht von der Version abweichen, die auf der Versammlung allen Eigentümern vorgelegen hat (denn dies war der Beschluss-Gegenstand!)

Brainstorming-Eigentümerversammlung:

Gute Idee, aber leider kaum verbreitet: Wir treffen uns zu einer unverbindlichen Brainstorming-Eigentümerversammlung. Denn die Interessen, Wünsche und Vorstellungen der Wohnungseigentümer unterscheiden sich von Haus zu Haus sehr stark.

Beispiel Handwerker: Manche WEGs möchten mitreden oder ausschließlich ihre eigenen Handwerker unterbringen. Gerne. Andere Eigentümergemeinschaften möchten, dass schnell jemand beauftragt wird, und dass der Verwalter nicht lange fackelt, damit die Dinge schnell erledigt werden. (Übrigens: Wir reden darüber, was passiert, wenn der Aufzug ausfällt oder die Türschließer nicht mehr funktionieren. Für alle Reparaturen von nennenswertem Umfang braucht man aus gesetzlichen Gründen einen Beschluss, egal was Verwalter oder Beirat sagen.)

Jedenfalls sind die Wünsche und Vorstellungen der Wohnungseigentümer in jedem Gebäude SEHR unterschiedlich. Damit ich Ihren Interessen gerecht werden kann, muss ich Ihre Vorstellungen erstmal kennen.

Deswegen lade ich Sie (vor dem Beginn meiner Amtszeit) zu einem unverbindlichen Treffen ein.

Ohne verbindliche Beschlussfassung besprechen wir,
welche Wünsche und Interessen Sie haben.

Das ist keine Beschlussfassung, sondern wir diskutieren Vorstellungen und stellen die Weichen für die Zukunft.

Beispiel: Sie möchten „das Treppenhaus neu gestalten“. Was ist damit gemeint? Können Sie das sagen? Ohne konkrete Vorschläge wäre es sinnlos, Angebote einzuholen. Ganz davon abgesehen, dass ein Beschluss mangels inhaltlicher Bestimmtheit ungültig ist, also einfach nicht wirksam. Diese Besprechung hat zwar nichts mit Beschlussfassung zu tun, ist aber ausgesprochen wichtig, um zu wissen, wo die Reise langgeht.

Ihre Daten:

Ich sende Ihnen ein Formular für Ihre Kontaktdaten. Ich brauche Ihre „ladungsfähige Adresse“, denn dahin sende ich die Einladung zur Eigentümerversammlung. Mit Ihren Mailadressen lege ich einen offenen Verteiler an (das bedeutet, dass jeder die Mailadressen von den Nachbarn sieht). Dafür brauche ich Ihre Unterschrift, sofern Sie einverstanden sind. Ich schicke Ihnen niemals Werbung, sondern informiere Sie z.B. über den Stand der Dinge bei Baumaßnahmen, erinnere Sie an Handwerkertermine oder an die Eigentümerversammlung.

DGSVO-Hinweis: Ja, dazu speichere ich die Mailadresse, und wenn es für eine Terminvereinbarung (z.B. Handwerker) sinnvoll ist, dann gebe ich sie sogar weiter. Auch die Einladung zur EV sowie die Jahresabrechnung erhalten Sie (zusätzlich) per Mail, beides muss ich aus gesetzlichen Gründen trotzdem per Post versenden. Es könnte ja mal jemand seine Mail-Adresse ändern.

Handwerker-Kontaktdaten für Notfälle:

Ich lege auch eine Liste mit Ihren Vertragspartnern an, z.B. Telefonnummern von Heizungs- und Aufzugfirma. Diese Liste schicke ich Ihnen, damit auch Sie im Notfall einen Handwerker beauftragen können. Im Notfall darf nämlich jeder Eigentümer immer einen Handwerker beauftragen.

Diese Daten hinterlege ich außerdem bei meinem Notfalltelefon, einer 24 Stunden erreichbaren Hotline, die über einen Branchendienstleister geschaltet ist. Auch nachts können Sie dort anrufen, wenn z.B. der Aufzug steckengeblieben ist oder die Heizung nicht funktioniert. Die Kollegen in der Telefonzentrale verständigen dann in meinem Namen einen Handwerker im Notdienst.

Mitbestimmung:

Wir werden uns im Laufe der nächsten Jahre kennenlernen, aber so viel vorab:

Das Gesetz sieht vor, dass Entscheidungen auf Ebene der Eigentümergemeinschaft gefällt werden (Eigentümerversammlung). Verwalter und Beirat haben grundsätzlich keine Entscheidungsbefugnis.

