Kategorie: Frischer Wind 2020 – Die WEG-Reform

Seit der WEG-Reform im Dezember 2020 können Sie sich schneller vom ehemaligen Verwalter trennen. Die Grundlagen:

Nach der sog. „Trennungstheorie“ unterscheidet man Verwalterbestellung und Verwaltervertrag. Man ist erstens zum Verwalter bestellt, das ist die Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung (die Wahl zum „Amtsträger“, ein Bisschen wie die Bürgermeisterwahl – die ist immer auf Zeit, laut WoEigG maximal fünf Jahre), zweitens hat man ein Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft. Der Verwaltervertrag ist umfangreicher als der EV-Beschluss zur Bestellung. Darin steht, was man darf, welche Aufgaben man hat, wie man bezahlt wird etc.

Was passiert nun, wenn der Verwalter schläft und trödelt und einfach nicht ans Telefon geht – und sich die WEG konsequenterweise von ihm trennen möchte? Nun, bis zur WoEigG-Reform 2020 war das alles etwas unbefriedigend, weil die meisten Wohnungseigentümer dieses Spezialwissen nicht haben. Dann wurde eben beschlossen, den WEG-Verwalter abzuberufen, aber meistens hat man vergessen, gleichzeitig den Vertrag zu kündigen. Für große Verwalter war / ist das oft ein Problem, weil er ja Löhne und Gehälter zahlen muss, während gleichzeitig die Einnahmen ausfallen. Also hat man sich als Verwalter häufig darauf berufen, dass man zwar nicht mehr zum WEG-Verwalter gewählt war (wegen der Abberufung), aber der Vertrag trotzdem eine Laufzeit von xy Jahren hat. Obwohl schon jemand anders zum Verwalter bestellt war, floss das Geld an den ehemaligen Verwalter weiter, ohne dass er arbeiten musste. Ziemlich unschön. Trotzdem legal – schauen Sie mal die Rechtsprechung an.

Außerdem konnte vor der WEG-Reform die Abberufung des Verwalters auf einen sog. „wichtigen Grund“ beschränkt werden. Was bedeutet das? Stellen Sie sich mal vor, der Verwalter bringt zwar keine vernünftige Leistung, ist aber für fünf Jahre bestellt und schläft vor sich hin. Weil er nicht geraubt und geklaut hat, bleib er trotzdem Verwalter, weil man keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung hatte.

Ich kann nachvollziehen, dass viele Verwalter Rechtsstreit geführt haben, weil sie Löhne und Gehälter bezahlen müssen und die Kalkulation in manchen Verwalter-Kapitalgesellschaften sowieso ziemlich spitz gerechnet ist. Trotzdem unschön für die Eigentümer. Das hat auch der Gesetzgeber erkannt und in der WEG-Reform berücksichtigt.

§26 (3) WoEigG (neu) sagt: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“

Die WEG kann also jederzeit einen Beschluss auf der Eigentümerversammlung fassen, den Verwalter rauszuwerfen. Zwar braucht man hierfür trotzdem eine Eigentümerversammlung, aber der Verwalter muss den Tagesordnungspunkt aufnehmen (rechtlich gesehen müssen mindestens 25% der Eigentümer diesen TO-Punkt verlangen). Natürlich muss der Verwalter alle Formen und Fristen der Einladung einhalten. Dann wird ein einfacher Mehrheitsbeschluss gefasst und gut.

Jetzt kann sich der ehemalige Verwalter nur noch an dem Verwaltervertrag festkrallen, weil der nämlich eine Kündigungsfrist haben kann (die Abberufung ist ja JEDERZEIT möglich). Abe das neue WoEigG sagt, dass der Verwaltervertrag eben maximal sechs Monate weiterläuft, nachdem der Verwalter abberufen wurde.

Nicht ganz, aber es geht jetzt eindeutig in diese Richtung. Man unterscheidet zwischen Außen- und Innenverhältnis.

Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:

Außenverhältnis: Der Verwalter kann die WEG uneingeschränkt vertreten. Diese Berechtigung kann nicht eingeschränkt werden.