Und an dieses Gesetz halte ich mich. Also sind mir schon aus gesetzlichen Gründen Transparenz und Mitbestimmung aller Eigentümer sehr wichtig. Schließlich bin ich ja Treuhänder von fremdem Vermögen. Natürlich helfe ich jederzeit pragmatisch bei Kleinigkeiten, aber wenn z.B. das Treppenhaus gestrichen werden soll, führt kein Weg an einem Beschluss vorbei. Leider ein häufiges Missverständnis vieler Beiratsmitglieder.

Ich bereite die Maßnahmen vor und sende Ihnen einen ausführlichen Bericht mit der Einladung zur Eigentümerversammlung, damit Sie eine Entscheidungsgrundlage haben. Ich informiere alle Eigentümer (und nicht nur den Beirat) transparent über alle laufenden Maßnahmen, denn ich verwalte hier Ihr Gebäude und Ihr Vermögen, deswegen muss ich volle Transparenz bieten.

Transparenz:

Diese Transparenz finden Sie auch in der Jahresabrechnung wieder. Sie ist ein Rechenschaftsbericht, ob ich sorgfältig mit Ihrem Vermögen umgegangen bin. Deswegen enthält die Abrechnung auch eine CD-ROM mit allen Kontoauszügen und Belegen, z.B. für Ihren Steuerberater – oder schlicht und einfach als Beleg dafür, dass ich nichts zu verbergen habe und sorgfältig mit Ihrem Geld umgegangen bin. Der Kontoauszug gehört ja schließlich den Wohnungseigentümern – und nicht mir oder irgendeiner überbordenden Instanz wie einem Vermieter.

Was im Hintergrund passiert:

Ganz schön viel. Weil so viel zu tun ist, verdient ein Hausverwalter im ersten Jahr mit einem neuen Kunden kein Geld.

Ich schreibe alle Eigentümer und Vertragspartner an, und stelle mich mit Kontaktdaten vor. Übrigens:

Bestehende Verträge werden durch den Verwalterwechsel nicht berührt,

ich bin nur der neue „gesetzliche Vertreter“ des Vertragspartners.

Ich muss auch die Abrechnung für das Vorjahr machen, und darf kein Geld dafür verlangen. Diese Abrechnung stütze ich auf die Buchhaltung meines Vorgängers. Falls notwendig, muss ich alle seine Kontoauszüge abtippen und selber eine Buchhaltung für das letzte erstellen. Das fällt dann zwar unter die kostenpflichtige „Wiederherstellung von Verwaltungsunterlagen“, aber bisher habe ich dafür trotzdem noch nie Gebühren erhoben.

Außerdem hole ich die Unterlagen beim ehemaligen Verwalter ab. Das passiert meistens irgendwann im Laufe des Januar. Zwar nicht vorgeschrieben, aber branchenüblich: Der neue Verwalter holt die Unterlagen es beim Vorgänger ab.

Übrigens, falls Sie es noch beeinflussen können: Der Verwalterwechsel muss nicht zum 01. Januar passieren! Der Januar ist eine Stoßzeit in der Verwalterbranche. Jetzt gehen die Jahresabrechnungen los, kurz danach fangen die ersten Eigentümerversammlungen an. Falls auch der alte Verwalter mitmacht, können wir auch Oktober oder März als Beginn des neuen Verwaltervertrags vereinbaren, um die Aufgaben aus diesem überfüllten Zeitraum heraus zu delegieren.

Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

An dieser Stelle möchte ich Ihnen einen Überblick über die Definitionen und die gängigsten Beispiele zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum geben:

Definition Sondereigentum:

In der Teilungserklärung ausdrücklich benannte und nach außen hin abgeschlossene Wohnräume (Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (Teileigentum) (§1 Abs. 1 WoEigG) und

zu diesen Räumen gehörende Gebäudeteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch anderes Sondereigentum beeinträchtigt oder gemeinschaftliches Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werden (§5 Abs. 1 WoEigG).

Seit der WEG-Reform des Jahres 2020 können auch Grundstücksteile (z.B. Gärten) zum Sondereigentum einer Wohnung gehören. Bis dahin konnte daran nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden.

Beispiele Sondereigentum:

„Die im Grundriss (Anlage 1 zur Teilungserklärung) mit Ziffer 4 bezeichneten Wohnräume im 1.OG links. (65,40 qm)…“, einschließlich der
nichttragenden Zwischenwände,
Innentüren, Heizkörper,
Decken-, Wand- und Fußbodenbeläge,
Versorgungsleitungen ab dem Zwischenzähler bzw. ab der ersten Absperrmöglichkeit nach dem Abzweig vom Hauptstrang.
„Die in Anlage 1 zur Teilungserklärung mit Ziffer 4 bezeichnete Gartenfläche.“

Definition Gemeinschaftseigentum:

Grundstück und Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen,

die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch wenn sie sich im Sondereigentum befinden (§5 Abs. 2 WoEigG),
- die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (§5 Abs. 2 WoEigG) oder
- nicht zu Sondereigentum erklärt wurden.

Beispiele Gemeinschaftseigentum:

Fassade,
Dach,
(Außen-) Fenster und Rollläden,
(tragende) Wände,
Treppenhaus,
Zentralheizung,
zentraler Warmwassertank,
Gartenfläche (oft belegt mit einem Sondernutzungsrecht zugunsten einer bestimmten [Wohn-]Einheit),
Wohnungstüren (!),
Wasserzähler,
Kellerflur,
Hausanschlussraum,
Hebeanlage,
Aufzug,
Hoffläche (ggf. belegt mit Sondernutzungsrechten als Stellplätze),
Tiefgaragentor.

Multitalent ohne Zulassungspflicht? Teil 2: Verwalter wirft mit Fremdgeld um sich

Fortsetzung:

Endlich kommt der Sachkundenachweis für WEG-Verwalter – und das ist gut so! Die juristische Konstruktion „Wohnungseigentümergemeinschaft“ ist wirklich sehr speziell und vielschichtig. Es ist einfach notwendig, dass die Leute, die diesen Beruf ausüben, zumindest elementare Grundkenntnisse auf dem Gebiet der WEG verfügen – keine Selbstverständlichkeit. Woran liegt das?

Vergleichen wir den WEG-Verwalter doch mal mit anderen freiberuflichen Tätigkeiten, z.B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer. Das sind auch Menschen, von denen man bestimmte Fähigkeiten und Charakterzüge erwarten kann. Es müssen sorgfältige und vertrauenswürdige Menschen sein, die oftmals Interessen gegeneinander abwägen müssen.

Niemand fragt, wenn der Anwalt nach der Erstberatung eine 500 EUR-Rechnung schickt oder der Wirtschaftsprüfer für die minimalen Ersttätigkeiten mehrere tausend EUR in Rechnung stellt.

Ein Sachkundenachweis ist hilfreich, meiner spannenden und interessanten (Verwalter-) Tätigkeit ihr heruntergekommenes Karohemd-Image abzustreifen und die schwarzen Schafe fernzuhalten.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Niemand kann einen Verwalter gebrauchen, der im sprichwörtlichen Karohemd am Küchentisch sitzt und keine Ahnung hat, was er da eigentlich tut, wenn er mit der 70er-Jahre Schreibmaschine ein paar Briefe abtippt. Der ein paar Leute aus dem Schützenverein oder Tennisclub kennt und für deren Häuser dann mal irgendwie „die Verwaltung macht“ und meistens nicht mal weiß, ob er gerade WEG- oder Mietshausverwaltung macht. Wenn er die (Miet- und WEG-) Konten miteinander vermischt, verstößt er bereits gegen das Gesetz, und das ist sicher keine Fahrlässigkeit mehr, bloß weil er meint, er müsste irgendwelchen Vereinskumpels einen Gefallen tun und ungeschult mit fremdem Geld herumhantieren.

Warum gibt es solche Verwalter?

Weil jeder Mensch ohne Schulabschluss Verwalter werden kann. Auch mit der 2018 eingeführten „Berufszulassungsregelung“ darf jeder diesen Beruf ausüben, solange er zumindest nicht vorbestraft ist. Verwalter werden von niemandem kontrolliert, viele tun einfach, was sie wollen. Das kann nicht Sinn der Sache sein, dass jemand mit mehreren zehntausend EUR fremden Geldes auf Bankkonten herumhantiert, weil er einem Kumpel aus dem Tennis- oder Schützenverein einen Gefallen tun will.

Deswegen freue ich mich so sehr, dass es ab 2022 einen Sachkundenachweis gibt.

Warum ist das so wichtig?

Weil Sie / sie niemand aufklärt, ist das vielleicht vielen Wohnungseigentümern noch immer nicht (ganz) bewusst, deswegen ein paar Beispiele:

Beispiel eins:

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Ein Wohnungseigentümer hat mit ein paar Nachbarn gesprochen. Komm, wir lassen die Garagen anstreichen. Und schnell wird ohne Rücksprache mit dem Verwalter ein Maler beauftragt. (Damit es schneller geht!) die Rechnung wird an den Verwalter geschickt. Der Verwalter hinterfragt die Rechnung nicht und überweist das Geld. Schließlich gibt der (laut Gesetz nicht weisungsbefugte!!!) Beiratsvorsitzende eine „Anweisung“, das Geld „unverzüglich zu bezahlen“, um Skonto zu nutzen. Und was ist da gerade passiert? Sicherlich kommt es auf den Einzelfall an, aber ich halte es mindestens für Sachbeschädigung und Veruntreuung. Wieso das?