Außenverhältnis bedeutet gegenüber Dritten, also wenn der Verwalter z.B. einen Handwerker beauftragt, die Heizung zu reparieren.

Innenverhältnis (= Haftung gegenüber den Eigentümern): Die WEG kann beschließen, was der Verwalter alleine entscheiden darf, ohne dass er sich ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig macht.

Innenverhältnis bedeutet, dass der Verwalter sich vor der Eigentümergemeinschaft rechtfertigen muss, dass er das Geld (Treuhandvermögen!) ausgegeben hat, um die Heizung reparieren zu lassen.

Bisher gab es einen gesetzlichen Aufgabenkatalog, also eine Liste im WoEigG, welches die Aufgaben eines WEG-Verwalters sind. Diesen Katalog gibt es nicht mehr.

Von nun an kanndie WEG die Aufgaben des Verwalters „per Beschluss erweitern oder einschränken“. Ich frage mich, wie man etwas erweitern kann, wenn es keinen gesetzlichen Katalog mehr gibt…

Von nun an gibt es jedenfalls Dinge, die derVerwalter alleine entscheiden darf:

• Maßnahmen die „zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind“,
• Gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen (, weil die Hausgelder ja schon beschlossen sind).

Soweit klar. Außerdem darf der Verwalter alleine entscheiden über

• Maßnahmen von „untergeordneter Bedeutung“, die
• „nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“.

Was das ist, hängt vom Einzelfall ab. Worauf kommt es an?

• Die Größe der Anlage und
• das Volumen des Wirtschaftsplans .

Beispiel:

Der Wirtschaftsplan einer WEG hat ein Volumen von 100.000 EUR. Wenn der Antrieb des Tiefgaragentors kaputt geht, darf der Verwalter auch ohne Beschluss die Reparatur im Gegenwert von 1.000 EUR beauftragen.

Ebenfalls neu ist, dass der Verwalter sich nach außen hin nicht mehr durch die Verwaltervollmacht legitimieren muss, sondern durch seinen Bestellungsbeschluss. … Ob das die Sache einfacher macht…?

Endlich, der Sachkundenachweis!

(Der Verwalter als Multitalent MIT Zulassungspflicht.) Ab 2022 (Übergangsfrist) können Eigentümer verlangen, dass der WEG-Verwalter bei seiner Bestellung einen Sachkundenachweis vorlegt, also bei der Verwalterwahl auf Eigentümerversammlung.

Eine Alternative zum Sachkundenachweis ist eine adäquate Ausbildung oder höherwertige Qualifikation. Im Moment (17.12.2020) gibt es den Sachkundenachweis noch gar nicht, weil die IHK die Prüfungen erst vorbereiten muss.

Nur diese Art der qualifizierten Verwalterbestellung entspricht ab 2022 noch „ordnungsgemäßer Verwaltung“. Was bedeutet dieser Begriff? Er wird so oft missverstanden. Ordnungsgemäße Verwaltung bedeutet, dass ein einfacher Mehrheitsbeschluss anfechtbar ist, wenn ein Verwalter ohne Zertifizierung bestellt wird. Wenn die Eigentümergemeinschaft einverstanden ist, geht das natürlich trotzdem. Aber ein einfacher Mehrheitsbeschluss mit 50,01% ist eben anfechtbar.

Auch hier gibt es im neuen Gesetz Ausnahmen: Die Regelung greift nicht:

• In Eigentümergemeinschaften mit weniger als neun Wohneinheiten (Vielleicht weiß der Gesetzgeber, dass sich ansonsten keiner mehr bewirbt?).
• Wenn weniger als 33% der Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird.

Jederzeitige Abberufung des Verwalters

1.) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (und er kann sein Amt jederzeit niederlegen, siehe Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 31.08 2015, 2-13 s 87/19).

2.) Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung/Niederlegung.

Moment, passiert das nicht gleichzeitig? Nein. Nach der herrschenden juristischen Meinung muss man das Verwalteramt (Bestellung / Abberufung) vom Verwaltervertrag trennen. Diese herrschende Meinung finden Sie jetzt auch im neuen WoEigG.