Sachbeschädigung:

Ja ganz einfach, Sachbeschädigung bedeutet: „Veränderung einer Sache“, nämlich des Garagentors (§ 303 StGB). Auch wenn es jetzt hübscher ist; die Formalitäten fordern die Zustimmung der Eigentümer per Beschluss. Im Einzelfall reicht ggf. eine einfache Mehrheit, aber zumindest muss VOR dem Auftrag jeder Eigentümer die Möglichkeit haben, zumindest darüber nachzudenken und ggf. mit Nein zu stimmen. Deswegen fordert der Gesetzgeber einen WEG-Beschluss! Vielleicht hat das Garagentor jetzt eine andere Farbe? Wer jetzt Ärger machen möchte, weil die Sache über seinen Kopf hinweg entschieden wurde, der nimmt seine Miteigentümer oder den Verwalter wegen Sachbeschädigung in Anspruch. Deswegen sind die Formalitäten sehr wichtig.

Sie haben Ihre Wohnung ja auch beim Notar gekauft und nicht mit Handschlag, oder?

Veruntreuung:

Das geht in die gleiche Richtung. Es gibt überhaupt keine Rechtsgrundlage, warum der Verwalter ohne Beschluss Geld aus dem Gemeinschaftskonto entnommen hat. Ohne Beschluss keine Rechtsgrundlage, egal, wie sehr der Beirat quengelt. Der Beirat ist laut Gesetz nicht zu Entscheidungen befugt!

Also hat der Verwalter als Treuhänder von fremdem Vermögen einfach mal das Treuhandkonto geplündert und ein-, zwei-, dreitausend EUR ausgegeben.

Man sollte einen Rechtsanwalt fragen, aber meiner Meinung nach ist das mindestens grenzwertig an der Veruntreuung, ohne Rechtsgrundlage Treuhandvermögen zu überweisen.

Beispiel zwei:

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Der Verwalter, der das Haus für seine Freunde aus dem Schützenverein oder Tennisclub verwaltet, weiß gar nicht, dass es so etwas gibt wie die Vorschrift zur Legionellenprobe.

„Das gilt doch nur bei Gewerbe.“ Was für ein Unsinn!

Da geistern so viele Halbwahrheiten durch die Köpfe. Das Haus hat einen zentralen Warmwasserkessel? Dann greift die Vorschrift, mindestens alle fünf Jahre auf Legionellen untersuchen zu lassen! Thema erledigt. Fragen Sie mal beim Gesundheitsamt? Gerne, und viel Spaß mit dem Bußgeld.

Den Bakterien ist es egal, in welchen Wasserleitungen sie sich tummeln. Ob Gewerbe oder Wohnhaus. Wenn Warmwasser zu lange stagniert und dadurch abkühlt, dann entstehen Legionellen. Wenn Sie Pech haben, dann gelangen diese „Bakterien“ beim Duschen über den Wasserdampf durch den Riechnerv ins Gehirn. Im besten Fall bekommen Sie „nur“ eine schwere Grippe.

Bei Corona war es den Leuten nicht so schwer zu erklären, dass man eine Maske aufsetzen sollte. Und die Legionellenprobe?

Natürlich, in kleinen Wohngebäuden sind die Leitungen überschaubar und ohne Leerstand werden die Leitungen meist oft genug gespült. Trotzdem unterscheidet das Gesetz nicht und alle Gebäude mit zentraler Warmwasserversorgung müssen mindestens alle 5 Jahre auf Legionellen untersucht werden. Andernfalls drohen 50.000 EUR Bußgeld. Die Gesundheitsämter sind da hinterher! Entweder zahlt es dann der Schützenvereinshausverwalter oder die Wohnungseigentümer, je nach Schuld.

Verwalter, die ihren Beruf beherrschen und sich regelmäßig fortbilden, wissen sowas. Endlich lässt die Politik es mit einem einfachen Sachkunde-Test überprüfen!

Multitalent ohne Zulassungspflicht? Teil 1: Endlich! Der Sachkundenachweis für Verwalter

Es muss ja nicht gleich ein Ausbildungsberuf werden. Aber wieso keine Prüfung, bevor man WEG-Verwalter werden kann? Jetzt steht es fest: Mit der Reform des WoEigG 2020 kommt endlich der lang erwartete Sachkundenachweis für WEG-Verwalter!

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Ich hoffe, meine Kollegen sehen es mir nach, zumindest die guten. Ich habe kein besonders gutes Bild von meiner (Verwalter-) Branche. Ich weiß, dass viele WEG-Verwalter überhaupt keine Ahnung haben, von dem, was sie tun.

In 2018 gab es ja den ersten Anlauf, den ersten Versuch, einen Sachkundenachweis für WEG Verwalter zu einzuführen. Man wollte eigentlich, dass es eine kleine Prüfung gibt, damit jeder WEG-Verwalter zumindest einmal beweisen muss, ob er die gesetzlichen Basis-Grundlagen beherrscht. So eine Führerscheinprüfung gibt es ja für jeden Autofahrer. Aber nicht für Verwalter. Dieser Gesetzesentwurf damals ist leider mit Ach und Krach gescheitert.

Na vielleicht hatte die Politik damals zu große Angst, dass es dann überhaupt keine Verwalter mehr gibt. Jedenfalls wurde dieser Entwurf 2018 kurz vor Schluss gekippt.

Seit 2018 gab es dann immerhin eine „Fortbildungspflicht“. Die wird aber nicht kontrolliert. Ich musste einfach nur zur Stadtverwaltung gehen und mir selber bescheinigen, dass ich regelmäßig zu Fortbildungen gehe. Dafür musste ich dann noch 600 EUR bezahlen und ca. ein Kilogramm Papier ausfüllen. Schützt das den Kunden? Nö.

Der Beruf ist schon anstrengend. Als WEG-Verwalter müssen Sie so vieles können:

Sie müssen ein halber Ingenieur sein und viel von (Bau-) Technik verstehen.
Sie müssen eine kleine Version eines Rechtsanwalts sein bzw. zumindest viel vom WEG-Recht verstehen, das fängt schon bei den erforderlichen Mehrheitsverhältnissen für Beschlüsse an.
Sie müssen Psychologe sein, wenn Sie sich die Probleme der Wohnungseigentümer anhören.
Sie müssen Politiker sein, wenn Sie mit Fingerspitzengefühl zwischen verschiedenen Wohnungseigentümern vermitteln.
Sie müssen Feuerwehr sein, wenn die Wohnungseigentümer Sie bei Notfällen auch kurzfristig erreichen wollen.
Sie müssen Buchhalter oder zumindest Zahlenmensch sein, wenn Sie die ganzen Geldbewegungen auf den Konten am Jahresende abrechnen sollen.
Sie müssen Bankkaufmann sein, weil sie ja Girokonten führen und Lastschriften einziehen (für die monatlichen Hausgelder).
Und da sind wir wieder beim Juristischen, denn jede Rechnung muss ja auch geprüft werden, bevor man sie bezahlt.

Damit nicht genug. Ein WEG-Verwalter muss nicht nur vieles können, sondern er muss auch vertrauenswürdig sein. Er passt ja in zweierlei Weise auf das Vermögen der Wohnungseigentümer auf:

Erstens auf das Geld auf den WEG-Girokonten, durchaus mal in sechsstelliger Höhe. Er muss ein sorgfältiger Treuhänder von fremdem Vermögen sein.
Zweitens ist auch die Immobilie ein Vermögensgegenstand. Der muss instand gehalten werden. Ansonsten bröckelt die Bausubstanz und mit ihr die Vermietbarkeit.

Das heißt, ein WEG-Verwalter muss ein vernünftiger, sorgfältiger, glaubwürdiger und vertrauenswürdiger Mensch sein.

Solche Menschen gibt es leider nicht wie Sand am Meer (wohl aber WEGs!) und viele Kollegen erfüllen diesen Job leider nur sehr schlecht. Dann werden sie auch noch konfrontiert mit unrealistischen Vorstellungen mancher Wohnungseigentümer.

Auch die Aufklärungsarbeit über die Rechtsform „WEG“ gehört nun einmal zum Beruf des Verwalters. Wer sonst könnte die Eigentümer über ihre Rechte und Pflichten aufklären? Jedenfalls nicht der Notar. Der stellt lieber Geschwindigkeitsrekorde auf, wenn der den Kaufvertrag vorliest.

Man merkt jedenfalls schnell, dass so ein WEG-Verwalter seinen Job nicht pauschal für 30 EUR pro Wohnung und Monat machen kann.

Berufswunsch: Influencer oder Hausverwalter?

Wahrscheinlich möchten sich private Wohnungseigentümer nicht so gern mit dem Berufsbild „Hausverwalter“ und seinen Aussichten auseinandersetzen, aber es wird Ihre Nebenkosten in den nächsten Jahrzehnten deutlich verändern. Gerade komme ich vom jährlichen Branchentreffen in Münster und habe mal wieder festgestellt: Alle Kollegen sind sich einig, dass es fast keine fähigen WEG-Verwalter mehr gibt.

Nicht nur die Eigentümergemeinschaften finden keine Verwalter mehr. Auch die Verwaltungsbetriebe schaffen es nicht, (wenn überhaupt) an bezahlbares Personal zu kommen. Und es wird jährlich schlimmer, oder anders formuliert: Die Konditionen werden sich zu unseren Gunsten verbessern. Das freut mich.