Das ist kein Problem, wenn man den Verwalter rechtzeitig zum Ende der Laufzeit kündigt und abberuft (Richtig gelesen, Sie müssen beides tun! Kündigung und Abberufung).

Bei fristlosem Rauswurf („Abberufung“) eines unfähigen Verwalters kann es also sein, dass Sie trotz fristloser Abberufung noch das Honorar laut Verwaltervertrag bezahlen müssen. Viele Verwalter nutzen das aus, und fordern trotz Abberufung (und Beendigung der Tätigkeit) noch die Vergütung laut Verwaltervertrag, weil sie z.B. Löhne und Gehälter bezahlen müssen. Ich persönlich halte das zwar für unangebracht, aber es ist üblich und die Rechtsprechung hat diese Praxis bestätigt. Nach neuem Recht ist die Zahlung des Verwalterhonorars auf maximal (!) sechs Monate nach der Abberufung beschränkt.

„Bauliche Veränderung“ – so nennt man es, wenn etwas am Erscheinungsbild oder am Wesen der Anlage umgestaltet wird. Dazu gehören große Änderungen wie der nachträgliche Einbau einer Klimaanlage, eines Aufzugs, aber auch kleiner Dinge wie einer Markise. Übrigens: Ein Anstrich der Fassade ist keine bauliche Veränderung, sondern Instandhaltung, weil nichts verändert wird!

Was ändert sich bei baulichen Veränderungen?

Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:

„Normale“ bauliche Veränderungen

1) Erforderliche Stimmenmehrheit:

Früher: Wenn nur ein Eigentümer mit „nein“ stimmt, scheitert die ganze Maßnahme.

Neu: Für die Entscheidung genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

2) Kostentragung:

Früher: Die Kosten der Maßnahme wurden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer aufgeteilt (, sofern der Beschluss denn zustande kam).

Neu:

• Grundsätzlich zahlen nur die Eigentümer, die mit „ja“ gestimmt haben.
• Der Gesetzgeber geht scheinbar von einer knappen Mehrheit aus, denn es gibt eine „Ausnahme“: Wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen UND mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile mit „ja“ stimmen, dann zahlen alle Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile (also wie früher).

Neu: Der Beschluss ist anfechtbar, wenn

1. ein oder mehrere Eigentümer unbillig benachteiligt werden oder
2. die Anlage „grundlegend umgestaltet“ wird.

Privilegierte bauliche Veränderungen

Von nun an kann jeder Eigentümer verlangen, dass die WEG ihm gestattet, auf eigene Kosten eine „privilegierte bauliche Veränderung“ durchzuführen, darunter versteht man:

• Ladestationen (für E-Autos)
• Einbruchschutz
• Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität
• Maßnahmen zur Barrierefreiheit

Die Kosten trägt nur der Eigentümer, dem es gestattet wurde. Aber: Zu einem späteren Zeitpunkt können weitere Eigentümer verlangen, dass sie die geschaffene Infrastruktur mitbenutzen dürfen, wenn sie sich nachträglich an den Kosten beteiligen.

Beispiel:

Eigentümer 1 fordert die Erlaubnis, auf eigene Kosten eine E-Auto-Ladestation einbauen zu lassen. Natürlich reicht die Kapazität des Gebäudeanschlusses nicht, und es muss oben auf der Straße eine neue Trafostation installiert werden. Eigentümer 1 zahlt 20.000 EUR an die Stadtwerke für das Trafohäuschen.

Ein Jahr später möchte Eigentümer 2 auch eine Ladestation haben. Er darf von Eigentümer 1 verlangen, die Infrastruktur (= Trafohäuschen) mitzubenutzen und muss sich nachträglich an den Kosten beteiligen. Eigentümer 2 zahlt 10.000 EUR (also die Hälfte) an Eigentümer 1.

Zwei Jahre später möchte auch Eigentümer 3 eine Ladestation. Er darf von Eigentümer 1 und Eigentümer 2 verlangen, die Infrastruktur mitzubenutzen. Er muss sich dann ebenfalls am Trafohäuschen beteiligen, mit einem Drittel, also 6.666 EUR. Eigentümer 3 zahlt 3.333 EUR an Eigentümer 1 sowie 3.333 EUR an Eigentümer 2.