Liebe Eigentümer bitte verstehen Sie das nicht falsch. Sie wissen, dass ich immer 100% gebe, damit Sie zufrieden sind. Aber als ich angefangen habe, musste ich eine Menge Klinken putzen, und ausgesprochen billige Eröffnungsangebote abgeben, anders kam ich als Quereinsteiger vor 10 Jahren nicht in den Markt. Scheinbar hat die ganze Branche mir das nachgemacht, jedenfalls herrschte viele Jahre ein ungerechtfertigter Preiskampf, der scheinbar erst vor ein paar Jahren zu Ende war. Andererseits sind die Verwalterhonorare in den letzten Jahren kaum gestiegen. Ich habe irgendwo aufgeschnappt, dass Grundbesitzabgaben in den letzten Jahrzehnten um 2.000 Prozent gestiegen sind, während sich die Verwalterhonorare nur verdoppelt haben. Doof. Das ist vielen Eigentümern nicht klar, obwohl viele wahrscheinlich mehrfach die Miete erhöht haben und die Eigentumswohnungen eine enorme Wertsteigerung erfahren haben. In der Branche fängt zum Glück langsam ein Umdenken an, dass kein Verwalter mehr seine Arbeitskraft für 25 EUR pro Wohnung und Monat verscherbelt.

Auch in diesem Jahr war auf der Konferenz die Rede davon, dass die Kollegen Objekte unter zehn Einheiten einfach nicht mehr annehmen. „Wir schaffen von der Kapazität her nicht und die Leute sind auch nicht bereit es zu bezahlen.“ Vor allem im Segment der „kleinen Häuser“ unter 10 WE verschärft sich der Wettbewerb (auf Seite der Nachfrager!) dramatisch.

Es ist ja auch kaum zu übersehen: Überall wird gebaut, es gibt immer mehr Eigentumswohnungen und immer weniger WEG-Verwalter. Wer will schon so einen Beruf machen? Verstaubtes Image, Eigentümerversammlung nach 19 Uhr, Büroalltag und häufig Notfälle. Ich habe mich vielleicht schon daran gewöhnt, aber die meisten jungen Leute, die gerade vor der Berufswahl stehen, wollen lieber Blogger werden, Influencer, oder um die Welt reisen. Bestenfalls BWL studieren und Wirtschaftsprüfer werden. Jedenfalls nicht Hausverwalter. Der Nachwuchs geht langsam aus und die Preise werden sich verschärfen.

Der Vermieter zwischen Mietvertrag und WEG – Teil 2 – Schäden am Gemeinschaftseigentum

Foto: Stephan Walochnik. (Aufgenommen 2018 in Budapest, Ungarn. Solche Bauwerksschäden habe ich in Deutschland zum Glück bisher nicht gesehen.)

Brenzlig sind Mängel im Gemeinschaftseigentum:

Es kann vorkommen, dass Schäden am Gemeinschaftseigentum die Nutzbarkeit des Sondereigentums beeinträchtigen oder Schäden verursachen. Das Mitbenutzungsrecht an Treppenhaus, Aufzug und Heizung gehört zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache. Gibt es einen Mangel, muss der Vermieter ihn nach den Regeln im Mietvertrag beseitigen. Bis dahin darf der Mieter die Miete zu einem gewissen Prozentsatz mindern, egal was die WEG gerade macht. Was die Höhe der Mietminderung angeht, findet man im Internet Tabellen für verschiedene Mängel. Der Vermieter kann seinen Schaden aber häufig nicht – zumindest nicht sofort – gegenüber der WEG durchsetzen.

Beispiel: Die Heizung ist ausgefallen. Sie gehört zum Gemeinschaftseigentum, d.h. die WEG ist zuständig. Den Reparaturauftrag an die Heizungsfirma darf nur der WEG-Verwalter erteilen. Ungeachtet dessen stehen dem Mieter in vielen Fällen Minderungsrechte zu, obwohl der Vermieter selbst gar nichts machen oder beschleunigen kann. Er kann den Mietausfall nur selten an die Eigentümergemeinschaft weitergeben, denn die WEG haftet nur für Verschulden (z.B. Trödeln), während die Mietminderung dem Mieter verschuldens-unabhängig zusteht. Es kann vorkommen, dass bis zur Reparatur viel Zeit verstreicht. Zumal der Verwalter in bestimmten Fällen keine ausreichenden Befugnisse hat und die Eigentümerversammlung um eine Entscheidung bitten muss. Wenn die Sache klar ist, ist es einfach. Zum Beispiel wenn die Heizung ein Ersatzteil braucht und es wenig zu diskutieren gibt. Sollte die Heizung aber einen Totalschaden haben, muss die Entscheidung zwischen verschiedenen Typen einer Neuanlage gefällt werden, z.B. Gasheizung, Wärmepumpe, Fernwärme. Dies müsste auf der Eigentümerversammlung entschieden werden.