Kein Organ der WEG wird so oft missverstanden wie der Verwaltungsbeirat. Hier die wichtigsten Neuerungen:

Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:

Anzahl: Der Beirat besteht nicht mehr zwangsläufig aus drei, sondern aus beliebig vielen (oder beliebig wenigen) Eigentümern.

Aufgaben:

1) Nach wie vor heißt es, dass der Beirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt. Der Beirat hat bestimmte SOLL- Aufgaben, d.h. er muss sie nicht machen, aber er soll sie erledigen. Der Beirat soll

• Wirtschaftsplan,
• Jahresabrechnung und
• Handwerker-Angebote

durchsehen, prüfen und vor der Beschlussfassung mit seiner Stellungnahme versehen.

2) Neu ist, dass der Beirat die WEG gegenüber dem Verwalter vertritt.

Achtung! Da hat sich der Gesetzgeber ziemlich missverständlich ausgedrückt. Leider gibt es immer wieder „Beirats-Präsidenten“, die der Meinung sind, dass sie (ohne Beschlussfassung) alles über die Köpfe ihrer Miteigentümer hinweg selbst entscheiden dürfen. Die Vorstellung war schon immer falsch.

Mit „vertreten“ ist nicht gemeint, dass der Beirat Entscheidungen treffen oder dem Verwalter Anweisungen geben darf, denn sonst macht er sich ggf. gegenüber den Miteigentümern schadenersatzpflichtig. Entscheidungen treffen darf ja nicht einmal der Verwalter selbst. Das Entscheidungsorgan einer WEG ist und bleibt die Eigentümerversammlung – niemand sonst. Ohne Eigentümerversammlung darf der Beirat dem Verwalter keine Anweisungen geben.

Mit „vertreten“ ist eher folgendes gemeint: Der Beirat vertritt die WEG ja bei Unterzeichnung des Verwaltervertrags mit einem neuen Verwalter und bei Unterschrift des Protokolls der Eigentümerversammlung. Oftmals fungiert der Beirat auch als Zustellungsempfänger (wenn die WEG z.B. gegen den Verwalter klagt).

Außerdem steht nach wie vor die Informations- und Kommunikationsfunktion im Mittelpunkt. Kaum zu glauben, aber nicht alle Verwalter und WEGs kommunizieren per Mail, sondern per Brief und Telefon. Eine Telefonkette mit 20 Eigentümern kann richtig ausarten. Wenn der Verwalter der WEG etwas mitteilen möchte (und keine Mail schreiben will), kann er an den Beirat herantreten und (anstatt der WEG) mit dem Beirat kommunizieren. Der muss die Info dann weitergeben.

Das neue WoEigG erlaubt, dass Sie per Mehrheitsbeschluss die Umlageschlüssel „für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten“ ändern dürfen (Erläuterung s.u.). Die Änderung darf aber nicht willkürlich sein, sonst ist der Beschluss angreifbar.

„Umlageschlüssel“ – so nennt man den Maßstab, mit dem die Kosten auf die Wohnungseigentümer verteilt werden. Gängige Umlageschlüssel sind u.a.

• Miteigentumsanteile (MEA),
• Personen x Tage (PxT),
• Anzahl (Wohn-)Einheiten,
• Gemessener Verbrauch (z.B. Wasserzähler).

(Siehe Artikel: WEG-Jahresabrechnung Teil 4 – Umlageschlüssel?)

Änderung der Kostenverteilung: Wenn die Teilungserklärung es nicht regelt und auch kein Beschluss existiert, werden Kosten in einer WEG grundsätzlich nach MEA umgelegt. Manchmal sind andere Umlageschlüssel aber passender. Beispiel Treppenhausreinigung: Bei Umlage nach Anzahl der (Wohn­) Einheiten zahlt jeder den gleichen Betrag. Für Treppenhauslicht oder Müll ist vielleicht die Personenzahl der beste Maßstab.

Sie können die Umlageschlüssel auf der Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss ändern.

Seit der WEG-Reform 2020 dürfen Sie Umlageschlüssel mit einfacher Mehrheit auf der EV dauerhaft für die Zukunft ändern. Allerdings müssen die Kosten konkret benannt werden (z.B. Aufzug, Winterdienst, Hausmeister…) – Sie dürfen nicht einfach den gesetzlichen Standard MEA durch Quadratmeter oder Personenzahl ersetzen. Natürlich können Sie auch direkt eine ganze Reihe von Kosten neu „besetzen“.

Der Gesetzestext spricht von einzelnen Kosten und bestimmten Kostenarten. Damit ist gemeint:

• Einzelne Kosten: Das gab es auch schon vor der Reform: Sie können die Kostenverteilung für konkrete, einmalig anfallende Kosten festlegen, ohne die Verteilung dauerhaft zu ändern. Zum Beispiel: „Dem Eigentümer X wird gestattet, auf eigene Kosten eine neue Wohnungstür einbauen zu lassen.“ (Ja korrekt, die Wohnungstür gehört zum Gemeinschaftseigentum!) Aber selbst hier sind Sie an die sog. Maßstabskontinuität bei Folgebeschlüssen gebunden. Sie können ja nicht bei Eigentümer X beschließen, dass er die Wohnungstür auf seine Kosten austauschen darf, wenn zwei Jahre später die neue Tür von Eigentümer Y nach MEA auf alle umgelegt wird.

• Kostenarten: Das sind die regelmäßig wiederkehrenden Positionen, die Sie aus der Abrechnung kennen: Hausmeister, Allgemeinstrom, Bankgebühren, Verwaltungskosten usw. Die tauchen ja jedes Jahr erneut auf. Seit der WEG-Reform können sie deren Umlageschlüssel mit Mehrheitsbeschluss ändern. Früher ging das nur bei Betriebskosten.

Austausch der Fenster:

Neu ist, dass man jetzt auch mit einfacher Mehrheit die Kosten bestimmter Bauteile regeln kann. Das ist im Sinne der Gleichbehandlung nur zu empfehlen! Sie können jetzt z.B. beschließen, dass jeder Eigentümer die Kosten von Reparaturen „seiner“ Fenster selbst trägt. Das gilt dann für die Zukunft. Sofern keine greifbare Maßnahme anstand, ging das früher nicht – man hätte die Teilungserklärung ändern müssen, jetzt nicht mehr.

Auch wenn Sie das beschließen – Fenster und Wohnungstüren sind Gemeinschaftseigentum. Sie haben dann zwar die Kosten geklärt, sollten die WEG aber trotzdem um Genehmigung bitten, wenn Sie Wohnungstür oder Fenster erneuern lassen möchten.

Keine Willkür

Die neuen Umlageschlüssel müssen verteilgerecht sein und dürfen niemanden willkürlich benachteiligen. Richtig, es geht um Willkür. Jede Änderung der Umlage verschiebt die Kostenlast ja zwischen den Eigentümern. Der Gesetzgeber räumt Ihnen einen Ermessensspielraum ein, weil sonst immer jemand die Änderung verhindern könnte, weil er mehr zahlt als vorher. Willkür bedeutet z.B.: „Wohnung 5 zahlt die gesamten Versicherungsprämien alleine“. Das wäre unzulässig.

Den Gebrauchsmöglichkeiten entsprechend

Daher sollte erkennbar sein, dass Sie sich über die Gebrauchsmöglichkeiten Gedanken gemacht haben. Ein paar Vorschläge:

• Bei Wartungskosten von Rauchmeldern könnte man die Kosten nach deren Anzahl in jeder Wohnung verteilen.
• Die Kosten der Fensterwartung könnte man nach Fensterflügeln umlegen.
• Für die Aufzugskosten kann man statt Miteigentumsanteilen auch „Aufzugspunkte“ verwenden. Hier gibt es sogar ein Urteil vom Landgericht Nürnberg-Fürth, dass dies der verhältnismäßigen Beteiligung am Gebrauch entspricht (Urteil vom 25. 3. 2009 – 14 S 7627/08). Wer höher wohnt, zahlt mehr. Man differenzierte man nach Stockwerken:
  • EG: 1,3 Punkte
  • 1. OG: 1,4 Punkte
  • 2. OG: 1,5 Punkte
  • usw.