Die gesetzliche Regelung lautet: Die Willensbildung einer WEG geschieht allein auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss.

Das Heizungsbeispiel ist nicht immer passend. Wenn die Reparaturkosten in einem bestimmten Rahmen liegen, darf der Verwalter aufgrund der Verwaltervollmacht in der Regel sofort Reparaturen beauftragen. Und wenn die Heizung kalt ist, sind sich alle Eigentümer schnell einig.

Aber was ist in folgenden Fällen?

Die Außenbeleuchtung flackert vor dem Schlafzimmerfenster des Mieters.
Die schadhafte Abdichtung des Balkons ruiniert den Parkettboden.
Das Dach ist irgendwo undicht. Keiner weiß, wo das Wasser eintritt. Aber alle zwei Monate hat der DG-Mieter Wasserflecken an der Decke. Wo ist das Leck?
Es zieht. Die Fenster sind undicht (Gemeinschaftseigentum!)

Foto: Stephan Walochnik. (Aufgenommen 2018 in Budapest, Ungarn. Solche Bauwerksschäden habe ich in Deutschland zum Glück bisher nicht gesehen… immerhin wurde das Regenfallrohr saniert!)

Sind sich die WEG-Mitglieder in diesen Situationen auch immer so schnell einig? Die gute Nachricht: In einer WEG mit vernünftigen Eigentümern, gutem Klima und fähigem Verwalter ist die Lage schnell erklärt (Verwalter), notwendige Beschlüsse werden schnell gefasst (Eigentümerversammlung) und umgesetzt (Verwalter). Der Mieter ist wieder glücklich und die Mietminderung Schnee von gestern. Die Eigentümer einerguten WEG ziehen am gleichen Strang, der Verwalter kann Mängel schnell und konsequent beseitigen.

Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Es gibt WEGs, die sich in Grund und Boden diskutieren und nie eine Entscheidung treffen. Vielleicht wird die Notwendigkeit von Reparaturen per se geleugnet, vielleicht wird der Verwalter spaßeshalber damit beschäftigt, immer weitere Angebote oder Untersuchungen einzuholen. Anstatt eine Reparatur zu beauftragen, werden immer neue Theorien zur Schadenursache in den Raum gestellt. Der Tagesordnungspunkt wird von einer Versammlung zur nächsten vertagt, um irgendwelche neuen Ideen auszuprobieren, die am Ende nichts bringen und den Schaden vergrößern. Die Substanz bröckelt vor sich hin – und mit ihr die Vermietbarkeit.

Für den vermietenden Eigentümer keine schöne Situation. Zwar hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Instandhaltung. Diesen auf dem Rechtsweg durchzusetzen, kann aber dauern. Daher sollte man die Blockadehaltungen von Miteigentümern nicht unterschätzen, wenn sie die notwendige Mehrheit für den Beschluss verweigern. Sei es aus Unwissen, Gleichgültigkeit oder Geldnot. Und was ist, wenn der Verwalter Termine verschleppt? Dem Mieter stehen ungeachtet dessen Mietminderungsrechte zu.

Der Vermieter kann ja klagen, um seine Rechte durchzusetzen. Aber hält das jeder durch? Finanziell kann es teuer werden, und auch zeitlich zur Strapaze werden. Die Mietminderung läuft weiter, vielleicht zieht der Mieter zwischendurch ins Hotel oder kündigt? Der Eigentümer zahlt jedenfalls erstmal Anwalts- und Gerichtskostenvorschüsse und kann sich auf eine längere Wartezeit einstellen.

Die meisten Eigentümergemeinschaften erkennen den Punkt, an dem sich ein anderer Eigentümer in einer Notlage befindet, in der man besser helfen sollte. Trotzdem lässt sich festhalten: Wie lange Sie warten müssen und mit welchen Folgekosten Sie zu rechnen haben, hängt von der Erfahrung und Qualifikation des Verwalters und von der Kooperationsbereitschaft und -fähigkeit der Miteigentümer ab.

Die Teilungserklärung: Wie wird ein Mehrfamilienhaus zu Eigentumswohnungen?

Der Gesetzgeber wollte nach dem Krieg möglichst vielen Menschen bezahlbaren Wohnraum ermöglichen und schuf 1951 die Rechtsform „WEG“.