• Wenn alle Balkone saniert werden sollen, aber EG- und DG-Wohnungen über gar keine Balkone verfügen, könnte man diese von den Kosten ausnehmen.
• Auch eine Tiefgaragensanierung kann man nach Anzahl (oder MEA) der Stellplätze verteilen. Interessant vor allem, wenn es Stellplatzeigentümer gibt, die keine Wohnung im Haus besitzen (Stellplätze haben oft separate Grundbücher).

Kombi-Umlageschlüssel

Wenn man sich gar nicht einigen kann, sind auch Kombi-Umlageschlüssel eine gute Möglichkeit zum Kompromiss. So könnte man Treppenhausreinigung oder Allgemeinstrom zu 50% nach MEA und zu 50% nach Personen verteilen.

Standard ist und bleibt der MEA

Sie sollten aber nicht übertreiben, denn der Gesetzgeber hat sich schon etwas dabei gedacht, dass er sich den Miteigentumsanteil als Standard-Umlageschlüssel im WEG ausgedacht hat. Bei der Sanierung der Fassade sollte man nicht unbedingt diskutieren, wer hier mehr „Gebrauch“ von der Fassade macht – genauso beim Dach. Das gehört allen und kann auch nach neuem Recht nicht dem DG-Eigentümer allein auferlegt werden. Trotzdem öffnet die neue Gesetzeslage viele neue Perspektiven, die man auch nutzen sollte, wenn es angebracht ist.

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Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:

Achtung, das neue WoEigG ändert NICHTS an bestehenden Teilungserklärungen! Es gibt lediglich neue Gestaltungsmöglichkeiten für zukünftige Teilungserklärungen.

Jetzt können auch Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden, z.B. der Garten der EG-Wohnung. Bisher war für die Gartenfläche nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt. Sie durften den „Ihren“ Garten also alleine benutzen, die anderen Eigentümer nicht. Sondereigentum an Gartenflächen war bisher nicht möglich, weil Ihr Rasen nicht räumlich (dreidimensional) abgeschlossen ist. Die Wiese hat halt keine Wände, Decke und Wohnungstür. Daher war es nach bisheriger Ansicht des Gesetzgebers unmöglich, ihn zu Sondereigentum zu erklären. Diese Vorstellung hat sich jetzt geändert.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht? (Siehe Artikel „Wie wird aus einem Mehrfamilienhaus eine Wohnungseigentümergemeinschaft?“) Für viele Eigentümer war dieser Unterschied meistens gar nicht klar. Ihn interessiert meistens nur, ob er alleinden Garten benutzen darf oder noch jemand.

• Sondereigentum bedeutet: Die Sache gehört Ihnen, z.B. Ihre Einbauküche, Heizkörper etc.
• Sondernutzungsrecht bedeutet: Die Sache ist Gemeinschaftseigentum. Sie haben aber das alleinige Recht, diese Gartenfläche zu benutzen, niemand sonst.

Trotzdem fallen mir (mindestens) zwei wichtige Unterschiede ein: Wenn der Garten „nur“ ein Sondernutzungsrecht ist, dann ist er ja immer noch Gemeinschaftseigentum, bedeutet:

• Man darf Veränderungen nichtvornehmen, ohne die Miteigentümer zu fragen:Wenn der Garten in der Teilungserklärung „nur“ zu einem Sondernutzungsrecht erklärt wurde, kann der Eigentümer Bäume und Sträucher NICHT nach Belieben pflanzen und entfernen.
• Kostentragung: Wenn in der Teilungserklärung hinsichtlich des Sondernutzungsrechts nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt ist, muss die Gemeinschaft für diese Fläche bezahlen, z.B. die Kosten des Gärtners, der den Rasen mäht.

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