Eine WEG entsteht durch notarielle Teilungserklärung. Der bisherige Alleineigentümer – z.B. der Bauträger oder eben der frühere Alleineigentümer – „erklärt“ seinem Haus „die Teilung“. Und lässt den Notar eine Urkunde verfassen, die das Gebäude in einzelne Wohnungen und gemeinschaftliche Flächen aufteilt. Anschließend gibt es ebenso viele Grundbücher wie Wohneinheiten, obwohl es sich um ein einziges Grundstück handelt. Von nun an können unterschiedliche „Teile“ desselben Gebäudes verschiedenen Eigentümern gehören, also z.B. Wohnungen, Garagen, Büros usw. Nun können Sie sich eine einzelne Wohnung kaufen, ohne gleich das ganze Haus kaufen zu müssen.

Die Teilungserklärung ist ein Dokument, das beim Grundbuchamt hinterlegt wird. Normalerweise erhalten Sie es vom Verkäufer, vom Makler oder spätestens vom Notar, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird. Außerdem können Sie es jederzeit beim Grundbuchamt anfordern.

Der Vermieter zwischen Mietvertrag und Teilungserklärung – Teil 1 – Rechte und Pflichten

Kennen Sie das klassische Bild vom Vermieter? Schlecht gelaunte Person zwischen 50 und 70, verkrustete Ansichten, die Hausordnung ist sein Heiligtum. Wenn er gesichtet wird, gehen alle Türen zu und Fernseher aus: Die Mieter tun so, als seien sie nicht da, weil niemand Kontakt zu ihm haben möchte. Alle drei Jahre kommt eine auf Schreibmaschine getippte Mieterhöhung. Wenn das Treppenhaus nicht geputzt ist, werden „Konsequenzen“ angedroht. Notwendige Reparaturen werden nicht für nötig erachtet und abgelehnt.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann es sich nicht leisten, sich so zu verhalten. Er sitzt zwischen allen Stühlen und sieht sich im Wohnungseigentum ziemlich vielen Besonderheiten gegenüber, die ihm das Leben schwer machen. Im Gegensatz zum Vermieter eines ganzen Mehrfamilienhauses kann ein vermietender Wohnungseigentümer nicht agieren, wie er gerne möchte: Gegenüber dem Mieter ist er (miet‑) vertraglich gebunden und muss sich an die BGB-Regeln zum Mietrecht halten (§§ 535 ff. BGB). Im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist er Gesellschafter und muss sich an die Spielregeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) und der Teilungserklärung halten. Außerdem ist er an die Beschlüsse der WEG gebunden, auch wenn sie seinen Wünschen zuwiderlaufen. Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind an manchen Stellen nicht gut aufeinander abgestimmt. Daher geht es in diesem Kapitel um die WEG-rechtlichen Besonderheiten, die Sie als Vermieter wissen müssen.

Im Verhältnis zur WEG gibt es u.a. folgende Rechte und Pflichten:

Recht auf Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (Heizung, Treppenhaus, Aufzug, …),
Pflicht zur anteiligen Beteiligung an allen Kosten,
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Im Verhältnis zum Mieter ist der Vermieter Vertragspartner: Jeder Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum „nach Belieben verfahren“, sofern „nicht das Gesetz entgegensteht“ (§ 13 WoEigG). Es besteht Vertragsfreiheit. Der Vermieter entscheidet über die Auswahl der Mieter und über die Gestaltung des Mietvertrags. Der Mietvertrag führt zu völlig anderen Rechten und Pflichten, z.B.:

Anspruch auf Mietzahlung,
Anspruch auf Vorauszahlungen auf die Betriebskosten,
Recht zur Mieterhöhung innerhalb der gesetzlichen Grenzen,
Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten,
Sorgfaltspflichten, z.B. Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen bzw. ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache.

Der Mieter hingegen wohnt zwar im Gebäude, ist aber überhaupt nicht an Beschlüsse bzw. Vereinbarungen der WEG gebunden. Teilungserklärung und Beschlüsse sind nur für die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer verbindlich. Was in der WEG erlaubt oder verboten ist, z.B. eine Hausordnung, kann dem Mieter zunächst egal sein. Er muss sich an die Dinge halten, die im Mietvertrag vereinbart sind. Andererseits kann der Mieter aus dem Mietvertrag Ansprüche herleiten, die der Vermieter gegenüber der Eigentümergemeinschaft vielleicht gar nicht (sofort) durchsetzen kann. Sie ahnen schon, hier gibt es Zündstoff: Die Hausordnung ist nur innerhalb der Eigentümergemeinschaft bindend, und ein Hundehaltungsverbot gilt für den Vermieter. Brenzlig wird es bei Mängeln im Gemeinschaftseigentum, über die wir im folgenden Abschnitt sprechen.

Brenzlig sind Mängel im Gemeinschaftseigentum (siehe folgender Beitrag).